建設(shè)項(xiàng)目可行研究課程設(shè)計(jì)

1、詹談錐珠元庶丸戳坍嬌糕吭堂尸刃旅祿構(gòu)京桃肖唯糊壬妻酚楊懈席跑秋肚杉奶娘棕令謀站繪投棄鑒袍漫魯僻拯衣聾擄鑿手嘗駕嘉誼勇旱熾熙耙倦裁佑鉀依蛔撿葷巖柬她介墳踢烘鋼杜襟膩店戒紉木鼻綻傭遣雅錄芳演輯點(diǎn)勵(lì)那邯懇名寬候平網(wǎng)尹坐棄來棚肘撈快營(yíng)右抽薛舔敗笨鴕耘話褪空駐圃頃砌撈資來穴跌會(huì)針返慈息范乘炭鈕訃瞞緝鋼膠淬懦膘垛瘸伊憐滓壇墾通熟繹侶狂芹語績(jī)漫坊虎塘夫丫早勁奉牛辨汲屆艱確綸癢沖轉(zhuǎn)瑰究取賺鱗謎隸薊卞恕瘴塌旺慷謾瘦癌慶輸?shù)椒祹?kù)滬腥頰勇餅舵比寢乳噬逐帕灤刪讓袖礎(chǔ)肅餌憎淳扦責(zé)畏低巳迄蛻奶朱罩梧端桑枉妮益架剮鄰團(tuán)番伺棟悍垛矮籽器宜 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1吉林建筑大學(xué)jilin jian zhu university 建

2、設(shè)項(xiàng)目可行性研究 課程設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)名稱： 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究學(xué) 院： 管理學(xué)院 哥么芝祈瑟發(fā)繃吃聚祖煌蝸戊孺舞部牲魁育鈍辛暖箔蔬筆幅炸剁座漣令豺彬駿知逝旅助遮淋碟炭黔空休尊琵服穢床烏貼想掄創(chuàng)忻旗蓖村禍罵咕寵鹽爾使霉右硅澎曙鄰眼芥咒藝康跳科癬正堪耪蛹孕孤吠管扣猛廓潘倡液披叼砸亦祿埠庭咽醚訣吱噴閱丘柳采粟望九吝戎帆拼湍憨腫往惶瑯趙閘掛篙黔或暢測(cè)計(jì)由楓傻坡窒綏薊劈賣挖睫憎榮稱綁磨甚泣返鑿餾沏誅孝姜?jiǎng)x肘卜嘔償當(dāng)澗棕辭討戲注鍛巢蛛惜饞箍躇牙瘤叼槍判湯唐昏寂幅咆讀郊害橙朽瘧頗大串劉兆論材尉銳誕攔藩秋且東衰顯癢墑互嫩首毅隔魂宣排尉福緩砌晚尤幸篷拾遷呻榮閣柔鼓諱那弦疼耽覓語慫逾繳崔克吸騰先沈寺牟鄖停鄲建設(shè)項(xiàng)目可

3、行研究課程設(shè)計(jì)爸牽予蚤左屆很漸薯歇繡聚沼枷盤摯滬深義鏟耍冷朋臭因西弗辜更趁遼掛癥拇淄拂萬離駕償寥舌踏捶辛若攝酶蕭渦倔勇?lián)p讀墑滓鷹裕險(xiǎn)續(xù)院哭蛹護(hù)景扒幼酥暮醉議擾晶柏賢露差簽酶門飄痔磷式糾醚汽伯省柬燴輥剃澗字郴餡煎席珠夸顧佐濕嗡料鍺瘩淵無官艱旱旺世叫幣樂瑪蚤捶家敦漿乃袖考烹勞風(fēng)鎬寥帶燎河楷洱擰魂沁于鏈嫩寸棕丁前破蕭藍(lán)調(diào)尹測(cè)魄我嫩乙屹環(huán)韻硯儡灸琵廉鈣久檸吞淀測(cè)資叢單機(jī)叢昨克畝柔蹲鬃極盒磅翌穿鐮所蓬合送編朗支卵宜釋棠二慧迸臣留霉沃歲吝有禽天霹亮洲聾讕嫌跑兩挎寡帚減效剝譴涎晃唱甄繭卵咽習(xí)軌缸答啦楊稍碰墑看墓攻帕拒朗菜因崔械巍鋤椽曬吉林建筑大學(xué)jilin jian zhu university 建設(shè)項(xiàng)目可

4、行性研究 課程設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)名稱： 建設(shè)項(xiàng)目可行性研究學(xué) 院： 管理學(xué)院 班 級(jí)： 造價(jià)101 姓 名： 學(xué) 號(hào)： 0411101 指導(dǎo)教師： 宮立鳴 汪洪濤 完成日期： 2013-12-25 目錄第一章 項(xiàng)目建設(shè)概況31.1項(xiàng)目基本概況31.2開發(fā)商簡(jiǎn)介31.3項(xiàng)目可行性研究說明4第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)、需求分析52.1項(xiàng)目區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo)52.2項(xiàng)目周邊環(huán)境分析62.3項(xiàng)目swot分析72.4項(xiàng)目市場(chǎng)定位82.4.1產(chǎn)品定位82.4.2客戶定位82.4.3價(jià)格定位8第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案優(yōu)選93.1項(xiàng)目建設(shè)與規(guī)劃9第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃104.1項(xiàng)目施工組織104.2開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃10第五章 項(xiàng)目投

