藍(lán)博灣房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1

1、銅山區(qū)電纜廠(chǎng)地塊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告2011年5月10日i第一章總論 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第一節(jié) 項(xiàng)目背景 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第二節(jié) 項(xiàng)目概況 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第二章市場(chǎng)分析 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第一節(jié) 老年公寓發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第二節(jié) 全國(guó)老年公寓現(xiàn)狀 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第三節(jié) 全國(guó)老年公寓發(fā)展的預(yù)測(cè) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第四節(jié)*區(qū)老年公寓建設(shè)市場(chǎng)分析.錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第三章建設(shè)條件評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)社會(huì)條件評(píng)價(jià).錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第二節(jié)場(chǎng)址建設(shè)條件評(píng)價(jià) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第四章建設(shè)方案 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第一節(jié)建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)規(guī)模 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第二節(jié)*區(qū)老

2、年公寓的建設(shè)模式.錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第三節(jié)建筑設(shè)備方案 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第四節(jié)護(hù)理方案 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。39第五章環(huán)境保護(hù)及安全錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第一節(jié)環(huán)境保護(hù) 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第二節(jié)安全錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第六章組織管理及實(shí)施進(jìn)度錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第一節(jié)組織管理 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第二節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第三節(jié)實(shí)施進(jìn)度 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第七章投資估算及資金籌措錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽 錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第八章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第一節(jié)估算依據(jù)第二節(jié)工程費(fèi)用第三節(jié)流動(dòng)資金估算第四節(jié)總投資第五節(jié)資金籌措錯(cuò)誤！未

3、定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽第一節(jié)運(yùn)行費(fèi)用第二節(jié)年運(yùn)行收入第三節(jié)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第四節(jié)不確定性分析第九章結(jié)論及建議第一節(jié)結(jié)論第二節(jié)建議第一章 項(xiàng)目概況第一節(jié)：項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目名稱(chēng)：藍(lán)博灣數(shù)碼城（暫定）（華東地區(qū)IT產(chǎn)業(yè)城市綜合體國(guó)家創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)淮海高科人才居住示范區(qū)）二、項(xiàng)目地址：江蘇省徐州市銅山區(qū)新區(qū)北京路三、項(xiàng)目?jī)?nèi)容：擬建成為中國(guó)東部地區(qū)最大的 IT產(chǎn)業(yè)集聚地和華東地區(qū)最 專(zhuān)業(yè)的集高端品牌展示、電子商務(wù)終端體驗(yàn)、休閑娛樂(lè)文化、商務(wù)辦公、大 型超市等功能為一體的IT產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售展示城市綜合體。四、項(xiàng)目目標(biāo)：1、使之成

4、為銅山新區(qū)北京路的標(biāo)志性物業(yè)。2、實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化。3、創(chuàng)造本項(xiàng)目物業(yè)的環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的統(tǒng)一。第二節(jié)：項(xiàng)目區(qū)位分析一、區(qū)位（一）、項(xiàng)目地塊位置狀況藍(lán)博灣商業(yè)項(xiàng)目處于江蘇省徐州市銅山區(qū)新區(qū)北京路 中心地段。項(xiàng)目總 占地198畝。（二）、項(xiàng)目地塊區(qū)位因素分析1、基礎(chǔ)判斷：項(xiàng)目屬于銅山區(qū)北京路主軸商圈，交通便利，周邊商業(yè)及住宅均面向中 高層消費(fèi)群體，具有一定的消費(fèi)力。運(yùn)用差異化效應(yīng)產(chǎn)生巨大利益。2、城市位置：項(xiàng)目位于銅山區(qū)政府駐地內(nèi)，作為徐州面積最大、人口 最多、經(jīng)濟(jì)總量最強(qiáng)的區(qū)，銅山區(qū)環(huán)抱徐州市區(qū)，具有典型的城郊型經(jīng)濟(jì)特 點(diǎn)。3、交通條件：緊鄰城市主干道北京路，區(qū)內(nèi)高速、

5、高鐵交匯，未來(lái)地 鐵交錯(cuò)，交通便利順暢。4、商業(yè)基礎(chǔ)：項(xiàng)目周邊漢府雅苑等中高檔社區(qū)的中高層次消費(fèi)群體迸 發(fā)出旺盛的購(gòu)買(mǎi)力，奠定了區(qū)域商業(yè)繁榮的基礎(chǔ)和前景。5、發(fā)展前景;銅山區(qū)內(nèi)保利集團(tuán)、中住集團(tuán)等國(guó)家大型開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目 周邊投資大型商業(yè)，表明該地區(qū)前景良好，加之政府政策導(dǎo)向，使該地區(qū)前 景光明。B 、區(qū)域因素1、位置項(xiàng)目處于銅山區(qū)城區(qū)主干道北京路，雙向六車(chē)道，主入口處車(chē)行出入 順暢。2 、交通5小時(shí)可25分項(xiàng)目外部交通與徐州城市大交通體系銜接密切，東上京福高速 達(dá)北京上海，南到連霍高速可達(dá)鄭州西安出疆，距離主城區(qū)核心商圈 鐘距離，到新城區(qū)15分鐘車(chē)距。3、基礎(chǔ)設(shè)施情況(1) .供水市政供水管網(wǎng)

6、覆蓋該區(qū)域，區(qū)域內(nèi)供水由市政管網(wǎng)供應(yīng)。(2) .排水區(qū)域內(nèi)鋪設(shè)市政排水管網(wǎng)，為暗溝排放，雨污合流。(3) .供電區(qū)域內(nèi)電源來(lái)自市政供電網(wǎng)，供電保證率高。(4) .通訊區(qū)域內(nèi)通訊與市政通訊網(wǎng)相聯(lián)，通訊線(xiàn)路暢通。4、環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境質(zhì)量較好，環(huán)境污染較小。5 、產(chǎn)業(yè)集聚度區(qū)內(nèi)目前土地利用大多為商服、門(mén)面及辦公住宅用地，產(chǎn)業(yè)集聚度 較高，商業(yè)繁華。但奇缺大型商業(yè)設(shè)施。C.個(gè)別因素2011 年9月28日，銅山縣整建制劃歸徐州市區(qū)，行政區(qū)劃調(diào)整后市區(qū) 行政區(qū)域面積3037.3平方公里，總?cè)丝?306.4萬(wàn)人，使徐州市區(qū)行政區(qū)域 從全省第10位上升到第3位，面積和人口分別達(dá)到調(diào)整前的 2.6倍和1.7 倍

