湖南瀏陽(yáng)市輝煌融鑫項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議

1、12021年年11月月8日日輝煌融鑫項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議輝煌融鑫項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議湖南德思勤房地產(chǎn)投資顧問有限公司湖南德思勤房地產(chǎn)投資顧問有限公司2第一篇第一篇地塊解析地塊解析3e1 e2 c1 高家坡路遠(yuǎn)大路農(nóng)園路瀏陽(yáng)河及風(fēng)瀏陽(yáng)河及風(fēng)光帶光帶瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶待開發(fā)及瀏待開發(fā)及瀏陽(yáng)河陽(yáng)河待開發(fā)待開發(fā)南偏西南偏西核心景觀面核心景觀面4e1 e2 c1 交通便利程度從高到低依次排序?yàn)閏1e1e2噪音干擾程度從重到輕依次排序?yàn)閏1e1e25e1 e2 c1 本項(xiàng)目的最佳景觀視角是南偏西，因此本項(xiàng)目景觀資源好的單位同時(shí)面對(duì)西曬的問題。6相關(guān)政府規(guī)劃指標(biāo)要求：1. c1：容積率3，商業(yè)部分獨(dú)立占地，且

2、容積率 4，商業(yè)建筑面積總建面的15% 2. e1，e2：容積率2.8，商業(yè)建筑面積10%7一區(qū)一區(qū)一區(qū)一區(qū)一區(qū)一區(qū)二區(qū)二區(qū)二區(qū)二區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)8 方法：決定地塊住宅價(jià)值主要有景觀、噪音、交通、位置、配套等因方法：決定地塊住宅價(jià)值主要有景觀、噪音、交通、位置、配套等因素，根據(jù)不同要素的重要性賦與不同權(quán)重，然后對(duì)各個(gè)地塊分別進(jìn)行素，根據(jù)不同要素的重要性賦與不同權(quán)重，然后對(duì)各個(gè)地塊分別進(jìn)行打分。打分。序號(hào)一區(qū)二區(qū)三區(qū)四區(qū)評(píng)定項(xiàng)目權(quán)重打分得分打分得分打分得分打分得分景觀35%103.541.462.182.8噪音25%82.820.762.193.15交通20%6

3、2.182.882.862.1配套10%82.882.882.882.8位置10%82.882.882.882.8合計(jì)100%1410.512.613.6591、濱江區(qū)域：地塊西面景觀資源豐富，視野開揚(yáng)、日照充分、通風(fēng)順暢、遠(yuǎn)離交通主干道，為本地塊居住價(jià)值最高的部分2、中間部分地塊：擁有中心園林景觀資源，視線雖然受到一定遮擋，但仍可享受一定的江景景觀，居住價(jià)值次之3、區(qū)域道路兩側(cè)：臨城市次級(jí)干道，噪音干擾較弱，且能夠享受內(nèi)部園林景觀；一區(qū)一區(qū)一區(qū)一區(qū)一區(qū)一區(qū)二區(qū)二區(qū)二區(qū)二區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)居住一級(jí)居住一級(jí)居住二級(jí)居住二級(jí)居住三級(jí)居住三級(jí)居住四級(jí)居住四級(jí)4、立交橋

4、沿線：由于臨交通干道，噪音影響較大，且景觀資源一般10一區(qū)一區(qū)一區(qū)一區(qū)一區(qū)一區(qū)二區(qū)二區(qū)二區(qū)二區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)三區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)四區(qū)居住一級(jí)居住一級(jí)居住二級(jí)居住二級(jí)居住三級(jí)居住三級(jí)居住四級(jí)居住四級(jí)一級(jí)地塊：中大或大戶型一級(jí)地塊：中大或大戶型二級(jí)地塊：中或中大戶型二級(jí)地塊：中或中大戶型三級(jí)地塊：中等戶型三級(jí)地塊：中等戶型四級(jí)地塊：中或中小戶型四級(jí)地塊：中或中小戶型11abcdee12 方法：決定地塊商業(yè)價(jià)值最核心因素是地段，其次有交通、位置、景觀、人方法：決定地塊商業(yè)價(jià)值最核心因素是地段，其次有交通、位置、景觀、人流、升值潛力等因素，根據(jù)不同要素的重要性設(shè)定不同權(quán)重，然后對(duì)各個(gè)地流、升

