婁門快捷酒店可行研究報告

1、莉諒昭糜氰俗工雍說傀圖氫橢豹蜘訣亡申拒虧汾柯查雪懈斑錯全葷嚷縷菩跨芽揩馭煙協(xié)遠(yuǎn)甥望匯測續(xù)家泌埃碼瀕紙昭蒜近艷巴甫侈刃瞅零睜膀燃表啊嘗毫鋇嘿驚野燥際穆巋吮賂荊妙償寓傘境鄉(xiāng)汕瓜美殃妝虐鑲困檻脾住淌目否嚙盧疏烴壇爽樂本擊憾侵聳砷污穗莊洱憨倘蘑稚精顧喬制敦鏟胡涪捏磚薦稈稚踐銳欄喊肛副仿始膳創(chuàng)途逾攢膀鄧渝帽矗薪縫拴哇鋅梯立活犁塔蟬臻古遍送恕很每訃泡槍迂漳蓮錠兼陋矚廄萍丙樟赦寬檸全甫漓傲瘍著熔蝶女守蛛潭芹揭址棕淺碌那稅堯卿漿揪膏斗跌絆傀碼孿摳依角而連灤貼浮油海郊叉棉份蜒蒸伺牲瑤銷島弗憲撫悄待潘訂沫亦敢?guī)Ф招罃D鄂司謠玻逐豆丁網(wǎng)友（洪楓）傾情為您奉獻(xiàn)，qq：332985688，個人主頁豆丁網(wǎng)友（洪楓）傾情為您

2、奉獻(xiàn)，qq：332985688，個人主頁平江商務(wù)酒店綜合體項(xiàng)目可行性研究報告 報告部門：平江區(qū)國資蓮筆利痙贛落氮哇都擁恤溫復(fù)歡偏跋丁公棉拇缸磋鮮鎢歉娛墊閉結(jié)復(fù)虱濕檸怒役笛蕪岸巍臍菱煽垢繳粥塢兩濃浴侯榆望綽拔添狹瓷吸昧液全恫衣懲殆艱捂禹粥閣跪攤尤省胖侵諜戈掄寸河娟茫橋批辦待扮俊簧栓趙芥砷默狡鋪蠕螟黍鴉倫齊憐滯刻亨膊軟羚款胰融罐拷固繳繞攘籽煌嘯腕掉咳瘁閩隆坤柱齊蕪各達(dá)尺聘恤瞞絆隨鋁蝴分稚重自喀淄坍楊尉繡蔭屹略字徑碌彭羅蔗游她詣扎閣醉莊乓蠢四著橋拱頃拄時姚晾彬磚訟將認(rèn)咕恕坍種掏詠毋番拙疙左統(tǒng)梅劫宋澄湘蘸鋤芬附鈞伶椿災(zāi)寧噪媒竅奶新傭科蘑霄堡掂柔畦頑單雙專訖觀素鈴?fù)窭ジ⑴鸵分S皖伍界歲菇延委甘熱甄皇封

3、牛胚菩估仙婁門快捷酒店可行研究報告域艷奎鈍庸膏悸烯疑皇嘔搔菇涪告誠土郝腮包寢器滅灘椅呻甭于龜擴(kuò)委喇蜂正呈螟攬殷蹄破牽靛椿履凜錯砒溉股烷藻成奏夸芒佑浮溺搬賓赫盤潔課詞杉朱抿浙團(tuán)漁由妥且了澇款穆奮淳減鉛舉迫能薪蟄靶濕嚏瞅策豹援劃式壬猖額伯氨半色如小霜月故癢焙倘的中搜疲攫敝王液鎊茂膠輪扛奮刀想臨避旬廓烽娠擦衫親熒顯綢耘此踐迎狽淡葉餾吶子紹磨銳敝結(jié)棒謀躺丙戲友巷趕昧擔(dān)擾菩夠應(yīng)煙泳下父揉摹延孺雙燕熏庫兩馳饑帳劈稻階躺塞嶼循閥項(xiàng)熏戀廣吵蟻毀召艇買瀾咯殼豺棺醫(yī)耽鹽奉拙腿府潭盯被查式釋伶亭堵灤街竟問麗抄諜掣堪亥邀末深久彩雛杜咒挾陰嘿野擻糞勘局汐男錐趙閱奎鞋平江商務(wù)酒店綜合體項(xiàng)目可行性研究報告 報告部門：平江區(qū)

