惠州惠東吉隆“鳳凰城”項(xiàng)目可行性報(bào)告42p

1、惠東吉隆“鳳凰城”項(xiàng)目可行性報(bào)告編 號(hào): 2010-4-8-jl 提交給:投 資 者: 惠州市隆暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽 名: 設(shè)計(jì)單位：建設(shè)單位：編制人員：日 期:二一年四月前 言根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，本項(xiàng)目屬于住宅用地。結(jié)合項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)傩?，區(qū)內(nèi)住宅開發(fā)正處于一個(gè)高潮期，購房者認(rèn)可度較高。本報(bào)告主要針對(duì)本項(xiàng)目住宅建設(shè)進(jìn)行詳細(xì)分析。目 錄第1章 項(xiàng)目開發(fā)單位及項(xiàng)目概況1§1.1 項(xiàng)目開發(fā)單位概況1§1.2 項(xiàng)目概況1§1.2.1項(xiàng)目背景1§1.2.2 吉隆經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀7§1.2.3 項(xiàng)目名稱7§1.2.4 資金籌措方式7§1.2.5 項(xiàng)

2、目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模8§1.2.6 項(xiàng)目技術(shù)方案9§1.2.7 項(xiàng)目進(jìn)度安排13第2章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析14§2.1 惠東發(fā)展規(guī)劃14§2.2 產(chǎn)業(yè)政策17§2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析18第3章 資源開發(fā)及綜合利用分析19§3.1 資源開發(fā)19§3.2 能源耗用19第4章 節(jié)能方案分析20§4.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范20§4.2 能耗分析20§4.3 節(jié)能措施21§4.3.1 建筑節(jié)能21§4.3.2 電氣節(jié)能22§4.3.3 運(yùn)營節(jié)能22§4.3.

3、4 空調(diào)系統(tǒng)22§4.3.5 節(jié)水措施22§4.3.6 采光節(jié)能24§4.3.7 供水系統(tǒng)24第5章 建設(shè)用地、征地拆遷25§5.1 項(xiàng)目選址及用地方案25§5.2 土地利用和理性分析25§5.3 征地拆遷方案25第6章 環(huán)境和生態(tài)影響分析26§6.1 施工期環(huán)境影響分析26§6.2 項(xiàng)目擬采取的主要環(huán)保措施26§6.3 營運(yùn)期間環(huán)境影響分析28§6.4 特殊環(huán)境影響29第7章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)影響分析與財(cái)務(wù)分析30§7.1 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析30§7.1.1 經(jīng)濟(jì)效益識(shí)別與

4、計(jì)算30§7.1.2 成本費(fèi)用分析30§7.1.3 利潤預(yù)計(jì)36§7.1.4 盈虧平衡分析36§7.2 行業(yè)影響分析37第8章 社會(huì)影響分析38§8.1 社會(huì)影響效果分析38§8.2 社會(huì)適應(yīng)性分析39第九章 結(jié)論 42 41第1章 項(xiàng)目開發(fā)單位及項(xiàng)目概況§1.1 項(xiàng)目開發(fā)單位概況 惠州市隆暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為惠州本地房地產(chǎn)開發(fā)公司，主要致力于吉隆及其周邊的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，“鳳凰城”為公司全力打造的品牌項(xiàng)目。 公司注冊號(hào)：441323000012821 名稱：惠州市隆暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住所：惠東縣吉隆鎮(zhèn)石湖頭地段 法人代

5、表：康偉光 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營期限：2008年12月15日至2018年12月25日 成立日期：2008年12月15日 注冊資本：￥500萬元惠州市隆暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2010年1月22日辦理有國有土地使用權(quán)證，證號(hào)為惠東國用(2010)第110033號(hào)、惠東國用（2010）第110032號(hào)，使用權(quán)類型為出讓，土地使用權(quán)面積共為36436平方米，地號(hào)為1104160031及1104160030號(hào)，用途為住宅用地，使用終止日期為住宅2079年12月22日。另有28000土地正在辦理國土使用手續(xù)惠州市隆暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“鳳凰城”規(guī)劃總建筑面積約為10萬平方米，建設(shè)分兩期進(jìn)行，項(xiàng)

6、目主要是興建三層聯(lián)排住宅、會(huì)所和小高層建筑，占地面積約30000平方米，建筑面積約42000平方米，總投資約8930萬元。§1.2 項(xiàng)目背景（1）項(xiàng)目地理位置：“鳳凰城”項(xiàng)目用地位于惠東縣吉隆鎮(zhèn)中心，地塊東面與廣汕公路接壤。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為山地，自然景觀優(yōu)美，周圍為成熟的居住生活區(qū)，交通極為方便。（2）項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀2009年以來,惠東縣認(rèn)真貫徹落實(shí)中央“保增長、保民生、保穩(wěn)定”和省委省政府“三促進(jìn)一保持”、市委市政府“三促三保”等一系列決策部署，緊緊圍繞縣委、縣政府提出的 “樹信心、抓項(xiàng)目，擴(kuò)內(nèi)需、保增長，惠民生、促和諧” 和“三年有明顯效果”的總體目標(biāo)要求，以黨的十七屆三中、四

7、中全會(huì)精神為指引，以實(shí)施珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要（下稱綱要）為契機(jī)，以保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長為首要任務(wù)，以擴(kuò)大投資消費(fèi)需求為根本途徑，以落實(shí)“十個(gè)方面惠民措施”為切入點(diǎn)，積極開展“四個(gè)年”活動(dòng)，扎實(shí)推進(jìn)“345”發(fā)展戰(zhàn)略，積極應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)，突出抓大項(xiàng)目建設(shè)、鎮(zhèn)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、招商引資、民營經(jīng)濟(jì)等各項(xiàng)工作，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)科學(xué)發(fā)展?？傮w表現(xiàn)為三產(chǎn)加速，工業(yè)回升，內(nèi)需擴(kuò)張，投資加快推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升。一、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要特點(diǎn)（一）宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升。經(jīng)濟(jì)發(fā)展積極因素增多，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行企穩(wěn)回升加快。隨著國家、省、市和我縣 “擴(kuò)內(nèi)需，保增長”、應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)一系列政策措施的深入貫徹實(shí)施，我縣應(yīng)對(duì)國際經(jīng)濟(jì)金

