物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營(yíng)

1、 物流園區(qū)概述物流園區(qū)管理模式物流園區(qū)盈利模式物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)物流園區(qū)發(fā)展建議物流園區(qū)的定義物流園區(qū)的定義物流園區(qū)建設(shè)的條件物流園區(qū)建設(shè)的條件物流園區(qū)的布局物流園區(qū)的布局也稱物流基地，是為了實(shí)現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運(yùn)作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地。（gb/t18354）物流超市（實(shí)現(xiàn)各種物流功能和要素的聚集）物流企業(yè)孵化器（物流企業(yè)合作融合，共同提升核心競(jìng)爭(zhēng)力）物流地產(chǎn)（地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理的特征）物流園區(qū)（distribution park） 三個(gè)優(yōu)勢(shì)1 1、經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢(shì)2 2、交通圈優(yōu)勢(shì)

2、、交通圈優(yōu)勢(shì)3 3、政策機(jī)制優(yōu)勢(shì)、政策機(jī)制優(yōu)勢(shì)1 1、物流企業(yè)服務(wù)資源、物流企業(yè)服務(wù)資源2 2、物流設(shè)施設(shè)備資源、物流設(shè)施設(shè)備資源3 3、貨主企業(yè)貨物資源、貨主企業(yè)貨物資源 三種資源1 1、政府行使管理職能（宏觀調(diào)、政府行使管理職能（宏觀調(diào)控制、政策導(dǎo)向、物流運(yùn)作和控制、政策導(dǎo)向、物流運(yùn)作和諧環(huán)境的構(gòu)建）諧環(huán)境的構(gòu)建）2 2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)職能（信息、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)職能（信息、結(jié)算、保險(xiǎn)、質(zhì)押、咨詢、培結(jié)算、保險(xiǎn)、質(zhì)押、咨詢、培訓(xùn)、安保等訓(xùn)、安保等 ）3 3、企業(yè)營(yíng)銷服務(wù)職能（提供交、企業(yè)營(yíng)銷服務(wù)職能（提供交易展示廳、產(chǎn)品分銷、批發(fā)貿(mào)易展示廳、產(chǎn)品分銷、批發(fā)貿(mào)易等）易等） 三個(gè)職能物流園區(qū)大都布局

3、在市中心區(qū)邊緣或市區(qū)邊緣，交通條件較好、用地充足的地方。此外，還要考慮物流市場(chǎng)需求、地價(jià)、交通設(shè)施、勞動(dòng)力成本、環(huán)境等經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等多方面因素。1 1、布局思路、布局思路 依托運(yùn)輸組織樞紐進(jìn)行布局依托運(yùn)輸組織樞紐進(jìn)行布局 依托交通樞紐進(jìn)行布局依托交通樞紐進(jìn)行布局 依托制造業(yè)基地進(jìn)行布局依托制造業(yè)基地進(jìn)行布局 2 2、布局方式、布局方式 即物流園區(qū)往往伴隨著樞紐港口、機(jī)場(chǎng)、鐵路貨站（場(chǎng)）、公路運(yùn)輸主樞紐進(jìn)行布局，或直接與運(yùn)輸樞紐合而為一，最大限度地利用運(yùn)輸組織樞紐在貨源集中和運(yùn)輸便利上的優(yōu)勢(shì)。 如北京空港物流園、深圳物流園、廈門現(xiàn)代物流園、南京龍?zhí)段锪鲌@、寧波空港物流園、連云港港口物流園區(qū)等

4、； 位于兩種運(yùn)輸方式的線路交叉點(diǎn)，或不同方向的同一種運(yùn)輸方式的干線網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)上，區(qū)域型的物流園區(qū)和商貿(mào)流通型物流園區(qū)多采用此種空間布局方式。 如上海西北綜合物流園區(qū)（公鐵聯(lián)運(yùn)陸路口岸型綜合園區(qū)）、青島前灣國(guó)際物流園、泰州物流園、山東蓋世物流園區(qū)等； 依托經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)等園區(qū)進(jìn)行布局，逐步具備輔助生產(chǎn)和加工貿(mào)易的綜合物流能力。如為制造業(yè)的原材料采購(gòu)、產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)成品銷售等的物流組織與管理提供便捷的服務(wù)。 如蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、大連保稅物流園區(qū)、順德保稅物流基地、南昌進(jìn)出口物流園區(qū)、浙江傳化物流基地等。 例如德國(guó)在全國(guó)范圍內(nèi)布置物流結(jié)點(diǎn)主要考慮以下三個(gè)原因：1、至少有兩種以上

