銀川市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)分析

1、調(diào)研說明 本次調(diào)研自2012年4月1日開始至2012年5月15日，為期45天時(shí)間，按照銀川市場(chǎng)2007-2020年規(guī)劃，重點(diǎn)調(diào)研了金鳳區(qū)北京路中段及南部地區(qū)，共調(diào)研五大片區(qū)：“北塔湖片區(qū)”、“森林公園-清水灣片區(qū)”、“火車站片區(qū)”、“寶塔湖片區(qū)”、“香溪美地”片區(qū)，共調(diào)研樓盤42處，重點(diǎn)調(diào)研了各樓盤項(xiàng)目、客戶、營(yíng)銷屬性及現(xiàn)狀。 本次報(bào)告重點(diǎn)總結(jié)分析銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)位微觀市場(chǎng)現(xiàn)狀、總結(jié)市場(chǎng)亮點(diǎn),最終謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)分析市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。報(bào)告銀川市總體規(guī)劃北塔湖片區(qū)森林公園-清水灣片區(qū)火車站片區(qū)寶湖片區(qū)片區(qū)劃分產(chǎn)品亮點(diǎn)分析市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)總結(jié)分析一銀川市總體規(guī)劃（總體規(guī)劃描述、現(xiàn)狀形成的幾大cld片區(qū)。）二片區(qū)劃

2、分三北塔湖片區(qū)范圍屬性分析（片區(qū)定位、風(fēng)貌印象、區(qū)域人群、資源條件、商業(yè)配套、消費(fèi)人群、樓盤檔次、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品價(jià)值）調(diào)研樓盤區(qū)域樓盤屬性（項(xiàng)目、客戶、營(yíng)銷；表格、圖標(biāo)）典型樓盤分析（成功營(yíng)銷點(diǎn)分析）區(qū)域總結(jié)分析（區(qū)域規(guī)劃定位、發(fā)展方向、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口構(gòu)成、板塊競(jìng)爭(zhēng)格局；區(qū)域供應(yīng)量、需求量分析，區(qū)域整體優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，未來(lái)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)和機(jī)會(huì)）四、森林公園-清水灣片區(qū)范圍屬性分析調(diào)研樓盤區(qū)域樓盤屬性典型樓盤分析區(qū)域總結(jié)分析五、火車站片區(qū)范圍屬性分析調(diào)研樓盤區(qū)域樓盤屬性典型樓盤分析區(qū)域總結(jié)分析六、寶塔湖區(qū)范圍屬性分析調(diào)研樓盤區(qū)域樓盤屬性典型樓盤分析區(qū)域總結(jié)分析七、產(chǎn)品亮點(diǎn)總結(jié)分析u產(chǎn)品類型u空間布局u

3、亮點(diǎn)戶型（設(shè)計(jì)、價(jià)值點(diǎn)分析）u建筑風(fēng)格、外立面八、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析（供應(yīng)、需求現(xiàn)狀及變化、產(chǎn)品、營(yíng)銷現(xiàn)狀及變化）銀川市位于銀川大經(jīng)濟(jì)圈的核心位置，是一個(gè)區(qū)域城市中心，作為西北地區(qū)東部的重要城市，銀川市承擔(dān)著陜甘寧蒙毗鄰地區(qū)的加工制造業(yè)基地和商貿(mào)物流中心、金融中心及信息中心的職能，承擔(dān)著自治區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和信息中心的職能。 南進(jìn)、北拓、西優(yōu)、東控（近期向南發(fā)展，優(yōu)先推進(jìn)城市核心區(qū)和金鳳區(qū)南部的建設(shè)，同時(shí)在銀川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和興慶區(qū)北部區(qū)域進(jìn)行適度的建設(shè)與開發(fā)。遠(yuǎn)景中心城區(qū)重點(diǎn)向南北方向擴(kuò)展，與德勝組團(tuán)、望遠(yuǎn)組團(tuán)和賀蘭縣城、永寧縣城形成區(qū)域一體化的空間格局）市區(qū)下轄“三區(qū)兩縣”隨著城市化的進(jìn)

4、程加快主要cld集中在金鳳區(qū)銀川市中心城區(qū)人口2010年達(dá)到100萬(wàn)人，2020年達(dá)到130萬(wàn)人。近年來(lái)城市發(fā)展主要集中在興慶區(qū)、金鳳區(qū)形成了：“北塔湖片區(qū)”、“森林公園-清水灣片區(qū)”、“火車站片區(qū)”、“寶塔湖片區(qū)”、“香溪美地”片區(qū)、及郊區(qū)社區(qū)區(qū)位：賀蘭山東路、民族北街、北京東路、唐徠渠圍合地段片區(qū)屬性：北塔湖畔高尚住宅社區(qū)、社會(huì)中產(chǎn)階層匯聚、片區(qū)產(chǎn)品多以多層洋房、別墅、高層景觀豪宅為主，藝術(shù)園林、水系、別樣的外立面，客戶獨(dú)享天然的水岸生活。研究樓盤：觀湖一號(hào)、中贏御景、京能天下川、民生興慶府大院其中200畝以上的大盤有三個(gè)，只有一個(gè)200以下樓盤片區(qū)以大盤為主，規(guī)模在200畝以上居多大盤設(shè)

