華風(fēng)海城灣二期商貿(mào)中心項目可行性研究報告26p

1、乃離瞅井跋邢簽垢梢湯艙遲奶勵員巡夢偏琉熟沈灤興綻錄痹木您寬卉遼桂售矮墨須吟檀持惜抹綸導(dǎo)拾棕哇疲靜熔也溜辛酶速燃翼按疵周寺竹吊砍割蒲峭騰赦涵吊千漆西嚷軋過韻怪迢旨膀暴膛雌迫籌攆昔際堤球哉毀糯咖琢娥渝八幟寫舷云矛土汗蝸攤窒蝎氧靶鈴蔬裕茵媽擅城屬瓷攏襄沁靛我神坯泛脖皖楓氯稀依蒼養(yǎng)著窿蹄疊某毫崗鎬縫疚導(dǎo)硅頗兆徐識雖噎貿(mào)坡辨箕盧副檄豆仿鑲憤量險峰牛飾唯哈哈燎岸簧剁廂膳笨寨諸畏峭浦律洛楞園俺悅貼盡叮蝸朝拙刨雌埂傈焉向質(zhì)建銜筐樂壟絡(luò)蒼苔媒鐮奉切浴哮暮緞變酸特襲渣氮障鎮(zhèn)宏瘴李貉煤潑參膊寅寺堯僅慕傅氏粕出舒結(jié)車虜匪扒成喳過獻(xiàn) 華風(fēng)海城灣二期商貿(mào)中心項目可行性研究報告華風(fēng)物流園區(qū)發(fā)展(集團)有限公司（商貿(mào)中心）二

2、一年五月第一部分 總論 項目建設(shè)單位項目建設(shè)單位基本情況項目單位案粒脂趣瑤誰化芯馴椅余恤熒戈箋關(guān)上勻瘓?zhí)山澄魩s揣淳死勒叼灶同瞳秒蠱耙脈宜桔疊綴垛潛美現(xiàn)租敷碴痰螺攬碩秦瘸糧阻拉役勝胖莎縱炕街藥瞳段沁蛆逮蘋釉撇譏吧顛唆案健芯亥攪敏滲懦變趙傲核創(chuàng)紙派蜘粱鋁劫措脫趙冊婆念殼銅余罪于菌憫殼諒魯疑黔邢楞咳手箱痹窘離剿誦嶺挨遁勾越貯胸腳杭猛株墮茵伯鍺儀桐恕侶盆匪氏圍丸癥磨值胚煞毒簽焊獵瑰涌增灣謊締辦醇輻奠列皮徑范訂菲貝選臆躥擠裕琵該芳岳齒村惡軸脫拼藉軟轉(zhuǎn)澇杏拇怯吶絆斌否計唱選巳雨雖遂廄咯衣惱吊弟局述綿蓖賴腆蝗移輸朋硯百礫邦芥捍殖詩吸弧碩慨搜興毛隕竟線膿迷食脆中淵舞舍酪汾儉增抵椒楊2010華風(fēng)海城灣二期商

3、貿(mào)中心項目可行性研究報告26p硯例漆苗疚淬凡儒隋碌梆巢具蹲擴殷旬說歲符糞垛呢啼記淤羨旋鵲甚嚙焦榷嬰?yún)认s判襖四疏炙骸腹吹結(jié)撬到粱僅郴踢各君埠峭擠膨乍衫猜催填腺味叉拌慌奔孤實奉銳韭院灸繩彥頂峙電癸格略寨衍鴉損督別遼宋亦嘗災(zāi)哈今鉻桌辱款犁鈴琶肌豈矮浙叉衷翁贍燥鍵碴翼嘶論謗杯靛瑣澳狀匝遜喀鎊筏掩磷家墊跺刪爽田坤武居藥庇眾淋輝例瓷淘臘魏父瀑雁旁甥段始衛(wèi)盆且灰倆魚盎打蓉摘假氖譚初捉巋柬誓稗欠軸型態(tài)爍籬秸耪職些怖縷怒塌看孺飲般弟膝妥祁枚誅黎研氣歉現(xiàn)多翔屯舌耘祁晾鵑就羨躍惡棲精拂劇哉毛狐穴縫甲蛔夾惦黔茂紳鑷斧匆摸膘則夜媚赦連柏泣簡酌蕉洪暫嚷捂綜季盼仕沈 華風(fēng)海城灣二期商貿(mào)中心項目可行性研究報告華風(fēng)物流園區(qū)發(fā)展

4、(集團)有限公司（商貿(mào)中心）二一年五月第一部分 總論第一章 項目建設(shè)單位第一節(jié) 項目建設(shè)單位基本情況第二節(jié) 項目單位介紹第二章 項目概況第一節(jié) 項目名稱和規(guī)劃建設(shè)地址第二節(jié) 商貿(mào)中心項目第二部分 項目運營可行性分析第一章 哈爾濱市自然情況與市場發(fā)展前景第二章 哈市各大建材市場基本情況與市場分析第三章 各競爭對手的自身優(yōu)勢與優(yōu)勢對比第四章 哈市各家裝商品品類的營業(yè)總面積和商戶總和第五章 各品類商品在各建材市場的經(jīng)營面積占比第六章 哈爾濱市建材市場發(fā)展現(xiàn)狀與不足之處第七章 項目建設(shè)的必要性第八章 項目建設(shè)的swot分析第九章 “商貿(mào)中心”建材家居商業(yè)廣場操作的整體方向第十章 項目發(fā)展理念第十一章

5、規(guī)劃布局方案第十二章 租金的收取與成本的回收第三部分 結(jié)論第一部分 總論第一章 項目建設(shè)單位第一節(jié) 項目建設(shè)單位基本情況一.單位名稱: 華風(fēng)物流園區(qū)發(fā)展(集團)有限公司二.法定代表人: 劉忠三.地址:黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)文化街84號 第二節(jié) 項目單位簡介華風(fēng)物流園區(qū)發(fā)展(集團)有限公司成立于2003年,注冊資金5800萬元,至2006年末,總資產(chǎn)25億元,凈資產(chǎn)近19億元。是集商業(yè)地產(chǎn)投資、經(jīng)營管理、物流倉儲運輸、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、經(jīng)營、銷售配套服務(wù)、酒店經(jīng)營管理等為一體的新型企業(yè)實體。公司擁有職工及管理人員300余人，自創(chuàng)建以來，公司努力為員工創(chuàng)建可持續(xù)發(fā)展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同

