金域首府四期提案77p

1、金域首府四期提案 這是一個(gè)無(wú)法平庸的項(xiàng)目 這是一個(gè)必須守正與出奇并用的項(xiàng)目 因此，我們以商業(yè)角度看待項(xiàng)目，在商場(chǎng)項(xiàng)目中，其經(jīng)營(yíng)的主體是商品，而在本項(xiàng)目中，我們經(jīng)營(yíng)的 主體是企業(yè)主體是企業(yè)一、四期住宅部分四期住宅，我們將根據(jù)市場(chǎng)以及2、3期的戶型作為依據(jù)，提出四期合理的戶型建議。面積面積戶型戶型套數(shù)套數(shù)已售已售剩余剩余百分比百分比87平米2/244440100%97平米2/280800100%101平米2/25247590%114平米3/25654296%124平米2/2/2330100%139平米3/2/25553296%144平米3/2/294682672%168平米躍層105550%二期戶

2、型分解（2009年12月開(kāi)盤(pán)）三期戶型分解（2011年3月開(kāi)盤(pán)）面積面積戶型戶型套數(shù)套數(shù)已售已售剩余剩余百分比百分比97平米2/280800100%101-104平米3/21641174771%114平米3/256381867%121平米2/2/2110100%124平米2/2/21010%139平米3/2/25553296%140-144平米3/2/21634212125%167平米躍層108280%三期戶型再分解面積面積戶型戶型套數(shù)套數(shù)已售已售剩余剩余百分比百分比101平米3/252252748%104平米3/2112922082%140平米3/2/24040%142平米3/2/25113

3、3825%144平米3/2/2108297926%從上訴表格可以看出80110平米的房型較被市場(chǎng)接受，當(dāng)然這也不排除大面積的戶型就是不好賣(mài)了，這有各種因素在里面，例如超過(guò)140平米的稅費(fèi)等因素.吸取了各方面的建議（包括市場(chǎng)、售樓員、一線人員）戶型配比建議：戶型戶型面積（平米）面積（平米）配比配比設(shè)計(jì)亮點(diǎn)設(shè)計(jì)亮點(diǎn)2/280-9030%工作陽(yáng)臺(tái)、飄窗3/2100-12030%全明、工作陽(yáng)臺(tái)、飄窗3/2/2120-13030%全明、功能分區(qū)、觀景陽(yáng)臺(tái)4室14016010%全明、功能分區(qū)、觀景連通陽(yáng)臺(tái)、干濕分離兩梯四戶型對(duì)于四期我們將建議以下幾個(gè)戶型建議此戶型可以控制在135平米以內(nèi)四個(gè)基本四個(gè)基本a

4、 房型b面積積c品質(zhì)質(zhì)d價(jià)格 二、s樓建議一、市場(chǎng)分析縱觀整個(gè)邢臺(tái)市寫(xiě)字樓發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過(guò)近年的發(fā)展，邢臺(tái)高檔辦公物業(yè)較少，甲級(jí)寫(xiě)字樓幾乎為零，甲級(jí)寫(xiě)字樓幾乎為零，自身具有特色的寫(xiě)字樓更是鳳毛麟角。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展原因，目前正在使用的寫(xiě)字樓中有相當(dāng)一部分為商住公寓商住公寓，純寫(xiě)字樓的數(shù)量仍有待增加。1 1、市場(chǎng)現(xiàn)商務(wù)物業(yè)類型、市場(chǎng)現(xiàn)商務(wù)物業(yè)類型目前邢臺(tái)辦公物業(yè)類型多樣，有純辦公物業(yè)、與商業(yè)物業(yè)結(jié)合的辦公物業(yè)、酒店類辦公物業(yè)(酒店商務(wù)樓)、商務(wù)公寓、城市建筑綜合體及偏向?qū)懽謽翘卣靼醋≌瑘?bào)建的混血產(chǎn)品。（1 1）純辦公物業(yè)：純辦公物業(yè)：大多處于交通方便、商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域內(nèi)，擁有成熟的辦公環(huán)境

