零售學(xué)商圈分析

1、從化區(qū)商業(yè)圈分析 目錄一、課題背景商圈布局規(guī)劃二、主要商圈布局研究分析三、存在問題及解決期望從化區(qū)商業(yè)形式發(fā)展第一階段第二階段第三階段第四階段第五階段 2001-2002年中期，商鋪市場(chǎng)萌芽期。 2002-2005中期，專業(yè)批發(fā)零售市場(chǎng)發(fā)展時(shí)期。 2008年中后期，大型購物中心發(fā)育時(shí)期。 2009-2014，社區(qū)商業(yè)發(fā)展時(shí)期。 2014年至今，大型購物中心和主題商場(chǎng)的出現(xiàn)。一、課題背景商圈布局規(guī)劃從化區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)十年規(guī)劃拓展東西南北四條商業(yè)帶拓展東西南北四條商業(yè)帶東推進(jìn)：要依托高速公路和105國(guó)道，向惠州市、增城區(qū)推進(jìn)，發(fā)展為東部產(chǎn)業(yè)帶和東部新城區(qū)服務(wù)的、充滿現(xiàn)代化活力和具有較強(qiáng)輻射力的東部商業(yè)

2、帶。西延伸：要利用清遠(yuǎn)市的地理優(yōu)勢(shì)，以現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)業(yè)、餐飲業(yè)、休閑旅游業(yè)等為重心，延伸商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，打造連接和輻射鄰近城市的西部商業(yè)帶。南跳躍：充分利用即將開通的地鐵、輕軌和快速干道的建設(shè)優(yōu)勢(shì)，實(shí)施向花都區(qū)國(guó)際機(jī)場(chǎng)以及廣州城區(qū)等地的跳躍式發(fā)展；大力發(fā)展為現(xiàn)代新城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)服務(wù)的南部商業(yè)帶。北培育：要依托清遠(yuǎn)山區(qū)農(nóng)產(chǎn)品的迅猛發(fā)展，加快建設(shè)為大空港、大產(chǎn)業(yè)和新城區(qū)服務(wù)的國(guó)際物流園區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)和零售服務(wù)商業(yè)功能區(qū)，科學(xué)規(guī)劃北部各中心鎮(zhèn)，培育和發(fā)展北部商業(yè)帶。中圈層依托地緣優(yōu)勢(shì)，發(fā)展物流園區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)和大型零售業(yè)態(tài)，使中圈層發(fā)揮“承內(nèi)啟外”的作用，形成商業(yè)發(fā)展厚實(shí)、輻射功能強(qiáng)大的商圈

3、。外圈層將借助機(jī)場(chǎng)、陸路交通網(wǎng)絡(luò)，積極發(fā)展物流園區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)和零售商業(yè)功能區(qū)，壯大外圈層商業(yè)實(shí)力，進(jìn)一步擴(kuò)大商貿(mào)中心城市的輻射力。將內(nèi)圈層發(fā)展成為凸顯現(xiàn)代消費(fèi)、現(xiàn)代服務(wù)、高級(jí)商務(wù)及綜合會(huì)展功能的核心商圈。大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)提升的大型零售網(wǎng)點(diǎn) - 從化廣百百貨- 華潤(rùn)萬家超市- 永亨隆超市重點(diǎn)新建的大型零售網(wǎng)點(diǎn) - 欣榮宏商業(yè)購物廣場(chǎng)從化區(qū)生產(chǎn)總值全區(qū)經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展，2011年至2016年從化區(qū)保持增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，對(duì)商業(yè)發(fā)展有著重大支撐作用。2016年，從化區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）374.68億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年（下同）增長(zhǎng)7.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)25.07億

4、元，增長(zhǎng)1.0%；第二產(chǎn)業(yè)162.32億元，增長(zhǎng)6.8%；第三產(chǎn)業(yè)187.29億元，增長(zhǎng)8.9%。從化區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入 過去幾年，從化城市居民人均可支配收入呈現(xiàn)逐年上漲趨勢(shì)，其中2011年從化區(qū)居民可支配收入增長(zhǎng)幅度高達(dá)11.9%，城市人口消費(fèi)力度水平高，含有較高消費(fèi)力。 2016年城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高。據(jù)城鎮(zhèn)居民家庭抽樣調(diào)查，全年城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入34276元，增長(zhǎng)7.5%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)5.6%。從化區(qū)消費(fèi)人群特征從化著名購物地點(diǎn)從以前百貨店和街鋪為主，向購物環(huán)境舒適的大型綜合購物中心過渡，集購物、娛樂、餐飲、休閑為一體的消費(fèi)模式逐漸成為從化商業(yè)市場(chǎng)的主流。從化居民