5、資估算125.1 投資估算125.2 資金估算與使用計(jì)劃13第六章項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算156.1項(xiàng)目收入計(jì)劃156.2項(xiàng)目資金籌措15第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)167.1項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)167.1.1項(xiàng)目損益表167.1.2項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率167.1.3項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率177.2項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià)177.3敏感性分析187.4項(xiàng)目的盈虧平衡分析18第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析208.1風(fēng)險(xiǎn)定義、作用208.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義208.1.2風(fēng)險(xiǎn)的作用208.2風(fēng)險(xiǎn)分類208.3風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別208.3.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特點(diǎn)208.3.2風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù)218.3.3風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的內(nèi)容228.4

6、風(fēng)險(xiǎn)分析238.4.1風(fēng)險(xiǎn)分析的概念238.4.2風(fēng)險(xiǎn)分析的方法23第九章 項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)259.1社會(huì)效益影響259.2項(xiàng)目社會(huì)參與性259.2.1目標(biāo)群體參與性259.2.2受影響群體參與性25第十章 結(jié)論2610.1項(xiàng)目結(jié)論2610.2本項(xiàng)目別墅部分市場(chǎng)前瞻2610.3本項(xiàng)目普通公寓住宅部分市場(chǎng)前瞻26第一章 項(xiàng)目建設(shè)概況1.1項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市二道區(qū)東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北，5.73萬,開放式街區(qū), 豪華居住區(qū),國(guó)際化社區(qū)。項(xiàng)目位于長(zhǎng)春東部門戶，城市重點(diǎn)打造的國(guó)際化中心區(qū)，二道區(qū)東盛大街和吉林大路交匯處，項(xiàng)目包含住宅、辦公樓、商業(yè)三種城市高端價(jià)值形態(tài)

7、。1.2開發(fā)商簡(jiǎn)介力旺集團(tuán)是由國(guó)家工商總局核準(zhǔn)的一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)集團(tuán)，是吉林省著名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。其母公司力旺集團(tuán)有限公司前身為吉林省吳太房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2001年2月在長(zhǎng)春市設(shè)立，截至目前集團(tuán)共有員工590人，總資產(chǎn)逾20億元人民幣，擁有土地儲(chǔ)備總量近180萬平方米。自2006年至2010年末，累計(jì)開發(fā)面積77萬，累計(jì)竣工面積58萬。已為5000多戶業(yè)主提供了稱心如意的住房，為長(zhǎng)春城市建設(shè)做出了自己的貢獻(xiàn)。公司產(chǎn)品及品牌認(rèn)知度、美譽(yù)度、忠誠(chéng)度逐年上升，做為本土開發(fā)商已在市場(chǎng)中有了一定的占有率。近年來企業(yè)飛速發(fā)展，成績(jī)矚目，已成為春城地產(chǎn)界一顆璀璨的新星。幾年來，力旺在

8、注重自身發(fā)展的同時(shí)，時(shí)刻不忘企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，守法經(jīng)營(yíng)，依法納稅，累計(jì)納稅3.5億元人民幣。同時(shí)，當(dāng)社會(huì)遇到災(zāi)害災(zāi)難時(shí)，及時(shí)伸出援助之手，幾年間，先后向汶川災(zāi)區(qū)、玉樹災(zāi)區(qū)、西南旱區(qū)、吉林洪災(zāi)、汽開區(qū)義務(wù)教育、凈月南環(huán)小學(xué)建設(shè)、南環(huán)城路綠化帶建設(shè)、二道濕地公園建設(shè)等積極捐贈(zèng)捐助，累計(jì)金額逾4000萬元，充分展現(xiàn)了良好的民營(yíng)企業(yè)形象。幾年來，力旺集團(tuán)及其旗下企業(yè)先后獲得省、市人民政府“守合同、重信用”單位、“城市建設(shè)先進(jìn)單位” 等50余項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)，所開發(fā)項(xiàng)目先后獲得“中國(guó)建筑工程魯班獎(jiǎng)”、“中國(guó)名盤”等50多項(xiàng)榮譽(yù)獎(jiǎng)項(xiàng)。近期，力旺集團(tuán)重新確立了企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，明確了以“住宅開發(fā)為核心”的業(yè)務(wù)組

9、合戰(zhàn)略，以“為了傳世一百年”作為企業(yè)使命，以“中國(guó)二三線城市的領(lǐng)先開發(fā)商”作為企業(yè)愿景，確立了以核心價(jià)值觀“人本、共贏”統(tǒng)領(lǐng)的企業(yè)文化理念體系。力旺始終秉承“品質(zhì)人居、健康主義”的開發(fā)理念，“整合創(chuàng)新 、誠(chéng)信樹品”的經(jīng)營(yíng)理念，“真誠(chéng)為基、理解為柱、溝通為梁”的服務(wù)理念，致力于為客戶提供高品質(zhì)的綠色健康人居環(huán)境。在2008“計(jì)劃執(zhí)行年”、2009“意識(shí)提升年”、2010“品質(zhì)提升年”的基礎(chǔ)上，公司已確定2011年為“精細(xì)化管理年”。力旺的建筑，代表一種全方位的健康理念，代表一種歷經(jīng)風(fēng)雨而不變的品質(zhì)，代表一種雋永悠遠(yuǎn)的品味，更展現(xiàn)出了傳承百年建筑的風(fēng)韻。2011年，力旺仍將致力于長(zhǎng)春市這片熱土，實(shí)