5、計(jì)理念化，各具備特色，大平層、頂躍觀景陽(yáng)臺(tái)、底越景觀花園、一梯一戶等設(shè)計(jì)逐漸由南方引進(jìn)園林設(shè)計(jì)多延續(xù)了中國(guó)傳統(tǒng)原園林設(shè)計(jì)樓盤樓盤京能天下京能天下川川興慶府大興慶府大院院觀湖一號(hào)觀湖一號(hào)中瀛御景中瀛御景規(guī)模（畝） 749650300163總建筑面積（萬(wàn)）95903026容積率1.91.71.51.72產(chǎn)品布局行列式行列式行列式半開放式產(chǎn)品類型別墅+多層洋房+小高層+沿街商業(yè)住宅（普通住宅+小高層+多層洋房+板樓）+寫字樓+沿街商業(yè)別墅+多層洋房+特色商業(yè)高層+獨(dú)棟產(chǎn)品創(chuàng)新大平層、頂躍、底躍90以下小戶型住宅、公寓復(fù)式、大平層、底躍花園一梯一戶大平層、底躍、頂躍大景觀陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式建筑現(xiàn)

6、代簡(jiǎn)約風(fēng)格現(xiàn)代中式現(xiàn)代建筑與盛唐文化元素相結(jié)合園林風(fēng)格中國(guó)自然山水園林中國(guó)自然山水園林中國(guó)自然山水園林盛唐仿古園林樓盤樓盤京能天下京能天下川川興慶府大興慶府大院院觀湖一號(hào)觀湖一號(hào)中瀛御景中瀛御景客戶中產(chǎn)及以下階層中產(chǎn)及以下階層中產(chǎn)以上階層中產(chǎn)以上階層客戶來(lái)源主要客戶銀川本地人，私營(yíng)業(yè)主、個(gè)體戶占40-50%客戶以銀川為主，部分客戶來(lái)自周邊縣市級(jí)內(nèi)蒙陜西（鹽池+定邊+大武口等地）銀川市本地主導(dǎo)，部分來(lái)自內(nèi)蒙古和陜西。銀川+天津+大武口+銀川周邊縣市高端客戶客戶來(lái)源以銀川市為主周邊城市住房改善性高端客戶占一部分外地人多多來(lái)源于銀川周邊縣、內(nèi)蒙、山西城市中產(chǎn)以上階層居多，多為多次置業(yè)為主有車一族樓盤

7、樓盤京能天下川京能天下川興慶府大院興慶府大院觀湖一號(hào)觀湖一號(hào)中瀛御景中瀛御景開發(fā)周期期開發(fā)二期在售三期在建期開發(fā)一、二期在售，三期待開發(fā)期開發(fā)一期在售二期在建期開發(fā)一期在售二期部分在售部分在建總戶數(shù)（戶）二期131229081470，二期9001382開盤時(shí)間2009.12.52010.8.12009.9.12010.10.16戶型區(qū)間()96-221洋房90-310 小高層56-185 商鋪160-50094-26099-154-185均價(jià)（元/）6800700077007800主力戶型110-13090-130185-200熱銷戶型117、126（三室兩廳）95（兩室兩廳）、117-126

8、（三室兩廳）185（四室三廳）、198-370（躍層、頂躍、底躍）所占比例33.5%70%45%戶型賣點(diǎn)湖景+戶型設(shè)計(jì)湖景+園林+稀缺產(chǎn)品產(chǎn)品+規(guī)劃創(chuàng)新設(shè)計(jì)+用材現(xiàn)（持續(xù)期）銷售速度3套/月（25套/月）7套/月（15套/月）10套/月（45套/月）去化率38.4%17.4%60%樓盤總戶數(shù)均在1000以上國(guó)家政策限購(gòu)、限貸，銷售停滯，月銷售在10套以內(nèi)空置房數(shù)量激增價(jià)格微幅下調(diào)2%-3%樓盤樓盤京能天下川京能天下川興慶府大院興慶府大院觀湖一號(hào)觀湖一號(hào)中瀛御景中瀛御景現(xiàn)推廣方式戶外、廣播、網(wǎng)絡(luò)、周末熱場(chǎng)活動(dòng)戶外+網(wǎng)絡(luò)+奢侈品展銷會(huì)戶外、廣播、網(wǎng)絡(luò)，pr活動(dòng)（邀請(qǐng)高文安入伙）、參加房展戶外、網(wǎng)絡(luò)