5、對(duì)商品的使用性和價(jià)格比較敏感，在選擇商品的時(shí)候喜歡貨比三家。因?yàn)榭拷鼜V州市區(qū)，居民消費(fèi)習(xí)慣收到兩地的影響大，隨著收入水平和生活水平的提高，對(duì)購物環(huán)境及高檔商品的需求越來越大。從化居民對(duì)餐飲消費(fèi)很重視，外出就餐的頻率偏高，飲食支出占居民總支出比例較大。隨著信用卡和網(wǎng)絡(luò)支付的推行使用，越來越多的從化居民接受了刷卡消費(fèi)和網(wǎng)絡(luò)支付行為，并且這些方式。二、主要商圈布局研究分析a. 街口商圈b. 欣榮宏商圈欣榮宏商圈街口商圈 商業(yè)街商業(yè)街組成單位：mall（購物中心）、百貨公司、超市、品牌專賣店、個(gè)體戶 mallmall（購物中心）（購物中心）組成單位：百貨公司、超市、品牌專賣店、個(gè)體戶、餐飲、（酒樓，快

6、餐，各式餐廳）、娛樂悠閑（電影院、游戲廳、ktv、健身中心） 百貨公司百貨公司例如：廣百百貨 超市超市例如：華潤(rùn)萬家、永亨隆 品牌專賣店品牌專賣店例如：nike、班尼路、阿迪達(dá)斯、swatch、apple iphone、h&m等等 個(gè)體戶個(gè)體戶商圈組成從化主要商圈情況 街口商圈街口商圈主要組成：廣百百貨、麥當(dāng)勞、肯德基等各種飲食店、時(shí)尚店和快消店 欣榮宏商圈欣榮宏商圈主要組成：華潤(rùn)萬家超市、必勝客、麥當(dāng)勞、肯德基等時(shí)尚店和快消店從化主要商圈地理表現(xiàn)地理地理檔次檔次租賃情況租賃情況人流人流街口高級(jí)、頂級(jí)優(yōu)一般中低、中檔、高級(jí)良優(yōu)中檔、高級(jí)優(yōu)優(yōu)中低、中級(jí)一般優(yōu)中低一般優(yōu)中檔、高級(jí)一般一般欣

7、榮宏高級(jí)、頂級(jí)一般良高級(jí)一般一般中低、中檔良良中檔良良中低、中級(jí)一般良中檔、高級(jí)良良街口商圈 商圈現(xiàn)狀: 商圈以大商場(chǎng)、中高檔消費(fèi)為主，裙樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔，擁有較高的消費(fèi)能力，而且追求時(shí)尚、講求品牌，是商圈的核心消費(fèi)群體。 隨著街口商業(yè)圈的擴(kuò)大，目前街口商圈已經(jīng)形成了中心向外輻射的格局，周邊分布有各種服裝店、飲食店的大規(guī)模擴(kuò)大。盡管競(jìng)爭(zhēng)局面難以避免，但是商圈的集聚效應(yīng)帶來的是商業(yè)的更加繁榮。個(gè)案分析廣百百貨開業(yè)開業(yè)時(shí)間時(shí)間經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模規(guī)模管理管理費(fèi)費(fèi)使用率使用率消費(fèi)消費(fèi)檔次檔次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)平均月租金平均月租金（元（元/）經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)情況情況1998年357080元/54%中高檔餐飲：麥

8、當(dāng)勞、至尊牛扒、狀元坊云南過橋米線、sen東南亞菜、甜心home面包甜點(diǎn)麗人：藝甲show、秀色美甲店、愛尚美甲、美妍知己、歐萊雅專柜親子：桃樹兒童攝影、孕婦褲、貝貝樂玩具店、真美童裝婚紗寫真：grace婚紗店從化個(gè)性寫真店生活服務(wù)：海之聲從化助聽器中心、時(shí)光隧道自拍館、大洋書城、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行新世紀(jì)支行、飛鴻移動(dòng)購物：各種服飾鞋包、辦公用品、數(shù)碼產(chǎn)品1f：2000-25002f: 1500-18003f：1200-14004f：900-1000100%開發(fā)商廣百股份有限公司地址廣州市從化市街口街東成路68號(hào)新世紀(jì)廣場(chǎng)品牌品牌：麥當(dāng)勞、至尊牛扒、藝甲show、耐克、阿迪達(dá)斯等小結(jié)u街口中心商圈的

