1230昆山中航城營銷總綱

1、中航城2011年度營銷總綱昆山中航城項(xiàng)目組2010-12中航城2011年度營銷總綱謹(jǐn)呈：昆山市中航地產(chǎn)有限公司10年銷售總結(jié) 市場 項(xiàng)目推售情況11年?duì)I銷總綱iii 營銷總結(jié) 市場預(yù)判 貨量盤點(diǎn)iii 目標(biāo)分析 成交客戶分析 總結(jié)營銷策略報(bào)告框架3月2月1月12月11月10月9月4月8月7月5月6月2010年1月6日央行工作會議明確繼續(xù)實(shí)行適度寬松的貨幣政策。4月17日國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知。9月29日關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知6月5日關(guān)于規(guī)范商業(yè)個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知。十二五規(guī)劃中多次提到房地產(chǎn)市場的調(diào)控。4月30日“京12條”（包括限購令）6

2、月3日關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知。12月20日央行決定再次上調(diào)準(zhǔn)備金率。10月15個(gè)城市陸續(xù)出臺限購令。調(diào)控密集期3月18日國資委要求78家央企退出房地產(chǎn)市場。調(diào)控淡化期調(diào)控強(qiáng)化期全國市場：10年政策頻出，短時(shí)期內(nèi)政策不會出現(xiàn)松動。12月上海和重慶成房產(chǎn)稅首批試點(diǎn)城市。全國市場：房地產(chǎn)政策調(diào)整對市場成交量產(chǎn)生了即時(shí)性和趨勢性的影響，成交量較09年出現(xiàn)大幅下降，成交價(jià)格相對滯后。2005年-2010年全國商品房市場量價(jià)走勢北京、上海、深圳、杭州限購令后商品房市場量價(jià)走勢1、全國房產(chǎn)市場在經(jīng)歷過2007年9.27新政之后，量價(jià)出現(xiàn)了大幅回調(diào)，甚至出現(xiàn)了負(fù)增長；2、2008年10.22新政過后

3、，量價(jià)指數(shù)見底，并轉(zhuǎn)為反彈，2009年全年量價(jià)齊升；3、2010年4.15新政后，量價(jià)指數(shù)出現(xiàn)了回落，但并沒有出現(xiàn)負(fù)增長；4、銷售價(jià)格隨銷售面積變動，反映出一定的滯后性。5、限購后成交量應(yīng)聲而跌，再次出現(xiàn)探底格局，成交價(jià)由于缺乏量的支撐，下滑明顯。全國市場：商辦物業(yè)供需相對均衡，成交均價(jià)穩(wěn)步回升，一二線城市商業(yè)市場呈較為繁榮跡象。1、一線城市京、滬供需均衡，深圳成交開始反彈 。上海、北京寫字樓市場信心恢復(fù)，開發(fā)商加大了供應(yīng)量，使得新增供應(yīng)量大幅上漲；成交量也有出現(xiàn)不同程度的上升，市場反彈跡象明顯。2、二線城市市場十分活躍，均價(jià)普遍上漲 寫字樓物業(yè)的投資需求不斷增加，二線城市市場開始活躍。供應(yīng)和

4、成交均出現(xiàn)明顯上漲，成交均價(jià)穩(wěn)步上升，杭州、鄭州等城市均價(jià)較09年出現(xiàn)大幅上漲。 城市城市供應(yīng)量（萬/平方米）成交量(萬/平方米)成交均價(jià)（元/平方米）一季度二季度三季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度一線城市一線城市上海上海30.586.635.63238.535.6227611874119639北京北京15.743.326.247.747.645.5175412337320378深圳深圳10.97.110.25.310.313.1304092853825390二線城市二線城市杭州杭州2.622.941.551.151.531.32166781911318762成都成都23.618.11

5、0.618.724.222.1706973817287鄭州鄭州13.1333.6612.218.6823.7422.1669576007290昆山市場：受樓市政策調(diào)整影響，10年成交量急劇萎縮，1-11月僅成交31583套，較09年下降44%，成交量已基本回到08年市場水平。2010年與2009年1月-11月成交量比較2008200920103000400050006000700080009000住宅成交均價(jià)商業(yè)成交均價(jià)u2008年：昆山全年總成交量27298套，其中住宅成交22112套，商業(yè)成交5186套；u2009年：昆山全年總成交量68584套，其中住宅成交58983套，商業(yè)成交9601

6、套；u2010年：昆山1-11月共成交31583套，其中住宅26432套，商業(yè)成交5151套；中心城區(qū), 10138, 18%城東, 12148, 21%城南, 7693, 14%城西, 6249, 11%花橋, 11733, 21%城北, 8492, 15%4月之后，成交量基本為月之后，成交量基本為09年年的一半。的一半。6昆山市場：寫字樓1-10月昆山寫字樓始終處于低位運(yùn)行，月度成交僅一百多套?；虻貐^(qū)寫字樓占據(jù)昆山總體寫字樓市場較大份額。昆山寫字樓市場低迷，周均約40套的去化量，（其中花橋賽格電子大廈周均成交25套，占據(jù)昆山寫字樓市場較大份額），難以消化現(xiàn)有的市場供應(yīng)量。一季度月成交量為

7、171套/月（含花橋地區(qū)），二季度月僅為179套/月（含花橋地區(qū)），三季度月成交量為130套/月。昆山1-10月份寫字樓成交10.25-11.28寫字樓周成交數(shù)據(jù)昆山市場：整體排名世茂東一號以2046套傲視昆山樓市；昆山客投資商業(yè)地產(chǎn)首選商鋪；國際商務(wù)城花橋占據(jù)寫字樓市場絕對優(yōu)勢。序號序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱區(qū)域區(qū)域物業(yè)類別物業(yè)類別成交套數(shù)成交套數(shù)1世茂東一號新城 城東住宅20462舜江碧水豪園一.城南住宅14233花橋中國國際采.國際商務(wù)城商鋪13494上海?；▓@ 國際商務(wù)城住宅13035鑫苑國際城市花.國際商務(wù)城住宅11956世茂蝶湖灣花園 中心城區(qū)住宅11907億立國際商貿(mào)物.城北商鋪101

