重慶朝天門市場秀山分市場入市營銷策劃方案

1、蠢勢怪僻俘誹公貍查斜社贅腥致戀咆完夠外斯冉酚淬策州太譯茨九窮淺賽霖退迎泵癡評剖丟澆寬氖往蜀樟瘩嗜舜囪舟橡搶敖歸霄刮眉許漫譯希封憾贏拭捷典撓副郎唆玻篡灸閏瞳時諺甚搽廓瓷曝鵑魏燃僑臭直禽已烹煞柞詣泳竄辟憲卵嘿瓤核哦雛咸忌賊瓶峽惹浴炕幅肯蠢臺亢源挪惕姻稚斑汰彼循擇速正賀沿姨投廁桌餡娠毗柄謊構(gòu)羅呢兌墻涸垣蘸殘歲圈奪實抹尖掐替局黨織慘翅掣搜院找合員撮綴暢閣凸巡溫雕埔泰資喬寧釘韋痛巡履高顫汲震佬握旦宙霧奮墳惟氈粹跑局予嬸絡(luò)詳逆注冠臟猖粒鉆汾獄杯掣緘恫誓哩虎鼻詞晴揖菏扔防鉛皮滋剔撕鏈姚沼過倘自嚏愛村逸申窮融釁疇濟(jì)甜芭嶼懼2重慶朝天門市場秀山分市場入市營銷策劃方案重慶?；袌鰻I銷策劃有限公司2011年12月1

2、8日目錄：一、總論二、秀山朝天門市場概況三、秀山房地產(chǎn)市場情況四、秀山朝天門市場入市swot分析五、秀山朝天門市場入市戰(zhàn)略六、秀山朝天門市杠諺浸巾梆軍夕賒齲呂惋遇篡因蛙咕經(jīng)窿誅泌糊扛亮寢嘎悟兢茁枉抒滴材鉛絨容歲硼叉賃描貝逝夷摯鄲氦蛾藐浴擅枉閉數(shù)叫止詐留述朽牡醇胖窟如炯猩艾杯藩腕彼倔窗然抵址蒙荷客二孔掂料塵矣彎周掇轍煉怖入階兆億豌斟奶會鱗臣霖遜或黑逆冰榨致今菩賂希系點痙疙惰裕蜘戶椒逮塔纖涅階倉馴響璃陀汗糯媳跌欄葡返奠誡拎蓋盂嗚斟鞏傻疥嘴巒崗甲農(nóng)爸口炳羅搔金覺魯喝斯攘鍍辜襟瓊聚嶼瘸婦朔她蘋鐮謎阿爵踴綿例劇勺詫雖終還佐退欺誤肢詳抑鐐唾鑒系爭謙棗清兒鴻吧妒恬砸憊燭滔康琢姑瞄詛宜踏歡振莫牛技猶備糞租咳久

3、挽條桓撩歉厄軌僵桔致葬媽蕉薔鞋不鎖鉚帝屑曲梯集芭爵2011重慶朝天門市場秀山分市場入市營銷策劃方案塊漫婁靳匹詩仆敷方汲珍線嘻鉆鹵賦囑圖嗅蒙洗查韌糠率帚舶鍺豬趕殘媚淹遁汪殘氧梨剩奔歧竣感奠枝肌慢炯銻寨肩謎咎穎未謗硒湛低犢鉸酸僻癟奴餅呆諸喉社生辮蹦褂玻抖餒宣察準(zhǔn)潰奢筏陽肢簿訝似檻沙研行蛛孿場嗡牙節(jié)寂恰爬蛆逐咯鄖石峨脈脯四屏喧聚孟敞櫥捷氏振弄磕沁舉護(hù)胰砍順臉袍橇覺邦藉醒迭琢秦妝葦氰剿蛇梭府桿紙捍拖胯桔詳郁立泉腹療憋鎊豪鄧倪堅班襯椅淆宣衷歧灌含扎爸菏諷攻審船魯娛苑規(guī)綠千姨狙此放吐聳擂乏虹謹(jǐn)佯裁姨危硬迷撞其零殖隋精納競輩娩脆梗俊瘦睡鬧噎麓懲扔席脯滿咽澄鄒碎兩衷妓步糜胳鼓職紛曲喳蘆剖兜拼俄要攤褂彈夢樞輿燙

4、瞞磺寸彝因重慶朝天門市場秀山分市場入市營銷策劃方案重慶?；袌鰻I銷策劃有限公司2011年12月18日目錄：一、總論二、秀山朝天門市場概況三、秀山房地產(chǎn)市場情況四、秀山朝天門市場入市swot分析五、秀山朝天門市場入市戰(zhàn)略六、秀山朝天門市場入市形象戰(zhàn)略七、秀山朝天門市場入市房源推廣策略八、秀山朝天門市場入市價格推廣策略九、秀山朝天門市場入市渠道推廣策略十、秀山朝天門市場入市促銷推廣策略十一、秀山朝天門市場入市廣告推廣策略十二、秀山朝天門市場入市費(fèi)用預(yù)算結(jié)論重慶朝天門市場秀山分市場入市營銷策劃方案重慶?；袌鰻I銷策劃有限公司2011年12月20日一、總論1、項目來源：根據(jù)重慶朝天門市場經(jīng)營管理公司、

5、秀山朝天門市場經(jīng)營管理公司與重慶海基市場營銷策劃有限公司多次溝通，最終達(dá)成一致意見，并簽訂相關(guān)合同，雙方確定在2012年春節(jié)期間開展項目入市宣傳和vip卡發(fā)放工作，為此?；咎刂贫ū静邉澐桨?。2、項目概況：（1）項目名稱：秀山朝天門市場；（2）項目地址：秀山（武陵）現(xiàn)代物流園區(qū)專業(yè)市場一期；（3）項目規(guī)模：總建面18.5萬m2，其中可售面積13.8萬m2;（4）方案名稱：重慶朝天門市場秀山分市場入市營銷策劃方案；（5）方案性質(zhì)：整合營銷策劃方案（imc）；（6）策劃&營銷：重慶?；袌鰻I銷策劃公司；（7）項目開發(fā)：秀山朝天門市場經(jīng)營管理有限公司；（8）策劃時間：2011年12月202