5、的運(yùn)輸方式連接（特別是公路和鐵路）2、選擇交通樞紐中心地帶（使物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)與運(yùn)輸樞紐網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)）3、經(jīng)濟(jì)合理性（運(yùn)輸方式的選擇與利用，環(huán)境保護(hù)與生態(tài)平衡、物流園區(qū)經(jīng)營(yíng)成員的利益等）、物流園區(qū)布局案例、物流園區(qū)布局案例德國(guó)物流園德國(guó)物流園區(qū)區(qū)位圖區(qū)區(qū)位圖不來(lái)梅不來(lái)梅物流園物流園物流園區(qū)的運(yùn)作模式及分析物流園區(qū)規(guī)劃的技術(shù)路線物流園區(qū)建設(shè)中應(yīng)注意的問(wèn)題 物流園區(qū)布局規(guī)劃的方法設(shè)施布置規(guī)劃方法 -slp 原始資料：p、q、r、s、t 及作業(yè)單位 1. 物流 2. 作業(yè)單位相互關(guān)系 3. 相互關(guān)系圖解 4. 所需面積 5. 可用面積 6. 面積關(guān)系圖解 7. 修正因素 8. 實(shí)際條件限制 方案 x 方案

6、 z 方案 y 9. 評(píng)價(jià) 選出的最佳布置方案 、確定功能區(qū)域劃分、確定功能區(qū)域劃分某物流園區(qū)功能分區(qū)及面積某物流園區(qū)功能分區(qū)及面積2 2、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析2 2、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析（續(xù)）、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析（續(xù)）3 3、明確各個(gè)區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系、明確各個(gè)區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系 3 3、明確各個(gè)區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系（續(xù)）、明確各個(gè)區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系（續(xù)）4 4、確定各個(gè)區(qū)域的優(yōu)先權(quán)順序、確定各個(gè)區(qū)域的優(yōu)先權(quán)順序 5 5、確定功能區(qū)域的相關(guān)位置圖、確定功能區(qū)域的相關(guān)位置圖 6 6、繪出總體布局圖、繪出總體布局圖 u 4 2中 梁 山 i 0 3 - 2中 梁 山

7、 i 0 3 - 3中 梁 山 i 0 7 - 1中 梁 山 i 0 7 - 3w 2g 2 2r 2 2r 2g 2 2鐵 路 專 用 線 （ 6 0 0m )收 貨 區(qū) 一 期（ 1 2 0 0 0m )發(fā) 貨 區(qū) 一 期（ 1 2 0 0 0m )配 貨 區(qū) 一 期（ 8 0 0 0m )收 貨 區(qū) 二 期（ 1 2 0 0 0m )發(fā) 貨 區(qū) 二 期（ 1 2 0 0 0m )配 貨 區(qū) 二 期（ 8 0 0 0m )貨 車 停 車 場(chǎng) 一 期 （ 1 0 0 0 0m )貨 車 停 車 場(chǎng) 二 期 （ 2 8 0 0 0m ) 生 活 區(qū)（ 6 0 0 0m )交 易 區(qū) 二 期 （

8、 5 0 0 0 0m )商 務(wù) 寫 字 樓 一 期（ 占 地 5 0 0m )商 務(wù) 寫 字 樓 二 期（ 占 地 5 0 0m )加 工 區(qū) 一 期（ 1 0 0 0 0m )綠 化 用 地 （ 1 0 0 0 0m )加 工 區(qū) 二 期（ 1 5 0 0 0m ) 預(yù) 留 地（ 3 0 0 0 0 m )商 務(wù) 停 車 場(chǎng)（ 6 0 0 0m )2222222222222222室 外 倉(cāng) 儲(chǔ) 區(qū) 一 期 （ 1 0 0 0 0m )室 內(nèi) 倉(cāng) 儲(chǔ) 區(qū) 一 期 b （ 2 2 0 0 0m )室 內(nèi) 倉(cāng) 儲(chǔ) 區(qū) 一 期 a （ 1 8 0 0 0m )室 內(nèi) 倉(cāng) 儲(chǔ) 區(qū) 二 期 a （ 5