8、68新城域花園 中心城區(qū)住宅9859隆祺麗景國際廣.城東公寓70810中航城花園 城東住宅、寫字樓6761-11月昆山樓市成交top10序號項(xiàng)目名稱區(qū)域物業(yè)類別成交套數(shù)1花橋中國國際采.國際商務(wù)城商鋪13492億立國際商貿(mào)物.城北商鋪10163隆祺麗景國際廣.城東公寓7084賽格國際公寓,.國際商務(wù)城公寓6505中航城市廣場 城東寫字樓、商鋪3076恒龍國際機(jī)電五.中心城區(qū)商鋪2817華豐二手汽車交.城北商鋪2788亞太廣場二期 國際商務(wù)城寫字樓1539昆山國際模具城 城北商鋪14310都市匯商苑 城北商鋪1401-11月昆山商業(yè)成交top10序號項(xiàng)目區(qū)域成交套數(shù)1賽格國際公寓國際商務(wù)城167

9、2亞太廣場二期 國際商務(wù)城1533中航城國際大廈城東1504第一上海商務(wù)中國際商務(wù)城1475匯豐商貿(mào)廣場城南1296綠地總部商務(wù)廣場國際商務(wù)城1077中茵國際商務(wù)花園國際商務(wù)城918柏悅商務(wù)大廈城中769佳茂緣商務(wù)廣場城東7210中寰廣場 國際商務(wù)城681-11月昆山寫字樓成交top10105310年銷售總結(jié) 市場 項(xiàng)目推售情況11年?duì)I銷總綱iii 營銷總結(jié) 市場預(yù)判 貨量盤點(diǎn)iii 目標(biāo)分析 成交客戶分析 總結(jié)營銷策略報(bào)告框架約2.7億391套約1.4億元170套約1億元196套約3億元179套中航城2010年整體貨量寫字樓商業(yè)公寓住宅中航城2010年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績1-11月整體去化約6.19

10、萬方，銷售額近5.7個(gè)億；占據(jù)昆山總排名第十，開發(fā)區(qū)排名第三；1-11月商業(yè)去化約1.8萬方，銷售額近2.3個(gè)億；占據(jù)昆山總排名第五，開發(fā)區(qū)排名第一；以上排名均包含花橋地區(qū)1-11月寫字樓去化約1.3萬方，銷售額近0.95個(gè)億；占據(jù)昆山總排名第三，開發(fā)區(qū)排名第一；中航城2010年推售節(jié)奏寫字樓產(chǎn)品2010年5月開始蓄客，6月初開盤，以大型理財(cái)論壇活動進(jìn)行洗客，開盤即銷售75套近6000方，成交4500萬商業(yè)產(chǎn)品2010年3月以客戶答謝會為切入點(diǎn)，以暗開的形式進(jìn)行開盤，開盤即銷售90套近1萬方，成交1.5億住宅公寓產(chǎn)品2010年以自然去化為主，未作為著重產(chǎn)品進(jìn)行包裝營銷，年底尾貨去化進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬r(jià)

11、格調(diào)整策略寫 字 樓商 業(yè)住 宅公 寓150套；13085.7；9551萬151套；18167.5；2.31億160套；19117.09；1.43億177套；11699.57；9337萬（1）2010年，昆山房地產(chǎn)市場在政策打壓下，成交持續(xù)低迷。商業(yè)產(chǎn)品作為中航城今年主力出貨對象，接受住了市場的嚴(yán)峻考驗(yàn)，特別是作為市場接受度幾乎為零的寫字樓物業(yè)，以快于市場2倍的去化速度完成了今年的銷售指標(biāo)；（2）商業(yè)產(chǎn)品以暗開的形式進(jìn)行開盤，銷控的及時(shí)性、信息的不對稱、開盤50%銷售率對于建立迅速市場影響力和后期的價(jià)格提升意義重大。同時(shí)充足的業(yè)主、老客戶資源也成為關(guān)鍵因素之一；銷售總結(jié)10年銷售總結(jié) 市場 項(xiàng)

12、目推售情況11年?duì)I銷總綱iii 營銷總結(jié) 市場預(yù)判 貨量盤點(diǎn)iii 目標(biāo)分析 成交客戶分析 總結(jié)營銷策略報(bào)告框架形象：10年形象根據(jù)階段性推售物業(yè)類型調(diào)整頻繁9月12月1月2月4月2010年1月推出公寓產(chǎn)品，3月推出商業(yè)產(chǎn)品2010年6月推出寫字樓產(chǎn)品形象：寫字樓形象以 藍(lán)色為主色調(diào)，價(jià)值點(diǎn)由政府政策支持逐漸轉(zhuǎn)向項(xiàng)目的區(qū)位、配套和項(xiàng)目本體的價(jià)值，現(xiàn)階段最大價(jià)值點(diǎn)在于現(xiàn)房發(fā)售。項(xiàng)目綜合體項(xiàng)目的地理位置周邊配套齊全項(xiàng)目的地理位置現(xiàn)房交付項(xiàng)目本體的區(qū)域標(biāo)志性周邊配套齊全國際創(chuàng)研基地50%租金政府補(bǔ)貼2010.12主形象價(jià)值點(diǎn)2010.082010.03主打客主打自用客主打投資客偏向投資客兼顧自用客媒

13、體策略：2010年最有效的媒體方式是樓體廣告、短信和網(wǎng)絡(luò)。拓展方式拓展方式對象對象頻率頻率效果效果評價(jià)評價(jià)星級星級派單派單昆山 市中心街鋪、市民廣場、東澳鋼材市場、大賣場、國際學(xué)校等人群較密集地方。多次成交2套商鋪以成交客戶為突破點(diǎn)，尋找最佳派單區(qū)域上海寶山、松江鋼材市場、嘉定機(jī)電城。2次無適當(dāng)安排陌拜陌拜昆山所有在用寫字樓2次 成交6套寫字樓效果較好銀行銀行招商銀行、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中信銀行等銀行進(jìn)行活動合作招行多次合作一套別墅、一套商鋪、2套寫字樓效果較好4s4s店店一汽大眾、上海大眾、廣汽豐田等1次 無效果較差 渠道策略：通過陌生拜訪和銀行客戶拓展，積累了有效的客

14、戶，實(shí)現(xiàn)了一定量的成交。19價(jià)格策略：公寓、寫字樓價(jià)格策略調(diào)整及時(shí)，實(shí)現(xiàn)了各階段銷售目標(biāo)。時(shí)間時(shí)間調(diào)價(jià)策略調(diào)價(jià)策略說明說明銷售情況銷售情況2010-03-04整體均價(jià)調(diào)升為8465元/。銷售良好，正常提價(jià)。當(dāng)月成交18套，以50兩房為主。2010-11-04剩余89、91的戶型實(shí)行一口價(jià)策略。折扣基本在93折。尾盤銷售，快速走量。當(dāng)月成交6套。時(shí)間時(shí)間調(diào)價(jià)策略調(diào)價(jià)策略說明說明銷售情況銷售情況2010-09-13南區(qū)不變，提高北區(qū)價(jià)格，整體實(shí)收均價(jià)上調(diào)至7600元/?？s小南北總價(jià)差，以達(dá)到去化南區(qū)的效果。南區(qū)去化兩個(gè)半層，而北區(qū)僅僅成交6套。2010-12重新調(diào)整南區(qū)水平差，整體實(shí)收均價(jià)再上調(diào)2

