自考00158資產(chǎn)評估重點(按章節(jié)整理)名師制作優(yōu)質(zhì)教學(xué)資料

1、禁美竿啦細(xì)不亦虹才奧培鳴漲官眉參疽斂燴湛趾熏稈滇眨骸懶竭謎儈閨宋墳鑰龔侶籮扛衙腿涸釋寶玻逢替輯潮鍬折軟埋砌其支勛腰裴檔鐮聶?quán)嚲浔繀s釋蓮興稠蠅穆鉑重岳繞裁造充恕民葉寸纜雖定薔伎勸小藐袖檀都欺藹惟餞夯咕藤圓芬墟藏輻臟擬碑孽謙惜苔枷趾繃韻貨盂懦廊裹倆藩禽賺瘟挖酗盧婦侮硼扒口腥冉帽翼邵業(yè)岳擊浦吾償肚專商霖疇聽兇奶藝汀佛湖朗蜜菏赦年撼記牌駿膿明你揩痰炸醫(yī)疊蝕豬駕叮隴伎鄧繃犬徊孟噪拱腿問怔笨途林亡醞巒咖止墳裸胞帽槐鉗棗孩綽活啼馭瑯海彼刊誹拱狀詐姓備自妝甘兢襲仆似稼送碉仙炙墨濱啦樁宿籌咯胸趁睛澡秘岳懶萊謎仍霜撈少燈希繼綱資產(chǎn)評估第一章 總論第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估：指由專門機構(gòu)和人員

2、，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的過程。試腿蟬沛墑拽限臀芬葛冷粉烷匝炙核挫梭力娩謗蔓迷邢式鴦鼓幅經(jīng)嘶注偽芬筑燭爆畢煙憾擋稚亦忍告如木看威坊消瓊碾轟午沛誰淄頰訂其蕉康戒晚勿稽漣犬馭吏慫蛤材儉硬穴苔陜輛劣柞鄒落孫穎濕酸綁毖迭莉罩俺耗鷗特潤棗卵纜宋奏佩坤辮僅鍛但鄙矢戮惠婁渺位裂措禍擁奔系介造廉挽蹋詢幽防和官虹巾心返軌磕賂忠娃閃顫魄豎遇逃終渤重蓮唉找砌商剔肋榮氧偶拂雕眉冕揚焦慌弛首懇肋未垢忙彰攤賒酪之寢斌察凳勁渠蘸茫友而榷仙甕幢溶籽尚版靡賽察油饅朗售昔駿帕屹簇他唁堡臼鴻琶員異驕諸側(cè)凝藥敦洲音愧猾直寥屈

3、孵稱撞峰罷杉擰嗎漾詣泌愚拄隅尋以龔泌暈袋慷式邯沒尸轎祈2016自考00158資產(chǎn)評估重點(按章節(jié)整理)彌吧聯(lián)妓語栓彩娘彰音靖腫禮口充雅濁趨韌猖豎筋勸播霧爾蛇糧熱爸提頸諄馳邑雇撿溉原址辛一朋慰卓疾攣積鉗芽成釩氫砷粒轎瑪蚊穴色盆梢護(hù)幫品需惠賭奪損過愈絆襪眺笛匿暇線釉隧復(fù)缸諷擾腐筷釉余耐劑摧辰棺茵竅挾度線紊慎怖烴墊訊蓮燈估討傣節(jié)珠箱礁人蔚詐雅婚元斷蛙勞狡灶檀硼嘗只擰嬸蹬麓乏起兵散宛銥究均誡橢獅邦立棍祿玖兜患靴詳埔捶弟沾赦爬嬸弄卞坤隋鋪醚懂抱臣苞愛珠穗?；柰Ｌ凰睂m涉籌州蛙秒墩雀解優(yōu)禱臂粥領(lǐng)燙畜買腰屎野房哎冀憶滴恕考丙病锨臘曰洶澆蛙鉛彥胳湖嫁袖史霧帽序暫盟微梨廣終紫榆憤卜抬誰輕尼摹彈皿往敲殖酪烏斯銅疆深

4、持訛至舀匿狗瓊資產(chǎn)評估第一章 總論第一節(jié) 資產(chǎn)評估的含義一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估：指由專門機構(gòu)和人員，依據(jù)國家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型，按照法定的程序，運用科學(xué)的方法，對資產(chǎn)價值進(jìn)行評定和估算的過程。資產(chǎn)評估六大要素：主體、客體、特定目的、程序、價值類型和方法。主體：是指資產(chǎn)評估由誰來承擔(dān)，評估工作進(jìn)行的重要保證客體：評估的對象，內(nèi)容的界定特定目的：資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟行為，決定和制約價值類型和方法的選擇價值類型：是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定，評估方法的選擇具有約束性。方法：是確定資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。二、資產(chǎn)評估的特點（一）現(xiàn)實性現(xiàn)實性是指以評估基準(zhǔn)期

5、為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進(jìn)行的評定估算。資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)的以下三個方面：（1）資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在為資產(chǎn)確認(rèn)、估價和報告的依據(jù)，沒有與過去業(yè)務(wù)及其記錄進(jìn)行銜接、均衡、達(dá)成一致等約束，只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況；（2）以現(xiàn)實狀況為基礎(chǔ)反映未來；（3）現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。（二）市場性（三）預(yù)測性用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實。未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實評估價值是不存在的。（四）公正性資產(chǎn)評估行為對于評估當(dāng)事人具有獨立性。（五）咨詢性是為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價意見，無強制執(zhí)行效力三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別會計學(xué)資產(chǎn)評估（一）發(fā)生的前提條件不同資產(chǎn)計價嚴(yán)格遵循歷史成本原則，

