衡陽房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告12月ppt

1、衡陽雁峰區(qū)房地產(chǎn)市衡陽雁峰區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)研（第二期）場調(diào)研（第二期）金鐘置業(yè)有限公司2013年12月城區(qū)板塊主要樓盤概況序序號號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 綠化率綠化率占地面積占地面積總建筑總建筑面積面積()在售在售預(yù)售預(yù)售容積率容積率1珠江愉景新珠江愉景新城城42% 248300平米 1300000平米 在售3.982冠都幸福彼冠都幸福彼岸岸39.14%102畝250000 平米在售2.573珠江棕櫚園珠江棕櫚園42%191畝600000平方米 在售2.234珠江帝景山珠江帝景山莊莊39%330畝1000000 平米未售3.985明興翰苑明興翰苑31%75858.05平方米90000多平方米在售3.9

2、8城區(qū)板塊主要樓盤概況序序號號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 綠化率綠化率占地面占地面積積總建筑總建筑面積面積()在售在售預(yù)售預(yù)售容積率容積率1祝融路一號祝融路一號45%103畝18萬平方米在售1.72拓興陽光新拓興陽光新城城40%40畝80000平米在售2.75 3生態(tài)麗景生態(tài)麗景40%85.6畝13萬平方米在售2.14特變水木融特變水木融城城45%151.93畝32萬平方米在售2.545恒大綠洲45%151.93畝32萬平方米在售2.54珠江愉景新城珠江愉景新城目標(biāo)項(xiàng)目主力戶型主力戶型在售棟號11、12、13、15、16、17，主力戶型b3兩房，a2三房，b2三房。t戶比戶比2t6戶， 2t4戶，2t5

3、戶?；厩闆r基本情況促銷政策：促銷政策：暫無任何優(yōu)惠政策。地理區(qū)位：地理區(qū)位：位于蒸水河西岸，315省道交匯處 賣點(diǎn)提煉：賣點(diǎn)提煉：江景房搭配拐角觀景陽臺，景 觀會所配套情景街一應(yīng)俱全。推盤推盤周期周期：主推11號、12號、13號、15號、16號、17號棟，將于明年一季度推出18號、19號、20號、21號、22號、23號棟。 銷售情況銷售情況銷售去化率43.15%。11、12、13、15、16、17仍有少量房源。 客戶群客戶群體體強(qiáng)調(diào)生活改善的客戶居多，剛需客戶偏少。銷售均價(jià)銷售均價(jià)層差：27元。均價(jià)：4725.13元。優(yōu)勢優(yōu)勢沿江沿江景觀設(shè)計(jì)良好景觀設(shè)計(jì)良好情景商業(yè)街會所配套俱全情景商業(yè)街會

4、所配套俱全機(jī)會：機(jī)會：所處區(qū)域競爭樓盤少，概念新穎。所處區(qū)域競爭樓盤少，概念新穎。 操盤節(jié)奏快于白沙洲南片區(qū)其他樓盤。操盤節(jié)奏快于白沙洲南片區(qū)其他樓盤。威脅：威脅：星月都會的銷售價(jià)格可能會對其產(chǎn)生沖擊。星月都會的銷售價(jià)格可能會對其產(chǎn)生沖擊。 劣勢劣勢位置偏僻，售價(jià)過高位置偏僻，售價(jià)過高兩住戶去隔斷較大，沒有區(qū)域凝兩住戶去隔斷較大，沒有區(qū)域凝結(jié)點(diǎn)。結(jié)點(diǎn)。冠都幸福彼岸冠都幸福彼岸目標(biāo)項(xiàng)目主力戶型主力戶型7號棟、8號棟、9號棟開售中，16號棟5月開售。主力戶型二房與三房88118。t戶比戶比2t4戶。基本情況基本情況促銷政策：促銷政策：首付30%地理享受99折，三天內(nèi)簽約減免2000元。區(qū)位：區(qū)位：

