營(yíng)銷房地產(chǎn)可行性分析報(bào)告

1、營(yíng)銷房地產(chǎn)可行性分析報(bào)告第一章 項(xiàng)目概況 錯(cuò)誤！未定義書簽。一、項(xiàng)目名稱錯(cuò)誤！未定義書簽二、經(jīng)營(yíng)期限錯(cuò)誤！未定義書簽三、投資方基本情況錯(cuò)誤！未定義書簽第二章 建設(shè)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽。第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 錯(cuò)誤！未定義書簽。一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容錯(cuò)誤！未定義書簽二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及生產(chǎn)能力錯(cuò)誤！未定義書簽第二節(jié) 生產(chǎn)技術(shù)和工藝方案 錯(cuò)誤！未定義書簽。第三節(jié) 產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。第四節(jié) 計(jì)劃用工人數(shù) 錯(cuò)誤！未定義書簽。第三章 項(xiàng)目投資情況 錯(cuò)誤！未定義書簽。一、投資估算錯(cuò)誤！未定義書簽二、資金籌措錯(cuò)誤！未定義書簽第四章 項(xiàng)目能耗分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 錯(cuò)誤！

2、未定義書簽。第二節(jié)水、電用量及來源錯(cuò)誤！未定義書簽。第三節(jié) 原材料的年需量及來源 錯(cuò)誤！未定義書簽。第五章 環(huán)保、節(jié)能方案分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。第一節(jié)環(huán)境保護(hù)措施分析錯(cuò)誤！未定義書簽。18一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀錯(cuò)誤！未定義書簽二、生態(tài)環(huán)境影響分析錯(cuò)誤！未定義書簽三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施錯(cuò)誤！未定義書簽四、地質(zhì)災(zāi)害影響分析錯(cuò)誤！未定義書簽五、環(huán)境影響評(píng)價(jià)錯(cuò)誤！未定義書簽第二節(jié) 節(jié)能措施分析錯(cuò)誤！未定義書簽。一、用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范錯(cuò)誤！未定義書簽二、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析錯(cuò)誤！未定義書簽第六章發(fā)展規(guī)劃與行業(yè)分析錯(cuò)誤！未定義書簽。一、產(chǎn)業(yè)政策分析錯(cuò)誤！未定義書簽二、行業(yè)準(zhǔn)入分析錯(cuò)誤！未定義書簽第七章 土地

3、資源利用分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。第一節(jié) 項(xiàng)目選址及用地方案 錯(cuò)誤！未定義書簽。第二節(jié) 土地利用合理性分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。第三節(jié) 征地拆遷和移民安置 錯(cuò)誤！未定義書簽。第八章 經(jīng)濟(jì)影響分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效果分析 錯(cuò)誤！未定義書簽。一、產(chǎn)品成本費(fèi)用估算錯(cuò)誤！未定義書簽第二節(jié) 年度經(jīng)營(yíng)收入估算 錯(cuò)誤！未定義書簽。第三節(jié) 行業(yè)影響分析 .錯(cuò)誤！未定義書簽。第三節(jié) 社會(huì)影響分析 .錯(cuò)誤！未定義書簽。1項(xiàng)目總說明1.1項(xiàng)目背景：遠(yuǎn)洋萬和城由遠(yuǎn)洋置業(yè)公司斥資16.19億，占地38800平方米，總建筑規(guī)模 109400平方米，涵蓋寫字樓、底商，高檔住宅等多業(yè)態(tài)的“都市綜合體”，地處友

4、誼南路延長(zhǎng)線與梨雙公路交口以東500米，環(huán)境優(yōu)雅，綠化率高，周圍娛樂設(shè)施齊全。1.2項(xiàng)目建設(shè)的意義用以改善、享受型。以高度段的住宅形式，精美的小區(qū)設(shè)計(jì)，給在市中心忙碌的客戶和居住在市中心 不能享受閑適與靜謐的客戶，為他們打造出回家就是度假的開始的新生活理念。1.3項(xiàng)目評(píng)估的目的項(xiàng)目評(píng)估是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上是否可行進(jìn)行全面分析、論證，為項(xiàng)目投資 決策提供科學(xué)依據(jù)的過程和方法。通過市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)， 對(duì)產(chǎn)品市場(chǎng)供需情況及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行分析比較：對(duì)投資項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)行評(píng)估，促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目前期工作，促進(jìn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，民主化，促進(jìn)投資管理的加強(qiáng)和投資效益的提高。2項(xiàng)目概況2.1 區(qū)位

5、及配套介紹距達(dá)沃斯梅江會(huì)展中心僅 3分鐘車程，距新市政府位置開車10分鐘車程。享有梅江公園的景觀優(yōu)勢(shì)，以及梅江多年形成的濃厚的高尚居住氛圍，周邊交通路網(wǎng)十分便利，連接城市快速環(huán)路，出行通暢，未來 更有多條地鐵線經(jīng)過項(xiàng)目周邊，方便通達(dá)天津各處。周邊設(shè)施：【教育】南開翔宇中學(xué)梅江校區(qū)、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易職業(yè)學(xué)校、瑞金國(guó)際學(xué)校、梅江中學(xué)、河西區(qū)中心小學(xué)、泰達(dá)國(guó)際學(xué)校、梅江水晶小學(xué)、華夏未來幼兒園、華夏未來幼兒園【商業(yè)環(huán)境】友誼路家世界、上谷、藍(lán)調(diào)街區(qū)、水晶城商業(yè)街、友誼商廈、易買得、大潤(rùn)發(fā)【鄰近銀行】渤海銀行，交行、中行、農(nóng)行、招行、工行、建行、北京銀行【周邊醫(yī)院】中醫(yī)醫(yī)院第二附屬醫(yī)院、梅江健康體檢中心、

6、天津市第四醫(yī)院、天津市西青區(qū)大寺醫(yī)院、賽 達(dá)醫(yī)院【其他設(shè)施】梅江會(huì)展中心、梅江公園、電視臺(tái)大廈、梅江郵局、尖山郵局【交通配套】遠(yuǎn)洋萬和城地處日益成熟的梅江居住區(qū)，距離達(dá)沃斯會(huì)展中心僅3分鐘車程，自駕前往位于友誼路與賓友西路交口的新市府所在地，用時(shí)也不過10分鐘。項(xiàng)目周邊交通路網(wǎng)十分便利，連接城市快速環(huán)路，出行通暢，未來更有多條地鐵線經(jīng)過項(xiàng)目周邊，方便通達(dá)天津各處。公共交通線路，包括公 交838、705、826、659、688、628、津西2路等，在項(xiàng)目周邊設(shè)站。此外，根據(jù)地鐵5、6、7、13號(hào)線等軌道交通的最新規(guī)劃方案顯示，未來梅江會(huì)展中心周邊將會(huì)有多條軌道交通線路設(shè)施跟進(jìn)，但方案最終確 定尚