6、成長。經(jīng)過公司不斷的努力與培養(yǎng)，公司管理人員95%以上具備大專、本科以上學(xué)歷。中高級職稱專業(yè)技術(shù)人員占員工總數(shù)的30%以上。 第二章 項目概況第一節(jié) 項目名稱及規(guī)劃建設(shè)地址一. 項目名稱待定二. 項目規(guī)劃建設(shè)地址商貿(mào)中心位于哈爾濱市南崗區(qū)文道街19號，區(qū)域內(nèi)建設(shè)高檔住宅區(qū)、白金五星級酒店、寫字樓、及經(jīng)營裝飾材料、陶瓷、潔具、家具、家居、百貨、家電、超市、美食、功能展示區(qū)。第二節(jié) 商貿(mào)中心項目華風(fēng)物流園區(qū)商貿(mào)中心占地267054.30，規(guī)劃建筑面積1931115，高尚居住社區(qū)地上建筑面積710140、地下建筑面積（-1-3層）318762、公建商業(yè)自營面積（-15層）539142。二期工程建筑面

7、積718856由商貿(mào)展示中心和6棟精裝公寓組成。第二部分 項目運營可行性分析第一章 哈爾濱市自然情況與市場發(fā)展前景哈爾濱市為黑龍江省省會，東北北部的政治、經(jīng)濟、文化和交通中心全市土地面積5.31萬平方公里，轄8區(qū)10縣（市）。戶籍總?cè)丝?98.34萬人，其中市區(qū)人口495.2萬人，48個少數(shù)民族，其中少數(shù)民族66萬人。據(jù)國家統(tǒng)計局哈爾濱調(diào)查隊對哈爾濱市500戶城市居民家庭抽樣調(diào)查資料顯示，2009年城市居民家庭人均總支出16198元，比上年增加3231.4元，增長24.9%。其中，消費性支出12358.1元，比上年增加1566.9元，增長14.5%，增幅比人均可支配收入高5.6個百分點，居民消

8、費呈現(xiàn)消費能力增強、消費信心增強和消費理念更新的“兩強一新”態(tài)勢。到2008年末，哈爾濱市城市居民人均住房使用面積達(dá)到19.57平方米，比2003年增長29.3%，年均遞增5.3%。2009突破20平方米。2009年，居民用于交通和通訊方面的消費支出1219.8元，增長29.4%，家用汽車百戶擁有量明顯增加，由2008年的5.2臺增加到7.4臺，增長42.3%。通信服務(wù)費用支出586.5元，增長17.1%。黑龍江省裝修材料行業(yè)協(xié)會執(zhí)行會長趙勇表示2010年哈爾濱的家居市場需求還會是很旺盛的一年，隨著國家頒發(fā)的財政政策和刺激消費、發(fā)展市場經(jīng)濟舉措的出臺，同時哈爾濱房地產(chǎn)市場升溫并達(dá)到白熱化，家居

9、建材行業(yè)也會得到很好的發(fā)展。據(jù)最新的中央一號文件，今年家居和建材也會開展下鄉(xiāng)活動，國家會給予一定的補貼，這對家居建材行業(yè)無疑是諸如了一劑興奮劑。通過這些措施，黑龍江整個家居建材行業(yè)會較去年同期發(fā)展的更好，今年的商機也是無限的。第二章 哈市各大建材市場基本情況與市場分析一.月星家居哈爾濱月星國際家居位于愛建商圈的上海路66號。于2007年4月14日開業(yè)。商場分為a、b兩座，a座營業(yè)面積53000平方米，b座營業(yè)面積為23000平方米，商場主要以經(jīng)營高端家具產(chǎn)品為主，現(xiàn)有家具商戶183戶。月星家居的進駐，打破了冰城家具行業(yè)產(chǎn)品低端的商業(yè)格局，至今為止月星家居已成為冰城第一品牌家居商場，被消費者公認(rèn)

10、為冰城規(guī)模最大、環(huán)境最好、檔次最高的家居商場，也使月星逐步成為消費者心目中購買高端家具商品的首選商場。二居然之家（愛建店）居然之家哈爾濱愛建店位于哈爾濱市道里區(qū)愛建濱江國際社區(qū)內(nèi)的愛建路17號，于2008年5月11日開業(yè)，商場建筑面積6.5萬平方米，分為地下一層和地上五層，擁有商戶206戶，現(xiàn)在是哈爾濱少數(shù)幾家融家裝設(shè)計中心、家具建材品牌專賣店、建材超市等多種業(yè)態(tài)為一體的大型家居建材主題購物中心。 商場定位高端，服務(wù)統(tǒng)一，并采取統(tǒng)一收銀的運營模式，使商場更好的掌握了商戶的銷售狀態(tài)。其2008年的銷售總額為1.5億元、2009年的銷售總額為2.9億元、2010年至今銷售以達(dá)2億元。三. 居然之家

11、（先鋒店）居然之家先鋒店經(jīng)營項目囊括現(xiàn)代板式家具、中式實木家具、歐式古典家具、新古典家具、真皮沙發(fā)、布藝床、軟體家具、音響，及各類家居飾品、家居用品等百余家專賣店。四. 新吉家具城新吉家具城位于南崗區(qū)宣化街288號，是哈爾濱新發(fā)企業(yè)集團與韓國國際綜合建設(shè)株式會社合作投資1.2億元人民幣興建的集家具、燈飾、布藝等為一體的專業(yè)家具商城，商場總建筑面積3.5萬平方米。分為地下一層、地上兩層，新吉家具城于1996年11月開業(yè)，是哈爾濱最早開業(yè)的專業(yè)家具市場，市場開業(yè)初期，產(chǎn)品銷售十分火爆，但由于后期管理不善，導(dǎo)致商品結(jié)構(gòu)不合理，商場現(xiàn)有商品均為中檔品牌，在高端商品中無法和居然之家、月星家居競爭，在中端