5、衡陽市蒸湘區(qū)立新大道 賣點(diǎn)提煉：賣點(diǎn)提煉：英式洋樓設(shè)計(jì)，南北通透雙陽 臺，背靠南郊公園及黃白路主 干道,商業(yè)比例：推盤政策：推盤政策：先期推出商住一體一號棟，隨后推出2、3、4、5號棟。 銷售情況銷售情況今年共開出了四棟房源，四棟去化率預(yù)估62.74%左右。 客戶群客戶群體體多為衡陽地級市區(qū)內(nèi)消費(fèi)者，目標(biāo)是改善生活及投資為主。銷售均價(jià)銷售均價(jià)銷售均價(jià)為4226.45元/層差38元。優(yōu)勢優(yōu)勢贈送比例高達(dá)贈送比例高達(dá)12%位置靠近中心汽車站，市區(qū)內(nèi)交位置靠近中心汽車站，市區(qū)內(nèi)交 通便利通便利園林景觀綠化率高園林景觀綠化率高機(jī)會：機(jī)會：周邊同類型樓盤較少，景觀較大有競爭力周邊同類型樓盤較少，景觀較大

6、有競爭力 當(dāng)期開售存量較小，基本處在掃尾階段當(dāng)期開售存量較小，基本處在掃尾階段威脅：威脅：未來未來cc park的開售可能會對其銷售節(jié)奏產(chǎn)的開售可能會對其銷售節(jié)奏產(chǎn) 生一定帶動作用。生一定帶動作用。 劣勢劣勢所處位置有立交橋橫跨。所處位置有立交橋橫跨。商業(yè)配套競爭力不足。商業(yè)配套競爭力不足。珠江棕櫚園珠江棕櫚園目標(biāo)項(xiàng)目主力戶型主力戶型9號、11號、10號、7號、8號棟在售，明年預(yù)計(jì)一季度推出2號、4號、6號棟。t戶比戶比2t4戶。2t5戶基本情況基本情況促銷政策：促銷政策：在12號推出全款92折，按揭96折優(yōu)惠活動直到2014年1月1日截止。地理區(qū)位：地理區(qū)位：華新大道56號 賣點(diǎn)提煉賣點(diǎn)提煉

7、：庭院飄窗等戶型空間較大，別 墅格調(diào)設(shè)計(jì)園林景觀。 推盤政策：推盤政策：今年年初開售的9號、11號和7號，三季度推出8號和10號棟。明年預(yù)計(jì)一季度推出2號、4號、6好棟。 銷售情況銷售情況今年預(yù)計(jì)新開棟數(shù)銷售情況整體不佳，去化率僅僅在40%左右。 客戶群客戶群體體投資客及改善生活消費(fèi)者居多。銷售均價(jià)銷售均價(jià)目前在售的房源均價(jià)在4813.6元左右。層差35元。優(yōu)勢優(yōu)勢戶型區(qū)間比例寬敞。戶型區(qū)間比例寬敞。飄窗，陽臺，庭院面積大飄窗，陽臺，庭院面積大。外立面外立面園林景觀豪宅格調(diào)。園林景觀豪宅格調(diào)。機(jī)會：機(jī)會：周邊樓盤基本處于售罄狀態(tài)，沒有競爭對手。周邊樓盤基本處于售罄狀態(tài)，沒有競爭對手。 概念比較

8、新穎，同區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化明顯。概念比較新穎，同區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化明顯。威脅：威脅：銀泰紅城仍然是其最大威脅，預(yù)計(jì)明年的加銀泰紅城仍然是其最大威脅，預(yù)計(jì)明年的加 推仍然會有一番對抗。推仍然會有一番對抗。 劣勢劣勢戶型過道偏長。戶型過道偏長。小區(qū)內(nèi)配套并不齊全。小區(qū)內(nèi)配套并不齊全。項(xiàng)目過于擁擠，沒有別墅群悠然項(xiàng)目過于擁擠，沒有別墅群悠然珠江帝景山莊珠江帝景山莊目標(biāo)項(xiàng)目主力戶型主力戶型預(yù)計(jì)明年推出7號、8號、9號10號棟。t戶比戶比2t4戶。2t3戶。基本情況基本情況促銷政策：促銷政策：認(rèn)籌10000元抵三萬可獲贈品牌珠寶吊墜一枚。地理區(qū)位：地理區(qū)位：衡陽市石鼓區(qū)蒸湘北路 賣點(diǎn)提煉：賣點(diǎn)提煉：整體抬高