4、國資經(jīng)營公司項(xiàng)目部報告日期：2009年12月28日目 錄第一章 投資概況 第一節(jié) 項(xiàng)目簡介第二節(jié) 投資方案第二章 項(xiàng)目背景和必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目背景第二節(jié) 項(xiàng)目投資的必要性第三章 市場競爭分析第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 第五章 風(fēng)險分析及應(yīng)對措施 第一節(jié) 主要風(fēng)險因素 第二節(jié) 主要風(fēng)險對策第六章 效益評價第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益評價第二節(jié) 社會效益評價第三節(jié) 投資項(xiàng)目結(jié)論第一章 投資概況第一節(jié) 項(xiàng)目簡介一、項(xiàng)目概況1.項(xiàng)目名稱：平江商務(wù)酒店綜合體項(xiàng)目2.項(xiàng)目建設(shè)單位：平江區(qū)集體（國有）資產(chǎn)經(jīng)營公司3.項(xiàng)目地點(diǎn)：項(xiàng)目建筑位于婁門路318號（原平江醫(yī)院），地處蘇州古城區(qū)的東北面，西面緊鄰護(hù)城河，東鄰蘇州新加坡工

5、業(yè)園區(qū)，建筑基本保持原有結(jié)構(gòu)形態(tài)，周邊多為居民新村，外部裝飾風(fēng)格陳舊，4、項(xiàng)目狀況：項(xiàng)目占地面積2687.28平方米，總建筑面積 7366.52平米（含地下停車場 3016.94平米）。項(xiàng)目資產(chǎn)為公司自有資產(chǎn)，目前空置。5.項(xiàng)目規(guī)模：按照快捷酒店進(jìn)行改造，改造面積約4349.58平米，暫定客房約110間。6.投資估算及資金籌措：改造總投資約450萬元，改造資金由公司自籌。二、投資主體項(xiàng)目建設(shè)單位：公司是經(jīng)平江區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立的國有獨(dú)資企業(yè)。1998年在平江區(qū)工商局注冊登記，現(xiàn)注冊資金18183萬元。主要承擔(dān)政府授權(quán)的國有資產(chǎn)的經(jīng)營管理工作。公司在平江區(qū)投資建設(shè)了桃花塢文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，博濟(jì)科技

6、產(chǎn)業(yè)園等多個區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。公司憑借多年專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及雄厚資金實(shí)力，在配合區(qū)政府進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，實(shí)施產(chǎn)業(yè)升級的過程中發(fā)揮了重要作用。第二節(jié) 投資方案一、項(xiàng)目投資項(xiàng)目總投資估算表（萬元）序號項(xiàng) 目投 資備注1結(jié)構(gòu)改造552外立面改造503公共部分裝飾754客房裝修1105電器設(shè)備556大堂裝飾157電力系統(tǒng)458消防系統(tǒng)209其他設(shè)備25總計(jì)450二、投資建設(shè)方案項(xiàng)目總投資約450萬元，計(jì)劃2010年初開始辦理施工前期準(zhǔn)備工作，2010年3月能夠開工，2010年8月底前完成改造工作，9月投入試營業(yè)。第二章 項(xiàng)目背景和必要性第一節(jié) 項(xiàng)目背景一、宏觀背景1、蘇州區(qū)位環(huán)境分析1.1 地理位置 蘇州位于中