7、需時(shí)日。如果真能落成，大梅江地區(qū)全方位立體化的現(xiàn)代交通體系將得到全面呈現(xiàn)，同時(shí)，周邊居民 的外出生活也會(huì)更加方便。公交838、705、826、659、688、628、津西2路，地鐵5、6、7、13號(hào)線，城鐵Z1線（規(guī)劃）。北鄰?fù)猸h(huán)線（梨雙公路），南望西青開發(fā)區(qū)（民和道），西觀洛卡西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)（友誼 南路），東通大寺鎮(zhèn)政府（津港公路）。2.2項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目開發(fā)共有 A,B,兩個(gè)區(qū)域，總建筑面積109400A區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)區(qū)。容積率 44 有寫字樓和底商。共 20層，總建筑面積37000平方米。全部用于出租 B區(qū)域?yàn)樽≌瑓^(qū)，容積率 2.4，共12層總建筑面積72400平方米，全部用于出售。

8、總共14幢住宅樓有地下停車場(chǎng)?；酌娣e為6033平方米，住宅樓間有一個(gè)面積為450平方米的花園。綠化面積：12160平方米，綠化率 40%。遠(yuǎn)洋萬和城地處梅江成熟高端居住區(qū)，距達(dá)沃斯梅江會(huì)展中心僅 3分鐘車程，距新市政府位置開車 10分鐘車程。享有梅江公園的景觀優(yōu)勢(shì)，以及梅江多年形成的濃厚的高尚居住氛圍，周邊交通路網(wǎng)十分便利，連接城市快速環(huán)路，出行通暢，未來更有多條地鐵線經(jīng)過項(xiàng)目周邊，方便通達(dá)天津各處。依托梅江已經(jīng)成 熟的大配套服務(wù)，遠(yuǎn)洋萬和城所在的友誼南路延長(zhǎng)線與梨雙路這一區(qū)域，已被天津市列為整體發(fā)展規(guī)劃的 軸心區(qū)域，將成為引領(lǐng)區(qū)域未來格局的黃金地帶。天津遠(yuǎn)洋萬和城傳承北京萬和城的高度完美并

9、做進(jìn)一步升級(jí)：1.建筑風(fēng)格：建筑設(shè)計(jì)采用了歐式新古典主義的經(jīng)典設(shè)計(jì)手法，高檔石材的選用、外檐線角的 設(shè)計(jì)，處處彰顯建筑整體的恢宏與莊重。2.全石材外檐及大堂：建筑風(fēng)格延續(xù)北京萬和城三段式新古典主義風(fēng)格，但在外檐立面材質(zhì)上有所升級(jí)，由局部石材提升為整體石材處理。項(xiàng)目從外延到大堂門廳采用 石材飾面，彰顯項(xiàng)目整體的恢弘莊重。3.臺(tái)地景觀：天津遠(yuǎn)洋萬和城的規(guī)劃仍將沿用在北京備受好評(píng)的“城市平臺(tái)”設(shè)計(jì)，以遠(yuǎn)高于地平線的景觀臺(tái)地，不僅令萬和城的居住尊貴感受推上梅江新高度，更實(shí)現(xiàn) 人車分流，保障私密，居住環(huán)境無污染、低噪音、同時(shí)可節(jié)省大面積的土地做集中綠化，更符合低碳環(huán)保 需求。4.大師執(zhí)筆三大法式公園景觀

10、：天津遠(yuǎn)洋萬和城力邀全球知名的景觀設(shè)計(jì)公司HZS在原版復(fù)制北京遠(yuǎn)洋萬和城的臺(tái)地景觀的同時(shí)，又融入了巴黎世界聞名的三大公園，盧森堡公園、杜伊勒里公園和維萊 特公園的設(shè)計(jì)理念，將住宅建于法式皇家園林之上，為您呈現(xiàn)天津首個(gè)真正意義上的臺(tái)地豪宅社區(qū)。5“零干擾”服務(wù)：特邀全球五大行之一的“戴德梁行”作為物業(yè)顧問，提供酒店式管家服務(wù)，一站式私 人禮遇，24小時(shí)專員值守，實(shí)現(xiàn)“零干擾”服務(wù)理念。2.3客戶定位從目前天津城市發(fā)展來看，天津已經(jīng)進(jìn)入多核發(fā)展城市初期，在未來的1-2年內(nèi)將進(jìn)入多核發(fā)展中期都市綜合體時(shí)代，未來將有大量的高知、高端客戶進(jìn)駐城市核心區(qū)。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，天津城鄉(xiāng) 居民生活水平明顯提高

11、，對(duì)于房屋的購(gòu)買力也快速增長(zhǎng)，從目前綜合體成功案例上看，這些綜合體內(nèi)住宅客群。均看好綜合體交通、購(gòu)物、工作以及居住的便利性，對(duì)城市生活依賴性強(qiáng)，因此本項(xiàng)目目標(biāo)客群也 將在項(xiàng)目?jī)?nèi)部及周邊的商務(wù)、商業(yè)配套中尋找。2.3.1萬和城住宅物業(yè)客戶發(fā)展方向1 、中高收入階層2、外資和外地知名企業(yè)來津工作人員；3、經(jīng)常往來的國(guó)內(nèi)及海外商務(wù)人員；4、 本地的處于金領(lǐng)和普通白領(lǐng)之間的高收入階層（中高級(jí)白領(lǐng)）；5、企業(yè)高級(jí)管理層（金領(lǐng)），高級(jí)公務(wù)員。2.4競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析本項(xiàng)目周圍有多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目如華韻歐風(fēng)博雅苑，宇泰家園，洛卡小鎮(zhèn)等，對(duì)本項(xiàng)目有一定的競(jìng)爭(zhēng)壓力(1) 華韻歐風(fēng)博雅苑華韻歐風(fēng)博雅苑位于天津市中心城區(qū)東南部

12、、西青區(qū)東北部大任莊地界內(nèi)。該地塊北側(cè)緊鄰天津市目前最大的成熟高檔居住區(qū)一一梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和國(guó)際會(huì)展中心， 西北與衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)相望，西鄰天津西青開發(fā)區(qū)，東側(cè)毗鄰天津目前最大的別墅社區(qū)紅磡領(lǐng)世郡和津南開 發(fā)區(qū)?！静惋嬇涮住恐胁蛷d【文化體育】大型人民廣場(chǎng)【學(xué)校教育】瑞金國(guó)際小學(xué)，河西中心小學(xué)、蒙特利雙語幼兒園，大任莊小學(xué)，大寺中學(xué)，育嬰小學(xué)， 育嬰中心幼兒園【周邊醫(yī)院】醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院、梅江醫(yī)院【商業(yè)環(huán)境】超市、梅江藍(lán)調(diào)街區(qū)、新海灣、友誼路家世界【其他配套】小區(qū)中心景觀、衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)安保系統(tǒng)：24小時(shí)保安巡邏供熱系統(tǒng)：供熱或供冷系統(tǒng)，保修三個(gè)采暖期或供冷期供水系統(tǒng)：市政管網(wǎng)其他配置：