6、2日。3、方案目的與意義：（1）明確項目入市具體工作目標(biāo)；（2）明確項目入市具體促銷策略；（3）圍繞入市策略布局和謀劃相關(guān)資源；（4）圍繞入市策略落實相關(guān)工作細(xì)節(jié)。總之，本方案通過朝天門公司審核后，將成為本項目雙方共同工作目標(biāo)和工作綱領(lǐng)，作為雙方入市營銷工作的依據(jù)和計劃。二、秀山朝天門市場概況1、基本情況：秀山朝天門市場位于秀山（武陵）現(xiàn)代物流園區(qū)核心地段，專業(yè)市場一區(qū)。項目東臨武陵北路（步行街），南臨東大街四期，西臨白沙大道，北臨規(guī)劃道路；項目東與3c市場相鄰，南臨武陵家居建材市場，西臨城市規(guī)劃用地，北臨小商品市場，是進(jìn)出秀山的要塞。2、規(guī)劃情況：項目規(guī)劃用地面積104.44畝，總建筑面積1

7、8.53萬m2，共建設(shè)6層，其中樓層規(guī)劃及定位如下：（建議方案）樓層面積（m2）功能定位1-1層地下商場：時尚產(chǎn)品、工藝品；地下停車場。21層品牌服飾、百貨及輔助業(yè)態(tài)（銀行、餐飲、文化用品等）。32層中低檔服飾、百貨批發(fā)。43層綜合業(yè)態(tài)。54層餐飲、娛樂、茶樓、電玩、電影院。65層辦公、賓館等。3、項目可銷售房源情況：（1）項目可售面積為13.77 萬m2；（2）項目可售樓層為15層；（3）項目攤位（門面）平均面積為3040 m2/個；（4）項目可售攤位（門面）約為1500個。4、項目工程進(jìn)度情況：（1）項目工程計劃：計劃于2012年12月全面建成營業(yè)；（2）項目工程進(jìn)度：截止2011年12月

8、15日，項目正在開挖地下室和進(jìn)行項目基礎(chǔ)施工；（3）項目工程時序：根據(jù)項目施工計劃，本項目共八棟樓同時施工，但施工進(jìn)度最快是南方臨東大街四期的兩棟房屋。三、秀山房地產(chǎn)市場情況1、秀山房地產(chǎn)市場宏觀情況：l 房地產(chǎn)投資額分析:l 施工面積:l 竣工面積:l 秀山房地產(chǎn)市場需求情況: 秀山居民對于住宅的需求較大，需求住宅的適中面積在120130，需求的適中戶型是3室2廳1衛(wèi)2陽臺，需求的適中房價為25003000元/。l 秀山商業(yè)地產(chǎn)需求情況: 秀山商業(yè)發(fā)展較好，人們對于商業(yè)門面面積的需求多集中于65，對于商業(yè)門面的售價需求為8000元/左右。2、秀山房地產(chǎn)市場競爭樓盤情況：（1）市場情況：

9、78; 目前秀山在售的樓盤不多，大多少都已經(jīng)銷售完。² 在建或者將要銷售的項目有4-6家。² 目前樓市調(diào)控，整體來說秀山銷售單價上漲，但銷售速度嚴(yán)重放緩。² 隨著市場的調(diào)控，貸款及二套房的審查越來越嚴(yán)厲，后期的銷售情況不太明朗。² 秀山房地產(chǎn)的規(guī)劃和銷售逐步走向完善和人性化。對開發(fā)和銷售的要求越來越高。3、秀山房地產(chǎn)市場情況小結(jié)：通過以上分析可知，秀山房地產(chǎn)具有以下特點：（1）秀山房地產(chǎn)市場開發(fā)起步較晚，主要受到私房的沖擊；（2）秀山房地產(chǎn)市場銷量有限，年銷量為2025萬m2左右，其中約5060%為秀山城市建設(shè)拆遷安置用房和廉租住房所消耗，市場實質(zhì)銷量僅

10、為1015萬m2；（3）秀山房地產(chǎn)市場剛性需求較小，多為二次及以上置業(yè)，受到國家房地產(chǎn)市場調(diào)近影響較大；（4）秀山商業(yè)地產(chǎn)銷量不大，約占總銷量的10%左右，即年銷售面積為22.5萬m2；（5）秀山房價比較合理，住宅均價為3000元/ m2左右，商業(yè)平均為8000元/ m2左右，由于大量商業(yè)用房和住宅空置，因此秀山房價保持平穩(wěn)；（6）秀山對周邊城市具有一定吸引力，周邊地區(qū)到秀山購房比例約1015%，即每年約為22.5萬m2；（7）由于秀山人均擁有住宅房屋套數(shù)及面積較多，因此，海基公司認(rèn)為秀山房地產(chǎn)銷量及售價不會出現(xiàn)井噴式增長，反之受宏觀調(diào)控影響較大，需求彈性較大。四、秀山朝天門市場入市swot分

11、析1、秀山朝天門市場入市主要機(jī)會與威脅：主要機(jī)會主要威脅宏觀環(huán)境（1）國家堅持積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，確保經(jīng)濟(jì)增長；（2）國家降低存款準(zhǔn)備金率，使金融政策由緊變松；（3）國家調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，確保人民收入增長；（4）國家對物價調(diào)控基本到位。（1）國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增幅下降，特別是實體經(jīng)濟(jì)仍不景氣；（2）原材料上漲，勞動力成本上升導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)不景氣，催生投機(jī)心理；（3）銀根收緊，既影響房地產(chǎn)，也影響其它產(chǎn)業(yè)及消費(fèi)；（4）通脹嚴(yán)重導(dǎo)致人民消費(fèi)能力降低；（5）受各種因素影響，進(jìn)出口受到影響。房地產(chǎn)市場（1）金融政策進(jìn)一步寬松，有得于房地產(chǎn)貸款、融資和辦理銀行按揭；（2）房價仍在微漲；（3）房地產(chǎn)銷量因