9、山莊景觀品質(zhì)，生活配套齊 全。景觀設(shè)計(jì)別致。 推盤政策：推盤政策：明年第一期推出7號、8號、9號、10號棟。 銷售情況銷售情況尚未開盤，預(yù)計(jì)明年5月開盤。 客戶群客戶群體體尚不明確。銷售均價(jià)銷售均價(jià)尚未開盤，預(yù)計(jì)明年5月開盤。優(yōu)勢優(yōu)勢地面抬高，地面抬高，人車分流人車分流山莊山莊景觀設(shè)計(jì)，生活配套好景觀設(shè)計(jì)，生活配套好機(jī)會：機(jī)會：與之前珠江產(chǎn)品線對比，陽臺飄窗面積比例與之前珠江產(chǎn)品線對比，陽臺飄窗面積比例 更大更大 周邊同期出讓項(xiàng)目還未開啟，節(jié)奏領(lǐng)先。周邊同期出讓項(xiàng)目還未開啟，節(jié)奏領(lǐng)先。威脅：威脅：雅士林欣城與其定位相近，兩者會存在競爭雅士林欣城與其定位相近，兩者會存在競爭 性。性。 劣勢劣勢商

10、業(yè)部分幾乎毫無賣點(diǎn)。商業(yè)部分幾乎毫無賣點(diǎn)。主力戶型主力戶型3棟房源全部在售，主力戶型為115三房，118三房，119三房。t戶比戶比4t8戶基本情況基本情況促銷政策：促銷政策：絕版學(xué)區(qū)房大促銷129-159平米三房、四房20樓以上總價(jià)直減3萬元。63-68平米公寓單價(jià)直減200元/平米。地理區(qū)位：地理區(qū)位：衡陽市高新開發(fā)區(qū)衡陽一中對面 賣點(diǎn)提煉：賣點(diǎn)提煉：標(biāo)準(zhǔn)公寓學(xué)區(qū)房概念，板塔結(jié) 合高層電梯樓 推盤政策：推盤政策：三棟集體開售，商業(yè)押后。 銷售情況銷售情況基本進(jìn)入尾盤狀態(tài)，銷售去化率61.65% 客戶群客戶群體體主要為投資客。銷售均價(jià)銷售均價(jià)電梯高層銷售均價(jià)為4828.68元/層差40元。優(yōu)

11、勢優(yōu)勢標(biāo)準(zhǔn)學(xué)區(qū)房概念。標(biāo)準(zhǔn)學(xué)區(qū)房概念。蒞臨市一中對面蒞臨市一中對面。機(jī)會：機(jī)會：周邊銀泰紅城，雅士林湘苑已處在尾盤。周邊銀泰紅城，雅士林湘苑已處在尾盤。 威脅：威脅： 商業(yè)賣點(diǎn)可能不足以與銀泰紅城進(jìn)行競爭。商業(yè)賣點(diǎn)可能不足以與銀泰紅城進(jìn)行競爭。 劣勢劣勢學(xué)區(qū)房少有超高電梯高層定位。學(xué)區(qū)房少有超高電梯高層定位。作為學(xué)區(qū)房略顯擁擠。作為學(xué)區(qū)房略顯擁擠。目標(biāo)項(xiàng)目明興翰苑明興翰苑主力戶型主力戶型主推戶型:三房114、116、121、122，19棟22棟開售中。t戶比戶比商住比商住比2t4戶、2t3戶基本情況基本情況促銷政策：促銷政策：現(xiàn)均價(jià)4750元/平方米，全款96折，按揭99折，公積金99折。地理

12、區(qū)位：地理區(qū)位：華興街道祝融路51號 賣點(diǎn)提煉：賣點(diǎn)提煉：衡陽首發(fā)宮廷園林景觀，新古典風(fēng)格令 人神往。 推盤政策：推盤政策：2013年推出19棟22棟房源。屬于典型尾盤狀態(tài)。 銷售情況銷售情況目前銷售去化預(yù)估68.23%左右?？蛻羧嚎蛻羧后w體改善生活的消費(fèi)者未主。銷售均價(jià)銷售均價(jià)目前銷售均價(jià)在4829.59元/，層差在24.5元。優(yōu)勢優(yōu)勢宮廷園林景觀衡陽少有。宮廷園林景觀衡陽少有。內(nèi)部人文配套齊全內(nèi)部人文配套齊全。戶型空間感比較好，浪費(fèi)少戶型空間感比較好，浪費(fèi)少。機(jī)會：機(jī)會：周邊樓盤少有如此定位高端的樓盤。周邊樓盤少有如此定位高端的樓盤。 基本處于尾盤，可帶動兄弟盤祝融古商城的基本處于尾盤，可