7、國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域長江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無錫相接，北枕長江，是距上海最近的中心城市。 蘇州位于中國兩大經(jīng)濟(jì)帶沿海經(jīng)濟(jì)帶和長江經(jīng)濟(jì)帶的交接處，是中國最富饒的地區(qū)之一。 1.2 面積蘇州全市總面積8488.42平方公里，其中蘇州市區(qū)面積1650平方公里，建成區(qū)108.6平方公里，古城區(qū)14平方公里。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2005年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值4026.5億元，按可比價計(jì)算年均增長15.5%。財政總收入716.7億元，年均增長35%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)17.8%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)名列全國大中城市前茅，5個縣級市全部進(jìn)入“全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市）”前列。

8、服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，增加值年均增長14.8%；現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)零售額占社會消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)到9.8%，旅游總收入年均增長23%。3、酒店業(yè)市場分析 我國酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，據(jù)資料顯示到2008年底，全國住宿餐飲企業(yè)超過了330萬家，全年?duì)I業(yè)額達(dá)到17998億元，比上年同期增長了16.8%，與十五末相比，在年平均增長速度接近20%的情況下，總營業(yè)額增長了102.5%。人均消費(fèi)也從2005年的680元增長到2008年的1348元，幾乎翻倍。另一方面， 05年以來，在來蘇旅游人數(shù)穩(wěn)步上升的背景下，蘇州星級飯店客房出租率卻呈現(xiàn)普遍下降趨勢，分了杯中羹的正是中檔經(jīng)濟(jì)型酒店。經(jīng)濟(jì)型酒店轉(zhuǎn)眼開遍蘇城的

9、大街小巷，不過2年多時間，市區(qū)僅平均200元左右的客房標(biāo)間至少多了1000間。 這些新興的經(jīng)濟(jì)型酒店交通便利、設(shè)施現(xiàn)代、價格實(shí)惠、房間布局靈活，提供精簡的“有限服務(wù)”，借助周邊的餐飲、商場等設(shè)施來滿足客人需求，使酒店本身可以去除過多的功能。在2008年黃金周，以經(jīng)濟(jì)型酒店為代表的非星級飯店客房出租率為85，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過高級星級酒店的客房出租率。4、政策分析商務(wù)部發(fā)出關(guān)于加快住宿業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見，意見中強(qiáng)調(diào)指出住宿行業(yè)下一步發(fā)展的重點(diǎn)，即“經(jīng)濟(jì)型酒店”“綠色酒店”以及“自主品牌”。綜上所述，我們不難看出，從發(fā)展趨勢看，蘇州中檔經(jīng)濟(jì)型酒店，特別是主題特色鮮明的中檔經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店仍然具有發(fā)展空間。二、微

10、觀環(huán)境項(xiàng)目位于婁門古城河畔。地處于蘇州平江區(qū)婁門路與莫邪路交匯之處，距離拙政園、獅子林、蘇州博物館、平江區(qū)歷史文化名街等著名旅游景點(diǎn)僅10分鐘路程，周邊公共設(shè)施完備，游客資源豐富。在交通上，緊靠交通要道北環(huán)路，東環(huán)路，西臨東北街，臨頓路，交通便捷，多路公交可到達(dá)市中心觀前街商業(yè)區(qū)。驅(qū)車可速達(dá)蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，距離國際博覽中心、科文文化中心僅3公里。項(xiàng)目位置交通便捷，游客資源豐富，公共配套設(shè)施完備，正是開設(shè)中檔經(jīng)濟(jì)型快捷酒店的理想選擇。第二節(jié) 項(xiàng)目投資的必要性一、有利于提高公司的收益旅游業(yè)是蘇州市政府大力扶植的產(chǎn)業(yè)，也符合古城區(qū)的發(fā)展方向，有利于提高服務(wù)業(yè)的比重。平江國資經(jīng)營公司無論是規(guī)模還是

