珠海萬科金域藍灣第二批開盤報告

1、金域藍灣開盤報告(12月22日)珠海中原市場研究部珠海中原市場研究部二級市場品控中心二級市場品控中心2021-11-52contents1.開發(fā)商背景2.項目整體技術(shù)指標3.項目當期分期狀況和戶型平面分布圖4.項目戶型配比5.項目戶型分析6.項目銷售情況分析7.項目整體包裝8.項目關(guān)鍵時間節(jié)點9.開盤策略、包裝、流程、銷控分析10. 項目整體swot分析11. 客戶分析策略策略開盤開盤專業(yè)專業(yè)31 1、 開發(fā)商背景開發(fā)商背景開發(fā)商開發(fā)商珠海市萬科房產(chǎn)有限公司珠海市萬科房產(chǎn)有限公司 性質(zhì)性質(zhì)隸屬于萬科企業(yè)股份有限公司,萬科股份成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。 2006年公

2、司完成新開工面積500.6萬平方米，竣工面積327.5萬平方米，實現(xiàn)銷售收入212.3億元。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的發(fā)展模式，成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。下屬機構(gòu)下屬機構(gòu)珠海市萬科物業(yè)服務有限公司 ,珠海萬客會已開發(fā)樓盤已開發(fā)樓盤/開發(fā)中樓盤開發(fā)中樓盤金域藍灣,珠賓項目動向動向萬科目前中國大陸最大和最早的房地產(chǎn)上市公司。成立22年來，萬科專注房地產(chǎn)開發(fā)，持續(xù)倡導和追求新人居生活理念，已在全國25個核心城市為近8萬戶家庭創(chuàng)建了65個新型住區(qū)。 目前在珠海有兩個項目,珠賓項目在籌備當中.42 2、項目整體技術(shù)指標、項目整體技術(shù)指標項目項目信息

3、信息開發(fā)商開發(fā)商珠海市萬科房產(chǎn)有限公司珠海市萬科房產(chǎn)有限公司占地（）占地（）13296地址地址珠海情侶中路299號 建面（）建面（）38619.85代理商代理商世聯(lián)地產(chǎn)住宅（）住宅（）36189.97建筑設計建筑設計香港嘉柏建筑師事務所有限公司珠海市建筑設計院容積率容積率4.21承建商承建商中建三局第一建設工程有限責任公司珠海分公司 綠化率綠化率35%整合推廣整合推廣風火廣告總戶數(shù)總戶數(shù)共581戶,一期348(本次推235)物業(yè)管理物業(yè)管理珠海萬科物業(yè)管理有限公司車位數(shù)車位數(shù)690物管費物管費高層：2.9元/*月商鋪：4.5元/*月 車位比車位比1:1.18建筑類型建筑類型高層,超高層,th棟

4、數(shù)棟數(shù)共5棟，本次推4.5棟均價均價14600元/開盤日期開盤日期20071222配套配套小區(qū)內(nèi)有300平方米的室內(nèi)會所，同時設有架空層泛會所，室外泳池和兒童娛樂設施周邊項目生活配套：行政：珠海市委、珠海市政府、市人大、市政協(xié)等郵局：郵政大廈 金融：交通銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行公園：綠景文化廣場、香山公園購物：吉之島、華潤萬家、國美電器、香洲百貨、珠影廣場、香埠路商業(yè)街學校：香洲七小、一中初中部、二中高中部餐飲：kfc、麥當勞、老四川、川包子等 53 3、項目當期分期狀況和戶型平面分布圖、項目當期分期狀況和戶型平面分布圖金域藍灣區(qū)位圖金域藍灣區(qū)位圖金域藍灣銷售項目立面圖金域藍灣銷售項目立面圖6項目戶

5、型分布圖項目戶型分布圖第二批推售單位:45棟31層7項目當期戶型配比項目當期戶型配比房型面積區(qū)間面積和比例(%)套數(shù)總套數(shù)比例(%)二房87.842635.28.23305925.7688.94-89.1425818.0629三房157.884420.613.812813659.39161.29-165.024403.313.7627162.81-166.634445.513.8927164.74446.913.8927177.061780.65.5627四房197.02-203.23568417.76282812.23復式261-30710603.31462.62276.4-279.3754

6、9.71.722總計32006.810022922910085 5、項目戶型分析、項目戶型分析主力戶型：三房主力戶型：三房戶型特征分析：戶型方正實用，獨特空中庭院設計,南北對流;空間寬敞獨立,功能區(qū)分明,獨立書房設計,體現(xiàn)空間私密性;最大尺度觀景面,最大限度體現(xiàn)海景資源;客廳或主臥雙層挑高露臺,視野開闊,盡現(xiàn)尊貴。9戶型分析具象分析戶型分析具象分析 戶型方正,闊綽面寬,實用性強;功能分區(qū)合理,多空間大尺度觀海景 房間均為自然采光,書房獨立設計,體現(xiàn)空間私密。 客廳步入式凸窗,主臥雙層挑高露臺更貼近景觀。106 6、項目銷售情況分析、項目銷售情況分析 項目當天推出項目當天推出4棟和棟和5棟棟,均