5、，優(yōu)良的硬件設(shè)施、完善的配套。一般以租為主、以售為輔。（2 2）與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的辦公物業(yè)：與商業(yè)物業(yè)相結(jié)合的辦公物業(yè)：大多處在有相當(dāng)商業(yè)規(guī)模的區(qū)域或地段，與大、中型商業(yè)場(chǎng)所的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理一體。商業(yè)設(shè)施完備，入住企業(yè)多為與周邊市場(chǎng)相近的行業(yè)，但辦公環(huán)境相對(duì)嘈雜，交通欠缺順暢。（3 3）城市建筑綜合體：城市建筑綜合體：城市中商業(yè)、辦公、旅店、居住、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。建筑綜合體內(nèi)的寫(xiě)字樓商務(wù)配套較完善，且與其他物業(yè)形成互補(bǔ)關(guān)系等。（4 4）商務(wù)公寓：商務(wù)

6、公寓：大多位于城市中心或城市交通要道，交通便利，周邊配套設(shè)施完善，商住混雜，商務(wù)配置高于普通住宅，入住企業(yè)大多為成長(zhǎng)型中小企業(yè)（如：萬(wàn)城新天地）。（5 5）偏向?qū)懽謽翘卣靼醋≌瑘?bào)建混血產(chǎn)品：偏向?qū)懽謽翘卣靼醋≌瑘?bào)建混血產(chǎn)品：此類型產(chǎn)品商務(wù)配套與寫(xiě)字樓類似，并享受住宅銀行按揭、地價(jià)、市政費(fèi)用及水電氣等相應(yīng)優(yōu)惠，相對(duì)于寫(xiě)字樓更利于銷(xiāo)售，相對(duì)于商務(wù)公寓有更大價(jià)格張力，也就是偏向?qū)懽謽翘卣靼凑兆≌瑘?bào)建的混血產(chǎn)品。市場(chǎng)分析：a：世貿(mào)天街 橋東區(qū)橋東區(qū) 中興東大街億德隆西側(cè) 河北富興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 該項(xiàng)目有住宅、公寓、寫(xiě)字樓和商鋪，精裝公寓已于8月6日開(kāi)盤(pán) 該項(xiàng)目總占地80畝，公寓總高24層，容積率3

7、，綠化40% 價(jià)格：5500-6300元/平米 面積：3657平米 門(mén)店：23萬(wàn)/平米 沿街門(mén)臉4萬(wàn)元b：中北世紀(jì)城 中興西大街與守敬北路交叉口曹演莊 邢臺(tái)中北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 該項(xiàng)目為曹演莊改造工程，現(xiàn)項(xiàng)目一次性推出6棟17層住宅、4棟20 層酒店公寓、3棟集中商業(yè)和7條商業(yè)步行街 其中公寓總高25層，戶型為36.14、55與69.72，住宅戶型區(qū)間為117-200多，商鋪面積區(qū)間為18-600不等。 價(jià)格：5500-5800元/平米 門(mén)店：15萬(wàn)/平米2層c：海大商務(wù)樓（純辦公） 橋東區(qū)團(tuán)結(jié)東大街335號(hào) 鑄誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 該項(xiàng)目建筑類型為寫(xiě)字樓，戶型為47多平米到1000多平米不