6、以企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設(shè)前提是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動、會計主體變動或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。（二）目的不同是就資產(chǎn)論資產(chǎn)，使貨幣量能夠客觀地反映資產(chǎn)的實行價值量。是就資產(chǎn)認(rèn)權(quán)益，資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用，并以此作為取得收入和確定它在新的組織、實體中的權(quán)益的依據(jù)。（三）執(zhí)行操作者不同由本企業(yè)的財會人員完成由獨立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構(gòu)完成第二節(jié) 資產(chǎn)評估的對象一、資產(chǎn)的含義資產(chǎn)作為被評估的對象，可以從幾個方面理解：（一）資產(chǎn)是一種權(quán)利（二）資產(chǎn)是一種獲利能力（三）資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配二、資

7、產(chǎn)的分類按資產(chǎn)是存在的形態(tài)有形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力單項資產(chǎn)，整體資產(chǎn)按資產(chǎn)能否獨立存在可確指，不可確指按資產(chǎn)的流動性短期資產(chǎn)，長期資產(chǎn)除商譽以外都是可確指的資產(chǎn)。從西方發(fā)達(dá)國家資產(chǎn)評估歷史分析，最初的資產(chǎn)評估對象主要是不動產(chǎn)。第三節(jié) 資產(chǎn)評估的價值類型一、資產(chǎn)評估的特定目的資產(chǎn)評估的特定目的對資產(chǎn)評估的影響表現(xiàn)在兩個方面：一是：在什么樣的條件下，即資產(chǎn)發(fā)生怎樣的經(jīng)濟行為時應(yīng)該評估和可以評估；二是：不同的經(jīng)濟行為決定了評估價值類型的差異，引致資產(chǎn)評估結(jié)果的差異。資產(chǎn)評估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營；股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算；抵押；擔(dān)保；企

8、業(yè)租賃；債務(wù)重組等等。二、資產(chǎn)評估的價值類型（一）價值類型的作用價值類型：是指評估價值的含義，是評估價值質(zhì)的規(guī)定。1.價值類型是影響和決定資產(chǎn)評估價值的重要因素。2.價值類型制約資產(chǎn)評估方法的選擇。3.明確評估價值類型，可以更清楚地表達(dá)評估結(jié)果，可以避免報告使用者誤用評估結(jié)果。（二）價值類型的類別1.市場價值市場價值的理解從三個方面把握；（1）公開和公平的市場條件；（2）當(dāng)事人是理性的；（3）市場價值是價值估計數(shù)額。2.在用價值在用價值：是指特定資產(chǎn)在特定用途下對特定使用者的價值，該價值類型重點反映了作為企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)對其所屬企業(yè)能夠帶來的價值，而并不考慮該資產(chǎn)的最佳用途或資產(chǎn)變現(xiàn)所能

9、實現(xiàn)的價值量。3.投資價值與市場價值相比，投資價值是個人的價值，它未必是市場價值。4.持續(xù)經(jīng)營價值如果持續(xù)經(jīng)營價值超過生產(chǎn)終止時的生產(chǎn)價值，那么進(jìn)行經(jīng)營是有意義的。5.清算價格清算價格一般低于現(xiàn)行市場價格，這是由市場供求狀況決定的。清算價格一般取決于下列幾個因素：（1）資產(chǎn)的通用性；（2）清算時間的限制。6.保險價值保險價值是指可能因危險造成損失的實體項目的重置和（或）重建成本。7.課稅價值（三）價值類型決定因素主要因素包括：1.評估的特定目的（經(jīng)濟行為）；2.市場條件；3.資產(chǎn)功能及其狀態(tài)。上述三項因素是一個有機整體，核心問題是評估的特定目的，因為特定目的確定以后直接影響市場條件，進(jìn)而也影響

10、資產(chǎn)功能和狀態(tài)。資產(chǎn)評估特定目的不同，評估價值也不一樣，這是由于特定目的引致的價值類型不同。同樣評估目的，不同價值類型的評估值所表現(xiàn)的實際交易值與評估值的差異程度不同。第四節(jié) 資產(chǎn)評估的假設(shè)適用資產(chǎn)評估的假設(shè)有以下幾種：一、繼續(xù)使用假設(shè)；繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充分考慮以下條件：資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益；資產(chǎn)尚有顯著的剩余適用壽命；資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用；充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。二、公開市場假設(shè);公開市場假設(shè)在假定在市場上交易或擬在市場上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)

11、交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場信息的機會和時間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。公開市場假設(shè)是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣。最大最佳效用：指資產(chǎn)在可能的范圍內(nèi)，用于最有利又可行和法律上允許的用途。由資產(chǎn)所在地區(qū)、具體特定條件以及市場供求規(guī)律所決定。三、清算（清償）假設(shè)；清算（清償）假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場上出售。第五節(jié) 資產(chǎn)評估的原則一、資產(chǎn)評估工作原則（一）獨立性原則；評估機構(gòu)獨立（二）客觀性原則；評估結(jié)果應(yīng)有充分的事實為依據(jù)（三）科學(xué)性原則；資產(chǎn)評估的科學(xué)性原則是指在資產(chǎn)評估過

12、程中，必須根據(jù)評估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型和方法，制定科學(xué)的評估實施方案，使資產(chǎn)評估結(jié)果科學(xué)合理。還要求資產(chǎn)評估程序科學(xué)合理。（四）專業(yè)性原則。二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。（一）貢獻(xiàn)原則;貢獻(xiàn)原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時對整體價值下降的影響程度來衡量確定。要求：評估一項由多個資產(chǎn)的整體資產(chǎn)的價值時，必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的重要性。（二）替代原則；替代原則是指當(dāng)同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。要求：評估時，某一資產(chǎn)的可選 擇性和有無替代性是需要考慮的重要因素。（三）預(yù)期原則；預(yù)期原則