9、促銷1團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠 2加1元抵房?jī)r(jià)31888元 3每周5套特價(jià)房 限時(shí)搶購(gòu)三期花園洋房9.7折優(yōu)惠，小高層95折優(yōu)惠，認(rèn)購(gòu)曾vip車位1、全款優(yōu)惠； 2、鉆卡老業(yè)主購(gòu)房?jī)?yōu)惠； 3、會(huì)員認(rèn)籌優(yōu)惠。1、折扣優(yōu)惠；渠道散戶銷售為主團(tuán)購(gòu)、散戶高層關(guān)系介紹、散戶以老帶新、團(tuán)購(gòu)、散戶客戶評(píng)價(jià)1工期延期嚴(yán)重 2開發(fā)轉(zhuǎn)讓工程 3工程質(zhì)量差，監(jiān)理不到位1“高價(jià)低檔”樓盤整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)有瑕疵；2客戶對(duì)產(chǎn)品持懷疑態(tài)度；3施工裝飾質(zhì)量差；4售樓處客戶口碑不好，導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重。1、交房延期嚴(yán)重；2、物業(yè)服務(wù)名不副實(shí)；3、管道漏水；4、業(yè)主電話泄密；5、開發(fā)啟動(dòng)延期；6、1、開發(fā)商知名度和品牌不高推廣以戶外、廣播、網(wǎng)絡(luò)

10、、活動(dòng)為主折扣多以會(huì)員折扣、特價(jià)房、以老帶新優(yōu)惠銷售過程中團(tuán)購(gòu)可以有高去化率項(xiàng)目施工質(zhì)量、項(xiàng)目展示與項(xiàng)目定位相符度、開發(fā)商品牌、誠(chéng)信極大程度的決定著客戶的滿意度中瀛御景戰(zhàn)略定位準(zhǔn)確 市場(chǎng)空白點(diǎn)，片區(qū)地標(biāo)性建筑、創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)、仿古園林目標(biāo)客戶定位準(zhǔn)確（中瀛御景） 瞄準(zhǔn)高端客戶：投資需求、置業(yè)升值（團(tuán)購(gòu)部分）、高層觀景豪宅特定客戶的需求、休閑度假、放松需求機(jī)遇與創(chuàng)新設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) 資源、區(qū)位開發(fā)片區(qū)，無(wú)高層產(chǎn)品開發(fā)；采用仿古盛唐園林設(shè)計(jì)；高層觀景大平層設(shè)計(jì)、底躍花園設(shè)計(jì)市場(chǎng)空白，客戶認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)高價(jià)格，快速銷售?！坝^湖一號(hào)”宣傳、推廣、展示到位 參加房展；戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣立體推廣；邀請(qǐng)社會(huì)名流高文安入伙行

11、銷活動(dòng)；開展五月份高雅藝術(shù)比賽鑒賞活動(dòng)，增加人脈。稀缺自然資源高端住宅片區(qū)；聚集銀川市及周邊中高端消費(fèi)群體；產(chǎn)品多以別墅、多層洋房、高層景觀豪宅為主，各競(jìng)爭(zhēng)樓盤緊密排列，自然資源優(yōu)勢(shì)均等，競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自各自的產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)及稀缺產(chǎn)品的開發(fā)；均價(jià)較高在7000元/以上；受國(guó)家限購(gòu)政策影響，價(jià)格小幅下降，銷售受阻；片區(qū)供應(yīng)量隨著后期開發(fā)量放大而增加；區(qū)域資源優(yōu)勢(shì)明顯，北塔湖天然休閑娛樂場(chǎng)所；在現(xiàn)行市場(chǎng)情況下，應(yīng)通過項(xiàng)目創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)加大營(yíng)銷手法，尋求困境突圍。區(qū)域范圍： 黃河?xùn)|路、滿城大街、賀蘭山東路、親水大街圍合地段片區(qū)屬性：稀缺資源高端社區(qū)林立、森森公園、艾伊河畔、銀川市高端客戶聚居區(qū)，區(qū)內(nèi)大型商業(yè)綜合

12、體世紀(jì)金花、學(xué)校醫(yī)院、公園文化城科普?qǐng)@研究樓盤：美林灣、觀邸、森林半島、國(guó)子城及相關(guān)樓盤吉泰.潤(rùn)園、清水灣別墅群、親水一號(hào)、溪城華府親水名邸等森林、水岸社區(qū)，因?yàn)橄∪?，?xiàng)目中小規(guī)模為主占地多在200畝以下。樓盤樓盤森林半島森林半島美林灣美林灣國(guó)子城國(guó)子城觀邸觀邸占地（畝）40015010029.4總建面（萬(wàn)） 3214166.3容積率1.22.571.72.64產(chǎn)品布局組團(tuán)式行列式行列式行列式產(chǎn)品類型別墅、多層、高層塔樓、公寓、商業(yè)綜合體多層、小高層、高層小高層、高層（16、18）、公寓（22）高層、小高層、板樓、塔樓、洋房產(chǎn)品創(chuàng)新公寓外形設(shè)計(jì)、loft、公寓、排氣系統(tǒng)底層花園設(shè)計(jì)、親水聯(lián)排洋

13、房設(shè)計(jì)、高層復(fù)式、路巖石雕刻名言詩(shī)句、小品獨(dú)特設(shè)計(jì)、小區(qū)道路起伏跌宕品質(zhì)樓層設(shè)計(jì)飄窗偷面積、外部配套水景小品精細(xì)化、品質(zhì)化，區(qū)內(nèi)引進(jìn)活水特色外立面設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格中式現(xiàn)代中式現(xiàn)代中式現(xiàn)代中式現(xiàn)代園林風(fēng)格自然園林自然園林人工自然山水園林自然園林片區(qū)以樓盤以中小規(guī)模為主，規(guī)模在200畝以下居多多以小高層、高層為主，中式建筑同質(zhì)化嚴(yán)重，布局單一建筑風(fēng)格單一園林多以就地改造就地取材為主，景觀以公園景觀原型居多樓盤樓盤森林半島森林半島美林灣美林灣國(guó)子城國(guó)子城觀邸觀邸總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)）公寓23-39、高層160-260、loft53.7-59.860-113公寓30-60、高層57-200高層60-113客戶階層