5、值潛力等因素，根據(jù)不同要素的重要性設(shè)定不同權(quán)重，然后對(duì)各個(gè)地塊分別進(jìn)行打分。塊分別進(jìn)行打分。序號(hào)地塊a地塊b地塊c地塊d地塊e評(píng)定項(xiàng)目權(quán)重打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分地段30%51.541.241.230.920.6交通22%51.551.530.930.920.6位置20%51.551.541.220.620.6升值潛力15%51.541.230.920.620.6人流量8%51.541.230.920.620.6景觀5%41.230.920.630.920.6合計(jì)100%8.77.55.74.53.613商業(yè)核心區(qū)商業(yè)核心區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)居住區(qū)企事業(yè)單位企事業(yè)單位學(xué)校集中區(qū)

6、學(xué)校集中區(qū)14abcdee1、遠(yuǎn)大路為城市交通主干線，帶來的商業(yè)人流，確定該地塊為商業(yè)黃金區(qū)。3、區(qū)域道路兩側(cè)為三級(jí)商業(yè)區(qū)4、濱河路沿線商業(yè)為四級(jí)商業(yè)商業(yè)一級(jí)商業(yè)一級(jí)商業(yè)四級(jí)商業(yè)四級(jí)商業(yè)二級(jí)商業(yè)二級(jí)商業(yè)三級(jí)商業(yè)三級(jí)商業(yè)五級(jí)商業(yè)五級(jí)商業(yè)五級(jí)商業(yè)五級(jí)2、展覽館路為城市交通主干線，但受周邊片區(qū)規(guī)劃的影響，為次級(jí)商業(yè)黃金區(qū)。5、立交橋下商業(yè)為五級(jí)商業(yè)區(qū)域15abcdee商業(yè)一級(jí)：集中商業(yè)商業(yè)一級(jí)：集中商業(yè)商業(yè)四級(jí)：局部商業(yè)商業(yè)四級(jí)：局部商業(yè)商業(yè)二級(jí)：集中商業(yè)商業(yè)二級(jí)：集中商業(yè)商業(yè)三級(jí)：臨街商業(yè)商業(yè)三級(jí)：臨街商業(yè)商業(yè)五級(jí)：商業(yè)五級(jí)：1層商鋪或?qū)I(yè)市場(chǎng)層商鋪或?qū)I(yè)市場(chǎng)商業(yè)五級(jí)：商業(yè)五級(jí)：1層商鋪或?qū)I(yè)市場(chǎng)

7、層商鋪或?qū)I(yè)市場(chǎng)16 考慮到項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r及宏觀調(diào)整政策因素，我們需要對(duì)相關(guān)規(guī)劃布局作建議做如下調(diào)整：伴隨著項(xiàng)目開發(fā)，區(qū)域逐步發(fā)展成熟，項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)開始體現(xiàn)，一、二、三期的產(chǎn)品構(gòu)成也需進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；考慮到區(qū)域發(fā)展前景，本項(xiàng)目中可以引入一定的商務(wù)型產(chǎn)品；不同地塊住宅產(chǎn)品的類型不同，也需要對(duì)其商業(yè)構(gòu)成進(jìn)行調(diào)整；在項(xiàng)目前期開發(fā)過程中，應(yīng)該盡可能的規(guī)避政府相關(guān)的宏觀調(diào)控政策，所帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；17abcdee引入引入loft商務(wù)產(chǎn)品商務(wù)產(chǎn)品集中商業(yè)集中商業(yè)布局調(diào)整:1、在c1地塊為了滿足政府控制性指標(biāo)要求，利用其良好的昭示面和標(biāo)志性，引入商務(wù)公寓型產(chǎn)品；2、擴(kuò)大e1地塊的集中商業(yè)規(guī)模3、e2地塊是本項(xiàng)目

8、中，景觀資源最好，噪音干擾最小的區(qū)域，為了提升其住宅產(chǎn)品價(jià)值，建議減少e2地塊整體的商業(yè)體量；控制商業(yè)控制商業(yè)體量體量183層集中式商業(yè)充分利用沿街面做1.5層街鋪3層集中式商業(yè)1層街鋪層街鋪0.5層街鋪層街鋪19布局建議:1、在e1、c1地塊的商業(yè)裙樓上增設(shè)居住型中小戶型公寓型產(chǎn)品；2、增加e2地塊中大戶型的產(chǎn)品比例；3、在c1地塊，利用其濱江資源，引入loft產(chǎn)品。abee增設(shè)公寓產(chǎn)品增設(shè)公寓產(chǎn)品增加增加增加公寓產(chǎn)品增加公寓產(chǎn)品20第二篇第二篇規(guī)劃發(fā)展建議規(guī)劃發(fā)展建議21loft產(chǎn)品產(chǎn)品臨街商業(yè)臨街商業(yè)1f集中商業(yè)（大型超市、百貨）集中商業(yè)（大型超市、百貨）小戶型公寓小戶型公寓臨街商業(yè)臨街