7、，將極大地拓展城市發(fā)展空間，夯實(shí)特大型區(qū)域性中心城市建設(shè)的基礎(chǔ)。此次區(qū)劃調(diào)整給銅山帶來(lái)了極大的發(fā)展 機(jī)遇，對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)北京路商圈 的建設(shè)有著非常重要的意義。確立什么商業(yè)方向，實(shí)行何種功能組合，引入 哪些商業(yè)業(yè)態(tài)以有效形成商業(yè)核心價(jià)值，進(jìn)而推進(jìn)商業(yè)實(shí)現(xiàn)，是我們需要考 慮的重要問(wèn)題。如何最大限度地利用該地塊，提升該地塊的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，加快該地塊商圈 形成，形成銅山新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，為銅山的發(fā)展帶來(lái)重要的貢獻(xiàn)是重中之重 思考的首要問(wèn)題。該項(xiàng)目擬發(fā)展成為華東最大的IT產(chǎn)業(yè)集聚地和最專(zhuān)業(yè)的集高端品牌展 示、電子商務(wù)終端體驗(yàn)、休閑娛樂(lè)文化、商務(wù)辦公、大型超市等功能為一體 的IT產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售展示城市綜合體，通過(guò)市場(chǎng)化

8、運(yùn)作，將會(huì)成為經(jīng)營(yíng)城市、提 升城市品位的一個(gè)范例。二、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)住宅區(qū)(1)總用地面積:141985m(2)規(guī)劃用地面積：2101700m(3)總建筑面積：2254400m(4)住宅建筑面積：250200m2(5)公建建筑面積：24200m(6)地下車(chē)庫(kù)面積：41700m2(7)居住戶(hù)數(shù)1930戶(hù)(8)居住人口6176人(9)建筑密度20.8%(10) 綠地率39.2%(11) 容積率2.50(12) 停車(chē)位1544輛商業(yè)區(qū)(1)總用地面積：141985m2(2)規(guī)劃用地面積：40285m2(3)總建筑面積：141400m2(4)地下一層商業(yè)面積：22300m 2(5)地下二三層車(chē)庫(kù)面積：446

9、00m2(6)建筑密度48.6%(7)綠地率18.2%(8)容積率3.51(9)停車(chē)位1424輛第三節(jié)：項(xiàng)目SWO分析一、優(yōu)勢(shì)S（一）項(xiàng)目背景徐州“東襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢” 之稱(chēng)。北通京津，南達(dá)滬寧，西接蘭新，東抵海濱，為我國(guó)重要水陸交通樞 紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口” 。既是江蘇省蘇北地區(qū)的重要 城市，也是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市。國(guó)務(wù)院已批準(zhǔn)將徐州發(fā)展成較大城市， 同時(shí)，徐州也是江蘇省委、省政府重點(diǎn)發(fā)展的三大都市圈之一。全市轄三縣 兩市五區(qū)，總面積11258平方公里，人口 916萬(wàn)，其中市區(qū)面積為 3037.3 平方公里，市區(qū)常住人口 306.4萬(wàn)

10、。2009年徐州GDP2390.16億元，人均地 區(qū)生產(chǎn)總值突破4000美元，全市完成財(cái)政總收入467.63億元。GDP總量在 全國(guó)所有城市中（含省會(huì)城市、國(guó)家計(jì)劃單列市）位居第 37位，在整個(gè)淮 海經(jīng)濟(jì)區(qū)19個(gè)地級(jí)城市中位居第一。徐州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常突出， 特別是省委、省政府大力推進(jìn)蘇北經(jīng)濟(jì)大發(fā)展給徐州的交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)提出了新的要求并且同時(shí)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。1、基礎(chǔ)判斷徐州城市經(jīng)濟(jì)步入快速發(fā)展通道，逐漸成為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、中西部經(jīng)濟(jì)過(guò)度地帶的的核心區(qū)域。2、城市規(guī)模銅山區(qū)新規(guī)劃，使徐州市區(qū)面積增加到 3037平方公里，人口 306萬(wàn)； 水陸交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明

11、顯，是投資環(huán)境優(yōu)良的發(fā)展中城市3、城市經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，打造江蘇省第三大都市圈和以徐州未中心的淮海經(jīng) 濟(jì)圈，周邊近1.2億人口消費(fèi)力逐漸釋放。4、城市規(guī)劃按照新區(qū)開(kāi)發(fā)、老城提升、整體推進(jìn)的思路，制定“雙核心、五組團(tuán)” 的空間格局，搭建城市快速成長(zhǎng)架構(gòu)。5、城市資源兩漢文化和大彭文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，文化底蘊(yùn)厚重；復(fù)興中的歷史名城，城 市發(fā)展動(dòng)力澎湃，城市精英集群成形。（二）、交通環(huán)境項(xiàng)目處于銅山區(qū)城區(qū)主干道北京路，雙向六車(chē)道，主入口處車(chē)行出入順 暢。外部交通與徐州城市大交通體系銜接密切，東上京福高速5小時(shí)可達(dá)北京上海，南到連霍高速可達(dá)鄭州西安出疆，距離主城區(qū)核心商圈25分鐘距離，到新城區(qū)15分鐘車(chē)

12、距。二、劣勢(shì)W雖然本項(xiàng)目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是與徐州市主城區(qū)其它商業(yè)區(qū)比 較相對(duì)滯后，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項(xiàng)目自身的商務(wù)氛圍不濃， 因此此次區(qū)劃調(diào)整給銅山帶來(lái)了極大的發(fā)展機(jī)遇，對(duì)進(jìn)一步推動(dòng)北京路商圈 的建設(shè)有著非常重要的意義。確立什么商業(yè)方向，實(shí)行何種功能組合，引入 哪些商業(yè)業(yè)態(tài)以有效形成商業(yè)核心價(jià)值，進(jìn)而推進(jìn)商業(yè)實(shí)現(xiàn)，是我們需要考 慮的重要問(wèn)題。三、機(jī)會(huì)點(diǎn)01、政府規(guī)劃開(kāi)發(fā)利好因素2011年9月28日，銅山縣整建制劃歸徐州市區(qū)，行政區(qū)劃調(diào)整后市區(qū) 行政區(qū)域面積3037.3平方公里，總?cè)丝?306.4萬(wàn)人，使徐州市區(qū)行政區(qū)域 從全省第10位上升到第3位，面積和人口分別達(dá)到調(diào)整前的

