房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案 一、立案環(huán)境分析和規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1.1項(xiàng)目地理分析該項(xiàng)目位于溫宿縣新城區(qū)東北部，北至人大政協(xié)和婦幼保健站之間，東側(cè)角為敬老院，西與綠化廣場(chǎng)隔路相望。西至阿溫大道。南至環(huán)城南路。沿新建阿溫大道209.5米，沿人大政協(xié)后方83.5米，人大政協(xié)與婦幼保健站之間建設(shè)區(qū)域?qū)?6.2米，東部緊靠居民點(diǎn)水渠156.3米，沿環(huán)城南路78.1米，靠敬老院110.3米及63米。項(xiàng)目紅線(xiàn)圖重新測(cè)量結(jié)果占地面積68.744畝。1.2項(xiàng)目周邊環(huán)境分析2公里范圍內(nèi)涵蓋市場(chǎng)、公園、超市、郵局、電信、移動(dòng)、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、車(chē)站等生活設(shè)施一應(yīng)俱全； 教育配套有小學(xué)、初中、高中；休閑配套有：青少年活動(dòng)中心、綠

2、化廣場(chǎng)、中心公園等；1.3區(qū)域背景和發(fā)展趨勢(shì)該區(qū)域處于新城區(qū)，是溫宿縣未來(lái)經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。人口構(gòu)成以私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職工為主，收入水平不是很高。該區(qū)域從生活環(huán)境和城市配套方面十分完善，未來(lái)幾年，在溫宿縣實(shí)施城市北移戰(zhàn)略的影響下，縣城北面（新區(qū)）獲得快速發(fā)展，該片區(qū)也在縣城規(guī)劃和改造之列，成為新城區(qū)成規(guī)模開(kāi)發(fā)的大型居住社區(qū)和商業(yè)集聚區(qū)。受未來(lái)縣城發(fā)展和北向戰(zhàn)略實(shí)施的影響，整個(gè)城區(qū)向西、向北發(fā)展的空間較大，主要為新城區(qū)的建設(shè)，該區(qū)域雖然在城市發(fā)展的配套環(huán)境方面不如老城區(qū)，但依托該區(qū)域完善的未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展方向，阿克蘇的必經(jīng)之地，對(duì)當(dāng)?shù)鼐用褚廊粨碛泻艽蟮奈Α?.4項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)

3、計(jì)分析和建議a.商品住宅占地面積：6048建筑面積：36288建筑高度：18.4m建筑棟數(shù)：4棟（前三棟每棟各7個(gè)單元，第四棟3個(gè)單元）單體層數(shù)：6層每單元戶(hù)數(shù)：12戶(hù)社區(qū)配套：中心花園、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)、物業(yè)管理用房b商業(yè)綜合樓占地面積：2268建筑面積：10536建筑高度：18.4m建筑棟數(shù)：1棟單體層數(shù)：6層（底部?jī)蓪訛樯虡I(yè)門(mén)面，上面四層為商品住宅。）每單元住宅戶(hù)數(shù)：8戶(hù)c假日酒店占地面積：2114建筑面積：11374建筑高度：22m建筑棟數(shù)：1棟單體層數(shù)：主樓6層，兩側(cè)附樓5層從經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)和物業(yè)配比而言，建議作如下調(diào)整：1）沿街商業(yè)開(kāi)發(fā)2層，持認(rèn)可態(tài)度，但一層的面積區(qū)分應(yīng)考慮在4060平

4、米，鋪面開(kāi)間規(guī)劃在45米，進(jìn)深1012米；二層商業(yè)從目標(biāo)主力店考慮，建議采用大開(kāi)間規(guī)劃，主要針對(duì)餐飲、娛樂(lè)、休閑等公司客戶(hù)。2）利用緊鄰綠化廣場(chǎng)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，建議在西面入口（溫阿大道）規(guī)劃一主題會(huì)所，該主題會(huì)所不但可以為社區(qū)居民服務(wù)，提升項(xiàng)目形象，同時(shí)也可對(duì)外經(jīng)營(yíng)，作為商業(yè)增加部分獲取收益。1.5項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)、面積配比分析及建議從我們對(duì)溫宿縣購(gòu)房客戶(hù)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房戶(hù)比較認(rèn)同的戶(hù)型在80110平米，該部分客戶(hù)年齡在3045歲之間，一般有一到兩個(gè)小孩，多為四口之家，消費(fèi)能力比較有限，購(gòu)房一步到位的心理十分突出。其次，110平米以上的戶(hù)型受到小部分高收入家庭大歡迎，80平米以?xún)?nèi)的戶(hù)型多為收入能力較低

