沈陽二手車市場(chǎng)初步提案終57p

1、本提案邏輯思維導(dǎo)圖本提案邏輯思維導(dǎo)圖二手車二手車市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目初步規(guī)劃項(xiàng)目初步規(guī)劃及投資估算及投資估算本案開發(fā)前期本案開發(fā)前期具體工作具體工作 沈陽二手車市場(chǎng)沈陽二手車市場(chǎng)中國(guó)二手車分析中國(guó)二手車分析中國(guó)作為潛力巨大的汽車消費(fèi)國(guó)，中國(guó)的二手車交易量近年也呈現(xiàn)出了上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。根據(jù)中國(guó)汽車流通協(xié)會(huì)今年公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從2000年到2009年10年間，我國(guó)二手車交易量從25.17萬輛上升到333.86萬輛，增長(zhǎng)了13倍。但與歐美成熟汽車市場(chǎng)相比，我國(guó)的二手車交易市場(chǎng)尚處在起步階段。中國(guó)的二手車交易市場(chǎng)尚處在起步階段2004年，國(guó)內(nèi)二手車交易總量超過134萬輛，到2010年交

2、易量達(dá)到近400萬輛。從數(shù)據(jù)上我們可以發(fā)現(xiàn)，二手車消費(fèi)作為一種新消費(fèi)的理念，隨著市場(chǎng)的不斷規(guī)范，相關(guān)法規(guī)的不斷健全，消費(fèi)者對(duì)二手車的認(rèn)知和認(rèn)可程度將不斷提高，整個(gè)二手車市場(chǎng)必迎來更大的發(fā)展。中國(guó)的二手車市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，前景廣闊 在歐美市場(chǎng)，二手車與新車比為2：1或3：1，而2010年我國(guó)二手車與新車比僅為0.23：1。中國(guó)汽車市場(chǎng)指數(shù)研究所測(cè)算：2011年中國(guó)汽車二手車交易將突破500萬輛；隨著國(guó)人換車速度的加快，預(yù)計(jì)未來一到兩年，中國(guó)二手車交易將出現(xiàn)第一次“井噴”行情，并且這一井噴勢(shì)頭將持續(xù)，到2015年二手車市交易量將達(dá)1200萬輛。預(yù)計(jì)未來一到兩年，中國(guó)二手車交易將出現(xiàn)“井噴”行情2010

3、年中國(guó)新車車市以年銷量1800萬輛，再次刷新汽車銷售記錄。而中國(guó)的二手車市場(chǎng)，2010年的年交易量約為400萬輛，不到新車交易量的1/4，但二手車和新車的差距正在逐年減少。二手車市場(chǎng)將逐步與新車形成抗衡之勢(shì)中國(guó)二手車市場(chǎng)發(fā)展第一代二手車市場(chǎng)：以塔灣二手車市場(chǎng)為代表的露天二手車市場(chǎng)。第二代二手車市場(chǎng): 以常州武進(jìn)益聯(lián)二手車市場(chǎng)為代表的二手車市場(chǎng)。 常州武進(jìn)二手汽車市場(chǎng)是武進(jìn)政府整合所有汽車行業(yè)，在經(jīng)過一、二期4s店集群成熟后，二手車交易市場(chǎng)才投資興建，目前武進(jìn)國(guó)際汽車商貿(mào)城現(xiàn)已發(fā)展成38個(gè)4s店集群市場(chǎng)，成為全國(guó)第二大新車交易市場(chǎng)。武進(jìn)汽車城已經(jīng)形成終端產(chǎn)業(yè)鏈集群，車管所、檢測(cè)、評(píng)估、維修、過戶

