物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)營

1、 物流園區(qū)概述物流園區(qū)管理模式物流園區(qū)盈利模式物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)物流園區(qū)發(fā)展建議物流園區(qū)的定義物流園區(qū)的定義物流園區(qū)建設(shè)的條件物流園區(qū)建設(shè)的條件物流園區(qū)的布局物流園區(qū)的布局也稱物流基地，是為了實現(xiàn)物流設(shè)施集約化和物流運作共同化，或者出于城市物流設(shè)施空間布局合理化的目的而在城市周邊等區(qū)域，集中建設(shè)的物流設(shè)施群與眾多物流業(yè)者在地域上的物理集結(jié)地。（gb/t18354）物流超市（實現(xiàn)各種物流功能和要素的聚集）物流企業(yè)孵化器（物流企業(yè)合作融合，共同提升核心競爭力）物流地產(chǎn)（地產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)管理的特征）物流園區(qū)（distribution park） 三個優(yōu)勢1 1、經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)圈優(yōu)勢2 2、交通圈優(yōu)勢

2、、交通圈優(yōu)勢3 3、政策機(jī)制優(yōu)勢、政策機(jī)制優(yōu)勢1 1、物流企業(yè)服務(wù)資源、物流企業(yè)服務(wù)資源2 2、物流設(shè)施設(shè)備資源、物流設(shè)施設(shè)備資源3 3、貨主企業(yè)貨物資源、貨主企業(yè)貨物資源 三種資源1 1、政府行使管理職能（宏觀調(diào)、政府行使管理職能（宏觀調(diào)控制、政策導(dǎo)向、物流運作和控制、政策導(dǎo)向、物流運作和諧環(huán)境的構(gòu)建）諧環(huán)境的構(gòu)建）2 2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)職能（信息、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)職能（信息、結(jié)算、保險、質(zhì)押、咨詢、培結(jié)算、保險、質(zhì)押、咨詢、培訓(xùn)、安保等訓(xùn)、安保等 ）3 3、企業(yè)營銷服務(wù)職能（提供交、企業(yè)營銷服務(wù)職能（提供交易展示廳、產(chǎn)品分銷、批發(fā)貿(mào)易展示廳、產(chǎn)品分銷、批發(fā)貿(mào)易等）易等） 三個職能物流園區(qū)大都布局

3、在市中心區(qū)邊緣或市區(qū)邊緣，交通條件較好、用地充足的地方。此外，還要考慮物流市場需求、地價、交通設(shè)施、勞動力成本、環(huán)境等經(jīng)濟(jì)、社會、自然等多方面因素。1 1、布局思路、布局思路 依托運輸組織樞紐進(jìn)行布局依托運輸組織樞紐進(jìn)行布局 依托交通樞紐進(jìn)行布局依托交通樞紐進(jìn)行布局 依托制造業(yè)基地進(jìn)行布局依托制造業(yè)基地進(jìn)行布局 2 2、布局方式、布局方式 即物流園區(qū)往往伴隨著樞紐港口、機(jī)場、鐵路貨站（場）、公路運輸主樞紐進(jìn)行布局，或直接與運輸樞紐合而為一，最大限度地利用運輸組織樞紐在貨源集中和運輸便利上的優(yōu)勢。 如北京空港物流園、深圳物流園、廈門現(xiàn)代物流園、南京龍?zhí)段锪鲌@、寧波空港物流園、連云港港口物流園區(qū)等

4、； 位于兩種運輸方式的線路交叉點，或不同方向的同一種運輸方式的干線網(wǎng)絡(luò)節(jié)點上，區(qū)域型的物流園區(qū)和商貿(mào)流通型物流園區(qū)多采用此種空間布局方式。 如上海西北綜合物流園區(qū)（公鐵聯(lián)運陸路口岸型綜合園區(qū)）、青島前灣國際物流園、泰州物流園、山東蓋世物流園區(qū)等； 依托經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、保稅區(qū)等園區(qū)進(jìn)行布局，逐步具備輔助生產(chǎn)和加工貿(mào)易的綜合物流能力。如為制造業(yè)的原材料采購、產(chǎn)品生產(chǎn)、產(chǎn)成品銷售等的物流組織與管理提供便捷的服務(wù)。 如蘇州現(xiàn)代綜合物流園區(qū)、大連保稅物流園區(qū)、順德保稅物流基地、南昌進(jìn)出口物流園區(qū)、浙江傳化物流基地等。 例如德國在全國范圍內(nèi)布置物流結(jié)點主要考慮以下三個原因：1、至少有兩種以上