9、 0 0 0 0m )室 內(nèi) 倉(cāng) 儲(chǔ) 區(qū) 二 期 b （ 3 8 0 0 0m )室 外 倉(cāng) 儲(chǔ) 區(qū) 二 期 a （ 2 6 0 0 0m )室 外 倉(cāng) 儲(chǔ) 區(qū) 二 期 b （ 2 6 0 0 0m )22222222物流園區(qū)的規(guī)劃應(yīng)結(jié)合國(guó)家物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求、所屬地的物流產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，根據(jù)所屬地的城市總體規(guī)劃、用地規(guī)劃和交通設(shè)施規(guī)劃等進(jìn)行選址，編制符合所屬地城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的物流園區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，并通過(guò)規(guī)劃評(píng)審。物流園區(qū)建設(shè)應(yīng)做好各功能區(qū)的規(guī)劃，建設(shè)適合物流企業(yè)集聚的基礎(chǔ)及配套設(shè)施，吸引區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)逐步集中，引導(dǎo)物流企業(yè)向物流園區(qū)聚集。物流園區(qū)建設(shè)應(yīng)加強(qiáng)土地集約使用， 貨運(yùn)服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)

10、型和貿(mào)易服務(wù)型物流園區(qū)所配套的行政辦公、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施用地面積應(yīng)小于園區(qū)總用地面積的15%，綜合服務(wù)型應(yīng)小于20%。、規(guī)劃與評(píng)審、規(guī)劃與評(píng)審應(yīng)對(duì)物流園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域內(nèi)各類交通設(shè)施的供應(yīng)與需求的影響進(jìn)行分析。如：分析交通需求與路網(wǎng)容納能力是否匹配；建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通與外部交通的銜接等問(wèn)題。物流園區(qū)應(yīng)建有能滿足入駐企業(yè)活動(dòng)所需的由主要道路、次要道路和輔助道路構(gòu)成的道路系統(tǒng)，其主要道路、次要道路應(yīng)納入城市道路系統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。、交通影響評(píng)價(jià)與規(guī)劃、交通影響評(píng)價(jià)與規(guī)劃物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)進(jìn)行環(huán)境影響評(píng)價(jià)，并按環(huán)境影響評(píng)價(jià)的要求，采取有效措施，減少環(huán)境污染，保護(hù)環(huán)境。物流園區(qū)應(yīng)建立與其規(guī)模相適應(yīng)的環(huán)

11、境保護(hù)和監(jiān)管系統(tǒng)，并定期開展環(huán)境質(zhì)量監(jiān)測(cè)活動(dòng)。物流園區(qū)的環(huán)境空氣應(yīng)達(dá)到gb 3095中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。物流園區(qū)裝卸作業(yè)區(qū)環(huán)境噪音應(yīng)達(dá)到j(luò)tj231中裝卸作業(yè)庫(kù)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，非裝卸作業(yè)區(qū)環(huán)境噪音應(yīng)符合gb12348中規(guī)定的類標(biāo)準(zhǔn)。物流園區(qū)應(yīng)規(guī)劃環(huán)衛(wèi)設(shè)施，組織收集入駐企業(yè)產(chǎn)生的廢棄物，并委托有資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)單位來(lái)收購(gòu)和處理這些廢棄物。鼓勵(lì)物流園區(qū)的入駐企業(yè)通過(guò)gb/t 24001環(huán)境管理體系認(rèn)證。、環(huán)境影響評(píng)價(jià)與建設(shè)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)與建設(shè) 新建園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理公司； 委托或整合現(xiàn)有的公司； 吸引來(lái)自運(yùn)輸和物流行業(yè)的私營(yíng)企業(yè)參與。1 1、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) 物流園區(qū)的發(fā)展方式 前期開發(fā)和后期

12、運(yùn)營(yíng)管理分開進(jìn)行的公司，前者的核心工作是園區(qū)選址，與政府相關(guān)部門和其它行業(yè)的協(xié)調(diào)工作。后者的核心工作是園區(qū)規(guī)劃和具體實(shí)施。 同時(shí)負(fù)責(zé)園區(qū)前期開發(fā)和后期運(yùn)營(yíng)管理的公司。 物流園區(qū)的開發(fā)組織可以分為兩類1 1、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)）、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)） 開發(fā)公司業(yè)務(wù)范圍包括該園區(qū)的開發(fā)、市場(chǎng)推廣、招商。 如果開發(fā)公司的業(yè)務(wù)范圍僅限于園區(qū)交通和物流優(yōu)化的控制和協(xié)調(diào)工作，開發(fā)階段結(jié)束后成立管理委員會(huì)完成后續(xù)工作。 物流園區(qū)的開發(fā)公司的業(yè)務(wù)范圍1 1、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)）、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)） 規(guī)劃階段 土地開發(fā)和入駐階段 運(yùn)營(yíng)階段1 1、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)）、國(guó)