5、或年齡在30歲以下，未婚或剛結(jié)婚的兩口之家購(gòu)買(mǎi)。從戶(hù)型特征而言，三房?jī)蓮d單衛(wèi)最受歡迎，其次為兩房?jī)蓮d單衛(wèi)，兩房以下的戶(hù)型銷(xiāo)售量極低。綜上所述，我們建議：1、該項(xiàng)目的主力戶(hù)型以三房?jī)蓮d單衛(wèi)和兩房?jī)蓮d單衛(wèi)為宜，面積建議在80110平米。如此面積傾向主要基于當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)是以三房為購(gòu)買(mǎi)利益點(diǎn)，而面積只是附帶因素，通過(guò)對(duì)戶(hù)型的合理規(guī)劃，80110平米完全可以規(guī)劃出十分優(yōu)秀的三房?jī)蓮d單衛(wèi)和兩房?jī)蓮d單衛(wèi)。如此設(shè)計(jì)是綜合考慮當(dāng)?shù)氐氖杖胨?、?shí)用結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、家庭人口等以上因素，還可利用總價(jià)優(yōu)勢(shì)作為本案的核心賣(mài)點(diǎn)10萬(wàn)元買(mǎi)三房?jī)蓮d（90平米），而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的三房（110平米）總價(jià)多在13萬(wàn)以上，確保項(xiàng)目在未來(lái)

6、競(jìng)爭(zhēng)激烈和多變的市場(chǎng)環(huán)境中立于不敗。房型配比建議圖2、其它面積和戶(hù)型配比如下：110平米以上的三房戶(hù)型，主要針對(duì)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高收入階層和三代同堂的家庭。90平米以下的兩房，主要針對(duì)低收入家庭、單身或剛結(jié)婚的小兩口年輕家庭。面積配比建議圖3、當(dāng)?shù)貞?hù)型設(shè)計(jì)從格局、分區(qū)和配比都比較合理，最大的缺陷是戶(hù)型軸距過(guò)?。?0米），戶(hù)型過(guò)分方正，從而導(dǎo)致客廳、餐廳長(zhǎng)寬配比不合理，不但缺乏美感而且浪費(fèi)了面積。其次，在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)沒(méi)有考慮陽(yáng)臺(tái)、曬衣間的設(shè)計(jì)。綜合以上競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的戶(hù)型弱點(diǎn)，建議在100平米以上戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)增加戶(hù)型軸距（12米為宜），并保證所有的戶(hù)型都設(shè)計(jì)有客廳陽(yáng)臺(tái)。1.6景觀環(huán)境分析和建議該項(xiàng)目面對(duì)綠化

7、廣場(chǎng)，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用廣場(chǎng)的綠化和擬建河道水景，同時(shí)利用小區(qū)地下高水位進(jìn)行水景設(shè)計(jì)，形成具有濃郁民族特色的園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，以別于阿克蘇所有的傳統(tǒng)樓盤(pán)，實(shí)現(xiàn)溫宿縣居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的向往，體現(xiàn)“家在園中、園在家中”的生態(tài)居住理念。在景觀規(guī)劃上應(yīng)將民族風(fēng)格、社區(qū)園林、綠化廣場(chǎng)和擬建河道的有機(jī)融合，在西部盡量拉大主入口的開(kāi)闊度，讓更多的廣場(chǎng)景觀融入進(jìn)來(lái)。鑒于樓間距較大，因此在組團(tuán)規(guī)劃時(shí)，可以考慮一些組團(tuán)景觀和組團(tuán)活動(dòng)空間，使組團(tuán)環(huán)境更加豐潤(rùn)，空間更加靈動(dòng)，避免了千篇一律的兵營(yíng)式布局。1.7配套環(huán)境分析無(wú)論是利用周邊配套還是自建配套，都要突出一個(gè)“健康”的原則。生活配套包括藥店、

8、便利店、醫(yī)療、干洗店、社區(qū)餐飲等，利用西側(cè)商業(yè)綜合樓開(kāi)發(fā)的底層商業(yè)完全可以滿(mǎn)足社區(qū)生活配套需求；教育配套包括幼兒園和學(xué)校，社區(qū)可建一所小型的幼兒園，結(jié)合周邊校區(qū)，基本滿(mǎn)足教育配套需求；娛樂(lè)配套包括休閑廣場(chǎng)、健身設(shè)施等，社區(qū)建設(shè)中基本滿(mǎn)足。1.8價(jià)格定位分析本項(xiàng)目屬于高檔社區(qū)，在定價(jià)時(shí)考慮到土地成本和銷(xiāo)售進(jìn)度?？梢蕴峁┑?280元/平米的均價(jià)，對(duì)比主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手1480元/平米的均價(jià)，我們認(rèn)為該項(xiàng)目?jī)r(jià)格具有相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。其次，在商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)以下特征。1、溫宿縣商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格一直在上漲中，2008年上漲幅度較大；2、商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格，在市中心繁華地段，一般售價(jià)一層在3500500

9、0元/平米，二層在2000元/平米左右；因此在本案商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售定價(jià)中，應(yīng)充分借鑒周邊片區(qū)項(xiàng)目定價(jià)和價(jià)格上漲趨勢(shì)，以該片區(qū)中等價(jià)位為宜。在充分建立領(lǐng)袖品牌形象的同時(shí)，考慮價(jià)格和規(guī)模的平衡因素，作到定價(jià)合理，完全銷(xiāo)售的目標(biāo)。二、swot分析2.1優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)1）地段好，四周交通、休閑、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施齊全，生活較為便利；2）社區(qū)規(guī)劃考慮到民族風(fēng)格、生態(tài)綠化、功能配套，都具有一定的超前性與吸引力，符合當(dāng)?shù)匚磥?lái)消費(fèi)需求；3）5萬(wàn)平米超大規(guī)模民族生態(tài)社區(qū)，配套設(shè)施完善；4）呈南北平行式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化廣場(chǎng)、小區(qū)綠化、擬建河道、雕塑等，形成獨(dú)特的民族風(fēng)格園林生態(tài)景觀；5）該城市片區(qū)和小區(qū)綠