8、融危機(jī)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展取得明顯成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行積極因素增多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。據(jù)初步測算，2009年前三季我縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值143億元，同比增長12.8%,對(duì)比上半年提高2.4個(gè)百分點(diǎn)，增幅達(dá)到全市平均水平。 1、工業(yè)生產(chǎn)回升加快。據(jù)初步測算，1-9月全縣工業(yè)增加值69.3億元，增長10.5%，增幅比上半年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)，其中，規(guī)模以上工業(yè)增加值17億元，同比增長16%,增幅是今年以來的最高水平；工業(yè)用電量9月份當(dāng)月實(shí)現(xiàn)增長10.6%。工業(yè)生產(chǎn)得以在短期內(nèi)企穩(wěn)回升，一是工業(yè)生產(chǎn)性項(xiàng)目凈增能力強(qiáng)，拉動(dòng)了工業(yè)增長。匯源果汁、康利石材、麗影電器、寶龍工藝品、富鑫手袋、耐寶塑膠、現(xiàn)代預(yù)拌混凝

9、土、大嶺自來水廠等一批工業(yè)項(xiàng)目建成投產(chǎn)，黃埠升達(dá)鞋業(yè)、來裕鞋業(yè)等企業(yè)增資擴(kuò)產(chǎn)，成為工業(yè)經(jīng)濟(jì)新增長點(diǎn)。1-9月全縣新登記注冊個(gè)體私營企業(yè)5037戶，同比增長26.3%，其中新登記注冊個(gè)體私營制鞋業(yè)942戶。二是政府幫扶與企業(yè)加強(qiáng)自身管理結(jié)合，確保工業(yè)實(shí)現(xiàn)逆勢增長。面對(duì)國際金融危機(jī)，縣委、縣政府出臺(tái)了關(guān)于應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)，幫助扶持我縣企業(yè)發(fā)展的意見、關(guān)于實(shí)施十個(gè)方面惠民措施的決定等政策措施，切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，為企業(yè)發(fā)展提供一個(gè)效率高、管理好、服務(wù)優(yōu)的政務(wù)環(huán)境，極大地提振了社會(huì)和企業(yè)的信心；同時(shí),積極開展調(diào)研活動(dòng)，為企業(yè)排憂解難，支持企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展，幫助企業(yè)渡過難關(guān)，引導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)成本管理，加大科技投入

10、，增強(qiáng)創(chuàng)新能力，積極拓展市場，實(shí)現(xiàn)逆勢增長。特別是洛奇工藝品有限公司、圣蓮毛織實(shí)業(yè)有限公司、上豐鞋業(yè)、港豐毛織廠、上豐鞋業(yè)有限公司、美新塑木型材制品有限公司等一批規(guī)模企業(yè)訂單充裕，開工充足，實(shí)現(xiàn)大幅增長甚至成倍增長。同時(shí)，民營企業(yè)加快發(fā)展是推動(dòng)工業(yè)生產(chǎn)企穩(wěn)回升的重要力量，規(guī)模以上民營工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值8億元，比去年同期增長23.3%。1-9月各鎮(zhèn)規(guī)模以上增加值 單位：萬元鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱累計(jì)同比增長%鄉(xiāng)鎮(zhèn)名稱累計(jì)同比增長%增加值合計(jì)17031816.0多祝鎮(zhèn)1670981.3大嶺鎮(zhèn)714216.4安墩鎮(zhèn)白花鎮(zhèn)5604613.7寶口鎮(zhèn)25644.6梁化鎮(zhèn)416425.8白盆珠1636-37.8稔山鎮(zhèn)5705

11、7.7高潭鎮(zhèn)鐵涌鎮(zhèn)平山鎮(zhèn)189566.1巽寮鎮(zhèn)黃埠鎮(zhèn)3392011.7平海鎮(zhèn)22658.0港口鎮(zhèn)547218.4吉隆鎮(zhèn)180477.52、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展。1-9月，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值17.5億元，增長5.0%。春、夏收糧食作物面積37.69萬畝，總產(chǎn)11.78萬噸，分別增長11.25%和14.61%;蔬菜總產(chǎn)30.5萬噸，增長4.0%；馬鈴薯產(chǎn)量27萬噸，產(chǎn)值4.3億元，分別增長16.5%和13.6%；水產(chǎn)品產(chǎn)量4.06萬噸，產(chǎn)值5.5億元，分別增長6%和7%。3、第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展是經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的主要拉動(dòng)力。據(jù)初步測算，1-9月，第三產(chǎn)業(yè)增加值51.3億元，增長20.2%，對(duì)比第一季度、上半

12、年增幅分別上升5.3和3.8個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全縣gdp增長6.0個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)46.3%，同比上升9.7個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)占gdp比重為35.8%,同比上升3.3個(gè)百分點(diǎn)。第三產(chǎn)業(yè)比重提高、增速加快，一方面，批零貿(mào)易業(yè)和餐飲業(yè)兩大傳統(tǒng)行業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位。1-9月，全縣批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值14.2億元，增長17.1%；住宿餐飲業(yè)增加值5.7億元，增長22.4%。另一方面，新興的房地產(chǎn)、旅游業(yè)增長點(diǎn)正加速形成。今年以來，中航地產(chǎn)、國際新城、美安居、上城國際等項(xiàng)目進(jìn)入加快施工階段，拉動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，1-9月全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資10.3億元，增長23%，商品房銷售金額2.5億元，增

13、長138.9%；隨著旅游旺季的到來，金海灣巽寮”旅游品牌顯效，吸引大量游客前來觀光度假，1-9月全縣接待旅游人數(shù)169.3萬人，旅游營業(yè)收入4.4億元，分別增長18%和25 %。第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展有效抵御國際金融危機(jī)的沖擊，強(qiáng)力拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長。（二）擴(kuò)大內(nèi)需成效明顯。今年以來，我縣認(rèn)真貫徹落實(shí)國家、省、市、縣的“擴(kuò)內(nèi)需、保增長”各項(xiàng)政策措施，把擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資和促進(jìn)消費(fèi)作為經(jīng)濟(jì)工作的重中之重來抓，促進(jìn)投資與消費(fèi)協(xié)同拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。 1、投資高速增長。今年以來，縣委縣政府加強(qiáng)重點(diǎn)項(xiàng)目管理，加強(qiáng)項(xiàng)目跟蹤督查，加大項(xiàng)目融資力度，落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)責(zé)任，大力推動(dòng)大項(xiàng)目建設(shè)，取得明顯成效。1-9月，全縣固定