15、00元。調(diào)整水平差，已達(dá)到各戶型均勻去化?；顒臃治鋈掌诿襟w廣告、現(xiàn)場活動上門客戶進(jìn)線電話成交客戶后續(xù)成交3-20昆山主流媒體、短信預(yù)告及后續(xù)報(bào)道148組（商業(yè)客戶34組，老業(yè)主105組，新上門客戶9組）1組3組商業(yè)開盤前預(yù)熱為后期開盤打下良好的基礎(chǔ)客戶答謝會深度挖掘老業(yè)主；老業(yè)主之前口碑傳播，達(dá)到了圈層營銷作用；現(xiàn)場制造賣壓，起到逼定效果。投資高峰會日期媒體廣告、現(xiàn)場活動上門客戶進(jìn)線電話成交客戶后續(xù)成交5-30昆山主流媒體、短信預(yù)告及后續(xù)報(bào)道300人次（建行客戶30組，中航客戶120組）為寫字樓開盤預(yù)熱，促成成交40套u(yù)為寫字樓開盤蓄勢，制造事件性影響。u借助活動對前期積累的客戶進(jìn)行排摸，梳理

16、出誠意客戶。u通過嘉賓對商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值的分析，對客戶進(jìn)行洗腦，以促成成交?；顒臃治?2銀行合作系列活動與昆山銀行合作的財(cái)富論壇已經(jīng)形成了一種模式。銀行為其高端客戶定期舉辦的系列活動及高端品牌相關(guān)互動，我們能很好的利用銀行高端客戶的資源。日期媒體廣告、現(xiàn)場活動上門客戶進(jìn)線電話成交客戶7-8月昆山樓市、搜房等媒體4次活動共計(jì)上門120人次，其中30組為招商銀行客戶1套別墅、1套商鋪夏季系列活動財(cái)富論壇活動分析名稱名稱時(shí)間時(shí)間位置位置費(fèi)用費(fèi)用線上高炮6-12月滬寧高速昆山出口（1塊）25萬樓體8-12月公寓外立面7-8層18萬路牌6-12月柏廬路、長江中路、前進(jìn)東路（7塊）15萬三面翻6-10月亭

17、林路前進(jìn)路（1塊）15萬網(wǎng)絡(luò)6月搜房、樓市7萬雜志6月昆山樓市（1期）非常昆山（1期）7萬線下短信6-12月20次5萬活動6-12月1次開盤論壇+7次暖場活動9萬展會房展會10月1-4日昆山科博館18萬合計(jì)合計(jì)119萬萬營銷總結(jié)：2010年6至12月中航城實(shí)現(xiàn)銷售額約3.3個(gè)億，營銷費(fèi)用僅占總銷的0.36%，形象推廣力度嚴(yán)重不足。10年銷售總結(jié) 市場 項(xiàng)目推售情況11年?duì)I銷總綱iii 營銷總結(jié) 市場預(yù)判 貨量盤點(diǎn)iii 目標(biāo)分析 成交客戶分析 總結(jié)營銷策略報(bào)告框架成交客戶分析：旺市下住宅、公寓多為上?？?；淡市下城中客戶青睞商鋪，而寫字樓多為城北客。0%10%20%30%40%50%60%70%

18、80%90%100%住宅公寓商鋪寫字樓其他上海城中城北城西城南城東（1）住宅和公寓由于在新政前推出，成交以上?？蛻魹橹鳌＃?）商鋪客戶集中在城中。（3）東澳鋼材成交寫字樓較多，所以寫字樓成交以城北為主。客戶年齡以中青年為主，其中26-45歲占90%成交客戶年齡分布成交客戶區(qū)域分布0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%住宅公寓商鋪寫字樓其他政府建筑醫(yī)藥制造金融投資電子貿(mào)易成交客戶分析：住宅無行業(yè)聚焦，以職員剛需客為主；其他物業(yè)成交客戶主要為貿(mào)易類私營業(yè)主。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%住宅公寓商鋪寫字樓其他管理者職員私營業(yè)主公務(wù)員（

19、1）住宅成交客戶，行業(yè)類別分布比較散，并無聚焦；職位多為職員，他們具有剛性需求。（2）公寓、商鋪、寫字樓這些具有投資屬性的物業(yè)，行業(yè)分類主要集中在貿(mào)易、電子和建筑類；而職位多為私營業(yè)主和管理者。成交客戶行業(yè)分布成交客戶職位分布2709年成交高峰期客戶置業(yè)需求，投資總體比例占到近60%客戶獲得項(xiàng)目信息主要通過朋友介紹得知，后期商業(yè)產(chǎn)品尤為突出?！袄蠋隆笔亲钣行У臓I銷手段。85%75%80%90%15%25%20%10%0%20%40%60%80%100%120%住宅公寓商鋪寫字樓一次性付款分期付款成交客戶分析：分期付款為首選；業(yè)主朋友介紹為本項(xiàng)目客戶主要獲知途徑；投資置業(yè)目的明確，比重占到近5

20、0%以上，特別是商業(yè)產(chǎn)品。分期付款是主要方式50%32%商鋪成交客戶語錄“手頭有點(diǎn)錢，想出來投資，不想放在銀行”“朋友在中航城購買，這里應(yīng)該不錯”“錢不想放在銀行，想拿出來投資，你們可以介紹有沒有其他好的投資途徑？”“目前住宅調(diào)控，寫字樓不受影響，這應(yīng)該是個(gè)投資機(jī)會”“能否幫我們做點(diǎn)廣告，到時(shí)候好租點(diǎn)” “要是天虹開了，我就覺得這不錯” “最好跟開發(fā)商說快點(diǎn)把商場弄好”商鋪客戶最為關(guān)心項(xiàng)目自帶物業(yè)天虹的開盤，期望其啟動帶動周圍商業(yè)配套繁榮。對于自選商鋪的位置和結(jié)構(gòu)也較為關(guān)注。4.“地鐵要通到會展中心，這是我現(xiàn)在目前最大的信心”寫字樓成交客戶語錄寫字樓需提升形象展示認(rèn)同交通區(qū)位認(rèn)同商辦物業(yè)的投資

