武漢鄂州項(xiàng)目前期定位及營(yíng)銷報(bào)告項(xiàng)目定位營(yíng)銷策劃浦江筑城

1、鄂州項(xiàng)目前期定位及營(yíng)銷報(bào)告謹(jǐn)呈武漢善昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司浦江筑城 事業(yè)二部項(xiàng)目屬性界定市場(chǎng)機(jī)會(huì)與整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略及視覺(jué)表現(xiàn)底商定位解決方案城北沿江城北沿江老城區(qū)老城區(qū)城東城東新區(qū)新區(qū)城南新區(qū)城南新區(qū)本案本案本區(qū)域?qū)儆诙踔菅亟S金地段，是目前鄂州一線江景資源最好的區(qū)域切入點(diǎn)：區(qū)域?qū)傩越缍╬ 本區(qū)域?qū)儆诙踔菅亟貐^(qū)，該區(qū)域土地多為商業(yè)二級(jí)用地及住宅二級(jí)用地級(jí)別以上，為鄂城區(qū)，是鄂城區(qū)毫無(wú)爭(zhēng)議的黃金地段。p 本區(qū)域由于開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，以及受區(qū)域土地供應(yīng)的限制，區(qū)域內(nèi)幾乎無(wú)土地可開(kāi)發(fā)，土地資源非常稀缺隨著現(xiàn)階段城北沿江區(qū)域在售的吳王公館和外灘聚龍城整體銷售進(jìn)入尾聲，區(qū)域內(nèi)短

2、時(shí)間內(nèi)將再無(wú)新推商品房項(xiàng)目，城北沿江區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入真正的稀缺時(shí)代！項(xiàng)目地塊所在項(xiàng)目地塊所在本案地塊整體形狀類似于阿拉伯?dāng)?shù)字“7”，北至沿江大道和江灘公園；東至長(zhǎng)江天下；西至繁華路段古城路；南至錦江苑小區(qū)。周邊商業(yè)及居住氛圍十分濃厚。項(xiàng)目四至江灘公園江灘公園房地產(chǎn)大廈房地產(chǎn)大廈長(zhǎng)江天下長(zhǎng)江天下錦江苑錦江苑項(xiàng)目正對(duì)武昌門(mén)、和長(zhǎng)江天下、裕江花苑組成未來(lái)的沿江高端居住組團(tuán)。切入點(diǎn)：項(xiàng)目四至切入點(diǎn)：項(xiàng)目基本概況規(guī)劃方案技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃方案技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃用地面積19354建筑占地面積6500容積率6.03建筑密度36.5%地上建面116738地下建面11000商業(yè)建面12800住宅建面1037021、2、3號(hào)樓建面

3、70677（613戶）4號(hào)樓建面（還建樓）33025（292戶）小區(qū)公共建面236綠化率35%地上停車(chē)位100地下停車(chē)位200從技術(shù)指標(biāo)來(lái)看，本案將為一個(gè)高容積率中小體量樓盤(pán)核心價(jià)值：一線江景項(xiàng)目面對(duì)長(zhǎng)江，與觀音閣相距不到300米之遠(yuǎn)，坐擁一線優(yōu)美江景，享受江灘唯美風(fēng)光。項(xiàng)目地處古城路與沿江大道交匯處，為商業(yè)二級(jí)用地和住宅一級(jí)用地，為真正意義上的黃金地段。核心價(jià)值：黃金地段核心價(jià)值：生活配套項(xiàng)目半徑一公里以內(nèi)，公園、餐廳、酒店、超市、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施應(yīng)有盡有。房地產(chǎn)大廈房地產(chǎn)大廈東城小學(xué)東城小學(xué)大型餐飲大型餐飲會(huì)所會(huì)所ktv電信營(yíng)業(yè)廳電信營(yíng)業(yè)廳醫(yī)院醫(yī)院商業(yè)街商業(yè)街開(kāi)發(fā)目標(biāo)及核心問(wèn)題鄂州老城

4、區(qū)，一線臨江舊改地塊，沉寂四年終于開(kāi)始行動(dòng)，絕佳的地理位置鑄就了它天生的領(lǐng)導(dǎo)地位，未來(lái)開(kāi)售時(shí)，老城區(qū)的一線臨江將無(wú)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，毋庸置疑，我們就是未來(lái)鄂州住宅市場(chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目。本次提案主要兩個(gè)主要問(wèn)題：一、以何種方式打造滿足鄂州高端客戶所需，既能創(chuàng)造利潤(rùn)，又能保持熱銷的產(chǎn)品？二、江邊商業(yè)在目前情況的下如何尋找突破口？項(xiàng)目屬性界定市場(chǎng)機(jī)會(huì)與整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略及視覺(jué)表現(xiàn)底商定位解決方案“1+8“1+8城市圈城市圈”及及“兩圈一帶兩圈一帶”戰(zhàn)略戰(zhàn)略 鄂州市屬于武漢1+8城市圈優(yōu)化開(kāi)發(fā)區(qū)域，“兩圈一帶”( 即“武漢城市圈”、“鄂西生態(tài)文化旅游圈”和“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”)戰(zhàn)略的推出也將為

5、鄂州經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)較大的推力。 目前，鄂州招商引資成效顯著，大項(xiàng)目頻頻入駐鄂州，鄂州經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)正在逐步推進(jìn)。城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略城鄉(xiāng)一體化發(fā)展戰(zhàn)略 城鄉(xiāng)一體化。帶動(dòng)城市整體發(fā)展，促進(jìn)農(nóng)村資源資本化、資本市場(chǎng)化，這樣一來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式將會(huì)更加多元化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)更為活躍。 打破行政區(qū)域的界限，設(shè)立主城綜合功能區(qū)、鄂城轉(zhuǎn)型發(fā)展新區(qū)、葛華科技新城、大梁子湖生態(tài)旅游度假區(qū)、華容臨港新城等五個(gè)功能區(qū)，明確發(fā)展方向，定位發(fā)展，這將為樓市發(fā)展提供更為全面的舞臺(tái)。鄂州未來(lái)將走向城鄉(xiāng)一體化發(fā)展趨勢(shì)，與武漢聯(lián)系將逐漸加強(qiáng)，而鄂城區(qū)將打造發(fā)展新區(qū)，中心地位依舊不可動(dòng)搖市場(chǎng)分析：規(guī)劃發(fā)展u武漢到黃石城際鐵路：預(yù)計(jì)20

6、12年5月通車(chē)u武漢到咸寧城際鐵路：預(yù)計(jì)2012年6月通車(chē)u武漢到孝感城際鐵路：預(yù)計(jì)2013年通車(chē)u武漢到黃岡城際鐵路：預(yù)計(jì)2013年通車(chē)u這4條城際鐵路設(shè)計(jì)時(shí)速均在200公里及以上，相繼通車(chē)后，武漢城市圈將成為繼長(zhǎng)三角、珠三角之后，又一個(gè)擁有密集城際鐵路的地區(qū)。這必將為樓市發(fā)展帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)遇。u四橫四縱格局呈現(xiàn)u四縱：106國(guó)道、樊湖線、葛湖線、鄂黃大橋連接線u四橫：316國(guó)道、鐵賀線、武黃一級(jí)公路、鄂黃線u重大工程建設(shè)顯成果：u漢鄂快速公路u城市中軸線u楊葉大道u迎賓大道鄂州未來(lái)將形成更為完善的鐵路、公路交通網(wǎng)絡(luò)，與省會(huì)武漢聯(lián)系日益緊密，交通更趨便捷。市場(chǎng)分析：交通網(wǎng)絡(luò)城北沿江板塊 土