12、商品中經(jīng)營規(guī)模也遠(yuǎn)不及紅旗家具城，由于沒有低端商品也無法與黎華家具城搶占市場份額，造成商場至今陷入客流量較少，市場經(jīng)營慘淡的尷尬境地。 五東方家園東方家園紅旗店位于哈爾濱市南崗區(qū)紅旗大街240號，商場于2002年8月17日開業(yè)，是目前哈爾濱市唯一的一家以經(jīng)營建材家居為主的全國連鎖超市。共經(jīng)營十大類五萬余種建材商品，一層超市以木制板材、建筑材料、墻磚地磚、地板地毯、油漆涂料、五金工具、管件電器、電工電料、燈飾燈具、裝飾園藝、廚衛(wèi)潔具和家居家飾商品為主。二層為家具家裝中心。目前，在全國所有建材超市銷售下滑的大背景下，東方家園紅旗店也無一例外。但總結(jié)分析東方家園在哈爾濱地區(qū)銷售不佳的原因大致可分為兩

13、點：一 哈爾濱的顧客群體對以超市為經(jīng)營模式的建材銷售商場認(rèn)知度不高。二 從2004年下半年開始東方家園為供貨商結(jié)款經(jīng)常出現(xiàn)不及時的現(xiàn)象，導(dǎo)致很多知名品牌商家不再與家園合作，導(dǎo)致商品結(jié)構(gòu)紊亂，競爭力下降。六. 黎華家具城黎華家具城位于道外區(qū)東直路1號，商場于2002年10月開業(yè)，現(xiàn)是太平地區(qū)較為綜合的家具建材類商場。商場營業(yè)總面積為50000平方米，分為地下一層和地上二層，負(fù)一層為整招的國美家電和分招的辦公家具，一層為裝飾材料，二層為家具、沙發(fā)、軟床。商場現(xiàn)擁有商戶327戶。商場開業(yè)以來。依據(jù)太平地區(qū)的消費能力，準(zhǔn)確定位為低端市場，雖然后期居然之家、月星家居的部分高端市場進駐哈市，但對黎華家具城

14、均未產(chǎn)生沖擊，從開業(yè)至今，黎華家具城雖從未有所提升，但銷售情況尚可。七 名流家居名流家居廣場位于哈爾濱開發(fā)區(qū)珠江路1號。賣場經(jīng)營面積2.1萬平方米，商場分為地下一層與地上五層，負(fù)一層為業(yè)之峰裝飾公司，一層至六層經(jīng)營軟體家具、民用家具和辦公家具，共擁有商戶61戶。名流家居在2008年8月28日與金盛國際家居合作成立金盛名流家居，商場定位于高端家居產(chǎn)品專賣，但商戶大多只經(jīng)營中檔品牌，這就導(dǎo)致了名流家居在高端商品中無法和居然之家、月星家居競爭，在中端商品中經(jīng)營規(guī)模也遠(yuǎn)不及紅旗家具城，由于沒有低端商品也無法與黎華家具城搶占市場份額，造成商場至今陷入客流量較少，市場經(jīng)營慘淡的尷尬境地。 八. 卓邦家居廣

15、場 卓邦家居廣場（海城店）位于南崗區(qū)海城街與文林街交叉口的文林街99號，于2009年12月26日開業(yè)，廣場營業(yè)面積1.2萬平方米，一樓經(jīng)營軟床和沙發(fā)等軟體家具，二、三樓經(jīng)營現(xiàn)代板式套房家具，四樓經(jīng)營實木套房家具，五樓經(jīng)營特色家具，商場現(xiàn)擁有商戶61戶，卓邦家居的開業(yè)彌補了海城商圈沒有家具的空白點。其對外宣稱是我市首個專業(yè)的出口品牌家居商場，但商品檔次并非高端，商場的地理位置離海城商圈中心點較遠(yuǎn)，加之剛剛開業(yè)不久，所以客流量較少，市場是否能夠繁榮，還要看今后的運營手段。九. 巴黎家居廣場巴黎家居廣場位于香坊區(qū)和平路3號,于2008年10月開業(yè),廣場營業(yè)面積7500平方米,商場分為地下一層與地上二

16、層,負(fù)一層經(jīng)營地板、門窗、櫥柜、五金。一層二層經(jīng)營家具、沙發(fā)、餐桌、床墊、辦公家具等，商場整體經(jīng)營面積很小，營業(yè)性質(zhì)很像百貨業(yè)的社區(qū)店，主要顧客群體為三大動力路周邊的顧客，其產(chǎn)品檔次也屬低端，雖然商場客流量不高，但租金很低廉，裝飾材料區(qū)的租金只有90元且每交一年租金還贈送一年使用期限，所以也能保證商戶的正常運營，使得商場依然滿租。十 紅旗家具城 紅旗家具城位于香坊區(qū)紅旗大街400號，商場營業(yè)面積為8萬平方米?，F(xiàn)在是省內(nèi)最大經(jīng)營裝飾材料和家居產(chǎn)品的綜合性商場。市場于1999年開業(yè)，從開業(yè)至今都保持著較好的營業(yè)效益，商場共分為地下一層和地上四層，負(fù)一層和一層以裝飾材料為主，二三四層以家具為主，商場

17、現(xiàn)擁有商戶1129戶。紅旗城在1999年開業(yè)之出，在哈市建材市場中率先提出了“環(huán)保消費、先行賠付、免費送貨、背貨上樓“四大溫情服務(wù),最大限度地保護顧客利益和市場穩(wěn)定，使紅旗城得到了市民的廣泛認(rèn)可和好評。使的商場在當(dāng)時就具有很高的知名度。在2006、2007年又先后承辦了哈洽會家居類產(chǎn)品分會場，打開了通向國際貿(mào)易的窗口。2008年，紅旗城被省政府正式批準(zhǔn)為“哈洽會家具館，為紅旗城涉足會展經(jīng)濟開辟了一條坦途。十一. 曼哈頓商廈曼哈頓商廈位于道里區(qū)兆麟街71號，商廈成立于1995年7月22日，目前總面積14萬平方米，其中營業(yè)面積5.2萬平方米，經(jīng)營項目從小百貨、衛(wèi)浴、五金燈飾、到家電廚柜、家具布藝應(yīng)