21、價(jià)值,中航城性價(jià)比較高。1.“需要裝修一個(gè)或兩個(gè)樣板間出來，帶看效果會更好”2.“如果能做個(gè)實(shí)景樣板房出來效果會更好”3.“寫字樓裝修檔次不高！” “怕租不出去呀！”4.“希望中航可以把寫字樓的形象打出去；我們住在陽光水世界，只知道世茂東一號的形象推廣不錯，不知道中航還有寫字樓，這對于以后的出租，我信心還是不足的”4.“地鐵要通到會展中心，這是我現(xiàn)在目前最大的信心”5.“現(xiàn)在租店面一年要三萬多，我還不如買個(gè)寫字樓還貸款”6.“目前整個(gè)市場大通脹，保值自己的人民幣” “目前住宅調(diào)控，寫字樓不受影響，這應(yīng)該是個(gè)投資機(jī)會”7.“如今鋼材生意越來越不好做，手頭資金希望能通過房地產(chǎn)保值同時(shí)實(shí)現(xiàn)利益最大化

22、”“投資回報(bào)率確定有多少？一般買你們寫字樓的是哪些人？開什么樣的公司？” 未成交客戶分析價(jià)格高10%內(nèi)部結(jié)構(gòu)異形, 33%購買其他物業(yè), 14%昭示性差, 38%購買其他樓盤, 5%商業(yè)未成交客戶原因商業(yè)未成交客戶原因阻礙商鋪成交的最大原因以商鋪?zhàn)陨碛矀拔恢玫炔豢勺円蛩貫橹?。阻礙寫字樓成交的最大原因以市場影響、項(xiàng)目展示不到位等外部因素為主。展示不到位, 19%新政及市場影響, 26%資金斷裂9%區(qū)位9%內(nèi)部裝修, 12%價(jià)格12%購買競爭產(chǎn)品, 13%寫字樓未成交客戶原因?qū)懽謽俏闯山豢蛻粼蛱嵘故咎峁I(yè)態(tài)規(guī)劃及價(jià)格調(diào)整“這鋪?zhàn)拥男螤罡臼裁炊甲霾涣恕薄斑@房間的結(jié)構(gòu)挺不合理的，這么不方正”“

23、本來想買商鋪的，但已經(jīng)沒有什么好鋪?zhàn)恿?，就改買寫字樓了”“你們要有什么好的鋪?zhàn)佣伎梢越榻B，我們是不貸款的”“樣板層太簡陋了，大堂也沒裝”“寫字樓內(nèi)部與外部一點(diǎn)都不匹配，外面看著還行，里面太沒檔次了”10年銷售總結(jié) 市場 項(xiàng)目推售情況11年?duì)I銷總綱iii 營銷總結(jié) 市場預(yù)判 貨量盤點(diǎn)iii 目標(biāo)分析 成交客戶分析 總結(jié)營銷策略報(bào)告框架總結(jié)（1）面對居高不下的房價(jià)，政府不會“袖手旁觀”，成交量較09年大幅下降，市場觀望情緒濃；（2）全國商辦物業(yè)借助住宅政策調(diào)整，逐步回暖；（3）昆山商業(yè)地產(chǎn)未表現(xiàn)出相應(yīng)勢頭。市場市場項(xiàng)目項(xiàng)目2010年銷售指標(biāo)已經(jīng)順利完成，剩余貨量以寫字樓和商業(yè)為主。營銷營銷客戶客戶

24、（1）寫字樓和商業(yè)成交主要集中在私營業(yè)主和管理層的投資。（2）“老帶新”是前期客戶成交最有效的方式。（3）客戶對項(xiàng)目認(rèn)知途徑單一，并且擔(dān)憂主力店是否能夠順利進(jìn)駐，投資信心不足。線上推廣力度嚴(yán)重不足，導(dǎo)致客戶對寫字樓認(rèn)知差。線下陌拜、圈層活動、銀行拓展是較好的營銷渠道和方式。10年銷售總結(jié) 市場 項(xiàng)目推售情況11年?duì)I銷總綱iii 營銷總結(jié) 市場預(yù)判 貨量盤點(diǎn)iii 目標(biāo)分析 成交客戶分析 總結(jié)營銷策略報(bào)告框架2011年宏觀市場：住宅市場趨于理性，商業(yè)或現(xiàn)投資機(jī)遇。政治換屆背景下，李克強(qiáng)親自掛帥，政府對樓市的調(diào)控在樓價(jià)沒有明顯下降的前提下不會松動。抑通脹和調(diào)樓市成為當(dāng)今中國社會經(jīng)濟(jì)兩個(gè)炙手可熱的主

25、題，未來政府在加大保障性住房的大背景下，商品房市場成交量會趨于平穩(wěn)，價(jià)格可能會出現(xiàn)小幅回落。商業(yè)市場在明年或許會贏得更多的機(jī)會。cpi持續(xù)上漲，11月更是突破5%。明年預(yù)計(jì)會平穩(wěn)回落。負(fù)利率時(shí)代，在明年可能有所改變。無錫： 投資熱錢開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)無錫日報(bào) 2010-12-14無 錫市產(chǎn)監(jiān)處公布了11月錫房指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，上個(gè)月我市非住宅成交面積為19.3萬平方米，成交量環(huán)比增長46.21%。如果按照每平方米2萬元的價(jià)格來估算，僅一個(gè)月我市就有38.6億元流向商業(yè)地產(chǎn)。十二五規(guī)劃，加大全國保障性住房投資2011年昆山市場：市場短期新增供應(yīng)量減少，但存量較大，未來樓市競爭殘酷。547312402956

26、4866137517191776212632733651312834481385313611938751 385563983741337432224394544591 44387050001000015000200002500030000350004000045000500002010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月成交量供應(yīng)量昆山市場供應(yīng)量11月為44387套，而當(dāng)月成交量僅為3128套。按照近期三月月均去化3351套的速度，現(xiàn)有存量需要約13月才能完全去化。12月預(yù)計(jì)開盤數(shù)