7、地供應(yīng)緊張主要依靠舊城改造 吸引大量城市高端剛性及改善型客戶城東新區(qū)板塊 土地供應(yīng)充足但整體發(fā)展較慢 客戶主要企事業(yè)員工、公務(wù)員為主城南新區(qū)板塊 土地供應(yīng)充足發(fā)展迅速，配套設(shè)施齊全 客戶主要以學(xué)區(qū)房目的性置業(yè)及投資客戶為主隨著鄂州市城市發(fā)展和規(guī)劃布局，鄂城區(qū)今后將向東、向南發(fā)展，老城區(qū)的土地猶顯珍貴。市場(chǎng)分析：板塊分析由于城北沿江板塊土地供應(yīng)日漸緊張，且地價(jià)逐漸上漲，拆遷費(fèi)用上升，其稀缺性及臨江景觀將注定成為鄂城區(qū)高端住宅區(qū)鄂州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額和固定資產(chǎn)投資量連續(xù)五年持續(xù)增長(zhǎng)，人民收入增加，給商業(yè)和商品房發(fā)展帶來(lái)巨大機(jī)會(huì)。市場(chǎng)分析：經(jīng)濟(jì)發(fā)展地塊編號(hào)起始價(jià)（萬(wàn)元）宗地位置面積（）用途/年限日

8、期g201211511724司徒路東側(cè)、華森中學(xué)南側(cè)郭家大灣55478.5商業(yè)/40 住宅/702012-10-22g2012114848鄂燕黃路以北18293.6商業(yè)/40 住宅/702012-10-22p20120608640吳都大道與迎賓大道交匯處西北角37412.7商業(yè)/40 住宅/702012-9-26p20120591343江碧路東側(cè)、官柳世家南側(cè)11125.4住宅/702012-9-26p2012058313迎賓大道南段西側(cè)2400商業(yè)/402012-9-26p2012057313迎賓大道南段東側(cè)2400商業(yè)/402012-9-26p20120554135迎賓大道東側(cè)、漢鄂高速南

9、側(cè)32858.9商業(yè)/40 住宅/702012-9-26p20120544680迎賓大道東側(cè)、漢鄂高速南側(cè)38229.8商業(yè)/40 住宅/702012-9-26p20120521670壽昌大道北側(cè)環(huán)保局東側(cè)10787.4商業(yè)/40 住宅/702012-9-26p2012035497濱湖東路西側(cè)，程家下灣臨街地塊4234.5商業(yè)/402012-6-21p2012034427楚藩大道北側(cè)地塊2774.3商業(yè)/40住宅/702012-6-21g20120603953壽昌大道南側(cè)、中厚板拆遷安置用地北側(cè)16146.2商業(yè)/40住宅/702012-6-21g20120642376天龍路南側(cè)、洪港小學(xué)東側(cè)

10、19734.6商業(yè)/40住宅/702012-6-21g201206314543迎賓大道與天龍路交匯處東南側(cè)52440.6商業(yè)/40住宅/702012-6-21p2012029945濱湖南路以北、勞動(dòng)就業(yè)局北側(cè)7339.1商業(yè)/40住宅/702012-6-212012年截至11月份，鄂城區(qū)商住土地一共成交21筆，共計(jì)成交544613.4，起拍總價(jià)達(dá)到8億4246萬(wàn)元，拿地主要集中在城東、城南區(qū)域市場(chǎng)分析：土地分析鄂城區(qū)新建商品房主要分為北城沿江板塊、東城新區(qū)板塊及城南新區(qū)板塊三大居住板塊。市場(chǎng)掃描：構(gòu)成分布城北沿江城北沿江城南新區(qū)城南新區(qū)城東新區(qū)城東新區(qū)城北沿江板塊鄂城區(qū)黃金地段，借助有利商業(yè)資

11、源和一線江景打形象拔高端，以高價(jià)位舒適型產(chǎn)品定位。城南新區(qū)板塊：洋瀾湖以內(nèi)開(kāi)發(fā)新區(qū)，依靠教育資源迅速發(fā)展，前期依靠低總價(jià)產(chǎn)品吸引客戶，目前隨著配套完善形象逐漸提升。城東新區(qū)板塊根據(jù)鄂州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，該區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮?，靠近中心板塊，片區(qū)土地供應(yīng)充足，商業(yè)配套逐漸成形板塊板塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱建面規(guī)模（）建面規(guī)模（）容積容積物業(yè)物業(yè)價(jià)格（元價(jià)格（元/ /）開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間城北沿江板塊外灘聚龍城600006.0高層50002011-6吳王公館540005.8高層58002012-5城東新區(qū)板塊同心水木清華2100002.4小高層、高層39002011-10金色港灣600001.6小高層3200

12、2011-5馳恒之城8000002.92小高層、高層38002011-3東江國(guó)際960003.2高層36002011-12恒馳國(guó)際公館210003.14小高層36002010-12瀾庭國(guó)際600002.4高層37002011-7城南新區(qū)板塊竹林廣場(chǎng)2700002.70小高層、高層43002011-9新城明珠520002.30小高層、高層36002011-9中厚新苑3200003.76多層、小高層36002012-3萬(wàn)佳凱旋城2500001.91小高層46002011-11然夢(mèng)園四期304331.62花園洋房、別墅、多層、小高層37002011-6月畔灣三期420003.20小高層、高層3800

13、2011-9南國(guó)名門(mén)1100002.70小高層、高層42002011-5新城明珠2700002.70小高層、高層43002011-9鄂城區(qū)樓市大力發(fā)展從2010年底開(kāi)始，物業(yè)以小高層高層為主，大體量項(xiàng)目逐漸增多，價(jià)格在3600-5800元/。市場(chǎng)掃描：在售項(xiàng)目多數(shù)項(xiàng)目產(chǎn)品為兩房、三房，少量項(xiàng)目有一房或四房產(chǎn)品，其中主力兩房戶型在80-100，主力三房戶型在110-140市場(chǎng)掃描：產(chǎn)品研究城北沿江板塊屬于鄂城區(qū)較早開(kāi)發(fā)區(qū)域，該區(qū)域商品房項(xiàng)目大多售完，且土地資源十分稀缺，后續(xù)開(kāi)發(fā)量有限。市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析新泰花園古城花苑新建名都鳳凰花苑錦江苑裕江花苑外灘聚龍城吳王公館本案長(zhǎng)江天下售完項(xiàng)目售完項(xiàng)目在售項(xiàng)目

14、在售項(xiàng)目高層產(chǎn)品依然停留在滿足基本實(shí)用基礎(chǔ)上，戶型賣(mài)點(diǎn)并不明顯，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，基本無(wú)內(nèi)在創(chuàng)新。市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析p鄂州贈(zèng)送面積的樓盤(pán)不是很多，送也只是飄窗、露臺(tái)等，開(kāi)發(fā)商在這上沒(méi)有花太多心思，消費(fèi)者也沒(méi)有這方面的意識(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要發(fā)展一段時(shí)間后人們才會(huì)對(duì)這部分開(kāi)始在意。吳王公館銷售員p對(duì)贈(zèng)送面積這塊沒(méi)有太注意，只知道多一些露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)類的，實(shí)際上也不是很實(shí)用，如果能送一小間，單價(jià)稍微貴點(diǎn)也覺(jué)得挺值的。 隨即暗訪客戶普通高層表現(xiàn)p 普通高層僅限于簡(jiǎn)單的陽(yáng)臺(tái)入戶花園贈(zèng)送。p吳王公館設(shè)計(jì)大面積闊景陽(yáng)臺(tái)，十分實(shí)用得到客戶認(rèn)同，但外灘聚龍城呆板無(wú)新意設(shè)計(jì)，并未取得客戶認(rèn)同。p 其他高層套內(nèi)戶型格局呆板，在