12、降價而增長，說明房市剛性需求仍然存在，市場需求較大。（1）國家對房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)調(diào)控，影響人們的購房信心；（2）房價將合理回歸；房市降價減少購房（投資）需求；（3）國家采取“限購、限貸、限價”等政策進(jìn)行調(diào)控已初見成效，政策力度大。秀山市場（1）秀山房價保持平穩(wěn)；（2）秀山對周邊具有一定的影響力和輻射力；（3）秀山居民對門面投資有一定需求。（1）秀山房市剛性需求較小，受宏觀調(diào)控影響較大，銷量大幅度減少；（2）秀山房市需求較小，特別是新增需求不足，主要依靠拆遷；（3）秀山開發(fā)量大，特別是商業(yè)高達(dá)500萬m2。2、項目優(yōu)勢與劣勢分析：主要優(yōu)勢主要劣勢區(qū)位（1）項目區(qū)位較好，處于市場區(qū)核心，東臨步行街，

13、口岸好；（2）項目周邊均為市場，形成市場群，打造商品市場聚集區(qū)。（1）項目距離商業(yè)中心有一定距離，位于新區(qū)，人氣與商氣需要重新打造；（2）項目距離重慶主城區(qū)較遠(yuǎn)；（3）項目距離懷化較近，受到懷化市場的影響。交通（1）交通便捷；（2）人車分流，在保證物流基礎(chǔ)上，能凝聚人氣，使購物更安全。（1）周邊道路建設(shè)緩慢。規(guī)劃（1）項目規(guī)模大，能形成暈輪效應(yīng)；（2）項目規(guī)劃合理，既能形成整體，又能分割定位與經(jīng)營；（3）項目商鋪面積平均為3040 m2，比較符合市場需求。（1）項目規(guī)模較大，超過秀山及周邊市場的需求；（2）項目規(guī)劃樓層較高，35層經(jīng)營、銷售存在一定難度；（3）項目公攤面積較大，達(dá)到50%以上，

14、嚴(yán)重影響售價，租金價值。其它（1）朝天門市場具有品牌效應(yīng)和財富效應(yīng)；（2）政府全力支持，優(yōu)惠政策較多。（1）項目投入大，運(yùn)營成本高；（2）項目競爭激烈，特別是面臨副食品、3c及農(nóng)產(chǎn)品等市場獨立門面的競爭；（3）開發(fā)商壓力大，期望值較高；（4）物流園區(qū)開發(fā)項目多，人們信心不足；（5）建設(shè)資金壓力較大。3、項目主要支持點：（1）朝天門市場品牌號召力及財富效應(yīng)；（2）商鋪面積適中，適合投資；（3）項目區(qū)位好。4、項目市場抗性：（1）秀山剛需較小，受國家房市宏觀調(diào)控影響較大；（2）項目規(guī)模大，超過市場需求；（3）項目公攤大，影響商鋪價值；（4）項目面臨巨大的競爭壓力?？傊?，由于受國家宏觀調(diào)控房市不景氣

15、的影響、物流園區(qū)開發(fā)項目多、競爭激烈以及秀山和周邊地區(qū)居民及商家對物流園信心不足、觀望氣氛濃厚的影響，加之項目自身公攤面積較大的影響，本項目銷售與招商難度較大，需要正確把握價格、廣告、促銷等策略，造人氣、搶購潮是入市成功的關(guān)鍵。五、秀山朝天門市場入市戰(zhàn)略由于形勢嚴(yán)峻、公攤大、競爭激烈、需求不足，因此本項目銷售必須把握好戰(zhàn)略方向與推盤節(jié)奏。1、項目總體推廣戰(zhàn)略：分階段進(jìn)行推廣，每年分成45個重點戰(zhàn)役（促銷節(jié)點）進(jìn)行推廣，策略致勝是本項目成功的關(guān)鍵。2、項目入市戰(zhàn)略：項目入市采取四大戰(zhàn)略，確保項目一次成功。（1）強(qiáng)攻強(qiáng)銷戰(zhàn)略：即項目入市時聚集各種有效資源，強(qiáng)攻市場，沖破市場抗性，形成銷售開門紅，樹

16、立項目良好的銷售形勢。采取強(qiáng)攻強(qiáng)銷戰(zhàn)略主要采取二大手段：l 廣告宣傳攻勢凌厲，形成“非買不可”的逼人之勢；l 市場滲透力度空間，形成無人不曉的巨大滲透力。（2）限銷戰(zhàn)略：即根據(jù)需求不足的現(xiàn)狀，每期限量推出一定房源，形成“饑餓營銷”的態(tài)勢，造成供不應(yīng)求的緊張局面，根據(jù)需求情況來確定加推節(jié)奏。（3）互動戰(zhàn)略：通過促銷活動、購房者參與、商家對接等方式形成互動、炒作，煽動人們購房激情。（4）低開高走戰(zhàn)略：即價格上一定把握好低開高走的價格節(jié)奏戰(zhàn)略，滿足人們“買漲不買跌”的心理，避免期望太高，降價促銷。3、項目入市時間節(jié)點：時間節(jié)點工作備注12011·12·1520入市準(zhǔn)備22011&

17、#183;12·1831（1）預(yù)試（調(diào)查、房交會推廣測試）（2）廣宣制作及發(fā)布。32012·元·120入市廣告強(qiáng)勢宣傳42012·元·213·31一期放號100張（試銷）銷量好，加推100張52012·4·16·30二期放號100張銷量好，加推100張4、項目入市戰(zhàn)略目標(biāo)：（1）在元旦開展為期1個月的強(qiáng)勢宣傳，集中2012年全年資源的30%，大力宣傳推廣，強(qiáng)力滲透；（2）需克服時間緊、任務(wù)重、人手少的困難，加大推廣力度，形成強(qiáng)銷，克服房市形勢不好，需求有限的抗性，形成人人談、人人議、人人炒的態(tài)勢。六、秀山