14、資產(chǎn)投資累計(jì)達(dá)到64.3億元，同比增長73.6%,比上年同期加快了23.6個(gè)百分點(diǎn)，完成年度計(jì)劃83.5%，增幅高于全市56個(gè)百分點(diǎn)，排全市第一。一是重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，成為投資的主導(dǎo)力量。巽寮旅游、平海電廠、珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園，西枝江水利樞紐工程、污水處理廠、文化中心、縣城環(huán)城南路、縣城環(huán)城北路、惠深沿海高速、廣惠高速東延線、惠莞高速和廈深鐵路惠東段建設(shè)等一批重點(diǎn)項(xiàng)目扎實(shí)推進(jìn)。1-9月，全縣重點(diǎn)項(xiàng)目（不含惠深沿海高速、廣惠高速東延線、惠莞高速和廈深鐵路）完成投資32.4 億元，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的50.5%。二是工業(yè)生產(chǎn)性項(xiàng)目投資取得突破性進(jìn)展。1-9月，全縣工業(yè)生產(chǎn)性投資16.6億元，同

15、比增長192.8%，增幅創(chuàng)歷史最高水平。平海電廠項(xiàng)目加快建設(shè)，1-9月完成投資18.2億元，完成年度計(jì)劃100.9%，累計(jì)完成工程進(jìn)度57%，預(yù)計(jì)明年底一期工程可投產(chǎn)。三是政府投資成為本輪投資高速增長的重要支撐。1-9月，國有及國有控股投資8.6億元，同比增長52.4%。政府大量投入，使我縣水利、電力、公路、醫(yī)療、環(huán)保等民生領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施不斷夯實(shí)，投資結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。1-9月各鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資情況鎮(zhèn)別絕對(duì)值(萬元)比上年同期增長%完成年度計(jì)劃%鎮(zhèn)別絕對(duì)值(萬元)比上年同期增長%完成年度計(jì)劃%全縣合計(jì)64257573.683.5黃 埠640502572.8平 海172233437.9132.5平 山1

16、3808960.195.2港 口365053.791.3大 嶺53370191.776.2多 祝1802882.172.1白 花385884.154.3安 墩4002122.366.7梁 化898933.874.9白盆珠508133.284.7稔 山1788733.799.4高 潭25305784.3鐵 涌676845.575.2寶 口524537.987.4吉 隆5678217.372.8巽 寮472831.744.22、消費(fèi)穩(wěn)步提高。隨著家電下鄉(xiāng)、汽車下鄉(xiāng)等擴(kuò)大消費(fèi)政策落實(shí)，規(guī)范市場秩序，創(chuàng)優(yōu)消費(fèi)環(huán)境，提振消費(fèi)信心，擴(kuò)大消費(fèi)需求。1-9月，我縣社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)71.2億元，同比增長18

17、.4%，增幅比全市平均水平高0.1個(gè)百分點(diǎn)，排全市第三。一是一批大型商貿(mào)項(xiàng)目的建成啟用，擴(kuò)大了消費(fèi)平臺(tái)，拉動(dòng)了消費(fèi)增長。銀基鞋材市場、南康百貨、同心電腦城等大型商貿(mào)項(xiàng)目的建成啟用，華僑城農(nóng)貿(mào)市場、美多購物中心、家家樂購物中心、稔山好收成、銀基商貿(mào)城、平山中心市場等大型集貿(mào)市場交易活躍，有效地拉動(dòng)了批發(fā)零售業(yè)增長。1-9月，批發(fā)零售業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額61.4億元，增長17.2%。二是房地產(chǎn)市場表現(xiàn)活躍，有效促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)。1-9月全縣商品房銷售8.55萬平方米，同比增長108.6%，房屋銷售均價(jià)2881元/平方米，同比增長14.5%，怡景灣、南湖花園、麗景華庭等花園商品房去庫存過程加速，有效促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)

18、。三是巽寮濱海旅游大項(xiàng)目效應(yīng)顯現(xiàn)，帶動(dòng)消費(fèi)需求擴(kuò)大。隨著巽寮旅游項(xiàng)目建設(shè)的加快，五星級(jí)酒店群建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，濱海旅游品牌知名度不斷擴(kuò)大，吸引了國內(nèi)外大批游客前來觀光旅游，推動(dòng)了旅游業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)了住宿餐飲業(yè)發(fā)展。今年以來，黃埠的國惠大酒店、稔山的銀禧酒店、蓮花酒店、惠東人家等項(xiàng)目相繼建成投產(chǎn)，巽寮德澤園等酒店擴(kuò)建竣工，擴(kuò)大了住宿餐飲業(yè)接納容量，形成了新增長點(diǎn)。1-9月,住宿和餐飲業(yè)零售額9.8億元，增長26.2%。（三）結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)。今年以來，縣委縣政府在擴(kuò)大內(nèi)需，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的同時(shí)，統(tǒng)籌兼顧了結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，取得較好的成效。 一是企業(yè)優(yōu)勝劣汰過程加快。這次金融

19、危機(jī)對(duì)全部企業(yè)進(jìn)行了優(yōu)勝劣汰的徹底洗牌，部分技術(shù)含量低、勞動(dòng)密集型抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差的企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)下紛紛停業(yè)、關(guān)閉、破產(chǎn)。相反，一些技術(shù)含量高、企業(yè)競爭能力強(qiáng)的企業(yè)在金融危機(jī)中積極開拓市場，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，降低生產(chǎn)成本，渡過了難關(guān)，實(shí)現(xiàn)逆勢增長，優(yōu)勝劣汰過程加快，企業(yè)整體競爭力增強(qiáng)。二是推動(dòng)個(gè)體工商戶向企業(yè)轉(zhuǎn)型取得初步成效。全縣共完成個(gè)體工商戶向企業(yè)轉(zhuǎn)型79戶，其中，可納入“規(guī)模以上企業(yè)”統(tǒng)計(jì)的24戶。三是淘汰落后產(chǎn)能加速。全縣拆除、關(guān)停、淘汰水泥二廠青云生產(chǎn)線、華業(yè)鑄造廠和曉亨鑄造廠部分生產(chǎn)線，為完成節(jié)能減排任務(wù)奠定了基礎(chǔ)。（四）經(jīng)濟(jì)質(zhì)量逐步向好。今年以來，縣委縣政府把加強(qiáng)公共財(cái)政管理作為“

20、保增長、保穩(wěn)定”的重中之重，創(chuàng)新財(cái)政工作理念，把財(cái)政工作放到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的全局中來考慮、來定位、來發(fā)展，加大對(duì)企業(yè)的扶持力度，減輕企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造寬松環(huán)境，加大對(duì)民生領(lǐng)域的投入力度，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展。伴隨全縣經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)步回升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量逐期向好，財(cái)政一般預(yù)算收入增幅逐步提高，稅收收入減幅逐期收窄，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高，金融業(yè)保持穩(wěn)健運(yùn)行。1、財(cái)政收入上行加快，金融支持力度加大。1-9月，全縣實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入5.03億元，同比增長13.6%，增幅比第一季度、上半年分別上升5.2和2.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅排全市第三。全縣實(shí)現(xiàn)工商稅收7.56億元，同比增長6.8%（含