13、 2.6倍和1.7 倍，將極大地拓展城市發(fā)展空間，夯實(shí)特大型區(qū)域性中心城市建設(shè)的基礎(chǔ)。 銅山區(qū)政府提出“打造南部主城區(qū)，融入徐州都市圈”的戰(zhàn)略目標(biāo)，規(guī)劃北 京路為未來(lái)主城區(qū)的商業(yè)中心。這一利好因素必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì) 的發(fā)展，已經(jīng)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，提升新區(qū)的城市品位。2、地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)3、目前徐州市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于成長(zhǎng)期，該項(xiàng)目的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì) 必然會(huì)贏得較大的發(fā)展趨勢(shì)。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給-需求”，便可以搶占“先機(jī)”。4、3、項(xiàng)目連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化5、為了適應(yīng)新的銅山區(qū)的城市建設(shè)，區(qū)委、區(qū)政府決心將現(xiàn)在的北京路打造成為徐州市的主要商業(yè)街。為此，政府專(zhuān)門(mén)成立“北

14、京路開(kāi)發(fā)管 理辦公室”，全方位地協(xié)調(diào)和支持北京路各項(xiàng)改造建設(shè)工程。目前北京路共 推出8宗地塊，都在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，其中 南洋國(guó)際正處在熱銷(xiāo)中。面對(duì)將來(lái) 8個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的一起運(yùn)作，能擁有充足的客戶(hù)資源，如能將聯(lián)袂運(yùn)作，更能 發(fā)揮規(guī)模化優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作成本，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使發(fā)展商充分兌現(xiàn)效益。6、4、中心城市的建設(shè)匯聚了人氣7、隨著銅山區(qū)政府提出“打造南部主城區(qū)，融入徐州都市圈”的戰(zhàn)略目標(biāo)，規(guī)劃北京路為未來(lái)主城區(qū)的商業(yè)中心；決心將現(xiàn)在的北京路打造 成為徐州市的主要商業(yè)街。這一利好因素 必然會(huì)刺激項(xiàng)目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來(lái)人氣的上升，而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期完全可以“借勢(shì)造 勢(shì)”

15、，為增加項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。8、四、風(fēng)險(xiǎn)T9、1、市場(chǎng)因素10、從目前徐州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已 引起許多開(kāi)發(fā)商的重視，按我們的開(kāi)發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開(kāi)發(fā)商都清晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時(shí)，本項(xiàng)目還是具有一定市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。11、2、自身因素（略）12、五、綜合分析六、從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的辦法就是尊重市場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與項(xiàng)目有關(guān) 的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有 超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性 的產(chǎn) 品，以合理的成本、利潤(rùn)，達(dá)到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給一需求的完善性，使

16、項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的市場(chǎng)期望值。七、第二章 定位策略第一節(jié)定位要素分析1、區(qū)位利好因素分析本項(xiàng)目順應(yīng)銅山區(qū)政府提出“打造南部主城區(qū)，融入徐州都市圈” 的戰(zhàn)略目標(biāo)，規(guī)劃北京路為未來(lái)主城區(qū)的商業(yè)中心；決心將現(xiàn)在的北京路打 造成為徐州市的主要商業(yè)街的城市經(jīng)營(yíng)理念。而徐州“東襟淮海，西接中原, 南屏江淮，北扼齊魯”，素有“五省通衢”之稱(chēng)。北通京津，南達(dá)滬寧，西 接蘭新，東抵海濱，為我國(guó)重要水陸交通樞紐和東西、南北經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的重要“十字路口”。 在交通人流資源豐富、輻射周邊省市廣的徐州市銅山區(qū)決 心將北京路打造成為徐州市的主要商業(yè)街來(lái)填補(bǔ)徐州城南商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的空白，并以具有“新商務(wù)+新i環(huán)境”的雙重魅力來(lái)吸

17、引消費(fèi)者，對(duì)開(kāi)發(fā) 商來(lái)講，投資回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)消費(fèi)者而言，產(chǎn)品的附加值已大 于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價(jià)格比”，這樣也符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求-供給理論。第二節(jié)項(xiàng)目定位一、總體定位1、借用有形資源，植入和延展無(wú)形資源，根據(jù)徐州中心城市定位，結(jié) 合淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)域發(fā)展需要，全新打造銅山新的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。2 、根據(jù)北京路城市規(guī)劃的發(fā)展需要，聚合該地塊的商業(yè)功能，使之成 為中國(guó)東部最大的IT產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和華東地區(qū)最專(zhuān)業(yè)的集高端品牌展示、電 子商務(wù)終端體驗(yàn)、休閑娛樂(lè)文化等功能為一體的 IT產(chǎn)業(yè)城市綜合體。3、構(gòu)建核心消費(fèi)價(jià)值觀(guān)，在國(guó)內(nèi)率先引入IT產(chǎn)業(yè)城市綜合體概念，倡 導(dǎo)體驗(yàn)式消費(fèi)理念，使之成為中國(guó)

18、東部發(fā)達(dá)地區(qū)又一個(gè)行業(yè)坐標(biāo)。4、和諧發(fā)展，在商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)中尋求平衡，保證社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效 益的統(tǒng)一。二、定位原則：適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造差異性。定 位：IT產(chǎn)業(yè)城市綜合體-"綠色商業(yè)中心”三、產(chǎn)品定位定位原則：突出個(gè)性、創(chuàng)造差異性定 位：國(guó)家創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)特 點(diǎn)：商業(yè)空間步行化、商業(yè)空間室內(nèi)化、公共空間社會(huì)化， 使“藍(lán)博灣數(shù)碼城”朝著生態(tài)化、娛樂(lè)個(gè)性化等方向發(fā)展，成為一個(gè)生 態(tài)型商業(yè)中心。第三節(jié)產(chǎn)品文化定位定位原則：講究個(gè)性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。定位：商業(yè)、環(huán)境、文化相融合本項(xiàng)目地處城市正中心，作為整個(gè)項(xiàng)目亮點(diǎn)的“北京路商業(yè)街”又 是其中重要的組成部分，為此我們考慮采用 內(nèi)街的空間模

19、式，更容易聚 集人氣，營(yíng)造出豐富活潑的商業(yè)氛圍。已達(dá)到傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合第四節(jié)產(chǎn)品形象定位定位原則：提升企業(yè)項(xiàng)目品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、 社會(huì)認(rèn)知度。定位：銷(xiāo)售的對(duì)象為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)具有中高級(jí)以上職稱(chēng)的高端人才，使其成為名副其實(shí)的人才硅谷?，F(xiàn)代都市人購(gòu)物休閑的理想場(chǎng)所產(chǎn)品形象定位不是開(kāi)發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個(gè)什么形象，而 是順應(yīng)消費(fèi)趨勢(shì)、消費(fèi)心理、消費(fèi)追求、向往的，在消費(fèi)者“心里”的定位。在消費(fèi)者心里樹(shù)立起的產(chǎn)品形象，讓消費(fèi)者喜歡、認(rèn)同并追求。第五節(jié)功能定位一、IT產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售展示城市綜合體該項(xiàng)目商業(yè)部分面積預(yù)計(jì)約為14.2萬(wàn)平米，建成后將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外IT行 業(yè)電腦、電子、數(shù)碼等