4、、上牌等服務(wù)流程一應(yīng)俱全，是華東地區(qū)規(guī)模較大，設(shè)施較齊全的二手車市場(chǎng)之一。 常州國(guó)際汽貿(mào)城規(guī)劃總面積1500畝，總建筑面積80萬平方米，由新車4s店集群、武進(jìn)二手車交易市場(chǎng)、高力汽博城三大板塊組成。 武進(jìn)二手車交易市場(chǎng)（益聯(lián)常州國(guó)際汽貿(mào)城）占地16公頃，建筑面積12萬平方米，規(guī)劃車位4500個(gè)。 常州武進(jìn)二手車市場(chǎng)在整體規(guī)劃上，采用傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)模式進(jìn)行規(guī)劃，主要以單個(gè)門面為主。規(guī)劃設(shè)計(jì) 常州武進(jìn)二手車市場(chǎng)主要以180平米至300平米的三層門面為主，一層規(guī)劃用于汽車展示，每戶門前設(shè)有四個(gè)停車位，二層作為辦公和恰談，三層可以居住。產(chǎn)品面積配比常州武進(jìn)二手車市場(chǎng)受4s店集群的影響，銷售情況良好，其于

5、2010年9月開盤，至今已銷售90%。銷售情況 目前招商很不理想，自去年9月開始招商，目前入駐商家聊聊無幾。其招商方式采用低租金，“租一年送一年半”租金不到20元/平方。招商情況不理想的主要原因是有兩個(gè)，一個(gè)是該片區(qū)主要以新車銷售為主，二手車市場(chǎng)是個(gè)新興的市場(chǎng)，對(duì)二手車吸納能力較差；二是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上與經(jīng)營(yíng)戶的實(shí)際需求存在較大的差異。招商情況 目前中國(guó)二手車市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入第三代產(chǎn)品開發(fā)，代表性項(xiàng)目為哈爾濱二手車市場(chǎng)。 整體規(guī)劃占地面積62萬平方米，其中一期規(guī)劃建設(shè)面積24.7萬平方米，建設(shè)一站式交易辦理區(qū)、品牌交易區(qū)、普通交易區(qū)及車檢服務(wù)區(qū)等4個(gè)功能區(qū)，一期投資額約為2.4億元。市場(chǎng)建成后將是一

6、個(gè)集車輛展示、交易、置換、拍賣、租賃及配套服務(wù)于一體的二手車綜合性服務(wù)平臺(tái)，是一個(gè)典型的新一代一站式二手車交易市場(chǎng)。哈爾濱二手車市場(chǎng)總結(jié)中國(guó)的二手車市場(chǎng)的四個(gè)特征：1、中國(guó)的二手車交易市場(chǎng)尚處在起步階段2、中國(guó)的二手車市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，前景廣闊3、預(yù)計(jì)未來一到兩年，中國(guó)二手車交易將出現(xiàn)第一次“井噴”行情4、二手車市場(chǎng)將逐步與新車形成抗衡之勢(shì)5、二手車市場(chǎng)開發(fā)已進(jìn)入第三代產(chǎn)品時(shí)期 沈陽二手車市場(chǎng)沈陽二手車市場(chǎng)中國(guó)二手車分析中國(guó)二手車分析沈陽二手車市場(chǎng) 沈陽二大交易市場(chǎng)的交易輛分別為塔灣二手車市場(chǎng)和金寶臺(tái)二手車市場(chǎng)，沈陽2010年全年二手車成交量約14萬輛左右，較2009年上漲了30%。而2010年沈

7、陽的新車交易量為20萬輛，由此可見，沈陽二手車市場(chǎng)在未來幾年必將趕超新車市場(chǎng)。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況成交量成交量2010年6.5萬輛左右市場(chǎng)內(nèi)轎車展銷區(qū)設(shè)停車位1600個(gè)、貨車展銷區(qū)設(shè)有停車位1000個(gè)。另外沿昆山西路沿線約1.5公里沿街鋪面大多為二手車經(jīng)營(yíng)門面沈陽二手車市場(chǎng)塔灣二手車交易市場(chǎng)沈陽塔灣二手車市場(chǎng)是目前東北地區(qū)規(guī)模最大的二手車交易市場(chǎng)。市場(chǎng)占地面積110000平方米。市場(chǎng)內(nèi)轎車展區(qū)1600個(gè)停車位，貨車、摩托車展區(qū)1200個(gè)停車位。目前塔灣片區(qū)二手車行業(yè)的從業(yè)者近萬余人。塔灣市場(chǎng)是沈陽二手車交易的發(fā)源地，創(chuàng)建多年來不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)已成為東北地區(qū)的最大的二手車交易集散地，覆蓋了遼、吉、黑