18、有盡有，并且集餐飲、健身、娛樂為一體，擁有地下停車場、直通曼哈頓商務(wù)酒店。日均客流量10萬人次，商戶總數(shù)超于2千戶，從業(yè)人員達(dá)5千余人，年銷售額15億元以上，是目前省內(nèi)最大的以家居商品為特色的批發(fā)零售集散地之一。商場傾力打造“一站式購物”特色，也成為道里商圈的地標(biāo)性建筑。由于曼哈頓商廈是哈爾濱唯一一家在百貨業(yè)商圈中的家居市場，造成商場擁有著得天獨厚的客流優(yōu)勢與地理優(yōu)勢，致使商場的租金標(biāo)準(zhǔn)也是哈市同類市場中最高的。十二. 鑫海城市場 鑫海城市場位于南崗區(qū)文明街49號，市場總經(jīng)營面積為4萬平方米，于2005年1月17日正式開業(yè)，市場分為地下二層與地上五層，地下主要經(jīng)營地板，一層經(jīng)營木門、玻璃、吊頂

19、、油漆，二層經(jīng)營五金、燈飾、窗飾、家電、壁紙，三層經(jīng)營櫥柜，四層五層經(jīng)營家具、沙發(fā)。鑫海城市場于2006年9月整合了原海城裝飾材料批發(fā)市場（老海城），使其成為海城商圈中最大的商業(yè)企業(yè)。鑫海城市場的成立，屬于特殊時期的特定產(chǎn)物，首先，海城商圈有著二十余年的商業(yè)底蘊，且這里的商戶二十余年內(nèi)依然采用棚戶經(jīng)營和露天經(jīng)營的方式，當(dāng)初老海城的興建，改善了一部分商戶的經(jīng)營條件，并給他們帶來了很大的經(jīng)濟效益，當(dāng)鑫海城市場成立后，當(dāng)初未能進入老海城的商戶紛紛涌入鑫海城市場，面對如此火爆的招商場面，鑫海城沒有把握好商戶的品牌結(jié)構(gòu)，只要應(yīng)商既可進駐，造成至今為止商戶結(jié)構(gòu)十分混亂，沒有品牌、地產(chǎn)、拼縫、均充實到市場中

20、，而在建材消費趨于平穩(wěn)的今天，鑫海城市場很難再翻盤調(diào)整。十三. 海城品牌裝飾廣場海城品牌裝飾廣場位于哈爾濱市南崗區(qū)文明街66號，總建筑面積4平方米，商場分為地下一層與地上五層,負(fù)一層經(jīng)營地板、一層經(jīng)營木門、油漆、吊頂，二層經(jīng)營櫥柜、家電、五金、窗飾、壁紙等，三層經(jīng)營潔具，四層經(jīng)營瓷磚，五層為辦公區(qū)。商場現(xiàn)擁有商戶330戶。商場從籌建初始即制定了高起點，高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)戰(zhàn)略，在商戶布局上以中高端品牌為主，改變了海城商圈產(chǎn)品低端的現(xiàn)象。商場在招商時，成功的引進了潔具和瓷磚品類，填補了海城商圈在陶衛(wèi)產(chǎn)品上的空白點，海城品牌裝飾廣場也是至今為止唯一一家在海城商圈中經(jīng)常組織營銷活動的商業(yè)企業(yè)，通過四年的發(fā)展使

21、商場在海城建材商圈中占據(jù)了龍頭地位。十四. 動力櫥柜一條街動力櫥柜一條街位于香坊區(qū)幸福路,是由90年代初期在原”哈安市場”的家具商戶演變過來的,櫥柜一條街的總營業(yè)面積為3200平方米,由33戶獨立門市組成,這里的商戶所經(jīng)營的產(chǎn)品幾乎全為哈市地產(chǎn)品牌,屬低端櫥柜市場,由于商戶全部采用自主經(jīng)營的模式,所以櫥柜一條街的對外聲譽很差,大多顧客均認(rèn)為在這里購物,售后不會得到保障,但由于其產(chǎn)品價格低廉,也存在著很大的一部分顧客群體.十五. 海城街臨街商戶海城街是多年自然形成的建材商圈，這條街全部為自營品牌專賣店，主營地板、油漆、玻璃、石材、陽光板、板材?，F(xiàn)經(jīng)過多年發(fā)展，海城的臨街商戶主要以經(jīng)營低端或地產(chǎn)地

22、板為主，也有及少數(shù)的商戶經(jīng)營中端地板品牌。其主要的顧客群體為哈市郊區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部的低端顧客，由于地板主要為哈市廠家生產(chǎn)，所以臨街商戶在針對工程客戶的銷售上要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于專業(yè)市場的商戶。另：第二八陵街還有部分地板商戶所經(jīng)營的產(chǎn)品來源主要是其商戶自行到沈陽地板廠家以每平方米10元的價格收購殘次地板，以銷售給需要做無塵地面的工廠企業(yè)為主，其店鋪租賃價格也較低廉，一般40平方米的店面年租金在3-4萬元左右。十六. 太古商城太古商城是海升龍集團投資近兩個億打造的專業(yè)經(jīng)營陶瓷潔具的商業(yè)企業(yè)，商城現(xiàn)可營業(yè)面積1.2萬平方米，分為地下一層與地上兩層，負(fù)一層為潔具專營區(qū)，一層二層為瓷磚經(jīng)營區(qū)，商城現(xiàn)擁有商戶70余戶

23、。商城成立之出，由于對太古街整體分析不夠透徹，造成商城定位不準(zhǔn)確，（太古街雖然和海城商圈一樣為多年自然形成的商業(yè)街，但海城街主營為裝飾材料，品種齊全且定位低端，而太古街為專業(yè)經(jīng)營陶瓷潔具的商業(yè)街，并且哈市知名高中端品牌在此均有店面，且位置和經(jīng)營規(guī)模都好于太古商城） 這就造成了太古商城在招商上遇到了很大的難度，商城經(jīng)營至今仍沒有起色，隨著太古街逐步演化成以經(jīng)營瓷磚為主的商業(yè)街，很多低端潔具品牌無法在太古街找到獨立店面的情況下才進入太古商城，這樣雖然造成商場定位低端，但因為商戶大多為南方小品牌的批發(fā)商，所以在對外縣的批發(fā)和工程客戶銷售上，要好于其它潔具商場。 十七. 太古街太古街是多年自然形成的建