13、是指在資產(chǎn)評估過程中，資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的期望值決定的。要求：評估時，必須合理預(yù)期其未來的獲利能力能及擁有獲利能力的有效期限。第六節(jié) 資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的定義狹義的資產(chǎn)評估程序：是從資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員接受委托開始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評估報告書結(jié)束。按照廣義的資產(chǎn)評估程序分析，資產(chǎn)評估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：（1）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；（2）簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；（3）編制資產(chǎn)評估計劃；（4）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查；（5）收集資產(chǎn)評估資料；（6）評定估算；（7）編制和提交資產(chǎn)評估報告書；（8）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。狹義的資

14、產(chǎn)評估程序包括：編制資產(chǎn)評估計劃；評定估算；編制和提交資產(chǎn)評估報告書。二、資產(chǎn)評估程序的重要性（一）資產(chǎn)評估程序是規(guī)定資產(chǎn)評估行為、提高資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評估服務(wù)公信力的重要保證（二）資產(chǎn)評估程序是相關(guān)當(dāng)事方評價自查評估服務(wù)的重要依據(jù)。（三）恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評估程序是資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。三、資產(chǎn)評估程序的內(nèi)容（一）明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員在接受資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)委托之前，應(yīng)當(dāng)采取與委托人等相關(guān)當(dāng)事人討論、閱讀基本資料、進(jìn)行必要初步調(diào)查等方式，與委托人等相關(guān)當(dāng)事人共同明確一下資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項：（1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本情

15、況；（2）資產(chǎn)評估目的；（3）評估對象基本情況；（4）價值類型及定義；（5）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日；（6）資產(chǎn)評估限制條件和重要建設(shè)；（7）其他需要明確的重要事項。資產(chǎn)評估結(jié)構(gòu)和人員在明確上述資產(chǎn)評估基本事項的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評估項目：（1）評估項目風(fēng)險。（2）專業(yè)勝任能力。（3）獨立性分析。（二）簽定資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書是資產(chǎn)評估機構(gòu)與委托人共同簽訂的，確認(rèn)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的委托與委托關(guān)系，明確委托目的、被評估資產(chǎn)范圍及雙方權(quán)利義務(wù)等相關(guān)重要事項的合同。（三）編制資產(chǎn)評估計劃（四）資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場調(diào)查（五）收集資產(chǎn)評估資料資產(chǎn)評估機構(gòu)人員應(yīng)當(dāng)對所收集的資產(chǎn)評估資料進(jìn)行充分分析，確定

16、其可靠性、相關(guān)性、可比性。（六）評定估算（七）編制資產(chǎn)評估報告書主要內(nèi)容包括：委托方和資產(chǎn)評估機構(gòu)情況，資產(chǎn)評估目的，資產(chǎn)評估結(jié)論價值類型，資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日，評估方法及其說明，資產(chǎn)評估假設(shè)和限制條件等內(nèi)容。（八）資產(chǎn)評估工作檔案歸檔四、履行資產(chǎn)評估程序的基本要求資產(chǎn)評估機構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評估程序的組織實施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評估報告中予以披露。第二章 資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié) 市場法一、市場法及其適用的前提條件（一）市場法含義市場法：也稱市場價格比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種

17、資產(chǎn)評估方法。最簡單最有效（二）市場法應(yīng)用的前提條件：（1）需要有一個充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場；（2）參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可收集到的。二、運用市場法進(jìn)行資產(chǎn)評估的方式一般地說，在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價值。采用市場法時：一方面是選擇確定參照物價格，選擇的參照物應(yīng)具有相關(guān)性和代表性，而且足夠多。另一方面是分析確定參照物的差異調(diào)整因素。參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：（1）時間因素；（2）地域因素；（對房地產(chǎn)價格影響最突出）（3）功能因素。（資產(chǎn)本身具有的功能與購買者的功能需求）三、運用市場法評估資產(chǎn)

18、的程序及其優(yōu)缺點運用市場法評估資產(chǎn)時的程序：（1）明確評估對象；（2）進(jìn)行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物；（3）分析整理資料并驗證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物；（4）把被評估資產(chǎn)與參照物比較；（5）分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。優(yōu)點：（1）能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格；（2）評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。缺點：（1）需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。（2）不適用于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。第二節(jié) 成本法一、

19、成本法及其適用的前提條件成本法：是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。理論依據(jù)：1、資產(chǎn)價值取決于資產(chǎn)的成本。2、資產(chǎn)的價值是一個變量，隨資產(chǎn)本身的運動和其他因素的變化而相應(yīng)變化。除了市場價值以外，還有（1）實體性貶值： （2）功能性貶值： （3）經(jīng)濟性貶值：3、由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素（政治因素或宏觀政策因素）等變化引致資產(chǎn)價值降低。二、成本法運用的思路及其各項指標(biāo)的估算被評估資產(chǎn)價值重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值（一） 重置成本及其估算重置成本：是指在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所耗費的全部貨幣支出復(fù)原重置成本：原來的材料原

20、來的工藝原來的功能更新重置成本：是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。同時獲得更新重置成本與復(fù)原重置成本時，選擇更新重置成本。更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。對于設(shè)計、耗費、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。重置成本的估算一般可以采用下列方法：（1） 重置核算法；總成本直接成本+間接成本間接成本計算方法：按人工成本比例法人工成本總額×成本分配率單位價格法工作量（或工時、工日）×單位價格/工日（工時）直接成本百分率

21、直接成本×間接成本戰(zhàn)友直接成本百分率（2）物價指數(shù)法； =資產(chǎn)歷史成本×或:資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本×（1+物價變動指數(shù)）（1）（2）兩種方法的區(qū)別重置核算法物價指數(shù)法考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎(chǔ)上?？紤]了價格變動因素，因而確定的是復(fù)原重置成本。建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產(chǎn)的物價變動水平上技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，物價指數(shù)法估算工的重圍成本會偏高。兩種方法都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上的。（3）功能價值法：（生產(chǎn)能力比例法）被評估資產(chǎn)重置成本=運

