上河國際商業(yè)街區(qū)范營銷策劃報告

1、shopping mall shopping mall shopping mall shopping mall shopping mall shopp ing mall shopping mall shopping mall shopping mall shopping mall shopping mall shopp ing mall 天潤五江置業(yè)天潤五江置業(yè)2005 12 29上河國際街區(qū)（商業(yè)）上河國際街區(qū)（商業(yè)） 泛營銷策劃報告泛營銷策劃報告（上）（上） shopping mall shopping mall shopping mall shopping mall shopping m

2、all shopp ing mall 前言前言本策劃全案板塊分為市場篇、整合資源篇和泛營銷篇市場篇、整合資源篇和泛營銷篇。主要闡述工作核心泛營銷篇泛營銷篇。本策劃全案具有宏觀戰(zhàn)略性，又有微觀戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行，我司結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)狀、市場調(diào)查及多年成功的購物中心營銷操作經(jīng)驗(yàn)。對項(xiàng)目各方面資源進(jìn)行有針對性整合。并提出我們專業(yè)的泛營銷解決之道泛營銷解決之道。shopping mall shopping mall shopping mall shopping mall shopping mall shopp ing mall 一一市場篇市場篇二二整合資源篇整合資源篇三三泛營銷篇泛營銷篇總綱總綱shopping ma

3、ll shopping mall shopping mall shopping mall shopping mall shopp ing mall 市場篇市場篇市場部分提綱市場部分提綱n看城市1.長沙整體宏觀市場概要2.項(xiàng)目交通狀況n看周邊3.項(xiàng)目周邊狀況4.項(xiàng)目周邊租金、周邊商業(yè)物業(yè)情況n看商業(yè)5.商業(yè)運(yùn)營狀況（商圈狀況）n看市場6.商業(yè)物業(yè)市場狀況（整體、個案）n看客戶7.訪談情況（消費(fèi)者、經(jīng)營者、投資者、專家訪談）n看項(xiàng)目l項(xiàng)目自身的特點(diǎn)nswot長沙整體宏觀市場概要長沙整體宏觀市場概要n利l2004年長沙gdp突破千億，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入快車道l第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展平穩(wěn)，成為長沙的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)l社會消費(fèi)

4、品零售總額保持高速增長l人均可支配收入增速平穩(wěn)位居中部城市前列，居民消費(fèi)力強(qiáng)，特別注重娛樂、文教、交通及通訊方面的消費(fèi)l長沙未來5年經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會提速n弊l儲蓄存款比例較少，對住房、商鋪等消費(fèi)支出少l長沙人口600多萬，近5年基本處在“0”增長看城市本案萬家麗路人民東路京珠高速機(jī)場高速長沙大道遠(yuǎn)大路路二環(huán)線項(xiàng)目整體交通優(yōu)勢明顯項(xiàng)目整體交通優(yōu)勢明顯但是對舊城輻射仍有阻隔但是對舊城輻射仍有阻隔n項(xiàng)目交通優(yōu)勢（項(xiàng)目臨近）l萬家麗路l機(jī)場快線l二環(huán)（連通長沙舊城）l京珠高速（連接株洲、湘潭、岳陽）l武廣高速鐵路（在建）l規(guī)劃中的客運(yùn)軌道交通（遠(yuǎn)期）l劉陽河橋建成，方便東北面消費(fèi)者n項(xiàng)目交通劣勢l二環(huán)及鐵

5、路阻隔，降低了項(xiàng)目與舊城連接便利性l目前項(xiàng)目與市中心的公共交通嚴(yán)重不足看城市項(xiàng)目周邊情況項(xiàng)目周邊情況n利l項(xiàng)目周邊常住人口40萬，未來將保持較高的增長l（2006年6月項(xiàng)目周邊將有3個以上住宅盤交樓入?。﹏弊l項(xiàng)目周邊有多個批發(fā)市場區(qū)域整體形象和消費(fèi)檔次被拉低l項(xiàng)目周邊租金不高，一般在6070元/m2*月l售價不高一般在70008000元/m2看城市看周邊長沙商業(yè)狀況長沙商業(yè)狀況1.長沙商業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn)長沙商業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn)2.長沙商圈現(xiàn)狀分析長沙商圈現(xiàn)狀分析看城市看周邊看商業(yè)1 1、商業(yè)體系發(fā)展完善中、商業(yè)體系發(fā)展完善中 已具備購物中心、百貨、大型綜合性超市、專業(yè)市場及各類專賣店等各種業(yè)態(tài)，社區(qū)型

6、便利店、大型shopping mall等正在醞釀中。2 2、傳統(tǒng)百貨讓位，購物中心成為主角、傳統(tǒng)百貨讓位，購物中心成為主角 友阿屬下老百貨競爭力下降，購物中心成為競爭熱點(diǎn)。3 3、國內(nèi)外零售巨頭大舉進(jìn)入，競爭激烈、國內(nèi)外零售巨頭大舉進(jìn)入，競爭激烈 沃爾瑪、麥德龍、新一佳、家樂福、易初蓮花、銅鑼灣等國內(nèi)外零售巨頭爭相布點(diǎn)，僅04-05年間進(jìn)入超過10家。1、長沙商業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn)、長沙商業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn)看城市看周邊看商業(yè)4.4.商業(yè)過于集中商業(yè)過于集中在五一商圈，本土的春天百貨、日資背景的平和堂、北京王府井、新大新、深圳銅鑼灣、百盛等大賣場，彼此相隔不過數(shù)百米，同質(zhì)經(jīng)營、利潤銳減。5.5.傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營

7、結(jié)構(gòu)及定位較雷同傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)及定位較雷同缺乏個性化和特色，難以與國內(nèi)外零售巨頭匹敵6.6.各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡超市、家電專業(yè)賣場發(fā)展頻密（04-05年家電專賣新開10余家），但社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展卻未盡人意?？傮w來看，長沙商業(yè)結(jié)構(gòu)布局欠合理，經(jīng)營缺乏差異性，這總體來看，長沙商業(yè)結(jié)構(gòu)布局欠合理，經(jīng)營缺乏差異性，這為新興區(qū)域商業(yè)發(fā)展造就了較廣闊空間。為新興區(qū)域商業(yè)發(fā)展造就了較廣闊空間。長沙商業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn)長沙商業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn)看城市看周邊看商業(yè)2、長沙商圈現(xiàn)狀分析、長沙商圈現(xiàn)狀分析看城市看周邊看商業(yè)長沙商圈格局長沙商圈格局“1+6”商圈分布形式商圈分布形式n市級五一商圈n區(qū)域級1.袁家?guī)X商