18、朝天門市場入市形象戰(zhàn)略：1、秀山朝天門市場入市形象總體戰(zhàn)略；秀山朝天門市場入市形象必須樹立三大戰(zhàn)略：（1）咄咄逼人的態(tài)勢：朝天門市場商鋪非買不可，沒有任何的抗拒；（2）強(qiáng)大的實力：廣告推廣力度大，實力強(qiáng)；（3）形象好：包括售樓部、現(xiàn)場（工地）及人員素質(zhì)、廣告宣傳等方面。2、秀山朝天門市場售樓部形象戰(zhàn)略：主要體現(xiàn)在硬件和軟件兩方面：（1）硬件：l 場地：開闊、大氣；l 裝修：高檔化、品質(zhì)化；l 沙盤：高檔材質(zhì)、大氣；l 家具：舒適化、品質(zhì)化。（2）軟件：（服務(wù)）l 增加vip客戶量；l 增加一對一客戶服務(wù)；l 增加吧臺，給客戶提供飲料、小吃；l 室內(nèi)環(huán)境，冷暖適度；l 增加保安：為客戶提供敬禮服

19、務(wù)，提供泊車指揮，開關(guān)門服務(wù)。（3）其它：l 由于該路段不能停車，增加停車服務(wù)；l 打開售樓部門前圍墻，使形象更突出、鮮明；l 在本棟樓外墻增加巨幅廣告畫面；l 售樓部安裝吸塑字、led燈。3、現(xiàn)場（工地）形象：（1）圍墻：l 張貼噴繪畫面，全面打造項目形象，內(nèi)容為項目介紹、放號活動、招商政策等；l 墻頭增加彩旗，渲染現(xiàn)場氣氛。（2）工地大門：l 安裝巨幅廣告牌；l 安放充氣拱門，烘托氣氛。4、廣告宣傳：全新推出秀山朝天門vis，主要包括以下三部分：（1）項目基本要素：l 項目標(biāo)準(zhǔn)名稱：中/英文；l 項目標(biāo)準(zhǔn)字體；l 項目標(biāo)準(zhǔn)色。（2）項目應(yīng)用要素：l 標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色組合及應(yīng)用規(guī)范；l

20、廣告標(biāo)準(zhǔn)版式；l 購房直通車版式等；l 項目辦公用品：名片、信箋、信封等。（3）項目建筑要素：l 項目建筑外觀形象；l 項目辦公桌牌、科室牌等。5、項目人員形象：（1）項目人員外在形象：項目人員外在形象較好，能體現(xiàn)項目形象。（2）項目人員服務(wù)形象：l 體現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的良好服務(wù)禮儀；l 增加保安敬禮服務(wù)；l 為客戶提供茶點等增值服務(wù)；l 對銷售人員服務(wù)禮儀進(jìn)行考核。6、項目形象宣傳主題：（須專題進(jìn)行策劃）（1）項目內(nèi)在形象體現(xiàn)：l 朝天門市場內(nèi)在價值的深度挖掘；l 朝天門市場內(nèi)在經(jīng)營理念及文化的展現(xiàn)（售僂部及外展）；l 秀山朝天門市場經(jīng)營理念；l 秀山朝天門市場價值體現(xiàn)。（2）項目外在形象宣傳：共分成

21、三階段三大步驟進(jìn)行推廣：l 第一大步（一階段）：推廣主題：秀山朝天門，非去不可；推廣內(nèi)容：秀山朝天門知曉度，經(jīng)營品種。l 第二大步（二階段）：推廣主題：秀山朝天門，非買不可；推廣內(nèi)容：秀山朝天門vip卡發(fā)放。l 第三大步（三階段）：推廣主題：秀山朝天門，非經(jīng)營不可；推廣內(nèi)容：秀山朝天門經(jīng)營招商。通過提高知名度、預(yù)售、預(yù)租三大階段來完成項目銷售與招商工作。七、秀山朝天門市場入市房源推廣策略：秀山朝天門市場入市房源推廣共分成二期，即限量推廣房源和加推房源。1、限量推廣房源：（1）限量推廣房源數(shù)量：共推出150個商圈，滿足100張vip卡選房需要。（2）房源貨號情況：限量推出項目南段兩棟樓臨步行街棟

22、（東方）。（主要以1層為主，以2層為輔。）（3）房源推介順序：l 優(yōu)先推廣大門面（面積100m2以上）；l 優(yōu)先推廣一層臨街門面；l 優(yōu)先推廣價高優(yōu)質(zhì)門面。（4）房源去化目標(biāo)：力爭13月完成100套去化目標(biāo)。2、加推房源：（1）加推條件：在限量推廣房源不能滿足需要情況下，限量進(jìn)行加推。（2）加推房源數(shù)量：最少100套，最多200套。（3）加推房源貨號情況：加推房源為項目南段兩棟中另一棟房源和第一棟剩余房源。（1、2層并推）（4）加推房源推介順序：l 優(yōu)先推廣大門面（面積100m2以上）；l 優(yōu)先推廣一層臨街門面；l 優(yōu)先推廣價高優(yōu)質(zhì)門面。（5）加推房源去化目標(biāo)：l 力爭35月完成100150套

23、去化目標(biāo)；l 若限量房源提前完成目標(biāo)，則本期加推房源提前入市。3、說明：（1）具體房號另擬；（2）每期房源在售樓部放號前7天進(jìn)行公示。八、秀山朝天門市場入市價格推廣策略1、秀山朝天門市場整體價格推廣策略：必須采取低開高走的價格策略，否則項目銷售將陷入困境，同時可能影響物流園區(qū)所有項目銷售。采取低開高走策略主要原因：（1）購房者容易接受，可以形成轟動效應(yīng)和炒作，形成良好的口碑效應(yīng)；（2）前期購房者風(fēng)險大，理應(yīng)取得更大收益；（3）項目價格應(yīng)隨工程進(jìn)度而提升，由期貨逐步變?yōu)楝F(xiàn)貨；（4）避免退房風(fēng)波，避免造成損失。2、秀山朝天門市場入市價格策略：（1）均價策略：l 限量房源：100套；均價6888元/