8、、內(nèi)蒙地區(qū)大部分城市。 目前塔灣二手車市場(chǎng)正仍處于初級(jí)發(fā)展階段，二手車商占道經(jīng)營(yíng)非常嚴(yán)重，市場(chǎng)的粗放式經(jīng)營(yíng)和臟亂差的形象與環(huán)境已經(jīng)越來越不適應(yīng)目前高速發(fā)展的二手車市場(chǎng)要求，作為東北最大的城市沈陽，二手車市場(chǎng)急需全面升級(jí)。金寶臺(tái)二手車交易市場(chǎng)項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況成交量成交量2010年4.5萬輛左右項(xiàng)目位于蘇家屯區(qū)，規(guī)劃用地近17萬平方米，現(xiàn)已建成室內(nèi)、室外商鋪438個(gè)，可同時(shí)容納近4000輛機(jī)動(dòng)車進(jìn)場(chǎng)交易沈陽二手車市場(chǎng) 金寶臺(tái)二手車市場(chǎng)是近幾年新發(fā)展的二手車市場(chǎng)，其在招商和推廣方面作了一系列的動(dòng)作，如：連續(xù)舉辦了四屆二手車交易博覽會(huì)，吸引了一批來自北京及其他區(qū)域的品牌二手車商家入駐。 另外，隨著北京

9、機(jī)動(dòng)車限購以及車轉(zhuǎn)牌不轉(zhuǎn)的政策進(jìn)一步落實(shí)，北京的二手車正大量的向周邊省市流轉(zhuǎn)，而沈陽也正成為北京二手車市場(chǎng)的下一個(gè)重要的目標(biāo)。未來，隨著北京二手車經(jīng)銷商的進(jìn)駐，必將進(jìn)一步推動(dòng)沈陽二手車市場(chǎng)的擴(kuò)容與升級(jí)。沈陽二手車市場(chǎng)特點(diǎn)：1、發(fā)展速度快，年增長(zhǎng)率達(dá)到30%，高于全國(guó)的平均水平。2、作為東北最大的城市，沈陽二手車市場(chǎng)潛力巨大。3、隨著二手車市場(chǎng)的高速發(fā)展，現(xiàn)有的二手車市場(chǎng)已經(jīng)無法適應(yīng)市場(chǎng)和消費(fèi)者需求，市場(chǎng)升級(jí)改造迫在眉睫。本項(xiàng)目該如何發(fā)展 通過我們對(duì)市場(chǎng)的初步考察以及對(duì)沈陽二手車市場(chǎng)的初步分析，我們的初步結(jié)論是用第四代工業(yè)類專業(yè)市場(chǎng)開發(fā)模式來打造東北地區(qū)最先進(jìn)的二手車交易平臺(tái)。目的：1、打造新一

10、代產(chǎn)品，適應(yīng)目前的市場(chǎng)發(fā)展需求。2、通過新產(chǎn)品的打造，提升產(chǎn)品的附加值，增加項(xiàng)目的利潤(rùn)率。3、通過新產(chǎn)品的打造，形成市場(chǎng)轟動(dòng)，吸引投資目光，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。 第四代工業(yè)類專業(yè)市場(chǎng)的最大特征是提倡綠色辦公，一站式交易，是一種國(guó)際新興的、顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)市場(chǎng)模式，通過建筑科技創(chuàng)新、綠色生態(tài)辦公環(huán)境的營(yíng)造、人流空間的釋放，達(dá)到輕松交易與辦公的感受，從而提高工作效率。目前國(guó)內(nèi)大多二手車市場(chǎng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、現(xiàn)場(chǎng)氛圍的營(yíng)造上都顯得過于生硬和工業(yè)化，無法給到消費(fèi)者一個(gè)輕松愉悅的購車與消費(fèi)環(huán)境。 塔灣區(qū)域處于汽配、二手車、鋼材、建材、寵物等6個(gè)市場(chǎng)與老居民區(qū)拆遷改造時(shí)期，從結(jié)構(gòu)上看，同類市場(chǎng)改造勢(shì)在必行；從市場(chǎng)