14、公寓：城市白領(lǐng)、投資者高層：高端客戶城市白領(lǐng)、中產(chǎn)、二次置業(yè)者公寓：城市白領(lǐng)、投資者，高層：中產(chǎn)以上階層城市白領(lǐng)、中產(chǎn)、二次置業(yè)者客戶來(lái)源以興慶區(qū)、金鳳區(qū)居多，西夏區(qū)少量，外地人少量。銀川為主、興慶區(qū)居多銀川當(dāng)?shù)厝司佣啵号d慶區(qū)、金鳳區(qū)居多，西夏少量；外地人口占少量：內(nèi)蒙古、山西、中寧等周邊較多。外地：銀川=1:1，外地多以山西、內(nèi)蒙古為主客戶趨向多元化城市中產(chǎn)、城市白領(lǐng)占主導(dǎo)客戶來(lái)源多元化銀川市興慶區(qū)、金鳳區(qū)為主，少量西夏客戶和外地客戶樓盤樓盤森林半島森林半島美林灣美林灣國(guó)子城國(guó)子城觀邸觀邸總戶數(shù)（套）18001802一期高層312套，公寓231套，商業(yè)9套；未來(lái)二期小高層供應(yīng)量500套327

15、面積區(qū)間loft68、公寓45-55、高層190-230高層96-150公寓68-98、高層96-145-280、高層90-160、別墅270-310開盤時(shí)間2010-6-72009.10.72009-10-12010.10.1階段尾盤尾盤一期在售二期未開在售均價(jià)（元/）7500680063002011年-12年價(jià)格變化率13.3%10.03%暢銷戶型93.74-137、260所占比例頂層復(fù)式1.8%現(xiàn)銷售速度20套（公寓）10套（高層）銷售率67%（公寓）90%（住宅）87%72.4%85%片區(qū)項(xiàng)目發(fā)售時(shí)間較早、大部分處于尾盤期銷售率均達(dá)70%以上滯銷戶型大多為大戶型，成為營(yíng)銷去化重點(diǎn)樓盤樓

16、盤森林半島森林半島美林灣美林灣國(guó)子城國(guó)子城觀邸觀邸現(xiàn)推廣方式銀川晚報(bào)、戶外、網(wǎng)絡(luò)、樣板房展示戶外、網(wǎng)絡(luò)線上：戶外；線下：中石化居住區(qū)現(xiàn)場(chǎng)推廣、高層恰談團(tuán)購(gòu)戶外、網(wǎng)絡(luò)、房展會(huì)、樣板房展示促銷折扣優(yōu)惠折扣贈(zèng)送頂層陽(yáng)臺(tái)、開盤購(gòu)房9.5折、持銷期97折、98折，買公寓送豐田（買一送一），團(tuán)購(gòu)折扣折扣，平米優(yōu)惠60元、100元。渠道散戶為主散戶散戶、團(tuán)購(gòu)散戶為主客戶評(píng)價(jià)1、設(shè)計(jì)漏洞，燃?xì)獠荒苡茫?、交付延期；推廣以房展會(huì)、戶外、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、現(xiàn)場(chǎng)展示、活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)推銷為主折扣多以折扣、平米優(yōu)惠、贈(zèng)送面積、轎車為主銷售渠道以散戶為主開發(fā)商誠(chéng)信極大程度的決定著客戶的滿意度售樓處、看樓通道、樣板房的包裝和展

17、示是客戶充分體驗(yàn)，促成成交現(xiàn)場(chǎng)外部包裝充分展示形象，吻合項(xiàng)目定位、甚至超出定位片區(qū)定位高端公園生活片區(qū)，集聚老城區(qū)溢出人口、周邊區(qū)域高端人群項(xiàng)目資源條件相似，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈；主要產(chǎn)品基本面世，未來(lái)新增供應(yīng)量較?。皇車?guó)家政策影響，片區(qū)投資型戶型滯銷；區(qū)域自然資源豐富、商業(yè)配套齊全、人口不斷增加，未來(lái)高端cld；商業(yè)有待進(jìn)一步繁榮。范圍：賀蘭山西路、麗子園、長(zhǎng)城路、滿城大街圍合地帶片區(qū)屬性：城市住宅開發(fā)二級(jí)片區(qū)，中端樓盤集聚，規(guī)模較小，二線自然資源，本地居民、首次置業(yè)者居多。研究樓盤：未來(lái)城、城市春天、頤和城府、物華興洲苑片區(qū)項(xiàng)目多屬城郊大盤，規(guī)模200-400畝以上居多樓盤樓盤頤和城府頤和城府未