13、電氣管線、給排水管道保修四年；墻面、頂棚抹灰層脫落保修兩年；地面空鼓開裂、大面 積起沙保修兩年；門窗翹裂、五金損壞保修兩年；管道堵塞保修六個(gè)月；衛(wèi)生潔具保修兩年；燈具、電器 開關(guān)保修一年外墻：涂料、面磚、石材裝修情況：毛坯樓層狀況：地上3層，地下1層，整棟樓南北朝向，270-280平米四室聯(lián)排別墅。占地面積：120000平方米建筑面積：115000平方米(2) 宇泰家園本項(xiàng)目坐落于大梅江版塊洛卡小鎮(zhèn)隔壁，緊鄰?fù)猸h(huán)線周邊大盤林立如江勝天鵝湖、水岸江南、梅江康 城等。項(xiàng)目周邊配套齊全交通方便，既適合居住亦適合投資，性價(jià)比超高。近期推出特惠房源，最高優(yōu)惠 單套可達(dá)5萬元建筑面積：80000平方米占地

14、面積：200000平方米基本參數(shù)：容積率：0.8綠化率：40%物業(yè)管理：宇泰物業(yè)車位配比：1:1占地面積：200000平方米總建筑面積：80000平方米規(guī)劃戶數(shù):2000戶開盤單價(jià)：5200-5888元/平方米車位配比：1采暖方式：集中供暖周邊商業(yè)：華潤(rùn)萬家、大潤(rùn)發(fā)、津工超市，郵局：中國(guó)郵政，銀行：農(nóng)行 信用社周邊醫(yī)院：大寺醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院、二附屬周邊學(xué)校：大寺小學(xué)中學(xué)，翔宇小學(xué)中學(xué)等，幼兒園：華夏未來（3 ）洛卡小鎮(zhèn)小鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，東側(cè)為天津第一迎賓大道友誼路的延長(zhǎng)線，20分鐘抵達(dá)市中心區(qū)域。距友誼路中央金融區(qū)僅6公里，距市中心地段在 10公里之內(nèi)。在小區(qū)入口附近設(shè)有公交 838路、705路

15、、826路，還 有將來的地鐵5號(hào)線也將在此設(shè)站，為業(yè)主的出行提供了便捷的交通。洛卡小鎮(zhèn)采用地中海岸西班牙建筑風(fēng)格，將4層半、5層的花園洋房、2層半的聯(lián)排別墅隱秘在樹林深處錯(cuò)落排布，讓居住在這里的人們的私密生活不被外界打擾，體味平和、靜謐的歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情。小鎮(zhèn)容 積率僅為1.0，綠化覆蓋率高達(dá) 40%擁有12萬平米的園林景觀。周邊商業(yè)：梅江新海灣商業(yè)街、藍(lán)水假期商業(yè)街、華廈津典商業(yè)街、第六田園商業(yè)街，以上商業(yè)街區(qū)內(nèi)銀行、餐飲、醫(yī)療、超市、快餐店、郵局等遍布。周邊公園：梅江公園周邊醫(yī)院：醫(yī)科大學(xué)第二附屬醫(yī)院、梅江醫(yī)院周邊學(xué)校：梅江幼兒園、水晶小學(xué)、大寺中心小學(xué)、翔宇中學(xué)等周邊交通：乘公交705、80

16、3、826路至洛卡小鎮(zhèn)站，地鐵 5號(hào)線（規(guī)劃），6號(hào)線（梨雙路站）。建筑面積：200000平方米占地面積：43701.5平方米容積率：1綠化率：40%物業(yè)管理：天津倍思家物業(yè)管理有限責(zé)任公司車位配比：1:1占地面積：43701.5平方米總建筑面積：200000平方米規(guī)劃戶數(shù)：476戶裝修情況：毛坯；供熱系統(tǒng)：集中供暖供水系統(tǒng)：自來水 窗材:塑鋼雙層中空玻璃 窗材：塑鋼 雙層中空玻璃裝修情況：毛坯；安保系統(tǒng)：電子巡更、紅外線對(duì)射防盜系統(tǒng)、電子攝像頭、入口停車系統(tǒng)供熱系統(tǒng)：集中供暖供水系統(tǒng)：自來水及中水接口外墻：頁(yè)巖磚加保溫板 內(nèi)墻：頁(yè)巖磚進(jìn)戶門：剛制防盜門 窗材：隔熱斷橋鋁合金 外墻材料：頁(yè)巖磚

17、加保溫板內(nèi)墻：頁(yè)巖磚入戶門：剛制防盜門 窗材：隔熱斷橋鋁合金 3合作方式的分析本項(xiàng)目采用的合作開發(fā)方式是華遠(yuǎn)地產(chǎn)企業(yè)（A）出地，遠(yuǎn)洋股份有限公司（B）企業(yè)出資雙方合作開發(fā)這是通常運(yùn)用比較普遍的聯(lián)建合作模式。該方案需要注意的細(xì)節(jié)是：項(xiàng)目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政 府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。另外B企業(yè)投入資金參與房地產(chǎn)開發(fā)并享有最終一定成果。同時(shí)，A、B雙方還需要到國(guó)土部門辦理土地權(quán)屬的變更手續(xù)，依法將該宗地土地使用權(quán)按照合作開發(fā)協(xié)議約定分成比例變更登記到 B的名下。項(xiàng)目開發(fā)完成后，A企業(yè)按照所獲得房屋的公允價(jià)值計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。B企業(yè)按照分出的房

18、屋公允價(jià)值計(jì)算銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅并確定土地入賬價(jià)值。該方案合作雙方都要視同銷售，看似沒有享受稅收優(yōu)惠，但以A企業(yè)為開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)橐?A、B雙方合作名義上的開發(fā)主體，符合開發(fā)資質(zhì)要求，項(xiàng)目經(jīng) 營(yíng)核算以B企業(yè)為主，項(xiàng)目涉及的稅金也以B企業(yè)為主體計(jì)算繳納。避免了以A企業(yè)名義開發(fā)帶來的一系列問題。經(jīng)綜合比較，本項(xiàng)目的處于較為優(yōu)越的地理位置，項(xiàng)目而且對(duì)于小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃合理，綠化率高，小區(qū) 住宅舒適度大，而且本項(xiàng)目建筑面積小，格局分配合理，配套設(shè)施齊全，有相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。4.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)分析4.1國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在歷史關(guān)鍵時(shí)期。經(jīng)濟(jì)學(xué)界普遍認(rèn)為，中