20、品牌1000余個(gè)，引進(jìn)商家約2500家，入住動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)、 IT行業(yè)主力商家200余家，將引進(jìn)部分配套的餐飲休閑品牌100余家，打造 集電腦、數(shù)碼、電子、軟件銷(xiāo)售，休閑娛樂(lè)為一體的終端服務(wù)區(qū)，年銷(xiāo)售額 將達(dá)到50億元，成為中國(guó)東部名副其實(shí)的硅谷和華東地區(qū)最大的IT產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售展示城市綜合體。二、淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)高科技人才居住區(qū)項(xiàng)目將建立配套的高端居住區(qū) 25.2萬(wàn)平米，入住人口將達(dá)到6176人 以上，不僅是銅山區(qū)內(nèi)住宅的又一扛鼎之作，也是徐州城區(qū)內(nèi)不可多得的鼎 力大盤(pán)。該居住區(qū)將在淮海經(jīng)濟(jì)區(qū) 19個(gè)地市同步發(fā)售，銷(xiāo)售的對(duì)象為淮海 經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)具有中咼級(jí)以上職稱(chēng)的咼端人才，使其成為名副其實(shí)的人才硅谷。三、國(guó)家創(chuàng)新

21、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)藍(lán)博灣項(xiàng)目以IT產(chǎn)業(yè)、集成電路、電子信息三大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，文化創(chuàng) 意產(chǎn)業(yè)、金融信息服務(wù)、新能源、新材料等新興現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)為輔，發(fā)揮品 牌扎堆的集聚效應(yīng)，強(qiáng)調(diào)品牌和入住企業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展能力，形成以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng) 為主的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，積極倡導(dǎo)培育淮海經(jīng)濟(jì) 區(qū)IT產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)，為銅山經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入新的活力。四、銅山區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)極銅山區(qū)作為徐州南部綜合性新城區(qū)，重要科研產(chǎn)業(yè)、文教和高檔生活居住區(qū)，區(qū)內(nèi)面積1856.6平方千米，總?cè)丝?122.11萬(wàn)人，2009年經(jīng)濟(jì)總量位 居全國(guó)縣市第71位，GDP達(dá)到 338億元。食品、機(jī)械、鋼鐵、汽車(chē)、電子等 五大產(chǎn)業(yè)是銅山的優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)

22、業(yè)，食品產(chǎn)業(yè)突破百億元大關(guān)，成長(zhǎng)為銅山的 第一大支柱產(chǎn)業(yè)，藍(lán)博灣項(xiàng)目的建設(shè)，將改變銅山城區(qū)內(nèi)商業(yè)長(zhǎng)期依賴(lài)徐州 主城區(qū)的局面，進(jìn)一步改變銅山北京路的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，成為銅山區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì) 新的增長(zhǎng)點(diǎn)和重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。第六節(jié)目標(biāo)客戶(hù)定位定位原則：選準(zhǔn)目標(biāo)，穩(wěn)準(zhǔn)出擊定位：已完成原始積累具有一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模的IT商家,淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)具有中咼級(jí)以上職稱(chēng)的咼端人才一、產(chǎn)品一一目標(biāo)客戶(hù)造什么產(chǎn)品？賣(mài)給誰(shuí)？（略）二、目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分（略）第六節(jié)價(jià)格定位定價(jià)原則：市場(chǎng)無(wú)形，定價(jià)有道。定位：以徐州市場(chǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格為依據(jù)，通過(guò)比較分析，本地段預(yù)計(jì)得出：商 鋪：約 16000 元 / m2-50000 元 / mi寫(xiě) 字樓：約 80

23、00元/m2-12000 元/ vm住 宅：約7000元/ m起房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)，各種稅費(fèi)、資金利息、銷(xiāo)售費(fèi)用和開(kāi) 發(fā)商期望利潤(rùn)等因素構(gòu)成的?；境杀炯娱_(kāi)發(fā)商利潤(rùn)構(gòu)成基本價(jià)，一般市場(chǎng) 定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。市場(chǎng)價(jià)值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來(lái)確定。 成本價(jià)值取向：項(xiàng)目整體綜合成本加開(kāi)發(fā)商期望利潤(rùn)。消費(fèi)者心理價(jià)值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費(fèi)者心里的“功能價(jià)格 比”。當(dāng)然，除考慮價(jià)值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的因素是項(xiàng)目整體所包 括的多種可變因素以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價(jià)格的定位因素，構(gòu)成了價(jià)格定位的可行性基 礎(chǔ)。我們?cè)谡麄€(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，本著經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的理念，

24、物業(yè)的具體經(jīng)營(yíng)項(xiàng) 目交給行業(yè)專(zhuān)家去做，打破徐州開(kāi)發(fā)行業(yè)自己開(kāi)發(fā)自己經(jīng)營(yíng)的模式，使具體 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化，同時(shí)也減少了開(kāi)發(fā)商的成本投入。第三章 項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路第一節(jié)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃關(guān)系藍(lán)博灣數(shù)碼城成敗，沒(méi)有認(rèn)真規(guī)劃論證的商業(yè)項(xiàng)目大都 缺少顧客人流，商戶(hù)無(wú)法贏利，最后走向關(guān)閉?！笆澜缰黝}旅游休閑業(yè)設(shè)計(jì)高手”、曾參與策劃和設(shè)計(jì)過(guò)多個(gè)世界著 名Mall的美國(guó)HHC國(guó)際設(shè)計(jì)有限公司總裁 LarryW. Ziebarth先生曾指出:“商業(yè)廣場(chǎng)的主題規(guī)劃是關(guān)鍵（一）、規(guī)劃目標(biāo)通過(guò)對(duì)城市整體結(jié)構(gòu)及鄰近街區(qū)的自然、社會(huì)環(huán)境進(jìn)行綜合研究，提出 理性積極的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，使本小區(qū)成為一個(gè)在社會(huì)效益和經(jīng)