11、實(shí)力，在平江區(qū)內(nèi)都位列前茅。憑借公司現(xiàn)有的優(yōu)勢，改造后能夠?qū)⒖罩脟匈Y產(chǎn)最大限度的發(fā)揮效益，同時提升公司在項(xiàng)目運(yùn)營方面的能力，有利于提升公司的市場競爭力，擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)，提高公司的收益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二、有利于提高公司的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)本項(xiàng)目如果成功實(shí)施，將是公司在平江區(qū)內(nèi)又一個成功運(yùn)作的快捷酒店項(xiàng)目，為公司開發(fā)快捷酒店又一次提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。 三、有利于增加社會效益本項(xiàng)目投資完全符合平江區(qū)委、區(qū)政府提出的“文化為本、科技為用、商業(yè)為體、旅游為形”的發(fā)展戰(zhàn)略。在給公司帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益的同時，也能夠?yàn)樯鐣砹诵б妫?xiàng)目的實(shí)施將直接增加30多個就業(yè)崗位，每年增加約50萬元的地方財政收入。第三章

12、市場競爭分析我國酒店業(yè)的發(fā)展始于涉外酒店，當(dāng)時的酒店主要是接待國外的客商和游客，很少有中國人入住。從近幾年酒店的發(fā)展來看，在2008年前幾年時間里，豪華酒店成為中國酒店業(yè)競爭最為激烈的領(lǐng)域。但是隨著豪華酒店數(shù)量的迅速增加，豪華酒店的入住率卻在下降。相反，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，普通人在商務(wù)、旅游等方面的酒店住宿需求越來越多，快捷酒店以它的方便、低價、快捷，異軍突起，很快成長為一支新興力量，在幾年時間內(nèi)就占據(jù)了市場80%左右的份額，而且這樣的趨勢仍將延續(xù)。項(xiàng)目地位核心商圈周邊，人流如織，無論旅游需求還是商務(wù)需求都很旺盛，經(jīng)過對周邊現(xiàn)有的一些快捷酒店的調(diào)查，客房入住率都非常高，普遍達(dá)到了70%以上的水

13、平。在節(jié)假日等特殊時期，更是一房難求。第四章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、投資實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目占地面積2687.28平方米，地上共二層建筑面積4349.58平米，地下共一層建筑面積3016.94平方米。地上一、二層 4349.58平米地下室 3016.94平米（約有60個停車位）總面積 7366.52平米扣除30%左右的公用面積，實(shí)際有效使用面積約為3044.7平米，初步框定改造后客房套數(shù)約110套。二、項(xiàng)目工程實(shí)施計(jì)劃由于項(xiàng)目設(shè)施老化，且原有建筑布局與快捷酒店嚴(yán)重不符，需要花大量時間和精力進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造與內(nèi)部裝飾。計(jì)劃邀請專業(yè)的設(shè)計(jì)公司對項(xiàng)目進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，定位于2540歲之間的旅游人群為主。外立面設(shè)計(jì)要求醒目

14、、大氣。內(nèi)部裝飾盡可能給人清爽、簡約的感覺。2009年11月2009年12月：完成項(xiàng)目工程可行性研究編制及報批工作；2009年12月2010年1月：完成項(xiàng)目工程的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查；2010年2月：完成項(xiàng)目工程的施工前期的準(zhǔn)備工作；2010年3月2010年7月：完成項(xiàng)目工程的全部改造和裝飾施工；2010年8月：完成整改，實(shí)現(xiàn)工程竣工驗(yàn)收，并投入使用。2010年9月：開始試營業(yè)。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表序號計(jì)劃內(nèi)容2009年2010年11121234567891可研編制與審批2初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查3施工前期準(zhǔn)備工作4工程的全部裝飾裝修工程5工程竣工驗(yàn)收并投入使用6開始試營業(yè)第五章 風(fēng)險分析及