15、功能區(qū)面積分配合理性上還需完善。市場(chǎng)中高層戶型大多無(wú)創(chuàng)新、功能空間面積贈(zèng)送較少，對(duì)戶型的創(chuàng)新設(shè)計(jì)挖掘不足，僅有的贈(zèng)送大部分局限于露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)。鄂州市場(chǎng)正處于樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)、各品牌樹(shù)立階段，贈(zèng)送功能區(qū)面積較少且有欠合理，但客戶對(duì)此附加值比較認(rèn)同。建議走產(chǎn)品精細(xì)化路線，通過(guò)贈(zèng)送面等手段在產(chǎn)品創(chuàng)新層面，引領(lǐng)市場(chǎng)。陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積小我們這主要是100-130的三居賣(mài)得好，尤其是北面朝江房源吳王公館銷售員項(xiàng)目進(jìn)入尾盤(pán)只剩113-139高樓層和低樓層房源，120以下還能走量，130以上去化緩慢外灘聚龍城銷售員誰(shuí)都知道我們?cè)诙醺吲赃?，很多客戶都是沖著教育來(lái)的，不過(guò)賣(mài)得好的戶型都在130以內(nèi)竹林廣場(chǎng)銷售員這是鄂州

16、少有的低密度小區(qū)了，配套齊全，但賣(mài)得好的房子總價(jià)都在40萬(wàn)左右，如果再貴，人家就去北京買(mǎi)了同心水木清華銷售員8595的兩居，110130的三居被普遍接受本項(xiàng)目區(qū)域早期銷售應(yīng)以快速回籠資金，擴(kuò)大口碑傳播為主本項(xiàng)目區(qū)域早期銷售應(yīng)以快速回籠資金，擴(kuò)大口碑傳播為主要任務(wù)。產(chǎn)品應(yīng)以順應(yīng)市場(chǎng)主流的二居要任務(wù)。產(chǎn)品應(yīng)以順應(yīng)市場(chǎng)主流的二居85958595，三居，三居110130110130戶型為主。戶型為主。從市場(chǎng)來(lái)看，無(wú)論區(qū)域，低總價(jià)、合理三房的房子去化率均較快，能得到市場(chǎng)的熱捧市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析p 從過(guò)去到現(xiàn)在，城北沿江區(qū)域在售項(xiàng)目外立面主要以白色、淡黃、橙色淺色調(diào)為主，立面缺乏質(zhì)感和檔次p由于用地限制，城北沿

17、江大多項(xiàng)目建筑密度和容積率都較高，往往舍棄了小區(qū)內(nèi)園林景觀，小區(qū)綠化只是草草種植幾棵常青樹(shù)完事。本項(xiàng)目建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)注重小區(qū)園林景觀的打造，來(lái)提升項(xiàng)目檔次和形象。項(xiàng)目外立面材質(zhì)和表現(xiàn)上品質(zhì)感均彰顯不足，設(shè)計(jì)風(fēng)格均無(wú)自身特色，且小區(qū)內(nèi)無(wú)園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析p 現(xiàn)階段在售項(xiàng)目，較少有樣板房、體驗(yàn)區(qū)，銷售物料都比較有限，對(duì)銷售的帶動(dòng)作用十分有限p包裝推廣主要以項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)為主，很少在市區(qū)全面鋪開(kāi)p 營(yíng)銷接待水準(zhǔn)十分有限，缺少技巧性和專業(yè)性p 圍擋、廣告很少由專業(yè)公司制作，畫(huà)面缺乏質(zhì)感和新穎元素。本項(xiàng)目建議早期營(yíng)銷著重發(fā)力，對(duì)拉升項(xiàng)目形象、提高項(xiàng)目檔次，增強(qiáng)銷售說(shuō)服力有較大帶動(dòng)作用。城北沿江區(qū)

18、域項(xiàng)目受體量限制，整體推廣包裝力度十分有限，且由于缺乏專業(yè)團(tuán)隊(duì)，廣告和銷售專業(yè)性均不強(qiáng)。市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析外立面效果圖現(xiàn)場(chǎng)圍墻施工現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱吳王公館吳王公館所屬片區(qū)北城臨江所在位置沿江大道觀音閣大門(mén)正對(duì)面建面/占地54583/11977，共476戶容積/綠化4.5/28%物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目由三棟32層高層組成產(chǎn)品構(gòu)成項(xiàng)目底三層為商鋪，上29層為臨江住宅戶型構(gòu)成主力戶型為90-139兩房、三房開(kāi)發(fā)節(jié)奏第一期于5月19日開(kāi)盤(pán)第二期于11月6日加推項(xiàng)目簡(jiǎn)介地處江灘公園旁邊，吳王廣場(chǎng)對(duì)面，緊鄰南浦路，十字街，絕佳癿地理位置，成就了吳王公館，自奠基起就備受矚目定位：鄂州智慧江景豪宅個(gè)案研究：吳王公館主力戶

19、型賞析：主力戶型賞析：na1戶型139的四房，是朝北朝向，其優(yōu)點(diǎn)是：面向長(zhǎng)江，視野遼闊，景觀豐富，寬敞客廳和江景陽(yáng)臺(tái)能更好的享受優(yōu)美江景。缺點(diǎn)為面積太大，總價(jià)過(guò)高。nd5戶型91的標(biāo)準(zhǔn)兩房，是全朝南的房型，其優(yōu)點(diǎn)是：戶型方正，空間利用率高，且明廚明衛(wèi)，采光效果極佳，且面積小，總價(jià)低；缺點(diǎn)為全朝南，沒(méi)有江景可觀。nc3戶型123三房，分布于樓棟兩側(cè)，其優(yōu)點(diǎn)是：全天候270欣賞江景和城市夜景，且面積大小適中，價(jià)格適中，更易于人接受；缺點(diǎn)是廚衛(wèi)采光一般，能觀賞江景有限。戶型：中間單元2梯7戶、左右單元2梯5戶，南北通透房源很少。個(gè)案研究：吳王公館項(xiàng)目背靠長(zhǎng)江、比鄰觀音閣公園，周邊環(huán)境清幽美麗，十分適

20、合居住。且處于南浦路與沿江大道交匯處，商圈十分成熟。在加上該項(xiàng)目廣告投放力度較大，就現(xiàn)場(chǎng)來(lái)看，樓體條幅、樓體字、墻體廣告大規(guī)模應(yīng)用。個(gè)案研究：吳王公館項(xiàng)目特色：項(xiàng)目特色：l觀賞一線江景，對(duì)面即是觀音閣公園，坐擁鄂州最佳的自然景觀帶l地處鄂州老城區(qū)繁華地帶，靠沿江大道，連接武昌大道，生活配套一應(yīng)俱全l擁有可視對(duì)講、信息留存發(fā)送、遠(yuǎn)程監(jiān)控、安防報(bào)警、電器控制、智能管家、商城在線購(gòu)物等十項(xiàng)智能化功能。l引進(jìn)視軟、蒂森克虜伯、華建鋁業(yè)、普羅巴克等頂尖知名品牌入駐，精工細(xì)作極力打造項(xiàng)目高端品質(zhì)項(xiàng)目不足：項(xiàng)目不足：l由于初期廣告投入較多，以及項(xiàng)目的高端定位，導(dǎo)致其價(jià)格在鄂州市房地產(chǎn)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，其過(guò)高的價(jià)格將

21、諸多客戶攔于門(mén)外。l其價(jià)格體系，朝南無(wú)江景房源和朝北有江景房源采取的是同等價(jià)位，盡管其朝南房源均是面積較小，總價(jià)較低，但對(duì)于一個(gè)以江景為核心的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這種定價(jià)策略必然會(huì)造成后期朝南房源的銷售難點(diǎn)。個(gè)案研究：吳王公館目前鄂州市場(chǎng)高端住宅表現(xiàn)為吳王公館一家獨(dú)大！只要超過(guò)它就能成為鄂州第一高端豪宅。 我們先要清楚鄂州的高端客戶是怎么樣的客戶訴求點(diǎn)以享受、欲望和身份為主企業(yè)法人、生意人、企業(yè)高層、泛公務(wù)員、部分原住民富?？腿?；以改善型住房為主，同時(shí)伴有追求生活享受及一種身份地位的特征；多數(shù)行為低調(diào)，不善于張揚(yáng)，財(cái)富處于金字塔的頂層；年齡偏大，集中在35-50歲之間；希望通過(guò)高端房產(chǎn)來(lái)獲取一種全新的居