25、濟(jì)效益兩方面 都對(duì)城市生活質(zhì)量有很大促進(jìn)的新時(shí)代的居住社區(qū)。在空間脈絡(luò)、建筑風(fēng)格 等多個(gè)方面延續(xù)新古典風(fēng)格，同時(shí)在各項(xiàng)品質(zhì)上有所提升，力爭(zhēng)使本區(qū)成為 徐州現(xiàn)代人居的典范之作。（二）、規(guī)劃原則1 、人本原則，規(guī)劃的初始出發(fā)點(diǎn)為“人的需要”，同時(shí)順應(yīng)自然，力爭(zhēng) 使人、自然、技術(shù)、管理能有效地溶為一體。2 、合理有效原則，規(guī)劃避免不合實(shí)際的泛泛而談，而以基址的現(xiàn)狀為 基礎(chǔ)，綜合各方的因素，提出一個(gè)對(duì)城市空間網(wǎng)絡(luò)及城市生活都行之有效的 具有前瞻性的規(guī)劃方案。3 、效益最大化的原則。規(guī)劃力圖通過(guò)建設(shè)活動(dòng)使基址發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì) 效益和社會(huì)效益。（三）、規(guī)劃結(jié)構(gòu)1、一心、二組團(tuán)、三區(qū)住宅區(qū)圍繞大型人工景觀(guān)形成

26、中心，商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)自然劃分為東西 兩個(gè)組團(tuán)，小區(qū)內(nèi)的南北綠化景觀(guān)軸，經(jīng)弧形的區(qū)內(nèi)主干道及沿邊放大綠化 空間形成第二條鏈，共同串起點(diǎn)式高層、板式高層、商業(yè)三區(qū)。2、簡(jiǎn)潔的點(diǎn)線(xiàn)型結(jié)構(gòu)小區(qū)的建筑布置力圖簡(jiǎn)潔、合理、有效，爭(zhēng)取最大的日照、景觀(guān)條件， 同時(shí)使用方便。俯瞰小區(qū)，點(diǎn)、線(xiàn)、面布置錯(cuò)落有致、井然有序、溶入城市 肌理。3、人性尺度的豐富結(jié)構(gòu)在整體體形簡(jiǎn)潔的基礎(chǔ)上，小區(qū)的內(nèi)部空間環(huán)境、建筑細(xì)部、室內(nèi)空間 設(shè)計(jì)等各方面力求豐富、多變、柔和而更具親和力。建筑立面注重細(xì)部設(shè)計(jì)， 講究材料劃分。環(huán)藝設(shè)計(jì)更是追求精致、親人。（四）、停車(chē)交通整個(gè)小區(qū)采用相對(duì)人車(chē)分流的交通體系。小區(qū)干道人車(chē)公用，但注意車(chē) 行系

27、統(tǒng)的引導(dǎo)，盡量減少對(duì)人行系統(tǒng)的干擾；主干道寬8米，其中車(chē)行道為7米，單側(cè)人行道為1.2米。組團(tuán)內(nèi)實(shí)行人車(chē)分流，注意居住空間的安靜、 安全。交通體系注意消防要求的滿(mǎn)足。小區(qū)消防道路寬4米，休閑步道寬1米，步行系統(tǒng)兼容交通、休閑、景 觀(guān)長(zhǎng)廊等多種功能，并通過(guò)人的活動(dòng)使整個(gè)小區(qū)溶為一體。小區(qū)和城市主干道連通處設(shè)門(mén)衛(wèi)管理，實(shí)現(xiàn)相對(duì)的封閉管理；次入口再 設(shè)第二道門(mén)衛(wèi)管理。（五）、景觀(guān)綠化作為一個(gè)注重人性化設(shè)計(jì)的小區(qū)，閑適溫馨成為景觀(guān)設(shè)計(jì)的主題之一。 無(wú)論是中央水景廣場(chǎng)亦或區(qū)塊小景，景觀(guān)設(shè)計(jì)無(wú)一不體現(xiàn)閑適的主題，使人 心情舒暢，悠閑而自得。沙丘、草坡、樹(shù)廊、燒烤場(chǎng)、精致水景有機(jī)結(jié)合。 通過(guò)喬木，亞喬木林及

28、灌木綠籬、花卉草坪的綜合布置，力爭(zhēng)將自然與人工 相融合，營(yíng)造開(kāi)放及半開(kāi)放空間領(lǐng)域。綠化是景觀(guān)設(shè)計(jì)的重要一環(huán)，也是建筑空間的有機(jī)補(bǔ)充、對(duì)等部分，綠 化是小區(qū)“自然化生存”的重要一環(huán)。根據(jù)徐州的自然條件，爭(zhēng)取做到二級(jí) 綠化，即四季常青，每月有花。綠化設(shè)計(jì)追求點(diǎn)、線(xiàn)、面結(jié)合，從不同時(shí)間、不同空間對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境 進(jìn)行綠化，以達(dá)到在到不同時(shí)間、不同空間有不同的綠化效果的結(jié)果。在公共空間，綠化風(fēng)格趨向硬質(zhì)、咼大、開(kāi)闊。在庭院空間，綠化風(fēng)格 追求軟質(zhì)、輕柔、私密。紅線(xiàn)外行道樹(shù)和綠化由市園林部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)一配置植 栽。（六）、建筑布置在基址已確定的格網(wǎng)上進(jìn)行建筑布置，使建筑走向溶于城市環(huán)境，同時(shí) 又提升基址所處區(qū)

29、域的空間品位，美化城市面貌。建筑布置兼顧綠景、山景 和陽(yáng)光，使引入景觀(guān)容量最大化。每幢建筑對(duì)外力爭(zhēng)引入更多的空氣陽(yáng)光、 自然景色，對(duì)內(nèi)力爭(zhēng)內(nèi)環(huán)境的均好性。（七）、平面定位坐標(biāo)采用大地坐標(biāo)，黃海高程。住宅間距為滿(mǎn)足國(guó)家及地方規(guī)范。第二節(jié)建筑設(shè)計(jì)（一）、設(shè)計(jì)目標(biāo)建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格要使建筑溶于城市空間、自然環(huán)境中，既要與城市形象協(xié) 調(diào)呼應(yīng)，又要追求創(chuàng)新與新時(shí)代特征、追求別致、新穎、大方的藝術(shù)品位， 而提升該區(qū)域的城市空間景觀(guān)質(zhì)量，提升地緣價(jià)值。（二）、建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格是充滿(mǎn)現(xiàn)代人文氣息的新古典風(fēng)格，用大樹(shù)、高層構(gòu)筑起街區(qū) 意象，用植被、綠坡構(gòu)成鄉(xiāng)村意象，折衷主義與新古典的建筑符號(hào)混搭，配 以庭院鋪裝，小品