8、圈2.火車站商圈3.東塘商圈4.侯家塘商圈5.溁灣鎮(zhèn)商圈6.伍家?guī)X商圈溁灣鎮(zhèn)商圈溁灣鎮(zhèn)商圈伍家?guī)X商圈伍家?guī)X商圈五一商圈五一商圈火車站商圈火車站商圈袁家?guī)X商圈袁家?guī)X商圈東塘商圈東塘商圈侯家塘商圈侯家塘商圈本案看城市看周邊看商業(yè)六大零售商圈現(xiàn)狀六大零售商圈現(xiàn)狀n五一商圈仍是長沙商業(yè)的中心，是湖南省的商業(yè)核心五一商圈仍是長沙商業(yè)的中心，是湖南省的商業(yè)核心n東塘商圈在規(guī)模上和發(fā)展速度上均由于其他商業(yè)副中心東塘商圈在規(guī)模上和發(fā)展速度上均由于其他商業(yè)副中心n其余六大商業(yè)副中心輻射范圍限于自身周邊區(qū)域，對其他區(qū)域的消費(fèi)其余六大商業(yè)副中心輻射范圍限于自身周邊區(qū)域，對其他區(qū)域的消費(fèi)人群吸引較少人群吸引較少n超市

9、、專業(yè)電（電器）成為各商業(yè)副的必備業(yè)態(tài)，其對商圈的人氣的超市、專業(yè)電（電器）成為各商業(yè)副的必備業(yè)態(tài)，其對商圈的人氣的聚集有較大的促進(jìn)聚集有較大的促進(jìn)看城市看周邊看商業(yè)商業(yè)物業(yè)市場狀況商業(yè)物業(yè)市場狀況1.長沙宏觀房地產(chǎn)市場狀況長沙宏觀房地產(chǎn)市場狀況2.長沙在售商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)長沙在售商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)3.商業(yè)物業(yè)市場個案分析商業(yè)物業(yè)市場個案分析看城市看周邊看商業(yè)看市場1、長沙宏觀房地產(chǎn)市場狀況、長沙宏觀房地產(chǎn)市場狀況看城市看周邊看商業(yè)看市場39.9779.97110.09176.52251.16299.27450.2298.38156.27147.73214.99332.12443.24591.1041%

10、51%63%76%70%74%76%0100200300400500600700199819981999199920002000200120012002200220032003200420040%10%20%30%40%50%60%70%80%90%銷售面積竣工面積銷售/竣工近年來，商品房年竣工量和銷售量大幅度增長，整體供求關(guān)系基本達(dá)到平衡。 異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常20042004年年銷售面積/竣工面積1.10.760.76反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)，表明供求關(guān)系趨于平衡商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額1.10.490.49反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo),表明長沙開發(fā)的總體效率不高房地產(chǎn)

11、市場預(yù)警預(yù)報房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系指標(biāo)體系39%61%54%48%51%54%56%0%20%40%60%80%1998199920002001200220032004數(shù)據(jù)來源：長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局長沙商品房供求關(guān)系相對平衡長沙商品房供求關(guān)系相對平衡房地產(chǎn)整體開發(fā)效率不高房地產(chǎn)整體開發(fā)效率不高長沙市房地產(chǎn)開發(fā)投入與產(chǎn)出比值從1998到現(xiàn)在都沒超過0.65，表明長沙房地產(chǎn)開發(fā)的效率不高。看城市看周邊看商業(yè)看市場2005年雨花區(qū)商鋪年雨花區(qū)商鋪成交套數(shù)增長成交套數(shù)增長6倍倍區(qū)日期總套數(shù)增長率開福2004.1-2004.11441-65.53%2005.1-2005.11152天心2004.1-

12、2004.1159195.09%2005.1-2005.111153雨花2004.1-2004.11364664.29%2005.1-2005.1127822782岳麓2004.1-2004.11221176.92%2005.1-2005.11612芙蓉2004.1-2004.1146245.67%2005.1-2005.11673數(shù)據(jù)來源：長沙房管局?jǐn)?shù)據(jù)看城市看周邊看商業(yè)看市場2005年雨花區(qū)商鋪單方售價年雨花區(qū)商鋪單方售價基本處在基本處在“0”增長增長區(qū)日期均價（元/m2）增長率開福2004.1-2004.116377.938.60%2005.1-2005.118839.7天心2004.1

13、-2004.1110145.1550.19%2005.1-2005.1115236.77雨花2004.1-2004.114428.524428.520.32%0.32%2005.1-2005.114442.584442.58岳麓2004.1-2004.115261.415.78%2005.1-2005.115565.74芙蓉2004.1-2004.117052.2313.36%2005.1-2005.117994.52數(shù)據(jù)來源：長沙房管局?jǐn)?shù)據(jù)看城市看周邊看商業(yè)看市場2005年雨花區(qū)商鋪年雨花區(qū)商鋪總銷售面積增長了近總銷售面積增長了近4倍倍區(qū)日期總面積（m2）增長率開福2004.1-2004.1

14、18998.8292.55%2005.1-2005.1117327.23天心2004.1-2004.1118352.9351.07%2005.1-2005.1127725.86雨花2004.1-2004.1137642.2337642.23380.35%2005.1-2005.11180813.00岳麓2004.1-2004.1110152.68268.10%2005.1-2005.1137372.24芙蓉2004.1-2004.1127966.98123.36%2005.1-2005.1162466.03數(shù)據(jù)來源：長沙房管局?jǐn)?shù)據(jù)看城市看周邊看商業(yè)看市場2005年雨花區(qū)商鋪總銷額年雨花區(qū)商鋪總

15、銷額增長了近增長了近4倍倍區(qū)日期總成交額（萬元）增長比開福2004.1-2004.115739166.89%2005.1-2005.1115317天心2004.1-2004.1118619126.89%2005.1-2005.1142245雨花2004.1-2004.1116668381.86%2005.1-2005.1180317岳麓2004.1-2004.115341289.46%2005.1-2005.1120801芙蓉2004.1-2004.1119722153.19%2005.1-2005.1149935數(shù)據(jù)來源：長沙房管局?jǐn)?shù)據(jù)看城市看周邊看商業(yè)看市場雨花區(qū)商鋪銷售處在雨花區(qū)商鋪銷售

16、處在“價穩(wěn)量增價穩(wěn)量增”的局面的局面區(qū)日期總套數(shù)總面積均價總成交額開福2004.1-2004.114418998.826377.957392005.1-2005.1115217327.238839.715317天心2004.1-2004.1159118352.93101451-2005.11115327725.8615236.7742245雨花2004.1-2004.1136437642.234428.52166682005.1-2005.112782180813.024442.5880317岳麓2004.1-2004.1122110152.685261.415341