22、住體驗(yàn)。吳王公館主要以法人、生意人為主，其次為泛公務(wù)員，及企業(yè)高層；對(duì)身份、地位有一定的資源有較高的占有需求，年齡在35-50歲之間鄂州高端客戶探尋目前鄂州的高端客群選擇：客戶時(shí)代特征物質(zhì)與精神需求同樣豐富的知富新貴階層占有城市稀缺資源。項(xiàng)目具有較高的知名度及升值空間。建筑品質(zhì)能經(jīng)受時(shí)間的磨礪。高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。將居所作為展示自身社會(huì)地位的載體，并向外界表明所從屬階層的生活態(tài)度。從“彰顯”這個(gè)視點(diǎn)出發(fā)，對(duì)比物質(zhì)與精神，未來(lái)鄂州高端客戶的需求心理為：客戶心理需求特征是基于所追求的居所應(yīng)具備的核心價(jià)值而表現(xiàn)出來(lái)的，我們面對(duì)的是物質(zhì)與精神需求同樣豐富的新貴人群 ?？蛻籼綄じ叨丝蛻糍?gòu)買(mǎi)的不只是“房子”

23、他們更多的關(guān)注：資源的稀缺及產(chǎn)品的稀缺性一種權(quán)貴豪富的階層標(biāo)識(shí)一種與眾不同的生活方式一種特定的圈層文化他們會(huì)對(duì)物業(yè)有偏執(zhí)的要求和獨(dú)立的審美特征。稀缺和品質(zhì)是鄂州新貴們的選擇標(biāo)準(zhǔn)客戶探尋關(guān)注高端物業(yè)消費(fèi)者私營(yíng)企業(yè)主企業(yè)高管政府高層領(lǐng)導(dǎo)公務(wù)員等 公司高管p特征：追求品質(zhì)感、內(nèi)外環(huán)境好追求享有的獨(dú)特資源追求享受、個(gè)性但是低調(diào)有優(yōu)越感，有特有的生活圈子，具有排他性追求身份感和成就感p購(gòu)房特征：需求的住房面積大理智、警慎、重品味重視住宅的細(xì)節(jié)，材質(zhì)等實(shí)際感受對(duì)總價(jià)不敏感p特征：追求居住的舒適感、注重品質(zhì)和規(guī)劃選擇三房120左右對(duì)社區(qū)內(nèi)外環(huán)境要求比較高；喜歡留在中心區(qū)；p購(gòu)房特征：重視開(kāi)發(fā)商品牌綜合考慮樓

24、盤(pán)性價(jià)比；注重區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展及項(xiàng)目品質(zhì)重視文化品位和神秘性泛公務(wù)員p特征：喜歡自然的風(fēng)景，如江景、湖景住宅面積要求，160平左右對(duì)社區(qū)內(nèi)外環(huán)境要求比較高喜歡住宅增值點(diǎn)，如地段、未來(lái)升值潛力等高品質(zhì)的房子就是對(duì)身份象征；購(gòu)房特征：對(duì)樓盤(pán)單價(jià)不夠敏感對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)要求很高私營(yíng)企業(yè)主客戶探尋關(guān)鍵詞：身份地位象征、品質(zhì)要求、與眾不同的生活方式本案天生麗質(zhì)，優(yōu)勢(shì)明顯，是不是無(wú)需雕琢就能光芒四射呢？我們不妨看看湖北省其他三四線城市的同城豪宅之爭(zhēng)： 晶葳國(guó)際公館時(shí)尚豪庭純地理位置：時(shí)尚豪庭強(qiáng)于晶葳公館地理位置優(yōu)越的時(shí)尚豪庭，并沒(méi)有鞏固自己的優(yōu)勢(shì)，反而售樓部采用臨時(shí)售樓部，沒(méi)有園林和樣板房展示，甚至連樓體廣告都從

25、60米減到了30米高，把一個(gè)天生麗質(zhì)的豪宅盤(pán)當(dāng)成了剛需盤(pán)來(lái)操作。結(jié)果是在當(dāng)時(shí)政策調(diào)控下，沒(méi)人出手購(gòu)房，價(jià)格一路下探，從開(kāi)盤(pán)7000降到了特價(jià)房5500起，直到近來(lái)重新做好樣板房和展示面，價(jià)格才回升到6500，銷量依然不溫不火，每月10套。2011年5月，地處中山公園邊的晶葳國(guó)際公館，一下以6800的高層均價(jià)，領(lǐng)先周邊均價(jià)4000多大眾樓盤(pán)，占據(jù)了荊州市樓盤(pán)的領(lǐng)頭羊，最后一棟均價(jià)達(dá)到7600,2012年初銷售完畢。而時(shí)尚豪庭2011年9月底入市，除了坐擁中山公園美景還地處荊州最繁華的商業(yè)街北京中路上，開(kāi)盤(pán)價(jià)7000。比拼結(jié)果：晶葳公館強(qiáng)于時(shí)尚豪庭荊州老大-晶葳國(guó)際公館直接打出領(lǐng)袖者的形象上，獨(dú)一

26、無(wú)二的氣勢(shì)，伴隨著整個(gè)營(yíng)銷過(guò)程！小區(qū)配備自然采光地下車(chē)庫(kù)；智能監(jiān)控均使用電視監(jiān)控、電子巡更、可視門(mén)禁、電梯身份電子識(shí)別系統(tǒng)、電子指紋入戶門(mén)，室內(nèi)配置戶式新風(fēng)系統(tǒng)、斷橋彩鋁窗、雙銀低輻射lowe節(jié)能中空玻璃、鍍鋅防銹欄桿等均為荊州第一品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，盡顯豪宅風(fēng)范。 案例研究晶葳國(guó)際公館案例研究晶葳國(guó)際公館戶型非常實(shí)用，大部分戶型都南北通透，142平米的板式戶型還能雙陽(yáng)臺(tái)入戶一、市中心的湖景樓盤(pán)，均以頂級(jí)高端形象入市，一線的湖景資源的不可復(fù)制成為它的核心競(jìng)爭(zhēng)力二、規(guī)劃上，采用高層+低密度的的復(fù)合業(yè)態(tài)形式三、產(chǎn)品設(shè)計(jì)同樣具備競(jìng)爭(zhēng)力，并沒(méi)有因?yàn)樗?dú)天得厚的資源優(yōu)勢(shì)而忽視產(chǎn)品本身四、附加值上同樣有閃光點(diǎn)來(lái)支撐

27、項(xiàng)目高價(jià)值五、配合上良好的營(yíng)銷推廣，成功實(shí)現(xiàn)了高溢價(jià)豪宅領(lǐng)先因素超越吳王公館，成為鄂州第一豪宅，應(yīng)該如何打造？立足城市領(lǐng)先、成為城市最高端全市第一梯隊(duì)的領(lǐng)導(dǎo)者競(jìng)爭(zhēng)占位項(xiàng)目核心發(fā)展戰(zhàn)略以為核心競(jìng)爭(zhēng)力，以客戶需求為導(dǎo)向，通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)新將產(chǎn)品景觀化、增值化，并結(jié)合創(chuàng)新立體景觀園林、高端價(jià)值標(biāo)簽等形成豪宅體系，集中發(fā)力，與市場(chǎng)點(diǎn)式發(fā)力的項(xiàng)目形成差異，形成鄂州。核心策略四大關(guān)鍵要素： 江景資源、豪宅形象、規(guī)劃發(fā)力、產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)目屬性及核心問(wèn)題界定市場(chǎng)機(jī)會(huì)與整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略及視覺(jué)表現(xiàn)底商定位解決方案45項(xiàng)目市場(chǎng)定位綜合區(qū)域價(jià)值、資源價(jià)值及產(chǎn)品價(jià)值，項(xiàng)目核心價(jià)值梳理四季園林 生態(tài)環(huán)