13、帶動兄弟盤祝融古商城的 銷售態(tài)勢銷售態(tài)勢威脅：威脅： 香江香江水岸新城與其定位相似，掃尾盤可能存水岸新城與其定位相似，掃尾盤可能存 在一定沖價(jià)在一定沖價(jià) 劣勢劣勢位置較為偏遠(yuǎn)。位置較為偏遠(yuǎn)。僅有前后門，側(cè)門沒有入位，車僅有前后門，側(cè)門沒有入位，車 位配比不均位配比不均。代表項(xiàng)目祝融路一號祝融路一號主力戶型主力戶型還剩下8棟、9棟、10棟房源，主推92122三房戶型。t戶比戶比商住比商住比2t4戶、2t6戶、2t5戶?；厩闆r基本情況促銷政策：促銷政策：目前暫無優(yōu)惠政策。地理區(qū)位：地理區(qū)位：陽市華新開發(fā)區(qū)新一中初中部西側(cè)。 賣點(diǎn)提煉：賣點(diǎn)提煉：市一中超實(shí)惠學(xué)區(qū)房。 推盤政策：推盤政策：處于尾盤狀

14、態(tài)，僅剩于92122三房四房，8、9、10棟在售。 銷售情況銷售情況目前銷售去化預(yù)估65%左右?？蛻羧嚎蛻羧后w體華新區(qū)的工作者，以及剛需置業(yè)者。銷售均價(jià)銷售均價(jià)目前銷售均價(jià)在4543.81元/，層差在35元。優(yōu)勢優(yōu)勢最實(shí)惠的概念學(xué)區(qū)房最實(shí)惠的概念學(xué)區(qū)房。人車分流人車分流。小體量樓盤可選戶型種類齊全小體量樓盤可選戶型種類齊全。機(jī)會：機(jī)會：與與目前周邊樓盤的售價(jià)相比仍然有優(yōu)勢。目前周邊樓盤的售價(jià)相比仍然有優(yōu)勢。 基本處于尾盤狀態(tài)。基本處于尾盤狀態(tài)。威脅：威脅： 所主打的精英樓盤概念與周圍樓盤無法競爭，所主打的精英樓盤概念與周圍樓盤無法競爭， 產(chǎn)品定位失敗。產(chǎn)品定位失敗。 劣勢劣勢配套等于配套等于0

15、。人車分流及園林景觀失敗人車分流及園林景觀失敗。與其炒作的精英概念相去甚遠(yuǎn)。與其炒作的精英概念相去甚遠(yuǎn)。代表項(xiàng)目拓興拓興陽光新城陽光新城主力戶型主力戶型主推戶型:三房118.76、119.39、141.63，今年1號、8號、15號棟。t戶比戶比商住比商住比2t4戶、2t3戶基本情況基本情況促銷政策：促銷政策：暫無優(yōu)惠政策。地理區(qū)位：地理區(qū)位：華新開發(fā)區(qū)芙蓉路29號 賣點(diǎn)提煉：賣點(diǎn)提煉：公園地產(chǎn)房，生態(tài)地產(chǎn)概念。 推盤政策：推盤政策：外圍小高層僅有兩棟未售完，僅剩9號、10號、11號、12號棟將于明年開售。 銷售情況銷售情況目前銷售去化預(yù)估60%左右?？蛻羧嚎蛻羧后w體養(yǎng)老置業(yè)投資者有一部分，改善