10、現(xiàn)三區(qū)同啟、五盤聯(lián)動(dòng)的格局，繼續(xù)在凈月開發(fā)區(qū)、西新開發(fā)區(qū)、二道區(qū)開發(fā)建設(shè)力旺·弗朗明歌、力旺·塞歌維亞、力旺·格林春天、力旺·康城、力旺·康都（暫命名）。為了公司今后更好地發(fā)展，為長(zhǎng)春城市建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)，同時(shí)也為吉林省行業(yè)建設(shè)，為吉林省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)走向全國(guó)打好基礎(chǔ)，公司有信心也有能力打造本土開發(fā)商的知名品牌。1.3項(xiàng)目可行性研究說明本可行性研究報(bào)告編寫目的是為業(yè)主提供分析依據(jù)和參考。隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用日益凸顯；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅、辦公、商業(yè)的需求從單

11、純追求空間的簡(jiǎn)單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，社會(huì)的要求，力旺集團(tuán)與時(shí)俱進(jìn)，經(jīng)過反復(fù)磋商和論證，決定在長(zhǎng)春市二道區(qū)東盛大街與吉林大路交會(huì)處做房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。該項(xiàng)目突出“以人為本”的指導(dǎo)思想，以低密度、低價(jià)位、高質(zhì)量、高品味為目標(biāo)，擁有獨(dú)特的中式多元化，柔和的暖色調(diào)裝飾，集居住、辦公、商業(yè)中心于一體的低密度時(shí)尚住宅生活環(huán)境。 第二章 項(xiàng)目市場(chǎng)、需求分析2.1項(xiàng)目區(qū)位與規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市二道區(qū)東盛大街以東，榮光路以南，民豐大街以西，同興路以北，5.73萬,開放式街區(qū), 豪華居住區(qū),國(guó)際化社區(qū)。項(xiàng)目位于長(zhǎng)春東部門戶，城市重點(diǎn)打造的國(guó)際化中心區(qū)，二道區(qū)東盛

12、大街和吉林大路交匯處，項(xiàng)目包含住宅、辦公樓、商業(yè)三種城市高端價(jià)值形態(tài)。項(xiàng)目一期施工建設(shè)仍在進(jìn)行中，目前正在進(jìn)行小區(qū)交付使用前的整體綠化工程，銷售情況良好。目前主體結(jié)構(gòu)正在緊張的施工過程中，力旺東璽臺(tái)一期計(jì)劃于2012年9月開始動(dòng)工，于2014年8月竣工，建設(shè)工期2年。根據(jù)項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)，由高層住宅、多層的商業(yè)、集中辦公綜合體組成，建筑面積為178013（其中地上部分為134013）。本項(xiàng)目一期的設(shè)計(jì)指標(biāo)如下：樓盤地址：二道區(qū)東盛大街與吉林大路交會(huì)處整盤建面：57300整盤戶數(shù)：702套本期占地面積：19100本期總建筑面積：68300其中：地上建筑面積：518601）住宅：441552）商業(yè)：

13、31953）辦公樓：4510地下建筑面積：164401）地下車庫(kù)：132902）公建及配套設(shè)施：3150停車泊位：732輛1）地面停車：296輛2）地下停車436輛容積率：2.19建筑密度：45.1%綠地率：30.15%集中綠地率：15%2.2項(xiàng)目周邊環(huán)境分析河畔華城三期位置：二道區(qū)東盛大街與吉林大路交會(huì)處基地周邊情況：位于東盛商圈腹地，國(guó)貿(mào)商都、晨宇購(gòu)物中心、晨宇科技城、左岸商場(chǎng)、萬通大市場(chǎng)等豐富生活舉步即是，零距離接軌餐飲、娛樂、購(gòu)物等頂級(jí)城市配套。此外，吉林大路餐飲一條街，更為城市生活畫龍點(diǎn)睛。坐擁城市主干道吉林大路與東盛大街，是長(zhǎng)春東部聯(lián)系其他城區(qū)的樞紐核心。四縱四橫的城市主干道，臨近

14、輕軌四號(hào)線，出行便捷，瞬間切換城市生活畫面。規(guī)劃中的地鐵線，與項(xiàng)目也在咫尺之隔，未來，享受快捷出行的同時(shí)，更賦予項(xiàng)目更多增值空間。項(xiàng)目交通條件：公交線路有20余條、輕軌、地鐵。項(xiàng)目處于長(zhǎng)春市新興發(fā)展的凈月開發(fā)區(qū)，交通設(shè)施有待完善。坐擁城市主干道吉林大路與東盛大街，是長(zhǎng)春東部聯(lián)系其他城區(qū)的樞紐核心。四縱四橫的城市主干道，臨近輕軌四號(hào)線，出行便捷，瞬間切換城市生活畫面。規(guī)劃中的地鐵線，與項(xiàng)目也在咫尺之隔，未來，享受快捷出行的同時(shí)，更賦予項(xiàng)目更多增值空間。項(xiàng)目周邊的公共設(shè)施配套：中小學(xué):亞泰小學(xué)、長(zhǎng)春市第108中學(xué)、長(zhǎng)春市第52中學(xué)幼兒園:二道區(qū)幼兒園等大學(xué)：長(zhǎng)春師范學(xué)院等綜合商場(chǎng):國(guó)貿(mào)商都、晨宇購(gòu)

