大型商場內(nèi)部動線設計及商鋪合理劃分

1、認為大型商場中商鋪人流動線規(guī)劃應該遵守以下原則：一、人流動線的規(guī)劃原則1、注重內(nèi)外溝通，脈絡清晰；2、注重立體人流的自然順暢，平均分配關系；3、避免盲區(qū)和死角問題；4、合理設置寬度。二、商場電梯布局的規(guī)劃原則1、扶梯布局原則商場的電梯部數(shù)，布局位置，要以有效疏散運載人流作為出發(fā)點；避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道。引導顧客向上購物2、垂直電梯的布局原則貨人分流商場垂直電梯，貨梯與載人梯分開設置，實行有效的貨流與人流的分流。專用通道設置結合商場功能定位，避免行業(yè)經(jīng)營沖突。三、鋪位布局規(guī)劃原則：1、實用、利潤、形象的統(tǒng)一商場鋪位布局必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理

2、性，同時更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性。2、尊重消費者的行為人性化設計，使消費者的消費過程顯得更加自然順暢和輕松愉快，購物方便且不易疲勞。3、面積按定位劃分根據(jù)整個商場定位劃分商鋪的面積。20以下占整個商場面積的10%，2040占整個商場的30%，4080占整個商場的20%，賣場占整個商場的40%。商鋪進 深與門面比例不宜大于2：1。建議：B1、 F1為內(nèi)置步行街、專賣店的形式，F(xiàn)2與F3為超級市場與專賣店相結合的形式。F4層為餐飲、娛樂行業(yè)。商鋪面積盡可能小，但要便于自由組合。垂直動線及出入口處要寬敞明亮。F2、F3為寬敞明亮的超級市場，收銀可統(tǒng)一設在F2，收銀處對面可設一排經(jīng)

3、典商鋪，發(fā)揮人流積聚處的最大商業(yè)價值，F(xiàn)4的商鋪根據(jù)經(jīng)營需要可略大一些。4、使用率適中本項目的使用率控制在58%65%之間。四、商場內(nèi)外部景觀及商業(yè)小品設計原則以商場核心主題特色為基點，通過內(nèi)外景觀、小品的有效組合，與商場主題密切聯(lián)系，保證內(nèi)外景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性。室外有足夠的廣場，作為促銷場所和消費者休閑的公共區(qū)域。商場小品注重觀賞性，大眾化與藝術有機組合。五、商場 外立面設計原則；1、與定位結合；2、與商場的特色結合；3、與區(qū)域環(huán)境結合；突出創(chuàng)新性、協(xié)調(diào)性、綜合性、超前性，體現(xiàn)時尚、流行、經(jīng)典、開放這一主題六、商場停車規(guī)劃設計原則1、與商場規(guī)模定位結合，停車位數(shù)適當；

4、2、停車購物的方便性，安全性；3、人車分流。4、引導人流。七、商場廣告位的規(guī)劃設計原則1、尺寸與樓身搭配合理。2、位置與外立面協(xié)調(diào)，統(tǒng)一考慮。3、便于使用安裝，更換一、商鋪分割的原則 商業(yè)場所的商鋪如何劃分，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。 1 、主題的原則 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。 例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于 4 ：1 的商鋪銷售不會有太大困難

5、，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨?？墒侨绻椖繉淼闹饕虡I(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結合功能主題來進行。 2 、人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；

6、第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。 商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。 以某個內(nèi)地商業(yè)項目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位 110 個，其中一層 53 個（包括復式）、二層 41 個，三層 9 個，四層 8 個。按照目前路段的商鋪租金價格 25 元 / / 月來計算，平均每個商鋪將來經(jīng)營要負擔的月租金

7、是 2500 元，而按照最少 10% 的利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達到 30000 元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費 15-20 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到 50-70 人次（即平均每小時 5-7 人），而整個商業(yè)部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小時通過 500-700 人次，每分鐘通過 8-11 人次。通路和樓梯占用的面積即應該按照此標準進行設計分配。 注：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而