5、的運輸方式連接（特別是公路和鐵路）2、選擇交通樞紐中心地帶（使物流園區(qū)網(wǎng)絡(luò)與運輸樞紐網(wǎng)絡(luò)相適應(yīng)）3、經(jīng)濟(jì)合理性（運輸方式的選擇與利用，環(huán)境保護(hù)與生態(tài)平衡、物流園區(qū)經(jīng)營成員的利益等）、物流園區(qū)布局案例、物流園區(qū)布局案例德國物流園德國物流園區(qū)區(qū)位圖區(qū)區(qū)位圖不來梅不來梅物流園物流園物流園區(qū)的運作模式及分析物流園區(qū)規(guī)劃的技術(shù)路線物流園區(qū)建設(shè)中應(yīng)注意的問題 物流園區(qū)布局規(guī)劃的方法設(shè)施布置規(guī)劃方法 -slp 原始資料：p、q、r、s、t 及作業(yè)單位 1. 物流 2. 作業(yè)單位相互關(guān)系 3. 相互關(guān)系圖解 4. 所需面積 5. 可用面積 6. 面積關(guān)系圖解 7. 修正因素 8. 實際條件限制 方案 x 方案

6、 z 方案 y 9. 評價 選出的最佳布置方案 、確定功能區(qū)域劃分、確定功能區(qū)域劃分某物流園區(qū)功能分區(qū)及面積某物流園區(qū)功能分區(qū)及面積2 2、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析2 2、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析（續(xù)）、功能區(qū)域間物流強(qiáng)度分析（續(xù)）3 3、明確各個區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系、明確各個區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系 3 3、明確各個區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系（續(xù)）、明確各個區(qū)域的相互基準(zhǔn)關(guān)系（續(xù)）4 4、確定各個區(qū)域的優(yōu)先權(quán)順序、確定各個區(qū)域的優(yōu)先權(quán)順序 5 5、確定功能區(qū)域的相關(guān)位置圖、確定功能區(qū)域的相關(guān)位置圖 6 6、繪出總體布局圖、繪出總體布局圖 u 4 2中 梁 山 i 0 3 - 2中 梁 山

7、 i 0 3 - 3中 梁 山 i 0 7 - 1中 梁 山 i 0 7 - 3w 2g 2 2r 2 2r 2g 2 2鐵 路 專 用 線 （ 6 0 0m )收 貨 區(qū) 一 期（ 1 2 0 0 0m )發(fā) 貨 區(qū) 一 期（ 1 2 0 0 0m )配 貨 區(qū) 一 期（ 8 0 0 0m )收 貨 區(qū) 二 期（ 1 2 0 0 0m )發(fā) 貨 區(qū) 二 期（ 1 2 0 0 0m )配 貨 區(qū) 二 期（ 8 0 0 0m )貨 車 停 車 場 一 期 （ 1 0 0 0 0m )貨 車 停 車 場 二 期 （ 2 8 0 0 0m ) 生 活 區(qū)（ 6 0 0 0m )交 易 區(qū) 二 期 （

8、 5 0 0 0 0m )商 務(wù) 寫 字 樓 一 期（ 占 地 5 0 0m )商 務(wù) 寫 字 樓 二 期（ 占 地 5 0 0m )加 工 區(qū) 一 期（ 1 0 0 0 0m )綠 化 用 地 （ 1 0 0 0 0m )加 工 區(qū) 二 期（ 1 5 0 0 0m ) 預(yù) 留 地（ 3 0 0 0 0 m )商 務(wù) 停 車 場（ 6 0 0 0m )2222222222222222室 外 倉 儲 區(qū) 一 期 （ 1 0 0 0 0m )室 內(nèi) 倉 儲 區(qū) 一 期 b （ 2 2 0 0 0m )室 內(nèi) 倉 儲 區(qū) 一 期 a （ 1 8 0 0 0m )室 內(nèi) 倉 儲 區(qū) 二 期 a （ 5