10、化率高，環(huán)境雅致靜謐；6）符合大面積戶(hù)型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，拉大軸距、增加客廳陽(yáng)臺(tái)，保證戶(hù)型設(shè)計(jì)更加合理，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房戶(hù)90平米買(mǎi)三房的消費(fèi)取向；7）住宅消費(fèi)較為良好，個(gè)別樓盤(pán)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面；商業(yè)價(jià)格持續(xù)攀升，銷(xiāo)售勢(shì)頭良好；8）當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)較低，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房和改善居住條件經(jīng)濟(jì)壓力較小；9）縣政府加大對(duì)新城區(qū)的開(kāi)發(fā)力度，片區(qū)形象不斷優(yōu)化；2.2劣勢(shì)和問(wèn)題點(diǎn) 1）新城區(qū)，人口密度低，人流量較小； 2）新城居住區(qū)，年紀(jì)稍大者就以往的生活習(xí)慣，對(duì)本地塊認(rèn)同度低； 3）當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房缺乏理性，對(duì)小區(qū)規(guī)劃和戶(hù)型設(shè)計(jì)理念方面的優(yōu)勢(shì)需要大力宣傳和引導(dǎo)； 4）消費(fèi)者缺乏購(gòu)房知識(shí)，購(gòu)房盲目沖動(dòng)，一旦消費(fèi)信心受挫，將出現(xiàn)很大的心理

11、變動(dòng)，容易導(dǎo)致銷(xiāo)售的大起大伏； 5）較溫宿縣其他幾家房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，有可能會(huì)被先搶走許多優(yōu)質(zhì)的客戶(hù)； 6）企業(yè)在房地產(chǎn)界知名度低，缺乏社會(huì)認(rèn)知度，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)； 7）2008年新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，隨著宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)一步加強(qiáng)，與現(xiàn)階段購(gòu)房者日益漸濃的觀望心態(tài)，明年可能出現(xiàn)一定規(guī)模的空置； 8）溫宿縣城區(qū)內(nèi)人口有限，消費(fèi)規(guī)模相對(duì)有限； 9）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，推廣范圍大、風(fēng)險(xiǎn)可控度低；10）阿克蘇離溫宿縣僅12公里路程，很多溫宿縣人選擇到阿克蘇置業(yè)。三、項(xiàng)目定位3.1目標(biāo)客戶(hù)定位a、客戶(hù)區(qū)域1）重點(diǎn)區(qū)域：溫宿縣全區(qū)，以老城區(qū)為主；2）有效區(qū)域：阿克蘇市區(qū)；b

12、、客戶(hù)特征1）職業(yè)特征：企業(yè)和事業(yè)單位職工、政府公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、外來(lái)人口；2） 年齡特征：2545歲，其中以3040歲的為主；3） 消費(fèi)心理特征： 改善生活品質(zhì)，希望從原有5060平米擁擠的居住條件改善為三房的寬敞生活；消費(fèi)不理性，缺乏對(duì)小區(qū)規(guī)劃、環(huán)境和景觀設(shè)計(jì)的理解；對(duì)戶(hù)型的認(rèn)識(shí)只有面積和分區(qū)概念，缺乏對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)私密性、格局和面積配比的理解；購(gòu)房喜歡一步到位，不考慮現(xiàn)代社會(huì)多次置業(yè)的特征；當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理十分落后（家屬院的管理方式），購(gòu)房戶(hù)對(duì)物業(yè)管理的要求越來(lái)越高，希望能夠享受好的物業(yè)服務(wù)；通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)房關(guān)注因素的了解，可以發(fā)現(xiàn)戶(hù)型、環(huán)境和質(zhì)量是購(gòu)房戶(hù)最關(guān)注的因素，其次分別是地段、配套、

13、物業(yè)服務(wù)和開(kāi)發(fā)商品牌；3.2產(chǎn)品定位項(xiàng)目核心價(jià)值：民族特色、園林、生態(tài)、綠色、景觀園林生態(tài)社區(qū)。園林 生態(tài)民族特色景觀 綠色民族園林生態(tài)社區(qū)1、 考慮到溫宿縣當(dāng)?shù)赜写罅康木S族購(gòu)房者，和當(dāng)?shù)亟ㄖ毡槿狈μ厣?。設(shè)計(jì)一座具有現(xiàn)代民族風(fēng)格的社區(qū)應(yīng)該是很受當(dāng)?shù)卣c購(gòu)房者歡迎的。我們建設(shè)的不僅僅只是一座座房子，更是當(dāng)?shù)匾坏赖廓?dú)特的風(fēng)景線(xiàn)，成為當(dāng)?shù)匾坏罉?biāo)志性的景觀。2、 園林：綠化廣場(chǎng)的園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活；3、 生態(tài)：生態(tài)是小區(qū)規(guī)劃的核心，“生態(tài)”傳遞的是健康，一種全新的生活方式，九州通的品牌傳遞的是健康，健康才是幸福；4、 景觀：該項(xiàng)目毗鄰綠化廣場(chǎng)，在景