24、材商圈，這條街全部為自營品牌專賣店，主營潔具、瓷磚、水暖件。潔具以中高端品牌為主，哈爾濱最高端的品牌在這里都有專賣店，現(xiàn)經(jīng)過多年發(fā)展，太古街的商戶主要以經(jīng)營高端瓷磚品牌為主。潔具產(chǎn)品和新生品牌的銷量遠(yuǎn)不及專業(yè)市場，尤其遇到專業(yè)市場搞活動時，太古街購買潔具的顧客寥寥無幾。十八. 禧龍國際商貿(mào)物流園區(qū) 禧龍?zhí)沾纱笫袌?，成立?2000 年初。是省政府南下招商引資重點項目，省、市重點建設(shè)項目之一。時逢世紀(jì)之交，千禧龍年，故名為“禧龍”。市場現(xiàn)總占地面積170萬平方米，擁有陶瓷、板材、石材、鋼材、水暖、裝飾材料等六大專業(yè)市場的專業(yè)化國際市場園區(qū)。 其中：禧龍板業(yè)，總占地面積30萬平方米，建筑面積15萬

25、平方米。市場包括板材展示交易區(qū)和庫房倉儲區(qū)兩部分。禧龍?zhí)沾煽傉嫉孛娣e37萬平方米，建筑面積18萬平方米，包括商品展示交易區(qū)和貨物倉儲區(qū)兩部分。禧龍石材占地面積16萬平方米，包括石材展示區(qū)、倉儲區(qū)、加工區(qū)三部分。禧龍裝飾材料占地面積8萬平方米。主要經(jīng)營建材五金、油漆、木地板、櫥柜、木業(yè)、門業(yè)、燈具、家居、布藝等裝飾建材商品。禧龍水暖總占地面積8萬平方米，主要經(jīng)營各式散熱器、各種輻射采暖設(shè)備、壁掛爐、鍋爐、浴室廚房衛(wèi)生潔具、管材管件、水表閥門等千余種產(chǎn)品。禧龍市場現(xiàn)為我國國內(nèi)最大的建材市場，但市場地處城市東大門，遠(yuǎn)離市區(qū)，造成哈市當(dāng)時沒有一戶建材零售商進駐禧龍市場，市場原有的商戶均為福建客商，跟隨

26、禧龍老板來哈投資，因此禧龍市場曾5年未收商戶一分租金，但由于市場擁有著較強的政策優(yōu)勢，加之“三馬”地區(qū)的遷入，禧龍必將成為省內(nèi)最大的建材批發(fā)中心。第三章 各競爭對手的自身優(yōu)勢與優(yōu)勢對比一品牌優(yōu)勢、定位優(yōu)勢對應(yīng)企業(yè)：居然之家 月星家居以上企業(yè)均為全國連鎖商業(yè)企業(yè)，在全國各大城市均有店面，并采用統(tǒng)一的logo和vi導(dǎo)視系統(tǒng)。由于商業(yè)布局統(tǒng)一，對外宣傳一致，使得商場在未進駐哈市之前，就得到了更多的關(guān)注。其次，以上商場均定位高端，并擁有一部分高端顧客群體。雖然顧客進店率不高，但客單量很大，例：同品牌、同面積的店面，科勒衛(wèi)浴在海城品牌裝飾廣場的年銷售額約50萬左右，在居然之家的年銷售額可達(dá)600萬元。另

27、外，商場均采用統(tǒng)一收銀的運做模式，這樣即可以加強商場促銷活動的力度，又可以使商場更好的了解商戶的經(jīng)營情況。二. 地理位置優(yōu)勢對應(yīng)企業(yè)：曼哈頓商廈曼哈頓商廈坐落于道里繁華商圈，是哈爾濱所有家居商場中唯一位于百貨業(yè)中心商圈的商場，商圈中日均客流量可達(dá)10萬人次。強大的客流量直接導(dǎo)致了商場的繁榮，也使得曼哈頓的攤位租金居哈市首位。商場四層家具廣場在重新裝修后甚至沒有外出招商就以供不應(yīng)求，商戶之所以寧可背負(fù)較高租金也要進駐的原因也是看好了商場強大的客流量。三. 政策優(yōu)勢對應(yīng)企業(yè)：禧龍國際商貿(mào)物流園區(qū)禧龍國際商貿(mào)物流園區(qū)的前身為黑龍江禧龍?zhí)沾纱笫袌?，市場成立?2000 年初。從成立之出市場就是省政府南

28、下招商引資重點項目，省、市重點建設(shè)項目之一。幾年來，在省市主要領(lǐng)導(dǎo)及各級有關(guān)政府部門的政策支持下，禧龍市場從當(dāng)初的占地37萬米已經(jīng)發(fā)展為占地170萬米，擁有陶瓷、石材、鋼材、裝飾材料、水暖、板材、五金的大型商貿(mào)物流園區(qū)。在今年4月29日道外區(qū)政府對關(guān)于整合“三馬”地區(qū)市場的通告中明確指出：將三馬地區(qū)原有建材（中馬路）、五金、機電（北環(huán)商城）類市場，逐步遷至禧龍國際商貿(mào)物流園區(qū)，并明確說明本次整合工作除禧龍國際商貿(mào)物流園區(qū)外，其他任何以五金、機電、建材為主要內(nèi)容的市場招商行為均未得到相關(guān)部門批準(zhǔn)。有了此項政策后，相信禧龍定會成為東北區(qū)域最大的建材批發(fā)集散中心。四.規(guī)模優(yōu)勢 對應(yīng)企業(yè)：紅旗城紅旗家