19、國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有兩個(gè)趨勢(shì)已基本確定：一是 經(jīng)濟(jì)增速將逐步有所回落，二是通脹壓力將較長(zhǎng)期存在。解決由此引發(fā)的問題的關(guān)鍵，在于加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì) 發(fā)展方式。根據(jù)全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議的安排，2012年，國(guó)家將編制戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，啟動(dòng)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)示范基地建設(shè)；發(fā)布實(shí)施重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)力布局和調(diào)整規(guī)劃；發(fā)布實(shí)施“十二五”服務(wù)業(yè)發(fā)展 規(guī)劃，研究進(jìn)一步推進(jìn)服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)的支持政策。結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)展相對(duì)較慢，主要是受體制和機(jī)制方 面的制約。抓住機(jī)遇轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，要抓住機(jī)遇推進(jìn)改革。房地產(chǎn)限購(gòu)政策尚不會(huì)放松，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資難度較大，待售面積處于較高水平，商品房投資 將會(huì)明顯放慢，保障性住房建設(shè)數(shù)量比去年減少3

20、00萬套，也影響住房投資。同時(shí)，我國(guó)已經(jīng)形成地方財(cái)政和融資平臺(tái)高度依賴土地和房地產(chǎn)的格局，銀行和民間信貸也深深介入了房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)銷售大幅下降，會(huì)打破我國(guó)財(cái)政、金融的脆弱穩(wěn)定狀態(tài)，形成系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。因在在繼續(xù)嚴(yán)格限制投機(jī)、投資住房需求的同時(shí)， 也會(huì)鼓勵(lì)自住性需求， 從而穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng) 15%左右?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金主要來源于政府財(cái)政和融資平臺(tái)融資，為防止半拉子工程，防范融資平臺(tái)資金鏈 斷裂，國(guó)家將在控制風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)通過融資平臺(tái)和基礎(chǔ)設(shè)施債券等手段支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施投資有望從去年增長(zhǎng) 9%左右升至20%左右?？偟目矗衲晡覈?guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)

21、18%左右，比上年回落5個(gè)百分點(diǎn)，考慮到價(jià)格因素，實(shí)際投資減慢幅度不大，下拉經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)左右。4.2政策2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策一是完善，二是調(diào)整，三是繼續(xù)整頓，國(guó)家將進(jìn)一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏 改錯(cuò)，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。（1）調(diào)控信號(hào)：“決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)”國(guó)務(wù)院總理溫家寶 4月13日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，在對(duì)下階段工作的部署中指出：“鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)； 采取有效措施增加普通商品房供給；推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，完善公租房、廉租房的配套設(shè)施。”住建部：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策決不動(dòng)搖住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人 6月5日強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)

22、調(diào)控政策不動(dòng)搖。有關(guān)城市要嚴(yán)格按照“新國(guó)八條”要求，執(zhí)行好限購(gòu)措施。要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策。同時(shí)，住建部將會(huì)同有關(guān) 部門繼續(xù)密切關(guān)注各地執(zhí)行調(diào)控政策情況，對(duì)于地方出臺(tái)放松抑制不合理購(gòu)房政策的，將及時(shí)予以制止或 糾正。（2）金融政策住建部：繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房信貸政策住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人6月18日表示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門將積極配合金融部門，各地要堅(jiān)決按照中央要求，繼續(xù)堅(jiān)定不移地抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí)工作，特別是嚴(yán)格執(zhí)行差 別化住房信貸、稅收政策和住房限購(gòu)等措施，鞏固調(diào)控成果。此前，發(fā)改委、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)已經(jīng) 分別澄清了個(gè)別媒體關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策將有所松動(dòng)

23、的曲解報(bào)道。住建部：購(gòu)買綠色住宅可獲優(yōu)惠房貸利率根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 5月31日發(fā)布的“十二五”建筑節(jié)能專項(xiàng)規(guī)劃（建科 201272號(hào)），金融 機(jī)構(gòu)可對(duì)購(gòu)買綠色住宅的消費(fèi)者在購(gòu)房貸款利率上給予適當(dāng)優(yōu)惠。央行：下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行5月12號(hào)決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行今年自2月24日以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。下調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至20%中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率降至16.5%。目前，中國(guó)全部金融機(jī)構(gòu)人民幣存款的余額超84萬億元人民幣，市場(chǎng)估計(jì)，此舉將釋放四到五千億元左右的流動(dòng)性

24、。央行：降息0.25個(gè)百分點(diǎn)中國(guó)人民銀行6月7號(hào)宣布，6月8號(hào)起起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。這是3年半來央行首次降息。（3）稅收政策北京市地稅局：用拆遷款買房可免征契稅4月17日，北京市地稅局局長(zhǎng)王曉明表示，拆遷補(bǔ)償款免征個(gè)人所得稅。如果用拆遷款購(gòu)房，對(duì)購(gòu)房 成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。（4）土地政策國(guó)土資源部：加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管國(guó)土資源部4月17日部署2012

25、年房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作時(shí)指出，今年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的 中心任務(wù)是，以保障性安居工程用地落實(shí)為重點(diǎn)做好住房用地供應(yīng)工作，努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；以 促進(jìn)形成住房有效供應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān) 管。國(guó)土資源部：新規(guī)再治囤地助推房企降價(jià)放量6月7日，國(guó)土資源部出臺(tái)閑置土地處置辦法，規(guī)定“閑置土地滿一年按地價(jià)款20%征繳土地閑置費(fèi)，閑置兩年則無償收回?！蓖瑫r(shí)，對(duì)“閑置土地”的認(rèn)定更加合理，并強(qiáng)調(diào)政府違約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé) 任。土地閑置費(fèi)用的增加必然對(duì)資金鏈吃緊的企業(yè)產(chǎn)生更進(jìn)一步影響。因此，此舉有助于敦促企業(yè)盡快開 發(fā)存量土地，或?qū)⒗^續(xù)采取降價(jià)放量

26、的策略。4.3天津市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r（1）供求關(guān)系分析2011年7月份，天津市商品房新增供應(yīng)量為237.49萬平方米，環(huán)比上漲21.49% ,同比上漲128.42%;商品房成交量為104.77萬平方米，環(huán)比上漲 14.98%,同比上漲43.09%。從商品房供應(yīng)成交對(duì)比情況上來 看，本月供求比為1： 0.44 ,本月商品房供求仍然呈現(xiàn)供大于求，供求差異被迚一步拉大。供應(yīng)分析2011年7月份，商品房新增供應(yīng)量為 237.49萬平方米，環(huán)比上漲21.49% ,同比上漲128.42%;其中， 住宅供應(yīng)量為209.33萬平方米，而商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量達(dá)到190.67萬平方米，同比上漲 142.09%,環(huán)