21、海關(guān)代征稅收總額9.64億元，下降7.9%），其中國稅收入3.52億元，減少0.6%（含海關(guān)代征國稅收入5.59億元，下降20.2%），地稅收入4.04億元，增長14.2%。全縣各鎮(zhèn)稅收7.56億元，同比增長6.8%，增幅比1-8月上升1.5個(gè)百分點(diǎn)，其中，寶口、港口、鐵涌、多祝、稔山5個(gè)鎮(zhèn)稅收增長40%以上，同比分別增長63.8 %、51.9%、51.1%、41.6%和41.3%。9月末，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額145.05億元,貸款余額73.1億元,分別比年初增長12.6%和31.8%。1-9月各鎮(zhèn)稅收情況鎮(zhèn) 別絕對(duì)值(萬元)比上年同期增長%鎮(zhèn) 別絕對(duì)值(萬元)比上年同期增長%全縣合計(jì)7561

22、96.8黃 埠67361.7平 海3327-18.8平 山346382.3港 口77851.9大 嶺406519.4多 祝176641.6白 花6903-15.7安 墩118-24.6梁 化143512白盆珠219-12.3稔 山248741.3高 潭16718.8鐵 涌50251.1寶 口12863.8吉 隆845839.7巽 寮389339.72、居民收入穩(wěn)步提高，民生事業(yè)逐步改善。充分體現(xiàn)以人為本，不斷提高城鄉(xiāng)居民收入水平，不斷優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，尤其是以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)事業(yè)投入力度不斷加大，民生事業(yè)不斷發(fā)展。1-9月，全縣財(cái)政用于教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保障和就業(yè)的支出4.08億元，占一

23、般預(yù)算收入支出的42.9%；全縣用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)資金近2500萬元；從今年7月份起，全縣干部職工平均每人每月增加200元生活補(bǔ)貼。1-9月，全縣在崗職工人均工資實(shí)現(xiàn)16264元，比上年增長14.6%；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入6580元，增長17.8%。二、吉隆經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀吉隆鎮(zhèn)地處廣東省惠州市東南部，是廣東省確定的中心鎮(zhèn)和國家建設(shè)部等五部委確定的國家重點(diǎn)鎮(zhèn)之一，全鎮(zhèn)面積117.9平方公里，總?cè)丝?5萬多人（戶籍人口3.5萬人，外來人口約12萬人）， 轄7個(gè)村民委員會(huì)、1個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，城鎮(zhèn)建成面積6平方公里, 耕地面積1.97萬畝, 林地面積13.6萬畝，海岸線長16.8公里。吉隆鎮(zhèn)是全國聞名的鞋城

24、，已形成以制鞋業(yè)為龍頭，兼有鞋材加工、皮革塑料、五金、紙品包裝等行業(yè)德地方特色工業(yè)體系。從20世紀(jì)80年代開始，勤勞、智慧的吉隆人民憑著精明的經(jīng)商意識(shí)，抓住了改革開放帶來的巨大市場契機(jī)，大力發(fā)展制鞋產(chǎn)業(yè)，使制鞋企業(yè)如雨后春筍般茁壯成長起來，鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和影響逐漸擴(kuò)大，全鎮(zhèn)鞋廠已發(fā)展到2429家、鞋料店497家、鞋材企業(yè)506家，其中有17家企業(yè)被惠州市授予“民營企業(yè)100強(qiáng)”，有27家企業(yè)被惠東縣授予“民營企業(yè)50強(qiáng)”。三、項(xiàng)目優(yōu)勢分析項(xiàng)目所在區(qū)域已有大量新建居住社區(qū)形成，地域認(rèn)可度較高。具高架、地面交通優(yōu)勢，道路狀況良好。大型商業(yè)設(shè)施較多，為周邊居民提供了必要的生活購物保障。項(xiàng)目自身規(guī)模大，

25、規(guī)劃較為新穎，具有較強(qiáng)的氣勢力。項(xiàng)目推出會(huì)對(duì)市場造成一定的震撼力。四、可行性因素本區(qū)依托政府機(jī)構(gòu)及各商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，有利于商務(wù)氛圍的形成。區(qū)域及周邊正逐步成為吉隆的聚居區(qū)，區(qū)域認(rèn)可度高。項(xiàng)目周邊交通便利，便于物流。本項(xiàng)目規(guī)劃獨(dú)特極具震撼力，為引爆市場提供了條件。周邊現(xiàn)有多個(gè)商業(yè)帶，具較強(qiáng)的人氣積聚效應(yīng)，這對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)用房的經(jīng)營提供了一定的人流保障。§1.3 擬建項(xiàng)目概況§1.3.1 項(xiàng)目名稱鳳凰城§1.3.2 資金籌措方式本項(xiàng)目資金由惠州市隆暉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌，不足部分通過預(yù)售房款或銀行貸款解決。§1.3.3 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模本次擬建的是住宅（聯(lián)

26、排住宅）及配套設(shè)施。項(xiàng)目占地面積約30000平方米，總建筑面積42000平方米，其中聯(lián)排住宅面積23339平方米，商住建筑面積18000平方米，會(huì)所面積578平方米，覆蓋率25.23%，綠化率45.65%，總用戶約420戶，按每戶3人計(jì)，共約1260人。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)1總用地面積300002總建筑面積420002.1聯(lián)排住宅150002.2商住建筑63002.4會(huì)所面積5783容積率1.44覆蓋率25.23%5綠化率35%6總戶數(shù)420戶7停車位275輛該項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃建設(shè)聯(lián)排住宅、會(huì)所和商住建筑，戶型設(shè)計(jì)主要有復(fù)式單位和平面單位，結(jié)合國家各項(xiàng)政策和吉隆實(shí)際

27、，復(fù)式單位為三層單棟式聯(lián)排住宅，每層為80145m2。聯(lián)排住宅的室內(nèi)環(huán)境、設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全等級(jí)等都按有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。依據(jù)初步規(guī)劃方案項(xiàng)目主要工程內(nèi)容見下表序號(hào)項(xiàng)目名稱說明 1 土建工程 1.1 聯(lián)排住宅 1.2 商住建筑 1.3會(huì)所 2 給排水 水箱、水池、水泵機(jī)房 3 消防系統(tǒng) 住宅區(qū) 4 變配電工程(強(qiáng)電) 配電房變配電設(shè)備 5 照明工程 小區(qū)照明 6 通訊工程普通電話配線(端子接單元口)及只 能設(shè)施的網(wǎng)線鋪設(shè) 7 火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門 8 通風(fēng)工程負(fù)一層車庫通風(fēng) 9 閉路電視封閉式管理 10 室外工程室外綠化及部分道路場地§1.3.4