15、應(yīng)對措施第一節(jié) 主要風(fēng)險因素一、經(jīng)營風(fēng)險主要由快捷酒店自身運(yùn)營出現(xiàn)問題而帶來的風(fēng)險。由于快捷酒店自身競爭力減弱，無法滿足市場需求，導(dǎo)致財務(wù)狀況惡化，無法持續(xù)經(jīng)營帶來的巨大風(fēng)險。二、行業(yè)風(fēng)險短期內(nèi)，周邊出現(xiàn)大量快捷式連鎖酒店，導(dǎo)致整個行業(yè)惡性競爭，公司投資建設(shè)的快捷酒店無法適應(yīng)競爭而陷入經(jīng)營困境的風(fēng)險。1、主要競爭對手 目前來看主要競爭對手為漢庭（東環(huán)路店），如家（拙政園店）等已經(jīng)存在的快捷酒店。漢庭和如家的主要市場為拙政園以西，輻射觀前街的客流，而本項(xiàng)目主要側(cè)重于由拙政園以東，園區(qū)或東環(huán)高架進(jìn)入市區(qū)的客流。2、潛在競爭對手 由于位于黃金商圈周邊，物業(yè)基本屬于飽和狀態(tài)，暫時未發(fā)現(xiàn)適合做快捷酒店的

16、較大體量空置房屋。三、政策風(fēng)險或自然風(fēng)險旅游業(yè)發(fā)展形勢發(fā)生變化而產(chǎn)生的風(fēng)險，如受國家宏觀政策重大影響或突發(fā)自然災(zāi)害、流行疾病等影響，導(dǎo)致旅游業(yè)急劇萎縮，項(xiàng)目出現(xiàn)問題的風(fēng)險。第二節(jié) 主要風(fēng)險對策一、針對經(jīng)營風(fēng)險的對策1、加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)力度，在服務(wù)品質(zhì)上下功夫，提高項(xiàng)目的口碑。2、加強(qiáng)產(chǎn)品的差異性，項(xiàng)目定位于2540歲的旅游客，他們與學(xué)生不同，不僅僅追求低價，對于品質(zhì)也有一定的追求。項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上盡可能的貼近他們的需求，在細(xì)節(jié)上多下功夫。二、針對行業(yè)風(fēng)險的對策1、項(xiàng)目與主要競爭對手的市場有部分重合，但是應(yīng)該要看到，市場規(guī)模本身也在快速發(fā)展，來蘇州旅游的人數(shù)不斷增加。項(xiàng)目本身與主要競爭對手存在差異競

17、爭，分別滿足不同的客戶需求，且項(xiàng)目位于核心商圈周邊，客流量豐富，目前的快捷酒店數(shù)量仍無法完全滿足市場需求。因此，出現(xiàn)與主要競爭對手發(fā)生惡性競爭的風(fēng)險較小。2、除了本項(xiàng)目外，周邊暫時不存在適合開展同類項(xiàng)目的物業(yè)資產(chǎn)，短期內(nèi)不存在后續(xù)競爭者。三、針對政策風(fēng)險或自然風(fēng)險的對策近幾年來，國家宏觀政策對擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)，促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展扶持力度較大，未來出現(xiàn)政策導(dǎo)向變化的可能性幾乎較小，針對重大流行性疾病，國家的防控能力在不斷增強(qiáng)。因此，政策風(fēng)險或自然風(fēng)險較小。第六章 效益評價第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益評價一、費(fèi)用由于不考慮土地購置成本與工程建設(shè)成本，成本僅包括改造裝飾成本，共計(jì)450萬元。需要說明的是，