9、商業(yè)1.5f22商業(yè)用地面積商業(yè)用地面積（）（）容積率容積率商業(yè)總建筑面積商業(yè)總建筑面積（）（）商業(yè)商業(yè)集中集中商務(wù)商務(wù)625062504 425000250001500015000100001000023住宅用地住宅用地面積（）面積（）容積率容積率總建筑面積總建筑面積（）（）住宅住宅臨街臨街 小戶型公寓小戶型公寓普通住宅普通住宅77960779602.9 2.9 2278302278302000020000194630194630132001320024用地面積用地面積（）（）容積容積率率總建筑面總建筑面積（）積（）住宅住宅商業(yè)商業(yè)小戶型公小戶型公寓寓普通住宅普通住宅集中集中臨街臨街 商務(wù)商

10、務(wù)84210842103 3252630252630200002000019463019463015000150001300013000100001000025c1c1地塊地塊普通普通住宅產(chǎn)品戶型配比住宅產(chǎn)品戶型配比普通住宅普通住宅戶型戶型設(shè)計(jì)面積設(shè)計(jì)面積（平方米）（平方米）面積配比面積配比備注備注合計(jì)合計(jì)二房二房70-7510%通過設(shè)計(jì)凸窗、陽(yáng)臺(tái)等方式贈(zèng)送部分面積30%三房三房85-9020%通過設(shè)計(jì)凸窗、陽(yáng)臺(tái)、空中內(nèi)庭院、入戶花園等方式贈(zèng)送部分面積110-12045%凸窗、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積70%四房四房130-14020%凸窗、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積復(fù)式復(fù)式2005%-26c1c1地塊地塊小戶型小戶型公

11、寓產(chǎn)品戶型配比公寓產(chǎn)品戶型配比小戶型公寓戶型小戶型公寓戶型設(shè)計(jì)面積設(shè)計(jì)面積（平方米）（平方米）面積配比面積配比備注備注單房單房28-3250%-一房一房455030%通過設(shè)計(jì)凸窗等方式贈(zèng)送部分面積二房二房606520%通過設(shè)計(jì)凸窗、陽(yáng)臺(tái)等方式贈(zèng)送部分面積27層高層高設(shè)計(jì)面積設(shè)計(jì)面積（平方米）（平方米）面積配比面積配比可選擇在可選擇在4.8m4.8m至至5.45.4米米之間之間55-6025%85-9060%115-12015%c1c1地塊地塊loftloft商務(wù)產(chǎn)品戶型配比商務(wù)產(chǎn)品戶型配比28臨街商業(yè)臨街商業(yè)0.5f臨街商業(yè)臨街商業(yè)1f臨街商業(yè)臨街商業(yè)1.5f29用地面積（）用地面積（）容積率

12、容積率總建筑面積（）總建筑面積（）住宅（）住宅（）商業(yè)（）商業(yè)（）1015101015102.22.2223322223322213322213322100001000030e2 e2 地塊住宅產(chǎn)品戶型配比地塊住宅產(chǎn)品戶型配比住宅戶型住宅戶型設(shè)計(jì)面積設(shè)計(jì)面積（平方米）（平方米）面積配比面積配比備注備注合計(jì)合計(jì)二房二房85-9020%通過設(shè)計(jì)凸窗、陽(yáng)臺(tái)、空中內(nèi)庭院、入戶花園等方式贈(zèng)送部分面積20%三房三房130-13528%凸窗、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積80%四房四房145-15035%凸窗、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積大四房大四房155-1607%凸窗、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積大五房大五房175-1808%凸窗、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積復(fù)式復(fù)式