28、項(xiàng)目技術(shù)方案（1）項(xiàng)目概述宗地位于惠州市惠東縣吉隆鎮(zhèn)中心，地塊東面與廣汕公路接壤。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為山地，周圍為成熟的居住生活?？傆玫孛娣e30000m2。規(guī)劃建筑面積42000m2。規(guī)劃項(xiàng)目定位為高檔低密度休閑居住型小區(qū)。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)思想 a.總體構(gòu)思 尊重環(huán)境，尊重自然。將一部分山體保留，既為小區(qū)提供景艦和活動(dòng)場所，又為城市保留自然生態(tài)。 順應(yīng)山形地勢。保留原有的山形地勢和景觀朝向，建筑隨山形地勢布置， 表達(dá)對(duì)白然和原生態(tài)的高度尊重。 充分尊重肖地的消費(fèi)心理和習(xí)慣，創(chuàng)造符合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的自然生態(tài)小區(qū)。 b、總平面布局1)、規(guī)劃強(qiáng)調(diào)“一線兩面”的理念。即以聯(lián)系城市主干道(廣汕公路)的小區(qū)入口廣場與

29、山地公園所形成的中心軸線將小區(qū)自然的分隔成南北兩個(gè)區(qū)域。正對(duì)廣場的為步行登山道，沿道路拾級(jí)而上，景觀層層變換。最終到達(dá)景觀高點(diǎn)“山地公園”。建筑的朝向都經(jīng)過仔細(xì)推敲，以達(dá)到最佳的居住效果，北面為高層住宅區(qū)。采用半閉合式布局，形成超大的內(nèi)部園林景觀使每一戶均能夠共享內(nèi)部花網(wǎng)景觀。 會(huì)所和泳池的巾置順應(yīng)地形，將其加置在小區(qū)中央的位置，使其自成景觀。使其周邊的聯(lián)排住宅和北而的高層均能享用。 2)、建筑布局利用地形地勢形成南低北高的建筑形態(tài)。同時(shí)保留原有山體，形成最佳的風(fēng)水布局。 3)、通過建筑的布局和路網(wǎng)的形式，形成多個(gè)中心景觀節(jié)點(diǎn)。高壇采用半田合式布局顯示出歸屬感與領(lǐng)域感，從而營造出精致而寧靜的人

30、居氛圍。 4)、允分尊重自然和生態(tài)。小區(qū)山體公同為景觀軸的核心，通過步道將高層和聯(lián)排住宅區(qū)緊密的聯(lián)系在一起。（3）園林景觀： 景觀不僅儀單純地作為觀賞的風(fēng)景，同時(shí)又是人們參與其中、享受其中的享受?！疤峁┙o空間以各種可能性，通過暗示，或者誘導(dǎo)，在這些院落中誘發(fā)不同的生活場景?！?、景觀主題風(fēng)格聯(lián)排住宅主要景觀為歐陸風(fēng)情，高層住宅區(qū)則以現(xiàn)代歐陸風(fēng)格為土。兩種風(fēng)格相得益彰。2、景規(guī)結(jié)構(gòu) 景觀設(shè)計(jì)以多層次，立體化，組團(tuán)化為空間布局的基本原則。3、植物配置 突出植物的季節(jié)和層次變化，通過局部點(diǎn)綴和大面積配置相西調(diào)，使園內(nèi)植物群落的變化更豐富，更多層次。在東而車行上入口的兩側(cè)種植大樹，形成綠樹成蔭的效果，

31、在人行景觀步行道上種植各種花木，果樹，并配置休息桌椅，使之情趣盎然。其余花園的配置上形成三季有花，四季常綠的效果。（4）結(jié)構(gòu)說明結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為_級(jí)，設(shè)h使用年限50年。1)主體結(jié)構(gòu)框架剪力結(jié)掏體系2)樓屋蓋結(jié)構(gòu) 均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土粱、板體系。3）抗震設(shè)計(jì)該建筑群體地處廣東惠州，抗震設(shè)防烈度為7度。地基基礎(chǔ)：多層擬采用天然地基條形基礎(chǔ)。（5）給排水設(shè)計(jì) 1、給水水源：由市政給水干管引入兩根dn200給水管，經(jīng)水表接入地下水池。 2、室內(nèi)消火栓用水量：20l/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)，一次滅火用水量l44 m3。室外消火栓用水量：15ls，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)， 一次滅火用水量l08m3。自動(dòng)

32、噴灑滅火用水量：30ls，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為l小時(shí)，一次滅火用水量l08m3。 3、給水系統(tǒng)：一五層由市政自來水直接供給。（6）消防系統(tǒng)： 1)、室外消火栓系統(tǒng)：室外消火栓要求消防用水量l51/s，水壓不小于0.1mpa室外設(shè)室外消火栓，直接布置在室外給水環(huán)網(wǎng)上。消火栓間距不超過l20米。水壓0.lompa。 2)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)：消防水經(jīng)室內(nèi)消火栓泵加壓后供到室內(nèi)各消火拴處。系統(tǒng)為兩路供水，環(huán)狀管網(wǎng)。消防超壓設(shè)施，具有定期巡檢功能。3)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)：高低壓變配室、發(fā)電機(jī)房采用組合分配式七氟丙烷氣體滅火系統(tǒng)。建筑物內(nèi)設(shè)置手提式干粉滅火器，便于及時(shí)撲滅初期火災(zāi)。(7)排水設(shè)計(jì) 排水采剛污廢合流、雨

33、污水分流制。 本工程各棟建筑單體的污廢水均接入化糞池，經(jīng)化糞池內(nèi)停留12小時(shí)后，排入市政污水管網(wǎng)。 雨水排水系統(tǒng)采用外排雨水系統(tǒng)，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為p=3年，降雨歷時(shí)5min，降雨厚度q=424升/秒.公頃，屋面雨水由雨水斗及雨水管匯集后排入室外地面雨水口，中心花園雨水由北至南收集后，排入室外道路市政雨水管網(wǎng)。（8）節(jié)能環(huán)保 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工參數(shù)滿足居住建筑節(jié)能的限值要求。 所有通風(fēng)設(shè)備均采用低噪聲設(shè)備，并加裝各種減振降噪設(shè)施。（9） 電氣設(shè)計(jì)供電電源：本工程由市政電網(wǎng)引來兩回路10kv電源供電，高壓系統(tǒng)電壓等級(jí)為l0kv。用電指標(biāo)：住宅：70w/平方米；室外照明：3w/平方米。§1.4 項(xiàng)

