沈陽二手車市場初步提案終57p

1、本提案邏輯思維導(dǎo)圖本提案邏輯思維導(dǎo)圖二手車二手車市場分析市場分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目初步規(guī)劃項(xiàng)目初步規(guī)劃及投資估算及投資估算本案開發(fā)前期本案開發(fā)前期具體工作具體工作 沈陽二手車市場沈陽二手車市場中國二手車分析中國二手車分析中國作為潛力巨大的汽車消費(fèi)國，中國的二手車交易量近年也呈現(xiàn)出了上揚(yáng)的態(tài)勢。根據(jù)中國汽車流通協(xié)會今年公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：從2000年到2009年10年間，我國二手車交易量從25.17萬輛上升到333.86萬輛，增長了13倍。但與歐美成熟汽車市場相比，我國的二手車交易市場尚處在起步階段。中國的二手車交易市場尚處在起步階段2004年，國內(nèi)二手車交易總量超過134萬輛，到2010年交

2、易量達(dá)到近400萬輛。從數(shù)據(jù)上我們可以發(fā)現(xiàn)，二手車消費(fèi)作為一種新消費(fèi)的理念，隨著市場的不斷規(guī)范，相關(guān)法規(guī)的不斷健全，消費(fèi)者對二手車的認(rèn)知和認(rèn)可程度將不斷提高，整個二手車市場必迎來更大的發(fā)展。中國的二手車市場增長迅速，前景廣闊 在歐美市場，二手車與新車比為2：1或3：1，而2010年我國二手車與新車比僅為0.23：1。中國汽車市場指數(shù)研究所測算：2011年中國汽車二手車交易將突破500萬輛；隨著國人換車速度的加快，預(yù)計(jì)未來一到兩年，中國二手車交易將出現(xiàn)第一次“井噴”行情，并且這一井噴勢頭將持續(xù)，到2015年二手車市交易量將達(dá)1200萬輛。預(yù)計(jì)未來一到兩年，中國二手車交易將出現(xiàn)“井噴”行情2010

3、年中國新車車市以年銷量1800萬輛，再次刷新汽車銷售記錄。而中國的二手車市場，2010年的年交易量約為400萬輛，不到新車交易量的1/4，但二手車和新車的差距正在逐年減少。二手車市場將逐步與新車形成抗衡之勢中國二手車市場發(fā)展第一代二手車市場：以塔灣二手車市場為代表的露天二手車市場。第二代二手車市場: 以常州武進(jìn)益聯(lián)二手車市場為代表的二手車市場。 常州武進(jìn)二手汽車市場是武進(jìn)政府整合所有汽車行業(yè)，在經(jīng)過一、二期4s店集群成熟后，二手車交易市場才投資興建，目前武進(jìn)國際汽車商貿(mào)城現(xiàn)已發(fā)展成38個4s店集群市場，成為全國第二大新車交易市場。武進(jìn)汽車城已經(jīng)形成終端產(chǎn)業(yè)鏈集群，車管所、檢測、評估、維修、過戶

4、、上牌等服務(wù)流程一應(yīng)俱全，是華東地區(qū)規(guī)模較大，設(shè)施較齊全的二手車市場之一。 常州國際汽貿(mào)城規(guī)劃總面積1500畝，總建筑面積80萬平方米，由新車4s店集群、武進(jìn)二手車交易市場、高力汽博城三大板塊組成。 武進(jìn)二手車交易市場（益聯(lián)常州國際汽貿(mào)城）占地16公頃，建筑面積12萬平方米，規(guī)劃車位4500個。 常州武進(jìn)二手車市場在整體規(guī)劃上，采用傳統(tǒng)專業(yè)市場模式進(jìn)行規(guī)劃，主要以單個門面為主。規(guī)劃設(shè)計(jì) 常州武進(jìn)二手車市場主要以180平米至300平米的三層門面為主，一層規(guī)劃用于汽車展示，每戶門前設(shè)有四個停車位，二層作為辦公和恰談，三層可以居住。產(chǎn)品面積配比常州武進(jìn)二手車市場受4s店集群的影響，銷售情況良好，其于

5、2010年9月開盤，至今已銷售90%。銷售情況 目前招商很不理想，自去年9月開始招商，目前入駐商家聊聊無幾。其招商方式采用低租金，“租一年送一年半”租金不到20元/平方。招商情況不理想的主要原因是有兩個，一個是該片區(qū)主要以新車銷售為主，二手車市場是個新興的市場，對二手車吸納能力較差；二是在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上與經(jīng)營戶的實(shí)際需求存在較大的差異。招商情況 目前中國二手車市場已經(jīng)進(jìn)入第三代產(chǎn)品開發(fā)，代表性項(xiàng)目為哈爾濱二手車市場。 整體規(guī)劃占地面積62萬平方米，其中一期規(guī)劃建設(shè)面積24.7萬平方米，建設(shè)一站式交易辦理區(qū)、品牌交易區(qū)、普通交易區(qū)及車檢服務(wù)區(qū)等4個功能區(qū)，一期投資額約為2.4億元。市場建成后將是一