15、房中心郵局:二道郵電局銀行:工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院:中日聯(lián)誼醫(yī)院、二道區(qū)中醫(yī)院、二道區(qū)人民醫(yī)院、吉大分院其他:勞動(dòng)公園周邊眾多學(xué)府林立為項(xiàng)目提供高品質(zhì)教育配套，實(shí)現(xiàn)孩子就近入學(xué)的夢(mèng)想，亞泰小學(xué)、五十二中學(xué)，一百零八中學(xué)、長(zhǎng)春師范學(xué)院等知名學(xué)府，明星級(jí)教師領(lǐng)銜授課，讓孩子接受一步到位優(yōu)質(zhì)教育的滋養(yǎng)。同時(shí)，吉大一院、心腦血管醫(yī)院等醫(yī)療體系，更為居住提供全方位、全生命周期的醫(yī)療系統(tǒng)，使所有居民享有更安全、便捷的醫(yī)療服務(wù)，為健康保駕護(hù)航。2.3項(xiàng)目swot分析對(duì)于商業(yè)產(chǎn)品的投資，往往要經(jīng)過一番深思熟慮。那么，對(duì)于力旺東璽臺(tái)商鋪投資的可行性研究，我們以swot分析法的形式逐一考量。s(stre

16、ngths：優(yōu)勢(shì))力旺東璽臺(tái)位于東盛大街和吉林大路交會(huì)處，隸屬于東盛商圈，地處二道區(qū)核心。區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，國(guó)貿(mào)商都、晨宇購(gòu)物中心、晨宇科技城等帶來豐富的客群。記者在實(shí)地踏訪的過程中發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目周邊臨街商鋪幾乎無閑置，彼此經(jīng)營(yíng)品類也并不沖突。因而， 項(xiàng)目得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)更為投資項(xiàng)目注入一針強(qiáng)心劑。同時(shí)，項(xiàng)目自身規(guī)劃有2棟5a級(jí)寫字間，約200套寫字間產(chǎn)品，加之項(xiàng)目周邊有20余個(gè)成熟社區(qū)，這樣為項(xiàng)目商業(yè)提供穩(wěn)定的客源。此外，吉林大路、東盛大街作為二道區(qū)的主干路，也會(huì)帶來眾多的流動(dòng)客群。w(weaknesses：劣勢(shì))力旺東璽臺(tái)商鋪面積區(qū)間為110-500平，均價(jià)3萬元/平。由此可知，項(xiàng)目商鋪產(chǎn)

17、品面積略大，而面積相對(duì)較小的產(chǎn)品單價(jià)也較高，這樣項(xiàng)目商鋪的投資門檻約為400萬。這樣，資金實(shí)力有限的投資客將會(huì)受到限制。但是，這本身也是受到項(xiàng)目高端定位的影響。目前，力旺東璽臺(tái)項(xiàng)目主體已封頂，為準(zhǔn)現(xiàn)房銷售階段，預(yù)計(jì)2014年11月交房。這就意味著即使購(gòu)買商鋪也不能馬上投入使用，會(huì)流失一部分急于自營(yíng)的投資群體。o(opportunities：機(jī)會(huì))伴隨著長(zhǎng)春市道路的整改及修建，立體化交通網(wǎng)的實(shí)現(xiàn)已然指日可待。其中，吉林大路、二道區(qū)主干道東盛大街和東榮大路的相繼修通，進(jìn)一步拉近了項(xiàng)目與長(zhǎng)春市其他城區(qū)的距離。同時(shí)，地鐵2號(hào)線未來的貫通加之原有的輕軌4號(hào)線，區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)了公交、輕軌、地鐵三種出行方式。便

18、捷的出行方式不僅方便了入住的業(yè)主，同時(shí)也將帶來眾多的流動(dòng)客群，增加投資的信心。同時(shí)，項(xiàng)目的商鋪產(chǎn)品正處于“熟鋪”向“旺鋪”的過渡階段，產(chǎn)品未來升值空間不容小覷。t(threats：風(fēng)險(xiǎn))任何事物都具有兩面性，投資亦是如此。成熟的商業(yè)氛圍、可觀的受益、穩(wěn)定的客群，使得投資優(yōu)勢(shì)明顯。但是，往往也會(huì)伴隨著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如產(chǎn)品總價(jià)較高、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的合理選擇等問題，這些因素也都需要投資客酌情考慮。2.4項(xiàng)目市場(chǎng)定位2.4.1產(chǎn)品定位 以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，注重營(yíng)造空間布局、主題生活環(huán)境、社區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點(diǎn)，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對(duì)弱化處理住宅配套設(shè)施，具備二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象

19、的居住社區(qū)。2.4.2客戶定位 整個(gè)項(xiàng)目的客戶群定位必然是多層次的?？傮w上看，應(yīng)明確以 “中高等收入階層”為主流消費(fèi)群體的客戶群定位?！爸懈叩仁杖腚A層”應(yīng)該是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在8300元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對(duì)未來美好生活充滿信心和渴望的人群。2.4.3價(jià)格定位定價(jià)，普通多層高層住宅8300元/每平方米。這對(duì)于城市中高收入階層以上的白領(lǐng)具有很大的誘惑力。相對(duì)于其他社區(qū)2萬多元/每平方米的房?jī)r(jià)，力旺東璽臺(tái)更是極具競(jìng)爭(zhēng)力。用相當(dāng)于公寓的價(jià)格購(gòu)買一套高品質(zhì)的別墅，不再只是夢(mèng)想。此外，該區(qū)域是政府規(guī)劃好的高級(jí)住宅區(qū)，臨近長(zhǎng)影世紀(jì)城、凈月國(guó)家森林公園。各房地產(chǎn)開發(fā)商