34、目實(shí)施計(jì)劃§1.4.1 工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃1、取得土地使用權(quán)后，將于今年 完成項(xiàng)目單體初步計(jì)劃，施工圖計(jì)劃，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足 年開工需要。2、為了合理利用資金，先用自有資金獲取土地，然后，以貸款形式進(jìn)行土建工程及裝修。擬開發(fā)建設(shè)期為 年（20 -20 ），20 年擬開發(fā)面積 m²，20 年擬開發(fā)面積 ，20 年裝修。3、以科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工工程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。§1.4.2 項(xiàng)目進(jìn)度安排依據(jù)同類項(xiàng)目工程的開發(fā)時(shí)間，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際，計(jì)劃建設(shè)周期為10個(gè)月，前期報(bào)

35、建及設(shè)計(jì)為2個(gè)月，招標(biāo)及施工期為7個(gè)月，室外環(huán)境及道路為2個(gè)月（1個(gè)月交叉施工）。序號(hào)分部工程建設(shè)周期（月）備注1前期報(bào)建12設(shè)計(jì)13招標(biāo)及施工74室外工程（園林及配套）2（1個(gè)月交叉施工）5竣工驗(yàn)收合計(jì)10§1.4.3 銷售計(jì)劃及營銷策略1、銷售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項(xiàng)目擬銷售周期為 年:20 年銷售收入 萬元；20 年銷售收入 萬元；20 年銷售收入 萬元。2、營銷策略深入房地產(chǎn)市場調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過以下途徑和促使實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤。（1）進(jìn)行廣泛的市場調(diào)查，通過目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場的分析，對(duì)目標(biāo)市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建

36、設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（3）通過拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為客戶提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷

37、售。有效地利用品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競爭力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競爭優(yōu)勢，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購買愿望。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據(jù)市場情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購房客戶的信心。§1.4.4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1、民用建筑設(shè)計(jì)通則jgj37-87 2、住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范bj96-86 3、廣東省省二一四年工程定額4、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書5、國有土地使用證第2章

38、 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析§2.1 惠東發(fā)展規(guī)劃1、 建設(shè)現(xiàn)代綜合交通運(yùn)輸體系（1） 加快推進(jìn)廈深鐵路惠東段及花都至汕尾鐵路惠東段建設(shè)，完善過境站場及配套服務(wù)設(shè)施建設(shè)。（2） 完成莞惠高速公路、深惠沿海和廣惠高速公路東延線建設(shè)，完善高速公路網(wǎng)。（3） 推進(jìn)普通干線公路升級(jí)改造。（4） 繼續(xù)抓好平海、港口、稔山口岸作業(yè)區(qū)建設(shè)。2、 建設(shè)人水和諧的水利工程體系建立覆蓋全縣的水資源優(yōu)化配置信息系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)體系。加快西枝江水利樞紐工程建設(shè)。（5） 對(duì)縣城防洪體系進(jìn)行達(dá)標(biāo)建設(shè)，達(dá)20年一遇防洪標(biāo)準(zhǔn)。（6） 完成一批中小型水庫除險(xiǎn)加固工程和海堤達(dá)標(biāo)加固工程。（7） 劃定地下水資源保護(hù)區(qū)，建

39、立地下水位、水質(zhì)監(jiān)測網(wǎng)。（8） 加快推進(jìn)稔平半島供水工程和農(nóng)村飲水工程建設(shè)。（9） 建立完善生態(tài)補(bǔ)償機(jī)制。3、 加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)完善重污染行業(yè)監(jiān)管制度。加快中心鎮(zhèn)生活垃圾無害化處理場建設(shè)。（10） 建立流域或區(qū)域重大項(xiàng)目環(huán)評(píng)文件審批通告制度。（11） 實(shí)施區(qū)域重點(diǎn)污染企業(yè)聯(lián)合監(jiān)管，加快淘汰高能耗、重污染行業(yè)。大力推進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)和環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)節(jié)能減排。（12） 建立突發(fā)環(huán)境事件聯(lián)動(dòng)處置機(jī)制，加快環(huán)保信息共享平臺(tái)建設(shè)。（13） 建立再生資源回收網(wǎng)絡(luò)。（14） 探索建立生態(tài)環(huán)境共建和補(bǔ)償機(jī)制。4、 打造珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移基地大力建設(shè)東莞鳳崗（惠東）產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移工業(yè)園，按“一園五區(qū)”的構(gòu)想，大力做好

40、引項(xiàng)目進(jìn)園工作，大力承接產(chǎn)業(yè)鏈高端項(xiàng)目和高新技術(shù)項(xiàng)目。（1） 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)格局，提升產(chǎn)業(yè)層次和競爭力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。（2） 加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)抓好惠州大道惠東段改造工程、縣城環(huán)城北路以及園區(qū)內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)，并抓好園區(qū)環(huán)保配套工程建設(shè)。5、 打造珠三角濱海旅游休閑基地大力發(fā)展“四色”旅游。建成1個(gè)國家5a級(jí)旅游景區(qū)，5個(gè)以上國家4a級(jí)旅游景區(qū)，新建8家五星級(jí)飯（酒）店，8家以上四星級(jí)飯（酒）店。（1） 強(qiáng)化與港澳及區(qū)域旅游合作，聯(lián)手開拓旅游市場。（2） 加強(qiáng)行業(yè)管理，規(guī)范旅游市場秩序。6、 打造珠三角清潔能源基地大力推進(jìn)平海電廠建設(shè)，確保到2010年平海電廠一期工程如期投產(chǎn)，并做好平海電廠3

41、號(hào)、4號(hào)機(jī)組報(bào)批和實(shí)施工作。（1） 積極支持配合中廣核集團(tuán)做好核電項(xiàng)目的前期工作，力爭項(xiàng)目外圍配套工程開工建設(shè)。（2） 加快500萬噸國家石油儲(chǔ)備庫項(xiàng)目建設(shè)。（3） 加強(qiáng)對(duì)熔盛造船等船舶建造項(xiàng)目的跟蹤服務(wù)工作，積極引進(jìn)3萬噸以上大型船舶企業(yè)。（4） 建設(shè)1-2家中小型船舶及漁船修造企業(yè)，發(fā)展一級(jí)i類骨干游艇企業(yè)，初步建立小型船舶修造基地和游艇制造基地。（5） 大力發(fā)展口岸經(jīng)濟(jì)。7、 鞏固提高中國女鞋生產(chǎn)基地規(guī)劃建設(shè)中國女鞋生產(chǎn)基地工業(yè)園區(qū)，高起點(diǎn)高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)占地6000畝的中國女鞋生產(chǎn)基地“廣東國際女鞋工業(yè)園”。（1） 積極組織制鞋企業(yè)參加有影響力的鞋類展銷展示會(huì)，大力支持企業(yè)拓展銷售市場。

