玻璃廠投資項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書

1、玻璃廠投資項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書玻璃廠投資項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書此文檔word版本下載后可任意編輯修改i玻璃廠投資項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書目錄第一章項(xiàng)目決策背景1. 內(nèi)部因素2. 外部因素第二章項(xiàng)目概述1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地2. 項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀3. 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套4. 項(xiàng)目周邊環(huán)境5. 項(xiàng)目市政配套分析6. 土地價(jià)格第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析1. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析2. 項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估3. 總體評(píng)價(jià)第四章市場(chǎng)研究1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素4. 目標(biāo)客戶、產(chǎn)品及價(jià)格定位第五章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)1.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析第六章項(xiàng)目開

2、發(fā)計(jì)劃1.開發(fā)機(jī)遇2.開發(fā)周期安排3.銷售周期安排第七章投資收益分析1.成本預(yù)測(cè)2.稅務(wù)分析3.經(jīng)濟(jì)效益分析4.項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)第八章可行性結(jié)論1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)2.項(xiàng)目劣勢(shì)3.結(jié)論及建議8第一章項(xiàng)目決策背景一.內(nèi)部因素1.某某公司項(xiàng)目布局某某自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，先后開發(fā)了城市花園、某某 中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、某某新城等項(xiàng)目，其中城市花 園、某某中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬(wàn)平方米，某某新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可 看出，某某的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。 反觀天津的總體規(guī)劃 和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)

3、向南部方向發(fā)展， 由城市的行政中 心的南遷和友誼路沿線的開發(fā)便可看出；城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，某某的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相 符。某某自92年進(jìn)入天津市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大， 在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒， 在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。某某產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以某某有能力，也應(yīng)該去開發(fā)天 津的其他市場(chǎng)，讓某某物業(yè)深入天津每個(gè)角落。結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在天津的西南部、南部、東南

4、部投 入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、 東部地區(qū)天津鋼廠住 宅項(xiàng)目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項(xiàng)目， 其中玻璃廠項(xiàng)目是各方 面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了某某在城市南部無(wú) 項(xiàng)目的空白。2.某某公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：目前天津公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，某某花園新城（含原有新城 項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目）、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售 的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開盤以來(lái)熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤(rùn)支柱，但到2002 年后新城項(xiàng)目基本開發(fā)完畢， 主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模 大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)

5、品原因，也不是一短期 熱銷房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開發(fā)有節(jié)奏銷售為目的的項(xiàng)目。 根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求， 天津 公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有3-5個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證天 津公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和某某產(chǎn)品在天津的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚某某的大好形勢(shì)下，某某應(yīng)充分利用某某天津地產(chǎn)先鋒的 社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有 率，讓某某品牌深入到每個(gè)天津人心中。玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。天津

6、公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:花園新城新區(qū)鐵東路項(xiàng)目城市花園麗苑項(xiàng)目張貴莊路項(xiàng)目玻璃廠項(xiàng)目梅江南項(xiàng)在開發(fā)項(xiàng)目H 已完成項(xiàng)目在談項(xiàng)目:二.外部因素南樓市級(jí)商業(yè)中心友誼路規(guī)劃市級(jí)行政中心項(xiàng)目所在地該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于天津市區(qū)的南部 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì) : 根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。 天津市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上 風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)最 發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了 全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)明顯高于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。 規(guī)劃在河西區(qū)天津賓館地區(qū)（友誼路兩側(cè)）建設(shè)新的市級(jí) 行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政中心南遷，南部土地升值潛力大。 沿解放南路可方便直達(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街 麻花、鴻起順飯莊、家樂大型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。 項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通 體系的重要組成部分