30、、景墻等細(xì)節(jié)構(gòu)成，這些元素之間互為統(tǒng)一、互為呼應(yīng)， 與世界設(shè)計(jì)新潮接軌，向質(zhì)樸自然回歸，構(gòu)成了完美的建筑印象。（三）、高層單體建筑設(shè)計(jì)1、平面設(shè)計(jì)十一層采用一梯兩戶(hù)型，既控制了面積（80、90、120三種面積梯度）， 又提高了得房率。十八層及二十七層采用點(diǎn)式一梯三戶(hù)和四戶(hù)。所有戶(hù)型均 遵循如下原則：空間平直、方正、交通面積最小化、觀(guān)景大陽(yáng)臺(tái)，與戶(hù)型總 面積相匹配的開(kāi)間、進(jìn)深、房間面積。與室外景觀(guān)相呼應(yīng)的廳室布置，良好 的體形系數(shù)對(duì)節(jié)能、抗震非常有利。2、立面設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)的造型在古典兀素基礎(chǔ)上注入了山川意境與園林精神，汲取中 式園林建筑輕靈、空透的意境，以豎向線(xiàn)條，橫向欄板線(xiàn)條穿插構(gòu)成，以古 典

31、三段式構(gòu)圖，卻處處寓含現(xiàn)代中式意境，簡(jiǎn)捷明快的風(fēng)格與精巧細(xì)致的細(xì) 部，擺脫了歐式凝重的壓抑感，保留其中典雅雋永的韻味，體現(xiàn)了自然情懷 與新世紀(jì)住宅的大趨勢(shì)。（四）、商業(yè)單體建筑設(shè)計(jì)1、平面設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)商業(yè)以多層為主，建筑層數(shù)二、三、四層不等，輔以?xún)蓚€(gè)點(diǎn)式辦公 樓，形成雙塔的沿街立面效果。建筑順應(yīng)體形關(guān)系設(shè)計(jì)，起伏有致，有效利 用土地資源。根據(jù)周邊環(huán)境和地形加以組合拼接，有機(jī)構(gòu)成商業(yè)建筑組群。2、立面設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)的造型在延續(xù)休閑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，加以深化創(chuàng)造，層次豐富、 造型優(yōu)美。大氣凝重的造型；設(shè)計(jì)精巧的細(xì)部特征；沉著協(xié)調(diào)的色調(diào)；仔細(xì)推敲的 尺度比例；富含現(xiàn)代氣息的構(gòu)件，變化豐富的第五立面，無(wú)疑不體現(xiàn)

32、出建筑 的尊貴氣質(zhì)，建筑品質(zhì)再度得以提升。設(shè)計(jì)本著以人為本的原則，強(qiáng)調(diào)健康的居住觀(guān)念，通風(fēng)采光以及景觀(guān)均加以仔細(xì)推敲，從各個(gè)細(xì)節(jié)上做到真正的以人為本。景觀(guān)陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)使陽(yáng)光和 景觀(guān)毫無(wú)阻隔；空調(diào)位的設(shè)計(jì)巧妙結(jié)合立面，使用方便。屋面采用平頂為主，結(jié)合造型，巧妙隱藏太陽(yáng)能熱水器位置，避免了傳 統(tǒng)小區(qū)凌亂的第五立面，創(chuàng)造和諧統(tǒng)一的立面形象。建筑材質(zhì)的選擇考慮簡(jiǎn)潔大方，色彩與材料的選擇凝重而不失輕靈，以 淡雅的暖色調(diào)為主。外墻主體采用石材、涂料與面磚相結(jié)合。上部與陽(yáng)臺(tái)柱體、線(xiàn)腳使用中 拉毛高級(jí)涂料或浮雕質(zhì)感涂料飾面；中段墻體采用淺褐色拉毛手工面磚飾 貼?；捎蒙钌◢弾r。門(mén)窗采用墨綠色塑鋼窗，中空玻璃，

33、氣密性及水密性均滿(mǎn)足當(dāng)?shù)貧夂驐l 件要求。陽(yáng)臺(tái)欄桿及空調(diào)百葉均采用鑄鐵制，與窗框同色油漆。住宅分戶(hù)門(mén) 為防盜門(mén)。（五）、配套公建設(shè)計(jì)在小區(qū)住宅組團(tuán)內(nèi)設(shè)一個(gè)集中會(huì)所，包括公共用房、配套商業(yè)用房、公 廁、物業(yè)用房等，在入口處設(shè)置門(mén)衛(wèi)值班室。幼兒園設(shè)于小區(qū)中心，各組團(tuán) 分設(shè)垃圾收集點(diǎn)。第三節(jié)環(huán)保專(zhuān)篇1 、設(shè)計(jì)依據(jù)（1）、中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法（2）、室內(nèi)給排水和熱水供應(yīng)設(shè)計(jì)規(guī)范小區(qū)建筑使用性質(zhì)為居住，同時(shí)爭(zhēng)創(chuàng)環(huán)保節(jié)能型住宅區(qū)，減少對(duì)周邊環(huán) 境產(chǎn)生不利影響。小區(qū)力爭(zhēng)在生態(tài)環(huán)境、生活衛(wèi)生、空間綠化、自然景觀(guān)、 噪音控制、建筑和裝飾材料、空氣流通等各因素上，都按國(guó)家建設(shè)部對(duì)環(huán)保 型住宅的環(huán)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)而建設(shè)。小

34、區(qū)在上部向外部敞開(kāi)，吸納陽(yáng)光、水景，基座 則通過(guò)沿街商業(yè)房、綠化隔離帶而封閉、隔離城市街道的噪音、廢氣及視覺(jué) 污染。建筑戶(hù)型設(shè)計(jì)同樣充分考慮生態(tài)使用的要求。2. 環(huán)保(1) 室內(nèi)排水廢污分流，最高日排水量約為 2780n3/d。(2) 污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)。高層區(qū)塊衛(wèi)生間廢水排入 一期中水處理設(shè)備。(3) 為減少噪聲和振動(dòng)，大部分設(shè)備機(jī)房設(shè)在地下室，水泵采用減振措 施。排水立管置于管道井內(nèi)以減少噪聲。(4) 所有住宅衛(wèi)生間及廚房的排風(fēng)(油煙)均經(jīng)專(zhuān)用管井至屋頂排放。(5) 所有通風(fēng)機(jī)選用低噪聲型，各送、排風(fēng)機(jī)前后均接軟接頭。3. 防疫(1) 地下室不設(shè)生活水池，由無(wú)負(fù)壓設(shè)備加壓供