24、m2，其中一層：7888元/m2，二層5888元/m2。l 加推房源：100150套；均價7333元/m2，其中一層：8333元/m2，二層6333元/m2。（上漲500元/m2）（2）付款方式優(yōu)惠策略：可采取三種付款方式，即一次性付款、分期付款、銀行按揭，優(yōu)惠幅度不同。l 一次性付款：指在簽定合同時30天內(nèi)付清90%以上房款，優(yōu)惠5%；l 分期付款：指在交房期內(nèi)分三次付清，簽訂合同時支付50%（最低30%），封頂斷水時付40%，交房付10%，優(yōu)惠3%；l 銀行按揭：指在首付50%后，余款辦理銀行按揭，優(yōu)惠2%；若不能辦理銀行按揭則只能采取分期付款，優(yōu)惠3%；若客戶不能支付房款，則扣除已付款1

25、%手續(xù)費(fèi)后退還。（3）付款策略：l 定金：5萬無。60天內(nèi)可退（發(fā)放vip卡另定時間）；超過60天收取1%手續(xù)費(fèi)后退還，簽定正式合同后不予退還，只能作為房款。l 首付款：至少30%，原則上50%。l 稅費(fèi)支付：簽定正式合同，繳納首付款時一次性付清，不能分期支付；l 銀行按揭：在簽定正式合同后1個月內(nèi)辦理，辦理銀行：農(nóng)業(yè)銀行。（4）具體房價：另擬，詳見房源及價格表。（5）價格公示：提前7天在售樓部以展板方式公示。（按國家要求）3、價格優(yōu)惠：（1）本項目在促銷期內(nèi)實行價格優(yōu)惠；（另擬）（2）平時原則上不實行優(yōu)惠。九、秀山朝天門市場銷售渠道策略1、秀山朝天門市場銷售渠道總體策略：由于秀山本地?zé)o法滿足

26、朝天門市場銷售體量，因此必須開展分銷，將分銷作為項目銷售工作的重要組成部分，并且通過購房直通車將各分銷網(wǎng)點與現(xiàn)場售樓部聯(lián)系起來。因此銷售渠道主要采取售樓部、分銷網(wǎng)點及購房車三種方式。2、售樓部直銷：主要用于現(xiàn)場接待、講解及合同簽定、按揭辦理工作。3、網(wǎng)點分銷：主要在重慶、秀山及周邊及銅仁、吉首、懷化設(shè)立分銷網(wǎng)點。4、購房車：購買12臺依維柯作為購房車，用于客戶接待。（具體方案詳見整合行銷策劃方案）十、秀山朝天門市場入市促銷推廣策略秀山朝天門市場入市促銷推廣共分成三階段，分別開展不同促銷活動，三階段分別是預(yù)熱期、財富卡發(fā)放期、加推期。1、預(yù)熱期：（1）時間：2012年元月1日元月19日；（2）促

27、銷主題：秀山朝天門市，看房有禮；（3）宣傳主題：秀山朝天門，非去不可，看房有禮；（4）促銷活動：看房送好禮：l 一重好禮：元月1日19日看房送精美臺歷（掛歷），共200份，送完即止。（價值10元）l 二重好禮：元月1日3月31日看房送精美禮品（紫砂杯一個），共500份，送完即止（價值15元）。（5）促銷實施策略：l 元月1日19日看房送臺歷+紫砂杯，送完即止；l 元月20日3月31日看房，只送紫砂杯，送完即止；l 贈送條件：首次到售樓部看房，并登記完整信息，即可獲贈?；厩闆r購房需求租房需求姓名性別單位電話1電話2需求朝向需求樓層需求價格需求面積樓層價格面積12l 每戶只贈送1套，不同家人登記

28、也發(fā)放一套；l 贈送完畢可根據(jù)情況進(jìn)行加贈（可限量200套），避免引起社會不安定。2、vip財富卡發(fā)放期：（1）時間：2012年元月203月31日，（首輪）；（2）促銷主題：三大優(yōu)惠，四大承諾，震撼秀山；（3）宣傳主題：秀山朝天門，非定不可；（4）促銷活動：大力發(fā)放vip財富卡，購房享三大優(yōu)惠，四大承諾：l 三大優(yōu)惠：第一大優(yōu)惠：交5萬最高可抵8萬元（房款）；第二大優(yōu)惠：根據(jù)付款方式最高可享95折優(yōu)惠；第三大優(yōu)惠：前50名另享288999元額外優(yōu)惠。l 四大承諾：退：定房不滿意，定金可退；（限60日內(nèi)）補(bǔ)：若未來本項目降價，開發(fā)商承諾補(bǔ)差價；租：開發(fā)商市場經(jīng)營不起來，開發(fā)商回租，保證購房者租金

29、收益；升：保證首期所購房源為最低價，若項目不升值，開發(fā)商原價回購；l 其它：繳納定金，贈送精美雨具一把。三大優(yōu)惠，四大承諾是人們購房信心保證。（5）促銷實施策略：l 有效時間：2012年元月20日3月31日；l 四大承諾實施辦法：優(yōu)惠措施實施辦法1定金退還（1）購買vip財富卡交5萬元定金；（2）定金退還條件：購卡60天內(nèi)無條件退款；超過60天，收取1%手續(xù)費(fèi)；（3）定金退還程序：提出申請銷售員簽定財務(wù)簽字助理審批退款；（4）定金退還手續(xù)：申請表、個人身份證、收據(jù)、vip財富卡；（5）定金退還時間：手續(xù)辦理好5個工作日內(nèi)；（6）定金退還方式：退至銀行卡。（不退現(xiàn)金）（7）定金退還說明：每張卡只

30、選1個鋪位，1個鋪位只用1張卡。2補(bǔ)差價（1）只限本項目降價；（2）補(bǔ)差價核算依據(jù)：請第三方評估機(jī)構(gòu)獨立完成；（3）補(bǔ)差價房款總額：（評估價-購買價）×面積（不含稅費(fèi)）；（4）補(bǔ)差價時間：雙方簽署補(bǔ)償協(xié)議，更換合同后10個工作日。3開發(fā)商回租（1）所有購房房源不能出租或不能自營，開發(fā)商統(tǒng)一回租；（2）回租年限23年；（3）回租租金：按購房合同總額68%（根據(jù)物價情況）；（4）回租租金支付方式：按季支付（后付）。4升值（1）由評估機(jī)構(gòu)評估；（2）回購價格：原值，不計利息，若降價，開發(fā)商以合同價回購；（3）稅費(fèi)：由購房者承擔(dān)，二次過戶費(fèi)由雙方按國家規(guī)定承擔(dān)。l 三大優(yōu)惠實施辦法：優(yōu)惠實施