8、等，均 價(jià)4800元/平米。現(xiàn)該項(xiàng)目主體已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)將于2012年12月交房。 總結(jié)：現(xiàn)在市場(chǎng)稀缺純辦公樓，基本都是以公寓的形式來(lái)體現(xiàn)，所以我們必須抓住這個(gè)稀缺缺口，萬(wàn)峰集團(tuán)已有邢臺(tái)唯一5星級(jí)的酒店，如果在這基礎(chǔ)上再能創(chuàng)造5a級(jí)的寫(xiě)字樓，那對(duì)提升形象及寫(xiě)字樓后面的住宅樓都會(huì)有很好的提升 何為如今如今“市中心市中心”？在老百姓心目中，其實(shí)只要各方面配套齊全，生活方便的就是“市中心” 那么我們將自己創(chuàng)造這個(gè) “ “cbdcbd市中心市中心”！b區(qū)區(qū)(精裝小戶型公寓精裝小戶型公寓)a區(qū)區(qū)(5a甲級(jí)自由分割式寫(xiě)字樓甲級(jí)自由分割式寫(xiě)字樓)項(xiàng)目項(xiàng)目a區(qū)概況指標(biāo)建議：區(qū)概況指標(biāo)建議：位置：郭守敬大道與鋼鐵

9、北路總長(zhǎng)：172米建議：22層（13層為商業(yè)）建議起兩棟子母樓，兩棟樓左右相隔20米左右;1-3層底商建議進(jìn)深：25米總面積：4300平米/1層 ,3層共計(jì):12900平方米;4層以上進(jìn)深:15米;建議層高：1層6米，2、3層4米，寫(xiě)字樓每層3.5米（總高80米左右）寫(xiě)字樓建筑面積:21660平米/每幢,2幢共計(jì)面積:43320平米;建筑面積共計(jì):56220平米;22層寫(xiě)字樓22層寫(xiě)字樓空中花園25米米寫(xiě)字樓pkpk住宅住宅的終極目的是為更舒適的居住，是一種消費(fèi)品寫(xiě)字樓的終極目的是為提高企業(yè)或資金的生產(chǎn)力，是一種生產(chǎn)工具a片區(qū)建議：精裝精裝5a級(jí)寫(xiě)字樓級(jí)寫(xiě)字樓中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展情況中國(guó)寫(xiě)字樓市

10、場(chǎng)發(fā)展情況當(dāng)下的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中，說(shuō)到最受市場(chǎng)歡迎和精明的開(kāi)發(fā)商青睞的物業(yè)，寫(xiě)字樓物業(yè)雖然不能說(shuō)是絕對(duì)第一的答案，至少是最主要的一個(gè)。因?yàn)槭袌?chǎng)常態(tài)下，寫(xiě)字樓是能產(chǎn)生較高回報(bào)的業(yè)態(tài) 。截止到2009年第三季度末，中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)最高成交價(jià)格排在前列的城市有：上海、廈門(mén)、杭州、深圳、青島、昆明等，其中2009年第三季度中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)中，杭州以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)排在第一的位置，杭州寫(xiě)字樓2009年7月最高成交價(jià)格為43196元/平方米，2009年8月為55979元/平方米，2009年9月為67833元/平方米，這說(shuō)明2009年中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)由一線城市逐漸發(fā)展到商業(yè)發(fā)達(dá)的沿海二、三線城市，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的重心也在發(fā)生轉(zhuǎn)

11、移，二、三線城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)在不久的將來(lái)將會(huì)得到良好的發(fā)展?！白≌獭钡某雠_(tái)，沖擊了寫(xiě)字樓市場(chǎng)，中小型企業(yè)重返寫(xiě)字樓市場(chǎng)，在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)了眾多“住改商”、“商務(wù)公寓”等小型寫(xiě)字樓產(chǎn)品，但這類寫(xiě)字樓僅僅滿足了短期的需求，對(duì)配套、服務(wù)、商務(wù)氛圍等并沒(méi)有太大考慮，并且商務(wù)成本也較低，因此，檔次低、形象差的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。2009年，“商務(wù)公寓”搶占中小型企業(yè)的市場(chǎng)份額，產(chǎn)品也以小而精的路線與大型寫(xiě)字樓相抗衡。與住宅市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓市場(chǎng)還是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)尚不充分、有待細(xì)分的市場(chǎng)，當(dāng)前發(fā)展商面臨的最大課題是如何建設(shè)一個(gè)高節(jié)能、高智能、富有特色的寫(xiě)字樓，贏得市場(chǎng)的認(rèn)可。 寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)