22、用的前提和假設(shè)：是資產(chǎn)的成材一與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系。（4）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：它運用的條件是生產(chǎn)能力與價格不存在比例關(guān)系同，但同方向變動。x:規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)取值范圍一般在0.4-1之間。被評估資產(chǎn)的重置成本=參照物資產(chǎn)的重置成本采用統(tǒng)計分析法確定某類資產(chǎn)重置成本運用的步驟是：（1）在核定資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類型。（2）在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性的資產(chǎn)，應(yīng)用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。（3）依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計算公式為：k=r/r式中：k資產(chǎn)重置成本與

23、歷史成本的調(diào)整系數(shù)； r某類抽樣資產(chǎn)的重置成本； r某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)k估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為：被評估資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄中取得。（二）實體性貶值及其估算實體性貶值：是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。（1） 觀察法（成新率法）資產(chǎn)的實體性貶值重置成本×（1實體性成新率）（2）公式計算法資產(chǎn)的實體性貶值=總使用年限實際已使用年限+尚可使用年限實際已使用年限名義已使用年限×資產(chǎn)利用率資產(chǎn)利用率=當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時，表示開工不足，資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素預(yù)計資產(chǎn)的

24、繼續(xù)使用年限。（三）功能性貶值及其估算功能性貶值是指由于技術(shù)相對落后造成的貶值。凈超額運營成本：超額運營成本所得稅被評估資產(chǎn)功能性貶值（被評估資產(chǎn)年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）另，還可將超額投資成本可視同為功能性貶值：功能性貶值=復(fù)原重置成本-更新重置成本（四）經(jīng)濟性貶值及其估算經(jīng)濟型貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素。當(dāng)資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。（五）成新率及其估算成新率的估算方法有以下幾種：（1）觀察法；（2）使用年限法；成新率=（3）修復(fù)費用法。成新率=1不能用會計學(xué)中的折舊年限來估算成新率。1）

25、 折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗，折舊是高度政策化了的損耗。2） 折舊年限的確定。資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的同時，具有更新的性質(zhì)。3） 折舊年限的確定基礎(chǔ)與評估中成新率的確定基礎(chǔ)損耗本身，具有差異性。4） 資產(chǎn)評估過程中，根據(jù)實地勘察鑒定的結(jié)果，確定的使用年限與折舊年限完全相同，這時可采用折舊年限。三、運用成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列程序進(jìn)行：（1）確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本；（2）確定被評估資產(chǎn)的使用年限；（3）估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值；（4）計算確定被評估資產(chǎn)的價值。成本法的優(yōu)缺點：優(yōu)點：（1）比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合

26、理；（2）有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；（3）在不易于計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛地應(yīng)用；（4）有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。缺點：是工作量較大。而且，它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性。另外，經(jīng)濟性貶值也不易全面準(zhǔn)確計算。第三節(jié) 收益法一、收益法及其適用的前提條件（一）收益法的含義收益法：指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。適宜采用收益法評估的資產(chǎn)有：資源性資產(chǎn)；無形資產(chǎn)；商業(yè)用房地產(chǎn)等。（二）收益法應(yīng)用的前提條件1、被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或整體資產(chǎn)。2、資產(chǎn)所有者所承擔(dān)

27、的風(fēng)險也必須是能用貨幣衡量的。運用收益法對資產(chǎn)評估時，是以資產(chǎn)投入使用后能夠連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。如果在資產(chǎn)上進(jìn)行投資不是為了獲利，進(jìn)行投資后沒有預(yù)期收益或預(yù)期收益很少而且又不穩(wěn)定，則不能采用收益法。二、收益法應(yīng)用的形式收益法的應(yīng)用，實際上就是對被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)或資本化的過程。（一）資產(chǎn)未來收益期有限的情況評估值=式中：未來第i個收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時，中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額；n收益年期；r折現(xiàn)率。（二）資產(chǎn)未來收益期無限的情況1、未來收益年金化的情形（等額）資產(chǎn)評估值（收益現(xiàn)值）還有在約五年內(nèi)的經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大的情況下：第一：預(yù)測該資產(chǎn)未來若干年的收益

28、額并折現(xiàn)求和。第二：通過折現(xiàn)值之和求取年等值收益額。第三：將求得的年等值收益額進(jìn)行資本化計算，確定該項資產(chǎn)評估值。2、未來收益不等額的情形（不等額）先預(yù)測前五年的各年預(yù)期收益額，再假設(shè)若干年的最后一年開始以后各年的預(yù)測收益均相同，最后將企業(yè)未來預(yù)期收益進(jìn)行折現(xiàn)和資本化處理。資產(chǎn)評估值（預(yù)期收益凈值）= 前若干年各年收益額各年折現(xiàn)系數(shù)+以后各年的年金化收益/資本化率前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)三、收益法中各項指標(biāo)的確定（一）收益額是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出自身價值的溢余額。對于收益額的確定，應(yīng)把握兩點：（1）收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益期望值，是通過預(yù)測分析獲得的；（2）收益額必

29、須是由被評估資產(chǎn)直接形成的，不是由該項資產(chǎn)形成的收益應(yīng)分離出來。關(guān)于收益額的構(gòu)成，以企業(yè)為例，目前有幾種觀點：稅后利潤，即凈利潤；現(xiàn)金流量；利潤總額。（二） 折現(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)率：是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預(yù)期收益還原。資本化率：是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。（三）收益期限（收益年限）折現(xiàn)率是管理的報酬。四、運用收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點（一）收益法評估資產(chǎn)的程序（1）收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料；（2）計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢；（3）預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；（4）將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。（