13、2002%入戶花園、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積31集中商業(yè)（中型超市、電器）集中商業(yè)（中型超市、電器）臨街商業(yè)臨街商業(yè)1.5f商務(wù)公寓商務(wù)公寓小戶型公寓小戶型公寓（含產(chǎn)權(quán)式酒店）（含產(chǎn)權(quán)式酒店）臨街商業(yè)臨街商業(yè)1f32用地面積用地面積（）（）容積容積率率總建筑面總建筑面積（）積（）住宅住宅商業(yè)商業(yè)商務(wù)公商務(wù)公寓寓小戶型公寓（含產(chǎn)小戶型公寓（含產(chǎn)權(quán)式酒店）權(quán)式酒店）普通住普通住宅宅集中集中臨街臨街 82250822503.83.83125503125502000020000210002100024255024255015000 15000 14000 14000 33e1e1地塊地塊普通普通住宅產(chǎn)品戶型配比住

14、宅產(chǎn)品戶型配比普通住宅戶型普通住宅戶型設(shè)計(jì)面積設(shè)計(jì)面積（平方米）（平方米）面積配比面積配比備注備注合計(jì)合計(jì)一房505510%70%二房二房606515%通過設(shè)計(jì)凸窗、陽(yáng)臺(tái)等方式贈(zèng)送部分面積70-7530%通過設(shè)計(jì)凸窗、陽(yáng)臺(tái)等方式贈(zèng)送部分面積三房三房85-9015%通過設(shè)計(jì)凸窗、陽(yáng)臺(tái)、空中內(nèi)庭院、入戶花園等方式贈(zèng)送部分面積110-11515%入戶花園、凸窗、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積30%四房四房125-13013%入戶花園、凸窗、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積復(fù)式復(fù)式2002%入戶花園、陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送面積34項(xiàng)目總體物業(yè)配比（一、二、三期）項(xiàng)目總體物業(yè)配比（一、二、三期）地塊地塊用地面用地面積（）積（）容積容積率率總建筑總建筑面積

15、面積（）（）住宅住宅商業(yè)商業(yè)普通住宅普通住宅小戶型小戶型公寓公寓商務(wù)產(chǎn)商務(wù)產(chǎn)品品集中集中臨街臨街 商務(wù)商務(wù)loftloftc1地塊84210325263019463020000-150001300010000e2地塊1015102.2223322213322-10000-e1地塊822503.831255024255021000200001500014000-小計(jì)2679702.9 788502650502410002000030000370001000035c1：中等戶型（舒適性）：中等戶型（舒適性）項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展軸線項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展軸線e2：中大戶型（享受性）：中大戶型（享受性）e1：中等偏小戶

16、型：中等偏小戶型（品質(zhì)性）（品質(zhì)性）c1e2e136第三篇第三篇相關(guān)設(shè)計(jì)建議相關(guān)設(shè)計(jì)建議37現(xiàn)代建筑現(xiàn)代建筑以朝向及景觀原則為導(dǎo)向，打造純粹現(xiàn)代建筑群，以朝向及景觀原則為導(dǎo)向，打造純粹現(xiàn)代建筑群，體現(xiàn)都市特征，體現(xiàn)都市特征，區(qū)域區(qū)域地標(biāo)及未來城市化的最新代言人。地標(biāo)及未來城市化的最新代言人。38利用豎向和邊角空間作儲(chǔ)藏 因廳房面積小，對(duì)儲(chǔ)藏及收納空間需求大 廚房采用降板處理，降板后的空間可作儲(chǔ)藏。拉開這個(gè)蓋子，下面是一個(gè)儲(chǔ)物空間。 增加吊柜、壁柜等，使得儲(chǔ)物空間和建筑建造一體。緊湊的布局緊湊的布局廚房降板處理廚房降板處理39中小戶型精裝修中小戶型精裝修 精裝修房的優(yōu)勢(shì)精裝修房的優(yōu)勢(shì)降低客戶購(gòu)房

17、門檻：降低客戶購(gòu)房門檻：精裝修材料全部都是集中采購(gòu)，比個(gè)體裝修大幅降低成本，并將該部分成本打入按揭，降低了客戶的購(gòu)買門檻，適合這部分客戶的需求。符合可持續(xù)性發(fā)展：符合可持續(xù)性發(fā)展：中、小戶型裝修一次到位，有利于保證工程質(zhì)量，同時(shí)減少裝修的污染，降低裝修改造帶來的材料損耗，為業(yè)主減少裝修期間的麻煩；通過裝修提高空間的使用效率：通過裝修提高空間的使用效率：利用推拉門和隔斷、柜體等細(xì)節(jié)化的設(shè)計(jì)，將房間功能進(jìn)行可變定義，使空間得到擴(kuò)大及延展；40現(xiàn)代建筑風(fēng)格現(xiàn)代建筑風(fēng)格，立體化建筑特色立體化建筑特色外立面追求簡(jiǎn)潔、大方，秉承自然、清新，與周邊環(huán)境唯美和諧。外立面追求簡(jiǎn)潔、大方，秉承自然、清新，與周邊環(huán)