14、觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用廣場(chǎng)的綠化和擬建河道水景，同時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，實(shí)現(xiàn)溫宿縣居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的向往，體現(xiàn)“家在園中、園在家中”的生態(tài)居住理念。5、 綠色：處處都有綠色，讓小區(qū)成為花園，33%的小區(qū)綠地率，拿大面積的綠色裝點(diǎn)我們的生活，處處感受綠色與春風(fēng)的沐浴。6、 溫宿縣已經(jīng)成為阿克蘇市的“后花園”，隨著阿溫大道的建成，交通、價(jià)格、環(huán)境等多方位優(yōu)勢(shì)整體凸顯，宣傳力度的加強(qiáng)，今后會(huì)有更多的阿克蘇居民來(lái)溫宿置業(yè)。7、 南北平行布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用綠化廣場(chǎng)、小區(qū)綠化、擬建水道、雕塑等，形成獨(dú)特的民族風(fēng)格園林生態(tài)景觀；8、 5萬(wàn)平米超大規(guī)模社區(qū)，配套設(shè)施完善；

15、社區(qū)規(guī)劃具有一定的超前性，符合當(dāng)?shù)匚磥?lái)消費(fèi)需求；9、 符合大面積戶(hù)型的設(shè)計(jì)特點(diǎn)，拉大軸距、增加客廳陽(yáng)臺(tái)，保證戶(hù)型設(shè)計(jì)更加合理，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房戶(hù)90平米買(mǎi)三房的消費(fèi)需求，讓產(chǎn)品物超所值；10、 人車(chē)分流設(shè)計(jì)，車(chē)行系統(tǒng)呈環(huán)狀端式內(nèi)斂、步行系統(tǒng)呈線(xiàn)形枝狀分散，各成體系、互不干擾；11、引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，保證優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，讓小區(qū)居民告別物業(yè)沒(méi)人管、服務(wù)跟不上的歷史，享受品質(zhì)社區(qū)一流的物業(yè)服務(wù)；3.3價(jià)格定位1、 定價(jià)方法 住宅為高檔住宅，銷(xiāo)售均價(jià)建議定在1280元/平米；商業(yè)項(xiàng)目采用競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)結(jié)合市場(chǎng)定價(jià)法，推算出項(xiàng)目的初步價(jià)格。2、 銷(xiāo)售價(jià)格建議住宅均價(jià)1280元/平米；商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格建議商業(yè)建議銷(xiāo)售

16、價(jià)格，一層在30004000元/平米；二層在1850元/平米2000元/平米。溫宿縣各區(qū)域商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格表樓盤(pán)選擇方法市場(chǎng)價(jià)格一層二層繁華區(qū)域價(jià)格35004500元/平米2000元/平米左右相對(duì)繁華區(qū)域價(jià)格28003300元/平米16001900元/平米一般區(qū)域價(jià)格18002500元/平米1）運(yùn)用平均權(quán)重市場(chǎng)定價(jià)方法，取繁華區(qū)域和相對(duì)繁華區(qū)域商業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格的加權(quán)價(jià)格，一層的銷(xiāo)售價(jià)格在31503900元/平米；二層的銷(xiāo)售價(jià)格在1800元/平米2150元/平米。在以上價(jià)格的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)定價(jià)法修正。從市場(chǎng)因數(shù)考慮，今年樓盤(pán)的價(jià)格會(huì)在去年基礎(chǔ)上進(jìn)一步上漲，根據(jù)溫宿縣片區(qū)住宅價(jià)格上漲趨勢(shì)分析，預(yù)計(jì)上漲幅

17、度在8%左右。因此修正后一層的銷(xiāo)售價(jià)格在34004200元/平米；二層的銷(xiāo)售價(jià)格在1950元/平米2300元/平米。2）根據(jù)商業(yè)地段和定位差異，在以上建議價(jià)格的基礎(chǔ)上，對(duì)沿河大道商業(yè)門(mén)面相接的部分給予一定程度的價(jià)格上調(diào)，建議銷(xiāo)售價(jià)格為4000元/平米；其它區(qū)域的價(jià)格定為28003800元之間/平米； 3、 付款方式和進(jìn)度 付款方式包括：一次性付款、按揭和分期付款（認(rèn)購(gòu)至正式簽定合同期間）；付款進(jìn)度為：小定三天補(bǔ)足大定，大定七天補(bǔ)足首期，首期十五天內(nèi)補(bǔ)足簽約；4、 優(yōu)惠條款認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠、開(kāi)盤(pán)優(yōu)惠、促銷(xiāo)優(yōu)惠，其它期間不享受任何優(yōu)惠；5、 樓層價(jià)差樓層價(jià)差系數(shù)表樓層價(jià)格系數(shù)銷(xiāo)售價(jià)格備注5樓、6樓0.78