17、2005.1-2005.1161237372.245565.7420801芙蓉2004.1-2004.1146227966.987052.23197222005.1-2005.1167362466.037994.5249935看城市看周邊看商業(yè)看市場2、長沙在售商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)、長沙在售商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)n量l長沙商業(yè)物業(yè)的開發(fā)量不大，約為住宅開發(fā)的1/10l在售商業(yè)物業(yè)主要分布在舊城中心n價l高檔：30000元/平方米（核心地段）l中檔/平方米（次要地段、位置）l低檔：800010000元/平方米（未成熟區(qū)域）n產(chǎn)品l2040平方米（建筑面積）的商鋪為主（銷售最快）n銷售方式

18、l大多有返租回報，返租年限一般為510年l回報率一般為810l購鋪一次性返回23年的租金看城市看周邊看商業(yè)看市場長沙在售商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)長沙在售商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)n銷售樓層l一般銷售首層、二層n商鋪間隔（m）l（面寬）25（進(jìn)深）48（高）4.26n實(shí)用率l5570看城市看周邊看商業(yè)看市場3、商業(yè)物業(yè)市場個案分析、商業(yè)物業(yè)市場個案分析看城市看周邊看商業(yè)看市場財富全家寶財富全家寶項(xiàng)目地址（位置）勞動?xùn)|路157號所屬商圈東塘商圈商場性質(zhì)裙樓商業(yè)商業(yè)建筑面積（m2）10000（）開盤時間2005年3月商鋪售賣性質(zhì)產(chǎn)權(quán)式主力店步步高超市、國美（三樓）、麥當(dāng)勞返租返租15年、年回報9%，租金每月返還廣告訴求迷你產(chǎn)

19、權(quán)商鋪目前銷售率50%售價首層均價14000，二層均價11000，起 價 7000元/平米財富全家寶勞動?xùn)|路東塘商圈東塘商圈看城市看周邊看商業(yè)看市場先租后售，已經(jīng)引進(jìn)先租后售，已經(jīng)引進(jìn)步步高超市、國美、麥當(dāng)勞步步高超市、國美、麥當(dāng)勞看城市看周邊看商業(yè)看市場產(chǎn)權(quán)商鋪，面積產(chǎn)權(quán)商鋪，面積810m2（建筑面積）（建筑面積）總價低，降低投資門檻總價低，降低投資門檻看城市看周邊看商業(yè)看市場大版面樓書，倡導(dǎo)地段、品牌商家大版面樓書，倡導(dǎo)地段、品牌商家對投資者有較大沖擊對投資者有較大沖擊看城市看周邊看商業(yè)看市場東方百聯(lián)商廈東方百聯(lián)商廈（原銅鑼灣廣場）（原銅鑼灣廣場）項(xiàng)目地址（位置）黃興中路所屬商圈五一商圈商

20、場性質(zhì)獨(dú)立商業(yè)商業(yè)建筑面積（m2）75000（5層）（首二層進(jìn)行銷售）開盤時間2005年11月26日商鋪售賣性質(zhì)產(chǎn)權(quán)式主力店上海一百返租返租20年，購鋪即返還第11-12年的租金，1-6年年收益為9%，7-10年年收益為10%，13-20年年收益為11%售價首層均價30000，二層均價15000目前銷售率約2030廣告訴求同步上海，比肩全球，商業(yè)長沙新標(biāo)桿東方百聯(lián)商廈黃興中路五一商圈五一商圈看城市看周邊看商業(yè)看市場首二層產(chǎn)權(quán)式分割首二層產(chǎn)權(quán)式分割1580m2（建筑面積）（建筑面積）看城市看周邊看商業(yè)看市場報紙專版對外宣傳報紙專版對外宣傳瀟湘晨報，2005-11-22 t5t8看城市看周邊看商業(yè)

21、看市場商鋪銷售比例約商鋪銷售比例約20看城市看周邊看商業(yè)看市場2005年年11月月26日重新開盤日重新開盤但人氣不旺但人氣不旺看城市看周邊看商業(yè)看市場成交個案成交個案編號成交總額（元）成交面積（m2）成交單價（元/m2）所在樓層成交時間付款方式19642404421915 12005-10-17一次性付款23910912109.7835625 12005-12-3銀行按揭348436420.5123616 22005-12-2銀行按揭41131318.8812740 32004-8-27銀行按揭數(shù)據(jù)來源：長沙房管局?jǐn)?shù)據(jù)看城市看周邊看商業(yè)看市場橙子橙子498街區(qū)街區(qū)項(xiàng)目地址（位置）韶山南路與香樟

22、路交匯處的東北角所屬商圈目前未形成商圈，但臨近高校、批發(fā)市場，有學(xué)生、批發(fā)生意人的消費(fèi)支持商場性質(zhì)街區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑面積（m2）25880，銷售不到100套（2層，3層不賣）個鋪面積（m2）5070商鋪結(jié)構(gòu)（面寬、進(jìn)深、高）（面寬）4.25（進(jìn)深）8（高）5.5開盤時間2005年10月7日商鋪售賣性質(zhì)實(shí)物商鋪進(jìn)駐商家肯德基、步步高超市、橙子時尚酒店、米蘿咖啡返租不返租，可接受代理招商，有否統(tǒng)一的經(jīng)營管理公司售價臨街23000萬/，內(nèi)街15000萬/目前銷售率70%以上左右廣告訴求長沙首個院落式商業(yè)街區(qū)韶山南路橙子498街區(qū)香樟路看城市看周邊看商業(yè)看市場售樓部內(nèi)部色彩鮮艷、奪目售樓部內(nèi)部色彩鮮艷、

23、奪目較好展示出商業(yè)氣氛較好展示出商業(yè)氣氛看城市看周邊看商業(yè)看市場借鑒與啟示借鑒與啟示n周邊已經(jīng)有較好的消費(fèi)群體，商業(yè)氛圍成熟n產(chǎn)品廣告包裝新穎，對消費(fèi)者形成較大的沖擊n引入國外知名管理機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營管理n韶山南路將由現(xiàn)在的14米拓寬至60米。區(qū)域經(jīng)濟(jì)價值正在提升。看城市看周邊看商業(yè)看市場錦湘國際星城錦湘國際星城項(xiàng)目地址（位置）萬家麗路，項(xiàng)目對面所屬商圈高橋商圈（未來）商場性質(zhì)裙樓商業(yè)（社區(qū)商業(yè)）商業(yè)建筑面積（m2）3000，銷售不到100套（2層，3層不賣）個鋪面積（m2）5090開盤時間2005年10月商鋪售賣性質(zhì)實(shí)物商鋪進(jìn)駐商家無返租不返租售價臨火爐路12000元/，臨小區(qū)路880