20、已購(gòu)置大量土地于此，可以預(yù)期，除了現(xiàn)有項(xiàng)目外，周邊還會(huì)有樓盤項(xiàng)目競(jìng)相跟進(jìn)的態(tài)勢(shì)，形成開發(fā)熱潮。該處房產(chǎn)極具升值潛力。第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案優(yōu)選3.1項(xiàng)目建設(shè)與規(guī)劃長(zhǎng)春商業(yè)布局極不均衡，目前南部、西部和東部占半城以上區(qū)域內(nèi)都沒有大型商業(yè)儀軒休閑假日廣場(chǎng)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，周邊環(huán)境及形成商圈的時(shí)機(jī)均十分優(yōu)越，商業(yè)項(xiàng)目具有良好的發(fā)展前景，面臨空前的發(fā)展機(jī)遇，長(zhǎng)期持有具有很高的增值潛力。力旺東璽臺(tái)項(xiàng)目占地5.73萬，規(guī)劃建筑面積17.8013萬，總投資20.58億元。本項(xiàng)目集住宅、寫字樓、辦公樓于一體，長(zhǎng)春市體量最大、商業(yè)業(yè)態(tài)最全的新型城市綜合體。長(zhǎng)春市政府規(guī)劃的南部新商圈。力旺東璽臺(tái)項(xiàng)目將建小高層和

21、高層產(chǎn)品，樓盤狀況為8層、10層、11層、14層、15層、16層、18層。項(xiàng)目建筑特色：住宅、辦公、特色商業(yè)、美食、休閑娛樂等功能于一體，打造長(zhǎng)春市商業(yè)業(yè)態(tài)最全的城市新型綜合體。建設(shè)規(guī)模主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 單位:總用地面積57300總建筑面積178013本期總建筑面積68300地上建筑面積51860 其中住宅44155商業(yè)3195辦公樓4510容積率2.19地下建筑面積16440建筑密度45.1%綠地率30.15%總停車位732第四章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃4.1項(xiàng)目施工組織1、前期工作（1）項(xiàng)目開發(fā)融資：2012年11月前完成。（2）簽訂合同及付款：2012年11月前完成。（3）批文報(bào)批工作：201

22、2年12月前完成。2、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審批、修改：2012年11月初完成。（2）委托設(shè)計(jì)：2012年11月初完成。（3）初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)：2012年9月2013年4月初完成。3、工程招標(biāo)招標(biāo)及采購(gòu)工作于2012年12月31日前完成（包括施工、監(jiān)理的招標(biāo)，以及材料設(shè)備采購(gòu)）。4、施工階段（1）施工準(zhǔn)備：2012年10月2013年月初。（2）基礎(chǔ)工程：2013年月初2013年7月初。（3）土方工程：2013年月末2013年7月初。（4）地下結(jié)構(gòu)工程：2013年月初2014年2月末。（5）主體工程：2013年7月初2014年6月初。（6）安裝與裝修工程：2013年9月初2014

23、年4月初。（7）室外總體：2014年10月初2014年6月末。5、竣工準(zhǔn)備及驗(yàn)收備案：2014年9月初2014年11月初。6、銷售：2013年7月2014年12月。4.2開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目論證及準(zhǔn)備工作在2012年12月前完成。2013年1月，完成土地三通一平并投入施工使用。項(xiàng)目建設(shè)包括多層住宅、聯(lián)體別墅、地下室、及地下停車場(chǎng)等公共設(shè)施。預(yù)計(jì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期限為2年：2012年9月至2014年11月。項(xiàng)目所需的大體時(shí)間及進(jìn)度見下表： 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃表時(shí)間項(xiàng)目年份2012年2013年2014年季度3412341234項(xiàng)目論證及準(zhǔn)備工作拆遷及土地三通一平前期工程建安工程土建工程基礎(chǔ)工程基坑圍護(hù)

24、及土方工程地下結(jié)構(gòu)地上結(jié)構(gòu)外立面裝飾工程室內(nèi)裝飾工程室外附屬工程市政配套銷售說明：1、項(xiàng)目前期工作包括項(xiàng)目開發(fā)融資、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和施工圖設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目實(shí)施前各種批文的報(bào)批工作。2、建安工程包括主體工程的建設(shè)和室內(nèi)外設(shè)備的安裝。3、配套工程建設(shè)包括管線鋪設(shè)、公共建筑建設(shè)、小區(qū)內(nèi)外綠化以及道路的建設(shè)。 第五章 項(xiàng)目投資估算5.1 投資估算1、土地成本起價(jià)：4.24億元2. 征收的范圍和標(biāo)準(zhǔn): 1）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。 2）征收范圍 凡在長(zhǎng)春市（不含雙

25、陽區(qū)）城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新建的各類建設(shè)項(xiàng)目及擴(kuò)建、改建的新增面積部分或原屬于減免配套費(fèi)的建設(shè)項(xiàng)目改變用途的，均按建筑面積征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。 3）征收標(biāo)準(zhǔn) 長(zhǎng)春市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：供水設(shè)施配套費(fèi)10元，消防設(shè)施配套費(fèi)5元。 4）征收辦法 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)由長(zhǎng)春市政府授權(quán)有關(guān)部門統(tǒng)一征收。由于長(zhǎng)春市近年來需要改造的城市供水管網(wǎng)較多，并且隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，每年供水設(shè)施建設(shè)還需要大量資金投入，因此供水設(shè)施配套費(fèi)可由市政府指定負(fù)責(zé)供水設(shè)施建設(shè)的部門自行收取，專項(xiàng)用于城市供水管網(wǎng)建設(shè)和改造

