湖北咸寧萬豪溫泉谷項目提案報告34頁

1、111111111111111111111111111111思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司報告解決問題結(jié)合開發(fā)商目標，初步分析項目地塊規(guī)劃思路及商業(yè)功能構(gòu)想思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司報告思路思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司項目定位及前期規(guī)劃稿回顧思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司項目區(qū)域與咸寧市場咸安區(qū)商圈溫泉區(qū)商圈2km項目區(qū)域主要承擔城市旅游功能項目不位于城市核心商圈內(nèi)項目聯(lián)外交通系統(tǒng)薄弱傳統(tǒng)商圈型零售在項目內(nèi)難以存活城市商業(yè)總體量：39.3萬方城市人均商業(yè)面積：1.18/人溫泉區(qū)人均商業(yè)面積：1.8 /人咸安區(qū)人均商業(yè)面積：0.5 /人城市零售商業(yè)飽和思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司定位思路及發(fā)展方向

2、 傳統(tǒng)商圈型零售商業(yè)在項目內(nèi)難以存活 立足于城市發(fā)展較難，城市 零售商業(yè)飽和項目區(qū)位項目指標總商業(yè)體量約8.4萬方，可利用商業(yè)約7.3萬方市場環(huán)境旅游地產(chǎn)養(yǎng)老/療養(yǎng)荊楚風(fēng)情古街從建筑形態(tài)與業(yè)態(tài)組合上尋求差異化咸寧首席溫泉養(yǎng)生養(yǎng)老中心合理壓縮零售商業(yè)體量，轉(zhuǎn)換商業(yè)指標以塔樓開發(fā)為主，為塔樓尋找差異化與核心賣點，實現(xiàn)特異化市場突破上輪溝通意見：旅游地產(chǎn)思路可行，繼續(xù)深化上輪溝通意見：無法最大化實現(xiàn)項目價值，且項目地塊高差不利于無障礙設(shè)施設(shè)置我們的想法：以荊楚風(fēng)情古街方案為主體，繼續(xù)深化，兼顧養(yǎng)老地產(chǎn)方案，充分借勢項目現(xiàn)有資源，與市場中現(xiàn)有同類型產(chǎn)品形成差異，從而達到快速去化思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限

3、公司現(xiàn)有規(guī)劃總用地面積：8.92萬方總建筑面積：9.82萬方計容總建面：8.4萬方溫泉商業(yè)主樓：1.1萬方零售商業(yè)：3.8萬方公寓式酒店：2.21萬方獨棟式酒店：0.22萬方酒店：0.48萬方辦公：0.57萬方容積率：0.94建筑密度：23.3%思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司現(xiàn)有規(guī)劃存在問題建筑形態(tài)：無個性，缺乏吸引力 , 且不利于與我們前期發(fā)展思路對應(yīng)商業(yè)主入口：項目北側(cè)商業(yè)主入口受塔樓影響，昭示性弱景觀節(jié)點：街區(qū)內(nèi)部在動線節(jié)點及人流交匯處缺乏開放式廣場聚合及發(fā)散人群，且不利于后期運營時活動舉辦該商業(yè)形態(tài)無法與城市現(xiàn)有商業(yè)進行區(qū)隔，其區(qū)位條件弱，無體量優(yōu)勢，難以與城市核心商業(yè)聚集區(qū)的商業(yè)競爭思

4、銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司項目規(guī)劃思路整理思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司項目建設(shè)路徑發(fā)展方向：從建筑形態(tài)與業(yè)態(tài)組合上尋求差異化 定位：荊楚風(fēng)情古街規(guī)劃：將項目打造成為咸寧旅游新景點招商：利用大型主力店、次主力店帶動項目商業(yè)存活銷售：合理規(guī)劃商業(yè)街區(qū)，盡可能增加可售面積運營：在規(guī)劃時為項目后期運營時舉辦活動需要的商業(yè)廣場預(yù)留空間思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司文化軸線咸寧文化：以銅鼓為代表的商周青銅文化以赤壁之戰(zhàn)為代表的三國文化以北伐戰(zhàn)爭汀泗橋戰(zhàn)役為代表的革命文化以向陽湖文化名人村為代表的名人文化民間舞蹈：花燈舞、祭祀舞民間工藝：畫、雕塑、工藝美術(shù)、建筑裝飾藝術(shù)咸寧資源：千橋之鄉(xiāng)桂花之鄉(xiāng)各旅游景區(qū)：咸