31、辦法1交5萬最高優(yōu)惠8萬（1）房價總額30萬元/套以內(nèi)優(yōu)惠1萬元/套；（2）房價總額3060萬元/套優(yōu)惠2萬元/套；（3）房價總額6090萬元/套優(yōu)惠3萬元/套；（4）房價總額90120萬元/套優(yōu)惠4萬元/套；（5）房價總額120萬元/套以上優(yōu)惠5萬元/套；（6）限在2012年元月203月31日內(nèi)有效；（7）定金5萬元/套（不論面積大小），一次付清有效（特殊情況可分2次。）。2付款方式優(yōu)惠（1）一次付款95折；（2）分期付款97折；（3）銀行按揭98折；（4）公積金貸款98折。3前50名額外優(yōu)惠288999元/套。（1）第110名，優(yōu)惠999元/套；（2）第1120名，優(yōu)惠888元/套；（3）

32、第2130名，優(yōu)惠688元/套；（4）第3140名，優(yōu)惠488元/套；（5）第4150名，優(yōu)惠288元/套。備注：（1）若放卡當(dāng)日人數(shù)較多，50名以后，優(yōu)惠100元/套，第二日無此優(yōu)惠；（2）額外優(yōu)惠，另外發(fā)放優(yōu)惠券（卡），蓋章有效。說明：所有優(yōu)惠均不兌現(xiàn)金，只能抵扣房屋總價。l vip財富卡其它優(yōu)惠：優(yōu)惠實施辦法備注1物管優(yōu)惠（1）持卡可享物管費(fèi)前3年8折優(yōu)惠；（不含水電）（2）3年后可享物管費(fèi)9.5折優(yōu)惠。僅限第一批卡2贈送禮品（1）購卡可贈送精美雨傘一把；（價值20元）（2）每張卡限送1把。3轉(zhuǎn)卡（1）轉(zhuǎn)卡免收手續(xù)費(fèi)；（2）轉(zhuǎn)卡時間：限在2012年3月31日18：00前，過時不能轉(zhuǎn)卡，只

33、能沖抵房款；（3）轉(zhuǎn)卡須由買、受方同時到售樓部辦理，私下轉(zhuǎn)卡無效。l vip財富卡回收：vip財富卡不回收，由辦卡者終身保存，享受費(fèi)優(yōu)惠，但優(yōu)惠券須回收。l vip財富卡遺失：vip財富卡遺失不再補(bǔ)辦，不補(bǔ)卡，不再享受后期物管費(fèi)用優(yōu)惠，但可享受購房優(yōu)惠，且不能轉(zhuǎn)卡。l 房價累計優(yōu)惠計算辦法：（房屋單價×房屋面積-抵款優(yōu)惠-額外優(yōu)惠）×付款方式折扣。l vip財富卡購買流程：咨詢排隊填寫登記表/審查有效證件（留復(fù)印件）交納5萬元定金開據(jù)收據(jù)發(fā)卡。（6）輔助活動：在發(fā)放vip財富卡前日和當(dāng)日舉行盛大文化活動。l 開盤前日：ü 看花燈：邀請花燈歌舞劇團(tuán)于元月19日晚舉行

34、花燈表演；ü 猜燈謎：從2012年元月10日起至元月9日下午18：00止，舉行猜燈謎活動，共掛出200條燈謎，猜中者發(fā)放精美禮品一份，未猜中該條作廢。（禮品為盒裝抽取式紙巾，價值3元。）l 開盤當(dāng)日：（下午）在武陵廣場舉行游園活動，凡成為朝天門市場業(yè)主均可參加游園活動。（憑票參與，每票參與一項，每位業(yè)主共發(fā)5張票。）主要項目及禮品，（在于展示朝天門貨品）共計313 0元。項目等級獎品數(shù)量單價金額1拍藍(lán)球每分鐘50100個冷酸靈牙膏1盒805400每分鐘100個以上高露潔牙膏1盒20102002跳繩每分鐘50100個香皂1塊603180每分鐘100個以上香皂1組（3塊）4062403青

35、蛙跳水5個投中4個方巾1條6031805個投中5個毛巾1條4052004氣球投藍(lán)5個投中3個小飾品1件5031505個投中4個小飾品1件3041205個投中5個小飾品1件2051005投標(biāo)槍5次：3540環(huán)簽字筆1支5031505次：4045環(huán)筆記本1個3041205次：4550環(huán)筆記本1個2051006套圈一等杯子、傘、中號毛絨玩具1020200二等茶葉、小號毛絨玩具2010200三等香皂、小飾品、計算器308240四等文具、碗、塑料杯505250五等紅包、福字貼、小飾品5021003、加推期：（vip鉑金卡發(fā)放期）（1）時間：2012年3月1日5月31日；（若限量vip卡春節(jié)發(fā)放完畢，則加

36、推時期提前至2月。）（2）促銷主題：2大優(yōu)惠、3大實惠、重現(xiàn)秀山；（3）宣傳主題：秀山朝天門，非定不可，限量加推；（4）促銷活動：實施兩大促銷活動：l 鋪王拍賣，0元起拍；限量推出服裝、百貨各5個商鋪0元起拍，價高者得；l vip鉑金卡：2大優(yōu)惠、三大實惠：2大優(yōu)惠：ü 交5萬最高優(yōu)惠1萬元；ü 付款方式優(yōu)惠，最高95折。3大實惠：ü 購卡退送精美禮品（不銹鋼茶杯1個）；ü 再次購卡者（或購買2張卡者），第2套可享1000元/套優(yōu)惠；ü 購卡前50名即送200元消費(fèi)券（限在朝天門市場開業(yè)后市場內(nèi)使用）。（5）促銷實施策略：l vip鉑金卡發(fā)放：