12、寫(xiě)字樓，一是5a寫(xiě)字樓。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l(shuí)也不愿意被叫成乙級(jí)寫(xiě)字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長(zhǎng)”得高一些的寫(xiě)字樓都自稱為甲級(jí)寫(xiě)字樓。相比之下，5a寫(xiě)字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。但對(duì)于寫(xiě)字樓，幾乎無(wú)反例，其無(wú)疑是投資和購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的第一要素。 何為何為5a級(jí)寫(xiě)字樓？級(jí)寫(xiě)字樓？“5a”是指oa（辦公智能化）、ba（樓宇自動(dòng)化）、ca（通訊傳輸智能化）、fa（消防智能化）、sa（安保智能化）。過(guò)去也有“3a”及寫(xiě)字樓的說(shuō)法，即：oa（辦公智能化）、ba（樓宇自動(dòng)化）、ca（通訊傳輸智能化），fa（消防智能化）、sa（安保智能化

13、）包含在了ba（樓宇自動(dòng)化）中，近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫(xiě)字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來(lái)越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5a”。 答：項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析-優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析 開(kāi)發(fā)商地位：開(kāi)發(fā)商地位：該項(xiàng)目由萬(wàn)峰集團(tuán)所開(kāi)發(fā)，其政府背景、資源優(yōu)勢(shì)、資金實(shí)力、品牌優(yōu)勢(shì)與創(chuàng)新設(shè)計(jì)的完美結(jié)合，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作已奠定了良好的基礎(chǔ)和一定的預(yù)期效應(yīng)。區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)：區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢(shì)：身處邢臺(tái)未來(lái)行政中心以北，與邢臺(tái)市政府?dāng)M搬遷新址咫尺之距，完全可以與cbd享受便捷與商務(wù)氛圍。政府、會(huì)展、報(bào)媒、酒店、銀行等單位造就了完善的生活、工作氛圍。不僅能夠享受有現(xiàn)代、時(shí)

14、尚的辦公品質(zhì)和優(yōu)良環(huán)境，具有不可限量的升值空間和其他項(xiàng)目無(wú)法企及的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。交通優(yōu)勢(shì)：交通優(yōu)勢(shì)：位于郭守敬大道，可快速?gòu)沫h(huán)路上京珠高速路；交通便利，周邊完善的道路網(wǎng)絡(luò)可有力地保證客戶商務(wù)辦公出行暢通無(wú)阻。區(qū)域氛圍尚不成熟：區(qū)域氛圍尚不成熟：項(xiàng)目地處城北副中心規(guī)劃區(qū)域，目前周邊大環(huán)境尚未成熟，商務(wù)氛圍不夠濃厚，基礎(chǔ)配套設(shè)施相對(duì)較滯后，特別是生活、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等等都有待進(jìn)一步的加強(qiáng)建設(shè)。配套設(shè)施尚不完善：配套設(shè)施尚不完善：對(duì)于高檔寫(xiě)字樓而言，配套設(shè)施的完善對(duì)其入駐客戶至關(guān)重要，如銀行、郵局、商務(wù)中心、餐飲、商務(wù)會(huì)所、休閑場(chǎng)所等。因此，如何營(yíng)造24小時(shí)的泛商務(wù)生活等等，盡量使工作空間趨于多元化與模糊

15、化，這是該項(xiàng)目在考慮配套設(shè)施時(shí)應(yīng)注重之處。劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局的加大：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)格局的加大：預(yù)計(jì)在2011年，該區(qū)域高檔寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)格局將日益加劇，海大商務(wù)廣場(chǎng)、電信大樓、圖書(shū)大廈、等相當(dāng)一部分寫(xiě)字樓均將面市，這些勢(shì)必會(huì)造成該區(qū)域?qū)懽謽堑母?jìng)爭(zhēng)加劇。市場(chǎng)對(duì)個(gè)性化產(chǎn)品的接受程度：市場(chǎng)對(duì)個(gè)性化產(chǎn)品的接受程度：個(gè)性化的產(chǎn)品由于其鮮明的外在特征和特有的目標(biāo)定位，勢(shì)必造成目標(biāo)客戶群體的狹小。 政府北遷的機(jī)遇：政府北遷的機(jī)遇：隨著邢臺(tái)市政府的向北搬遷,城市政治中心北移的趨勢(shì)就此形成。城市政治中心北移的趨勢(shì)就此形成。這種趨勢(shì)必然會(huì)引導(dǎo)城市的發(fā)展方向，帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)、文化中心的移動(dòng), 沿城市南北主軸線城