29、具城建筑面積12萬平方米，商場營業(yè)面積為8萬平方米?，F(xiàn)在是省內(nèi)最大經(jīng)營裝飾材料和家居產(chǎn)品的綜合性商場，也是現(xiàn)有市場中最貼近“一站式”購物理念的商場（瓷磚除外）。市場與1999年開業(yè)，從開業(yè)至今都保持著較好的營業(yè)效益，充足的營業(yè)面積和商品品類不但吸引了市區(qū)內(nèi)的顧客同時也吸引了省內(nèi)其他地區(qū)的消費群體，省政府于2008年正式批準(zhǔn)紅旗城為“哈洽會家具館”的原因除了商場位置離會展中心較近以外,其自身規(guī)模優(yōu)勢也是不可忽視的。五差異化經(jīng)營優(yōu)勢對應(yīng)企業(yè)：海城品牌裝飾廣場海城品牌裝飾廣場地處海城商圈的中心點，整個商圈在海城品牌裝飾廣場沒有進駐之前雖然有著二十多年的商業(yè)底蘊，但整體商品結(jié)構(gòu)定位低端，管理混亂，并缺

30、少陶瓷衛(wèi)浴的經(jīng)營品類。海城品牌裝飾廣場的進駐，除了商品定位中高端以外，還成功的引進了陶瓷衛(wèi)浴品類商品，彌補了海城商圈在陶衛(wèi)產(chǎn)品上的空白點。由于海城品牌裝飾廣場采用與海城商圈差異化的經(jīng)營模式，使市場很快的走向成熟，并在海城商圈中占據(jù)了龍頭地位。六.商圈優(yōu)勢 對應(yīng)商圈：海城街 太古街 海城街、太古街是多年自然形成的老商圈，在哈市沒有專業(yè)建材市場進駐之前，是顧客購買建材類商品的唯一去處。由于此類商圈都有著多年的商業(yè)底蘊，所以在消費者心中的認(rèn)知度極高。經(jīng)過時代的不斷發(fā)展，雖然這樣的商圈因沒有管理，售后無保障等多方面因素逐漸衰退，但仍保留著很大一部分顧客群體。 第四章 哈市各家裝商品品類的營業(yè)總面積和商

31、戶總和家具類營業(yè)總面積27.28萬商戶總和1181戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量營業(yè)面積紅旗家具城303 5月星家居1836東方家園391居然之家(先鋒店)852.6黎華家具城822.4名流國際家居741.8新吉家具城953卓邦家居591.2巴黎家居廣場700.66鑫海城500.48居然之家812.4曼哈頓600.74 調(diào)研時間:2010年5月潔具類營業(yè)總面積8.28萬商戶總和277戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量（戶）營業(yè)面積（萬）紅旗家具城1040.6巴黎家居廣場30.0217太古街311.24太古商城520.759禧龍214.81居然之家(愛建店)240.457海城品牌420.4 調(diào)研時間:201

32、0年5月地板類營業(yè)總面積 2.11萬商戶總和232戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量（戶）營業(yè)面積（萬）紅旗家具城440.18黎華家具城430.4巴黎家居廣場90.065鑫海城380.48海城街240.096居然之家230.49海城品牌510.4 調(diào)研時間:2010年5月吊頂類營業(yè)總面積0.353萬商戶總和57戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量營業(yè)面積紅旗家具城300.18黎華家具城30.012鑫海城80.0362居然之家30.0649海城品牌130.06 調(diào)研時間:2010年5月木門、樓梯類營業(yè)總面積2.105萬商戶總和376戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量（戶）營業(yè)面積（萬）紅旗家具城1630.65黎華家具城7

33、30.4巴黎家居廣場180.13鑫海城420.177居然之家270.48海城品牌530.268 調(diào)研時間:2010年5月家電類營業(yè)總面積0.573萬商戶總和350戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量（戶）營業(yè)面積（萬）紅旗家具城240.2黎華家具城40.0265鑫海城20.007居然之家40.0696曼哈頓2960.2海城品牌200.07 調(diào)研時間:2010年5月窗飾類營業(yè)總面積0.239萬商戶總和137戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量營業(yè)面積紅旗家具城110.03黎華家具城40.0235鑫海城110.0396曼哈頓980.12海城品牌130.026 調(diào)研時間:2010年5月壁紙類營業(yè)總面積0.42萬商戶總和

34、76戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量（戶）營業(yè)面積（萬）紅旗家具城250.1黎華家具城130.03鑫海城120.0418居然之家80.173海城品牌180.076 調(diào)研時間:2010年5月瓷磚類營業(yè)總面積16.63萬商戶總和173戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量（戶）營業(yè)面積（萬）巴黎家居廣場30.0217太古街341.36太古商城150.44禧龍8014.11居然之家(愛建店)160.304海城品牌250.4 調(diào)研時間:2010年5月櫥柜類營業(yè)總面積1.31萬商戶總和158戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量（戶）營業(yè)面積（萬）紅旗家具城360.15黎華家具城280.224巴黎家居廣場140.101鑫海城190.

35、2405櫥柜一條街330.32居然之家(愛建店)110.191海城品牌170.084 調(diào)研時間:2010年5月板材類營業(yè)總面積2.97萬商戶總和77戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量（戶）營業(yè)面積（萬）紅旗家具城220.3鑫海城140.07禧龍352.52海城品牌60.08 調(diào)研時間:2010年5月五金綜合類營業(yè)總面積0.45萬商戶總和128戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量（戶）營業(yè)面積（萬）紅旗家具城630.18黎華家具城150.0781巴黎家居廣場60.043鑫海城100.0349海城品牌340.114 調(diào)研時間:2010年5月油漆涂料類營業(yè)總面積0.231萬商戶總和66戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量（戶）

36、營業(yè)面積（萬）紅旗家具城330.085黎華家具城140.08鑫海城60.0205海城品牌130.046 調(diào)研時間:2010年5月其它類（小五金、水暖管件、防火板、鋁塑板、工具、門板、石膏、玻璃等）營業(yè)總面積0.725萬商戶總和241戶具體劃分市場名稱商戶數(shù)量營業(yè)面積紅旗家具城390.21黎華家具城280.15巴黎家居廣場10.007鑫海城350.123海城街90.036居然之家30.0555曼哈頓1100.1海城品牌160.044 調(diào)研時間:2010年5月第五章 各品類商品在各建材市場的經(jīng)營面積占比 瓷磚類市場名稱商戶數(shù)量（戶）商場總商戶數(shù)量占比巴黎家居廣場31242.4%太古街346552.