24、0元/目前銷售率約30%廣告訴求層高6.3米萬家麗路錦湘國際星城本案高橋看城市看周邊看商業(yè)看市場裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)個鋪面積在個鋪面積在5090平方米平方米看城市看周邊看商業(yè)看市場社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)整體處在開發(fā)期整體處在開發(fā)期看城市看周邊看商業(yè)看市場國中星城國中星城項(xiàng)目地址（位置） 長沙市勞動?xùn)|路沙灣路口所屬商圈暫無商圈商場性質(zhì)獨(dú)立商業(yè)街商業(yè)建筑面積（m2）沿街商：57000商場（萬國廣場）：47000個鋪面積（m2）2070開盤時間2005年4月商鋪售賣性質(zhì)產(chǎn)權(quán)式進(jìn)駐商家無返租年收益12返租，7、8年首先返還，16年逐年返租售價一層14000元/平方米，二層8000元/平方米目前銷售率約90%廣告

25、訴求新市心、造就新財星萬家麗路錦湘國際星城本案高橋國中星城機(jī)場高速京珠高速看城市看周邊看商業(yè)看市場產(chǎn)權(quán)式分割，面積在產(chǎn)權(quán)式分割，面積在2070m2平面布局較合理，適合商業(yè)經(jīng)營平面布局較合理，適合商業(yè)經(jīng)營看城市看周邊看商業(yè)看市場對外強(qiáng)調(diào)新城發(fā)展、大市政配套對外強(qiáng)調(diào)新城發(fā)展、大市政配套對內(nèi)宣傳自身實(shí)力和管理水平對內(nèi)宣傳自身實(shí)力和管理水平看城市看周邊看商業(yè)看市場成交個案成交個案編號成交總額（元）成交面積（m2）成交單價（元/m2）所在樓層成交時間付款方式134600019.5117734 12005-12-2一次性付款231100031.269949 22005-12-2一次性付款310000010

26、.299718 22005-12-2一次性付款423500023.0610191 22005-12-2一次性付款523400022.9510196 22005-12-2一次性付款看城市看周邊看商業(yè)看市場坡子街坡子街坡子街黃興南路五一商圈五一商圈項(xiàng)目地址（位置）湘江中路坡子街所屬商圈五一商圈商場性質(zhì)獨(dú)立商業(yè)商業(yè)建筑面積（m2）總建164000星月樓：4211（4層）湘韻樓：5371（5層）個鋪面積（m2）2070開盤時間2005年9月商鋪售賣性質(zhì)實(shí)物商鋪主力店無返租返租3年/8%，前三年一次返還，每月返還（其實(shí)把售價拉升）售價首層均價29000（進(jìn)門左邊20008元/，右邊24000元/目前銷售

27、率50%以上廣告訴求國際版中華商街看城市看周邊看商業(yè)看市場分期、分區(qū)開發(fā)模式分期、分區(qū)開發(fā)模式首期首期后續(xù)開發(fā)后續(xù)開發(fā)看城市看周邊看商業(yè)看市場實(shí)墻分割，建筑面積在實(shí)墻分割，建筑面積在2070m2看城市看周邊看商業(yè)看市場著力渲染返租回報著力渲染返租回報與區(qū)域傳統(tǒng)文化與區(qū)域傳統(tǒng)文化看城市看周邊看商業(yè)看市場招商與銷售同步進(jìn)行招商與銷售同步進(jìn)行首層租金：首層租金：120140元元/m2看城市看周邊看商業(yè)看市場成交個案成交個案編號成交總額（元）成交面積（m2）成交單價（元/m2）所在樓層成交時間付款方式1470400011764000 42005-11-25一次性付款213261232.894032 4

28、2005-9-17一次性付款3801152235.983395 52005-11-11一次性付款4164483163.6225854 12005-10-22銀行按揭524005620.3311808 22005-9-16銀行按揭看城市看周邊看商業(yè)看市場投資者訪談分析投資者訪談分析看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶投資者訪談要點(diǎn)投資者訪談要點(diǎn)n蔣小姐（2005-12-15）n心理投資幅度100200萬，購鋪目的是為了投資l項(xiàng)目要形成規(guī)模l希望有明確的商家l由發(fā)展商進(jìn)行招商，統(tǒng)一進(jìn)行經(jīng)營管理l希望項(xiàng)目達(dá)到高橋市場的升值幅度l愿意接收臨街商鋪的單價約為1.51.6萬/m2，位置較好的鋪位愿意多出2000

29、3000元/m2購買l一般不會考慮“五一商圈”等目前已經(jīng)處在頂峰的商鋪，因?yàn)槿蘸蟮纳悼臻g較少l長沙人喜歡吃、喝、玩，項(xiàng)目開發(fā)酒吧街很有市場n建議l項(xiàng)目的定位既要大眾化有要與高橋市場形成差異化經(jīng)營l高橋市場內(nèi)還有很多與她類似的小老板，可以對他們進(jìn)行宣傳看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶n陳大嬸（幫女兒留意商鋪,2005-12-15）n心理投資幅度7080萬，購鋪目的是為了投資l錢放在銀行不保值，希望購買7080m2的臨街商鋪l項(xiàng)目目前人氣不足，未來發(fā)展前景較好l較喜歡橙子498，因其周邊已有較好的商業(yè)氛圍，可以“即買、即收租”，而且“橙子”的實(shí)用率高l希望商鋪是帶租約出售的，省事n建議l項(xiàng)目應(yīng)該拿

30、最好的商鋪銷售，對于消費(fèi)者這樣才有投資價值l開始價格不要太高，要與地段目前的經(jīng)營現(xiàn)狀掛鉤看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶n易生（高橋鋪主）、柳小姐（易太）l出于投資保值目的購鋪l對項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)前景看好l較鐘情于投資臨街商鋪n王小姐（金蘋果大市場鋪主）l購鋪出于投資目的l希望通過返租方式買鋪，讓發(fā)展商能夠統(tǒng)一經(jīng)營保證商鋪的正常營運(yùn)l希望項(xiàng)目臨街商鋪的價格在14000元/m2左右l返租不要超過10年看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶n王女士及其妹妹、姐姐（萬家麗建材超市鋪主）l投資用l希望商鋪面積在2030m2l返租年限不要超過5年l年回報率在10左右n陳先生（空調(diào)公司老板）l出租用l要求定價適中