16、市以北的商業(yè)功能也將更加凸顯出來(lái)。城北副中心必將分擔(dān)城市部分市級(jí)或市級(jí)以上的公共設(shè)施配套功能,將使城北的交通等城市配套有更大的變化,且隨著政府機(jī)關(guān)、企業(yè)、公司等的進(jìn)入和居住圈的擴(kuò)大,新興的就業(yè)機(jī)會(huì)也會(huì)隨之而出現(xiàn),從某種意義來(lái)說(shuō),城北新區(qū)建設(shè)也帶動(dòng)了一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)鏈。新城北區(qū)域具備完善的市政配套與通信條件，具備現(xiàn)代商務(wù)活動(dòng)的必備素質(zhì)。將集中大量金融、商業(yè)、貿(mào)易、信息及中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，對(duì)高品質(zhì)商務(wù)辦公需求量會(huì)大大增加。機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析行業(yè)特征分析行業(yè)特征分析從行業(yè)特征來(lái)看，邢臺(tái)高檔寫(xiě)字樓的主要客戶集中在it、通訊、電子科技、文化傳媒、金融保險(xiǎn)、建筑及房地產(chǎn)、電信及醫(yī)藥，這些行業(yè)是邢臺(tái)經(jīng)濟(jì)的主要組成部

17、分，預(yù)計(jì)這個(gè)趨勢(shì)在今后幾年內(nèi)，不會(huì)有大的變化，未來(lái)新增的寫(xiě)字樓亦將面臨這些客戶群。租用高檔寫(xiě)字樓的客戶以it、通訊、金融保險(xiǎn)行業(yè)最多；其次是文化傳媒和建筑地產(chǎn)類,表明邢臺(tái)房地產(chǎn)投資呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)；另外貿(mào)易和電信行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭也較為強(qiáng)勁。寫(xiě)字樓外立面建議及建議寫(xiě)字樓外立面建議及建議平面式的建筑立面是寫(xiě)字樓最傳統(tǒng)的里面形態(tài)，主要從平面式的建筑立面是寫(xiě)字樓最傳統(tǒng)的里面形態(tài)，主要從9090年代初開(kāi)始采用，年代初開(kāi)始采用，在當(dāng)時(shí)是最流行的模式，并一直沿用至今。此種形態(tài)由于建設(shè)時(shí)間短，建造在當(dāng)時(shí)是最流行的模式，并一直沿用至今。此種形態(tài)由于建設(shè)時(shí)間短，建造難度低而深受歡迎。難度低而深受歡迎。按用料材質(zhì)劃分按用

18、料材質(zhì)劃分 近年來(lái)，有些城市為提升城市整體形象，對(duì)城市建筑物外立面的用材都近年來(lái)，有些城市為提升城市整體形象，對(duì)城市建筑物外立面的用材都出臺(tái)了一些硬性規(guī)定，以達(dá)到城市整體形象的統(tǒng)一，比如蘇州主城區(qū)內(nèi)要求所出臺(tái)了一些硬性規(guī)定，以達(dá)到城市整體形象的統(tǒng)一，比如蘇州主城區(qū)內(nèi)要求所有新建住宅均為蘇州園林風(fēng)格，立面和屋頂用材都有特殊規(guī)定。有新建住宅均為蘇州園林風(fēng)格，立面和屋頂用材都有特殊規(guī)定。 目前寫(xiě)字樓立面材料主要有石材、面磚、條形磚、鋁板、玻璃幕墻、涂目前寫(xiě)字樓立面材料主要有石材、面磚、條形磚、鋁板、玻璃幕墻、涂料和混合性材料，我們發(fā)現(xiàn)，各檔次寫(xiě)字樓外立面用材情況有一些明顯區(qū)別：料和混合性材料，我們發(fā)