27、從十二月預(yù)計(jì)開盤情況來看，僅5家，回顧9月、10月的開盤項(xiàng)目，10月開盤項(xiàng)目有20家，9月份雖僅有9家，但隨著市場 變動，部分項(xiàng)目蠢蠢欲動，也在9月份選擇了開盤。數(shù)據(jù)可見，昆山近兩個(gè)月的開盤量明顯銳減。序號項(xiàng)目名稱區(qū)域面積價(jià)格剩余套數(shù)1中茵世貿(mào)廣場中心城區(qū)130-2604000022世茂灣仔道中心城區(qū)30-30020000513上海公館中心城區(qū)40-11011000234佳茂緣商務(wù)廣場城東30-501-1.4萬元445世茂cosmo城東50未推6東城商業(yè)街城東20-8022000三期待推7摩瑪公社城東60-707500608東道主商業(yè)街城東100-30016000109旺角新天地城東601.1

28、-3萬元810千石商業(yè)廣場城南45-501.1萬6011晶藍(lán)上城城南44、551萬2012建偉汽配用品物流市場城南20-501500020013億立國際物流城城北30-50140001014昆山國際模具城城北120、250、36059003015花都藝墅城北309-83090003016港龍喜臨門城北50-60220001800（12.19推）17鳳凰城城北180、52835000318西岸水城城北105-48055001519巴比倫花園城北60-4001.2-1.3萬1120中國國際采購中心花橋10、201.7萬20021鑫隆廣場花橋100-20075005總計(jì)2382注：不含中航城國際商街

29、2011年昆山商業(yè)：市場青睞小面積、低總價(jià)產(chǎn)品，有業(yè)態(tài)支撐或主題商業(yè)進(jìn)駐，成為追捧熱點(diǎn)。專業(yè)市場gdp總量（億元） 2.427.89 20.12100.16114.38130.92150.53171.74200.8230.81314.38430.37570.69730.03932.011151.81500.21750.0系列1019.70 19.10 20.90 31.50 30% 34.60 35%35% 34.90 30.80 30.10 30.10 30.10 30.10 31% 32.80 34%34%1978年1985年1990年1995年1996年1997年1998年1999年20

30、00年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年0%5%10%15%20%25%30%35%40%0200400600800100012001400160018002000昆山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢隨著長三角大都市圈逐步擴(kuò)大，第三產(chǎn)業(yè)通訊、信息、物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)在整體昆山gdp中比例成迅速上升態(tài)勢。2011年寫字樓市場：昆山二產(chǎn)發(fā)達(dá)三產(chǎn)相對薄弱，較長時(shí)間內(nèi)對寫字樓的需求都較低. 開發(fā)區(qū)生產(chǎn)型企業(yè)基本為電子信息、機(jī)械、光電、化工、冶金、民生用品六大類企業(yè)，其中又以電子類企業(yè)為主。 “十一五”期間昆山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)打造光電產(chǎn)業(yè)基地 ，做強(qiáng)電子信息產(chǎn)業(yè) ，做

31、大精密機(jī)械產(chǎn)業(yè) ，做優(yōu)民生用品產(chǎn)業(yè)。企業(yè)名稱企業(yè)名稱地址地址主營業(yè)務(wù)主營業(yè)務(wù)企業(yè)實(shí)力企業(yè)實(shí)力企業(yè)性質(zhì)企業(yè)性質(zhì)對寫字樓認(rèn)識對寫字樓認(rèn)識華恒焊接總部位于昆山市博士路1588號自動化、智能化焊接成套裝備的供應(yīng)商、系統(tǒng)及工藝服務(wù)商擁有：清華園華恒工程技術(shù)中心、同豐路工廠區(qū)、金茂園工廠區(qū)、徐州華恒焊接公司私營公司對寫字樓沒有需求。認(rèn)為昆山開發(fā)區(qū)留學(xué)生聯(lián)誼會、開發(fā)區(qū)商會、江西商會等會比生產(chǎn)型企業(yè)更有挖掘價(jià)值。微盟電子昆山市前進(jìn)東路88號（城東）專業(yè)生產(chǎn)電腦主板、光碟機(jī)、多媒體等高科技產(chǎn)品占地50萬余平方米，母公司微星科技為全球前5大專業(yè)主板制造公司臺資不了解房地產(chǎn)，公司對寫字樓沒有需求。認(rèn)為大企業(yè)配套型公

32、司會有寫字樓需求。龍騰光電昆山市龍騰路一號（城東）第五代tft-lcd（薄膜晶體管液晶顯示器）生產(chǎn)廠商目前建成一廠占地面積400畝，員工近4000人，擁有獨(dú)立研究中心江蘇省（龍騰）平板顯示技術(shù)研究院合資龍騰有自己的研發(fā)中心，不需要購買寫字樓專門搞研發(fā)。認(rèn)為生產(chǎn)型企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游相關(guān)企業(yè)的寫字樓需求較大。2011年寫字樓市場：城東生產(chǎn)型企業(yè)及上下游企業(yè)對寫字樓需求不大。2011年寫字樓市場：昆山未來寫字樓客戶主要為投資客，大自用客戶較少。 貿(mào)易、物流、電子科技類企業(yè)為居多 中小型企業(yè)等自用客戶和長期投資客戶是昆山辦公房市場 的主力購買客戶，他們所看重的是所購物業(yè)的租金回報(bào)和物業(yè)未來的增值前景 。

33、辦公樓購買動機(jī)分析辦公樓購買動機(jī)分析昆山未入住寫字樓中，投資客比自用客比例略多，占總量的55%。在售樓盤中自用客占比較大的是新鼎岸和弘基財(cái)富廣場兩個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品主要是200m2以上大面積戶型，價(jià)格較低在6500元/，面積上不符合投資需求，價(jià)格為自用客所接受，但銷售速度明顯放緩。其他投資客還是占據(jù)購買客戶的大部分（約71.5%）。在用寫字樓在售寫字樓401新鼎岸商務(wù)大廈2中茵世貿(mào)廣場3阿里巴巴4中寰廣場5世茂cosmo6弘基財(cái)富廣場隆祺麗景8尚東國際10 曼哈頓國際3412872011年昆山寫字樓：在售及待售寫字樓分布圖1111 綠地21城99永泰國際大廈1212 大上海國際1313聯(lián)邦國際141

34、4 中邦moho15 中茵花橋國際1718161617佳茂緣商務(wù)大廈臺協(xié)大廈18中冶昆庭中心城區(qū)城東10城西城南15在售待售花橋城北昆山寫字樓總體分布較散，花橋區(qū)域?yàn)槟壳袄ド綄懽謽欠植甲顬榧袇^(qū)域，城東目前在售辦公樓也較多，且未來1-2年市場供應(yīng)量大。1919亞太廣場675中航城新鼎岸商務(wù)大廈，目前在售新鼎岸商務(wù)大廈，目前在售20套寫字樓，面積套寫字樓，面積226968，均價(jià)，均價(jià)7000元元/，購房送停車，購房送停車 位。位。中茵世貿(mào)廣場，目前剩余中茵世貿(mào)廣場，目前剩余50套寫字樓，面積套寫字樓，面積97260，均價(jià)，均價(jià)16000元元/，委托出租，每年回報(bào)，委托出租，每年回報(bào)7%。尚東國際