31、，臨街商鋪不要超過14000元/m2l返租年限不要超過5年看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶n李先生（陳先生朋友、私企老板）l出租用l關(guān)注項(xiàng)目的經(jīng)營發(fā)展l對街鋪的較有興趣l要求規(guī)劃要超前設(shè)計(jì)，要有創(chuàng)新概念看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶項(xiàng)目意向投資者電話回訪分析項(xiàng)目意向投資者電話回訪分析看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶項(xiàng)目意向投資者（電訪）調(diào)查說明項(xiàng)目意向投資者（電訪）調(diào)查說明n調(diào)查目的l了解意向客戶（電訪）對項(xiàng)目看法n調(diào)研方法l電話回訪，根據(jù)預(yù)先設(shè)定的問卷對客戶進(jìn)行電話回訪n樣本量l53個看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶意向投資者訪談小結(jié)意向投資者訪談小結(jié)n意向投資者人群特征l接近半數(shù)為高學(xué)歷人士l5

32、0以上居住在芙蓉區(qū)和雨花區(qū)l一半以上是長沙本地人l以企業(yè)職員（45）、自由職業(yè)（32）為主l接近60以上個人月收入在3000元以上l約45家庭月收入超過5000元看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶意向投資者訪談小結(jié)意向投資者訪談小結(jié)n意向投資者主要投資行為特征l購鋪?zhàn)誀I占比例少，85以上購鋪為例投資和收租l超過70的意向客戶選擇1060m2的商鋪進(jìn)行投資l近80意向客戶接收1060萬的商鋪總價約半數(shù)投資者期望10左右的回報率l70以上的意向投資者希望35年的返租期l75以上意向投資者關(guān)注報紙和戶外廣告l75的意向投資者看好東區(qū)的發(fā)展l70以上的意向投資者認(rèn)為項(xiàng)目定位應(yīng)在中檔以上看城市看周邊看商業(yè)看

33、市場看客戶長沙消費(fèi)者問卷分析長沙消費(fèi)者問卷分析看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶長沙消費(fèi)者問卷調(diào)查說明長沙消費(fèi)者問卷調(diào)查說明n調(diào)查目的l了解長沙消費(fèi)者消費(fèi)行為特征及他們對本項(xiàng)目所在區(qū)域、項(xiàng)目自身的看法n調(diào)研方法l重點(diǎn)區(qū)域人群街訪，根據(jù)預(yù)先設(shè)定的問卷對客戶攔截式訪問n樣本量l333個看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶長沙消費(fèi)者問卷調(diào)查說明長沙消費(fèi)者問卷調(diào)查說明n區(qū)域分布編號商圈區(qū)域份數(shù)1五一商圈五一廣場周邊、芙蓉廣場、47%2火車站商圈火車站周邊、人民路立交橋周邊、7%3東塘商圈東塘、侯家塘20%4袁家?guī)X商圈袁家?guī)X周邊、解放中路、窯嶺7%5榮灣鎮(zhèn)商圈榮灣鎮(zhèn)周邊7%6項(xiàng)目周邊萬家麗路7%7雨花亭商圈雨花路

34、7%看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶長沙消費(fèi)者街訪小結(jié)（一）長沙消費(fèi)者街訪小結(jié)（一）n被訪消費(fèi)者人群特征l超過60為大學(xué)學(xué)歷l職業(yè)和居住分布較為均勻（次訪質(zhì)量高）l60月收入在2000元以下l50以上家庭月收入在20005000元之間看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶長沙消費(fèi)者街訪小結(jié)（二）長沙消費(fèi)者街訪小結(jié)（二）n被訪消費(fèi)者人群消費(fèi)特征l約30被訪者喜歡到黃興路步行街購物l近50被訪者購物時關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)l大部分被訪者喜歡平和堂、王府井、阿波羅商業(yè)城購物l大部分被訪者喜歡平和堂、王府井、阿波羅商業(yè)城購物l一般在購物場所停留3160分鐘l60以上被訪者出行與朋友一起l約35被訪者每隔1周2周外出購物一

35、次看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶長沙消費(fèi)者街訪小結(jié)（三）長沙消費(fèi)者街訪小結(jié)（三）n被訪消費(fèi)者人群消費(fèi)特征l66的被訪者每次外出消費(fèi)在100500元l約35的被訪者在2005年購物開支在5000元以上l近25的被訪者在3年內(nèi)將增加家裝、家飾品消費(fèi)l25的被訪者在23天內(nèi)外出就餐一次l約60的被訪者每次外出酒菜的花費(fèi)在100500元l電視、報紙、商場海報是消費(fèi)者平時最留意的廣告l約40的被訪者會考慮購買商鋪?zhàn)鳛橥顿Y渠道看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶長沙消費(fèi)者街訪小結(jié)（四）長沙消費(fèi)者街訪小結(jié)（四）n被訪者對項(xiàng)目項(xiàng)目發(fā)展前景看法l70以上的被訪者認(rèn)為長沙東區(qū)的發(fā)展前景一般l約30的被訪者認(rèn)為地區(qū)需要發(fā)

36、展一站式購物中心l近40的被訪者項(xiàng)目僅能輻射東區(qū)周邊l近50被訪者表示會考慮去項(xiàng)目購物l約超過90的被訪者認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該定位在中檔以上l接近75的被訪者表示不知道“國際上河街”看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶長沙經(jīng)營者問卷分析長沙經(jīng)營者問卷分析看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶長沙經(jīng)營者街訪調(diào)查說明長沙經(jīng)營者街訪調(diào)查說明n調(diào)查目的l了解長沙小型經(jīng)營性的經(jīng)營特征、對商物業(yè)的需求特征特征及他們對本項(xiàng)目所在區(qū)域和項(xiàng)目自身的看法n調(diào)研方法l根據(jù)預(yù)先設(shè)定的問卷，對五一商圈、東塘商圈的經(jīng)營者進(jìn)行入戶訪問n樣本量l104個看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶項(xiàng)目總體概況 物業(yè)名稱：上河國際街區(qū)發(fā)展商：湖南天潤五江置業(yè)有限

37、公司看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶看項(xiàng)目項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀環(huán)境 項(xiàng)目位于東城區(qū)萬家麗路與火焰路交界處，東接萬家麗路，西臨馬王堆路，南北向各臨兩條規(guī)劃路?？闯鞘锌粗苓吙瓷虡I(yè)看市場看客戶看項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) q占地面積： 151400 ； q建筑面積： 611700 q地上總建筑面積：454620 q地下總建筑面積： 157124 q容積率： 3.02q建筑密度：39.9%q綠化率：33.5%q綠化面積：沿馬王堆路5904q沿萬家麗路1.6公頃看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶看項(xiàng)目 項(xiàng)目物業(yè)類型指標(biāo)q商業(yè)總建筑面積：228858 q住宅公寓總建筑面積：179330 q酒店總建筑面積：46431q首期建筑