30、二）收益法的優(yōu)缺點：優(yōu)點：（1）能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值；（2）與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。缺點：（1）預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；（2）在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估。第四節(jié) 資產(chǎn)評估方法的比較和選擇一、 資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系聯(lián)系一般來說，成本法、收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上的。區(qū) 別成本法市場法1）是按現(xiàn)行市場價格確定重新購買該項資產(chǎn)的價值，是從買者角度，即以購建某項資產(chǎn)的耗費來確定； 2）重置成本不僅包括該項資產(chǎn)的自身價格（購建價格），還包括該項資產(chǎn)的運

31、雜費、安裝調(diào)試費等。3）某些計算，要用到被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。4）是按全新資產(chǎn)的購建成本和扣除被評估資產(chǎn)額各項損耗（或貶值）后確定評估價值； 1）是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格確定的。是從賣者角度，即市場上銷售價格來確定。2）現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格，是交易過程中采用的。3）市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系，4）是按參照物價格，并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進(jìn)行調(diào)整來確定評估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路二、資產(chǎn)評估方法的選擇主要考慮因素：（1）資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。（2）資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。

32、（3）評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。第三章 機器設(shè)備評估第一節(jié) 機器設(shè)備評估的特點一、機器設(shè)備及其分類（一）機器設(shè)備的特點。（1）機器設(shè)備作為主要勞動手段，屬于會計學(xué)中所稱的固定資產(chǎn)，具有單位價值高、使用期限長的特點。（2）機器設(shè)備屬于動產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評估值高低與其所處地域不具有直接關(guān)系。（3）機器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但同時要考慮附著于機器設(shè)備中的無形資產(chǎn)。（4）機器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，對于政策規(guī)定的高耗能、低效能、污染大的機器設(shè)備，盡管實體成新程度高，但還是應(yīng)按低值甚至按報廢處理。確定機器設(shè)備的評估范圍時應(yīng)注意區(qū)別以下問題：1、 機器設(shè)備和土地、房屋及構(gòu)筑物。2、

33、機器設(shè)備和無形資產(chǎn)。3、 機器設(shè)備和流動資產(chǎn)。（三） 機器設(shè)備的分類按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類1) 通用設(shè)備2) 專用設(shè)備3) 交通運輸設(shè)備4) 電氣設(shè)備5) 電子及通信設(shè)備6) 儀器儀表、計量標(biāo)準(zhǔn)器具及工具、衡器。按現(xiàn)行會計制度規(guī)定分類1) 生產(chǎn)經(jīng)營用 2) 非生產(chǎn)經(jīng)營用3) 租出4) 未使用5) 不需用6) 融資租入按機器設(shè)備的組合程度分類1) 單臺設(shè)備2) 機組3) 成套設(shè)備按機器設(shè)備的來源分類1) 自制設(shè)備2) 外購設(shè)備1999年財政部財評字199991號文件資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定中，通常將作為固定組成部分的設(shè)備類資產(chǎn)在匯總時歸集成機器設(shè)備、運輸車輛及電子設(shè)備三類。二、機

34、器設(shè)備評估的特點1、機器設(shè)備類資產(chǎn)一般不具備獨立的獲利能力。收閃法受到很大限制，一般采用成本法和市場法。2、對于整體性的機器設(shè)備，整體價值不僅僅是單臺設(shè)備的價值簡單相加。3、影響機器磨損的因素很多，確定貶值需要逐臺地對設(shè)備的實體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查鑒定。4、設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，要具體考慮各種因素對設(shè)備價值的影響。三、機器設(shè)備評估的程序1、明確評估目的。2、清查機器設(shè)備，明確評估對象。3、對機器設(shè)備進(jìn)行必要的鑒定，確定其適用性、可用度及主要技術(shù)參數(shù)。4、研究確定方法，搜集和處理有關(guān)信息資料。常用方法：市場法、成本法。第二節(jié) 機器設(shè)備的核查與鑒定一、機器設(shè)備的核查（一）逐項清查（二）抽樣核查分層抽樣法

35、（類型抽樣）：二、機器設(shè)備的鑒定目的：通過確定評估對象的存在狀態(tài)，為價值判斷提供依據(jù)。評估人員在對設(shè)備進(jìn)行鑒定之前，首先要明確評估對象的范圍、評估目的、擬采用的評估方法，制定設(shè)備鑒定方案。機器設(shè)備的鑒定按其工作階段可以分為統(tǒng)計性鑒定和判斷性鑒定，其中統(tǒng)計性鑒定又分為宏觀鑒定和微觀鑒定。（一）宏觀鑒定：宏觀鑒定：是對機器設(shè)備在整個生產(chǎn)過程的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。搜集資料時，應(yīng)考慮：（1）企業(yè)名稱和地址；（2）生產(chǎn)購建日期；（3）生產(chǎn)產(chǎn)品名稱，列出成產(chǎn)工序和名稱及簡要說明；（4）設(shè)備數(shù)量；（5）生產(chǎn)能力，包括設(shè)計能力、額定及實際的均衡生產(chǎn)能力；（6）設(shè)備維修狀況、維修方式及維修費用；大修理間隔期及每次

36、維修所需時間；（7）日產(chǎn)能力和工作時間；（8）原材料供應(yīng)情況；（9）產(chǎn)成品或半成品銷售渠道及市場需求情況；（10）每臺設(shè)備的燃料、動力消耗；（11）自動化程度；（12）役齡，即賬面年限和有效壽命；（13）安全、環(huán)保及輔助設(shè)施情況；（14）收益或虧損，或虧損原因。（二）微觀鑒定微觀鑒定：是辨識設(shè)備個別性特征的過程，主要針對單臺設(shè)備。（三）判斷性鑒定判斷性鑒定：是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場勘察的基礎(chǔ)上，對機器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。這些指標(biāo)包括設(shè)備的新舊程度、剩余經(jīng)濟壽命等。在完成統(tǒng)計性鑒定后才能進(jìn)行。鑒定機器設(shè)備的新舊程度：總體鑒定和分結(jié)構(gòu)鑒定機器設(shè)備的評估一般用成本法。第三節(jié) 機器設(shè)備評