27、比上漲41.55%;商業(yè)、辦公新增供應(yīng) 27.54萬平方米；各類型產(chǎn)品供應(yīng)量均大幅增長(zhǎng)。成交分析：2011年7月份，商品房成交量為 104.77萬平方米，環(huán)比上漲 14.98%，同比上漲43.09%。 價(jià)格分析：2011年7月份，商品房成交均價(jià)為10137元/平方米，環(huán)比下降2.11%，同比上漲1.85%。供求關(guān)系分析：2011年7月份，天津市商品房新增供應(yīng)量為237.49萬平方米，環(huán)比上漲 21.49%，同比上漲128.42%;商品房成交量為104.77萬平方米，環(huán)比上漲14.98%,同比上漲43.09%。從商品房供應(yīng)成交對(duì)比情況上來看，本月供求比為1 : 0.44，本月商品房供求仍然呈現(xiàn)供

28、大于求，供求差異被迚一步拉大。2011年7月市場(chǎng)供應(yīng)土地106幅，成交103幅，整體供求比約為1： 0.97供應(yīng)建設(shè)用地面積 693.99萬平方米，成交面積 789.06萬平方米，供求比約為1： 1.37。土地供應(yīng)幅數(shù)較上月有所增加，供應(yīng)單幅土地面積明顯減少，土地供應(yīng)面積略有減少，環(huán)比下降9.36%;成交面積明顯增長(zhǎng)，按建設(shè)用地面積計(jì)算本月整體市場(chǎng)呈現(xiàn)供小于求。2011年7月，公告土地?cái)?shù)量為 106幅。2011年7月，天津市土地公告數(shù)量為 106幅，環(huán)比上漲6% 同比上漲112%公告土地建設(shè)用地面積為 693.99萬平方米，環(huán)比下降 9.36%，同比上漲56.03%;公告土 地建筑面積為709

29、.66萬平方米，環(huán)比下降 9.05%，同比上漲28.19%。2011年7月，土地成交量略有上升，建設(shè)用地面積環(huán)比上漲12.81%2011年7月，本市土地公開交易市場(chǎng)有 103宗土地成交，環(huán)比上漲7.29%。成交的總建設(shè)用地面積約為 789.06 萬平方米，環(huán)比上漲12.81%,同比上漲16.98% ;成交的規(guī)劃建筑面積約為 827.44萬平方米，環(huán)比上漲2.20%， 同比下降2.91%。（2）住宅市場(chǎng)2011年7月，住宅市場(chǎng)供求比為1 : 0.49，商品住宅市場(chǎng)供求比1： 0.44.，呈現(xiàn)供大于求局面。2011年7月，天津住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為209.33萬平方米，同比上漲 121.09%，環(huán)比

30、上漲19.55%，其中，本月商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量為190.67萬平方米，同比上漲 142.09%，環(huán)比上漲41.55%。2011年7月，住宅市場(chǎng)供應(yīng)面積為 209.33萬平方米，其中普通商品住宅供應(yīng)面積190.67萬平方米占到新增供應(yīng)總量的63% 2011年7月，天津市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)主要集中于80 （含）-100平方米，總占比為 38% 2011年7月，商品住宅供給戶型結(jié)構(gòu)中前三位為二室、三室、敞開式戶型，占比分別為54% 24% 9% 2011年7月，商品住宅新增供應(yīng)主要集中在外環(huán)外，供應(yīng)量為139.12萬平方米，占比72.96%。2011年7月，商品住宅供應(yīng)量武清區(qū)以33.29萬平

31、米居首位，占到總供應(yīng)量的17%2011年7月，市內(nèi)六區(qū)價(jià)格普漲，但東麗區(qū)成交價(jià)格出現(xiàn)大幅下降，降幅超過12%紅橋區(qū)成交價(jià)格領(lǐng)漲，在上個(gè)月出現(xiàn)價(jià)格下跌后，本月漲幅為14.23%，主要是由于華城領(lǐng)秀大幅成交備案帶動(dòng)價(jià)格上漲；環(huán)城四區(qū)價(jià)格則全部成上漲走勢(shì)，其中北辰區(qū)價(jià)格連續(xù)兩月漲幅居前，本月上漲8.42%，北辰區(qū)近期別墅產(chǎn)品成交量增長(zhǎng)帶動(dòng)成交單價(jià)持續(xù)上揚(yáng)，西青、津南、東麗等區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，價(jià)格變化較??； 濱海新區(qū)于其他區(qū)域形成明顯反差，成交價(jià)格出現(xiàn)全副下跌，開發(fā)區(qū)跌幅超過9.8%，其他區(qū)跌幅也在 5%左右，由于濱海新區(qū)供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，銷售壓力增加，對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定沖擊；進(jìn)郊區(qū)中價(jià)格以漲為主，武

32、清區(qū)和寧河價(jià)格略有下降，其他區(qū)漲幅均超過5%寶坻成交均價(jià)漲幅則高達(dá)9.24%。2011年7月，160平方米以上面積段成交均價(jià)最高，為12429元/平方米，環(huán)比下降 8.27%； 60平方米以下面積段的成交均價(jià)排名第二，為11287元/平方米，環(huán)比下降 4.42%;140 （含）平方米-160平方米面積段均價(jià)漲幅最大，為17.97%，成交均價(jià)為10688元/平方米；100 （含）平方米-120平方米面積段，成交均價(jià)為 8342元/平方米；80 （含）平方米-100平方米面積段、120 （含）平方米-140平方米面積 段和140 （含）平方米-160平方米面積段均有 3%勺降幅。4.3區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r

33、4.3.1區(qū)域發(fā)展政策為了適應(yīng)城市發(fā)展的要求，適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，適應(yīng)目前需求量激增的要求。天津市政府、市建委、規(guī)劃與國(guó)土局、市房管局等部門從規(guī)劃、管理、服務(wù)力度均表示要再進(jìn)一步加大，政府效率再進(jìn)一 步提高。4.3.2區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r天津03年人均GDP達(dá)3126美元，步入中上等收入國(guó)家水平。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支持了房地產(chǎn)業(yè)的成長(zhǎng)，天津目前房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)為“投資增長(zhǎng)、銷售增長(zhǎng)、價(jià)格增長(zhǎng)”的全面增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。天津建設(shè)也一改往日所謂“穩(wěn) 健保守作風(fēng)”，大的舉措令人眼花繚亂。海河綜合開發(fā)戰(zhàn)略，地鐵三條線路，城市快速路系統(tǒng)”，以這些為代表的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)熱火朝天。天津未來3到5年內(nèi)，成長(zhǎng)潛力驚人，而城建大興土木