18、來(lái)城未來(lái)城物華物華. .興洲苑興洲苑城市春天城市春天規(guī)模（畝）40036035380總建面（萬(wàn)）45574514容積率1.691.71.742規(guī)劃布局組團(tuán)式+行列行列式行列式行列式產(chǎn)品組合普通多層、疊拼、花園洋房、聯(lián)拼、雙拼、獨(dú)棟別墅、小高層（12層）、高層（19層）、沿街商業(yè)、社區(qū)商業(yè)、酒店、公寓商業(yè)、公寓（3-18）、多層（9-5、6）、小高層（4-8、9）、高層（6-18、22）酒店、寫字樓、商業(yè)街一連三商業(yè)、底商、公寓、普通多層、電梯多層、小高層住宅小高層12f、公寓、商業(yè)外立面風(fēng)格地中海風(fēng)情中式現(xiàn)代中式現(xiàn)代中式現(xiàn)代園林風(fēng)格仿古皇家園林風(fēng)格古典園林和現(xiàn)代園林結(jié)合規(guī)模200畝以上大盤占7

19、成以上，成片開發(fā)產(chǎn)品引進(jìn)先進(jìn)設(shè)計(jì)理念產(chǎn)品組合多樣化立面風(fēng)格設(shè)計(jì)創(chuàng)新多樣園林采用古典和現(xiàn)代相結(jié)合樓盤樓盤頤和城府頤和城府未來(lái)城未來(lái)城物華物華. .興洲苑興洲苑城市春天城市春天總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)） 36.8-90.4-170（高層）、180-962（別墅及類別墅）50-102高層29.9-45（多層、高層）49-78（高層）客戶階層工薪族、拆遷戶、中產(chǎn)、社會(huì)財(cái)富階層城市白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者、拆遷戶工薪階層、城市白領(lǐng)城市白領(lǐng)階層、二次置業(yè)者、拆遷戶客戶來(lái)源銀川當(dāng)?shù)厝?、老客戶帶新為主?xiàng)目周邊區(qū)域客戶項(xiàng)目周邊散戶、中寧、中衛(wèi)、靈武、海員等外地客戶，中寧團(tuán)購(gòu)客戶，一期外地客戶30戶，占比約10%客戶老銀川人、當(dāng)

20、地工薪一族普通住宅總價(jià)控制在100萬(wàn)以內(nèi)城市白領(lǐng)階層和工薪一族成為購(gòu)房主力樓盤樓盤頤和城府頤和城府未來(lái)城未來(lái)城物華物華. .興洲苑興洲苑城市春天城市春天總戶數(shù)（套）3000多在售高層22839734000572蓄水時(shí)間2年半年半年客戶積累量3000500開盤時(shí)間2011-10-222010-4-12011-10-29所處階段尾盤一期在售后期未開一期售罄、二期在售、三、四期未開在售暢銷戶型84（兩室）、104（三室）97（兩室）、120（三室）91-93（兩室）、105（三室）105-110（三室）所占比例50%小高層40%高層70%92.9%50%現(xiàn)均價(jià)（元/） 530053804300468

21、0價(jià)格區(qū)間4380-62805180-57403285-48504680-5280價(jià)格變化率3.5%-9.3%現(xiàn)銷售速度（套/月）205048套（平均速度）去化率75%70%（一期）75%（一、二期） 50%較長(zhǎng)的客戶積累時(shí)間，開盤較高的去化率暢銷戶型偏向90-120，兩室、三室戶型較低價(jià)格均價(jià)在5400以下剛性供應(yīng)，銷售去化相對(duì)良好樓盤樓盤頤和城府頤和城府未來(lái)城未來(lái)城物華物華. .興洲苑興洲苑城市春天城市春天戶型賣點(diǎn)小高層底層三多層，空中陽(yáng)臺(tái)、疊拼別墅（頂躍、底躍）、地中海風(fēng)格位置、規(guī)模、開發(fā)商品牌大盤、低總價(jià)、小戶型推廣方式戶外、活動(dòng)、看房車戶外+現(xiàn)場(chǎng)展示+網(wǎng)絡(luò)開辟外地銷售終端、現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)品推

22、介、戶外戶外、網(wǎng)絡(luò)、分銷點(diǎn)促銷購(gòu)房送車位，一口價(jià)降價(jià)促銷（特價(jià)房）、9折并送3萬(wàn)元家電、業(yè)主情人節(jié)送巧克力、情人節(jié)交定金婚房折扣、4萬(wàn)元的情侶購(gòu)房大禮包、新春活動(dòng)（訂房送鉆戒、家電；特價(jià)房）假日爆最低起價(jià)、送面積總價(jià)降10萬(wàn)、商業(yè)88折、8折、“金秋換房節(jié)”、定金10萬(wàn)抵20萬(wàn)、“回饋教育活動(dòng)”、“有禮”預(yù)約登記、樣板房開放、搜房網(wǎng)友訂房5000元優(yōu)惠、雙語(yǔ)幼兒園盛大開放活動(dòng)折扣 降價(jià)（每平米降300元）；備案最低價(jià)5521元/，實(shí)際5180元/，明折6%（每平方341元）折扣（8折85折）、團(tuán)購(gòu)、特價(jià)房、一次性優(yōu)惠總房款1萬(wàn)、以老帶新1人獎(jiǎng)勵(lì)2000元/人，累計(jì)帶4人免一年物業(yè)費(fèi)。折扣有效營(yíng)

