重慶渝能國(guó)際招商策劃書34頁

1、渝能國(guó)際項(xiàng)目招商策劃書2014.12目錄1項(xiàng)目認(rèn)知2項(xiàng)目定位目錄1項(xiàng)目認(rèn)知1.1 項(xiàng)目概況1.2 項(xiàng)目周邊1.3 項(xiàng)目swot分析4項(xiàng)目認(rèn)知1.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置渝能國(guó)際位于南岸學(xué)府大道六公里，北鄰重慶工商學(xué)院，四公里交通樞紐，南鄰凱恩國(guó)際。5項(xiàng)目認(rèn)知1.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目為社區(qū)底商，分割為兩部分，如左圖所示。 項(xiàng)目商業(yè)總建筑面積為 7441.92 ，合計(jì)商鋪24個(gè)，一樓商鋪13個(gè)，二樓商鋪11個(gè)。合計(jì)建筑面積（）7441.92合計(jì)套內(nèi)面積（）商鋪個(gè)數(shù)24空置商鋪個(gè)數(shù)6項(xiàng)目認(rèn)知1.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目外觀整體大氣，單個(gè)門面方正。項(xiàng)目與6公里輕軌站無縫連接。7項(xiàng)目認(rèn)知1.1 項(xiàng)目概

2、況8項(xiàng)目認(rèn)知1.2 項(xiàng)目周邊一、社區(qū)（1公里內(nèi)）學(xué)府雅居、萬友康苑、今宏家苑、府邸美郡、萬友七季城戶數(shù)戶數(shù)占地面積占地面積大概人口大概人口學(xué)府雅居學(xué)府雅居6182000萬友康苑萬友康苑5601800今宏家苑今宏家苑6102000府邸美郡府邸美郡6142000萬友七季城萬友七季城16885000二、學(xué)院（1公里內(nèi)）重慶教育學(xué)院、重慶工商大學(xué)、重慶教科院巴蜀實(shí)驗(yàn)學(xué)校、重慶商務(wù)高級(jí)技工學(xué)校、重慶交通大學(xué)9項(xiàng)目認(rèn)知1.2 項(xiàng)目周邊三、其他（1公里內(nèi)） 項(xiàng)目鄰近重慶最具影響力的二手車市場(chǎng)，汽車配套產(chǎn)業(yè)以及汽車4s店較多。四、交通 地 鐵：六公里輕軌站2號(hào)口、六公里輕軌站1號(hào)口、六公里輕軌3號(hào)線 公 交：

3、301路;301路;302路;303路;308路;317路;319路;320路;348路; 348路;349路;475路;611路; 809路;841路;859路;898路10項(xiàng)目認(rèn)知1.4 項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)s劣勢(shì)w1、項(xiàng)目現(xiàn)商業(yè)形象單一，外立面較多阻擋。2、項(xiàng)目單個(gè)面門公攤面積過大，商業(yè)成本增加。1、項(xiàng)目位于南岸學(xué)府大道六公里，北鄰重慶工商學(xué)院，四公里交通樞紐，南鄰凱恩國(guó)際。2、項(xiàng)目周邊小區(qū)成熟，人口集中，且消費(fèi)能力較高。3、項(xiàng)目交通可達(dá)性優(yōu)秀，交通網(wǎng)絡(luò)豐富。swot11項(xiàng)目認(rèn)知1.4 項(xiàng)目swot分析機(jī)會(huì)o威脅t1、項(xiàng)目周邊小區(qū)人口密集，但相應(yīng)的商業(yè)配套較少，為本案提供市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2、項(xiàng)

4、目周邊現(xiàn)有商業(yè)大多為生活配套，餐飲配套非常欠缺，存在一定的市場(chǎng)空白點(diǎn)。3、項(xiàng)目目前無統(tǒng)一規(guī)劃打造，項(xiàng)目存在上升空間。swot1、項(xiàng)目周邊樓盤均有一定量的社區(qū)底商，對(duì)本項(xiàng)目形成一定沖擊。2、項(xiàng)目周邊存在招商競(jìng)爭(zhēng)。12目錄2項(xiàng)目定位2.1 自身情況2.2 周邊情況2.3 招商定位2.4 包裝開發(fā)2.5 推廣建議13項(xiàng)目定位2.1 門面自身情況一層基本以大面積商鋪為主，社區(qū)服務(wù)配套行業(yè)難以支撐。項(xiàng)目定位2.1 門面自身情況二層其中5個(gè)門面面積較大，招商的選擇面窄（大型特色餐飲、大型ktv、茶樓、診所比較合適），其余的從面積來看比較適合做中小型餐飲，干洗店。項(xiàng)目定位2.2 周邊情況 如圖所示，項(xiàng)目往四