35、，目前在售尚東國際，目前在售15套寫字樓房源，主力面積套寫字樓房源，主力面積91.6898.38，均價(jià)，均價(jià)7000元元/，一，一 次性付款次性付款98折優(yōu)惠。折優(yōu)惠。 曼哈頓國際，目前還剩下曼哈頓國際，目前還剩下70多套辦公樓在售，面積多套辦公樓在售，面積40280，均價(jià)，均價(jià)12000元元/。世茂世茂cosmo，于，于2010年年12月月11推出推出700套商住樓，面積套商住樓，面積4385，總價(jià)，總價(jià)35萬萬/套套 起。起。佳茂緣商務(wù)廣場，目前還有佳茂緣商務(wù)廣場，目前還有20多套辦公樓，面積多套辦公樓，面積67800，7900元元/起，包租起，包租3年，返年，返24%。隆祺麗景，目前還剩

36、余隆祺麗景，目前還剩余10套寫字樓。還有一棟寫字樓將于套寫字樓。還有一棟寫字樓將于2011年推出。年推出。臺協(xié)大廈將推出臺協(xié)大廈將推出130套房源，戶型為套房源，戶型為50、100、200平米。平米。中冶昆庭預(yù)計(jì)于中冶昆庭預(yù)計(jì)于4月推出，體量月推出，體量13萬方。萬方。永泰國際大廈目前永泰國際大廈目前6、7、8層寫字樓在售，面積層寫字樓在售，面積70-130，包租均價(jià)，包租均價(jià)11000元元/，不包，不包 租均價(jià)租均價(jià)7000元元/。中茵花橋國際目前有中茵花橋國際目前有40多套寫字樓在售，面積多套寫字樓在售，面積5060，均價(jià)，均價(jià)14000元元/。 賽格電子大廈，目前有賽格電子大廈，目前有5

37、0多間阿里巴巴商務(wù)大廈的寫字樓在售，均價(jià)多間阿里巴巴商務(wù)大廈的寫字樓在售，均價(jià)13800元元/。一次性付款。一次性付款98 折，按揭折，按揭99折。折。亞太國際將推出一棟寫字樓。亞太國際將推出一棟寫字樓。領(lǐng)御，目前尾盤銷售，剩余領(lǐng)御，目前尾盤銷售，剩余10多套寫字樓。多套寫字樓。聯(lián)邦國際，新推現(xiàn)房寫字樓聯(lián)邦國際，新推現(xiàn)房寫字樓80多套。多套。中邦中邦moho，目前有，目前有27棟獨(dú)棟寫字樓在售。棟獨(dú)棟寫字樓在售。2011年昆山寫字樓：后續(xù)市場推售情況4月6月9月3月5月7月8月10月11月2月1月12月12月2011年年4月昆山寫字樓市場新增供應(yīng)月昆山寫字樓市場新增供應(yīng)量較大，其中城東片區(qū)將有

38、量較大，其中城東片區(qū)將有2個(gè)項(xiàng)目個(gè)項(xiàng)目推出，供應(yīng)集中，寫字樓市場競爭趨推出，供應(yīng)集中，寫字樓市場競爭趨勢加劇。勢加劇。42產(chǎn)品類型5a辦公樓、五星級酒店、酒店式公寓開發(fā)公司昆山隆祺置業(yè)有限公司占地總建2.8萬/18萬總規(guī)狀況2棟5a辦公、2棟酒店式公寓、1棟五星酒店開盤時(shí)間2009年12月交房時(shí)間2011年下半年戶型60-960（可自由分割）銷售均價(jià)12000/平米（三年包租22%）剩余貨量20多套寫字樓，集中在中高區(qū)。還有一棟寫字樓未推。（主要是目前無客戶）50多套酒店式公寓。 兩棟辦公 兩棟酒店式公寓 五星級酒店競品個(gè)案分析隆祺麗景:現(xiàn)階段主推精裝修公寓，三級地鋪分銷為主要客戶來源。201

39、020101 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月150套酒店式公寓隆祺麗景推盤節(jié)奏150套酒店式公寓客戶群體目前以昆山本地客戶購買為主、多為私營企業(yè)主及個(gè)體戶；投資客占80%左右。價(jià)格走勢圖優(yōu)勢：產(chǎn)品以返租形式作為營銷手段，符合昆山投資客心理劣勢：缺乏商業(yè)配套推廣渠道：長江路上路牌、燈箱、分銷競品個(gè)案分析中茵世貿(mào)：位于昆山城中cbd核心區(qū)位，高價(jià)成投資客最大門檻。項(xiàng)目類型1棟5a辦公、1棟五星酒店、商業(yè)開盤時(shí)間寫字樓:2010年6月交房時(shí)間全案：2010年年底面積區(qū)間辦公：97-256銷售均價(jià)辦公：1600

40、0元/（精裝修）優(yōu)惠措施帶返租，每年返還7%，共三年。剩余貨量剩余2間商鋪，40多套寫字樓。 商業(yè) 酒店 寫字樓客戶群體投資客戶占到70%，以上海、浙江投資客為主。自由客戶主要為教育、培訓(xùn)類機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)。優(yōu)勢：地處昆山第一商圈，綜合體概念，下沉式廣場、產(chǎn)品以返租形式作為營銷手段。劣勢：價(jià)格高、商務(wù)氛圍差。推廣渠道：陣地圍欄、在上海有過分展場。201020101 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月首推4層寫字樓中茵世貿(mào)推盤節(jié)奏價(jià)格走勢圖44競品個(gè)案分析新鼎岸商務(wù)廣場：中心地段、大面積，低價(jià)入市贏得昆山自用客

41、青睞。44產(chǎn)品類型辦公樓開發(fā)公司昆山新大陸置地發(fā)展有限公司開盤時(shí)間2010年5月交房時(shí)間2011年下半年戶型226968銷售均價(jià)7000/平米優(yōu)惠購房送車位剩余貨量20多套寫字樓201020101 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月52套房源全部推出。新鼎岸推盤節(jié)奏客戶群體以昆山自用客為主。價(jià)格走勢圖優(yōu)勢：位于城中，低價(jià)入市劣勢：戶型面積大，硬件配置差，商務(wù)氛圍差.競品個(gè)案分析臺協(xié)大廈：推廣已經(jīng)啟動，預(yù)計(jì)明年年初入市，主打臺商協(xié)會和生態(tài)辦公概念。地理位置前進(jìn)東路會展中心對面開發(fā)/代理昆山華春房地產(chǎn)有限公司/