11、類型看，區(qū)域市場(chǎng)具有得天獨(dú)厚的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)，原有的汽配市場(chǎng)、二手汽車市場(chǎng)、五金建材等幾個(gè)市場(chǎng)，完全可以整合成東北地區(qū)最大的汽車商貿(mào)中心，形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，資源共享，相互借力的市場(chǎng)集群和行業(yè)終端產(chǎn)業(yè)鏈體系 。項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境地塊分析本案優(yōu)勢(shì)1、沈陽是東北最大的工業(yè)基地，具有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；2、沈陽是東北三省最大城市、處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，市場(chǎng)容量巨大；3、本案所在地是沈陽二手車市場(chǎng)的發(fā)源地，具有非常強(qiáng)的市場(chǎng)根基；4、目前塔灣片區(qū)已經(jīng)沒有更大的空間供二手車市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，而本案的建設(shè)將徹底解決這一問題。1、沈陽乃至中國(guó)二手車市場(chǎng)處于初級(jí)階段，正在高速發(fā)展；2、北京汽車限購，諸多二手車經(jīng)銷商涌入周邊省市尋找商

12、機(jī)，而沈陽就是諸多商戶的下一個(gè)重點(diǎn)目標(biāo)；3、塔灣區(qū)為沈陽的汽車市場(chǎng)集群，吸納能力極強(qiáng)；4、塔灣片區(qū)是目前政府重點(diǎn)改造片區(qū)之一。本案機(jī)遇 本案最大的挑戰(zhàn)是來自于我們?nèi)绾未蛟煲粋€(gè)具有國(guó)際化水準(zhǔn)的新一代汽車市場(chǎng)，同時(shí)又能被大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者認(rèn)同。本案挑戰(zhàn)1 1、外地商家的紛紛進(jìn)入沈陽市場(chǎng)，給本案創(chuàng)造了絕佳的機(jī)遇；、外地商家的紛紛進(jìn)入沈陽市場(chǎng)，給本案創(chuàng)造了絕佳的機(jī)遇；2 2、本案具有超強(qiáng)的二手車市場(chǎng)吸納能力；、本案具有超強(qiáng)的二手車市場(chǎng)吸納能力；3 3、目前老市場(chǎng)臟亂差的市場(chǎng)形象已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，急需市、目前老市場(chǎng)臟亂差的市場(chǎng)形象已經(jīng)不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需求，急需市場(chǎng)的更新?lián)Q代；場(chǎng)的更新?lián)Q代；4 4、

13、市場(chǎng)的改造將得到政府的大力支持。、市場(chǎng)的改造將得到政府的大力支持?？偨Y(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積：約150畝容積率：假設(shè)并建議做1.5總建筑面積：約15萬平方米沿街集中式商業(yè)：6萬平方米其中含：3000平米配套用房高層商務(wù)公寓：4.5萬平方米組團(tuán)式展示門面：4.5萬平方米一、二、三層：品牌二手車展示區(qū)地下一層：卡車、中小型客車區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店及商務(wù)公寓組團(tuán)式二手車展示區(qū)1、二手車組團(tuán)式門面區(qū)單套設(shè)置兩層，面積控制在120-150平米之間。2、每個(gè)門面前設(shè)置4-6個(gè)汽車展示位。3、三樓頂層建議可考慮設(shè)計(jì)停車場(chǎng)。創(chuàng)新說明：1、車行坡道設(shè)置在外面，大大降低了門面的公攤面積。2、人行坡道的設(shè)計(jì)讓一層頂層實(shí)現(xiàn)雙首層