42、（2） 宣傳推介中國女鞋生產(chǎn)基地區(qū)域品牌，運(yùn)用專業(yè)媒體，加大“中國女鞋生產(chǎn)基地”區(qū)域品牌的宣傳推介力度。8、 打造珠三角綠色食品生產(chǎn)供應(yīng)基地加快商品基地建設(shè)，著力推進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)建設(shè)，努力提高農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范和推廣的組織化程度。（1） 把基地建設(shè)與發(fā)展“一鄉(xiāng)一品”、“一村一品”緊密結(jié)合起來，大力打造特色鎮(zhèn)、專業(yè)村，努力提高特色農(nóng)業(yè)的規(guī)模效益。（2） 實(shí)行“龍頭企業(yè)+基地+農(nóng)戶”、“市場+專業(yè)合作社+農(nóng)戶”等產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，建設(shè)一批具規(guī)模、高水平、知名度高、市場競爭力強(qiáng)的綠色食品生產(chǎn)基地和與加工配套的原料供應(yīng)基地。（3） 開展農(nóng)資打假專項(xiàng)整治行動(dòng)，嚴(yán)格規(guī)范農(nóng)業(yè)投入品管理，加大農(nóng)產(chǎn)品監(jiān)測和抽檢力度，

43、強(qiáng)化自律機(jī)制，實(shí)行“從田頭到餐桌”的全程監(jiān)管。（4） 積極引導(dǎo)大型超市，連鎖店設(shè)立我縣特色農(nóng)產(chǎn)品和認(rèn)證農(nóng)產(chǎn)品銷售專區(qū)或?qū)９?，提升我縣農(nóng)產(chǎn)品在高端流通領(lǐng)域的份額和知名度。（5） 加快農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場的改造升級(jí)。9、 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)和管理水平。（1） 實(shí)施村企共建示范村工程、公共服務(wù)均等化工程、社會(huì)保障全覆蓋工程。（2） 抓好一批試點(diǎn)村和示范村。10、 加快發(fā)展社會(huì)事業(yè)實(shí)施“貧困生資助計(jì)劃”，加快普及高中階段教育。（1） 實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險(xiǎn)和新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度并軌。（2） 積極推進(jìn)醫(yī)藥衛(wèi)生體制改革，推進(jìn)公立醫(yī)院改革，努力提高基層衛(wèi)生機(jī)構(gòu)的服務(wù)水平。（3） 大力

44、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，到2012年基本消除農(nóng)村泥磚危房戶和無房戶。（4） 城鎮(zhèn)零就業(yè)家庭、領(lǐng)取再就業(yè)證下崗失業(yè)人員等重點(diǎn)群體人員實(shí)現(xiàn)就業(yè)或再就業(yè)的比率70%以上，全縣城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在3.0%以內(nèi)。§2.2 產(chǎn)業(yè)政策0 8年上半年，央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，達(dá)到了平均每月一次的頻度。然而，08年隨著美國次貸危機(jī)的蔓延，國內(nèi)出口和投資的實(shí)際增速下滑，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)回落，央行放松貨幣政策，8月初央行宣布放松對(duì)中小企業(yè)的貸款管制并增加了2000億元的貸款額度、9月、l0月分別下調(diào)了存款準(zhǔn)備金率、10月末央行宣布不再對(duì)商業(yè)銀行信貸規(guī)劃進(jìn)行硬性約束、l年期央票的隔周發(fā)行，保證市場流動(dòng)性充

45、分供應(yīng)。 貨幣政策和財(cái)政政策共同維護(hù)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的格局已經(jīng)形成，通過多種手段增加有效供應(yīng)，10月出臺(tái)救市政策，08年10月，財(cái)政部出臺(tái)了一系列刺激樓市需求的政策，包括對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到l；對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人住房暫免征收土地增值稅，地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。此外，金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購買普通自住房和改善型普通住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20，同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，政策出臺(tái)后，中小戶型交易費(fèi)減少，市場有所回暖，契稅

46、l，免征收印花稅，免征收土地增值稅，最低首付款20，中央高度重視保障性住房的建設(shè)和管理。 07年10月，財(cái)政部下達(dá)了關(guān)于廉租住房保障資金管理辦法的通知(財(cái)綜2007164號(hào))，規(guī)范廉租住房保障資金管理，提高廉租住房保障資金使用效益，確保廉租住房保障資金?？顚Ｓ?。 08年10月，財(cái)政部強(qiáng)調(diào)要“繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活”，在近日發(fā)布城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法，以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房保障以及其他社會(huì)救助工作中的城市低收入家庭資格認(rèn)定行為，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)資源節(jié)約型住房消費(fèi)的原則。采取總量與項(xiàng)目相結(jié)合的方式，統(tǒng)籌落實(shí)新建商品住房結(jié)構(gòu)比例要求，規(guī)定新審批、新規(guī)劃的商

47、住項(xiàng)目，在規(guī)劃的商品住房總面積中，套型建筑面積為90平方米以下的住房(含經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房)面積所占比重，達(dá)到70以上。 房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)是一件利國利民的好事，該項(xiàng)目的建設(shè)符合中華人民共和國房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國建筑法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例等國家相關(guān)法律法規(guī)，符合國家及地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。§2.3 行業(yè)準(zhǔn)入分析項(xiàng)目建設(shè)單位和擬建項(xiàng)目符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。(1)房地產(chǎn)并發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法(2)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(3)關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知及附件第3章 資源開發(fā)及綜合利用分析 §3.1 資源開發(fā)該項(xiàng)