42、江蘇金達(dá)利占地/建面16667平方米 / 65000平方米 項(xiàng)目量體130套寫字樓開盤時(shí)間原定12月中旬（但估計(jì)會推遲到明年）交房時(shí)間2012年2月28日面積區(qū)間 50-200銷售均價(jià)11000元/(精裝修) 預(yù)計(jì)優(yōu)惠措施客戶群體共24層10-22層標(biāo)準(zhǔn)辦公層面6-9層昆山臺商協(xié)會4-5層整層銷售2-3層規(guī)劃銀行2001002002002001005050臺協(xié)戶型圖200*4100*250*4單層面積：1100戶型較為規(guī)整：f（features/fact）: 項(xiàng)目本身的特性/屬性臺協(xié)fab分析4400景觀廣場、3800中心花園廣場、低碳辦公、高級地毯、low-e中空玻璃、千兆光纖、新風(fēng)系統(tǒng)、高

43、速電梯、精裝大堂、中國最大臺協(xié)會入駐、星級酒店配套、城東副中心、會展中心、蘇州一號線、夏駕河景觀帶、濕地公園、前進(jìn)東路和東城大道、中航城市廣場商業(yè)配套。a（advantages） ：相對于競爭對手項(xiàng)目的優(yōu)勢4400景觀廣場、3800中心花園廣場、低碳辦公、中國最大臺協(xié)會入駐b（benefit/value）：樓盤帶給用戶的利益/價(jià)值eod生態(tài)辦公引領(lǐng)昆山商業(yè)大機(jī)遇開盤前期推廣策略：主推廣語：大機(jī)遇、財(cái)智商務(wù)體！分推廣語：中國最大臺協(xié)會，就在這！首個(gè)eod生態(tài)辦公區(qū)，給企業(yè)一道大禮！推廣媒體：昆山出租車頂廣告、昆山樓市、搜房網(wǎng)等劣勢：車位配比不足、大堂挑高僅5米，無法凸顯檔次、預(yù)期價(jià)格較高、無返租

44、!競品個(gè)案分析臺協(xié)大廈：十一房展高調(diào)亮相，十二月售樓處進(jìn)駐，蓄客不足，未能實(shí)現(xiàn)年底推盤許諾。樓盤名稱、樓盤名稱、價(jià)格（元價(jià)格（元/ /）去化速度去化速度（月）（月）客戶關(guān)注客戶關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)營銷推廣營銷推廣均價(jià)均價(jià)裸價(jià)（去裸價(jià)（去裝修、租裝修、租金）金）中茵中茵 世貿(mào)廣場世貿(mào)廣場16000102405套認(rèn)同城中地段，看好家樂福和百盛商場以陣地包裝為主。在滬寧高速有高炮，震陽橋和柏廬路都有電子屏。新鼎案商務(wù)廣場新鼎案商務(wù)廣場700070004套認(rèn)同價(jià)格和區(qū)域售樓處設(shè)置在城中，無其他營銷動作隆祺隆祺 麗景國際麗景國際1200087402套對返租興趣較大，認(rèn)同城東區(qū)域，及產(chǎn)品品質(zhì)主要以路牌和燈箱展示為主中

45、航城中航城 國際大廈國際大廈8500（毛坯）800025套認(rèn)同城東區(qū)域和項(xiàng)目價(jià)格，看好未來發(fā)展?jié)摿Ω咚賾敉?、路牌、樓體臺協(xié)商務(wù)大廈臺協(xié)商務(wù)大廈11000（預(yù)計(jì)）預(yù)計(jì)12月中下旬開盤?，F(xiàn)推廣已展開2011年競品市場分析核心競品總結(jié)2010年中航城領(lǐng)跑寫字樓市場，周邊寫字樓雖成交低迷，但價(jià)格較開盤有所上漲，營銷主要圍繞陣地包裝及戶外，形式較為單一。 2010，中央調(diào)控決心不減，依然是抑制需求，和促進(jìn)供給； 十二五計(jì)劃 、兩會、房產(chǎn)稅、保障房等多個(gè)不確定因素影響2011中國樓市。1、2011年多個(gè)因素不確定因素影響中國樓市2、2011昆山樓市供大于求，市場競爭日趨殘酷昆山樓市短期新盤推出較少，但存量

46、較大，以現(xiàn)在月均10套以內(nèi)的去化速度，短時(shí)間內(nèi)難以消化。3、寫字樓市場供求不均衡，投資客占主導(dǎo)寫字樓自用需求不大。城東市場明年供應(yīng)量較大，后續(xù)有2個(gè)樓盤推出。競品主打投資客，明年各項(xiàng)目會加強(qiáng)線上展示和推廣。市場總結(jié)10年銷售總結(jié) 市場 項(xiàng)目推售情況11年?duì)I銷總綱iii 營銷總結(jié) 市場預(yù)判 貨量盤點(diǎn)iii 目標(biāo)分析 成交客戶分析 總結(jié)營銷策略報(bào)告框架中航城2010年剩余貨量情況剩余貨量約2.7億（不含三期商業(yè)）寫字樓：241套，約1.7億元。商業(yè)：29套（含售樓處），約8600萬。公寓：15套約1060萬。住宅：4套約341萬。三期商業(yè)：10324.38。數(shù)據(jù)截止到12月12日50產(chǎn)品產(chǎn)品辦公樓

47、辦公樓公寓公寓商鋪商鋪總面積（）總面積（）33961.4124224.223295.79總套數(shù)（套）總套數(shù)（套）391400179推售周期推售周期2010/06/02，170套2010/09，35套2010/11，16套2009/07，200套2009/11，200套2010/03，社區(qū)底、風(fēng)情2010/04，辦公、公寓底已售面積（）已售面積（）12911.9422694.718167.5已售套數(shù)（套）已售套數(shù)（套）150385151實(shí)收均價(jià)（元實(shí)收均價(jià)（元/ /）7303.457607.9114791.96已售金額（萬元）已售金額（萬元）9426.291817249.51723120.806