13、外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)） 物流園區(qū)的開發(fā)階段及各個(gè)階段主要任務(wù) 在規(guī)劃階段并不一定需要成立開發(fā)公司或者有明確的股東組成。因此，物流園區(qū)開發(fā)的第一階段中首先由當(dāng)?shù)卣闪⒐ぷ餍〗M，進(jìn)行地點(diǎn)選擇和可行性研究。此階段的工作和所得數(shù)據(jù)是建立開發(fā)公司的基礎(chǔ)。開發(fā)公司可以承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目或參與它的實(shí)施。 規(guī)劃階段的任務(wù) 土地開發(fā)和入駐階段的任務(wù)規(guī)劃服務(wù)的融資、獲得土地的融資、開發(fā)土地的融資、將開發(fā)完畢的土地市場(chǎng)化（招商）地點(diǎn)鑒定、建設(shè)規(guī)劃、土地平整和建筑工程施工規(guī)劃等；任務(wù)描述任務(wù)描述開發(fā)公司作為開發(fā)商或在土地招商時(shí)起中介作用,在規(guī)劃服務(wù)合同的基礎(chǔ)上承接任務(wù)。融資和土融資和土地管理地管理 規(guī)劃服規(guī)劃服務(wù)務(wù)政

14、府負(fù)責(zé)規(guī)劃和法規(guī)制定；園區(qū)內(nèi)事務(wù)通過(guò)開發(fā)公司協(xié)調(diào)；以服務(wù)商形式承接合同；備備 注注任務(wù)范圍任務(wù)范圍 運(yùn)營(yíng)階段的任務(wù)主要是與工業(yè)生產(chǎn)模式混合的企業(yè)（運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、生產(chǎn)、批發(fā)）對(duì)物流園區(qū)實(shí)施的協(xié)調(diào)與國(guó)內(nèi)或者國(guó)外物流園區(qū)的永久聯(lián)盟、暫時(shí)的聯(lián)盟 (例如一次性的物流工程合作)如物流園區(qū)交通運(yùn)輸管理控制系統(tǒng)與城市交通信號(hào)系統(tǒng)的統(tǒng)一提供技術(shù)和組織機(jī)構(gòu)支持任務(wù)描述任務(wù)描述備備 注注合作活動(dòng)的組織協(xié)調(diào)物流園區(qū)附加的服務(wù)范圍和實(shí)施與其他物流結(jié)點(diǎn)的合作處理物流園區(qū)的政府資助企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)的利益和目標(biāo)的適度協(xié)調(diào)入駐企業(yè)共有資源間的合作（集體采購(gòu)等）貨運(yùn)交通的減少（如城市物流）自營(yíng)或者外包的決定, 或者通過(guò)外部物流服務(wù)商

15、或者通過(guò)物流園區(qū)內(nèi)部合作的共同投資與操作非商業(yè)性的物流園區(qū)觀念的持續(xù)促進(jìn)商業(yè)的銷售位置控制物流園區(qū)入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)公共關(guān)系/培育市場(chǎng)規(guī)劃的可實(shí)施性;為園區(qū)的土地開發(fā)和交通銜接提供法律和財(cái)政上的支持;保證園區(qū)目標(biāo)的完整實(shí)施和可繼續(xù)發(fā)展;招商；降低對(duì)城市交通造成的壓力；保護(hù)能源資源；將公路運(yùn)輸轉(zhuǎn)移至鐵路或水路運(yùn)輸；鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)遷入園區(qū)，改善城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；政政 府府物流園區(qū)內(nèi)，對(duì)建筑和物流設(shè)施投資;物流園區(qū)發(fā)展的專業(yè)協(xié)助;參與決策（例如園區(qū)開發(fā)公司）;參與協(xié)作達(dá)到改善其經(jīng)濟(jì)性和提高競(jìng)爭(zhēng)能力;招商；任務(wù)任務(wù) 目標(biāo)目標(biāo)對(duì)入駐區(qū)域的支配權(quán);優(yōu)化與園區(qū)外交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)的連接;利用物流園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)外

16、包來(lái)減少增值過(guò)程中間環(huán)節(jié);在保持自身獨(dú)立性的條件下參與企業(yè)合作；私營(yíng)經(jīng)濟(jì)私營(yíng)經(jīng)濟(jì) 政府及私營(yíng)經(jīng)濟(jì)在園區(qū)發(fā)展中的目標(biāo)和任務(wù)1 1、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)）、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)（續(xù)）2 2、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由政府來(lái)承

17、擔(dān)土地的開發(fā)和銷售工作，它的主要特點(diǎn)和融資方式如下表所示。特特 點(diǎn)點(diǎn)政府自己負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作政府自行將土地租讓給園區(qū)的入駐企業(yè)組組 織織政府負(fù)責(zé)所有的組織工作融融 資資資金來(lái)源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資二次融資資金來(lái)源于出讓土地的收入租讓土地獲得的收入逐步（長(zhǎng)期的）流入政府的財(cái)政收入結(jié)結(jié) 果果政府必須自行負(fù)責(zé)銷售工作（在物流方面的能力和知識(shí)可能不夠）企業(yè)入駐的決定權(quán)在政府從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看政府在物流園區(qū)并無(wú)其他任務(wù)2 2、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集