19、現(xiàn)，各檔次寫(xiě)字樓外立面用材情況有一些明顯區(qū)別： 高檔物業(yè)：多采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；高檔物業(yè)：多采用大理石、高級(jí)面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料； 中檔物業(yè)：多采用面磚或瓷磚；中檔物業(yè)：多采用面磚或瓷磚； 低檔物業(yè)：多采用涂料。低檔物業(yè)：多采用涂料。 建議：建議：玻璃幕墻玻璃幕墻 玻璃幕墻是一種新型墻體玻璃幕墻是一種新型墻體, ,主要用于高層辦公樓的整體外墻。其構(gòu)造形主要用于高層辦公樓的整體外墻。其構(gòu)造形式一般為框格式，主要承重骨架為垂直向的主龍骨和水平向的次龍骨，中間嵌式一般為框格式，主要承重骨架為垂直向的主龍骨和水平向的次龍骨，中間嵌入玻璃、玻璃鑲嵌后用橡膠密封條及其他連接件

20、組成格構(gòu)式的外圍護(hù)反射玻璃入玻璃、玻璃鑲嵌后用橡膠密封條及其他連接件組成格構(gòu)式的外圍護(hù)反射玻璃幕墻。幕墻。 玻璃幕墻所用的玻璃是按不同用途生產(chǎn)出的不同性質(zhì)的玻璃。目前生玻璃幕墻所用的玻璃是按不同用途生產(chǎn)出的不同性質(zhì)的玻璃。目前生產(chǎn)的玻璃有中空玻璃、透明浮法玻璃、彩色玻璃、防陽(yáng)光玻璃、鋼化玻璃、鏡產(chǎn)的玻璃有中空玻璃、透明浮法玻璃、彩色玻璃、防陽(yáng)光玻璃、鋼化玻璃、鏡面反射玻璃等。玻璃色彩上則有無(wú)色、茶色、藍(lán)色、灰色面反射玻璃等。玻璃色彩上則有無(wú)色、茶色、藍(lán)色、灰色、灰綠色等灰綠色等 地下+機(jī)械停車(chē)場(chǎng)地上+地下停車(chē)場(chǎng)停車(chē)位建議：停車(chē)位建議：停車(chē)位是目前cbd區(qū)域很多寫(xiě)字樓難以規(guī)避的問(wèn)題，而對(duì)于諸多入

21、駐高檔寫(xiě)字樓的客戶而言，尤其是大中型國(guó)有企業(yè)或私營(yíng)企業(yè)，停車(chē)位是否充足又是影響其購(gòu)買(mǎi)的決定性因素之一。多層地下停車(chē)場(chǎng)p通過(guò)這三種方式多數(shù)滿足了寫(xiě)通過(guò)這三種方式多數(shù)滿足了寫(xiě)字樓的停車(chē)要求，車(chē)位數(shù)量標(biāo)字樓的停車(chē)要求，車(chē)位數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)單元比例為準(zhǔn)單元比例為1：11：2。多。多采用采用ic卡及停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)卡及停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)建議層高：建議層高：超過(guò)普通寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)層高，使超過(guò)普通寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)層高，使該項(xiàng)目一般樓層標(biāo)準(zhǔn)層高達(dá)3.5米，因?yàn)榕赃呌形覀兙频辏频暧质菢?biāo)志性建筑，所以建議總高不超過(guò)22層，不高于酒店。入戶大堂建議:入口處挑高兩層，大氣感；戶型建議：戶型建議：任何一個(gè)辦公環(huán)境最重要是室內(nèi)的要求，硬性