18、9984樓0.9512163樓1.0913952樓1.114081樓1.081382一層贈(zèng)送花園，價(jià)格可上調(diào)5%考慮到溫宿縣購(gòu)房客戶(hù)消費(fèi)行為在其中趨于2、3>1>4>5、6的樓層選擇特點(diǎn)，同時(shí)考慮到本項(xiàng)目以90平米以上戶(hù)型為主，頂層大面積銷(xiāo)售具有較大的壓力，因此在樓層價(jià)差設(shè)計(jì)中，建議1、2、3層取基本相同的價(jià)格，拉大5、6樓的價(jià)差，促進(jìn)各樓層均勻銷(xiāo)售。6、 價(jià)格優(yōu)惠 -內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格：在平均價(jià)基礎(chǔ)上給予1%的優(yōu)惠；-入市價(jià)格：認(rèn)購(gòu)客戶(hù)在平均價(jià)基礎(chǔ)上給予2%的優(yōu)惠；正式銷(xiāo)售一周內(nèi)簽定合同的客戶(hù)，在以上基礎(chǔ)上再給予1%的優(yōu)惠；考慮到優(yōu)惠幅度過(guò)小，不利于形成利益刺激，建議采用贈(zèng)送一年

19、或兩年物業(yè)管理費(fèi)的方法代替1%和2%的優(yōu)惠。3.4概念定位核心概念：我的公園我的家九州通園林生態(tài)社區(qū)園林、生態(tài)、綠色、景觀四大優(yōu)點(diǎn)集于一身，阿克蘇地區(qū)人居生活典范。園林：綠化廣場(chǎng)的園林和小區(qū)園林相互融合，整體統(tǒng)一又各具特色，融入自然，感受花園式生活；生態(tài)：生態(tài)是小區(qū)規(guī)劃的核心，讓生活在溫宿縣的每一位職工，不再有城市生活的喧囂，不在擔(dān)心來(lái)自風(fēng)沙和塵土對(duì)環(huán)境的影響，生態(tài)的就是最好的，生活生態(tài)化，健康更幸福；綠色：哪里有園林，哪里就有健康，讓社區(qū)成為后花園，33%的小區(qū)綠地率，那一半綠色裝點(diǎn)我們的生活，處處感受綠色和春風(fēng)的沐浴。景觀：該項(xiàng)目毗鄰綠化廣場(chǎng)，在景觀設(shè)計(jì)上應(yīng)充分利用廣場(chǎng)的綠化和擬建河道，同

20、時(shí)利用小區(qū)水景設(shè)計(jì)，形成園林生態(tài)社區(qū)的居住效果，實(shí)現(xiàn)溫宿縣居民對(duì)綠色、健康、環(huán)保生活的向往（溫宿縣居民常年居住在黃土飛揚(yáng)的環(huán)境中，對(duì)人居環(huán)境非常向往，向往綠色和生態(tài)居住環(huán)境），體現(xiàn)“家在園中、園在家中”的生態(tài)居住理念。生活概念：家在園中、園在家中，靜謐雅致、生態(tài)居所 阿克蘇地區(qū)首席純園林生態(tài)社區(qū)規(guī)劃，隨時(shí)隨地感受綠色擁抱；圍合式布局，組團(tuán)式設(shè)計(jì)，讓居住環(huán)境更加靜謐雅致，暢想花園式現(xiàn)代生活。景觀概念：園林、廣場(chǎng)、碧波、雕塑小品、曲徑?jīng)鐾ぬ幪庯L(fēng)景美不勝收綠化廣場(chǎng)與小區(qū)園林融為一體，小區(qū)綠化和水景相得益彰，雕塑小品、曲徑?jīng)鐾?gòu)成一副美麗的畫(huà)面；規(guī)劃概念：南北平行式布局，內(nèi)斂而包容、規(guī)整而靈動(dòng)呈南北平

21、行式布局，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，利用小區(qū)廣場(chǎng)、水景、植物等，形成獨(dú)特的園林生態(tài)景觀；5萬(wàn)平米超大規(guī)模主題社區(qū)，配套設(shè)施完善；社區(qū)規(guī)劃理念超前，符合城市未來(lái)發(fā)展需求；大面積寬幅面（寬熒幕概念）戶(hù)型的設(shè)計(jì)，讓?xiě)粜驮O(shè)計(jì)更加合理，獨(dú)有客廳景觀陽(yáng)臺(tái)， 沐浴陽(yáng)光、博覽美景；人車(chē)分流設(shè)計(jì)，車(chē)行系統(tǒng)呈環(huán)狀端式內(nèi)斂、步行系統(tǒng)呈線(xiàn)形枝狀分散，各成體系、互不干擾；區(qū)位概念：綠色生活、遠(yuǎn)離喧囂，我們已經(jīng)進(jìn)入“偏心的”城市時(shí)代，為什么不享受“偏心”的城市給我們帶來(lái)的愜意生活？ 溫宿縣已經(jīng)融入阿克蘇城市圈，以前生活在城市哪一個(gè)區(qū)域都一樣的觀念已經(jīng)過(guò)時(shí)，讓我們告別喧囂都市，選擇交通、休閑、教育、醫(yī)療、環(huán)境等配套設(shè)施齊全的好地段，體