18、團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由政府來(lái)負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作和所有的組織工作，銷售工作交給投資商，能夠更靈活的滿足入駐企業(yè)的要求。特特 點(diǎn)點(diǎn)政府自己負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作政府將已開發(fā)的土地全部租讓給單個(gè)投資商組組 織織政府負(fù)責(zé)所有的組織工作融融 資資土地開發(fā)費(fèi)用來(lái)源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資二次融資資金來(lái)源于出讓土地的收入來(lái)源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時(shí)間內(nèi)流入政府的財(cái)政收入結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)

19、責(zé)銷售工作政府對(duì)園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小私有投資者有業(yè)務(wù)能力，能夠靈活的滿足入駐企業(yè)的要求2 2、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由投資商和使用商組成聯(lián)合投資集團(tuán)來(lái)負(fù)責(zé)銷售工作，政府可以在較短的時(shí)間內(nèi)獲得土地出讓的收入。特特 點(diǎn)點(diǎn)政

20、府自己負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作政府將所有開發(fā)的土地租讓給由投資商和使用商組成的聯(lián)合投資集團(tuán)組組 織織政府負(fù)責(zé)所有的組織工作融融 資資土地開發(fā)費(fèi)用來(lái)源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資二次融資資金來(lái)源于出讓土地的收入來(lái)源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時(shí)間內(nèi)流入政府的財(cái)政收入結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對(duì)園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小政府可以在某種程度上影響聯(lián)合投資集團(tuán)，如作為監(jiān)督機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資集團(tuán)有自己的專業(yè)能力并能夠接近客戶2 2、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)

21、合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的土地租讓給一個(gè)投資商，由該投資商來(lái)負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作，政府從租讓土地中獲得收入。特特 點(diǎn)點(diǎn)政府將未開發(fā)的土地租讓給一個(gè)投資商土地的開發(fā)工作由投資商負(fù)責(zé)組組 織織政府僅有非常小的組織任務(wù)融融 資資不必政府撥款二次融資二次融資從租讓土地獲得的收入可立即流入政府財(cái)政結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對(duì)園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小私有投資者有業(yè)務(wù)能力，能夠靈活

22、的滿足入駐企業(yè)的要求2 2、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的土地租讓給投資商和使用商組成的聯(lián)合投資集團(tuán)的方式，土地的開發(fā)工作由聯(lián)合投資集團(tuán)來(lái)負(fù)責(zé)，政府收入從租讓土地中獲得。特特 點(diǎn)點(diǎn)政府將所有未開發(fā)的土地租讓給由投資商和使

23、用商組成的聯(lián)合投資集團(tuán)聯(lián)合投資集團(tuán)負(fù)責(zé)土地開發(fā)工作組組 織織政府僅有非常小的組織任務(wù)融融 資資不必政府撥款二次融資二次融資從租讓土地獲得的收入可立即流入政府財(cái)政結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對(duì)園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小政府可以在某種程度上影響聯(lián)合投資集團(tuán)，如作為監(jiān)督機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資集團(tuán)有自己的專業(yè)能力并能夠接近客戶，因而能夠靈活地滿足入駐企業(yè)的需求2 2、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式、國(guó)外物流園區(qū)的運(yùn)作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個(gè)投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模

24、式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的土地租讓給由公司合作組成的開發(fā)公司，由其負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作，政府作為開發(fā)公司的股東之一，并從銷售土地和出租物流設(shè)施中獲得收入。特特 點(diǎn)點(diǎn)政府將所有未開發(fā)的土地租讓給由公私合作組成的開發(fā)公司開發(fā)公司負(fù)責(zé)土地開發(fā)工作，政府是開發(fā)公司的股東之一組組 織織所有開發(fā)期的組織工作均由開發(fā)公司負(fù)責(zé)政府無(wú)太多組織工作融融 資資開發(fā)土地的融資工作由開發(fā)公司負(fù)責(zé)不必利用政府貸款開發(fā)公司可以自己建立倉(cāng)庫(kù)并將其出租二次融資二次融資從土地銷售中獲得收入