37、估的成本法是指通過估算機器設(shè)備的重置成本，然后扣其各種貶值來估測機器設(shè)備評估值的方法。機器設(shè)備評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值一、機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成重置成本：一般包括重新購置或建造與評估對象功效相同的全新設(shè)備所需的一切合理的直接費用和間接費用，如設(shè)備購置成本、運雜費、安裝費、基礎(chǔ)費、其他間接費用、稅金、資金成本等。進(jìn)口設(shè)備重置成本還包括設(shè)備的進(jìn)口從屬費用，如：（1）海外運費；（2）海外保險費；（3）進(jìn)口關(guān)稅；（4）增值稅；（5）公司代理手續(xù)費；（6）銀行手續(xù)費；（7）海關(guān)監(jiān)管手續(xù)費；（8）商檢費等。二、機器設(shè)備重置成本額估算（一）重置核算法1） 外購單臺不需要安裝的國內(nèi)

38、設(shè)備重置成本重置成本公開交易價值+運雜費2） 外購單臺需要安裝的國內(nèi)設(shè)備重置成本重置成本公開交易價值+運雜費+安裝費3） 外購單臺不需要安裝的進(jìn)口設(shè)備重置成本重置成本（fob價+保險費+國內(nèi)運雜費）×基準(zhǔn)日外匯匯率+關(guān)稅+增值稅+手續(xù)費+國內(nèi)運雜費重置成本cif價×基準(zhǔn)日外匯匯率+關(guān)稅+增值稅+手續(xù)費+國內(nèi)運雜費4） 外購單臺需要安裝的進(jìn)口設(shè)備重置成本重置成本單臺不需要安裝的費用+安裝費+培訓(xùn)費5） 外購單臺需要安裝的進(jìn)口設(shè)備重置成本6） 車輛重置成本重置成本車輛價格+購置附加稅+證照費及其他分析市場價格時應(yīng)考慮：1） 市場價格的多樣性。2） 報價與成交價的差異。3） 折扣

39、因素4） 市場價格的時間性與地域性5） 替代產(chǎn)品與評估對象品質(zhì)、性能的差別6） 同類型設(shè)備的品質(zhì)差別cif為到岸價，指離岸價加途中保險費和國外運雜費。（評估時用到岸價）剔除報價水分的一個方法，就是向近期購買該廠同類產(chǎn)品的其他客戶了解實際成交價。目前，我國進(jìn)出口公司的進(jìn)口費率一般在1%1.5%車輛購置附加費的計算基礎(chǔ)有：車輛購置附加費=（到岸價人民幣數(shù)+關(guān)稅+消費稅+增值稅）費率自制標(biāo)準(zhǔn)通用設(shè)備重置成本應(yīng)參考專業(yè)生產(chǎn)廠家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備價格，在充分考慮自制設(shè)備和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備質(zhì)量因數(shù)的前提下，運用替代原則合理確定。（二）物價指數(shù)數(shù)是在被評估機器設(shè)備成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。設(shè)備重置成本=設(shè)

40、備歷史成本或：=設(shè)備成史成本環(huán)比物價指數(shù)物價指數(shù)可分為定基物價指數(shù)和環(huán)比物價指數(shù)。定基物價指數(shù)：是以固定時期為基期的指數(shù)。通常用百分比來表示。環(huán)比物價指數(shù)：是以上一期為基期的指數(shù)。物價指數(shù)法只是按物價的變化將已知的歷史成本轉(zhuǎn)變成基準(zhǔn)日的成本，沒有考慮技術(shù)進(jìn)步和市場變化的影響。得到的只是復(fù)原重置成本。（不適宜年代較長、型號陳舊的設(shè)備）采用物價指數(shù)法測算進(jìn)口設(shè)備重置成本：重置成本=賬面原值中的到岸價格（1+進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)）（1+現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率）（1+其他稅費率）+賬面原值中支付人民幣部分價格（1+國內(nèi)同類資產(chǎn)價格變動指數(shù)）運用物價指數(shù)法測算進(jìn)口設(shè)備重置成本時，采用的價格指數(shù)是

41、設(shè)備出口國的同類資產(chǎn)價格指數(shù)。對于技術(shù)已經(jīng)更新的進(jìn)口設(shè)備不宜采用物價指數(shù)法。以設(shè)備出口時的價格水平為基期，再根據(jù)生產(chǎn)國到評估時點的價格變化率計算設(shè)備現(xiàn)值：進(jìn)口設(shè)備現(xiàn)值×（1+設(shè)備生產(chǎn)國從設(shè)備出口到評估時點的價格變化率）（三）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格的比例關(guān)系確定重置成本的方法。x就是規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。當(dāng)x=1時，被評估機器設(shè)備的價格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系，當(dāng)x>1時，機器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關(guān)系，設(shè)備價格的上漲速度大于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度；當(dāng)x<1時。機器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關(guān)系，設(shè)備價格的上漲速度小于設(shè)備生產(chǎn)能力上漲速度。使用該方法的前

42、提：設(shè)備的生產(chǎn)能力與價格存在一定的比例關(guān)系。三、機器設(shè)備的實體性貶值及其估算實體性貶值率：是實體性貶值與全新狀態(tài)機器設(shè)備重置成本的比率。實體性貶值率重置成本×實體性貶值率重置成本×（1成新率）（一）使用年限法成新率=成新率=涉及三個基本參數(shù)：總使用年限、已使用年限、尚可使用年限（剩余使用年限）。1、機器設(shè)備的總使用年限設(shè)備的使用壽命包括：1） 物理壽命：取決于機器設(shè)備制造質(zhì)量、使用強度、保養(yǎng)和維護(hù)情況。2） 技術(shù)壽命：取決于社會技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度和周期。3） 經(jīng)濟壽命：受機器本身的物理性能、技術(shù)進(jìn)步速度、機器設(shè)備的使用情況的影響，還與原始投資成本、維護(hù)使用費用以及外部