48、目充分利用現(xiàn)有的自然資源，賦予條件。該項(xiàng)目位于吉隆鎮(zhèn)中心，地塊東面與廣汕公路接壤。項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為山地，自然景觀優(yōu)美，交通極為方便，周圍為成熟的居住生活?；葜菔新煼康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)該地的建設(shè)提高了土地利用率，有效的改善了土地使用狀況。充分挖掘土地資源潛力，提高了土地集約利用程度，有利于促進(jìn)土地資源經(jīng)濟(jì)和可持續(xù)利用。該建設(shè)項(xiàng)目使吉隆鎮(zhèn)區(qū)域的配套設(shè)施得到了改善，不僅可以帶來經(jīng)濟(jì)效益，而且也帶來一定的環(huán)境效益和社會(huì)效益。因此，該項(xiàng)目土地利用是合理的、可行的。水資源按需要可以通過吉隆鎮(zhèn)自來水公司供水管網(wǎng)解決。§3.2 能源耗用建筑材料就近可取，在各種設(shè)備選型時(shí)使用節(jié)能型設(shè)備，同時(shí)減少不必要

49、的水電耗費(fèi)，符合資源節(jié)約和有效利用的相關(guān)要求。第4章 節(jié)能方案分析§4.1 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 能源是發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)和提高人民生活水平的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，國家對(duì)能源實(shí)行“開發(fā)及節(jié)約并重”同時(shí)，降低能耗也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要手段，為貫徹節(jié)約能源這一基本國策，本項(xiàng)目的節(jié)能設(shè)計(jì)按以下原則進(jìn)行： (1)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定(n發(fā)2006128號(hào))： (2)國務(wù)院關(guān)于做好建設(shè)節(jié)約型社會(huì)近期重點(diǎn)工作的通知(國發(fā)200521號(hào))； (3)建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范gb5041 12007： (4)國家發(fā)改委于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知(發(fā)改投資20062787號(hào))： (5

50、)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb501892005： (6)民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范gb5017693： (7)廣東省節(jié)約能源條例： (8)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)廣東省節(jié)能工作的意見(粵府2006120號(hào))； (9)公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(廣東省實(shí)施細(xì)則)： (10)夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范(廣東省實(shí)施細(xì)則)；(11)惠州市人民政府關(guān)于建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)的意見§4.2 能耗分析 能源建設(shè)是當(dāng)今世界各國面臨的共同問題，各國對(duì)能源問題均給予了極大的關(guān)注。我國人口眾多，能源緊缺，如何合理利用能源、降低能耗已列為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大課題，節(jié)約能源也因此成為我國的一項(xiàng)基本國策。所謂節(jié)約能源，是指通過

51、技術(shù)進(jìn)步、合理利用、科學(xué)管理和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理化等，以最小的能源消耗取得最大的經(jīng)濟(jì)效益。 項(xiàng)目的建設(shè)消耗主要是電耗，主要能耗設(shè)備包括動(dòng)力、空調(diào)、通風(fēng)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電聲系統(tǒng)等，其中機(jī)械設(shè)備、空調(diào)、照明占能耗的比例較大。全面節(jié)水是緩解水資源短缺的重要途徑，是關(guān)系到我國實(shí)現(xiàn)水資源永續(xù)利用、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。§4.3 節(jié)能措施 根據(jù)中華人民共和國節(jié)約能源法、中國節(jié)能技術(shù)政策大綱的要求，從以下方面落實(shí)節(jié)能措施：在項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)從項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段開始著手節(jié)能計(jì)劃，科學(xué)布局規(guī)劃總平面，緊密結(jié)合該項(xiàng)目總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，有效組織的項(xiàng)目開發(fā)，簡潔規(guī)整地劃分地塊，創(chuàng)造良

52、好的通風(fēng)采光條件，避免南方地區(qū)西曬的不利影響。運(yùn)用“價(jià)值工程”理論優(yōu)化增加商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施設(shè)計(jì)方案，選取先進(jìn)技術(shù)、工藝合理的工藝設(shè)備和建筑材料、管線材料，構(gòu)建高效的運(yùn)行系統(tǒng)，減少能量消耗。在設(shè)備造型設(shè)計(jì)方案，采用能耗低的節(jié)能燈具、變壓器、啟動(dòng)設(shè)備、調(diào)速風(fēng)機(jī)等，對(duì)熱功能設(shè)備保溫隔熱，減少熱損失，構(gòu)建高產(chǎn)低能耗的生產(chǎn)經(jīng)營系統(tǒng)。在施工階段，強(qiáng)化節(jié)能、宣傳、教育和培訓(xùn)，加大依法實(shí)施節(jié)能管理的力度。§4.3.1 建筑節(jié)能 建筑設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮利用自然光和自然通風(fēng)，合理控制直射室內(nèi)的陽光，降低空調(diào)制冷和照明能耗。采用新型建筑材料(節(jié)能材料)、高效隔熱保溫材料，節(jié)能型門窗。門窗的開啟位置、開啟方式

53、要有利于自然采光和自然通風(fēng)。充分利用地形、水面等自然環(huán)境，改善工作環(huán)境。 該工程維護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280300k9m3傳熱系數(shù)為0.60w/m2·k，外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外巾40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱系數(shù)為k=077w/m2·k； 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn)gb7106第2級(jí)，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)gb7108第3級(jí)，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)gb7108第4級(jí)，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=256(wm2·k)，采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=170(

54、wm2·k)樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為k=167(wm2·k)除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用cfg樁復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)：排水管采用upvc管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用sbs防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實(shí)木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯問入口采用防盜對(duì)講系統(tǒng)；燃?xì)饷子胮gm251磁卡燃?xì)獗恚?/p>

55、電表為ddy-17磁卡電表；水表采用zs2遠(yuǎn)程控制裝置；grc隔墻板硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機(jī)硅廚廁防水技術(shù)。§4.3.2 電氣節(jié)能 采用節(jié)能型變壓器并獬運(yùn)行方式運(yùn)行，提高功率因數(shù)，降低配電網(wǎng)絡(luò)能耗。變電站的位置應(yīng)盡量靠近負(fù)荷中心，以減少線路的損耗。具體措施為：用低損耗、高性能的電子鎮(zhèn)流器，可比傳統(tǒng)電感鎮(zhèn)流器省電20以以。在燈具控制方式上，采取分區(qū)控制燈光或適當(dāng)增加照明開關(guān)點(diǎn)，以減少不必要的用電，走道、樓遞、廁所等地方裝設(shè)定時(shí)開關(guān)(聲光控延時(shí)開光)，節(jié)省用電。在變電站的低壓側(cè)安裝電容器，進(jìn)行無功補(bǔ)償，以提高變壓器利用率及降低。合理選用變壓器，提高其負(fù)荷率，使變壓器處于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。供水加壓選用變頻調(diào)速、變壓變量微機(jī)控制全自動(dòng)節(jié)能供水設(shè)備。§4.3.3 運(yùn)營節(jié)能嚴(yán)格管理，避免“長明燈”，做到