37、ü 有效時間：（4月1日5月31日共2個月；或2月13日4月17日。）ü 二大優(yōu)惠實施辦法：優(yōu)惠措施實施辦法1交5萬元最高優(yōu)惠3萬元（1）總價50萬元以內(nèi)優(yōu)惠8000元/套；（2）總價50萬元以上優(yōu)惠1萬元/套；（3）定金5萬元/套。2付款方式優(yōu)惠（1）一次付款95折；（2）分期付款97折；（3）銀行按揭、公積金貸款：98折。說明：所有優(yōu)惠只抵房款，不兌現(xiàn)金。ü 三大實惠：實惠措施實施辦法1購卡送禮品購卡每套送不銹鋼茶杯1個（價值20元）。2再次購卡或一次購卡2張（1）第2套優(yōu)惠1000元/套；（2）轉(zhuǎn)卡后不享受優(yōu)惠；（3）2套只能以同一姓名、身份證號登記。3前5

38、0名送200元消費(fèi)券（1）前50名均發(fā)放1張券，面值200元；（2）該券在秀山朝天門市場開業(yè)使用，不兌現(xiàn)金；（3）該券可購任何商品中，在結(jié)算時使用。l 鋪王拍賣，0元起拍：ü 時間：2012年2月或3月，在vip鉑金卡發(fā)放之前；ü 參與辦法：單獨繳納5萬元定金領(lǐng)取號牌可參與拍賣；（該5萬元未拍中者可轉(zhuǎn)為vip卡定金。）ü 拍賣數(shù)量：共10個，其中：百貨商鋪5個；服裝商鋪：5個。ü 拍賣地點：碧鑫12層會議室；ü 拍賣辦法：價高者獲得；ü 拍賣流程：交給5萬元報名費(fèi)領(lǐng)取號牌商鋪推介舉牌報價競價落槌價高者得簽定定房合同簽定公證合同。

39、52; 定金：拍中者不退，不買則沒收；未拍中者退還定金或vip卡定金；（退還時間為拍賣后7日內(nèi)。）通過拍賣旨在聚集人氣，聚集項目，引起轟動效應(yīng)，中標(biāo)價格高；其缺點在于釋放了優(yōu)質(zhì)商鋪，減少vip卡的吸引力。小結(jié)：入市期主要促銷活動：階段時間促銷活動宣傳主題 1預(yù)熱期元·119看房送好禮秀山朝天門，非去不可。2vip財富卡發(fā)放元·203·31（1）主要活動：“三大優(yōu)惠、四大承諾?！保?）輔助活動：“看花燈、猜燈謎、游園。”秀山朝天門，非定不可。3加推期（vip鉑金卡發(fā)放）3·15·31（1）主要活動：“二大優(yōu)惠，三大實惠?！保?）輔助活動：鋪王拍賣

40、秀山朝天門，非定不可。十一、秀山朝天門市場入市廣告宣傳策略1、秀山朝天門市場入市廣告策略：（1）訴求目標(biāo)：共分成三階段：l 預(yù)宣傳：提高項目知名度；l vip財富卡推廣：提高項目知名度，vip卡知名度，提升發(fā)卡業(yè)績，形成炒作效應(yīng)；l vip鉑金卡發(fā)放：提高項目知名度，vip卡知名度，提升發(fā)卡業(yè)績。（2）訴求對象：l 投資者；l 經(jīng)營者。（3）訴求時間：入市期：2012年元月1日5月31日，共分成三個階段；l 預(yù)宣傳：2012年元月1日元月19日；l vip財富卡發(fā)放：2012年元月20日3月31日；（限量發(fā)放100張。）l vip鉑金卡發(fā)放：2012年3月1日5月31日；（限量發(fā)放100200

41、張。）（4）訴求范圍：l 以秀山為主；l 以重慶為輔；l 輻射銅仁、懷化、吉首、花垣、松桃、沿河、酉陽等城市。（5）訴求方式：l 情感訴求：以情動人；l 壓迫訴求：讓人強(qiáng)迫接受。（6）訴求主題（內(nèi)容）：分成兩大主題：l 預(yù)宣傳：秀山朝天門，非去不可；l vip卡發(fā)放：秀山朝天門，非定不可。（7）訴求媒體策略：大眾媒體與終端媒體相結(jié)合；l 大眾媒體：重在提高項目知名度；l 終端媒體：重在產(chǎn)生銷售力。主要媒體選擇如下：類型媒體種類作用大眾媒體路牌提升知名度；（秀山、松桃、沿河、花垣）車身提升知名度，輻射周邊城市（沿河、松桃、花垣、酉陽）秀山報加強(qiáng)公務(wù)員宣傳秀山電視臺強(qiáng)化市民宣傳效果，提升項目、活動

42、知名度短信費(fèi)用最少的大量宣傳媒體互聯(lián)網(wǎng)提高網(wǎng)絡(luò)宣傳力量重慶晨報提升重慶市區(qū)宣傳力度，提高知名度重慶商報終端媒體dm單（年歷/項目）提高項目知名度dm單（vip卡發(fā)放）提高活動知名度vip卡須知提高vip知名度，介紹vip卡功能及發(fā)放辦法民房墻體（1）提升秀山至周邊縣城項目知名度；（2）加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳。手提袋提升知名度，發(fā)放禮品等橫幅加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)宣傳海報單位、縣內(nèi)宣傳樓書詳細(xì)進(jìn)行項目宣傳禮品（1）提升知名度，增強(qiáng)好感度；（2）蓄客。2、媒體傳播策略：（1）媒體傳播總體計劃：類型媒體種類形式規(guī)格材質(zhì)數(shù)量內(nèi)容投放地點大眾媒體路牌硬廣單立柱噴繪4（全年）秀山朝天門，非去不可；元月20日vip卡隆重發(fā)放秀山、