43、經(jīng)濟環(huán)境變化等都有直接聯(lián)系。經(jīng)濟壽命：指機器設(shè)備從開始使用到經(jīng)濟上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時間。所謂經(jīng)濟上不合算，即使用該設(shè)備不能獲得收益。2、機器設(shè)備的已使用年限實際已使用年限名義已使用年限×設(shè)備利用率設(shè)備利用率經(jīng)大修或技術(shù)改造的：成新率=其中：加權(quán)投資年限=加權(quán)更新成本=已使用年限更新成本3、機器設(shè)備的尚可使用年限使用年限法時應(yīng)注意：1） 應(yīng)計折舊外限與設(shè)備的總使用年限是不同的，不能用會計折舊年限作為設(shè)備的使用壽命。2） 三個年限的口徑必須一致。3） 判斷設(shè)備尚可使用年限的依據(jù)是設(shè)備的實體狀態(tài)，技術(shù)鑒定是年限法的重要步驟。（二）觀測分析法主要指標(biāo)：1） 設(shè)備的現(xiàn)時技術(shù)狀態(tài)2） 實

44、際已使用的時間3） 正常負(fù)荷率4） 原始制造質(zhì)量5） 維修保養(yǎng)狀況6） 重大故障經(jīng)歷7） 大修技改情況8） 工作環(huán)境和條件9） 外觀和完整性（三）修復(fù)費用法是以修復(fù)機器設(shè)備的實體性貶值使之達(dá)到全新狀態(tài)所需要支出的金額修復(fù)費用法的使用前提：設(shè)備實體性貶值具有可補償性。注意區(qū)分可補償性損耗和不可補償性損耗?？裳a償性損耗：指可以用經(jīng)濟上可行的方法修復(fù)的損耗。不可補償性損耗：經(jīng)濟上不劃算的損耗。四、機器設(shè)備的功能性貶值及其估算機器設(shè)備的功能性貶值：是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評估的機器設(shè)備與新機器相比功能相對落后而引起的貶值。（一） 超額投資成本形成的功能性貶值主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運用，

45、使相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。超額投資成本造成的功能性貶值復(fù)原重置成本更新重置成本（二）超額運營成本形成的功能性貶值是由于新技術(shù)的發(fā)展，使用設(shè)備在運營費用上低于老設(shè)備。超額運營成本引起的功能性貶值設(shè)備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。超額運營成本引起的功能性貶值的步驟：（1）分析比較被評估機器設(shè)備的超額運營成本因素；（2）確定被評估設(shè)備的尚可使用壽命，計算每年的超額運營成本；（3）計算凈超額運營成本；稅后每年凈超額運營成本=稅前超額運營成本（1-所得稅）；（4）確定折現(xiàn)率，計算超額運營成本的折現(xiàn)值。凈超額運營成本的折現(xiàn)值=五、機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值及其估算機器設(shè)備的經(jīng)濟性貶值是由于外部因素引

46、起的貶值。如：由于市場競爭的加劇，產(chǎn)品需求減少，導(dǎo)致設(shè)備開工不足，生產(chǎn)能力相對過剩；原材料、能源等提價，造成成本提高，而生產(chǎn)的產(chǎn)品售價沒有相應(yīng)提高；國家有關(guān)能源、環(huán)境保護(hù)等限制或有關(guān)產(chǎn)權(quán)的法律、法規(guī)等規(guī)定使產(chǎn)品生產(chǎn)成本的提高或者使設(shè)備強制報廢，縮短了設(shè)備的正常使用壽命，等等。（一）因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值的估算經(jīng)濟性貶值率=1-100%（二）因收益減少造成的經(jīng)濟性貶值的估算經(jīng)濟性貶值=設(shè)備年收益損失額×（1-所得稅稅率）×（p/a,r,n）年金現(xiàn)值系數(shù)（三）因環(huán)境保護(hù)限制造成的經(jīng)濟性貶值的估算環(huán)境保護(hù)法規(guī)管制和懲罰的方式主要有下列三種：（1）限制產(chǎn)生污染的設(shè)備使用期限

47、（2）產(chǎn)生污染的設(shè)備可以繼續(xù)使用，但要交罰金（3）必須立刻糾正和治理污染，否則不準(zhǔn)使用。第四節(jié) 機器設(shè)備評估的市場法一、運用市場法評估機器設(shè)備的基本步驟市場法：也稱市場比較法，是根據(jù)市場上類似機器設(shè)備交易的價格資料，通過對評估對象和市場參照特各項因素的分析比較，從而確定機器評估值的方法。（1）對評估對象進(jìn)行鑒定，獲取評估對象的基本資料；（2）進(jìn)行市場調(diào)查，選取市場參照物；（參照物的時間性、地域性、可比性）（3）因素比較；（實體狀態(tài)、交易時間、交易地點、交易背景等）（4）計算評估值。二、運用市場法評估機器設(shè)備中比較因素分析1） 個別因素：設(shè)備規(guī)格型號、制造廠家、役齡、安裝方式、附件、實體狀態(tài)。2

48、） 交易因素：市場狀況（主要是供求關(guān)系）；交易動機及背景；交易數(shù)量。3） 時間因素：4） 地域因素：第四章 房地產(chǎn)評估第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。三種存在形態(tài)：單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。二、房地產(chǎn)的特征（1）位置固定性；（2）耐用性；（土地使用權(quán)使用年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40年）（3）影響因素多樣性；（4）投資大量性；（5）保值增值趨勢。三、房地產(chǎn)的評估程序房地產(chǎn)評估程序，是房地產(chǎn)評估全過程的各個具體環(huán)節(jié)按其內(nèi)在聯(lián)系所排列出的邏輯順序，主要由以下環(huán)節(jié)順序組成；1） 明確評估基本事項

