第六章 1 投資性房地產初始計量

1、-作者xxxx-日期xxxx第六章 1 投資性房地產初始計量【精品文檔】 第六章  投資性房地產 本章主要闡述投資性房地產的確認、計量和記錄問題。雖然分數(shù)不高，但比較重要。本章近三年主要考點：投資性房地產的轉換等。本章應關注的主要問題：（1）投資性房地產的范圍；（2）投資性房地產后續(xù)計量模式變更的會計處理；（3）投資性房地產轉換的會計處理；（4）本章內容可以和債務重組、非貨幣性資產交換、資產減值、所得稅、差錯、合并財務報表等內容結合出題。第一節(jié)投資性房地產的特征與范圍 投資性房地產的定義投資性房地產的范圍一、投資性房地產的定義投資性房地產，是指

2、為賺取租金或資本增值指土地增值。，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。二、投資性房地產的范圍范圍注意問題已出租的土地使用權企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類持有并準備增值后轉讓的土地使用權以經營方式租入再轉租給他人的土地使用權不屬于投資性房地產，必須有產權才屬于投資性房地產。已出租的建筑物（1）是指企業(yè)擁有產權并以經營租賃方式出租的建筑物；（2）以經營租賃方式租入再轉租無產權，不屬于投資性房地產的建筑物不屬于投資性房地產；（3）對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企業(yè)管理當局（董事會或類似機構）作出正式書面決議，明確表明將其用于經營出租

3、且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也可視為投資性房地產。如：在建建筑物（如爛尾樓），只要董事會作出決議用于出租，不管是否簽訂租賃協(xié)議，也屬于投資性房地產。【提示】下列各項不屬于投資性房地產：（1）自用房地產自用廠房、自用辦公樓，屬于固定資產。自用廠房下的土地使用權，屬于無形資產。即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。例如：企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋；企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店；企業(yè)自用的辦公樓、生產車間廠房等。（2）作為存貨房地產開發(fā)企業(yè)，開發(fā)的商品房和土地（土地所有權的價值計入商品房成本），用于出售屬于存貨；用于出租，屬于投資性房地產。的房地產作為存貨的

4、房地產是指房地產開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。這部分房地產屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨，不屬于投資性房地產。如果某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產。【例題·多選題】【答案】AC【解析】選項B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產；選項D，以經營租賃方式租入的建筑物不屬于企業(yè)持有的資產。下列各項中，屬于投資性房地產的有（    ）。C.已出租的土地使用權 無所有權，不屬于【例題·多選題】【答案】

5、ACD【解析】土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產進行核算，選項B錯誤。下列各項關于土地使用權會計處理的表述中，正確的有（    ）。固定資產A：用于建造固定資產，計入無形資產；房地產開發(fā)用于建筑商品房，計入商品房成本，計入存貨。B地上建筑物，要求土地和建筑物分開核算。在地上建筑物建造期間，土地使用權攤銷額計入房屋建筑物成本。購入的土地使用權確認為無形資產用途計入科目一般情況，土地使用權計入無形資產。企業(yè)買一塊地用于自用自營，蓋個辦公樓或者蓋個酒店（固定資產）自己經營這種。自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時，土地使用權與地上建筑

6、物分別進行攤銷和提取折舊無形資產外購建筑物的時候，正常情況下是應該以合理的方法把土地使用權和地上建筑物分為無形資產和固定資產核算，但是如果難以合理分配，就全部計入固定資產固定資產國有土地單獨估價入賬的特殊處理隨同房產取得的土地使用權價值含在房產價值中房地產開發(fā)企業(yè)還可能將土地使用權計入所建造房屋建筑物的成本存貨改變使用用途用于出租，或增值目的投資性房地產月攤銷計入科目：建辦公大樓，建造期間土地攤銷計入辦公大樓的成本，建造完成計入管理費用。如果建筑的是廠房，建造期間計入制造費用，建筑完成，計入管理費用；如果購買的土地是用來綠化，攤銷直接計入管理費用。無形資產出租，計入其他業(yè)收入，出租無形資產的價