34、的最大受益行業(yè)，就是住宅與房地產(chǎn)業(yè)。西青區(qū)中北鎮(zhèn)以“汽車工業(yè)+花卉種植+旅游”為三大支柱產(chǎn)業(yè)。其中天津汽車工業(yè)的主要企業(yè)大都坐落于此，中北鎮(zhèn)被稱為“天津汽車工業(yè)的搖籃”。與汽車生產(chǎn)廠家聯(lián)姻，發(fā)展配套業(yè)，相繼建成汽車配套企業(yè)144家?；ɑ芊N植面積超過 3600畝，計(jì)劃在三年內(nèi)使全鎮(zhèn)花卉種植面積達(dá)到90沏上，花卉產(chǎn)業(yè)是農(nóng)民收入的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)大力發(fā)展旅游業(yè)，建立了 “熱帶植物觀光園”，近期計(jì)劃投資多個(gè)大型主題公園及游樂項(xiàng)目。項(xiàng)目與現(xiàn)有的國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)一華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)距離在8公里以內(nèi)，與規(guī)劃的環(huán)外華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)距離約3公里。2004年以來，天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)加快華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)建設(shè)速度、加快招商引資力度

35、為突破口，1-3月份，華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)外資注冊(cè)額1.16億美元，是去年同期的 4.5倍。其中，新批三資企業(yè)15家，外資注冊(cè)額達(dá)1.1億美元；增資企業(yè) 6家，外資注冊(cè)額增加 534.68萬美元。5融資方式分析融資方式即企業(yè)融資的渠道。本項(xiàng)目主要采用銀行貸款，銀行貸款是指銀行根據(jù)國(guó)家政策以一定的利率將資金貸放給資金需要者，并約定期限歸還的一種經(jīng)濟(jì)行為。而且，在不同的國(guó)家和一個(gè)國(guó)家的不同發(fā) 展時(shí)期，按各種標(biāo)準(zhǔn)劃分出的貸款類型也是有差異的。如美國(guó)的工商貸款主要有普通貸款限額、營(yíng)運(yùn)資本 貸款、備用貸款承諾、項(xiàng)目貸款等幾種類型，而英國(guó)的工商業(yè)貸款多采用票據(jù)貼現(xiàn)、信貸賬戶和透支賬戶 等形式。本項(xiàng)目向銀行貸款8

36、1359.16萬元，用以開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)用預(yù)售和現(xiàn)房收入分批2年還清。6 市場(chǎng)研究6.1天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀與消費(fèi)者需求分析回顧2011年上半年，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在未來宏觀層面呈現(xiàn)樂觀前景?，F(xiàn)有寫字樓的供應(yīng)非常有限，強(qiáng)勁的企業(yè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)推動(dòng)了新進(jìn)公司對(duì)天津?qū)懽謽堑男枨?。而零售市?chǎng)則在繼續(xù)演變，國(guó)際零售運(yùn)營(yíng)商帶來 新的品牌和銷售戰(zhàn)略，提升著消費(fèi)者的購(gòu)物體驗(yàn)。對(duì)于高檔住宅市場(chǎng)，盡管中央和地方政府實(shí)施了緊縮政 策，在2011年上半年售出的套數(shù)仍然比去年同期增加了15%以上。寫字樓-強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求和有限的市場(chǎng)供應(yīng)使甲級(jí)寫字樓空置率進(jìn)一步下降至新低；商鋪-新開業(yè)項(xiàng)目采取獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)策略，為消費(fèi)者帶來更新的購(gòu)物

37、理念；高端住宅-緊縮政策穩(wěn)定了售價(jià)，而在新開盤項(xiàng)目帶動(dòng)下成交量出現(xiàn)大幅回升；物流-在連續(xù)六個(gè)季度的強(qiáng)勁需求支持下，非保稅倉(cāng)庫(kù)租金創(chuàng)新高。對(duì)于2012年來說，商業(yè)方面，寫字樓勢(shì)頭強(qiáng)勁，市場(chǎng)需求量大，本項(xiàng)目建造3座寫字樓能極大的滿足需求，從而爭(zhēng)取更大的利益。本項(xiàng)目屬于高檔住宅，隨著這些年的房地產(chǎn)價(jià)格回調(diào)。人民生活水平的提 高，人民的生活品質(zhì)提高，高檔住宅的需求量越來越大，各大房地產(chǎn)公司開始專注于高檔住宅的開發(fā)和建 設(shè)。 本項(xiàng)目是花園式高檔住宅區(qū)，定能滿足客戶的需求。每平米20000元，對(duì)于金領(lǐng)，白領(lǐng)來說也并不是特別沉重的負(fù)擔(dān)。6.2定價(jià)及發(fā)展趨勢(shì)以周邊的小區(qū)為參考，當(dāng)前供需的狀況以及我們對(duì)客戶的定

38、位和自己的成本估算得出，二期新品8號(hào)樓11000-13000元/平米，11層到頂一梯兩戶，面積 156、158、169、188平米，三居四居南北通透戶型出 房率高達(dá)85%現(xiàn)高層、小高層在售，均價(jià)13000元/平方米，主推90-188平米2-4室戶型，全款98折。由于國(guó)家當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，我們可以看出政府對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心以及未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的供 需情況，由此我們可以預(yù)測(cè)出未來房地產(chǎn)會(huì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，當(dāng)然不排除個(gè)別現(xiàn)象，但總體的趨勢(shì)會(huì)是穩(wěn) 定的增長(zhǎng)。7.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比選方案的構(gòu)建與評(píng)價(jià)7.1區(qū)位因素分析遠(yuǎn)洋萬和城地處梅江居住區(qū)，距達(dá)沃斯梅江會(huì)展中心僅3分鐘車程，距新市政府位置開車10分

39、鐘車程。周邊交通路網(wǎng)十分便利，連接城市快速環(huán)路，出行通暢，未來更有多條地鐵線經(jīng)過項(xiàng)目周邊，方便通 達(dá)天津各處。遠(yuǎn)洋萬和城所在的友誼南路延長(zhǎng)線與梨雙路這一區(qū)域，已被天津市列為整體發(fā)展規(guī)劃的軸心 區(qū)域。天津遠(yuǎn)洋萬和城傳承北京萬和城的高度完美并做進(jìn)一步升級(jí)，建筑設(shè)計(jì)采用了歐式新古典主義的經(jīng) 典設(shè)計(jì)手法，選用高檔石材裝飾。建筑風(fēng)格延續(xù)北京萬和城三段式新古典主義風(fēng)格，在外檐立面材質(zhì)上有 所升級(jí)，由局部石材提升為整體石材處理，項(xiàng)目從外延到大堂門廳采用石材飾面。天津遠(yuǎn)洋萬和城的規(guī)劃 仍將沿用在北京備受好評(píng)的“城市平臺(tái)”設(shè)計(jì)，以遠(yuǎn)高于地平線的景觀臺(tái)地，實(shí)現(xiàn)人車分流，保障私密， 居住環(huán)境無污染、低噪音、同時(shí)可節(jié)