6、個集車輛展示、交易、置換、拍賣、租賃及配套服務(wù)于一體的二手車綜合性服務(wù)平臺，是一個典型的新一代一站式二手車交易市場。哈爾濱二手車市場總結(jié)中國的二手車市場的四個特征：1、中國的二手車交易市場尚處在起步階段2、中國的二手車市場增長迅速，前景廣闊3、預(yù)計(jì)未來一到兩年，中國二手車交易將出現(xiàn)第一次“井噴”行情4、二手車市場將逐步與新車形成抗衡之勢5、二手車市場開發(fā)已進(jìn)入第三代產(chǎn)品時期 沈陽二手車市場沈陽二手車市場中國二手車分析中國二手車分析沈陽二手車市場 沈陽二大交易市場的交易輛分別為塔灣二手車市場和金寶臺二手車市場，沈陽2010年全年二手車成交量約14萬輛左右，較2009年上漲了30%。而2010年沈

7、陽的新車交易量為20萬輛，由此可見，沈陽二手車市場在未來幾年必將趕超新車市場。項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況成交量成交量2010年6.5萬輛左右市場內(nèi)轎車展銷區(qū)設(shè)停車位1600個、貨車展銷區(qū)設(shè)有停車位1000個。另外沿昆山西路沿線約1.5公里沿街鋪面大多為二手車經(jīng)營門面沈陽二手車市場塔灣二手車交易市場沈陽塔灣二手車市場是目前東北地區(qū)規(guī)模最大的二手車交易市場。市場占地面積110000平方米。市場內(nèi)轎車展區(qū)1600個停車位，貨車、摩托車展區(qū)1200個停車位。目前塔灣片區(qū)二手車行業(yè)的從業(yè)者近萬余人。塔灣市場是沈陽二手車交易的發(fā)源地，創(chuàng)建多年來不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)已成為東北地區(qū)的最大的二手車交易集散地，覆蓋了遼、吉、黑

8、、內(nèi)蒙地區(qū)大部分城市。 目前塔灣二手車市場正仍處于初級發(fā)展階段，二手車商占道經(jīng)營非常嚴(yán)重，市場的粗放式經(jīng)營和臟亂差的形象與環(huán)境已經(jīng)越來越不適應(yīng)目前高速發(fā)展的二手車市場要求，作為東北最大的城市沈陽，二手車市場急需全面升級。金寶臺二手車交易市場項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況成交量成交量2010年4.5萬輛左右項(xiàng)目位于蘇家屯區(qū)，規(guī)劃用地近17萬平方米，現(xiàn)已建成室內(nèi)、室外商鋪438個，可同時容納近4000輛機(jī)動車進(jìn)場交易沈陽二手車市場 金寶臺二手車市場是近幾年新發(fā)展的二手車市場，其在招商和推廣方面作了一系列的動作，如：連續(xù)舉辦了四屆二手車交易博覽會，吸引了一批來自北京及其他區(qū)域的品牌二手車商家入駐。 另外，隨著北京

9、機(jī)動車限購以及車轉(zhuǎn)牌不轉(zhuǎn)的政策進(jìn)一步落實(shí)，北京的二手車正大量的向周邊省市流轉(zhuǎn)，而沈陽也正成為北京二手車市場的下一個重要的目標(biāo)。未來，隨著北京二手車經(jīng)銷商的進(jìn)駐，必將進(jìn)一步推動沈陽二手車市場的擴(kuò)容與升級。沈陽二手車市場特點(diǎn)：1、發(fā)展速度快，年增長率達(dá)到30%，高于全國的平均水平。2、作為東北最大的城市，沈陽二手車市場潛力巨大。3、隨著二手車市場的高速發(fā)展，現(xiàn)有的二手車市場已經(jīng)無法適應(yīng)市場和消費(fèi)者需求，市場升級改造迫在眉睫。本項(xiàng)目該如何發(fā)展 通過我們對市場的初步考察以及對沈陽二手車市場的初步分析，我們的初步結(jié)論是用第四代工業(yè)類專業(yè)市場開發(fā)模式來打造東北地區(qū)最先進(jìn)的二手車交易平臺。目的：1、打造新一