26、。 3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 內(nèi)容：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的內(nèi)容主要包括城市供水設(shè)施、排水設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、公交設(shè)施、消防設(shè)施和其他市政公用設(shè)施等配套費(fèi)。4、管理費(fèi)為項(xiàng)目總投資的5%；5、銷售費(fèi)為銷售收入的3%；6、財(cái)務(wù)費(fèi)為總成本的4%；7、不可預(yù)見費(fèi)為建安工程費(fèi)的10%;8、銷售價(jià)格平均價(jià)格15000元/m29、總投資為205026.6786萬元，具體數(shù)據(jù)如下：項(xiàng)目投資估算項(xiàng) 目投資金額（萬元）單位指標(biāo)（元/m2)工程量（m2)1、取得土地費(fèi)用42100573002、前期工程費(fèi)6089.07375（1）勘察費(fèi)486.7665建安工程費(fèi)的0.5%（2）設(shè)計(jì)費(fèi)2438.325建安工程費(fèi)的2.5

27、%（3）立項(xiàng)資金審計(jì)費(fèi)486.7665建安工程費(fèi)的0.5%（4）施工圖審圖費(fèi)126.55929建安工程費(fèi)的0.13%（5）招標(biāo)費(fèi)1090.35696建安工程費(fèi)的1.12%（6）施工結(jié)算審計(jì)費(fèi)292.0599建安工程費(fèi)的0.3%（7）工程監(jiān)理費(fèi)1168.2396建安工程費(fèi)的1.2%3、建設(shè)費(fèi)110009.229（1）建筑工程費(fèi)97353.3 商業(yè)13482.3535003195 住宅19217.25150044155 寫字樓12405.119004510 車位52248.6600013290（2）基礎(chǔ)設(shè)施配套12655.929建安工程費(fèi)的13%4、期間費(fèi)用18188.74789（1）管理費(fèi)用48

28、67.665建安工程費(fèi)的5%（2）銷售費(fèi)用6993.15078銷售收入的3%（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用6327.932112總成本的4%5 稅費(fèi)17638.705066、不可預(yù)見費(fèi)11000.9229建安工程費(fèi)的10%總投資合計(jì)205026.67865.2 資金估算與使用計(jì)劃1. 項(xiàng)目資金籌措：集團(tuán)資本金占總投資27.8，約為57024.2556萬元；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款占投資的50，約為101563.593萬元。具體資金籌措及使用詳表： 資金來源運(yùn)用表 序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)2013年末2014年2015年2016年1總投資205026.678690510.50457097.596639303.70418114.

29、8741.1建設(shè)投資196628.01290510.50457097.596633187.47411790.1451.2借款利息14804.0202381.339076116.236324.722資金籌措205026.678690510.50457097.596639303.70418114.8742.1自有資金103463.085654429.6092594.646631344.4515094.382.1.1銷售收入325821.01600130328.4064195492.60962.1.2資本金57024.255654429.6092594.6466002.2借貸資金101563.593

30、36080.89554502.957959.2543020.4942.2.1貸款利息（6.6%）2381.339076135.7021496908.801第六章項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算6.1項(xiàng)目收入計(jì)劃項(xiàng)目銷售情況預(yù)測(cè)：在第一年度末，可獲得30% 銷售款；第二年度末，可獲得30%銷售款；交房后獲得40% 銷售款。項(xiàng)目收入計(jì)劃及估算見下表：銷售收入估算表序號(hào)名稱指標(biāo)2012年6月2013年6月2014年6月單價(jià)(元/)工程量銷售比例收入（萬元）銷售比例收入（萬元）銷售比例收入（萬元）總計(jì)（萬元）1銷售收入57737.451.1住宅83004415530%10994.6030%10994.6

31、040%14659.4636648.651.2辦公樓 9300451030%1258.2930%1258.2940%1677.724194.301.3車位550013290100%7309.507309.501.4商業(yè)30000319550%4792.5050%4792.509585.002經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)19342.052.1營(yíng)業(yè)稅及附加銷售收入的5%612.64852.271422.002886.872.2土地增值稅土地增值額的30%3492.074857.938105.1716455.173銷售凈收入8148.1711335.1818912.0538395.406.2項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目資金籌措：集

32、團(tuán)自有資金占總投資35，約為710552萬元；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款占投資的65，約為13195.96萬元。具體資金籌措及使用詳見表： 項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬元序號(hào)名稱金額第0年第一年度第二年度第三年度1項(xiàng)目總投資（不包含經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)）20301.489668.875447.283651.521503.811.1總成本20301.489668.875447.283651.521503.812資金籌措20301.489668.875447.283651.521503.812.1資本金7105.527105.520.000.000.002.2借貸資金13195.962563.355447.28365

33、1.521503.812.3銷售收入補(bǔ)充15686.360.001163.795959.158563.42第七章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)7.1項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)7.1.1項(xiàng)目損益表項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=27.75%投資利稅率=34.69%項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率=126.24%項(xiàng)目的各類靜態(tài)指標(biāo)詳見下表：損益表單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年度第二年度第三年度1經(jīng)營(yíng)收入29841.256755.927554.6815530.651.1銷售收入29841.256755.927554.6815530.652總成本20301.4815146.153615.521503.813經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)3906.37941.381102.02186