22、驗(yàn)現(xiàn)代化城市生活的愜意；價(jià)格概念：10萬(wàn)元起住三房，品質(zhì)更高一層、價(jià)格更低一籌用13萬(wàn)買(mǎi)三房還是花少少10萬(wàn)元擁有自己的三房？當(dāng)然是花錢(qián)越少越好，現(xiàn)在買(mǎi)九州通園林生態(tài)社區(qū)，比別人少花3萬(wàn)元，即可擁有高品質(zhì)的園林生態(tài)住宅，品質(zhì)更高一層、價(jià)格更低一籌，讓產(chǎn)品物超所值；物業(yè)概念：買(mǎi)房就是買(mǎi)物業(yè)，只要服務(wù)不要管理引進(jìn)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理公司，保證優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)，讓小區(qū)居民告別物業(yè)沒(méi)人管、服務(wù)跟不上的歷史，享受品質(zhì)社區(qū)一流的物業(yè)服務(wù)；3.5項(xiàng)目形象定位（vi系統(tǒng)）1、名稱(chēng) ：九州通園林生態(tài)社區(qū)2、標(biāo)志 ：九州通標(biāo)志；3、標(biāo)準(zhǔn)色：藍(lán)色、綠色4、營(yíng)銷(xiāo)主題 ：獨(dú)享“偏心”的城市帶來(lái)的綠色健康生活。5、工地環(huán)境包裝視

23、覺(jué) -建筑物主體：巨副、廣告畫(huà)； -工地圍墻：展板； -主路網(wǎng)及參觀路線(xiàn)：彩旗、t型旗； -環(huán)境綠化 ：花草、綠色植物；6、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝設(shè)計(jì) -營(yíng)銷(xiāo)中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì) -營(yíng)銷(xiāo)中心功能分區(qū)規(guī)劃-營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì) -營(yíng)銷(xiāo)中心形象墻設(shè)計(jì) -臺(tái)面設(shè)計(jì) -展板設(shè)計(jì) -營(yíng)銷(xiāo)中心導(dǎo)視牌 -銷(xiāo)售人員服裝設(shè)計(jì)提示 -銷(xiāo)售用品系列設(shè)計(jì) -示范單位導(dǎo)視牌 -示范單位樣板房說(shuō)明牌 7、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) -辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì) -物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)六、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略6.1 營(yíng)銷(xiāo)原則 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目自身的研究分析，提出以下?tīng)I(yíng)銷(xiāo)的基本原則：1、先入為主，稍晚入世考慮到今年樓盤(pán)的供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)消化能力有限，

24、如果明年全部投入建設(shè)，開(kāi)盤(pán)后可能會(huì)出現(xiàn)較大空置量，為確保項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)成功，建議晚些入市先觀察、先宣傳、先促銷(xiāo)、后建設(shè)。2、注重項(xiàng)目和企業(yè)品牌形象包裝當(dāng)市場(chǎng)過(guò)剩時(shí)，消費(fèi)行為將趨于謹(jǐn)慎，而產(chǎn)品質(zhì)量和品牌成為消費(fèi)關(guān)注的最核心因素，同樣的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)能保證產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)于對(duì)手，品牌形象高于對(duì)手，誰(shuí)就能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗。鑒于此，我們必須十分重視產(chǎn)品設(shè)計(jì)和品質(zhì)建設(shè)，同時(shí)加大企業(yè)形象建設(shè)，從點(diǎn)滴去維護(hù)企業(yè)形象，確保市場(chǎng)出問(wèn)題，銷(xiāo)售不出問(wèn)題。3、認(rèn)真務(wù)實(shí)的運(yùn)做和執(zhí)行認(rèn)真做好項(xiàng)目的調(diào)研工作，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的變化調(diào)整策略，使自身處于更加有利的位置。同時(shí)加強(qiáng)執(zhí)行能力，凡事必論證

25、、論證必有結(jié)果、有結(jié)果立即執(zhí)行、執(zhí)行過(guò)程隨時(shí)監(jiān)控、根據(jù)監(jiān)控隨時(shí)修訂執(zhí)行策略。4、以我之長(zhǎng)攻敵所短充分利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在小區(qū)規(guī)劃、質(zhì)量、戶(hù)型、環(huán)境、建筑特色、物業(yè)等方面的不利點(diǎn)，進(jìn)行針對(duì)性突破，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的教育和說(shuō)服，把我方項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)充分體現(xiàn)出來(lái)，形成產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，確保在營(yíng)銷(xiāo)對(duì)抗中立于不敗。5、采用以住帶商的銷(xiāo)售策略考慮到住宅盤(pán)量較大，住宅的消費(fèi)將對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分的銷(xiāo)售產(chǎn)生利好刺激，因此建議采用以住帶商的銷(xiāo)售策略，通過(guò)住宅的銷(xiāo)售推廣促進(jìn)商業(yè)銷(xiāo)售。在整個(gè)推廣過(guò)程中雖然以住宅推廣為主，在一期銷(xiāo)售完成60%以上的基礎(chǔ)上時(shí)再加大商業(yè)的推廣力度，加大招商力度，寧可低價(jià)引進(jìn)幾家大型的商場(chǎng)、超市、餐飲、美容會(huì)

26、所、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，完善本項(xiàng)目的配套設(shè)施，抬升本項(xiàng)目的檔次。6.2媒體策略1、印刷品-樓書(shū)：以園林生態(tài)為設(shè)計(jì)主旨，突出項(xiàng)目概念，印制力求精致（有別于當(dāng)?shù)貛准曳康禺a(chǎn)公司粗糙的樓書(shū)印刷品），體現(xiàn)本項(xiàng)目形象；-宣傳海報(bào)、折頁(yè)：對(duì)外派發(fā)；-dm：目標(biāo)投遞；-認(rèn)購(gòu)書(shū)：標(biāo)準(zhǔn)文本，體現(xiàn)企業(yè)形象；-項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)：標(biāo)準(zhǔn)文本，可作為售后服務(wù)保證，體現(xiàn)企業(yè)形象；2、np（報(bào)紙）-阿克蘇當(dāng)?shù)貓?bào)紙廣告投放主體；3、cf（影視）-vcd宣傳片：內(nèi)容豐富，包括小區(qū)環(huán)境、規(guī)劃、配套、服務(wù)等，主要在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)使用，配合宣傳資料向客戶(hù)發(fā)放；-形象廣告：制作15秒形象廣告和30秒產(chǎn)品廣告，在溫宿縣和阿克蘇電視臺(tái)投放；4、戶(hù)外-路牌：沿小