18、境唯美和諧。4142本項(xiàng)目用地容積率高，過多的裝飾會(huì)給人壓抑感，簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)考慮與周邊文化景本項(xiàng)目用地容積率高，過多的裝飾會(huì)給人壓抑感，簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格，色調(diào)考慮與周邊文化景觀的融合，注重細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)，給人以精美的視覺效果觀的融合，注重細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)，給人以精美的視覺效果43小結(jié)：小結(jié)：大體量建筑立面處理手法：大體量建筑立面處理手法：l 利用鮮艷、跳躍的色彩化解體量建筑立面的沉悶；利用鮮艷、跳躍的色彩化解體量建筑立面的沉悶；l 利用戶型的組合，形成立面的凹凸有致，以立體感豐富整個(gè)立面，利用戶型的組合，形成立面的凹凸有致，以立體感豐富整個(gè)立面，減少體量建筑立面的壓抑感；減少體量建筑立面的壓抑感；l

19、結(jié)合空中花園的概念，將樓體中部挖空，豐富立面的同時(shí)，很大結(jié)合空中花園的概念，將樓體中部挖空，豐富立面的同時(shí)，很大程度上降低了大體量建筑立面的沉悶、笨拙感；程度上降低了大體量建筑立面的沉悶、笨拙感；l 利用圓滑、富有動(dòng)感的弧線，弱化大體量建筑立面的厚重感；利用圓滑、富有動(dòng)感的弧線，弱化大體量建筑立面的厚重感；l 結(jié)合富有變幻的窗、陽(yáng)臺(tái)，營(yíng)造多彩變化的建筑立面，賦予建筑結(jié)合富有變幻的窗、陽(yáng)臺(tái)，營(yíng)造多彩變化的建筑立面，賦予建筑個(gè)性的同時(shí)，規(guī)避其因大體量帶來的呆板、沉悶及壓抑感；個(gè)性的同時(shí)，規(guī)避其因大體量帶來的呆板、沉悶及壓抑感；l 通過不同材質(zhì)在建筑立面的應(yīng)用，利用不同材質(zhì)之間在質(zhì)感、色通過不同材質(zhì)

20、在建筑立面的應(yīng)用，利用不同材質(zhì)之間在質(zhì)感、色彩等的對(duì)比，豐富視覺效果，弱化大體量建筑的厚重、沉悶。彩等的對(duì)比，豐富視覺效果，弱化大體量建筑的厚重、沉悶。44 45 單元入口是住宅區(qū)內(nèi)體現(xiàn)單元入口是住宅區(qū)內(nèi)體現(xiàn)小區(qū)小區(qū)特色的重要部位，入口造型設(shè)計(jì)除了功能要求外，還要突出特色的重要部位，入口造型設(shè)計(jì)除了功能要求外，還要突出裝飾性和可識(shí)別性。要考慮安防、照明設(shè)備的位置和與無障礙坡道之間的相互關(guān)系，達(dá)到裝飾性和可識(shí)別性。要考慮安防、照明設(shè)備的位置和與無障礙坡道之間的相互關(guān)系，達(dá)到色彩和材質(zhì)上的統(tǒng)一色彩和材質(zhì)上的統(tǒng)一 46電梯大堂是不但是住戶到達(dá)各樓層的通道，還是住戶與住戶、住戶與訪客交流、等候的場(chǎng)電梯大堂是不但是住戶到達(dá)各樓層的通道，還是住戶與住戶、住戶與訪客交流、等候的場(chǎng)所，建議引入酒店式大堂概念，裝修精美、光線所，建議引入酒店式大堂概念，裝修精美、光線明亮，擺放明亮，擺放一組一組沙發(fā)和茶幾，方便休憩沙發(fā)和茶幾，方便休憩 47為了使本項(xiàng)目的戶型