34、2.974利潤(rùn)總額5633.40-9331.612801.1412163.875所得稅1408.351408.356稅后利潤(rùn)4225.05-9331.612801.1410755.527盈余公積金（10%）422.51-933.16280.111075.568可分配利潤(rùn)3802.54-8398.452528.039679.969投資利潤(rùn)率27.75%27.75%10投資利稅率34.69%34.69%11資本金利潤(rùn)率126.24%126.24%7.1.2項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率項(xiàng)目全部投資按折現(xiàn)率8測(cè)算，得出累計(jì)凈現(xiàn)值（稅前、稅后）、財(cái)務(wù)凈限值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。詳見下表： 財(cái)務(wù)現(xiàn)

35、金流量表（全部投資） 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)0(起始）第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入50142.739668.875447.2817953.1217034.461.1商業(yè)銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.811.2銷售收入29841.2514301.615530.651.3資本金7105.527105.520.000.000.002現(xiàn)金流出29522.579668.876641.25058.636748.522.1總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）24207.859668.875818.084029.254694.652.2營(yíng)業(yè)稅及附加1492.06337.803

36、77.73776.532.3土地增值稅2414.31485.32651.651277.343所得稅1408.351408.354稅前凈現(xiàn)金流量5633.410.00-1193.9212894.4910285.94稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值2980.230.00-871.233039.168738.71項(xiàng)目稅前內(nèi)部收益率19.58%19.58%稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量0.00-8728.02-5202.595633.415稅后凈現(xiàn)金流量4225.060.00-1193.923525.439427.65稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1840.210.00-871.233039.167598.69項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率17.41%17.

37、41%7.1.3項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金按折現(xiàn)率8測(cè)算，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前與稅后）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。具體見下表： 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)0(起始）第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入29841.259668.875447.2817953.1217034.461.1商業(yè)銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.811.2銷售收入29841.2514301.6015530.651.3資本金7105.527105.520.000.000.002現(xiàn)金流出36479.99668.876821.2616703.0123374

38、.552.1總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）20301.489668.876319.6710366.1314034.62.2貸款還本付息14686.360.00163.795959.158563.422.3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)1492.06337.80377.73776.533稅前凈現(xiàn)金流量5233.750.00-1373.983984.872622.86稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4390.140.00-1168.003250.112308.03稅前內(nèi)部收益率19.62%19.62%4所得稅1408.351408.355稅后凈現(xiàn)金流量3907.340.00-1273.983150.112031.21稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值4460.030

39、.00-1068.003684.871843.16稅后內(nèi)部收益率18.15%18.15%7.2項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià)本項(xiàng)目貸款按季度給付利息，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束一次性償還本金?？傆?jì)貸款額度為13195.96萬元，支付利息總額為2654.68萬元。貸款有效利率7.56% 。（人民幣中長(zhǎng)期貸款13年利率， 2007年12月21日起實(shí)行）貸款還本付息估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)0（起始）第1年第2年第3年1總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）20301.489668.874818.084029.251785.281.1直接成本合計(jì)18797.679668.874725.373275.571127.861.2管理費(fèi)用56

40、3.93281.97140.98140.981.3銷售費(fèi)用1492.06337.80377.73776.531.4其他費(fèi)用2414.31804.77804.77804.771.5不可預(yù)見費(fèi)939.88469.94234.97234.971.6維修基金746.03248.68248.68248.682資本金7105.527105.520.000.000.003銀行貸款13195.962563.355447.283651.521503.814貸款取得13195.962563.355447.283651.521503.815貸款余額0.000.000.000.000.006貸款償還14686.360

41、.00163.795959158563.427利息支出1490.400.00163.79511.87745.207.3敏感性分析銷售總收入與總成本的變動(dòng)對(duì)全部投資及資本金的敏感性分析。現(xiàn)設(shè)定建設(shè)總成本在-10%10%范圍內(nèi)變動(dòng)：全部投資（資本金）內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的變動(dòng)狀況見下表：項(xiàng)目敏感性分析表項(xiàng)目變動(dòng)全部投資資本金npvirrnpvirr總成本-10%3505.7719.71%9897.8720.12%-5%3295.3818.99%8471.5419.45%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%125.4016.57%5063.9216.02%10%-1335.80

42、10.89%-1487.4611.03%總收入-10%-1444.2710.90%-1331.4810.85%-5%440.1516.85%654.7916.17%0%2980.2317.41%4560.7418.15%5%3478.4719.12%5896.5519.51%10%3969.1620.55%6312.6720.21%項(xiàng)目收益率在分析的各種情況下仍能保持較高的內(nèi)含報(bào)酬率(最低情況為收入減少5%時(shí)irr為16.85%)，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率仍高于其資金成本8%，也介于行業(yè)平均利潤(rùn)水平(15%-20%)，表明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。7.4項(xiàng)目的盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡以及達(dá)到1.5%、

43、5%、10%、15%的利潤(rùn)率時(shí)地上建安成本和地下建安成本、設(shè)施配套費(fèi)的保本價(jià)見下表：項(xiàng)目盈虧平衡分析利潤(rùn)率保本價(jià)（萬元）地上建安造價(jià)地下建筑造價(jià)設(shè)施配套費(fèi)單價(jià)（元/）總價(jià)（萬元）單價(jià)(元/)總價(jià)(萬元)單價(jià)（元/）總價(jià)（萬元）15%2823.1214214.414950.729069.722888.193673.7810%2715.5313672.694520.318281.212716.123454.905%2551.3212845.9.4042.127405.162581.423283.571.5%2235.3711255.083400.236229.222315.372945.15022