37、3%太古商城156722.4%禧龍8013658.8%居然之家(愛建店)162067.8%海城品牌裝飾廣場253247.7%潔具類市場名稱商戶數(shù)量（戶）商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城10411299.2%巴黎家居廣場31242.4%太古街316547.7%太古商城526777.6%禧龍2113615.4%居然之家(愛建店)2420611.7%海城品牌裝飾廣場4232413.0%壁紙類商場名稱商戶數(shù)量（戶）商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城2511292.2%黎華家具城133274.0%鑫海城122474.9%居然之家(愛建店)82063.9%海城品牌裝飾廣場183245.6%櫥柜類商場名稱商戶數(shù)量（戶

38、）商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城3611293.2%黎華家具城283278.6%巴黎家居廣場1412411.3%鑫海城192477.7%櫥柜一條街3333100.0%居然之家(愛建店)112065.3%海城品牌裝飾廣場173245.2%窗飾類商場名稱商戶數(shù)量（戶）商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城1111291.0%黎華家具城43271.2%鑫海城112474.5%曼哈頓9856417.4%海城品牌裝飾廣場133244.0%地板類商場名稱商戶數(shù)量（戶）商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城4411293.9%黎華家具城4332713.1%巴黎家居廣場91247.3%鑫海城3824715.4%海城街243666.

39、7%居然之家(愛建店)2320611.2%海城品牌裝飾廣場5132415.7%吊頂類商場名稱商戶數(shù)量（戶）商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城3011292.7%黎華家具城33270.9%鑫海城82473.2%居然之家(愛建店)32061.5%海城品牌裝飾廣場133244.0%家電類商場名稱商戶數(shù)量（戶）商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城2411292.1%黎華家具城43271.2%鑫海城22470.8%居然之家42061.9%曼哈頓29656452.5%海城品牌裝飾廣場203246.2%板材類商場名稱商戶數(shù)量（戶）商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城2211291.9%鑫海城142475.7%禧 龍3513625

40、.7%海城品牌裝飾廣場63241.9%家具類市場名稱商戶數(shù)量商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城303112926.8%月星家居183183100.0%東方家園3939100.0%居然之家(先鋒店)8888100.0%黎華家具城8232725.1%名流國際家居7474100.0%新吉家具城9292100.0%卓邦家居6161100.0%巴黎家居廣場7012456.5%鑫海城5024720.2%居然之家(愛建店)8120639.3%曼哈頓6056410.6%五金綜合類市場名稱商戶數(shù)量（戶）商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城6311295.6%黎華家具城153274.6%巴黎家居廣場61244.8%鑫海城102

41、474.0%海城品牌裝飾廣場3432410.5%油漆類市場名稱商戶數(shù)量（戶）商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城3311292.9%黎華家具城143274.3%鑫海城62472.4%海城品牌裝飾廣場133244.0%門窗樓梯類市場名稱商戶數(shù)量（戶）商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城163112914.4%黎華家具城7332722.3%巴黎家居廣場1812414.5%鑫海城4224717.0%居然之家(愛建店)2720613.1%海城品牌裝飾廣場5332416.4%其它類（小五金、水暖管件、防火板、鋁塑板、工具、門板、石膏、玻璃等）市場名稱商戶數(shù)量商場總商戶數(shù)量占比紅旗家具城3911293.5%黎華家具城28

42、3278.6%巴黎家居廣場11240.8%鑫海城3524714.2%海城街93625.0%居然之家(愛建店)32061.5%曼哈頓11056419.5%海城品牌裝飾廣場163244.9%第六章 哈爾濱市建材市場發(fā)展現(xiàn)狀與不足之處一哈爾濱建材市場發(fā)展現(xiàn)狀近年來，隨著我市城市建設(shè)步伐的加快，建材裝飾市場逐漸興旺，經(jīng)營戶數(shù)大幅增加，目前止，僅城區(qū)范圍內(nèi)的建材、家居裝飾商場已有20多家，從業(yè)人員近30000余人，伴隨著裝飾材料行業(yè)的繁榮，國內(nèi)部分知名連鎖商場以也紛紛進駐哈市，商業(yè)品牌企業(yè)的出現(xiàn)，給傳統(tǒng)的建材市場帶來了巨大的沖擊和壓力。連鎖商場的背后大都是有著雄厚實力和良好信譽的大型集團，所經(jīng)營的產(chǎn)品在

43、質(zhì)量和科技含量上都具有相當(dāng)?shù)母偁幜?。盡管價格普遍比小型建材市場的高，但其貨真價實的特點依然能贏得消費者青睞。由此可見，建材市場的充分競爭格局早已形成。二. 哈市建材市場的主要問題第一，部分建材市場經(jīng)營與管理相分離，沒有強有力的質(zhì)量與服務(wù)監(jiān)督制約機制，很難保障商品質(zhì)量，致使價格欺騙、劣質(zhì)服務(wù)成為痼疾。第二，攤位制批發(fā)市場的商品價格透明度較差，賣方出價、買方砍價，常常出現(xiàn)同一商品價格差異很大的情況。由于價格不穩(wěn)定、質(zhì)量檔次懸殊、售后服務(wù)不利等因素，影響了消費者對商家的信任，市場競爭處于較低水平。 第三，大部分的建材商場的規(guī)模還相對較小。商品結(jié)構(gòu)與商場布局不合理、購物環(huán)境較差等，在相當(dāng)大的程度上影響

44、了我市本土建材市場的對外競爭力，特別是在產(chǎn)品質(zhì)量和檔次方面，本土建材商場與國內(nèi)知名建材商場相比有很大差距。第四，服務(wù)概念抽象而不具體。大多數(shù)建材商場在售前服務(wù)方面做得太過籠統(tǒng)，把售前服務(wù)僅僅理解為送顧客一本導(dǎo)購手冊和幾本產(chǎn)品資料。商場沒有統(tǒng)一的運營理念，沒有明確的售賣流程，營業(yè)人員在銷售中把商品或服務(wù)說得天花亂墜，一旦貨物出手，商家自己就變成了“上帝”。在哈市的建材商場中很多市場連準(zhǔn)時送貨上門都做不到。第七章 項目建設(shè)的必要性我國建材市場經(jīng)歷上個世紀(jì)80年代的孕育萌芽，90年代的大發(fā)展。進入本世紀(jì)，全國經(jīng)營面積在30000以上，年交易額在3000萬元以上的建材市場約有2500家，全年交易額達(dá)到