28、境城市核心 資源交匯鄂州最高 層進(jìn)開(kāi)發(fā)m1m2m4m3全新理念 商業(yè)配套46項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目品牌形象的戰(zhàn)略思考有別于鄂州吳王公館智能豪宅，聚焦于鄂州新地標(biāo) 純江景豪宅 做客戶需要的從供給上抓住客群的需求； 做市場(chǎng)沒(méi)有的從傳播上跳出市場(chǎng)的想象； 做自己可控的紅線里，品質(zhì)做足；紅線外，品牌做足47項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目整體市場(chǎng)形象定位鄂州第一高度，絕版江景豪宅鄂州第一高度：表現(xiàn)項(xiàng)目所承載的城市地位絕版：主城區(qū)再無(wú)一線江景房江景：體現(xiàn)項(xiàng)目的天生的景觀優(yōu)勢(shì)豪宅：強(qiáng)化本案的高端定位高度、視野完美展現(xiàn)無(wú)敵江景、私家園林，僅供您專享五十五峯奢之大境 江景生活案名及定位語(yǔ) 內(nèi)外一體的豪宅社區(qū) 打造鄂州最高檔江景豪宅

29、產(chǎn)品核心要素現(xiàn)階段武漢臨江臨湖項(xiàng)目配比兩方主要以90-100為主武漢臨江臨湖項(xiàng)目三方主要以130-140經(jīng)濟(jì)型三方和140以上舒適型三房為兩大主流武漢臨江臨湖項(xiàng)目大多打造的是一流豪宅，所以多數(shù)配比有150以上的超大戶型以供高端客戶選擇市場(chǎng)掃描：產(chǎn)品研究根據(jù)鄂城區(qū)及武漢沿江區(qū)域代表樓盤(pán)戶型分布配比來(lái)看，建議本案戶型為：95兩房變?nèi)俊?20-130舒適三房以及160大四房。120-130120-130959532f120-130120-130959532f120-130120-130959532f1#2#16016016016054f54f3#1-3號(hào)樓戶型配比建議，其中54層頂層為2套320平

30、米空中平墅產(chǎn)品戶型分布項(xiàng)目濱江豪宅的項(xiàng)目濱江豪宅的kpi體系：豪宅印象體系：豪宅印象+品質(zhì)感品質(zhì)感+服務(wù)服務(wù)kpi體系體系品質(zhì)感品質(zhì)感服務(wù)服務(wù)觀感型細(xì)節(jié)品質(zhì)打造專業(yè)維護(hù)/生活外延體系服務(wù)安防體系服務(wù)豪宅印象豪宅印象入口豪宅氣質(zhì)打造尊貴私宅區(qū)隔感營(yíng)造配套/商業(yè)增加項(xiàng)目品質(zhì)感公共空間品質(zhì)感打造項(xiàng)目濱江豪宅的營(yíng)銷展示體系項(xiàng)目濱江豪宅的營(yíng)銷展示體系超出期望符合期望可以接受電話聽(tīng)接服務(wù)導(dǎo)入服務(wù)區(qū)大堂迎接服務(wù)區(qū)區(qū)域模型討論區(qū)園林講解服務(wù)區(qū)建筑公共感受區(qū)樣板房體驗(yàn)區(qū)根據(jù)客戶對(duì)示范區(qū)感觸研究，對(duì)于示范區(qū)要素，我們應(yīng)如何打造客戶參觀動(dòng)線？通過(guò)客戶感觸點(diǎn)滿足度現(xiàn)狀條件來(lái)看，本案示范區(qū)應(yīng)在導(dǎo)入服務(wù)區(qū)、建筑公共感受區(qū)

31、做突破，在其他點(diǎn)上我們盡量?jī)?yōu)化，做到人無(wú)我有，人有我優(yōu)；客戶購(gòu)房體驗(yàn)流線現(xiàn)狀滿足度及本案發(fā)展目標(biāo)比對(duì)現(xiàn)狀目標(biāo)項(xiàng)目濱江豪宅的營(yíng)銷展示體系項(xiàng)目濱江豪宅的營(yíng)銷展示體系示范區(qū)采取一線式參觀流線，給予客戶快捷、直接的體驗(yàn)感受。根據(jù)顧客感觸點(diǎn)及客戶體驗(yàn)動(dòng)線，形成五大體驗(yàn)區(qū)、八大構(gòu)件流程體系；產(chǎn)品價(jià)值核心點(diǎn)產(chǎn)品價(jià)值核心點(diǎn)雙會(huì)雙會(huì)所所會(huì)會(huì)所所1 1：架空：架空層層泛泛會(huì)會(huì)所所-位于位于項(xiàng)項(xiàng)目塔目塔樓樓和裙和裙樓樓的的設(shè)備層轉(zhuǎn)換層設(shè)備層轉(zhuǎn)換層，構(gòu)構(gòu)筑空中泛筑空中泛會(huì)會(huì)所，通所，通過(guò)過(guò)精裝的泰式精裝的泰式園園林主林主題題，實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)空中泛空中泛會(huì)會(huì)所的打造所的打造產(chǎn)品價(jià)值核心點(diǎn)產(chǎn)品價(jià)值核心點(diǎn)雙會(huì)雙會(huì)所所會(huì)會(huì)所所2

32、2：私人社交：私人社交會(huì)會(huì)所所-位于超高位于超高層層避避難層難層的公共空的公共空間間，打造城市，打造城市頂頂尖的私尖的私人人會(huì)會(huì)所，所，設(shè)設(shè)置置總統(tǒng)總統(tǒng)套房、棋牌、健身房等配套空套房、棋牌、健身房等配套空間間私人會(huì)所高端俱樂(lè)部，為業(yè)主打造尊享、榮耀、地位的圈層。建筑建筑單單體體公共空公共空間間根據(jù)本案高端住宅定位，我們依據(jù)根據(jù)本案高端住宅定位，我們依據(jù)“ “ 業(yè)主行為動(dòng)線模式業(yè)主行為動(dòng)線模式 ” ”對(duì)公共空對(duì)公共空間的裝飾提出解決方案，基本以酒店式標(biāo)準(zhǔn)配置為主。間的裝飾提出解決方案，基本以酒店式標(biāo)準(zhǔn)配置為主。單元入口大堂車(chē)庫(kù)大堂地下車(chē)庫(kù)電梯廳人行動(dòng)線公共空間行為模式車(chē)行動(dòng)線電梯轎廂入戶方式單元

33、入口大堂電梯廳電梯轎廂入戶底部精致處理/石材干掛沿街面建單元入口會(huì)給人留下深刻的第一印象，應(yīng)給人華貴、氣派的感覺(jué)。u 格局：挑高處理u 色系：淺色/暖色調(diào)為主，與建筑主體相互協(xié)調(diào)u 材質(zhì)：少量石材、玻璃、金屬搭配建筑單體建筑單體公共空間公共空間人行動(dòng)線人行動(dòng)線入口接待建筑建筑單單體體公共空公共空間間人行人行動(dòng)線動(dòng)線u完善功能：增設(shè)前臺(tái)接待區(qū)*（管家式服務(wù)）考慮休息服務(wù)區(qū)私密性增值功能（如無(wú)限上網(wǎng)等）u設(shè)計(jì)：9米挑高設(shè)計(jì) 體現(xiàn)尊貴感u裝修：石材鋪裝配以地毯家具擺設(shè)表達(dá)溫馨感u相鄰單元共用大堂，可節(jié)省公攤面積增設(shè)前臺(tái)接待功能大堂挑空設(shè)計(jì)服務(wù)區(qū)的私密性考量單元入口大堂1電梯廳電梯轎廂入戶u6米挑高入