9、 0 0 0 0m )室 內(nèi) 倉 儲 區(qū) 二 期 b （ 3 8 0 0 0m )室 外 倉 儲 區(qū) 二 期 a （ 2 6 0 0 0m )室 外 倉 儲 區(qū) 二 期 b （ 2 6 0 0 0m )22222222物流園區(qū)的規(guī)劃應(yīng)結(jié)合國家物流產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求、所屬地的物流產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，根據(jù)所屬地的城市總體規(guī)劃、用地規(guī)劃和交通設(shè)施規(guī)劃等進(jìn)行選址，編制符合所屬地城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的物流園區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，并通過規(guī)劃評審。物流園區(qū)建設(shè)應(yīng)做好各功能區(qū)的規(guī)劃，建設(shè)適合物流企業(yè)集聚的基礎(chǔ)及配套設(shè)施，吸引區(qū)域內(nèi)物流企業(yè)逐步集中，引導(dǎo)物流企業(yè)向物流園區(qū)聚集。物流園區(qū)建設(shè)應(yīng)加強(qiáng)土地集約使用， 貨運服務(wù)型、生產(chǎn)服務(wù)

10、型和貿(mào)易服務(wù)型物流園區(qū)所配套的行政辦公、商業(yè)及生活服務(wù)設(shè)施用地面積應(yīng)小于園區(qū)總用地面積的15%，綜合服務(wù)型應(yīng)小于20%。、規(guī)劃與評審、規(guī)劃與評審應(yīng)對物流園區(qū)建設(shè)項目對區(qū)域內(nèi)各類交通設(shè)施的供應(yīng)與需求的影響進(jìn)行分析。如：分析交通需求與路網(wǎng)容納能力是否匹配；建設(shè)項目內(nèi)部交通與外部交通的銜接等問題。物流園區(qū)應(yīng)建有能滿足入駐企業(yè)活動所需的由主要道路、次要道路和輔助道路構(gòu)成的道路系統(tǒng)，其主要道路、次要道路應(yīng)納入城市道路系統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。、交通影響評價與規(guī)劃、交通影響評價與規(guī)劃物流園區(qū)規(guī)劃與建設(shè)應(yīng)進(jìn)行環(huán)境影響評價，并按環(huán)境影響評價的要求，采取有效措施，減少環(huán)境污染，保護(hù)環(huán)境。物流園區(qū)應(yīng)建立與其規(guī)模相適應(yīng)的環(huán)

11、境保護(hù)和監(jiān)管系統(tǒng)，并定期開展環(huán)境質(zhì)量監(jiān)測活動。物流園區(qū)的環(huán)境空氣應(yīng)達(dá)到gb 3095中的二級標(biāo)準(zhǔn)。物流園區(qū)裝卸作業(yè)區(qū)環(huán)境噪音應(yīng)達(dá)到j(luò)tj231中裝卸作業(yè)庫場標(biāo)準(zhǔn)，非裝卸作業(yè)區(qū)環(huán)境噪音應(yīng)符合gb12348中規(guī)定的類標(biāo)準(zhǔn)。物流園區(qū)應(yīng)規(guī)劃環(huán)衛(wèi)設(shè)施，組織收集入駐企業(yè)產(chǎn)生的廢棄物，并委托有資質(zhì)的經(jīng)營單位來收購和處理這些廢棄物。鼓勵物流園區(qū)的入駐企業(yè)通過gb/t 24001環(huán)境管理體系認(rèn)證。、環(huán)境影響評價與建設(shè)、環(huán)境影響評價與建設(shè) 新建園區(qū)運營管理公司； 委托或整合現(xiàn)有的公司； 吸引來自運輸和物流行業(yè)的私營企業(yè)參與。1 1、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗 物流園區(qū)的發(fā)展方式 前期開發(fā)和后期