7、值計入其他業(yè)務成本；取得無形資產用于生產產品，計入生產成本；用于新研發(fā)無形資產，則原來無形資產專利攤銷計入研發(fā)支出。土地使用權攤銷額外購的土地使用權作為無形資產核算，攤銷計入管理費用（制造費用）外購土地構建廠房、辦公樓等自用固定資產資本化期間，土地使用權作無形資產核算，攤銷額計入固定資產的入賬價值，計入“在建工程”完工后，土地使用權做無形資產核算，攤銷額計入管理費用外購土地及建筑物 支付的價款應當在建筑物與土地使用權之間進行分配，建筑物作為固定資產核算，土地使用權作為無形資產核算（攤銷計入管理費用）；難以合理分配的，應當全部作為固定資產，土地使用權的價值會隨著這個固定資產計提折舊。企業(yè)將自用的

8、廠房、辦公樓等出租 廠房、辦公樓作為投資性房地產核算，其占用的相應的土地使用權也應轉入投資性房地產，因此出租的土地使用權也是作為投資性房地產核算的，租金收入計入其他業(yè)務收入，攤銷計入其他業(yè)務成本。分錄？企業(yè)持有的準備增值后出售的土地使用權在企業(yè)董事會等做出相關決議時，要將無形資產中的土地使用權轉入投資性房地產。企業(yè)（房地產開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物土地使用權賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本，計入存貨。不存在攤銷按規(guī)定單獨估價作為固定資產入賬的土地不計提折舊第二節(jié)投資性房地產的確認和初始計量 投資性房地產的確認和初始計量與投資性房地產有關的后續(xù)支出一、投資性房地產

9、的確認和初始計量將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：（1）與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。確認時點：租賃開始日；停止自用、準備增值后轉讓日期；空置建筑物或在建建筑物，董事會作出書面決議日。投資性房地產應當按照成本進行初始計量。（一）外購的投資性房地產的確認和初始計量對于企業(yè)外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租外購后，用一段時間再出租。則應該按照購入先作為固定資產，再轉換成投資性房地產處理。（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。

10、外購投資性房地產的實際成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。企業(yè)購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。（二）自行建造投資性房地產的確認和初始計量自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發(fā)生的非正常性損失是指生產、經營過程中正常損耗外的損失。指因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質的損失，以

11、及被執(zhí)法部門依法沒收或者強令自行銷毀的貨物。“自然災害損失”已不屬于“非正常損失”，應在正常損失范圍內。非正常性損失根據不同情況計入到其他應收款，管理費用、營業(yè)外支出，相當一種盤虧一樣處理。自然災害損失是無法由人控制的計入到營業(yè)外支出。，直接計入當期損益，不計入建造成本。（三）非投資性房地產轉換為投資性房地產的確認和初始計量參見“投資性房地產的轉換和處置”部分內容?！纠}·單選題】甲公司以1 400萬元土地不能計入廠房價值，只有建造出售的建筑物才能計入建筑物成本。取得土地使用權并自建三棟同樣設計的廠房，其中一棟作為投資性房地產用于經營租賃，三棟廠房工程已經完工，全部成本合計6 000

12、萬元，完工當日土地使用權賬面價值為1 200萬元，假定不考慮其他因素，租賃期開始日該投資性房地產的初始成本是（    ）萬元【答案】C【解析】初始成本=1 200÷3+6 000÷3=2 400（萬元）。購入借：無形資產 1400 貸：銀行存款 1400 攤銷借：投資性房地產-在建 200 貸：累計攤銷 200 完工結轉借：投資性房地產- 1400/3 累計攤銷 200/3 貸：無形資產 1400/3 投資性房地產累計攤銷 200/3。A.3 600B.7 200 C.2 400D.2 000二、與投資性房地產有關的后續(xù)支出（一）資本