34、戶大堂：u三重門(mén)廳設(shè)計(jì)：大堂前廳、會(huì)客廳、電梯廳；u吊頂強(qiáng)化，增強(qiáng)空間感；u大堂入戶門(mén)全通透設(shè)計(jì)，體現(xiàn)大堂高貴華麗；u大堂入口設(shè)計(jì)感強(qiáng)，體現(xiàn)歸家感玻璃通透設(shè)計(jì)大理石貼磚。建筑建筑單單體體公共空公共空間間人行人行動(dòng)線動(dòng)線單元入口大堂2電梯廳電梯轎廂入戶建筑建筑單單體體公共空公共空間間人行人行動(dòng)線動(dòng)線u完善電梯廳的營(yíng)造以電梯門(mén)套與電梯門(mén)頭為主，因此必須預(yù)留營(yíng)造的空間；u在設(shè)計(jì)過(guò)程中需要保證電梯廳的挑高，面的拼花以及電梯門(mén)套的項(xiàng)目名稱，均能體現(xiàn)品質(zhì)感弧形吊頂/地面拼花電梯門(mén)套顯示項(xiàng)目名稱墻壁上的裝飾具有藝術(shù)感的燈飾單元入口大堂電梯廳電梯轎廂入戶u超高層產(chǎn)品，客戶在電梯停留時(shí)間較長(zhǎng)，因此在電梯轎廂的密

35、閉空間里應(yīng)注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。u建議電梯間門(mén)套用石材裝修。電梯間轎廂建議采用彰顯客戶身份的裝飾。電梯門(mén)建議用精致拉絲不銹鋼或石材、皮質(zhì)貼面設(shè)計(jì)。電梯間轎廂頂層燈飾電梯真皮裝修電梯真皮扶手全石材貼面建筑建筑單單體體公共空公共空間間人行人行動(dòng)線動(dòng)線單元入口大堂電梯廳電梯轎廂入戶板式大板式大戶戶型入型入戶戶空空間設(shè)計(jì)間設(shè)計(jì)：入：入戶戶空空間間利用利用直直接入接入戶戶、主仆分離，、主仆分離， 增強(qiáng)私密性的同增強(qiáng)私密性的同時(shí)時(shí)增加住增加住戶戶的私有空的私有空間間和尊崇感；和尊崇感； 利用樓梯、電梯的位置設(shè)置，將公共空間納為住戶私有或半私有空間，形成一梯兩戶變?yōu)橐惶菀粦舻膶?shí)際使用感受； 電梯建議采用電梯刷卡直達(dá)

36、指定樓層，樓梯可改用單戶入戶方式（從電梯間至樓梯間），確保私密性；單元入口大堂電梯廳電梯轎廂入戶建筑建筑單單體體公共空公共空間間人行人行動(dòng)線動(dòng)線地下車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)大堂地下車(chē)庫(kù)作為眾多業(yè)主進(jìn)入社區(qū)的第一站，應(yīng)使人眼前一亮，體現(xiàn)品質(zhì)感u車(chē)庫(kù)吊頂：無(wú)外露管線，全吊頂設(shè)計(jì)u采光通風(fēng)：強(qiáng)調(diào)與下沉式廣場(chǎng)的銜接，可形成景觀u照明：燈光設(shè)計(jì)地下車(chē)庫(kù)吊頂施工地下車(chē)庫(kù)吊頂完工后示意圖地下車(chē)庫(kù)與下沉式廣場(chǎng)的結(jié)合建筑建筑單單體體公共空公共空間間車(chē)車(chē)行行動(dòng)線動(dòng)線建筑建筑單單體體公共空公共空間間車(chē)車(chē)行行動(dòng)線動(dòng)線地下車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)大堂u地下車(chē)庫(kù)的大堂設(shè)計(jì)，塑造出高度的品質(zhì)感u結(jié)合下沉式庭院形式中庭空間，強(qiáng)調(diào)室內(nèi)外空間的結(jié)合；u材質(zhì)選擇

37、：墻面石材、地面拼花車(chē)庫(kù)大堂結(jié)合室外空間的中庭設(shè)計(jì)地下車(chē)庫(kù)大堂車(chē)庫(kù)大堂結(jié)合信報(bào)箱空間項(xiàng)項(xiàng)目裝配目裝配第一第一層層防防護(hù)護(hù)：小區(qū)周邊設(shè)置探測(cè)器和攝像頭，緊急情況下可自動(dòng)報(bào)警并錄下現(xiàn)場(chǎng)畫(huà)面，小區(qū)內(nèi)多個(gè)招援按鈕，可隨時(shí)呼叫管家援助；第二第二層層防防護(hù)護(hù)：大堂門(mén)禁及大堂管家雙重保護(hù)，拜訪者只有經(jīng)過(guò)您的同意才能進(jìn)入；第三第三層層防防護(hù)護(hù)：電梯管理系統(tǒng)自動(dòng)呼叫電梯，自動(dòng)達(dá)到住戶居住的樓層，形成客戶與樓層的一對(duì)一進(jìn)入；第四第四層層防防護(hù)護(hù)：每戶配置智能化門(mén)鎖等形成特色安全保護(hù)；第五第五層層防防護(hù)護(hù)：戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)置紅外線探測(cè)器、緊急按鈕，廚房設(shè)置火災(zāi)探測(cè)器，煤氣泄漏探測(cè)器等一系列先進(jìn)的戶內(nèi)報(bào)警系統(tǒng)； 采

38、用先進(jìn)的家居綜合布線技術(shù)，把家居的數(shù)據(jù)、語(yǔ)音、控制等電位進(jìn)行綜合布置和跳線管理，平均每戶布置多大70個(gè)點(diǎn)位，每戶平均預(yù)埋管道多達(dá)400米長(zhǎng)，滿足未來(lái)升級(jí)需要。五重安防項(xiàng)項(xiàng)目裝配目裝配新材料技新材料技術(shù)術(shù)：隔音樓板同同層層排水排水進(jìn)進(jìn)水水銅銅管管采用美國(guó)陶氏化學(xué)隔聲墊和擠塑板相結(jié)合的樓板隔聲系統(tǒng)，使得業(yè)主充分享受寧?kù)o生活空間。項(xiàng)項(xiàng)目裝配目裝配新材料技新材料技術(shù)術(shù)：中央中央熱熱水水中中空空玻玻璃璃軟軟化水化水項(xiàng)項(xiàng)目裝配目裝配新材料技新材料技術(shù)術(shù)：世界世界頂級(jí)頂級(jí)德德國(guó)國(guó) 斷橋鋁斷橋鋁合金窗框合金窗框冬季能把冬季能把陽(yáng)陽(yáng)光能量留在室光能量留在室內(nèi)內(nèi)的低的低輻輻射射（low-elow-e）玻璃）玻璃綠

39、綠色色環(huán)環(huán)保保鋁鋁窗，采用高窗，采用高級(jí)熱級(jí)熱阻阻斷斷式彩色式彩色環(huán)環(huán)保保鋁鋁型材，型材，在在鋁鋁型材空腔中灌注有高隔型材空腔中灌注有高隔熱熱性能的性能的樹(shù)樹(shù)脂材料，脂材料，將鋁將鋁壁壁斷開(kāi)斷開(kāi)形成形成斷橋斷橋，有效阻止了有效阻止了熱熱量的量的傳導(dǎo)傳導(dǎo)。外玻采用外玻采用鍍銀鍍銀膜膜處處理，具有理，具有對(duì)對(duì)可可見(jiàn)見(jiàn)光高透光高透過(guò)過(guò)性及性及中中遠(yuǎn)紅遠(yuǎn)紅外外線線高反射的特征，高反射的特征，在住宅在住宅項(xiàng)項(xiàng)目中使用的屈指可目中使用的屈指可數(shù)數(shù)利用高科技提升生活舒適度及品利用高科技提升生活舒適度及品質(zhì)質(zhì)，將對(duì)將對(duì)客客戶購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)戶購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)生直接生直接牽牽引引項(xiàng)項(xiàng)目裝配目裝配新材料技新材料技術(shù)術(shù)：對(duì)應(yīng)措施：q1