23、銷折扣、抵減房款折扣折扣、老帶新折扣置業(yè)顧問建議大盤客戶走向復(fù)合、客戶來(lái)源以老代新為主前期積累3000-4000人，支撐銷售率剛需、換房、低總價(jià)、團(tuán)購(gòu)去量支撐銷售率105-110的客戶選105戶型，戶型面積差拉大國(guó)家限購(gòu)，促銷以折扣或變相折扣為主大盤營(yíng)銷，口碑傳播重要，以老帶新成為客戶主力剛需主導(dǎo)去化率產(chǎn)品推介、異地銷售終端效果良好通過戶外（樓體字等）、現(xiàn)場(chǎng)、物料及色彩展示充分傳達(dá)了產(chǎn)品獨(dú)特風(fēng)格地中海風(fēng)情來(lái)源于地中海式的鐘樓、造型無(wú)不體現(xiàn)著產(chǎn)品風(fēng)格的與眾不同節(jié)假日活動(dòng)多樣、針對(duì)性強(qiáng)，定期刺激潛在客戶，保證了客戶的上門量活動(dòng)選取不同的地點(diǎn)，也起到了充分展示的效果折扣、回饋、禮品成為促銷主題頤和城

24、府營(yíng)銷活動(dòng)頤和城府營(yíng)銷活動(dòng)節(jié)點(diǎn)登記認(rèn)籌樣板房開放幼兒園開放新春情人節(jié)金秋期間活動(dòng)地點(diǎn)營(yíng)銷中心基地幼兒園現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷中心社區(qū)展場(chǎng)營(yíng)銷中心營(yíng)銷中心活動(dòng)“有禮”預(yù)約登記樣板房開放、搜房網(wǎng)友訂房5000元優(yōu)惠雙語(yǔ)幼兒園盛大開放活動(dòng)、“回饋教育活動(dòng)”、（訂房送鉆戒、家電；特價(jià)房）業(yè)主情人節(jié)送巧克力、情人節(jié)交定金婚房折扣、4萬(wàn)元的情侶購(gòu)房大禮包“金秋換房節(jié)”、定金10萬(wàn)抵20萬(wàn)、購(gòu)房送車位，一口價(jià)降價(jià)促銷（特價(jià)房）、9折并送3萬(wàn)元家電假日爆最低起價(jià)、送面積總價(jià)降10萬(wàn)、商業(yè)88折、8折、假日爆最低起價(jià)、送面積總價(jià)降10萬(wàn)效果宣傳產(chǎn)品、積累客戶生活體驗(yàn)、促進(jìn)成交配套體驗(yàn)、眼見為實(shí)、促成出貨旺場(chǎng)吹響新年?duì)I銷號(hào)角瞄

25、準(zhǔn)特定客戶，進(jìn)行特定營(yíng)銷金秋攻勢(shì)，以來(lái)帶新，促進(jìn)大量去貨隨行就市，旺場(chǎng)、促銷 舊城改造片區(qū)，老銀川人聚集地，規(guī)模較小的綠化園林分布其中，工業(yè)發(fā)展陳舊落后市場(chǎng)現(xiàn)狀（供應(yīng)產(chǎn)品、需求客戶來(lái)源、競(jìng)爭(zhēng)格局、促銷）處于二級(jí)開發(fā)片區(qū)，多以安置、剛需中等實(shí)用產(chǎn)品為主，拆遷戶、社會(huì)工薪、白領(lǐng)階層、二次置業(yè)換房主導(dǎo)客源戶型面積、價(jià)格營(yíng)銷考慮的首要因素，設(shè)計(jì)、園林、物業(yè)為次要因素，因此低價(jià)、折扣成為片區(qū)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)基調(diào)整體項(xiàng)目供應(yīng)量基本面世，開盤較晚的項(xiàng)目未來(lái)含有部分供應(yīng)（未來(lái)城約3000單位）國(guó)家限購(gòu)，力挺剛需，正符合區(qū)域產(chǎn)品特征，該片區(qū)將成為未來(lái)銷售熱點(diǎn)區(qū)域范圍：銀勝路、正源南街、愛依河、鳳凰南街圍合區(qū)域片區(qū)屬性：

26、城中寶湖、穿流而過的愛依河，成就圍湖、沿水園林新城，區(qū)域大盤集聚，湖畔高層豪宅林立、別墅依湖沿河而建，客戶來(lái)自老區(qū)、周邊城市中產(chǎn)、財(cái)富階層，或住或投資。研究樓盤：建發(fā)寶湖灣、寶湖府邸、城市公元、長(zhǎng)城花園西區(qū)、寶湖天下、領(lǐng)世湖城片區(qū)60%以上為中大樓盤，規(guī)模集中在300-800畝之間樓盤樓盤城市公元城市公元寶湖天下寶湖天下寶湖灣寶湖灣寶湖府邸寶湖府邸規(guī)模（畝）751335285152總建面（萬(wàn)） 114535034容積率1.82.392.633.37產(chǎn)品類型多層、小高層、塔樓、板樓高層、聯(lián)排別墅、商業(yè)小高層、（11）高層（18、25）、公寓（31）多層（5.5層、6.5層）、小高層（9層、11層