27、區(qū)四周2公里范圍內(nèi)主要道路交通路口設(shè)置路牌廣告；-公交車(chē)體：往返于阿克蘇與溫宿縣之間的，與經(jīng)過(guò)小區(qū)和繁華路段的主要公交車(chē)輛；廣告牌：托乎拉路、沿河大道廣告牌；5、工地包裝大門(mén)：如有條件，建議首先修建小區(qū)大門(mén)，以此提升項(xiàng)目形象；-工地圍墻：設(shè)計(jì)企業(yè)和項(xiàng)目形象廣告；-入口：彩旗包裝；-施工通道和道路：t型旗包裝；6.3營(yíng)銷(xiāo)周期階段日期目 的工作內(nèi)容媒體應(yīng)用籌備期09年1.12.281.確立企劃方案；2.完成銷(xiāo)售前準(zhǔn)備工作；1.現(xiàn)場(chǎng)包裝完畢；2.宣傳資料設(shè)計(jì)；3.廣告創(chuàng)作；4.銷(xiāo)售培訓(xùn)；5.營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)；1.工地廣告；2.售房部廣告；3.戶(hù)外廣告；預(yù)熱期3.14.301.傳達(dá)樓盤(pán)入市消息；2.建立初

28、步市場(chǎng)形象；1.新聞報(bào)道展開(kāi)；2.dm派發(fā)；3.來(lái)電統(tǒng)計(jì)及來(lái)客接待；4.ds推廣； 1. dm派發(fā)； 2. 戶(hù)外廣告； 3. 報(bào)紙廣告；認(rèn)購(gòu)期5.19.301.擴(kuò)大宣傳面，開(kāi)發(fā)潛在客戶(hù)；2.公關(guān)活動(dòng)制造人氣；3.掌握大量預(yù)訂客戶(hù)；1.大規(guī)模廣告?zhèn)鞑?.電話(huà)回訪(fǎng)；3.dm派發(fā)；4.公關(guān)推廣；5.進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)；1. 公關(guān)活動(dòng)； 2. dm； 3.戶(hù)外廣告；4. 影視廣告；5. 報(bào)紙廣告；強(qiáng)銷(xiāo)期10.112.311.擴(kuò)大傳播面，形成熱銷(xiāo)；2.促進(jìn)預(yù)訂客戶(hù)成交；1.實(shí)施銷(xiāo)售控制；2.現(xiàn)場(chǎng)氛圍營(yíng)造；3.舉行大型開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)；4.大規(guī)模媒體廣告推介；5.戶(hù)外布標(biāo)、彩旗氣氛渲染；6.公開(kāi)發(fā)售；1. dm派發(fā)

29、；2. 戶(hù)外廣告；3.布標(biāo)、彩旗；4. 影視廣告；5. 報(bào)紙廣告； 6.銷(xiāo)售說(shuō)明書(shū)、看板；維持期2010年1.14.301.維持銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)；2.阻力戶(hù)型推廣；1.客戶(hù)反映統(tǒng)計(jì)分析；2.未成交意向客戶(hù)回訪(fǎng)，力促成交；3.調(diào)整主力推廣產(chǎn)品，促進(jìn)阻力戶(hù)型銷(xiāo)售；1. dm派發(fā)； 2.影視廣告；3. 報(bào)紙廣告； 4.銷(xiāo)售說(shuō)明書(shū)；5.戶(hù)外廣告；清盤(pán)期5.1以后1.尾盤(pán)清理；2.維持銷(xiāo)售；1.入住氛圍營(yíng)造；2.人際傳播；1.dm；2.戶(hù)外廣告；6.4階段性推廣策略1、 籌備期時(shí)間：2009年1月1日2月28日；推廣目的：完成推廣前的籌備工作；主要工作：售房部建設(shè)；現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境包裝；確定企劃方案；廣告創(chuàng)作完畢；營(yíng)銷(xiāo)

30、網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；銷(xiāo)售培訓(xùn)；媒體應(yīng)用：工地廣告；戶(hù)外廣告；2、 預(yù)熱期時(shí)間：2009年3月1日4月30日推廣目的：企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌及ds推廣；主要工作：新聞報(bào)道；dm派發(fā)；來(lái)電統(tǒng)計(jì)及來(lái)客接待；電話(huà)回訪(fǎng)；媒體應(yīng)用：dm派發(fā)；戶(hù)外廣告；影視新聞；報(bào)紙廣告； 新聞主題：開(kāi)創(chuàng)人居生活典范，阿克蘇地區(qū)首席民族園林生態(tài)社區(qū)選擇一種健康的生活，選擇一套綠色的房子配合活動(dòng)：九州通園林生態(tài)社區(qū)奠基儀式，邀請(qǐng)阿克蘇地委、溫宿縣政府、企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)蒞臨，在奠基儀式完畢后，邀請(qǐng)參與領(lǐng)導(dǎo)奠基酒會(huì)，通過(guò)酒會(huì)擴(kuò)大宣傳，提升項(xiàng)目形象；3、 認(rèn)購(gòu)期時(shí)間：2009年5月1日9月30日；推廣目的：認(rèn)購(gòu)信息發(fā)布、項(xiàng)目概念闡述、系列廣告?zhèn)鞑ィ?/p>