40、省大面積的土地做集中綠化，符合低碳環(huán)保需求。在原版復(fù)制北京遠(yuǎn) 洋萬和城的臺(tái)地景觀的同時(shí)，又融入了巴黎世界聞名的三大公園，盧森堡公園、杜伊勒里公園和維萊特公 園的設(shè)計(jì)理念。特邀全球五大行之一的“戴德梁行”作為物業(yè)顧問，提供酒店式管家服務(wù)，一站式服務(wù)， 24小時(shí)專員值守。，其便捷的交通優(yōu)勢(shì)使項(xiàng)目周邊具有極大的輻射力。項(xiàng)目周邊有多所學(xué)校，周邊人文環(huán) 境好，是天津市重要對(duì)外展示窗口之一。7.2開發(fā)內(nèi)容和時(shí)機(jī)分析本項(xiàng)目是集商業(yè)與居住為一體的高檔社區(qū)，開發(fā)內(nèi)容有住宅、寫字樓、底商等。天津正處于飛速發(fā)展 的階段中，隨著溫家寶的大力控制房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)價(jià)格逐步回落，而且天津?yàn)I海新區(qū)的建設(shè)，使得天津市加 大了對(duì)房地

41、產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，隨著市中心地價(jià)的增長(zhǎng)和土地的缺乏，越來越重視房地產(chǎn)的發(fā)展，開始了限價(jià)房 的增建。8項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程主要工作安排8.1項(xiàng)目銷售與開發(fā)項(xiàng)目于2012年1月1日開始起建，7月1日正式開始施工，建設(shè)期2年之后竣工投入使用，第二年的第三季度開始預(yù)售。2013年7月-2014年1月銷售全部寫字樓的 50%住宅的80% 2014年1月到2014 年4月銷售全部寫字樓的 60%住宅的85% 2014年5月到2014年9月銷售全部寫字樓的 80%住宅的90% 2014年10月到2015年1月銷售出全部的商業(yè)用房和住宅。土地費(fèi)用在期初投入，建設(shè)期間其它支出在建設(shè)期內(nèi)均勻投入；租金收入、銷售收入在各年

42、年末實(shí)現(xiàn)。9項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)9.1選擇基礎(chǔ)參數(shù)資本金投入比率（通常為總投資的30%） : 33.84%。房地產(chǎn)開發(fā)所需資金的貸款利率：6.65%。成本利潤(rùn)率：33.48%。9.2投資估算依據(jù)本項(xiàng)目的投資估算主要依據(jù)有：國(guó)家及地方相關(guān)法律法規(guī)和政策，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)中某些項(xiàng)目的平均指標(biāo)水平，項(xiàng)目規(guī)劃方案，同類型建設(shè)項(xiàng)目的投資資料，以及相關(guān)投融資條件等。9.3項(xiàng)目總投資及籌措估算總投資約為153637.56萬元人民幣，資金來源主要由自有資金、長(zhǎng)期貸款。其中自有資金投入為5.2億元，在期初投入，一次性投入，銀行貸款為81359.16萬元(長(zhǎng)期貸款為分期投入項(xiàng)目，第一期投入63180.15萬元，用于支付

43、土地費(fèi)用及前期開發(fā)費(fèi)用，在開工后投入，用于房屋開發(fā)費(fèi)和其他費(fèi)用。見附表四：投資計(jì)劃與資金籌措表。9.4開發(fā)成本估算和使用項(xiàng)目費(fèi)用的估算主要依據(jù)附圖設(shè)計(jì)和相關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)得出。其中估算出的土地費(fèi)用為58817.01萬元，前期工程費(fèi)為2890.90萬元，房屋開發(fā)費(fèi)為73172.52萬元，管理費(fèi)為1234.16萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為6975.00 萬元，銷售費(fèi)用為5695.20萬元，其他費(fèi)用為782.87萬元，不可預(yù)見費(fèi)為4069.90萬元，總計(jì)153637.56 萬元。具體項(xiàng)目見附表一：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本估算表，附表二：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表9.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目全部投資的凈現(xiàn)值為13,809萬元，

44、內(nèi)部收益率為 11.8348%，靜態(tài)投資回收期：10.8322785、動(dòng)態(tài)投資回收期：11.3083，自有資金的凈現(xiàn)值為959萬元，內(nèi)部收益率為7.13%，投資回收期靜態(tài)10.87488652動(dòng)態(tài)11.192761。這些財(cái)務(wù)指標(biāo)充分說明本項(xiàng)目的可行性很大。(1) 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為：nFNPV= '、 (CI-CO) t(1+i c)-tt =0公式中：FNPV項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值Ic 基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率如果FNPV大于等于0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果FNPV小于0,則項(xiàng)目不可接受。由求的的數(shù)據(jù)算的，全部資金

45、的NPV等于13809萬元大于零，所以經(jīng)濟(jì)上可行。(2) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率， 是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。其計(jì)算公式為：FIRR=i1+NPV1(iNPV1npv2 (i2 i1)當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率i 2當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率NPV i采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值NPV2 采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值式中ii和i 2之差不應(yīng)超過1 %-2 %，否則，拆現(xiàn)率ii、i 2和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所 求得的內(nèi)部收益率失真。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收

46、益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率比較，當(dāng)FIRR只大于ic時(shí)，則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如FIRR小于ic，則項(xiàng)目不可接受。(3) 動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開 發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資活動(dòng)起始點(diǎn)算起，累計(jì) 凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)算公式為：Pb、'(CI-CO) t(1+i c)-t =0t衛(wèi)式中Pb動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期以年

47、表示，其詳細(xì)計(jì)算公式為：R=累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值上式得出的是以期為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，應(yīng)該再把它換算成以年為單位的動(dòng)態(tài)投資回收期，其中的小數(shù)部分也可以折算成月數(shù)，以年和月表示，如3年零9個(gè)月或3. 75年。在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期(Pb)與基準(zhǔn)回收期(Pc)相比較，如果 Pb< Pc,則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。動(dòng)態(tài)投資回收期指標(biāo)一般用于評(píng)價(jià)開發(fā)完結(jié)后用來出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目，也可用來評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目具體項(xiàng)目見附表六，附表七9.6銷售收入測(cè)算本項(xiàng)目用稅后銷售收入測(cè)算能回收的資金，從第二年下半

48、年開始預(yù)售，第三季預(yù)計(jì)收入14965.92萬元。第四季的預(yù)售收入為14976.86萬元，第三年由預(yù)售變?yōu)楝F(xiàn)售，回收資金增多，第一季收入43760萬元第二季為57435萬元，第三季為 60170萬元，第四季為32820萬元，總共銷售收入為224127.78萬元。.具體項(xiàng)目見附表三：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售收入測(cè)算表。9.7投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)總投資 153637.56 萬元，預(yù)售收入 28295.9271萬元，銷售收入 183504.83 萬元，具體項(xiàng)目見附表四：投資計(jì)劃與資金籌措表。9.8還本付息本項(xiàng)目貸款期初貸款資金 675735.01萬元，用利率1.67%算出本期還本付息。然后得出償還的