5、公里方向，回龍灣片區(qū)餐飲行業(yè)茂盛，業(yè)態(tài)多元,但娛樂行業(yè)稀缺。項(xiàng)目定位2.2 周邊情況 而往8公里方向，卻沒有集中的餐飲行業(yè)，且業(yè)態(tài)雜亂零散，這對(duì)項(xiàng)目來說存在一定的商機(jī)。低端高端發(fā)展期成熟期渝能國(guó)際七季城蘭湖天萬友康苑項(xiàng)目定位2.2 周邊情況縱觀本區(qū)域樓盤情況項(xiàng)目樓盤在區(qū)域內(nèi)屬中端、成熟社區(qū)。2.3 市場(chǎng)定位符合項(xiàng)目具體情況，符合項(xiàng)目具體情況，抓住周邊市場(chǎng)空缺抓住周邊市場(chǎng)空缺滿足大型社區(qū)、周邊滿足大型社區(qū)、周邊高校需求，迎合市場(chǎng)高校需求，迎合市場(chǎng)打造具有規(guī)模的特色打造具有規(guī)模的特色街區(qū)街區(qū)大型餐飲大型餐飲休閑娛樂休閑娛樂2.3 市場(chǎng)定位2.3 市場(chǎng)定位餐飲餐飲娛樂（茶樓、娛樂（茶樓、ktv）社區(qū)

6、配套社區(qū)配套1樓2樓項(xiàng)目定位2.1 定位思考縱觀本區(qū)域商業(yè)情況樓盤名稱樓盤名稱商業(yè)情況商業(yè)情況現(xiàn)狀現(xiàn)狀蘭湖天蘭湖天 1.5萬方中檔底商萬方中檔底商生活配套為主，極少的餐飲，裝飾公司、園林公司、汽生活配套為主，極少的餐飲，裝飾公司、園林公司、汽配若干。配若干。七季城七季城中低檔底商中低檔底商生活配套、餐飲約各占一半。生活配套、餐飲約各占一半。學(xué)府雅居學(xué)府雅居少量底商正在招租少量底商正在招租合計(jì)商鋪合計(jì)商鋪36個(gè)，空置個(gè)，空置24個(gè)，僅有若干生活配套。個(gè)，僅有若干生活配套。萬友康苑萬友康苑中檔底商中檔底商合計(jì)商鋪合計(jì)商鋪22個(gè)，空置個(gè)，空置1個(gè)，以生活配套為主，少量餐飲。個(gè)，以生活配套為主，少量餐

7、飲。渝能國(guó)際渝能國(guó)際合計(jì)商鋪合計(jì)商鋪40個(gè)，空置個(gè)，空置6個(gè)，生活配套為主，餐飲、休閑、個(gè)，生活配套為主，餐飲、休閑、汽修若干。汽修若干。今宏家苑今宏家苑合計(jì)商鋪合計(jì)商鋪13個(gè)，少量生活配套、餐飲，個(gè)，少量生活配套、餐飲，1家租車服務(wù)和家租車服務(wù)和1家汽車美容。家汽車美容。府邸美郡府邸美郡合計(jì)商鋪合計(jì)商鋪24個(gè)，若干生活配套，餐飲約個(gè)，若干生活配套，餐飲約10家，其余為家，其余為駕校、建材五金、信貸。駕校、建材五金、信貸。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)均為社區(qū)底商。從區(qū)域商業(yè)情況來看，針對(duì)社區(qū)性的生活配套并不完善。從體量 和檔次來看，項(xiàng)目商業(yè)在區(qū)域中都屬“中產(chǎn)”。22項(xiàng)目定位2.1 定位思考項(xiàng)目綜合評(píng)定項(xiàng)目體