22、的主要體現(xiàn)優(yōu)越的空間感，層高、進(jìn)深、視覺(jué)的開(kāi)闊性，空間的靈活性。軟性的體現(xiàn)，室內(nèi)的設(shè)計(jì)元素要更具人性與熱情，體現(xiàn)人文與文化的結(jié)合，理性與自然的感覺(jué)。優(yōu)越的空間感體現(xiàn)在：1）通透感。寫(xiě)字樓里陽(yáng)光直射時(shí)最不舒服，為了避免陽(yáng)光直射，都把窗簾拉下來(lái)，整體樓的視覺(jué)被破壞，這也是現(xiàn)在寫(xiě)字樓選擇玻璃幕墻最大的弊病，窗墻結(jié)構(gòu)可以有效地解決這個(gè)問(wèn)題，沒(méi)有陽(yáng)光直射，且每個(gè)房間里都有明窗，不影響正常采光。2）進(jìn)深。一個(gè)樓的進(jìn)深，體現(xiàn)在空間感，視覺(jué)感，和內(nèi)外的冷熱感都是不同的，國(guó)際上公認(rèn)的寫(xiě)字樓進(jìn)深10米左右時(shí)最舒適的。3）樓層的高度。寫(xiě)字樓的標(biāo)準(zhǔn)層高都在3.24米之間，寫(xiě)字樓的空調(diào)設(shè)備和消防設(shè)備占去了1/4到1/3

23、的空間，凈高都不是很理想，市場(chǎng)上凈高在2.6米以下的寫(xiě)字樓比比皆是，國(guó)際上的寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)在2.83米左右時(shí)最理想的，凈高不是越高越好，要考慮到能源的問(wèn)題，因國(guó)際人士的個(gè)子普遍高于中國(guó)人，所以寫(xiě)字樓要達(dá)到國(guó)際化，凈高是最嚴(yán)格的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。4）靈活度。最為寫(xiě)字樓樓層面積多少才是最合適？2000-5000平米是最合適的擇，樓層面積過(guò)小，滿足不了大公司整體獨(dú)立辦公的需求，過(guò)大將過(guò)分依賴電梯與衛(wèi)生間的配比。面對(duì)日后公司發(fā)展同樓層擴(kuò)充面積的局限，更好的滿足公司日后的發(fā)展和現(xiàn)今的需求，合理化的靈活分割和整層面積的有效設(shè)計(jì)是最重要的。生態(tài)辦公生態(tài)辦公邢臺(tái)首席景觀寫(xiě)字樓邢臺(tái)首席景觀寫(xiě)字樓綠色廣場(chǎng)樓前擁有大面積花園廣

24、場(chǎng)，在寸土寸金的北經(jīng)濟(jì)區(qū)彰顯卓然不群的高貴氣度。景致大堂挑高12米，以水境、園藝小品、綠色植物等景觀形成花園大堂。讓您在緊張的工作中得到放松與休閑，讓您和您的客戶在這優(yōu)雅的環(huán)境中達(dá)到共識(shí)，精誠(chéng)合作，成為商海中親密的朋友。 空中花園樓層中或樓頂設(shè)置空中花園，突破了寫(xiě)字樓人際交往的壁壘，既為辦公人士和到訪者提供了自由交流和休息休閑的空間，也為嚴(yán)謹(jǐn)沉謐的商務(wù)空間注入了內(nèi)斂寧?kù)o的理性之美?；ú荨⒕G植、流水、清音的生態(tài)有氧辦公，激發(fā)無(wú)限工作靈感，成就頂尖智慧商務(wù)?，F(xiàn)在辦公的人群不但注重寫(xiě)字樓自身的品質(zhì)，更關(guān)心在工作的環(huán)境里能不能呼吸到新鮮的空氣，在工作之余有沒(méi)有放松的地方，所以本項(xiàng)目建議在寫(xiě)字樓與商業(yè)之