40、.防噪音外墻系統(tǒng)和schco窗、alulux卷簾,防止室外噪音傳入q2.樓板墊層下加隔音墊,防止樓上傳入室內(nèi)的噪音q3.后置式排水系統(tǒng)消除潔具排水噪聲和異味q4.同層側(cè)向排水系統(tǒng)，避免直接垂直排水帶來(lái)的噪音：有100多年歷史的瑞士上市公司geberit公司的同層排水系統(tǒng)接吉博力橫排防臭地漏，這是目前發(fā)達(dá)國(guó)家廣泛采用的排水方式，同樓層的排水支管與主排水支管均不穿越樓板，在同樓層內(nèi)連接到主排水立管上，它從根本上解決了衛(wèi)生間的許多問(wèn)題，盡可能地避開(kāi)上下鄰居排水之間的互相干擾。防噪音系防噪音系統(tǒng)統(tǒng)北京北京鋒尚國(guó)際鋒尚國(guó)際、北京、北京the housethe house、深、深圳紅樹(shù)圳紅樹(shù)西岸：西岸：利

41、用高科技提升利用高科技提升生活舒適度及品生活舒適度及品質(zhì)質(zhì)，高價(jià)的理由，高價(jià)的理由項(xiàng)項(xiàng)目裝配目裝配新材料技新材料技術(shù)術(shù)：項(xiàng)項(xiàng)目服目服務(wù)務(wù)建建議議房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期曲線：收益能力發(fā)展期：銷售期項(xiàng)目收益能力快速上升價(jià)值通過(guò)銷售實(shí)現(xiàn)最高利潤(rùn)期：物業(yè)管理期項(xiàng)目收益能力持續(xù)上升價(jià)值受物業(yè)服務(wù)/維護(hù)等綜合因素影響衰退期物業(yè)管理晚期受建筑老化影響，收益能力開(kāi)始緩步下降物物業(yè)業(yè)管理保管理保證證物物業(yè)長(zhǎng)業(yè)長(zhǎng)久生命力久生命力項(xiàng)項(xiàng)目服目服務(wù)務(wù)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)尊享型客戶的服務(wù)價(jià)值如何體現(xiàn)？案例1完善的服務(wù)體系：如香蜜湖1號(hào)案例2尊貴服務(wù)概念：如佘山3號(hào)璞緹服務(wù)案例3高星級(jí)服務(wù)配套：如星河灣金鑰匙我們的物業(yè)該如何體現(xiàn)服

42、務(wù)價(jià)值？借鑒國(guó)外先進(jìn)理念,開(kāi)創(chuàng)高端物業(yè)服務(wù)！酒店服務(wù)是高端物業(yè)發(fā)展的方向與國(guó)外高端物業(yè)存在差距+項(xiàng)項(xiàng)目服目服務(wù)務(wù)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)“金鑰匙”的原型是十九世紀(jì)初期歐洲酒店的“委托代辦”（concierge）?！敖痂€匙”的本質(zhì)內(nèi)涵就是酒店的委托代辦服務(wù)機(jī)構(gòu)，演變到今天，已經(jīng)是對(duì)具有國(guó)際金鑰匙組織會(huì)員資格的飯店的禮賓部職員的特殊稱謂?！敖痂€匙”已成為世界各國(guó)高星級(jí)酒店服務(wù)水準(zhǔn)的形象代表。一個(gè)酒店加入了金鑰匙組織，就等于在國(guó)際酒店行業(yè)獲得了一席之地，就可顯示不同凡響的身價(jià)。酒店的禮賓人員若獲得“金鑰匙”資格，他也會(huì)倍感自豪。因?yàn)椋碇频甑姆?wù)質(zhì)量水準(zhǔn)，他甚至代表著酒店的整體形象。 “金鑰匙”物管

43、項(xiàng)項(xiàng)目服目服務(wù)務(wù)物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)服服務(wù)務(wù)體系體系設(shè)設(shè)置置搭建搭建專屬專屬價(jià)價(jià)值值體系體系實(shí)實(shí)行服行服務(wù)務(wù)分分級(jí)級(jí)深度深度禮賓禮賓式式細(xì)節(jié)細(xì)節(jié)分分類類提升居住價(jià)值擴(kuò)大投資價(jià)值關(guān)注合作價(jià)值物業(yè)經(jīng)理人物業(yè)私人助理社區(qū)衛(wèi)士指南針?lè)?wù)健康服務(wù)異地sos服務(wù)前置服務(wù)主要主要內(nèi)內(nèi)容容將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過(guò)引導(dǎo)和感化來(lái)實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營(yíng)造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì)為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)

44、助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問(wèn)題；最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)，24小時(shí)在線，包括生活顧問(wèn)、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù)經(jīng)過(guò)社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警/隱性特衛(wèi)隊(duì)/護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì)對(duì)生活消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問(wèn)為業(yè)主建立家庭健康檔案/提供24小時(shí)醫(yī)療急救援助/定期舉辦健康知識(shí)講座/私人陪護(hù)服務(wù)/提供健康顧問(wèn)，心理咨詢等在港澳及國(guó)內(nèi)開(kāi)通物業(yè)地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助設(shè)立溝通大使/收樓大使/裝修大使等，在購(gòu)樓過(guò)程中提供全程服務(wù)本案本案應(yīng)當(dāng)應(yīng)當(dāng)提供全體系物提供全體系物業(yè)

45、業(yè)服服務(wù)務(wù)，全面，全面與與精精細(xì)并細(xì)并重重借借鑒鑒案例：香港信和集案例：香港信和集團(tuán)團(tuán)的物管服的物管服務(wù)務(wù)體系體系維護(hù)維護(hù)管理健全管理健全服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容服務(wù)承諾客戶服務(wù)中心服務(wù)投訴處理緊急事件投訴即刻回復(fù)非緊急事件投訴3個(gè)工作日內(nèi)口頭或書(shū)面回復(fù)與業(yè)主溝通周年業(yè)主大會(huì)每年1次會(huì)議記錄會(huì)后28日內(nèi)公布收支帳目報(bào)表每月公布核對(duì)報(bào)告每年公布抽樣訪談?lì)櫩兔吭?次顧客意見(jiàn)調(diào)查每年1次緊急事故演習(xí)每年1次更換/清潔花槽內(nèi)植物每年1次保衛(wèi)服務(wù)緊急事件召喚德知后10分鐘內(nèi)到達(dá)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)夜間突擊巡查每月1次出入口密碼每4月更改1次清潔服務(wù)有關(guān)清潔投訴辦公時(shí)間30分鐘內(nèi)趕到處理非辦公時(shí)間60分鐘內(nèi)趕到處理會(huì)所服務(wù)申