8、量項(xiàng)目體量4141.21平方米，體量略小，合計(jì)商鋪32個(gè)，可輻射面窄。項(xiàng)目商業(yè)環(huán)境項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不佳，均為零散社區(qū)底商，人氣不旺。項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通可達(dá)性優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)豐富，通達(dá)全城。項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)形象老舊，在區(qū)域內(nèi)樓盤中形象較差，商業(yè)價(jià)值呈下浮趨勢(shì)。項(xiàng)目投資價(jià)值項(xiàng)目商業(yè)投資價(jià)值較低。可輻射面窄/價(jià)值下浮/交通網(wǎng)絡(luò)豐富/投資價(jià)值低q3：項(xiàng)目限制條件23項(xiàng)目定位2.1 定位思考q4:本項(xiàng)目的目標(biāo)理解？u項(xiàng)目目標(biāo)：在保證資金安全的前提下實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化u戰(zhàn)略目標(biāo)：品牌化打造，樹立“恒隆”商業(yè)品牌q1：區(qū)域高檔社區(qū)密集/人口集中/消費(fèi)能力較高q2：競(jìng)爭(zhēng)格局與地位我們算是“中產(chǎn)”；q3:項(xiàng)目限

9、制條件可輻射面窄/價(jià)值下浮/交通網(wǎng)絡(luò)豐富/投資價(jià)值低q4:本項(xiàng)目的目標(biāo)理解資產(chǎn)價(jià)值最大化/品牌化打造項(xiàng)目定位2.1 定位思考2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶項(xiàng)目定位和核心競(jìng)爭(zhēng)力四個(gè)前提項(xiàng)目定位2.3 招商定位1km本案據(jù)統(tǒng)計(jì)，本項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)有5個(gè)中檔社區(qū)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：常住居民約1.5萬人人群構(gòu)成：居民人均月收入在4000-5000元以上家庭結(jié)構(gòu)多為3口之家根據(jù)1萬方商業(yè)體輻射范圍1km，本項(xiàng)目4141方，所以鎖定消費(fèi)人群輻射范圍在0.5km26項(xiàng)目定位2.3 招商定位項(xiàng)目條件客戶需求商業(yè)形象老舊商業(yè)價(jià)值下浮可輻射面窄交通網(wǎng)絡(luò)豐富，通達(dá)全城生活配套需求（洗衣店、便利店等）休閑娛樂需求（茶樓、咖啡館

10、等）餐飲需求（中餐、私房菜、小吃等）社區(qū)生活特色餐飲主題方向 通過對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件、客戶細(xì)分需求分析，本案可考慮兩個(gè)主題方向： 27項(xiàng)目定位2.3 招商定位 自古“高手在民間”，真正地道好吃的小吃盡藏在街頭巷尾。每天，這些“高手小店”都座無虛席，甚至門口還站著滿滿的人在等候。這些人都是慕名而來，有些人甚至專程開車跨越一個(gè)城市，可能僅僅只為了一份小面。這些“高手小店”很多，但想吃到還一般不容易，他們都零零散散分布在城市各個(gè)角落，尤其喜愛偏僻小巷。但不管如何偏僻，他們總是人滿為患。如果，有這么一個(gè)聚集地？有那么一種特色小店，他們代表了源源不斷的人氣項(xiàng)目定位2.3 招商定位特色餐飲（民間小店為主打）生活配套休閑以民間小店為主打的特色餐飲為我們?nèi)胧械摹捌票畡Α?，輔以必備的生活配套和休閑配套；統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，形成最具大眾口碑效應(yīng)的重慶特色街區(qū)，樹立項(xiàng)目品牌；提升價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值最大化。人氣、商氣、財(cái)氣導(dǎo)出戰(zhàn)略霸道 誘惑 傳承項(xiàng)目定位2.3 招商定位舌尖上的重慶高手在民間30特色餐飲：如：龍湖鴨腸王，袍哥碼頭火鍋，麥香園火鍋，大隊(duì)長(zhǎng)火鍋，江湖菜系列； 金剛米線、李米線等特色民間小店。休閑：如：茶樓、咖啡館等。生活配套：干洗店、便利店等。項(xiàng)目定位2.3 招商定位31項(xiàng)目定位2.4 包裝建議導(dǎo)視建議32項(xiàng)目定位2.4 包裝建議精神堡壘建