35、水。(2) 采用新型給水管材，采用無(wú)負(fù)壓恒壓供水設(shè)備，免受管道和高位生 活水箱的二次污染。(3) 不能直接通風(fēng)部位，均設(shè)機(jī)械通風(fēng)。4. 環(huán)衛(wèi)(1) 設(shè)有垃圾間，有對(duì)外出入口以便清除。(2) 各層采用袋裝垃圾及集中箱方便清掃。(3) 本工程產(chǎn)生的一般生活垃圾委托當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門(mén)定期清理，統(tǒng)一處理(4) 泔腳等委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位進(jìn)行集中處理與利用。(5) 建設(shè)單位根據(jù)廢物污染物分布狀況，處置與利用途徑設(shè)置各類(lèi)現(xiàn) 場(chǎng)回收裝置和儲(chǔ)存場(chǎng)所，分類(lèi)收集。統(tǒng)一管理，提高廢物資源化率。第四節(jié)節(jié)能專(zhuān)篇(一) 、設(shè)計(jì)依據(jù)(1) 中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法(1998.1.1 );(2) 居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；(3) 國(guó)

36、家建設(shè)部1998第1號(hào)令城市節(jié)約用水管理規(guī)定(1998.11);(4) 建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)定等。(二) 、節(jié)能設(shè)計(jì)1.為響應(yīng)國(guó)家對(duì)居住建筑節(jié)能50%勺要求，通過(guò)增強(qiáng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能和提高空調(diào)、電氣設(shè)備能效比等措施，將本工程打造成徐州的節(jié)能示 范項(xiàng)目。(1) 總平面布置采用南北向，采用點(diǎn)式、短板，有利于夏季自然迎風(fēng)， 有效阻擋了冬季冷空氣。(2) 規(guī)整單體造型，降低體型系數(shù)。(3) 結(jié)合造型，減小窗墻比，外窗設(shè)裝飾性外遮陽(yáng)構(gòu)件。(4) 外墻采用淺色涂料面，有利于反射太陽(yáng)輻射熱。(5) 12層以下住宅設(shè)置太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)。(6) 選用國(guó)家、省推廣的節(jié)能新材料，如XPS保溫屋面、覆土屋

37、面、彩塑門(mén)窗，外遮陽(yáng)，節(jié)電節(jié)水設(shè)備等。2 .能源配置與能耗分析(1) 本工程使用的主要能源為電、水等，其中：a. 用電量：22100KVA(裝機(jī)容量)；(2) 耗能設(shè)備a. 用電設(shè)備：本工程主要用電為住宅用電、住宅配套設(shè)備用電、地下室通風(fēng)設(shè)備用 電、物管和小學(xué)及凈菜市場(chǎng)辦公設(shè)備和照明系統(tǒng)等。b. 用水設(shè)備：本工程主要用水設(shè)備為生活與衛(wèi)生配套設(shè)施等。3. 節(jié)能技術(shù)措施(1) 在建筑設(shè)計(jì)中采取先進(jìn)的節(jié)能技術(shù)，包括吊頂、隔墻、屋面、門(mén)窗 構(gòu)件均選用安全、節(jié)能型產(chǎn)品。(2) 照明設(shè)計(jì)按不同場(chǎng)所(區(qū)域)的基準(zhǔn)照度要求和設(shè)計(jì)規(guī)范，合理配 置照明系統(tǒng)。(3) 建筑設(shè)計(jì)符合設(shè)計(jì)規(guī)范和節(jié)能技術(shù)規(guī)定與要求。(4)

38、 本工程的采暖系統(tǒng)采用熱水系統(tǒng)，并采用分戶(hù)計(jì)量。(5) 戶(hù)內(nèi)采暖系統(tǒng)采用下分式水平雙管系統(tǒng)，每個(gè)散熱器均設(shè)恒溫控制 器，達(dá)到分室溫控。(6) 換熱機(jī)組，設(shè)有變頻控制裝置，以節(jié)約電量。(7) 設(shè)備選型a. 本工程采用先進(jìn)的節(jié)能環(huán)保型動(dòng)力設(shè)備、通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備、辦公設(shè)備 等，合理資源配置，減低能源消耗。b. 變壓器選用高效節(jié)能型變壓器系列，照明燈具選用節(jié)能型電光源產(chǎn) 品。第四章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與營(yíng)銷(xiāo)第一節(jié)品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略未來(lái)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是品牌戰(zhàn)爭(zhēng)每一個(gè)成功企業(yè)都有自已獨(dú)特的品牌形象，品牌在商業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為企業(yè)帶來(lái)了不菲的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。一、以樹(shù)品牌為主導(dǎo)運(yùn)用品牌戰(zhàn)略思想開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最終獲取的不單是本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益

39、，而是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的商業(yè)行為過(guò)程，獲取更多的無(wú)形資產(chǎn)-品牌形象。品牌 信任度：消費(fèi)者對(duì)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)產(chǎn)品，除對(duì)產(chǎn)品的喜好之外， 更關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌，因此而產(chǎn)生信任度。品牌 附加值：對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)商而言，以往業(yè)績(jī)的好壞產(chǎn)生的品牌 知名度、美譽(yù)度，都會(huì)直接影響物業(yè)的售價(jià)。對(duì)選擇一個(gè)形象好、信譽(yù)好的的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商，是該項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。二、品牌經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施要點(diǎn)1、制定遠(yuǎn)期、近期品牌戰(zhàn)略計(jì)劃導(dǎo)入項(xiàng)目品牌的CIS戰(zhàn)略，以項(xiàng)目的獨(dú)特形象樹(shù)立品牌。2、制定項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略以項(xiàng)目CIS戰(zhàn)略為主導(dǎo)，把理念貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及銷(xiāo)售的每個(gè) 接點(diǎn)中，使之通過(guò)傳播來(lái)提高知名度和美譽(yù)度。3、制定項(xiàng)目統(tǒng)籌管理系統(tǒng)在策劃思路確定后，

40、應(yīng)立即制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的統(tǒng)籌管理體系，以達(dá)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的嚴(yán)謹(jǐn)性、安全性，對(duì)質(zhì)量、成本、價(jià)格等進(jìn)行嚴(yán)格控制，使統(tǒng)籌計(jì)劃的每個(gè)接點(diǎn)都能按時(shí)、按量完成，達(dá)到預(yù)期市場(chǎng)回報(bào)的經(jīng)濟(jì)效益、 社會(huì)效益，從而保證品牌的延伸第二節(jié)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在中國(guó)經(jīng)歷了示銷(xiāo)、推銷(xiāo)、營(yíng)銷(xiāo)到今天的整合營(yíng)銷(xiāo)四個(gè)過(guò)程， 這顯現(xiàn)了中國(guó)市場(chǎng)的演變。本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)定位，主要是通過(guò)整合與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、 營(yíng)銷(xiāo)有關(guān)的各種要素，進(jìn)行立體整合營(yíng)銷(xiāo)。賣(mài)點(diǎn)整合：1、概念賣(mài)點(diǎn)A.展望未來(lái)，升值無(wú)限-步行街、MALL、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)。B .城市、商業(yè)、環(huán)境-商業(yè)與環(huán)境結(jié)合之典范C.完善配套、人性化物業(yè)管理。2、規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)A.低密度、高綠化；第五章項(xiàng)目投資估算主