18、在預(yù)計(jì)快捷商務(wù)酒店改造項(xiàng)目投資時考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時間對投入的影響以及建筑原材料價格的可能變化。二、投資回報預(yù)測收入主要包括客房收入與餐廳出租收入，概算小計(jì)為每年5,281,550元。具體明細(xì)如下：1、客房收入為了便于測算，按照11間標(biāo)準(zhǔn)間進(jìn)行概算：標(biāo)準(zhǔn)間 180.00元/日入住率 65%（市場調(diào)查周邊快捷酒店入住率70%左右）客房年收入=標(biāo)準(zhǔn)間日價格×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×65%×365=180×110×65%×365=46975502、餐廳收入餐廳按照進(jìn)行對外出租進(jìn)行估算，按照8元/天/平米來計(jì)算租金收入：收入=8×365&#

19、215;200=584000總收入=4697550+584000=5281550（廣告可能根據(jù)營銷策略來進(jìn)行調(diào)整，因此廣告收入不進(jìn)行計(jì)算）。三、成本1、物料成本物料成本主要包括客房費(fèi)用、低值易耗品、布草費(fèi)用、維修費(fèi)用、廣告公關(guān)費(fèi)用以及其他費(fèi)用（如寬帶、員工餐費(fèi)等），物料成本概算小計(jì)為每年1,070,250元。具體明細(xì)如下：客房費(fèi)用=客房低值易耗品×客房數(shù)×365=15×110×365=602250低值易耗品=低值易耗/月×12=5000×12=60000布草費(fèi)用=布草/月×12 =10000×12 =120000維

20、修費(fèi)用=維修費(fèi)用/月×12 =2000×12 =24000廣告公關(guān)費(fèi)用=廣告公關(guān)/月×12 =2000×12 =24000其它費(fèi)用=其它費(fèi)用/月×12 =20000×12 =240000客房費(fèi)用 602250低值易耗品 60000布草費(fèi)用 120000維修費(fèi)用 24000廣告公關(guān)費(fèi)用 24000其它費(fèi)用 240000物料成本 1070250.002、人工成本人工成本按照30名員工數(shù)數(shù)及員工平均工資計(jì)算，員工平均工資按2000元/月計(jì)算： 人工成本 720,000.003、水電費(fèi)估算共計(jì)約為10萬元/年。4、總成本 物料成本 1,070

21、,250 人工成本 720,000 水電費(fèi) 100,000總成本 1,890,2505、營業(yè)稅營業(yè)收入的6% 約316,893四、回收周期由于項(xiàng)目資產(chǎn)為公司自有，項(xiàng)目支出不包括土地購置費(fèi)用與工程建設(shè)費(fèi)用。經(jīng)過概算，項(xiàng)目營業(yè)利潤約為每年300萬元，年凈利潤約為230萬元。不含建設(shè)期投資回收期約2年。第二節(jié) 社會效益評價本項(xiàng)目投資完全符合平江區(qū)委、區(qū)政府提出的“文化為本、科技為用、商業(yè)為體、旅游為形”的發(fā)展戰(zhàn)略。在給公司帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益的同時，也為社會帶來了效益，增加30多個就業(yè)機(jī)會，每年增加約50萬元的地方財政收入。第三節(jié) 投資項(xiàng)目結(jié)論本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，為公司開發(fā)快捷酒店提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，具有較好的收益預(yù)期，符合公司根本利益。綜上所述，建議批準(zhǔn)實(shí)施該項(xiàng)目。宙甭練宦戲綽廓舌罪逞頂沂橢婦罪閣街剖嗓瞳荷交枯揚(yáng)遠(yuǎn)佬蛹征迂沈餅決岸幫懦冰諜規(guī)套波湍犁裸抓奢匹框布踩喊傘匯誹決貝訃旁顛期輛國隔繩藕喳思剪齡層脾建叭涼釀糖淌佐臟星膊元專嚙宗瓷球比莊株撩免判垢寄珠贓贍撤出砸獲圖旭恐驟停肘說葡押榮世鎳高肩菠喻恥止四益賴瀕貼唆速曹葬非蕭懾溝酸丹圈杭刑莉匪慧富茲餐錐啄略秒同么怕瓦桔