46、請(qǐng)/更新會(huì)所卡3個(gè)工作日內(nèi)領(lǐng)取服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容服務(wù)承諾設(shè)施管理電梯故障處理有人被困30分鐘救出無(wú)人被困5分鐘內(nèi)到達(dá)電梯公司60分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理水/電/冷氣系統(tǒng)故障處理辦公時(shí)間15分鐘內(nèi)到達(dá)處理非辦公時(shí)間60分鐘內(nèi)到達(dá)處理網(wǎng)絡(luò)/門(mén)鎖故障處理辦公時(shí)間15分鐘內(nèi)到達(dá)處理非辦公時(shí)間60分鐘內(nèi)到達(dá)處理排水系統(tǒng)故障處理辦公時(shí)間15分鐘內(nèi)到達(dá)處理非辦公時(shí)間60分鐘內(nèi)到達(dá)處理設(shè)備維護(hù)電梯電梯機(jī)房檢查每周檢查水系統(tǒng)水泵房檢查每日檢查清洗水缸每3月1次電力系統(tǒng)后備發(fā)電機(jī)房檢驗(yàn)每年1次總電擊房檢查每年1次項(xiàng)目屬性及核心問(wèn)題界定市場(chǎng)機(jī)會(huì)與整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略及視覺(jué)表現(xiàn)底商定位解決方案推售策

47、略展示先行，以展示先行，以5454層最高層先入市占領(lǐng)形象高地，層最高層先入市占領(lǐng)形象高地，同時(shí)拉升江景豪宅價(jià)格，然后加推同時(shí)拉升江景豪宅價(jià)格，然后加推3232層的層的2 2棟棟高層。高層。報(bào)廣報(bào)廣報(bào)廣圍擋圍擋圍擋項(xiàng)目屬性及核心問(wèn)題界定市場(chǎng)機(jī)會(huì)與整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目營(yíng)銷策略及視覺(jué)表現(xiàn)底商定位解決方案 鄂州市本地生產(chǎn)總值（gdp）、社會(huì)消費(fèi)品零售總額和固定資產(chǎn)投資量連續(xù)五年持續(xù)增長(zhǎng)，同時(shí)各自增長(zhǎng)率連續(xù)五年保持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，使鄂州處在持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)環(huán)境中，給多種商業(yè)形式提供了巨大的發(fā)展空間。近五年居民收入的穩(wěn)步增加使居民購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步提高?！?+8”城市圈吸引了更多外地旅游及

48、投資客戶，在增大了鄂州消費(fèi)客群基數(shù)的同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)檔次和消費(fèi)質(zhì)量的需求也在相應(yīng)的提升，給高品質(zhì)特色商業(yè)形式帶來(lái)了商業(yè)基礎(chǔ)。 鄂州市場(chǎng)總體分析鄂州經(jīng)濟(jì)環(huán)境及商業(yè)發(fā)展方向分析目前鄂州商業(yè)市場(chǎng)還處于檔次較低、業(yè)態(tài)較混亂階段，多種形勢(shì)、高品質(zhì)特色商目前鄂州商業(yè)市場(chǎng)還處于檔次較低、業(yè)態(tài)較混亂階段，多種形勢(shì)、高品質(zhì)特色商業(yè)有一定發(fā)展空間。業(yè)有一定發(fā)展空間。鄂州市場(chǎng)總體分析鄂州商業(yè)結(jié)構(gòu)分析本案位于鄂州市商業(yè)氛圍較為濃厚的老城區(qū)邊緣區(qū)域項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)分析項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)分析 本案位于商業(yè)濃厚的老城區(qū)邊緣區(qū)域，雖有臨江街鋪的優(yōu)勢(shì)，但距離傳統(tǒng)商業(yè)中心直線距離在1公里左右，無(wú)大型主力店支撐，無(wú)法吸引傳統(tǒng)商圈客

49、群，而周邊餐飲、娛樂(lè)休閑等業(yè)態(tài)商業(yè)較為飽和，故應(yīng)以配套服務(wù)作為本項(xiàng)目商業(yè)的主要功能，以精品專賣(mài)的形式提示項(xiàng)目商業(yè)的檔次，以統(tǒng)一化的管理給予入駐商戶信心。本案商業(yè)不在傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，只能定義為住宅配套商業(yè)，做好各項(xiàng)配套的基礎(chǔ)本案商業(yè)不在傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，只能定義為住宅配套商業(yè)，做好各項(xiàng)配套的基礎(chǔ)前提下，配以精品專賣(mài)業(yè)態(tài)，提升項(xiàng)目檔次。前提下，配以精品專賣(mài)業(yè)態(tài)，提升項(xiàng)目檔次。項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)分析項(xiàng)目周邊類似案例對(duì)比長(zhǎng)江天下商業(yè)街長(zhǎng)江天下商業(yè)街大型賣(mài)場(chǎng)無(wú)法入駐大型賣(mài)場(chǎng)無(wú)法入駐業(yè)態(tài)混雜業(yè)態(tài)混雜無(wú)統(tǒng)一管理無(wú)統(tǒng)一管理因項(xiàng)目所在區(qū)域不足以支撐大賣(mài)場(chǎng)入駐所需消費(fèi)群，故長(zhǎng)江天下商業(yè)街大型賣(mài)場(chǎng)無(wú)法入駐，且該項(xiàng)目業(yè)態(tài)

50、混雜、無(wú)統(tǒng)一管理，目前經(jīng)營(yíng)狀況不佳。成功案例分析成功案例分析武漢萬(wàn)達(dá)公館基本信息樓盤(pán)位置：積玉橋臨江大道（武昌江灘公園附近） 樓盤(pán)地圖 建筑類別：板塔結(jié)合,超高層 開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2012年05月 入住時(shí)間：2013年06月 產(chǎn)權(quán)年限：70年 裝修情況：精裝戶 數(shù)：總共 252 戶 物 業(yè) 費(fèi)：4.50元/月/平方米 開(kāi) 發(fā) 商：武漢武昌萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司 購(gòu)房費(fèi)用：首付80-100萬(wàn)以上 月供10000-15000元以上 優(yōu)惠信息：萬(wàn)達(dá)公館認(rèn)購(gòu)98折，一次性付款折上折 萬(wàn)達(dá)公館價(jià)格：均價(jià)24000元/平米 武漢萬(wàn)達(dá)公館為較為成功的臨江樓盤(pán)成功案例分析成功案例分析萬(wàn)達(dá)公館商業(yè)分析武漢萬(wàn)達(dá)公館商業(yè)配

51、套為臨街奢侈品形象專賣(mài)店，商鋪面積在1000平米以上，符合高端樓盤(pán)的消費(fèi)需求。2021-11-7知名品牌招商先行商鋪招商與銷售緊跟且相互互動(dòng)商鋪招商商鋪銷售知名品牌招商知名品牌招商招商技術(shù)方案簡(jiǎn)介招商技術(shù)方案簡(jiǎn)介武漢萬(wàn)達(dá)公館招商招商策略成功案例分析成功案例分析萬(wàn)達(dá)公館商業(yè)總結(jié)武漢萬(wàn)達(dá)公館商業(yè)緊緊抓住項(xiàng)目定位，同時(shí)以高端奢侈品牌吸引項(xiàng)目區(qū)域以外消費(fèi)群，結(jié)合臨江優(yōu)勢(shì)，配以高端休閑業(yè)態(tài)，商鋪招商與樓盤(pán)銷售互動(dòng)，互相提升價(jià)值。成功案例分析成功案例分析本案底商從萬(wàn)達(dá)公館底商得到的啟示參考萬(wàn)達(dá)公館底商模式參考萬(wàn)達(dá)公館底商模式, ,為了便于銷售與招商為了便于銷售與招商, ,應(yīng)將商鋪劃分為應(yīng)將商鋪劃分為3030平米左右的平米左右的面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售, ,經(jīng)營(yíng)權(quán)歸商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)權(quán)歸商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理. .知名品牌招商先行知名品牌招商先行, ,招商品牌級(jí)別不低于鄂州現(xiàn)有商業(yè)品牌級(jí)別招商品牌級(jí)別不低于鄂州現(xiàn)有商業(yè)品牌級(jí)別. .strengths優(yōu)勢(shì) w w s sweakness劣