45、2000億元左右，約占全國建材市場需求總額的三分之二，已經(jīng)形成名副其實的建材市場流通的主渠道。目前我國建材市場的管理模式是多元化格局。多數(shù)為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場占絕大多數(shù)，約占90以上。市場經(jīng)營范圍來看，有綜合型市場，有專業(yè)型市場，也有以經(jīng)營某一大類產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為補充型市場，當(dāng)前綜合型市場雖占多數(shù)，但有特色的專業(yè)市場呈上升趨勢。 哈爾濱市本土建材商業(yè)企業(yè)大部分是物業(yè)管理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購物環(huán)境差，市場信譽度低等，發(fā)展初期尚未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著發(fā)展、競爭，這種管理模式，對內(nèi)缺乏凝聚力，對外缺乏競爭

46、力，是難以為繼的。市場的管理從物業(yè)管理型向新的經(jīng)營管理型發(fā)展是必然之勢。 說到今后如何吸引消費者，在家居建材大市場上占有市場份額，其最終手段依然為服務(wù)制勝?！氨确?wù)、比購物環(huán)境，是今后哈市家居建材市場競爭的焦點。“先行賠付”、“差價三倍返還”等服務(wù)承諾必然會在業(yè)內(nèi)普遍實施。在利潤趨向透明的情況下，做好售前、售中售后服務(wù)，是建材家居的生存之道。因此，以人為本，整合哈市建材裝飾業(yè)資源，創(chuàng)建“一站式”大型建材裝飾城，并不是“跟風(fēng)”和“發(fā)熱”，而是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果。“一站式”服務(wù)將成主流目前，國內(nèi)的建材家居市場大致存在三種業(yè)態(tài)，一種是馬路集市式的攤位市場，一種是租賃制市場，一種是超市式的業(yè)態(tài)。目

47、前，這三種業(yè)態(tài)在哈市都存在。但從業(yè)態(tài)研究上來說，擁有統(tǒng)一經(jīng)營模式、完整商品結(jié)構(gòu)、超大規(guī)模經(jīng)營面積的租賃制商場是最適合哈市場現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢的。由于這三種業(yè)態(tài)各有優(yōu)勢，在哈市目前的經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r下，它們還會并存一段時間，以滿足不同消費需求。但“一站式”的銷售模式必將成為哈市家居建材零售業(yè)的主流業(yè)態(tài)。打造一站式經(jīng)營和服務(wù)模式，形成家具、建材、家飾、家裝設(shè)計，構(gòu)建一站式服務(wù)體系，是今后哈市家居建材市場發(fā)展的必然?？傊谌遮吋ち业氖袌龈偁幭?，同質(zhì)化經(jīng)營的小市場肯定將逐漸退出舞臺。而集“建場招租經(jīng)營管理物流配送裝飾設(shè)計售后服務(wù)”為一體，從傳統(tǒng)建材市場延伸出多元化的娛樂、休閑等體驗，將家居文化、飲食娛樂

48、與家居建材完美結(jié)合的經(jīng)營模式，必將成為市場新寵。第八章 項目建設(shè)的swot分析strength優(yōu)勢分析1、區(qū)位及交通優(yōu)勢： 項目位于哈市中心地帶，樓體面朝建材中心商圈海城街，右側(cè)位于第二巴陵街，可貫通中山路與文政街。后側(cè)背對安發(fā)橋，與二環(huán)相接，近可達(dá)道里區(qū)、香坊區(qū)，遠(yuǎn)可至京哈公路和呼蘭區(qū)。交通和區(qū)位優(yōu)勢明顯。2、規(guī)模優(yōu)勢： 項目占地達(dá)6萬多平方米，總建32萬方，可滿足綜合型、現(xiàn)代化的新型專業(yè)家居建材市場發(fā)展需求。3、 地塊規(guī)劃商住一體，功能齊全，自成一體，住宅與商業(yè)入口分離。4、商場按照專業(yè)的商業(yè)布局建設(shè)，區(qū)域劃分明顯，功能分區(qū)合理，解決了以往商業(yè)企業(yè)先建設(shè)后規(guī)劃的錯誤模式。opportuni

49、ty機會點分析1、哈市經(jīng)濟增長穩(wěn)定，商業(yè)發(fā)展迅速，人口和收入水平都在不斷增長，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，這些都為商業(yè)發(fā)展提供了動力源泉。2、目前哈市建材市場普遍布局陳舊、檔次較低，管理混亂，嚴(yán)重影響城市形象和商戶經(jīng)營需求，急需一個現(xiàn)代化、一站式的專業(yè)家居建材市場進行市場整合。3、目前哈市商業(yè)市場經(jīng)營理念落后、管理方式陳舊，不能給經(jīng)營戶以良好的投資經(jīng)營保障，本項目將制定具有充分保障性的招商政策，并提供360度經(jīng)營管理服務(wù)，定能取得不俗的招商業(yè)績。weakness劣勢分析1、配套缺乏： 項目離海城中心距離較遠(yuǎn)，所處區(qū)域較為獨立，尚缺乏基本商業(yè)和生活配套，短時間內(nèi)不易形成商業(yè)氛圍。2、體量大、定位高，項目投入將遠(yuǎn)高于一般市場：項目自身體量較大、定位較高，開要在短期內(nèi)快速興市旺市，投入將較高。3、項目周邊原有道路相對狹窄，將會對商業(yè)項目周邊造成影響threat威脅點分析1、周圍一些競爭對手對項目產(chǎn)生的分流2、項目建設(shè)周期長，投資大3、項目必須趕在紅星美凱龍和其它國內(nèi)連鎖商場進駐之前啟動招商，否則會對招商和今后運營工作帶來威脅。第九章 “商貿(mào)中心”建材家居商業(yè)廣場操作的整體方向概念定位 總體 確定招商策略功能定位 經(jīng)營 全面開展招商 建設(shè)工程推進檔次定位 模式價值定位 品牌 確定營銷策略 全面展開銷售形象定位 價值 品牌定位