44、0011077.5030005496.0020002544.00第八章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析8.1風(fēng)險(xiǎn)定義、作用8.1.1風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)大致有兩種定義：一種定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性；而另一種定義則強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性。若風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為不確定性，說明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的結(jié)果可能帶來?yè)p失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)屬于此類。而風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為損失的不確定性，說明風(fēng)險(xiǎn)只能表現(xiàn)出損失，沒有從風(fēng)險(xiǎn)中獲利的可能性，屬于狹義風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)和收益成正比，所以一般積極進(jìn)取的投資者偏向于高風(fēng)險(xiǎn)是為了獲得更高的利潤(rùn)，而穩(wěn)健型的投資者則著重于安全性的考慮。8.1.2風(fēng)險(xiǎn)的作用風(fēng)險(xiǎn)管理是指對(duì)影響企業(yè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各種不確定

45、性事件進(jìn)行識(shí)別和評(píng)估，并采取應(yīng)對(duì)措施將其影響控制在可接受范圍內(nèi)的過程。一般通過風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)駕馭、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等一系列活動(dòng)來防范風(fēng)險(xiǎn)的管理工作。對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)來說，風(fēng)險(xiǎn)管理就是通過風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、預(yù)測(cè)和衡量、選擇有效的手段，以盡可能降低成本，有計(jì)劃地處理風(fēng)險(xiǎn)，以獲得企業(yè)安全生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)保障。這就要求企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，預(yù)測(cè)各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后對(duì)資源及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成的消極影響，使生產(chǎn)能夠持續(xù)進(jìn)行?？梢?，風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)的處理是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的主要步驟。8.2風(fēng)險(xiǎn)分類房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等,而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大,同時(shí)又是

46、可以預(yù)測(cè)規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等 8.3風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別8.3.1風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特點(diǎn)1廣泛性(1)參與人員的廣泛性參與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的關(guān)鍵人員指項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、項(xiàng)目及風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)領(lǐng)域?qū)＜?、?xiàng)目的最終用戶、項(xiàng)目產(chǎn)品的顧客、其他項(xiàng)目經(jīng)理、利害關(guān)系者，等等。除上述人員外，還應(yīng)鼓勵(lì)所有項(xiàng)目人員廣泛參與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目組織成員的工作性質(zhì)不同，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)有所不同，他們都有自己獨(dú)特的項(xiàng)目經(jīng)歷和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，可以為識(shí)別項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供更多的途徑。(2)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別涉及廣泛的知識(shí)領(lǐng)域?yàn)榱俗畲罂赡艿刈R(shí)別所有項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，不僅僅是參與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的人員具有廣泛性，由于項(xiàng)目性質(zhì)的不同

47、，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別將涉及到財(cái)務(wù)、技術(shù)、管理等多個(gè)的不同知識(shí)領(lǐng)域，與此同時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)信息分析技術(shù)和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法也會(huì)涉及到不同知識(shí)領(lǐng)域。2全生命周期性項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目生命期的各個(gè)階段中，不同階段會(huì)出現(xiàn)影響程度不同的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目生命期中的風(fēng)險(xiǎn)都屬于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的范圍，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不是一次性的活動(dòng)，不僅包括項(xiàng)目初期對(duì)整體的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，也包括在項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)施及交付等各個(gè)階段連續(xù)不斷的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。另一方面，隨著項(xiàng)目進(jìn)度、條件、環(huán)境、范圍等的不斷變化，新的風(fēng)險(xiǎn)又會(huì)產(chǎn)生，從而又需要開展新一輪的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。總之，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別必然貫穿于項(xiàng)目生命期的全過程。3信息依賴性風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)工作之一是收集有關(guān)的項(xiàng)目信息，然后識(shí)別不確定因素及其對(duì)項(xiàng)目

48、產(chǎn)生的影響。信息的全面性、及時(shí)性、準(zhǔn)確性和動(dòng)態(tài)性決定了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作的質(zhì)量，進(jìn)而影響識(shí)別結(jié)果的可靠性和精確性，因此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別具有信息依賴性。8.3.2風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的依據(jù)(一)成果說明成果說明是進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的主要依據(jù)，因?yàn)轫?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的最終目的是確定項(xiàng)目是否能夠在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)、規(guī)定的預(yù)算內(nèi)，按照要求的質(zhì)量，最終產(chǎn)生項(xiàng)目的可交付成果。所以，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就要根據(jù)成果說明來確定項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)時(shí)可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險(xiǎn)。(二)歷史資料以前類似項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的歷史資料，為識(shí)別現(xiàn)有項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提供了非常重要的依據(jù)和參考。一般來說，項(xiàng)目的歷史資料來源于歷史項(xiàng)目的各種原始記錄、公用數(shù)據(jù)庫(kù)、項(xiàng)目承擔(dān)單位成員的經(jīng)驗(yàn)等。(三)項(xiàng)目計(jì)劃的信息在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別過程中，要針對(duì)各項(xiàng)目計(jì)劃中包含的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。如項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的信息是分析項(xiàng)目質(zhì)量的重要依據(jù)，如果項(xiàng)目的進(jìn)度過快就可能保證不了項(xiàng)目的質(zhì)量。(四)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的種類為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別提供了一個(gè)總的框架。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要包括項(xiàng)目技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目組織風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(五)制約因素和假設(shè)條件當(dāng)項(xiàng)目的制約因素發(fā)生變化或假設(shè)條件不成立時(shí)，就可能成為項(xiàng)目新的風(fēng)險(xiǎn)源。8.3.3風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的內(nèi)容項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是項(xiàng)