25、間建立空中花園，商業(yè)的頂層為空中花園。陽(yáng)光辦公陽(yáng)光辦公國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)舒適辦公環(huán)境國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)舒適辦公環(huán)境人性化的建筑功能設(shè)計(jì)和層高設(shè)計(jì)，自然光線照射到大廈每個(gè)角落，使在這里工作的人們盡享陽(yáng)光辦公、激發(fā)無(wú)限靈感。細(xì)節(jié)的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，防曬、防反射、隔音、隔熱等環(huán)保型建材的應(yīng)用。強(qiáng)調(diào)建筑的商務(wù)環(huán)境設(shè)計(jì)，適宜人們休憩、交流、運(yùn)動(dòng)的陽(yáng)光空間，在公共空間分享陽(yáng)光，調(diào)節(jié)心情、舒緩壓力。電梯數(shù)量足夠，停車(chē)位足夠；贈(zèng)送戶式中央空調(diào)，使用便利、費(fèi)用低廉，有效降低企業(yè)運(yùn)行成本。 生產(chǎn)工具提高生產(chǎn)力 投資工具保值、增值 經(jīng)營(yíng)效率這個(gè)區(qū)域是否提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效率（例如離上游企業(yè)更近、離相關(guān)部門(mén)更近、離交通節(jié)點(diǎn)：機(jī)場(chǎng)、高速公路等） 形

26、象（面子）這個(gè)寫(xiě)字樓是否比公司原來(lái)的或其他的寫(xiě)字樓更適合公司的形象要求（體現(xiàn)怎樣的企業(yè)精神和檔次如何）寫(xiě)字樓客戶普遍關(guān)注什么寫(xiě)字樓客戶普遍關(guān)注什么？位置位置邢臺(tái)以北，重要的邢臺(tái)以北，重要的發(fā)展區(qū)域發(fā)展區(qū)域交通郭守敬大道，離高速路口較近形象（面子）周邊五星級(jí)萬(wàn)峰酒店的依托經(jīng)營(yíng)投資政府的北遷，恒大集團(tuán)的項(xiàng)目1、客戶普遍關(guān)注物業(yè)形象及檔次2、出于對(duì)日后公司經(jīng)營(yíng)的考慮，普遍對(duì)大廈的網(wǎng)絡(luò)、空調(diào)等設(shè)施具有自身行業(yè)的要求3、物流類和電子通訊類公司比較關(guān)注行業(yè)的聚集，金融類和服務(wù)類公司則比較關(guān)注行業(yè)相關(guān)客戶群的進(jìn)駐情況4、現(xiàn)金支付能力強(qiáng)：物流類、投資類5、關(guān)注付款方式：貿(mào)易類、金融類6、關(guān)注舒適的辦公環(huán)境：服

27、務(wù)類7、務(wù)實(shí)型企業(yè)：實(shí)業(yè)類不同行業(yè)關(guān)注點(diǎn)有什么不同？不同行業(yè)關(guān)注點(diǎn)有什么不同？ 三、公寓建議b片區(qū)建議：精裝酒店式公寓精裝酒店式公寓+3層商業(yè)層商業(yè)又是一個(gè)新的創(chuàng)新，又是一個(gè)新的突破，又是一個(gè)又是一個(gè)新的創(chuàng)新，又是一個(gè)新的突破，又是一個(gè)新的缺口，又是一個(gè)新的缺口，又是一個(gè)目前邢臺(tái)市市場(chǎng)上的公寓都是商住一體化的形式，酒店式公寓更是少之又少，被人們所熟知的也只是商住一體化的世貿(mào)天街和中北世紀(jì)城。酒店式公寓一直被宣揚(yáng)成低總價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)小的投資酒店式公寓一直被宣揚(yáng)成低總價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)小的投資上品，那么，到底什么才是酒店式公寓呢上品，那么，到底什么才是酒店式公寓呢? 答：所謂酒店式服務(wù)公寓是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓。它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺(jué)。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。 它的面積大多