38、總面積：66012q首期商業(yè)面積：45846q首期住宅公寓面積：20166首期首期看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶看項(xiàng)目 q道路面積:23779 q地上道路面積:9728 q地下道路面積:14051q停車位:3098q地上停車位:358個 q地下停車位:2740個項(xiàng)目交通技術(shù)指標(biāo)看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶看項(xiàng)目 項(xiàng)目交通組織a a區(qū)區(qū): :商業(yè)二層設(shè)有通向i區(qū)的連廊；商場共有六部垂直電梯，其中兩部是觀光電梯、四部貨梯和四組扶梯；疏散樓梯間有九條通道。1 1區(qū)區(qū): :商場二層設(shè)有通向區(qū)和 區(qū)的連廊;商場設(shè)四部垂直電梯疏散樓梯間有九條通道g3g3區(qū)區(qū): :商場二層設(shè)有通向1區(qū)的連廊商場設(shè)兩部垂直

39、電梯疏散樓梯間有四條通道看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶看項(xiàng)目 項(xiàng)目首期商業(yè)建筑面積明細(xì)（單位：）區(qū)域樓層建筑面積合計(jì)a1區(qū)9855396951026097909790g3區(qū)2691120192535269926361458g1區(qū)19717457197119401575總計(jì)59174看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶看項(xiàng)目 首期工程進(jìn)度計(jì)劃a區(qū)完工時間預(yù)售證出證時間1f2006.22006.42f2006.32006.43f2006.32006.44f2006.42006.4g1區(qū)完工時間預(yù)售證出證時間1f2005.122006.12f2006.12006.13f2006.22006.14f2006

40、.22006.1g3區(qū)完工時間預(yù)售證出證時間1f南10.13.2006.11f北10.14.2006.12f南10.30.2006.12f北10.27.2006.13f南11.07.2006.13f北11.06.2006.14f南11.20.2006.14f北11.19.2006.15f南2005.122006.15f北2005.122006.1a區(qū)完工時間預(yù)售證出證時間5f2006.52006.46f2006.62006.47f2006.62006.48f2006.62006.49f2006.72006.410f2006.72006.411f2006.72006.412f2006.72006

41、.413f2006.72006.414f2006.82006.415f2006.82006.416f2006.82006.417f2006.82006.418f2006.92006.419f2006.92006.420f2006.92006.421f2006.92006.422f2006.102006.4商業(yè)部分商業(yè)部分住宅部分住宅部分看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶看項(xiàng)目項(xiàng)目（銷售）的項(xiàng)目（銷售）的swot分析（優(yōu)勢）分析（優(yōu)勢）n項(xiàng)目地處長沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)，是城市發(fā)展軸n項(xiàng)目總商業(yè)開發(fā)面積具有規(guī)模優(yōu)勢n項(xiàng)目已有國際知名商家進(jìn)駐（沃爾瑪、百安居等）n項(xiàng)目區(qū)域有較好的商業(yè)氛圍（高橋）n項(xiàng)目周邊未來

42、有較多高檔的住宅小區(qū)n項(xiàng)目具有交通中心優(yōu)勢.將會成為長沙新城市交通中心n本區(qū)域具有中南最完善最新業(yè)態(tài)的組合.具有完備的購物休閑餐飲娛樂等體驗(yàn)式購物的新功能.看城市看周邊看商業(yè)看市場看客戶看項(xiàng)目swot項(xiàng)目（銷售）的項(xiàng)目（銷售）的swot分析（劣勢）分析（劣勢）n項(xiàng)目目前工程進(jìn)度較為緩慢n項(xiàng)目周邊區(qū)域目前還較為雜亂，要完全發(fā)展成為成熟商業(yè)區(qū)域尚需要一定時間（最大的弊端）n周邊高橋市場是批發(fā)為主，人流較為混雜，影響項(xiàng)目的形象n項(xiàng)目自身有高壓線等問題制約其發(fā)展n項(xiàng)目早期宣傳的商業(yè)主題定位不夠明晰n項(xiàng)目周邊的商業(yè)銷售成交不活躍,租金不高,對項(xiàng)目現(xiàn)時的價值造成拉高形成制約.n項(xiàng)目為分期開發(fā),建設(shè)周期較長

43、,入伙時間也較后.對銷售工作造成一定的影響.項(xiàng)目（銷售）的項(xiàng)目（銷售）的swot分析（機(jī)會）分析（機(jī)會）n日后將有較多的高檔居民進(jìn)駐本區(qū)域n本區(qū)域是長沙未來的商業(yè)點(diǎn)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，長沙未來的市級商業(yè)中心n長沙城市的整體發(fā)展，帶動了長沙整體商業(yè)的發(fā)展n舊城中心商業(yè)點(diǎn)（五一）商圈難以滿足長沙消費(fèi)者及周邊市縣消費(fèi)者的一站式消費(fèi)購物需求n長沙整體房地產(chǎn)價格在上升n相比住宅長沙商業(yè)物業(yè)增長的速度不高，未來的價格的增長空間較大n長沙周邊城市（如株洲、湘潭、婁底）等區(qū)域潛藏了一定的消費(fèi)者（購物）、投資者（對項(xiàng)目有較大需求）項(xiàng)目n項(xiàng)目臨近高速路，交通方便，輻射力強(qiáng)，新的交通中心n項(xiàng)目所在商圈有較多高質(zhì)消費(fèi)人群

44、項(xiàng)目（銷售）的項(xiàng)目（銷售）的swot分析（威脅）分析（威脅）n長沙有較多的商業(yè)物業(yè)投放，整體市場競爭相對激烈n項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)的銷售價格尚未拉升n長沙城市發(fā)展步伐較為緩慢n項(xiàng)目目前人氣尚不足，周邊入住居民不多n項(xiàng)目的順利銷售是建立在招商的成功基礎(chǔ)上,特別是主力商家的進(jìn)駐更是直接影響到銷售的進(jìn)度.一旦這項(xiàng)工作進(jìn)展受阻,將嚴(yán)重影響的整個項(xiàng)目的開發(fā)銷售運(yùn)營n如何規(guī)避劣勢和威脅l建立明確的項(xiàng)目發(fā)展定位建立明確的項(xiàng)目發(fā)展定位. .以消費(fèi)者為需求的業(yè)態(tài)定位 。打造成全中南經(jīng)營理念最先進(jìn)規(guī)模最大的購物中心。l炒熱區(qū)域發(fā)展?jié)摿Τ礋釁^(qū)域發(fā)展?jié)摿? .從城市規(guī)劃開發(fā)面積交通位置為本項(xiàng)目大商業(yè)環(huán)境造勢。l售前為樹立