27、）、高層（18、19層）、疊拼別墅住宅：小高層（9、12）、高層（18、25層）公寓、商業(yè)（8000特色商業(yè)街）空間布局組團(tuán)式（一線、三軸、七大主題組團(tuán)）組團(tuán)式（v型園林設(shè)計(jì)）行列式行列式立面風(fēng)格現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格新古典主義歐式風(fēng)格中式設(shè)計(jì)風(fēng)格現(xiàn)代主義中式風(fēng)格園林風(fēng)格主題公園設(shè)計(jì)“山、水、谷、島”主題公園設(shè)計(jì)水中林、林中城主題公園設(shè)計(jì)中式園林設(shè)計(jì)周邊配套28路、30路、32路、40路公交車通達(dá)，教育、醫(yī)療配套較全，便民設(shè)施欠缺，自然資源以寶湖、唐徠渠最為盛名片區(qū)樓盤規(guī)模較大，多采用組團(tuán)式開發(fā)，容積率3左右，產(chǎn)品多為高層高品質(zhì)景觀豪宅立面風(fēng)格設(shè)計(jì)多樣化園林多采用主題公園設(shè)計(jì)項(xiàng)目通達(dá)價(jià)值、自然資源、

28、教育資源優(yōu)勢(shì)明顯聚集了銀川及周邊財(cái)富階層一極樓盤樓盤城市公元城市公元寶湖天下寶湖天下寶湖灣寶湖灣寶湖府邸寶湖府邸總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元）20.5-36.7（公寓）平層：20.9-88.7躍層128.3-162.4（高層）20.7-47.3（公寓）65.4-131.5（平層高層）；83.8-212.1（躍層高層）高層平層：60-170高層底躍：138.7-366.5平層：86.3-104.2客戶階層白領(lǐng)、社會(huì)中產(chǎn)、財(cái)富階層白領(lǐng)、社會(huì)中產(chǎn)、財(cái)富階層社會(huì)中產(chǎn)、財(cái)富階層社會(huì)中產(chǎn)客戶來(lái)源內(nèi)蒙、左旗、鹽池、定邊、大武口、中寧、中衛(wèi)銀川市+大武口+內(nèi)蒙外地：本地=1:9外地（內(nèi)蒙、山西、陜西、鹽池、定邊）外地：本地

29、=1:1，外地（內(nèi)蒙為主，周邊大武口等地客戶）片區(qū)外地中高端客戶比例增加項(xiàng)目主流客戶定位社會(huì)中產(chǎn)、財(cái)富階層客戶來(lái)源來(lái)自三大區(qū)域內(nèi)蒙、山西、陜西、銀川周邊縣市客戶有多樣化趨勢(shì)明顯樓盤樓盤城市公元城市公元寶湖天下寶湖天下寶湖灣寶湖灣寶湖府邸寶湖府邸總戶數(shù)（套）10252400022001816蓄水時(shí)間一年半年一年一個(gè)季度客戶積累量200開盤時(shí)間2008.10.82010.10.202009.4.132011.9.1所處階段持銷期二期在售二期在售一期在售暢銷戶型131-133（三室）95、114、125、133130-141所占比例13%15.4%20.2%現(xiàn)均價(jià)（元/） 5400648064506

30、600價(jià)格區(qū)間5700-6800（公寓）5000-5700（高層）4750-5800（小高層5945-7070（高層）平層：6300-6800底躍：7300（高層）平層：6300-6900（高層）價(jià)格變化率2.3%現(xiàn)銷售速度（套/月）10102-3去化率24%70%（公寓）60%20%片區(qū)樓盤同質(zhì)化，均價(jià)在6500左右，差距不大，競(jìng)爭(zhēng)激烈客戶以投資、多次置業(yè)者較多受國(guó)家限購(gòu)政策影響，成交率、去化量受阻嚴(yán)重樓盤樓盤城市公元城市公元寶湖天下寶湖天下寶湖灣寶湖灣寶湖府邸寶湖府邸戶型賣點(diǎn)（價(jià)值點(diǎn)梳理）價(jià)格較低、戶型設(shè)計(jì)字母房（市場(chǎng)空白）底躍、頂躍、中間小面積躍層建發(fā)品牌、位置、戶型躍層+底層花園設(shè)計(jì)、