25、可以從出租的倉(cāng)庫(kù)中獲得收入從銷售和出租獲得的收入緩慢地流入開發(fā)公司，因而也流入政府財(cái)政政府可以從開發(fā)公司的其他收入中獲得利益結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對(duì)園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較大由于政府在開發(fā)公司的作用，可以保證本規(guī)劃的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，即改善物流現(xiàn)狀政府可以從發(fā)展策略出發(fā)，有目的的將土地或者倉(cāng)庫(kù)租讓給特定的企業(yè)，如用于搬遷或土地交換開發(fā)公司可以將業(yè)務(wù)能力、客戶親和力以及公眾利益結(jié)合在一起有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意見(jiàn)不一致的情況2 2、國(guó)外物流園區(qū)的成功實(shí)施模式案例、國(guó)外物流園區(qū)的成功實(shí)施模式案例 公私合伙公司（ppp）是管理物流園區(qū)的公司最常采用的組織結(jié)構(gòu)模型。股份資本由參與分享利潤(rùn)的公有和私有合伙

26、人所持有，但是大多數(shù)情況下，在物流園區(qū)完成前管理公司會(huì)將利潤(rùn)進(jìn)行再投資。 意大利博洛尼亞interporto物流園區(qū) 奧地利graz 貨運(yùn)中心(ccg) 坐落在意大利的北部，是承載及配送意大利以及海外貨物的節(jié)點(diǎn)。該物流園區(qū)發(fā)展公司“interporto bolojna spa”建立于1971年，其組織形式為公私合作模式。股份資本總共約14億歐元，其中52%由公有部分管理：博洛尼亞縣、博洛尼亞商會(huì)、意大利鐵路公司。私有的合作者大部分是銀行，保險(xiǎn)公司，工業(yè)協(xié)會(huì)，當(dāng)?shù)剡\(yùn)輸組織。股東股東組成圖組成圖總體鳥瞰總體鳥瞰圖圖 ccg是1996年11月鐵路基礎(chǔ)設(shè)施融資公司依據(jù)鐵路基礎(chǔ)設(shè)施融資法成立，其任務(wù)是對(duì)

27、奧地利鐵路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金進(jìn)行管理。 2002年9月,ccg與運(yùn)營(yíng)聯(lián)合體簽定了合同，成立了一個(gè)由私營(yíng)運(yùn)輸企業(yè)和貨代、三家當(dāng)?shù)刈畲蟮你y行、graz市所在州以及聯(lián)邦政府聯(lián)合新型的公司模式(ppp)。 cgg所在的graz地區(qū)，是奧地利南部最大的經(jīng)濟(jì)區(qū)，graz貨運(yùn)中心作為鐵路基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)通過(guò)與一個(gè)能力極強(qiáng)的鐵路運(yùn)營(yíng)商州屬公司stlb合作，能夠保證運(yùn)營(yíng)的中立性。由于graz貨物中心的中轉(zhuǎn)站直接與公路和鐵路相接，因此是一個(gè)極佳的集裝箱、交換式載貨箱、托車等交通中心。 主要業(yè)務(wù)范圍：海關(guān)；貨運(yùn)代理商；將貨物通過(guò)卡車送至公鐵聯(lián)運(yùn)站或從聯(lián)運(yùn)站載出的組織；出租中轉(zhuǎn)、辦公和倉(cāng)儲(chǔ)面積和空地；出租起吊集裝箱、交換箱

28、等設(shè)備；物流咨詢；海運(yùn)集裝箱維修服務(wù)；存放海運(yùn)空集裝箱；?；芳b箱暫存?？傮w鳥瞰總體鳥瞰圖圖ccg組織組織結(jié)構(gòu)圖結(jié)構(gòu)圖1、管理委員會(huì)制、管理委員會(huì)制2、股份公司制、股份公司制 政府仿照開發(fā)區(qū)的管理模式，組建管理委員會(huì)對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行管理，提供企業(yè)登記、土地使用、人事代理等服務(wù)，物業(yè)管理等具體工作則委托專業(yè)公司來(lái)做。這種形式適合規(guī)模很大的物流園區(qū)。 采取公司制管理園區(qū)，設(shè)立董事會(huì)、總經(jīng)理、監(jiān)事會(huì)與相關(guān)部門，按照責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則對(duì)園區(qū)進(jìn)行管理。如果開發(fā)商是物流龍頭企業(yè)，采用這種模式的可能性比較大。 3、業(yè)主委員會(huì)制、業(yè)主委員會(huì)制4、協(xié)會(huì)制、協(xié)會(huì)制 由物流行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)整個(gè)園區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理，組織、協(xié)調(diào)