10、代產(chǎn)品，適應(yīng)目前的市場發(fā)展需求。2、通過新產(chǎn)品的打造，提升產(chǎn)品的附加值，增加項(xiàng)目的利潤率。3、通過新產(chǎn)品的打造，形成市場轟動，吸引投資目光，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。 第四代工業(yè)類專業(yè)市場的最大特征是提倡綠色辦公，一站式交易，是一種國際新興的、顛覆傳統(tǒng)的商業(yè)市場模式，通過建筑科技創(chuàng)新、綠色生態(tài)辦公環(huán)境的營造、人流空間的釋放，達(dá)到輕松交易與辦公的感受，從而提高工作效率。目前國內(nèi)大多二手車市場在規(guī)劃設(shè)計(jì)、現(xiàn)場氛圍的營造上都顯得過于生硬和工業(yè)化，無法給到消費(fèi)者一個輕松愉悅的購車與消費(fèi)環(huán)境。 塔灣區(qū)域處于汽配、二手車、鋼材、建材、寵物等6個市場與老居民區(qū)拆遷改造時期，從結(jié)構(gòu)上看，同類市場改造勢在必行；從市場

11、類型看，區(qū)域市場具有得天獨(dú)厚的區(qū)位交通優(yōu)勢，原有的汽配市場、二手汽車市場、五金建材等幾個市場，完全可以整合成東北地區(qū)最大的汽車商貿(mào)中心，形成優(yōu)勢互補(bǔ)，資源共享，相互借力的市場集群和行業(yè)終端產(chǎn)業(yè)鏈體系 。項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境地塊分析本案優(yōu)勢1、沈陽是東北最大的工業(yè)基地，具有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)；2、沈陽是東北三省最大城市、處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，市場容量巨大；3、本案所在地是沈陽二手車市場的發(fā)源地，具有非常強(qiáng)的市場根基；4、目前塔灣片區(qū)已經(jīng)沒有更大的空間供二手車市場的進(jìn)一步發(fā)展，而本案的建設(shè)將徹底解決這一問題。1、沈陽乃至中國二手車市場處于初級階段，正在高速發(fā)展；2、北京汽車限購，諸多二手車經(jīng)銷商涌入周邊省市尋找商

12、機(jī)，而沈陽就是諸多商戶的下一個重點(diǎn)目標(biāo)；3、塔灣區(qū)為沈陽的汽車市場集群，吸納能力極強(qiáng)；4、塔灣片區(qū)是目前政府重點(diǎn)改造片區(qū)之一。本案機(jī)遇 本案最大的挑戰(zhàn)是來自于我們?nèi)绾未蛟煲粋€具有國際化水準(zhǔn)的新一代汽車市場，同時又能被大多數(shù)經(jīng)營戶和消費(fèi)者認(rèn)同。本案挑戰(zhàn)1 1、外地商家的紛紛進(jìn)入沈陽市場，給本案創(chuàng)造了絕佳的機(jī)遇；、外地商家的紛紛進(jìn)入沈陽市場，給本案創(chuàng)造了絕佳的機(jī)遇；2 2、本案具有超強(qiáng)的二手車市場吸納能力；、本案具有超強(qiáng)的二手車市場吸納能力；3 3、目前老市場臟亂差的市場形象已經(jīng)不適應(yīng)市場發(fā)展需求，急需市、目前老市場臟亂差的市場形象已經(jīng)不適應(yīng)市場發(fā)展需求，急需市場的更新?lián)Q代；場的更新?lián)Q代；4 4、

13、市場的改造將得到政府的大力支持。、市場的改造將得到政府的大力支持?？偨Y(jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)總占地面積：約150畝容積率：假設(shè)并建議做1.5總建筑面積：約15萬平方米沿街集中式商業(yè)：6萬平方米其中含：3000平米配套用房高層商務(wù)公寓：4.5萬平方米組團(tuán)式展示門面：4.5萬平方米一、二、三層：品牌二手車展示區(qū)地下一層：卡車、中小型客車區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店及商務(wù)公寓組團(tuán)式二手車展示區(qū)1、二手車組團(tuán)式門面區(qū)單套設(shè)置兩層，面積控制在120-150平米之間。2、每個門面前設(shè)置4-6個汽車展示位。3、三樓頂層建議可考慮設(shè)計(jì)停車場。創(chuàng)新說明：1、車行坡道設(shè)置在外面，大大降低了門面的公攤面積。2、人行坡道的設(shè)計(jì)讓一層頂層實(shí)現(xiàn)雙首層