31、贈(zèng)送花園、外立面設(shè)計(jì)位置、戶型躍層設(shè)計(jì)、贈(zèng)送花園、建筑材質(zhì)高效推廣方式報(bào)廣、戶外、短信機(jī)場(chǎng)道路高炮、形象墻報(bào)廣、房產(chǎn)、建發(fā)商業(yè)群外部展示主題推廣：公交站牌 報(bào)廣 網(wǎng)絡(luò) 無(wú)團(tuán)購(gòu)促銷優(yōu)惠折扣：100-300、301-600元/（根據(jù)付款方式）認(rèn)籌優(yōu)惠折扣、以老帶新客戶優(yōu)惠、老客戶購(gòu)房?jī)?yōu)惠多一個(gè)百分點(diǎn)、認(rèn)籌期間額外優(yōu)惠200元/、購(gòu)房買車位額外優(yōu)惠100元/、團(tuán)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、公寓開盤1.8萬(wàn)抵3.8萬(wàn)，送萬(wàn)達(dá)電影票限38人，96折、頂層贈(zèng)送花園、一次性付款優(yōu)惠100元/、春節(jié)10套特價(jià)房、售樓中心搬遷現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)送禮品、認(rèn)籌期間優(yōu)惠折扣一次性付款 優(yōu)惠200元/置業(yè)顧問建議團(tuán)購(gòu)對(duì)銷售推動(dòng)很大購(gòu)買客戶一般為

32、經(jīng)商老板、普通散戶感覺價(jià)格高開發(fā)商品牌對(duì)客戶影響較大目前客戶主要是原來(lái)的意向客戶產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)明顯差異化，客戶選擇余地較大有效推廣主要集中在報(bào)廣、短信、戶外促銷主要以優(yōu)惠平米價(jià)格為主品牌、團(tuán)購(gòu)能有效促進(jìn)產(chǎn)品的去化量戰(zhàn)略定位準(zhǔn)確 用產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新來(lái)打造核心競(jìng)爭(zhēng)力 歐式鐘樓 山水谷島四大主題、新古典主義歐式風(fēng)格 小面積躍層設(shè)計(jì) 產(chǎn)品新穎獨(dú)特折扣價(jià)格和營(yíng)銷優(yōu)勢(shì) 團(tuán)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、折扣、老帶新大量去化銷量保證項(xiàng)目資金鏈成功運(yùn)作頂層贈(zèng)送花園、公寓抵頂款項(xiàng)特價(jià)房等做有效有針對(duì)性的宣傳、推廣、展示 機(jī)場(chǎng)道路高炮、銀川高速橫橋大幅戶外、形象墻?？蛻舳ㄎ幻鞔_ 社會(huì)中產(chǎn)、財(cái)富階層 滿足他們的投資需求 居住舒適別樣生活 休

33、閑度假 片區(qū)集中了銀川優(yōu)勢(shì)景觀資源寶湖、艾伊河，無(wú)工業(yè)廠區(qū)，環(huán)境優(yōu)美與森林公園片區(qū)同為一極、規(guī)劃為銀川高端住宅區(qū)人口大都來(lái)自銀川和周邊縣市社會(huì)中產(chǎn)、財(cái)富階層區(qū)域樓盤自然資源同質(zhì)化，產(chǎn)品創(chuàng)新和有效營(yíng)銷成為競(jìng)爭(zhēng)主導(dǎo)未來(lái)區(qū)域供應(yīng)量較大，由于國(guó)家政策限購(gòu)、打壓投機(jī)，高端住宅需求量有限，熱錢流到其他產(chǎn)業(yè)隨著銀川市景觀資源的不斷開發(fā)，該片區(qū)價(jià)值凸顯，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)向好和政策放寬，產(chǎn)品有一定的升值空間樓盤樓盤城市公元城市公元海量國(guó)際海量國(guó)際社區(qū)社區(qū)香溪美地香溪美地中海國(guó)際中海國(guó)際社區(qū)社區(qū)恒大名都恒大名都綠地二十綠地二十一城一城產(chǎn)品類型多層、小高層、塔樓、板樓高層、聯(lián)排別墅、商業(yè)普通住宅,別墅,高層,小高層,聯(lián)

34、排別墅,雙拼別墅,塔樓,板樓,板塔結(jié)合一期：獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、電梯洋房（退臺(tái)設(shè)計(jì)）、電梯洋房、疊拼（四層兩戶）、小高層、高層普通住宅,別墅,高層,小高層,多層,塔樓,板樓,板塔結(jié)合普通住宅,高層,板塔結(jié)合公寓,商鋪,高層空間布局組團(tuán)式（一線、三軸、七大組團(tuán)）自然板塊式的排列、半圍合式的空間布局大組團(tuán)，“城市新核心，親水生活住區(qū)”跨湖分區(qū)格局“一湖兩岸”的生態(tài)景觀區(qū)”錯(cuò)落布局、跌水設(shè)計(jì)、多個(gè)中心花園商貿(mào)，物流，酒店，娛樂多重業(yè)態(tài)組合、三大板塊創(chuàng)新商態(tài)建筑風(fēng)格中式現(xiàn)代英倫風(fēng)格融合新中式、地中海、新亞洲、歐式等不同風(fēng)格中式、歐陸風(fēng)格融合歐洲新古典主義商業(yè)、休閑、娛樂綜合體因銀川自然資源優(yōu)勢(shì)房產(chǎn)產(chǎn)品類型，極大豐富，個(gè)性鮮明空間布局依據(jù)地勢(shì)、景觀分為不同的組團(tuán)、主題公園等風(fēng)格融合多樣化魯銀城市公元產(chǎn)品類型：多層、小高層、塔樓、板樓高層、聯(lián)排別墅、商業(yè)采用組團(tuán)式（一線、三軸、七大組團(tuán)）空間布局、中