5、寧溫泉、通山九宮山、三國赤壁古戰(zhàn)場、嘉魚三國二喬故里、赤壁陸水湖4a風(fēng)景區(qū)、鄂南大竹海、赤壁黃蓋湖、通城闖王李自成墓、北伐賀勝橋、汀泗橋戰(zhàn)役遺址等 思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司項目城市形象文化定位展現(xiàn)咸寧的歷史積淀體現(xiàn)咸寧的現(xiàn)代生活思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司疑問：如何在項目規(guī)劃中實現(xiàn)如此定位？思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司原有規(guī)劃調(diào)整基于項目旅游商業(yè)定位，項目需要組織一條文化主軸線串聯(lián)項目各功能區(qū)域，我們將項目由兩條街區(qū)調(diào)整為主體一條街區(qū)貫穿項目的形式思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司古風(fēng)今韻以現(xiàn)代建筑材料、建筑符號和設(shè)計手法強化視覺傳達以現(xiàn)代建筑材料、建筑符號和設(shè)計手法強化視覺傳達的直觀性和空間游

6、覽的體驗感，以中而新和新而中的的直觀性和空間游覽的體驗感，以中而新和新而中的方式營造當代建筑語境下一脈相承的方式營造當代建筑語境下一脈相承的“咸寧氣質(zhì)咸寧氣質(zhì)”以線型街區(qū)為建筑母體，以傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)、青瓦坡屋面、以線型街區(qū)為建筑母體，以傳統(tǒng)木結(jié)構(gòu)、青瓦坡屋面、馬頭墻、漏明墻、門頭等傳統(tǒng)符號為建筑構(gòu)成元素，馬頭墻、漏明墻、門頭等傳統(tǒng)符號為建筑構(gòu)成元素，打造原汁原味的傳統(tǒng)街區(qū)，打造出老打造原汁原味的傳統(tǒng)街區(qū)，打造出老咸寧歷史神韻咸寧歷史神韻建筑風(fēng)情的建議思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司空間結(jié)構(gòu)功能節(jié)點文化景觀主軸線將景觀、小品、開放式廣場、地標建筑串聯(lián)于一體開放式商業(yè)廣場功能節(jié)點功能搭配街區(qū)寬窄、疏密變化

7、思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司商業(yè)主題分區(qū)餐飲美食文化區(qū)綜合商業(yè)文化區(qū)酒吧休閑文化區(qū)商務(wù)休閑文化區(qū)文化景觀主軸線景觀、小品、開放式廣場特色餐飲、社會餐飲、中西簡餐、輕食工藝品、特產(chǎn)功能型零售酒吧、咖啡廳茶館、水吧獨棟酒店、休閑會所思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司分區(qū)設(shè)計 餐飲美食文化區(qū)建筑主體2層局部3層，以古韻風(fēng)味線性街區(qū)為主，部分轉(zhuǎn)角處可設(shè)置院落式建筑餐飲業(yè)態(tài)在該區(qū)域落位：可在沿街區(qū)域設(shè)置品牌餐飲打造項目良好形象界面，增強項目昭示性目的型業(yè)態(tài)落位于項目西側(cè)吸引溫泉區(qū)域顧客進入商業(yè)街區(qū)內(nèi)部項目可利用資源：春魚，赤壁肉糕，嘉魚麻糖，南山豬腳，賀勝雞湯，泥鰍燉豆腐渣，打頭道，豬仔粥，汽水肉，寶塔肉，魚