9、商業(yè)氛圍濃厚，目前已形成從化區(qū)具主導(dǎo)力的消費(fèi)購物中心商圈，片區(qū)商業(yè)的高度聚焦；u街口商圈具有良好的交通地理優(yōu)勢(shì)，有利于匯聚人流；u街口商圈聚集了總多高檔次和品牌商家，大型購物廣場(chǎng)的購物娛樂一體化加強(qiáng)了地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，使得街口商圈不斷改善其發(fā)展，來適應(yīng)市場(chǎng)的需求，使得該商圈與時(shí)俱進(jìn)，成為商業(yè)發(fā)展的先驅(qū)。欣榮宏商圈 商圈現(xiàn)狀: 欣榮宏商圈是從化新興商業(yè)地，匯聚世界名牌店，再有華潤(rùn)萬家壓陣，其消費(fèi)檔次可及中高檔。個(gè)案分析欣榮宏國(guó)際商貿(mào)城開業(yè)開業(yè)時(shí)間時(shí)間經(jīng)營(yíng)規(guī)模經(jīng)營(yíng)規(guī)模管理費(fèi)管理費(fèi)使用率使用率消費(fèi)消費(fèi)檔次檔次經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)平均月租金平均月租金（元（元/）經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)概況概況2013年商業(yè)20萬80元/（1

10、0元廣告）45%高檔娛樂：影天下國(guó)際影城、暢想國(guó)度ktv、royal購物：屈臣氏餐飲：肯德基、必勝客、點(diǎn)心皇子、毛家飯店、萬歲壽司銀行：中國(guó)農(nóng)行1f：1500-20002f：1200-14003f：800-100040%開發(fā)商廣州市宏都房地產(chǎn)有限公司地址廣州從化市江埔街從城大道111-113號(hào)品牌主力店：肯德基、必勝客品牌店：屈臣氏、肯德基、毛家飯店小結(jié)u 欣榮宏商圈作為從化區(qū)新興商業(yè)重地，商圈以大型商店結(jié)合專賣店、專業(yè)店、百貨經(jīng)營(yíng)和休閑娛樂為主的商業(yè)功能區(qū)，以百貨店和商業(yè)街為截體，以開放型的流行悠閑方式，構(gòu)成步行街空間文化特性。u 該商圈具備交通通達(dá)性，是很好的聚散地，并且聚集各種檔次商家，

11、從小型的雜店到大型購物中心，滿足不同消費(fèi)群體。u 主要消費(fèi)人群是本地年輕人，他們文化層次較高，中等收入，職業(yè)是以公司、企業(yè)、服務(wù)業(yè)職員或?qū)W生，目的以購物悠閑為主。三、存在問題及解決期望 1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的合理性有待進(jìn)一步改進(jìn)。 2、大型商業(yè)設(shè)施過度集中，缺少規(guī)劃指導(dǎo)， 產(chǎn)生新的消費(fèi)困境。 3、從化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局與旅游景點(diǎn)的呼應(yīng)配合 不夠，缺少聯(lián)動(dòng)機(jī)制和品牌整合效應(yīng)。4、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局與城市交通網(wǎng)絡(luò)布局不協(xié)調(diào)。從化交通網(wǎng)絡(luò)存在問題第一，道路結(jié)構(gòu)失衡，表現(xiàn)在道路系統(tǒng)結(jié)構(gòu)不完善，缺乏快速 路層次和環(huán)路布局，道路功能層次混亂，比例失調(diào)，道 路級(jí)別的銜接不當(dāng)；第二，道路容量不足，表現(xiàn)在主干路網(wǎng)標(biāo)準(zhǔn)低，斷面不統(tǒng)一， 車道寬度富裕，無自行車道，容量不足，導(dǎo)致道路通 行能力下降；第三，交通阻塞點(diǎn)增多。表現(xiàn)在斷頭、瓶頸、錯(cuò)位，路口與路 段能力不匹配，缺乏渠化措施，給道路容量帶來較大損失實(shí)際上，從化的交通擁擠有相當(dāng)部分原因是購物中心的過多人流、實(shí)際上，從化的交通擁擠有相當(dāng)部分原因是購物中心的過多人流、批發(fā)市場(chǎng)的物流擁擠所導(dǎo)致的。批發(fā)市場(chǎng)的物流擁擠所導(dǎo)致的。從化商業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì) 數(shù)量龐大的中端/中高端個(gè)性消費(fèi)不足； 傳統(tǒng)的