31、形成認(rèn)購(gòu)高潮；主要工作：公關(guān)活動(dòng)； dm派發(fā)；系列廣告；認(rèn)購(gòu)促銷(xiāo)；媒體應(yīng)用：報(bào)紙廣告；影視廣告；戶(hù)外廣告；dm派發(fā)；樓書(shū)；項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)；配合活動(dòng)：以“人居生活典范”、“偏心城市與健康生活”為主題，進(jìn)行專(zhuān)家和客戶(hù)研討，并配合新聞炒作；認(rèn)購(gòu)送物業(yè)管理費(fèi)，凡在認(rèn)購(gòu)公開(kāi)期間購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)，贈(zèng)送一年的物業(yè)管理費(fèi)。4、 強(qiáng)銷(xiāo)期時(shí)間：2009年10月1日12月31日；推廣目的：開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布、主題促銷(xiāo)活動(dòng)、系列廣告?zhèn)鞑?，形成銷(xiāo)售高潮；主要工作：現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放；系列促銷(xiāo)廣告；dm派發(fā)；開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)； 媒體應(yīng)用：dm派發(fā)；樓書(shū)；戶(hù)外廣告；影視廣告；報(bào)紙廣告；項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)；配合活動(dòng)：“買(mǎi)房送車(chē)”開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)期間，所有購(gòu)房客

32、戶(hù)均可參加抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為2.5萬(wàn)元的奇瑞qq三部； 社區(qū)嘉年華活動(dòng)：爭(zhēng)取在開(kāi)盤(pán)時(shí)完成小區(qū)廣場(chǎng)和大門(mén)的建設(shè)，用環(huán)境事實(shí)說(shuō)話(huà)，在此基礎(chǔ)上，在綠化廣場(chǎng)舉辦嘉年華活動(dòng)，邀請(qǐng)歌舞團(tuán)演藝，并現(xiàn)場(chǎng)舉辦銷(xiāo)售推介會(huì)；5、 維持期時(shí)間：2010年1月1日4月30日；推廣目的：保留戶(hù)型或滯銷(xiāo)戶(hù)型推廣，ds推廣；主要工作：dm派發(fā)；系列廣告；活動(dòng)促銷(xiāo)；媒體應(yīng)用：dm派發(fā)；樓書(shū)；影視廣告；戶(hù)外廣告；報(bào)紙廣告；項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)；配合活動(dòng)： 特價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)：每周推出一款特價(jià)戶(hù)型，吸引市場(chǎng)關(guān)注，提升售樓部人氣；集體購(gòu)房行動(dòng)：針對(duì)部分單位推出集體購(gòu)房行動(dòng)，凡三人以上（含三人）一起購(gòu)房，可享受50100元/平米的優(yōu)惠；6、 清盤(pán)期時(shí)間

33、：2010年5月1日以后；推廣目的：尾盤(pán)清理、特價(jià)房促銷(xiāo)；主要工作： dm派發(fā)；現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)媒體應(yīng)用：戶(hù)外廣告；dm派發(fā)；樓書(shū)；項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)；配合活動(dòng)：特價(jià)房促銷(xiāo)：對(duì)剩余戶(hù)型按周期限量推出特價(jià)房，一口價(jià)銷(xiāo)售；6.5銷(xiāo)售計(jì)劃項(xiàng)目分期認(rèn)購(gòu)期強(qiáng)銷(xiāo)期維持期清盤(pán)期銷(xiāo)售周期09.5.19.3010.112.3110.1.14.305月1日后銷(xiāo)售時(shí)間5個(gè)月2個(gè)月4個(gè)月2個(gè)月主推戶(hù)型三房三房、四房?jī)煞科渌N(xiāo)售量（5萬(wàn)平米計(jì)）1.5萬(wàn)平米2萬(wàn)平米1萬(wàn)平米0.5萬(wàn)平米銷(xiāo)售比例20%40%30%10%工程進(jìn)度封頂準(zhǔn)現(xiàn)房現(xiàn)房入住6.6單位購(gòu)房考慮到項(xiàng)目規(guī)模和團(tuán)單的市場(chǎng)潛力，針對(duì)各單位客戶(hù)展開(kāi)推廣，與各領(lǐng)導(dǎo)洽談購(gòu)房事宜，并于工會(huì)合作，召開(kāi)置業(yè)交流會(huì)，組織單位職工集體看房；七、銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和銷(xiāo)售培訓(xùn)7.1銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)-銷(xiāo)售區(qū)域：在溫宿縣和阿克蘇設(shè)立售樓部；-銷(xiāo)售階段：見(jiàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣策略；-政策促銷(xiāo)：見(jiàn)優(yōu)