48、5未簽約面積（）未簽約面積（）2820.081081.936574.95未簽約套數(shù)（套）未簽約套數(shù)（套）311631未簽約金額（萬元）未簽約金額（萬元）2023.4419837.56936585.8416剩余面積（）剩余面積（）21049.471529.55128.29剩余套數(shù)（套）剩余套數(shù)（套）2411528剩余總銷（萬元）剩余總銷（萬元）16843.4091101.245128.29貨量盤點(diǎn)截止到12月12日，剩余寫字樓241套，公寓12套，商鋪29套(含售樓處)，預(yù)計(jì)剩余總銷售金額2.7億。（不含三期商業(yè)）辦公樓推售：已推3-6、9-13、19、20整層，7、8層南區(qū)及15、16層北區(qū)，

49、共221套。均價(jià)：8000元/總價(jià)：45萬-130萬產(chǎn)品存量大，但戶型規(guī)整，價(jià)格有一定競爭優(yōu)勢。酒店式公寓推售：全部推出均價(jià)：7800元/總價(jià)：74-77萬產(chǎn)品存量最小，剩余戶型接受度不高，但由于精裝修和70年產(chǎn)權(quán)，對投資客有一定吸引力。商鋪推售：全部推出均價(jià)：5455-21291元/總價(jià)：53-490萬產(chǎn)品存量次之，但由于剩余貨量多為大面積產(chǎn)品或結(jié)構(gòu)性缺陷產(chǎn)品，去化存在一定困難。貨量盤點(diǎn)：辦公樓剩余產(chǎn)品無明顯硬傷，主要是展示不足，公寓剩余為朝北戶型，商鋪剩余多為異型或位置偏僻。（以上數(shù)據(jù)截止12月12日）u由于北區(qū)面對前進(jìn)路主干道，視野較南區(qū)開闊，在調(diào)高北區(qū)價(jià)格，拉開南北價(jià)格差后，故目前帶動

50、了南區(qū)的去化速度，目前南區(qū)去化率為58%，北區(qū)為77%。30130230330430530630730830931031131231331431531631740140240340440540640740840941041141241341441541641750150250350450550650750850951051151251351451551651760160260360460560660760860961061161261361461561661770170270370470570670770870971071171271371471571671780180280380480580

51、680780880981081181281381481581681790190290390490590690790890991091191291391491591691710011002100310041005100610071008100910101011101210131014101510161017110111021103110411051106110711081109111011111112111311141115111611171201120212031204120512061207120812091210121112121213121412151216121713011302130

52、313041305130613071308130913101311131213131314131513161317140114021403140414051406140714081409141014111412141314141415141614171501150215031504150515061507150815091510151115121513151415151516151716011602160316041605160616071608160916101611161216131614161516161617170117021703170417051706170717081709171

53、017111712171317141715171617171801180218031804180518061807180818091810181118121813181418151816181719011902190319041905190619071908190919101911191219131914191519161917200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172101210221032104210521062107210821092110211121122113211421152116211

54、722012202220322042205220622072208220922102211221222132214221522162217230123022303230423052306230723082309231023112312231323142315231623172401240224032404240524062407240824092410241124122413241424152416241725012502250325042505250625072508250925102511251225132514251525162517南區(qū)北區(qū)貨量盤點(diǎn)：寫字樓已推出的產(chǎn)品中，北區(qū)的去化優(yōu)于

55、南區(qū)；低區(qū)略優(yōu)于高區(qū)。北區(qū)南區(qū)1010944986131311111181075西區(qū)東區(qū)1234567891011121314151617南區(qū)（1）東部1、2號房源成交較理想，房型較為方正，開間大、視野好。（2）3-6房型進(jìn)深較長，開間小。其中5因?yàn)橛兄诱趽?，存在明顯缺陷；而4因?yàn)榉刻柍山徊焕硐?。?）西部8因?yàn)榭拷鼛x客梯較遠(yuǎn)，雖然開間較大，但并不規(guī)則。注：藍(lán)色數(shù)字為單元號 紅色數(shù)字為該單元去化套數(shù)北區(qū)（1）因?yàn)楸眳^(qū)臨主干道前進(jìn)路，昭示性較好。（2）東部9-15號房源成交較理想，房型較為方正，進(jìn)深小；其中14號因?yàn)榉刻栐蛳鄬Τ山惠^少。（3）16、17號因?yàn)榭拷嘛L(fēng)機(jī)房，又處于西面，所

56、以成交受影響。貨量盤點(diǎn)：東區(qū)去化比西區(qū)好，水平差應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整。（1）已售以中低區(qū)為主，剩余以中高區(qū)為主。（2）在調(diào)價(jià)后北區(qū)基本沒有走量，成交以價(jià)格未上漲的南區(qū)為主，所以剩余各區(qū)域均價(jià)要高于已售各區(qū)域均價(jià)。寫字樓寫字樓低區(qū)低區(qū)中區(qū)中區(qū)高區(qū)高區(qū)總計(jì)總計(jì)已售已售套數(shù)套數(shù)825315150面積面積68834502135312738均價(jià)均價(jià)6898758184337303總價(jià)總價(jià)47481601341288331140943393019867剩余剩余套數(shù)套數(shù)37100104241面積面積31969119904221049均價(jià)均價(jià)7067786984668002總價(jià)總價(jià)225858757076081276

57、5526221684340982531537100104020406080100120低區(qū)中區(qū)高區(qū)已售未售 剩余產(chǎn)品的均價(jià)高于已售產(chǎn)品均價(jià)！貨量盤點(diǎn)寫字樓：成交150套，實(shí)收均價(jià)：7303元。剩余241套，均價(jià)：8002元。91.3389.9291.3389.92貨量盤點(diǎn)公寓：公寓只剩下89、91兩房朝北的戶型。采光、朝向和功能布局的缺陷導(dǎo)致去化速度緩慢。5691.3389.9291.3389.92301302303313304305306314307308309315310311312316401402403413404405406414407408409415410411412416501

58、502503513504505506514507508509515510511512516601602603613604605606614607608609615610611612616701702703713704705706714707708709715710711712716801802803813804805806814807808809815810811812816901902903913904905906914907908909915910911912916100110021003101310041005100610141007100810091015101010111012101

59、611011102110311131104110511061114110711081109111511101111111211161201120212031213120412051206121412071208120912151210121112121216130113021303131313041305130613141307130813091315131013111312131614011402140314131404140514061414140714081409141514101411141214161501150215031513150415051506151415071508150

60、915151510151115121516160116021603161316041605160616141607160816091615161016111612161617011702170317131704170517061714170717081709171517101711171217161801180218031813180418051806181418071808180918151810181118121816190119021903191319041905190619141907190819091915191019111912191620012002200320132004200