29、園區(qū)企業(yè)開展物流服務(wù)。這種形式和業(yè)主委員會(huì)制的不同在于，協(xié)會(huì)所代表的物流企業(yè)更加廣泛，協(xié)會(huì)只是組織者，并沒(méi)有對(duì)園區(qū)進(jìn)行直接投資。 由參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)的物流企業(yè)組成業(yè)主委員會(huì)，成為園區(qū)決策機(jī)構(gòu)，組建管理部門負(fù)責(zé)具體的經(jīng)營(yíng)。5、房東制、房東制 投資商完成土地開發(fā)、基礎(chǔ)物流設(shè)施建設(shè)之后，把土地、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓、信息平臺(tái)等設(shè)施出租給物流公司，投資商自己成為“房東”，只收取租金，不參與經(jīng)營(yíng)。園區(qū)為企業(yè)提供的服務(wù)職能則由政府有關(guān)部門提供，或者委托給專業(yè)公司。五種管理模式比較五種管理模式比較 這幾種模式很大程度上是園區(qū)投資主體決定的，各有優(yōu)劣。管理委員會(huì)制行政色彩比較強(qiáng)，能較好體現(xiàn)政府規(guī)劃的意圖；股份公司制運(yùn)

30、營(yíng)效率較高，但可能片面追求效益；業(yè)主委員會(huì)制和協(xié)會(huì)制決策層比較松散，難于取得一致意見(jiàn)，效率較低；房東制純屬投資行為，對(duì)整個(gè)園區(qū)的開拓能力較差。傳統(tǒng)盈利模式創(chuàng)新盈利模式 我國(guó)物流園區(qū)的經(jīng)營(yíng)理念仍停留在建造設(shè)施、招商引資、獲取實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的傳統(tǒng)觀念上。園區(qū)更多的是扮演工業(yè)地產(chǎn)商角色，即通過(guò)規(guī)劃和土地劃撥或轉(zhuǎn)讓對(duì)園區(qū)實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)并獨(dú)立建設(shè)或合資合作共建倉(cāng)庫(kù)、辦公樓及其他商用配套設(shè)施。通過(guò)轉(zhuǎn)讓成熟土地，出售、出租辦公房、倉(cāng)庫(kù)、車間、堆場(chǎng)、停車場(chǎng)等實(shí)物資產(chǎn)，以及提供餐飲住宿商場(chǎng)等生活服務(wù)獲取收入。 1 1、以實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主體的盈利模式現(xiàn)狀、以實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主體的盈利模式現(xiàn)狀 從入住園區(qū)的物流企

31、業(yè)經(jīng)營(yíng)情況分析，主要還是靠提供單一性的物流運(yùn)輸、倉(cāng)庫(kù)儲(chǔ)存、指定性的貨物配送來(lái)獲取收入，由于服務(wù)內(nèi)容單一，服務(wù)手段落后，成為勞動(dòng)密集型的勞務(wù)服務(wù)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中缺乏優(yōu)勢(shì)。一方面價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)失去了盈利成長(zhǎng)空間；另一方面，因沒(méi)有物流網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)支撐，增加了車輛空載率，降低了倉(cāng)庫(kù)周轉(zhuǎn)率。使物流成本大幅提高，盈利能力不斷下降。物流園區(qū)調(diào)查：93有庫(kù)房貨場(chǎng)租金63有物業(yè)管理費(fèi)30有設(shè)備租金20有所屬物流企業(yè)17有物流信息服務(wù)10有國(guó)家撥款和稅收優(yōu)惠7有土地增值后出售出租1 1、以實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主體的盈利模式現(xiàn)狀、以實(shí)物資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主體的盈利模式現(xiàn)狀2、傳統(tǒng)盈利模式的弊端、傳統(tǒng)盈利模式的弊端缺少市場(chǎng)機(jī)制盲目發(fā)展，

32、造成大量空置忽視資源整合，建設(shè)成本上升，缺乏吸引力信息技術(shù)落后，物流服務(wù)和經(jīng)營(yíng)水平低下1、創(chuàng)新盈利模式的思路、創(chuàng)新盈利模式的思路 通過(guò)對(duì)”需求鏈、供應(yīng)鏈、信息鏈、管理鏈”四個(gè)物流產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行要素的有序整合，以需求鏈為主線供應(yīng)鏈為配套，信息鏈為手段、管理鏈為核心，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)需求鏈，整合供應(yīng)鏈再造產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新盈利發(fā)展目標(biāo)。2、創(chuàng)新盈利模式的實(shí)現(xiàn)途徑、創(chuàng)新盈利模式的實(shí)現(xiàn)途徑開發(fā)資源平臺(tái)，以資源整合吸引供應(yīng)鏈聚集開發(fā)資源平臺(tái)，以資源整合吸引供應(yīng)鏈聚集拓展信息技術(shù)服務(wù)功能，提高物流供應(yīng)鏈服務(wù)水平拓展信息技術(shù)服務(wù)功能，提高物流供應(yīng)鏈服務(wù)水平 主要通過(guò)整合主要通過(guò)整合交通資源交通資源（各種運(yùn)輸方式和運(yùn)輸環(huán)節(jié)，