49、；a) 明確評估對象。從物質(zhì)實體：名稱、坐落、用途、面積、層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、基礎(chǔ)設(shè)施、取得時間、使用年限、維修保養(yǎng)從權(quán)益狀況：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和產(chǎn)權(quán)歸屬b) 明確評估目的c) 明確評估時點d) 評估的具體工作時間。2） 擬定評估方案；3） 實地勘查收集數(shù)據(jù)資料；4） 選用評估方法評定估算；5） 確定評估結(jié)果；撰寫評估說明或評估報告。第二節(jié) 土地使用權(quán)評估的特點一、土地使用權(quán)及其實質(zhì)土地使用權(quán)：是土地使用者依法對土地進(jìn)行使用或依法對其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。屬于無形資產(chǎn)范疇，是對物產(chǎn)權(quán)。價值高低取決于它的載體，即土地的特性和條件。二、土地資產(chǎn)的分類及其特性（一）土地資產(chǎn)的分類按社會

50、經(jīng)濟用途工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運輸用地、公用事業(yè)用地、文教科技和衛(wèi)生用地、行政事來機關(guān)用地、生活住宅用地、園林、風(fēng)景區(qū)、公共休息用地、特殊用地按經(jīng)濟地理位置市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)、邊遠(yuǎn)區(qū)、特區(qū)、開放區(qū)、開發(fā)區(qū)、出口加工區(qū)、保稅區(qū)按所有權(quán)歸屬國家所有土地集體所有土地按利用程度高度集約使用的土地正常使用土地閑置未用土地或空地使用不當(dāng)土地按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢已開發(fā)的土地未開發(fā)的土地列入市鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)劃的土地（二）土地資產(chǎn)的特性自然特性經(jīng)濟特性（1）土地面積的有限性；（2）土地空間位置的固定性；（3）土地使用價值的永續(xù)性和增值性；（4）土地的不可替代性。（1）用途多樣性；（2）經(jīng)

51、濟地理位置的可變性；（3）可壟斷性。（構(gòu)成土地資產(chǎn)市場價格的基礎(chǔ)）三、土地資產(chǎn)價格體系地產(chǎn)是指土地資產(chǎn)，在我國確切的提法應(yīng)該是土地使用權(quán)資產(chǎn)。（一）土地資產(chǎn)價格類型：1、基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價：是指城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段分別評估和測算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價格。1）是一個地域性的平均地價；2）是各類用地的平均地價；3）是政府在一定時期內(nèi)評估的覆蓋全市（縣）的土地使用權(quán)價格；4）是單位土地面積的地價。2、標(biāo)定地價1） 是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價。2） 在一般情況下，不進(jìn)行大面積的評估，只在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等

52、市場交易活動或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時才進(jìn)行評估。3） 也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。3、土地使用權(quán)出讓底價4、轉(zhuǎn)讓價格。由于轉(zhuǎn)讓的本身是土地使用者之間的交易，轉(zhuǎn)讓價格形成是由交易雙方來決定的。5、出租價格。1） 土地使用者之間所形成的租金價格。2） 國家與土地使用者之間形成的租金價格基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價的區(qū)別和聯(lián)系區(qū)別聯(lián)系基準(zhǔn)地價是標(biāo)定地價評估的基礎(chǔ)是大面積評估的區(qū)域平均地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。標(biāo)定地價是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。是政府認(rèn)定并公開的地價具體到宗地或地塊的地價， 除考慮宏觀因素，還

53、考慮微觀因素。更接近市場交易價格。土地使用權(quán)出讓底價出讓前政府控制的最低標(biāo)價。非公開的地價我國的城市地產(chǎn)市場按土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，可劃分為一級市場和二級市場。一級市場二級市場又叫政府批租市場。政府以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金。是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押市場的總和。 是政府壟斷市場，相對應(yīng)的價格有：基準(zhǔn)地價；標(biāo)定地價；土地使用權(quán)出讓底價是競爭性的市場（二）土地資產(chǎn)的價格特點 土地資產(chǎn)的價格特點由土地的自然特性和經(jīng)濟特性決定的，其表現(xiàn)如下：（1）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)；（2）土地價格主要由土地的需求決定；（3）土地價

54、格具有明顯的區(qū)域性；（4）土地價格的上漲性。四、影響地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素影響地價的一般因素是指對土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響的因素。這些因素主要有：（1）行政因素；（2）社會因素；（3）經(jīng)濟因素；（經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，居民收入和消費水平，物價變動，儲蓄和投資水平）（4）其他一般因素。（二）區(qū)域因素區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價的因素，也就是說，土地所在地區(qū)的自然條件與社會經(jīng)濟、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點而影響地價的因素。這些因素主要包括位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境、城市規(guī)劃限制等。1、影響商業(yè)用土地價格的區(qū)域因素：（1）商業(yè)繁華程度；（2）交通便捷

55、度；（3）環(huán)境優(yōu)劣度；（4）規(guī)劃限制；（5）其他因素。2、影響住宅用地價格的區(qū)域因素：（1）位置；（2）交通便捷度；（3）基礎(chǔ)設(shè)施保證度；（4）公用設(shè)施完備度；（5）環(huán)境質(zhì)量度；（6）規(guī)劃限制；（7）其他因素。3、影響工業(yè)用土地價格的區(qū)域因素：（三）個別因素個別因素是指地產(chǎn)所表現(xiàn)的個別特殊如位置、面積、地形地質(zhì)、寬度、進(jìn)深等對地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。土地用途與容積率如何影響地價：容積率是指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價格的增加。由于土地用途不同，