45、信心找支點(diǎn)售前為樹立信心找支點(diǎn): :明確不斷有大商家的進(jìn)駐消息。形成主力商家云集的態(tài)勢。l建立專業(yè)建立專業(yè) 系統(tǒng)的營銷作戰(zhàn)方案系統(tǒng)的營銷作戰(zhàn)方案. .強(qiáng)大的銷售攻勢及項(xiàng)目大規(guī)模的包裝推廣。合富憑借專業(yè)的營銷能力及成熟的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。使項(xiàng)目走向成功。l引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營管理顧問公司引進(jìn)專業(yè)經(jīng)營管理顧問公司, ,制定整體項(xiàng)目運(yùn)營作旺的操作策略。對對 策策可借鑒案例分析 廣東三水廣場概況三水廣場位于三水新舊城區(qū)交匯地帶,坐擁三水未來商業(yè)圈中的核心黃金地段,占地近6萬平方米，總建筑面積8.6萬平方米，建筑物占地2.3萬平方米，在東面有12000平方米的文化主題廣場，南面有10000平方米的體育主題廣場，北面有1

46、5000平方米的商業(yè)主題廣場，是廣東地區(qū)擁有廣場 數(shù)量最多，商業(yè)廣場面積最大的購物中心。三水廣場一期已于2005年9月12日開業(yè)。借鑒點(diǎn)1：主題定位三水廣場結(jié)合三水的歷史與文化，以嫵媚的蘆苞風(fēng)情區(qū)為亮點(diǎn)，配上現(xiàn)代藝術(shù)化的人造沙灘，落地玻璃幕墻、摩天輪和小朋友的兒童樂園，與西側(cè)17萬平方米三水公園配合。加上東面體育廣場12000m，西廣場8000m超大型商業(yè)、文化主題公園廣場組成全新公園式的購物環(huán)境，整個購物中心廣場把休閑、娛樂、美食、觀光和購物有機(jī)結(jié)合在一起，構(gòu)成一個休閑購物的消費(fèi)新模式。三水廣場打造成一個集合購物、飲食、娛樂、觀光等多種功能于一體的購物中心，其位于三水公園旁的特色。項(xiàng)目定位為

47、：廣東最大的公園式的主題購物中心。項(xiàng)目定位為：廣東最大的公園式的主題購物中心。 借鑒點(diǎn)2：功能分區(qū)與業(yè)態(tài)定位目前已引進(jìn)了世界500強(qiáng)的泰國正大集團(tuán)下屬的零售企業(yè)易初蓮花購物中心、快餐巨頭麥當(dāng)勞和肯德基、屈臣氏、南海廣場電影城、華融宮海鮮城等飲食娛樂商業(yè)設(shè)施，充分體現(xiàn)了“一站式”的先進(jìn)購物模式。借鑒點(diǎn)：招商策略 三水廣場對招商對象要求很高，因?yàn)檫x擇好超市與綜合百貨店的比例。才能為運(yùn)營持續(xù)打下基礎(chǔ)?？系禄Ⅺ湲?dāng)勞、易初蓮花、周大福等進(jìn)駐。其中，主力店易初蓮花已于2005年8月中旬正式開業(yè)。國內(nèi)知名家電連鎖企業(yè)國美、蘇寧也進(jìn)駐。品牌店方面：金利來、美寶蓮、玉蘭油、夢特嬌等國內(nèi)外40多家知名品牌已入駐

48、三水廣場。至目前為止，已成功開業(yè)95%。 借鑒點(diǎn)4 4：銷售策略 該項(xiàng)目選擇15%15%比例銷售，85%85%比例租賃，選擇首層、二層首層、二層部分作為銷售，銷售方式有返租和帶租約銷售兩種返租和帶租約銷售兩種。市場部分結(jié)束市場部分結(jié)束宏觀市場連接部分宏觀市場連接部分2004年長沙年長沙gdp突破千億突破千億城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)入快車道城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度進(jìn)入快車道長沙近年長沙近年gdp發(fā)展?fàn)顩r圖發(fā)展?fàn)顩r圖數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)年鑒城市上海北京廣州深圳武漢鄭州長沙南昌合肥gdp625136123467286116621102930641478全國排名12341120212528各城市各城市2003

49、年年gdp一覽表一覽表 (單位單位:億元億元)數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)力支持了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與其他省會城市相比，長沙經(jīng)濟(jì)水平還不高，未來發(fā)展空間大2005年上半年長沙gdp為607.56億元，同比增長14.3%，在省會gdp增速排位中提升了1位社會消費(fèi)品零售總額保持高速增長社會消費(fèi)品零售總額保持高速增長自1998年以來，長沙社會消費(fèi)品零售總額保持了12%的高增長率，顯示出強(qiáng)勁的消費(fèi)勢頭2005年1-10月累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額501.97億元，同比增長16.0%。數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)年鑒長沙近年長沙近年社會消費(fèi)品零售總額社會消費(fèi)品零售總額發(fā)展?fàn)顩r圖發(fā)展?fàn)顩r圖人均可支配收入增速平穩(wěn)人均可

50、支配收入增速平穩(wěn)位居中部城市前列位居中部城市前列2005年110月，長沙市城市居民人均可支配收入為10530元/年，同比增長13.1%， 2004年長沙人均可支配收入突破萬元居省會城市第6數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)年鑒單位：元/人長沙近年長沙近年人均可支配收入人均可支配收入發(fā)展?fàn)顩r圖發(fā)展?fàn)顩r圖城市長沙鄭州武漢南昌合肥人均可支配收入 （元）99338648852577937785較上年增速10.1111.279118.96中部五城市中部五城市2003年人均可支配收入及增長率對比表年人均可支配收入及增長率對比表數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計(jì)年鑒居民消費(fèi)支出比例較高居民消費(fèi)支出比例較高儲蓄存款比例較少儲蓄存款比例較少單位：

51、元/人長沙近年長沙近年居民收入與支出居民收入與支出對比圖對比圖數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)年鑒但居民儲蓄水平不高，對高額消費(fèi)、投資型消費(fèi)造成一定障礙，如住宅、商鋪等。近5年，長沙城市居民人均消費(fèi)性支出與可支配收入之比在80%以上，居民消意欲強(qiáng)。資料：2003年，長沙城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為704.9億元，在全國排名第23；人均可支配收入列全國13位。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展穩(wěn)定成為長沙的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)成為長沙的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)長沙二、三產(chǎn)業(yè)比重高、發(fā)展穩(wěn)定，為長沙商業(yè)的持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)長沙近年長沙近年三大產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r圖發(fā)展?fàn)顩r圖數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)年鑒n2003年長沙恩格爾系數(shù)為32%，人均住房支出比

52、重為9.5%，與國際上及國內(nèi)省會城市相比，都處于較低的水平。n發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住宅建筑面積達(dá)到35至40平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，說明長沙房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。城市城市武漢武漢廣州廣州深圳深圳杭州杭州長沙長沙住房支出17%13%10.5%10.4%9.5%生活水平生活水平恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)（% %）住房支出比重（住房支出比重（% %）溫飽型55597.6505511.2小康型455012.1404518.9富裕型40以下22.5我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占10左右，發(fā)達(dá)國家一般達(dá)到25。v住房支出比重應(yīng)是和人民的生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展的，人民生活水平可以通