33、（各種運(yùn)輸方式和運(yùn)輸環(huán)節(jié)，提供綜合運(yùn)輸服務(wù)）、提供綜合運(yùn)輸服務(wù)）、網(wǎng)絡(luò)資源網(wǎng)絡(luò)資源（形成多主體聯(lián)合，依托（形成多主體聯(lián)合，依托中心城市的區(qū)域乃至國(guó)家骨干物流運(yùn)作系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)合作）、中心城市的區(qū)域乃至國(guó)家骨干物流運(yùn)作系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)合作）、市場(chǎng)資源市場(chǎng)資源（依托物流運(yùn)作平臺(tái)，拓展電子商務(wù)、構(gòu)筑電子（依托物流運(yùn)作平臺(tái)，拓展電子商務(wù)、構(gòu)筑電子商務(wù)交易平臺(tái)；通過(guò)以現(xiàn)貨批發(fā)交易為主的系列產(chǎn)品交易，商務(wù)交易平臺(tái)；通過(guò)以現(xiàn)貨批發(fā)交易為主的系列產(chǎn)品交易，獲得物流、信息流、商流集聚，逐步形成強(qiáng)大市場(chǎng)輻射，獲得物流、信息流、商流集聚，逐步形成強(qiáng)大市場(chǎng)輻射，帶動(dòng)物流網(wǎng)絡(luò)化、一體化的形成。）三大資源。帶動(dòng)物流網(wǎng)絡(luò)化、一體化的

34、形成。）三大資源。 例如：利用鋼材園區(qū)集聚效益，培育鋼材銷售市場(chǎng)，實(shí)例如：利用鋼材園區(qū)集聚效益，培育鋼材銷售市場(chǎng)，實(shí)行行“統(tǒng)進(jìn)分銷統(tǒng)進(jìn)分銷”，通過(guò)開展，通過(guò)開展“代采購(gòu)業(yè)務(wù)代采購(gòu)業(yè)務(wù)” ” ，實(shí)現(xiàn)鋼材采，實(shí)現(xiàn)鋼材采購(gòu)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。開展購(gòu)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。開展“倉(cāng)儲(chǔ)電子交易倉(cāng)儲(chǔ)電子交易”的交易模式，降的交易模式，降低交易成本，獲取交易管理費(fèi)。低交易成本，獲取交易管理費(fèi)。 建立綜合信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，提供信息發(fā)布、物流交易、物流載配、物流跟蹤、遠(yuǎn)程車輛監(jiān)控等服務(wù)功能；同時(shí)利用資源整合優(yōu)勢(shì)，實(shí)施區(qū)域合作和聯(lián)盟。采用“虛擬物流”運(yùn)作方式 ，形成更大的運(yùn)輸配置、倉(cāng)庫(kù)管理、流通加工、包裝儲(chǔ)運(yùn)等一條龍網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 通過(guò)使用gis、gps、edi等先進(jìn)的物流技術(shù)裝備，可以改進(jìn)物流服務(wù)質(zhì)量提高物流服務(wù)效率，實(shí)現(xiàn)物流標(biāo)準(zhǔn)化，為物流集約化、甚至國(guó)際化合作奠定基礎(chǔ)。2、創(chuàng)新盈利模式的實(shí)現(xiàn)途徑、創(chuàng)新盈利模式的實(shí)現(xiàn)途徑利用需求鏈、供應(yīng)鏈、信息鏈資源集聚，開發(fā)利用需求鏈、供應(yīng)鏈、信息鏈資源集聚，開發(fā)管理鏈的增值服務(wù)管理鏈的增值服務(wù)以產(chǎn)業(yè)融合理念設(shè)計(jì)需求鏈，延伸服務(wù)鏈，再以產(chǎn)業(yè)融合理念設(shè)計(jì)需求鏈，延伸服務(wù)鏈，再造產(chǎn)業(yè)鏈造產(chǎn)業(yè)鏈 通過(guò)調(diào)集和管理組織園區(qū)其他企業(yè)或者組織的單項(xiàng)服務(wù)、資源、能力和技術(shù)，運(yùn)用自身的管理模式和運(yùn)籌技術(shù)，整合提供一個(gè)綜合的生產(chǎn)、物流