8、租金成倍遞減的因素，因此實際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算。 3 、科學利用的原則 商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的唯一有效途徑。 輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍。 二、目前商鋪分割存在的缺點和問題 單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項目公攤比例過高（有的

9、高達 50% ）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1 、商鋪分割 從設計可以看出有許多商業(yè)項目分割不規(guī)則，而且進深與開間之比大于 4：1，這會給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營對場地形狀結構的要求較高，不合理的分割肯定會對一部分買家造成排斥。 2 、輔助功能區(qū) 輔助功能區(qū)太多，白白浪費了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減。 樓梯： 從設計上可以看到，目前許多商業(yè)項目在一、二層設計了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管

10、理，實在是沒有必要。建議在消防標準范圍內(nèi)相應設置即可。 廁所： 目前一些商業(yè)項目在面積內(nèi)，分布了十幾個廁所！而在深圳的沃爾瑪超市， 2 萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設有 1 個公共廁所，世界 500 強企業(yè)的精打細算，確實值得我們參照和學習。 對此，我們建議設計上按照正常的標準每層保留一個公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費，還省下了一大筆的衛(wèi)生設備購買、將來維護費用，實實在在是一舉多得。 空閑場地： 目前的一些商業(yè)項目由于設計不合理，存在過多的空閑場地，浪費了使用面積。 3 、通道分割 許多商業(yè)項目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對人流的導向進行設

11、計，設計了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費了空間。另一方面過道設計不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習慣，對空間也造成浪費。 按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗，一般將出入口分別設置在商場的兩側而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對消費者的行走習慣，對道路盡可能的進行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費者在商場內(nèi)的滯留時間，帶旺商鋪。 三、關于公攤比例過高的解決建議 商鋪的公攤比例各地計算方法不同，在無法大面積招商的情況下，要降低公攤比例唯一的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取

12、消休息場所、銷售電動扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪出售。 目前部分商業(yè)項目的公攤比例達到了 50%，但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個城市都存在。 減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用率過高非常有效的辦法，就是由大型商家進駐經(jīng)營，所有的內(nèi)過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小。 四、總結 根據(jù)以上進行的分析，我們可以看出如果以上的分割建議全部實行的話，最大可將公攤面積減少 15%-25% 個百分點，將公攤比例從有時的 50% 壓縮到 25% 左右，相信不僅能為開發(fā)商帶來更多的收益，業(yè)主們也是可以接受的。也許，商業(yè)戶型的分割，最能發(fā)揮出一個人的創(chuàng)造力與想象力。

13、 商場鋪位劃分怎樣才算是合理？摘要合理的商場鋪位劃分才能讓營銷贏利事半功倍，怎樣的劃分才算合理呢？有三個重要原則。合理的商場鋪位劃分才能讓營銷贏利事半功倍，怎樣的劃分才算合理呢？有三個重要原則。一、商鋪分割的原則商業(yè)場所的商鋪如何劃分，對其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。1 、主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于 4 ：1 的

14、商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨?？墒侨绻椖繉淼闹饕虡I(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪將會因為餐飲、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購買，因為這些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結合功能主題來進行。2 、人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流

15、通路設計必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設計是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。 以某個內(nèi)地商業(yè)項目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位 110 個，其中一層 53 個（包括復式）、二層 41 個，三層 9 個，四層 8 個。按照目前路段的商鋪租金價格 25 元 / / 月來計算，平均每個商鋪將來經(jīng)營要負擔的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利潤來計算，每個商鋪業(yè)主平均要達到 30000 元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費 15-20 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點。也就是每個商鋪平均日人流量需要達到 50-70 人次（即平均每小時 5-7 人），而整個商業(yè)部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每小時通過 500-700 人次，每分鐘通過 8-11 人次。通路和樓梯占用的面積即應該按照此標準進行設計分配。注：以上的估算只是一個粗略的估算，為商鋪和道路的分