14、，大大提升了頂層汽車展示的價(jià)值。頂層停車場(chǎng)創(chuàng)新示意圖人行坡道車行坡道組團(tuán)展示區(qū)立面示意圖組團(tuán)商業(yè)門面之間創(chuàng)新示意圖沿街集中式商業(yè)展示區(qū)設(shè)置四層：一層為國(guó)產(chǎn)二手車展示區(qū)，二層為進(jìn)口二手車展示區(qū)，三層為豪華車展示區(qū)，地下一層為卡車、小型客車展示區(qū)；二三樓分別用連廊進(jìn)行連通。沿街集中商業(yè)創(chuàng)新示意圖沿街商業(yè)連廊創(chuàng)新示意圖景觀設(shè)置創(chuàng)新示意圖成本估算成本估算土地成本：150畝250萬/畝=37500萬元建安成本：組團(tuán)式門面區(qū)4.5萬平米1300元/平米=5850萬元沿街商業(yè)、高層商務(wù)公寓10.5萬平米 2500元/平米=26250萬元地下室2萬平米 2500元/平米=5000萬元配套、景觀、稅收、營(yíng)銷、利

15、息等綜合成本15萬平米1200元/平米=18000萬元綜合成本綜合成本:9.26億元億元銷售收入估算銷售收入估算組團(tuán)式門面區(qū)4.5萬平米10000元/平米=45000萬元沿街商業(yè)（未計(jì)算地下車位銷售收入）5.7萬平米 10000元/平米=57000萬元高層商務(wù)公寓4.5萬平米 8000元/平米=36000萬元產(chǎn)權(quán)銷售收入產(chǎn)權(quán)銷售收入:13.8億元（未包括租賃和億元（未包括租賃和經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售）經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售）產(chǎn)權(quán)銷售總毛利潤(rùn)約：產(chǎn)權(quán)銷售總毛利潤(rùn)約：4.5億元！億元！項(xiàng)目基本盈利估算（本項(xiàng)目投資回報(bào)率很高，完全具備投資可行性?。? 2、產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)力求與經(jīng)營(yíng)戶的實(shí)際需求相一致，確保市場(chǎng)的認(rèn)可度；、產(chǎn)品

16、的規(guī)劃設(shè)計(jì)力求與經(jīng)營(yíng)戶的實(shí)際需求相一致，確保市場(chǎng)的認(rèn)可度；面積設(shè)計(jì)需圍繞可實(shí)現(xiàn)快速銷售銷售這一目的展開；面積設(shè)計(jì)需圍繞可實(shí)現(xiàn)快速銷售銷售這一目的展開；1 1、以國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，本司將在詳細(xì)的市場(chǎng)考察與研究、以國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，本司將在詳細(xì)的市場(chǎng)考察與研究后提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；后提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；3 3、拿地策略：低容積率指標(biāo)控制銷售風(fēng)險(xiǎn)、配套及、拿地策略：低容積率指標(biāo)控制銷售風(fēng)險(xiǎn)、配套及公共公共倉儲(chǔ)車位可以租賃倉儲(chǔ)車位可以租賃或以配套用地名義拿地、利用好地塊西側(cè)二環(huán)高架橋旁公共用地?；蛞耘涮子玫孛x拿地、利用好地塊西側(cè)二環(huán)高架橋旁公共用地。本案規(guī)劃要求與

17、拿地建議1、沈陽市二手車市場(chǎng)的系統(tǒng)調(diào)研，包括市場(chǎng)個(gè)案調(diào)研以及運(yùn)作模式的調(diào)研。第一步：第一步：市場(chǎng)的系統(tǒng)調(diào)研市場(chǎng)的系統(tǒng)調(diào)研2、商家的系統(tǒng)調(diào)研，包括塔灣片區(qū)所有二手車經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)需求調(diào)研。3、國(guó)內(nèi)先進(jìn)與成功的二手車市場(chǎng)調(diào)研。具體操作步驟第二步：項(xiàng)目初步規(guī)劃第二步：項(xiàng)目初步規(guī)劃第三步：項(xiàng)目的可行性分析第三步：項(xiàng)目的可行性分析第二步：項(xiàng)目初步規(guī)劃第二步：項(xiàng)目初步規(guī)劃在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上我司將對(duì)該項(xiàng)目做概念性的規(guī)劃，以作為設(shè)計(jì)院對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)和參考。第三步：項(xiàng)目的可行性分析第三步：項(xiàng)目的可行性分析在概念性規(guī)劃的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)、銷售速度、盈利空間進(jìn)行可行性的分析與測(cè)算。majpjmvcyzj2

18、1hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63vsca3ysijtuko