7、為一梯兩戶，總套數(shù)為均為一梯兩戶，總套數(shù)為233套套,可售套數(shù)可售套數(shù)229套。截止當天銷售近套。截止當天銷售近7成成.開盤當日價格及折扣：開盤當日價格及折扣：項目整體均價為14600元/平方米.開盤當日優(yōu)惠：9197折:當天簽署認購書可享受97折,三天內(nèi)交首期再享受4個點,萬客會分不同級別,可再優(yōu)惠1-2個點,即最低折扣為91折.時間銷售套數(shù)銷售率籌號順序9：4010：005423.5%16010：0011：009240.2%45011：0012：3013358.1%180012:3018：0015366.8%1800后及新客117 7、項目整體包裝、項目整體包裝售樓處：區(qū)域分明售樓處：區(qū)域

8、分明,井然有序井然有序,包裝體現(xiàn)喜慶氣氛包裝體現(xiàn)喜慶氣氛與項目定位基本相符與項目定位基本相符.12現(xiàn)場布置沙盤展示及講解區(qū)糕點區(qū)售樓處：區(qū)域指示明確售樓處：區(qū)域指示明確,分工合理分工合理,減少了客戶簽減少了客戶簽到等候時間到等候時間13現(xiàn)場布置等候區(qū)內(nèi)共設9臺電子銷控機等候區(qū)內(nèi)擺出價格表及各許可證展示14現(xiàn)場布置亮點: 將項目優(yōu)劣勢以展示的形式告知客戶,更能體現(xiàn)萬科對客戶的真誠158 8、項目關(guān)鍵時間節(jié)點、項目關(guān)鍵時間節(jié)點 12月月08日日舉行抽簽活動舉行抽簽活動,確定選房順序號確定選房順序號12月月22日日二期二期正式開盤正式開盤 由珠海萬科股份有限公司開發(fā)的金域藍灣坐落于珠海市情侶路中段。

9、項目由3棟31層高層,1多47層超高層,和1棟3層townhouse組成。 12月月2日公開發(fā)售日公開發(fā)售,選房并簽署認購書選房并簽署認購書 客戶在12月22日在開盤當天按照抽簽號的順序進行選房,確定房號后, 交納五萬元定金并簽署認購書,10月月1 日日,二期樣二期樣板房開放板房開放,并接受并接受客戶登記客戶登記169 9、開盤策略、流程、包裝、銷控分析、開盤策略、流程、包裝、銷控分析開盤方式：開盤方式：按登記的按登記的vip卡號的抽簽順序號進行卡號的抽簽順序號進行具體流程：具體流程： 客戶持,及身份證簽到,確定選房資格,顀取胸貼,進入休息區(qū)客戶進入等候選區(qū)等待叫號,認購流程5個號/批/次進入

10、選房區(qū)9：30正式選房，選房客戶(核對資料后)按照選房順序號入場選號客戶憑銷控人員簽字到財務區(qū)繳納5萬元定金,由客戶大使攜帶定金收據(jù),房號確認單,身份證復印件帶客戶簽署認購書客戶帶齊資料辦理銀行按揭及商品房買賣合同簽署手續(xù).客戶確認選房后,銷售代表填寫由客戶簽字確認,工作人員銷控房號,客戶簽署,并在上確認簽字17選房流程平面圖選房流程平面圖18項目開盤時段銷控分析項目開盤時段銷控分析p 此圖為10:44的銷控情況；p 從圖中可見,消化最快的為5樓的2單元88平方米的單位和4棟的02房,且為中低樓層,這些單位的戶型均為二房兩廳一衛(wèi),戶型方正,均為東南朝向,實用率高, 且相對總價較低,因而受到客戶

11、喜愛.19項目開盤時段銷控分析項目開盤時段銷控分析這組圖片表現(xiàn)的是10：44與11：30的銷控情況。分析分析：其間主要銷售集中在4棟02房較高層單位,而5棟1單元中間樓層也有所加快,11:30分時,5棟2單元01及02房中低樓層基本售完.5棟二單位01房為四房的大戶型,此戶型主要特點是主臥雙采光,270度無敵海景,可見二房和四房更熱銷.201010、項目整體、項目整體swotswot分析分析s（優(yōu)勢）（優(yōu)勢） 項目地處珠海市香洲區(qū)情侶路畔,為珠海人傳統(tǒng)的生活聚居地.坐擁香洲成熟的繁華商圈,生活便利,交通四通八達. 高層及超高層現(xiàn)代建筑群打造情侶路新海景坐標;燕翅型斜列建筑布局規(guī)劃，保證戶戶最大

12、觀海面 ，最大化表現(xiàn)了海居生活. 兩房、三房、四房、復式等豐富的戶型結(jié)構(gòu),開敞通透，三房及以上單位鈞帶景觀花園、觀海景陽臺，頂層復式更專設私家泳池 享有多重景觀：盡攬野貍島、城市海港、南中國海三重視覺景觀 旗艦物管：萬科物業(yè)貼心服務，親人一般關(guān)懷，管家一般細致，顧問一般專注 21項目整體項目整體swotswot分析分析w（劣勢）（劣勢） 項目臨近海, 高鹽份的海風將對項目的建筑本身外立面有一定的影響,對室內(nèi)家居也會有腐蝕性. 與相臨的巴黎花園共用出入口,人員較雜. 香洲漁港和朝陽水產(chǎn)市場影響周邊的空氣質(zhì)量及衛(wèi)生情況有待改善. 項目一公里內(nèi)有翠香變電站22項目整體項目整體swotswot分析分析oo（機會）（機會） 香洲區(qū)為珠海發(fā)展成熟的區(qū)域,生活便利,市政配套齊全,對居家生活的客戶吸引力較大； 項目位于情侶路段擁有稀缺海景資源,升值潛力無限； 品牌開發(fā)商品牌效應t t（威脅）威脅） 政策規(guī)劃不可預見之