41、要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)住宅區(qū)(1) 總用地面積：(2) 規(guī)劃用地面積:(3) 總建筑面積：(4) 住宅建筑面積:(5) 公建建筑面積:(6) 地下車(chē)庫(kù)面積:141985m101700m254400m250200m4200m41700m2222(7)居住戶(hù)數(shù)1930戶(hù)(8)居住人口6176人(9)建筑密度20.8%(10)綠地率39.2%(11)容積率2.50(12)停車(chē)位1544輛141985m40285m141400m22300m2222商業(yè)區(qū)(1) 總用地面積：(2) 規(guī)劃用地面積：(3) 總建筑面積：(4) 地下一層商業(yè)面積:(5)地下二三層車(chē)庫(kù)面積：44600m2(6) 建筑密度48.6%(7

42、) 綠地率18.2%(8) 容積率3.51(9) 停車(chē)位1424輛項(xiàng)目建議銷(xiāo)售價(jià)格測(cè)算就本項(xiàng)目而言，最終拿利潤(rùn)率同預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)存在密切聯(lián)系，本 項(xiàng)目建筑主體物業(yè)預(yù)計(jì)包含平層商住樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)部分， 商住樓及酒店式公寓方面保守預(yù)計(jì)銷(xiāo)售均價(jià)7000元/平方米。項(xiàng)目裙樓商業(yè)(1-4層)均價(jià)保守預(yù)計(jì)25000元/平方米。藍(lán)博灣數(shù)碼陳銷(xiāo)售總價(jià)測(cè)算表分類(lèi)可售面積（萬(wàn)平方米）建議銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售收（萬(wàn)兀）住宅25.027000元/平方米175140商業(yè)用房（1層）1.530000元/平方米45000商業(yè)用房（2層）1.518000元/平方米27600商業(yè)用房（3層）1.512000元/平方米180

43、00酒店式公寓、寫(xiě)字樓109000元/平方米90000總銷(xiāo)額355740項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用分析本項(xiàng)目總投資費(fèi)用主要分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用：直接費(fèi)用有土地成 本、勘查設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用、建筑工程造價(jià)費(fèi)用及配套建設(shè)費(fèi)用，間接費(fèi)用包 括財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用分析表實(shí)際成本計(jì)劃控制情 況什表 示費(fèi)用 增加， 費(fèi)用 減少）備注編碼費(fèi)用名稱(chēng)計(jì)量單位工程量單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)或費(fèi)用（萬(wàn)元）樓面造 價(jià)（元/m2）H% t /(費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi) 用 或 造 價(jià)ztz項(xiàng)目總投資190937zjf直接費(fèi)1一、土地費(fèi)用畝19820039600含拆遷費(fèi)2二、勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)89372.1交通管理費(fèi)32參考，0.8元/M2

44、2.2圖紙審查費(fèi)48參考，1.2元/M2，按建面2.3地質(zhì)勘察費(fèi)1672.4建筑設(shè)計(jì)費(fèi)18002.5市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套11332.6測(cè)繪放線(xiàn)費(fèi)672.7建筑工程招投標(biāo)費(fèi)216按工程造價(jià)的0.18 %計(jì)提2.8監(jiān)理費(fèi)6162.9安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)625按工程造價(jià)的0.5 %計(jì)提2.10質(zhì)檢費(fèi)150按工程造價(jià)的0.12 %計(jì)提2.11散裝水泥保證金80參考，2元/M2，按建面2.12白蟻預(yù)防費(fèi)93參考，2.3元/M2，按建面2.13三通一平費(fèi)2400參考，60元/M22.14自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)1520商業(yè)38元/M23三、建筑工程造價(jià)100000參考，2500元/M2jjf間接費(fèi)424004物管維

45、修基金246005管理銷(xiāo)售財(cái)務(wù)費(fèi)用148005.1開(kāi)辦和管理費(fèi)5000工程總價(jià)5 %計(jì)提5.2銷(xiāo)售代理費(fèi)6000成交總價(jià)1.5 %5.3銷(xiāo)售推廣費(fèi)3600成交總價(jià)1 %5.4前期物業(yè)管理費(fèi)200工程總價(jià)0.2 %計(jì)提6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用3000工程總價(jià)3 %計(jì)提項(xiàng)目銷(xiāo)售稅金及附加測(cè)算銷(xiāo)售稅金及附加一覽表序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)稅197802城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅*7%1384.643教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*3%593.424教育專(zhuān)項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅*4%791.225防洪工程維護(hù)費(fèi)銷(xiāo)售收入*1 %3557.46印花稅銷(xiāo)售收入*0.05 %117.87合計(jì)26224.55項(xiàng)目土地增值稅測(cè)算土地增值稅測(cè)

46、算序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入3577402扣除項(xiàng)目金額2553492.1開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用1909372.2銷(xiāo)售稅金及附加262252.3其它扣除項(xiàng)目取(2.1 )項(xiàng) 20 %381873增值額1023914增值率(3) / (2)40%5增值稅率30% （存在避稅）6速算扣除率同上07土地增值稅(3) * ( 5) - ( 2) * (6)30717資金損益表資金損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1銷(xiāo)售收入3577402總成本費(fèi)用1909373銷(xiāo)售稅金及附加262254土地增值稅307175利潤(rùn)總額(1-2-3-4 )1098616所得稅(5) *33 %362547稅后

47、利潤(rùn)(5) - (6)73606本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額為：109861萬(wàn)元本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為：73606萬(wàn)元本項(xiàng)目稅前直接投資成本利潤(rùn)率為：58%本項(xiàng)目稅后直接投資成本利潤(rùn)率為：38.5 %以上指標(biāo)與同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指 標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。緒言：本報(bào)告的財(cái)務(wù)測(cè)算是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行 調(diào)查、估算、分析和預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前的客觀(guān)條件和市場(chǎng)的實(shí)際情況, 有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明，1 、我們所進(jìn)行的財(cái)務(wù)測(cè)算是建立在最新的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的，各種費(fèi) 用估算及效益評(píng)價(jià)具有一定的可信度與參考價(jià)值。2 、本報(bào)告在測(cè)算數(shù)據(jù)時(shí)，一方面充分了解了當(dāng)前宏觀(guān)和微觀(guān)的房地產(chǎn) 市場(chǎng)和未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)中短期地演變進(jìn)行了科學(xué)地預(yù)測(cè)，結(jié) 合制定了多種市場(chǎng)策略。為了保證開(kāi)發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，我們需