16、型消費(fèi)者居多。銷售均價(jià)銷售均價(jià)目前銷售均價(jià)在4635.6元/，層差在20元。優(yōu)勢優(yōu)勢靠近公園，生活悠然靠近公園，生活悠然。靠近周邊工業(yè)公司剛需靠近周邊工業(yè)公司剛需。戶型可選品類多，過道較寬戶型可選品類多，過道較寬。機(jī)會：機(jī)會：與銀星路華新道內(nèi)樓盤對比，更靠近公園主與銀星路華新道內(nèi)樓盤對比，更靠近公園主 題。題。 基本處于尾盤態(tài)勢。基本處于尾盤態(tài)勢。威脅：威脅： 與恒大綠洲及水木融城相比，競爭力不足，與恒大綠洲及水木融城相比，競爭力不足， 整體配套不夠。整體配套不夠。 劣勢劣勢位置較為偏遠(yuǎn)。位置較為偏遠(yuǎn)。以公園園區(qū)以公園園區(qū)生為概念，生活配套生為概念，生活配套 顯得較少。顯得較少。代表項(xiàng)目生態(tài)麗

17、景生態(tài)麗景主力戶型主力戶型主推戶型:三房119131.03，9、10、13、12、11、7棟開售中。t戶比戶比商住比商住比2t4戶、2t6戶.基本情況基本情況促銷政策：促銷政策：暫無銷售政策。地理區(qū)位：地理區(qū)位：華新開發(fā)區(qū)蔡倫路39號 賣點(diǎn)提煉：賣點(diǎn)提煉：地暖板樓，生態(tài)景觀俱佳低密度。 推盤政策：推盤政策：2013年推出9、10、13、12、11、7棟，明年三期14、15、16、17棟陸續(xù)推出。 銷售情況銷售情況目前2期銷售去化預(yù)估63.18%左右。 客戶群客戶群體體改善生活的消費(fèi)者未主。銷售均價(jià)銷售均價(jià)目前銷售均價(jià)在4808.47元/，層差在33元。優(yōu)勢優(yōu)勢全市稀有的地暖板樓全市稀有的地暖板

18、樓。綠化率高達(dá)綠化率高達(dá)45%人車分流處理得當(dāng)人車分流處理得當(dāng)。機(jī)會：機(jī)會：地暖板樓概念特殊。地暖板樓概念特殊。 外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)新穎，與其余樓盤歐式現(xiàn)代風(fēng)格新穎，與其余樓盤歐式現(xiàn)代風(fēng)格 差異大。差異大。威脅：威脅： 與恒大屬于同類定位，不具競爭力，銷售疲與恒大屬于同類定位，不具競爭力，銷售疲 軟。軟。 劣勢劣勢地暖樓棟較少，與實(shí)際宣傳出入地暖樓棟較少，與實(shí)際宣傳出入 大大。附近加工業(yè)工廠多，位置太過偏附近加工業(yè)工廠多，位置太過偏 遠(yuǎn)遠(yuǎn)。代表項(xiàng)目特變特變水木融城水木融城主力戶型主力戶型主推戶型:三房108.90127.70。第一期開售2776套房源。t戶比戶比商住比商住比2t4戶、2t6戶

19、基本情況基本情況促銷政策：促銷政策：暫無任何銷售政策地理區(qū)位：地理區(qū)位：華新開發(fā)區(qū)采霞街10號 賣點(diǎn)提煉：賣點(diǎn)提煉：品牌房企，景觀配套一應(yīng)俱全彰顯豪 宅王典范 推盤政策：推盤政策：目前第一期共開售2776套房源。 銷售情況銷售情況目前第一期銷售去化預(yù)估95%左右。 客戶群客戶群體體改善生活的消費(fèi)者未主。有一定量投資客。銷售均價(jià)銷售均價(jià)目前銷售均價(jià)在5963.57元/，層差在42.38元。優(yōu)勢優(yōu)勢恒大湖園林景觀配套。恒大湖園林景觀配套。影院零售購物一應(yīng)俱全。影院零售購物一應(yīng)俱全。戶型設(shè)計(jì)幾近完美，浪費(fèi)少戶型設(shè)計(jì)幾近完美，浪費(fèi)少。機(jī)會：機(jī)會：周邊并無能夠與其競爭的樓盤。主導(dǎo)了華新周邊并無能夠與其競爭的樓盤。主導(dǎo)了華新 區(qū)幾乎所有新開樓盤的銷售節(jié)奏。區(qū)幾乎所有新開樓盤的銷售節(jié)奏。威脅：威脅： 同為豪宅王品牌房企的碧桂園勢必對恒大產(chǎn)同為豪