13、化的后續(xù)支出與投資性房地產有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。企業(yè)對某項投資性房地產進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產的，在再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。轉為改擴建時的分錄如下：借：投資性房地產在建投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備貸：投資性房地產借：投資性房地產在建公允價值變動（也可能在貸方）貸：投資性房地產成本【教材例6-1】20×8年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經營租賃合同即將到期。該廠房按照成本模式進行后續(xù)計量，原價為2 000萬元，已計提折舊600萬元。為了提高廠房的租金收入，甲企

14、業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業(yè)簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。12月10日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出150萬元，即日按照租賃合同出租給丙企業(yè)。假設甲企業(yè)采用成本計量模式。本例中，改擴建支出屬于資本化的后續(xù)支出，應當記入投資性房地產的成本。甲企業(yè)的賬務處理如下：（1）20×8年3月15日，投資性房地產轉入改擴建工程：借：投資性房地產廠房（在建）14 000000投資性房地產累計折舊6 000000貸：投資性房地產廠房20 000000（2）20×8年3月15日12月10

15、日：借：投資性房地產廠房（在建）1 500000貸：銀行存款1 500000（3）20×8年12月10日，改擴建工程完工：借：投資性房地產廠房15 500000貸：投資性房地產廠房（在建）15 500000【教材例6-2】20×8年3月，甲企業(yè)與乙企業(yè)的一項廠房經營租賃合同即將到期。為了提高廠房的租金收入，甲企業(yè)決定在租賃期滿后對廠房進行改擴建，并與丙企業(yè)簽訂了經營租賃合同，約定自改擴建完工時將廠房出租給丙企業(yè)。3月15日，與乙企業(yè)的租賃合同到期，廠房隨即進入改擴建工程。11月10日，廠房改擴建工程完工，共發(fā)生支出150萬元，即日起按照租賃合同出租給丙企業(yè)。3月15日，廠房

16、賬面余額為1 200萬元，其中成本1 000萬元，累積公允價值變動200萬元。假設甲企業(yè)采用公允價值計量模式。甲企業(yè)的賬務處理如下：（1）20×8年3月15日，投資性房地產轉入改擴建工程：借：投資性房地產廠房（在建）12 000000貸：投資性房地產成本10 000000公允價值變動2 000000（2）20×8年3月15日11月10日：借：投資性房地產廠房（在建）1 500000貸：銀行存款1 500000（3）20×8年11月10日，改擴建工程完工：借：投資性房地產成本13 500000貸：投資性房地產廠房（在建）13 500000（二）費用化的后續(xù)支出與投資

17、性房地產有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益（其他業(yè)務成本）。 第三節(jié)投資性房地產的后續(xù)計量 采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產投資性房地產后續(xù)計量模式的變更企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，滿足特定條件時也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產（一）科目設置投資性房地產投資性房地產累計折舊（攤銷）投資性房地產減值準備（二）會計處理在成本模

18、式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，對投資性房地產進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規(guī)定進行處理。借：其他業(yè)務成本貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）借：資產減值損失貸：投資性房地產減值準備借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入應交稅費應交增值稅（銷項稅額）【例題·單選題】甲公司對投資性房地產采用成本模式進行后續(xù)計量。自2×17年1月1日起，甲公司將一項投資性房地產出租給某單位，租期為4年，每年收取租金650萬元，。該投資性房地產原價為12 000萬元，預計使用年限為40年，預計凈殘值為零；至2×17年1月1日已使用10年，累計折舊3

19、 000萬元。2×17年12月31日，甲公司在對該投資性房地產進行減值測試時，發(fā)現(xiàn)該投資性房地產的可收回金額為8800萬元。假定不考慮其他相關稅費，該投資性房地產對甲公司2×17年利潤總額的影響金額為（    ）萬元。二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產（一）采用公允價值模式計量的前提條件企業(yè)只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。（二）科目設置成本公允價值變動（三）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理借：投資性房地產公允價值變動貸：公允價值變動損益借：公允價值變動損益貸：投資性房地產公允價值變動借：銀行存款貸：其他業(yè)務收入應交稅費應交增值稅（銷項稅額）【提示】企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或攤銷，也不計提減值準備?！窘滩睦?-3】甲公司為從事房地產經營