53、過恩格爾系數(shù)來衡量。 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn) 20032003年各大省會城市住房支出比率年各大省會城市住房支出比率恩格爾系數(shù)（）恩格爾系數(shù)（）32城市居民人均住房使用面積城市居民人均住房使用面積（mm2 2）18.7長沙市區(qū)長沙市區(qū)20042004年數(shù)據(jù)年數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：長沙統(tǒng)計(jì)年鑒住房消費(fèi)支出比重偏低住房消費(fèi)支出比重偏低長沙人口長沙人口600多萬多萬近近5年基本處在年基本處在“0”增長增長n2004年年末常住人口為610萬人（市區(qū)人口213萬）n6年年均自然增長率為0.33%。n預(yù)測5年后（2010），長沙人口將達(dá)到670長沙未來長沙未來5

54、年經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會提速年經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會提速（2010年，十一五計(jì)劃末）年，十一五計(jì)劃末）n2010年長沙gdp將達(dá)到25002700億元 l（相當(dāng)于2001年廣州水平，）n人均國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，達(dá)到40000元/人n長沙人口將達(dá)到670，都市人口達(dá)到228萬長沙消費(fèi)者調(diào)查連接部分長沙消費(fèi)者調(diào)查連接部分被訪消費(fèi)者狀況被訪消費(fèi)者狀況超過超過60為大學(xué)學(xué)歷為大學(xué)學(xué)歷學(xué)歷學(xué)歷人數(shù)人數(shù)有效有效總總初中及以下195.71%5.69%高中、中專、技校10030.03%29.94%大學(xué)及以上20862.46%62.28%441.20%1.20%620.60%0.60%合計(jì)333100.00%99.70

55、%棄選10.30%d1d1請問您的學(xué)歷是？請問您的學(xué)歷是？被訪消費(fèi)者狀況被訪消費(fèi)者狀況居住分布較為均勻居住分布較為均勻居住區(qū)域居住區(qū)域人數(shù)人數(shù)有效有效總總岳麓區(qū)4814.41%14.37%芙蓉區(qū)8224.62%24.55%雨花區(qū)9127.33%27.25%天心區(qū)4613.81%13.77%開福區(qū)3610.81%10.78%其他309.01%8.98%合計(jì)333100.00%99.70%棄選10.30%d2d2您居住在長沙哪個區(qū)？您居住在長沙哪個區(qū)？被訪消費(fèi)者狀況被訪消費(fèi)者狀況職業(yè)分布較平均職業(yè)分布較平均職業(yè)或職務(wù)職業(yè)或職務(wù)人數(shù)人數(shù)有效有效總總公務(wù)員216.33%6.29%企業(yè)職員7823.49

56、%23.35%高學(xué)歷人士（教師、律師、醫(yī)生）4212.65%12.57%自由職業(yè)者5315.96%15.87%學(xué)生7221.69%21.56%其他6619.88%19.76%合計(jì)332100.00%99.40%棄選20.60%d3d3請問您的職業(yè)（或職務(wù)）為？請問您的職業(yè)（或職務(wù)）為？被訪消費(fèi)者狀況被訪消費(fèi)者狀況60以上的被訪者月收入在以上的被訪者月收入在2000元以下元以下個人平均月收入個人平均月收入人數(shù)人數(shù)有效有效總總1500元以下12437.58%37.13%15012000元8926.97%26.65%20013000元6620.00%19.76%30015000元3711.21%11

57、.08%500110000元92.73%2.69%10001元以上41.21%1.20%710.30%0.30%合計(jì)330100.00%98.80%棄選41.20%d4d4請問您的個人平均月收入是？請問您的個人平均月收入是？被訪消費(fèi)者狀況被訪消費(fèi)者狀況50以上家庭月收入在以上家庭月收入在20005000元之間元之間家庭平均月收入家庭平均月收入人數(shù)人數(shù)有效有效總總1000元及以下72.14%2.10%10012000元5316.21%15.87%20013000元8024.46%23.95%30015000元10431.80%31.14%500110000元5416.51%16.17%10001

58、元以上278.26%8.08%710.31%0.30%810.31%0.30%合計(jì)327100.00%97.90%棄選72.10%d5d5請問您的家庭平均月收入是？請問您的家庭平均月收入是？被訪者消費(fèi)特征被訪者消費(fèi)特征30以上的被訪者喜歡到黃興路步行街購物以上的被訪者喜歡到黃興路步行街購物喜歡的購物地點(diǎn)喜歡的購物地點(diǎn)人數(shù)人數(shù)有效有效總總商業(yè)步行街（如：黃興南路）10531.53%31.44%百貨公司（如：平和堂）6720.12%20.06%大型超市9729.13%29.04%購物中心319.31%9.28%品牌專賣店278.11%8.08%其他61.80%1.80%合計(jì)333100.00%99

59、.70%棄選10.30%q1q1請問您平時最喜歡去哪種類型的購物場所購物？請問您平時最喜歡去哪種類型的購物場所購物？被訪者消費(fèi)特征被訪者消費(fèi)特征近近50被訪者購物關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)被訪者購物關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)人數(shù)人數(shù)有效有效總總價格7121.32%21.26%交通288.41%8.38%商家服務(wù)4112.31%12.28%產(chǎn)品品質(zhì)15646.85%46.71%購物氛圍298.71%8.68%其他82.40%2.40%total333100.00%99.70%system10.30%q2q2您認(rèn)為影響您購物的關(guān)鍵因素是？您認(rèn)為影響您購物的關(guān)鍵因素是？被訪者消費(fèi)特征被訪者消費(fèi)特征大部分被訪者喜歡平和堂、王府井

60、、阿波羅商業(yè)城大部分被訪者喜歡平和堂、王府井、阿波羅商業(yè)城購物購物喜歡的綜合性購物中心喜歡的綜合性購物中心人數(shù)人數(shù)有效有效總總平和堂5817.42%17.37%王府井商業(yè)廣場9528.53%28.44%阿波羅商業(yè)城場6318.92%18.86%通程商業(yè)城329.61%9.58%萬達(dá)購物廣場154.50%4.49%雨花庭購物廣場133.90%3.89%友誼商城175.11%5.09%新大新時代廣場20.60%0.60%其他3811.41%11.38%合計(jì)333100.00%99.70%棄選10.30%q3q3長沙的綜合性購物中心，您最喜歡哪一個？長沙的綜合性購物中心，您最喜歡哪一個？被訪者消費(fèi)特