14、，大大提升了頂層汽車展示的價(jià)值。頂層停車場創(chuàng)新示意圖人行坡道車行坡道組團(tuán)展示區(qū)立面示意圖組團(tuán)商業(yè)門面之間創(chuàng)新示意圖沿街集中式商業(yè)展示區(qū)設(shè)置四層：一層為國產(chǎn)二手車展示區(qū)，二層為進(jìn)口二手車展示區(qū)，三層為豪華車展示區(qū)，地下一層為卡車、小型客車展示區(qū)；二三樓分別用連廊進(jìn)行連通。沿街集中商業(yè)創(chuàng)新示意圖沿街商業(yè)連廊創(chuàng)新示意圖景觀設(shè)置創(chuàng)新示意圖成本估算成本估算土地成本：150畝250萬/畝=37500萬元建安成本：組團(tuán)式門面區(qū)4.5萬平米1300元/平米=5850萬元沿街商業(yè)、高層商務(wù)公寓10.5萬平米 2500元/平米=26250萬元地下室2萬平米 2500元/平米=5000萬元配套、景觀、稅收、營銷、利

15、息等綜合成本15萬平米1200元/平米=18000萬元綜合成本綜合成本:9.26億元億元銷售收入估算銷售收入估算組團(tuán)式門面區(qū)4.5萬平米10000元/平米=45000萬元沿街商業(yè)（未計(jì)算地下車位銷售收入）5.7萬平米 10000元/平米=57000萬元高層商務(wù)公寓4.5萬平米 8000元/平米=36000萬元產(chǎn)權(quán)銷售收入產(chǎn)權(quán)銷售收入:13.8億元（未包括租賃和億元（未包括租賃和經(jīng)營權(quán)銷售）經(jīng)營權(quán)銷售）產(chǎn)權(quán)銷售總毛利潤約：產(chǎn)權(quán)銷售總毛利潤約：4.5億元！億元！項(xiàng)目基本盈利估算（本項(xiàng)目投資回報(bào)率很高，完全具備投資可行性?。? 2、產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)力求與經(jīng)營戶的實(shí)際需求相一致，確保市場的認(rèn)可度；、產(chǎn)品

16、的規(guī)劃設(shè)計(jì)力求與經(jīng)營戶的實(shí)際需求相一致，確保市場的認(rèn)可度；面積設(shè)計(jì)需圍繞可實(shí)現(xiàn)快速銷售銷售這一目的展開；面積設(shè)計(jì)需圍繞可實(shí)現(xiàn)快速銷售銷售這一目的展開；1 1、以國際化標(biāo)準(zhǔn)來對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，本司將在詳細(xì)的市場考察與研究、以國際化標(biāo)準(zhǔn)來對項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃，本司將在詳細(xì)的市場考察與研究后提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；后提供項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；3 3、拿地策略：低容積率指標(biāo)控制銷售風(fēng)險(xiǎn)、配套及、拿地策略：低容積率指標(biāo)控制銷售風(fēng)險(xiǎn)、配套及公共公共倉儲車位可以租賃倉儲車位可以租賃或以配套用地名義拿地、利用好地塊西側(cè)二環(huán)高架橋旁公共用地。或以配套用地名義拿地、利用好地塊西側(cè)二環(huán)高架橋旁公共用地。本案規(guī)劃要求與

17、拿地建議1、沈陽市二手車市場的系統(tǒng)調(diào)研，包括市場個案調(diào)研以及運(yùn)作模式的調(diào)研。第一步：第一步：市場的系統(tǒng)調(diào)研市場的系統(tǒng)調(diào)研2、商家的系統(tǒng)調(diào)研，包括塔灣片區(qū)所有二手車經(jīng)營者的經(jīng)營需求調(diào)研。3、國內(nèi)先進(jìn)與成功的二手車市場調(diào)研。具體操作步驟第二步：項(xiàng)目初步規(guī)劃第二步：項(xiàng)目初步規(guī)劃第三步：項(xiàng)目的可行性分析第三步：項(xiàng)目的可行性分析第二步：項(xiàng)目初步規(guī)劃第二步：項(xiàng)目初步規(guī)劃在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上我司將對該項(xiàng)目做概念性的規(guī)劃，以作為設(shè)計(jì)院對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)和參考。第三步：項(xiàng)目的可行性分析第三步：項(xiàng)目的可行性分析在概念性規(guī)劃的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的營銷目標(biāo)、銷售速度、盈利空間進(jìn)行可行性的分析與測算。majpjmvcyzj2

18、1hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fygg7sxz49bmcn5oy9veshpkzdjtkwjrkceqcfdehvmgax3lroebw63vsca3ysijtuko