49、時(shí)間和每一季的金額；見附表五：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款還本付息表。10.不確定性分析1、土地取得成本，是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要計(jì)算參數(shù)。但由于最近國(guó)家有穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)，所以地價(jià)趨于穩(wěn)定。2、建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金組成通常情況下要委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行整個(gè)建安工程費(fèi)用的詳細(xì)估算由于建安工程費(fèi)用的估算時(shí)間與承包商報(bào)價(jià)時(shí)間之間經(jīng)歷了購(gòu)置土地使用權(quán)等一系列前期準(zhǔn)備工作，兩者往往相差半年到一年，這期間可能會(huì)由于建筑材料或勞動(dòng)力價(jià)格水平的變 化，導(dǎo)致建安工程費(fèi)用出現(xiàn)上漲或下跌。由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。所以這種不確定性因素主要

50、是由于建筑材料和勞動(dòng)力價(jià)格的不確定性造成的，這與費(fèi)用估算時(shí)間和工程被 承包的期間長(zhǎng)短及工程承包合同的形式有關(guān)系，本項(xiàng)目亦存在此種不確定性因素在本項(xiàng)目中，由于材料費(fèi)，安裝費(fèi)等都隨著物價(jià)上漲而上漲，根據(jù)國(guó)家發(fā)布的IPO指數(shù)可以答題推算出各種費(fèi)用。3、銷售價(jià)格根據(jù)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格，以及我們對(duì)自身產(chǎn)品的定位以及成本估算得出每套房的價(jià)格，根據(jù)我們的銷售計(jì)劃，分一年半銷售完，從而得出銷售收入。4、開發(fā)周期房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的開發(fā)周期大體上由前期、建造期和租售期三個(gè)階段組成。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)期由準(zhǔn)備期、建造期兩個(gè)階段組成在準(zhǔn)備期，開發(fā)商要進(jìn)行征地、拆遷、安置、補(bǔ)償工作委托設(shè)計(jì)院作規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，還要辦

51、理市政基礎(chǔ)設(shè)施的使用申請(qǐng)手續(xù)另外，在開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)工程開工前，還要安排工程招標(biāo)工作，招標(biāo)過程所需時(shí)間的長(zhǎng)短又與開發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，投標(biāo)者的 數(shù)量有關(guān)，而招標(biāo)時(shí)間長(zhǎng)短，也會(huì)影響開發(fā)期的長(zhǎng)短建造期即建筑施工工期，某些特殊因素也會(huì)影響施工工期的延長(zhǎng)如某些建筑材料的短缺，惡劣氣候，政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變，勞資糾紛引起工人罷工，或 者基礎(chǔ)開挖中發(fā)現(xiàn)重要文物或未預(yù)料到的特殊的地質(zhì)條件，都可能導(dǎo)致工程停工，使工期延長(zhǎng)由于施工工期延長(zhǎng)，開發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的貸款利息，另一方面，還要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)另外，承包合同形式選擇不當(dāng)也可能導(dǎo)致承包商有意拖延工期，使開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)期延長(zhǎng)租售期的長(zhǎng)短與宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀 況，

52、市場(chǎng)供求狀況，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況，預(yù)期未來房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的類型等有直接關(guān)系5、融資成本。融資成本的高低由貸款利率決定。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來源中，借貸資金是一個(gè)主要 來源。融資成本是資金所有權(quán)與資金使用權(quán)分離的產(chǎn)物，融資成本的實(shí)質(zhì)是資金使用者支付給資金所有者的報(bào) 酬。由于企業(yè)融資是一種市場(chǎng)交易行為有交易就會(huì)有交易費(fèi)用，資金使用者為了能夠獲得資金使用權(quán)，就 必須支付相關(guān)的費(fèi)用。如委托金融機(jī)構(gòu)代理發(fā)行股票、債券而支付的注冊(cè)費(fèi)和代理費(fèi)，向銀行借款支付的 手續(xù)費(fèi)等等。企業(yè)融資成本實(shí)際上包括兩部分：即融資費(fèi)用和資金使用費(fèi)。6、空置率。空置率是準(zhǔn)備出租但尚未租出的建筑面積占全部可出租面積的比例。對(duì)

53、于經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目，空置率的估計(jì)對(duì)有效毛租金收入的估算非常重要。在單位租金不變的情況下，空置 率提高，將導(dǎo)致有效毛租金收減少?？罩寐实淖兓芎暧^社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供求關(guān)系、租戶支付租金的 能力等因素的影響。7、經(jīng)營(yíng)成本。經(jīng)營(yíng)成本是指在經(jīng)營(yíng)期內(nèi)應(yīng)該負(fù)擔(dān)的全部成本，包括銷售成本、銷售稅金、及期間費(fèi)用等。指企業(yè)從事主要業(yè)務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、代建工程結(jié)算成本、出租產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)成本等。如果是銷售的辦公費(fèi)當(dāng)然該記入銷售成本，這些項(xiàng)目的總和都應(yīng)該分期或者一次性進(jìn)入經(jīng)營(yíng)成本。8、投資收益率。投資收益率是影響財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)

54、果最主要的因素之一。投資收益率又稱投資利潤(rùn)率是指投資收益（稅后）占投資成本的比率。投資收益率又稱投資效果系數(shù)，定義為每年獲得的凈收入與原始投資的比值，記為E。公式：投資收益率=1/動(dòng)態(tài)投資回收期X 100%公式：動(dòng)態(tài)投資回收期=（T-1）+|（T-1年的累計(jì)凈現(xiàn)值 ）|/T 年的凈現(xiàn)值T=現(xiàn)值首次出現(xiàn)正值的年數(shù)投資收益率反映投資的收益能力。當(dāng)該比率明顯低于公司凈資產(chǎn)收益率時(shí)，說明其對(duì)外投資是失敗的，應(yīng)改善對(duì)外投資結(jié)構(gòu)和投資項(xiàng)目；而當(dāng)該比率遠(yuǎn)高于一般企業(yè)凈資產(chǎn)收益率時(shí)，則存在操縱 利潤(rùn)的嫌疑，應(yīng)進(jìn)一步分析各項(xiàng)收益的合理性。投資收益率的優(yōu)點(diǎn)是計(jì)算公式最為簡(jiǎn)單；缺點(diǎn)是沒有考慮資金時(shí)間價(jià)值因素，不能正確反映建 設(shè)期長(zhǎng)短及投資方式不同和回收額的有無對(duì)項(xiàng)目的影響，分子、分母計(jì)算口徑的可比性較差，無法 直接利用凈現(xiàn)金流量信息。只有投資收益率指標(biāo)大于或等于無風(fēng)險(xiǎn)投資收益率的投資項(xiàng)目才具有財(cái)務(wù)可行性11 風(fēng)險(xiǎn)分析11.1、敏感性分析根據(jù)項(xiàng)目的多種不確定因素中敏感性因素銷售收入和成本對(duì)投資