8、腐,金沙泡菜,通山包砣,合菜面思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司分區(qū)設(shè)計 綜合商業(yè)文化區(qū)建筑主體2層局部3層，以現(xiàn)代風(fēng)格線性街區(qū)為主零售商業(yè)業(yè)態(tài)在該區(qū)域落位：沿著項目文化主軸線排布可最大程度上帶動項目零售商業(yè)存活順暢連接項目各出入口等人流節(jié)點且距離溫泉主樓距離較近項目可利用資源：老青茶，工藝品，當?shù)靥禺a(chǎn)，功能型零售思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司分區(qū)設(shè)計 酒吧休閑文化區(qū)建筑主體2層局部3層，建筑形態(tài)以現(xiàn)代風(fēng)格為主休閑娛樂業(yè)態(tài)在該區(qū)域落位：由于酒吧等休閑娛樂業(yè)態(tài)營業(yè)時間與商業(yè)街區(qū)的差異性，應(yīng)落位于項目冬眠車行道一側(cè) ，保證街區(qū)內(nèi)部白天商業(yè)氛圍沿綠化帶及溫泉區(qū)域有較好景觀資源與餐飲等目的型業(yè)態(tài)呼應(yīng)，最大限度

9、帶動中間零售商業(yè)業(yè)態(tài)存活項目可利用資源：各類尚未進駐咸寧市品牌酒吧/特色酒吧，尚未進駐咸寧市咖啡吧、水吧，休閑茶館、客棧思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司分區(qū)設(shè)計 商務(wù)休閑文化區(qū)商務(wù)會所文化區(qū)以“中而新”的整體建筑風(fēng)貌、園林式區(qū)域風(fēng)格為主休閑娛樂業(yè)態(tài)在該區(qū)域落位：充分利用寧靜區(qū)域的稀缺資源為項目周邊各企業(yè)單位提供精致、幽雅、高尚的半私密空間環(huán)境思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司商業(yè)交通流線人流動線車行動線車行動線下穿通道思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司其他建議思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司項目銷售區(qū)域分析底商塔樓商務(wù)酒店/會所商業(yè)街區(qū)暫定銷售全部銷售全部銷售商業(yè)街區(qū)內(nèi)除部分院落型建筑，餐飲區(qū)域及動線節(jié)點處物業(yè)持

10、有，其余1-2層可售，部分單一層，單二層銷售，部分垂直銷售預(yù)計項目最終銷售持有比為50%:50%思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司塔樓處理建議移除該棟塔樓，將項目主入口打開，形成開放式商業(yè)廣場，增強項目昭示性將移除塔樓的體量集中于該兩棟塔樓內(nèi)消化，增加塔樓層數(shù)塔樓定位為養(yǎng)老型公寓思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司后期深化方案需要注意問題思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司問題一 : 關(guān)于人造景觀的建筑武漢中央文化區(qū)思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司問題一 : 關(guān)于人造景觀的建筑光谷世界城思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司項目的立面風(fēng)格是項目規(guī)劃及策劃思路的關(guān)鍵將項目作為旅游景點打造：具備旅游特色、獨具風(fēng)格的建筑形態(tài)符合旅游商業(yè)特征的業(yè)態(tài)組合問題一 : 關(guān)于人造景觀的建筑思銳潤業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理有限公司文化的實現(xiàn)與后期的運營項目需要在街區(qū)內(nèi)部人流交匯處設(shè)置開放式廣場滿足街區(qū)內(nèi)部人流聚集、發(fā)散功能，以及設(shè)置景觀小品讓顧客停留，駐足增加其在項目內(nèi)停留時間，從而促進商業(yè)存活項目需要在主出入口設(shè)置開放式商業(yè)廣場等公共空間，放置標志性建筑、精神堡壘、景觀等地面構(gòu)筑物增強項目昭示性，磁性吸附人流聚集，并