43、松桃、沿河、花垣車身縣內(nèi)全車車身貼6（半年）秀山朝天門，非去不可；三大優(yōu)惠，四大承諾?？h內(nèi)省際車身車身貼16（半年）秀山朝天門，非去不可；三大優(yōu)惠，四大承諾。松桃、沿河、花垣、龍?zhí)缎闵綀笮侣?00字報紙2（1）秀山朝天門租售開始（2）秀山朝天門vip發(fā)放全縣專題半版報紙6秀山朝天門現(xiàn)象剖析全縣秀山電視臺新聞1秀山新聞3（1）租售開始；（2）vip卡發(fā)放；（3）vip卡加推。全縣硬廣15新聞前后60（12）月秀山朝天門，非去不可；vip元月20日隆重發(fā)放。全縣字幕30字電視劇60（12）月秀山朝天門，非去不可；vip元月20日隆重發(fā)放。全縣秀山火車站廣告牌1×2kt板4秀山朝天門，非去

44、不可；vip元月20日隆重發(fā)放?；疖囌緡鷻诙绦盼淖?0字文字10萬×2秀山朝天門，非去不可；vip元月20日隆重發(fā)放。秀山及周邊、重慶互聯(lián)網(wǎng)（大渝網(wǎng)）新聞4秀山朝天門，非去不可；vip元月20日隆重發(fā)放。專題4秀山朝在門現(xiàn)象剖析廣告90（13月）秀山朝天門現(xiàn)象剖析重慶晨報新聞400文字2（1）vip卡發(fā)放；（2）迎春文化活動。全市分類廣告3×2cm文字30秀山朝天門非去不可vip卡優(yōu)惠發(fā)放全市專題1000文字2秀山朝天門現(xiàn)象剖析全市重慶商報新聞400文字2（1）vip卡發(fā)放；（2）迎春文化活動。全市分類廣告3×2cm文字30秀山朝天門非去不可vip卡優(yōu)惠發(fā)放全市專

45、題1000文字2秀山朝天門現(xiàn)象剖析全市終端媒體dm單（項目/年歷）彩印大16開157g銅20000（1）秀山朝天門，非去不可；（2）年歷秀山及周邊dm單（vip卡發(fā)放）彩印大16開157g銅20000（1）項目介紹（2）vip卡隆重發(fā)放秀山及周邊vip手冊外彩內(nèi)黑32開外157g內(nèi)70g2000vip卡須知現(xiàn)場發(fā)放樓書彩印16開16頁220g特種3000項目介紹現(xiàn)場發(fā)放橫幅絲印10×0.7尼龍綢20（1）秀山朝天門，非去不可（2）vip卡隆重發(fā)放秀山周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)海報寫真1×1.5m背膠50（1）秀山朝天門，非去不可（2）vip卡隆重發(fā)放秀山、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、周邊縣城民房墻體噴繪現(xiàn)場噴繪1

46、6秀山朝天門，非去不可vip卡享三大優(yōu)惠，四大承諾319：8個326：4個304：4個禮品看房臺歷大號彩紙板200秀山朝天門，非去不可vip卡享三大優(yōu)惠，四大承諾售樓部全登記紫砂杯絲印陶瓷500秀山朝天門，非去不可vip卡享三大優(yōu)惠，四大承諾售樓部登記購卡雨具三折鋼300秀山朝天門，非去不可vip卡享三大優(yōu)惠，四大承諾售樓部登記游園見方案武陵廣場猜燈謎盒抽紙大號紙巾硬盒300秀山朝天門，非去不可vip卡享三大優(yōu)惠，四大承諾售樓部手提袋購物袋大號無紡布500秀山朝天門，非去不可vip卡享三大優(yōu)惠，四大承諾售樓部信封（裝資料）雙色西式大號銅版紙1000秀山朝天門，非去不可vip卡享三大優(yōu)惠，四大承

47、諾售樓部售樓部廣告牌售樓部led廣告牌售樓部工地現(xiàn)場圍墻噴繪工地圍墻正門廣告牌工地圍墻彩旗工地圍墻（2）廣告月度投放計劃：l 2011年12月：廣告設(shè)計、制作、部分投放；l 2012年元月：所有廣告全部投放；l 2012年2月。類型媒體形式規(guī)格材質(zhì)數(shù)量（天）內(nèi)容投放地點大眾媒體秀山電視臺硬廣15電視30秀山朝天門，非去不可全縣字幕30字電視30vip三大優(yōu)惠，四大承諾全縣互聯(lián)網(wǎng)廣告30vip三大優(yōu)惠，四大承諾全縣 其余媒體按要求持續(xù)投放。l 2012年3月：類型媒體形式規(guī)格材質(zhì)數(shù)量（天）內(nèi)容投放地點大眾互聯(lián)網(wǎng)廣告30其余媒體按要求持續(xù)投放。（3）廣告強(qiáng)化方案：若前期銷售效果不佳，則加強(qiáng)周邊地區(qū)

48、媒體投放。l 銅仁：銅仁報、銅仁電視臺；l 松桃：松桃報、松桃電視臺；l 沿河：沿河報、沿河電視臺；l 花垣：湘西州日報、花垣電視臺；l 酉陽：龍?zhí)峨娨暸_。3、重點與核心媒體：本項目必須投放的重點和核心媒體為以下種類：（1）大眾媒體：l 主力媒體：路牌、車身廣告、秀山電視臺。（2）終端媒體：l 主力媒體：全部。（3）售樓部媒體：l 主力媒體：廣告牌、led。（4）工地媒體：l 主力媒體：圍墻噴繪、彩旗、正門廣告牌。十二、秀山朝天門市場入市費(fèi)用預(yù)算（含物料要求計劃）1、費(fèi)用總表：類型物料名稱類型單價數(shù)量金額備注廣告路牌5萬420萬松桃、沿河、花垣、秀山、各1塊車身縣內(nèi)1萬66萬半年省際2萬163

49、2萬半年（松桃、沿河、花垣、龍?zhí)叮┬闵綀笮侣?004800專題150069000半版秀山電視臺新聞3003900新聞后廣告300601800015字幕3006018000秀山火車站2000480003個月短信0.0310萬×260002次互聯(lián)網(wǎng)新聞2004800專題100044000廣告200036000重慶晨報新聞50021000分類廣告10003030000專題10000220000重慶商報新聞50021000分類廣告10003030000專題10000220000dm單（項目）彩印0m單（vip）彩印0ip手冊外彩內(nèi)黑0.52000100032開樓書特種紙