12、運營管理分開進(jìn)行的公司，前者的核心工作是園區(qū)選址，與政府相關(guān)部門和其它行業(yè)的協(xié)調(diào)工作。后者的核心工作是園區(qū)規(guī)劃和具體實施。 同時負(fù)責(zé)園區(qū)前期開發(fā)和后期運營管理的公司。 物流園區(qū)的開發(fā)組織可以分為兩類1 1、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)）、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)） 開發(fā)公司業(yè)務(wù)范圍包括該園區(qū)的開發(fā)、市場推廣、招商。 如果開發(fā)公司的業(yè)務(wù)范圍僅限于園區(qū)交通和物流優(yōu)化的控制和協(xié)調(diào)工作，開發(fā)階段結(jié)束后成立管理委員會完成后續(xù)工作。 物流園區(qū)的開發(fā)公司的業(yè)務(wù)范圍1 1、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)）、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)） 規(guī)劃階段 土地開發(fā)和入駐階段 運營階段1 1、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)）、國

13、外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)） 物流園區(qū)的開發(fā)階段及各個階段主要任務(wù) 在規(guī)劃階段并不一定需要成立開發(fā)公司或者有明確的股東組成。因此，物流園區(qū)開發(fā)的第一階段中首先由當(dāng)?shù)卣闪⒐ぷ餍〗M，進(jìn)行地點選擇和可行性研究。此階段的工作和所得數(shù)據(jù)是建立開發(fā)公司的基礎(chǔ)。開發(fā)公司可以承擔(dān)整個項目或參與它的實施。 規(guī)劃階段的任務(wù) 土地開發(fā)和入駐階段的任務(wù)規(guī)劃服務(wù)的融資、獲得土地的融資、開發(fā)土地的融資、將開發(fā)完畢的土地市場化（招商）地點鑒定、建設(shè)規(guī)劃、土地平整和建筑工程施工規(guī)劃等；任務(wù)描述任務(wù)描述開發(fā)公司作為開發(fā)商或在土地招商時起中介作用,在規(guī)劃服務(wù)合同的基礎(chǔ)上承接任務(wù)。融資和土融資和土地管理地管理 規(guī)劃服規(guī)劃服務(wù)務(wù)政

14、府負(fù)責(zé)規(guī)劃和法規(guī)制定；園區(qū)內(nèi)事務(wù)通過開發(fā)公司協(xié)調(diào)；以服務(wù)商形式承接合同；備備 注注任務(wù)范圍任務(wù)范圍 運營階段的任務(wù)主要是與工業(yè)生產(chǎn)模式混合的企業(yè)（運輸、倉儲、生產(chǎn)、批發(fā)）對物流園區(qū)實施的協(xié)調(diào)與國內(nèi)或者國外物流園區(qū)的永久聯(lián)盟、暫時的聯(lián)盟 (例如一次性的物流工程合作)如物流園區(qū)交通運輸管理控制系統(tǒng)與城市交通信號系統(tǒng)的統(tǒng)一提供技術(shù)和組織機(jī)構(gòu)支持任務(wù)描述任務(wù)描述備備 注注合作活動的組織協(xié)調(diào)物流園區(qū)附加的服務(wù)范圍和實施與其他物流結(jié)點的合作處理物流園區(qū)的政府資助企業(yè)和私營企業(yè)的利益和目標(biāo)的適度協(xié)調(diào)入駐企業(yè)共有資源間的合作（集體采購等）貨運交通的減少（如城市物流）自營或者外包的決定, 或者通過外部物流服務(wù)商

15、或者通過物流園區(qū)內(nèi)部合作的共同投資與操作非商業(yè)性的物流園區(qū)觀念的持續(xù)促進(jìn)商業(yè)的銷售位置控制物流園區(qū)入駐企業(yè)結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)公共關(guān)系/培育市場規(guī)劃的可實施性;為園區(qū)的土地開發(fā)和交通銜接提供法律和財政上的支持;保證園區(qū)目標(biāo)的完整實施和可繼續(xù)發(fā)展;招商；降低對城市交通造成的壓力；保護(hù)能源資源；將公路運輸轉(zhuǎn)移至鐵路或水路運輸；鼓勵和引導(dǎo)企業(yè)遷入園區(qū)，改善城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；政政 府府物流園區(qū)內(nèi)，對建筑和物流設(shè)施投資;物流園區(qū)發(fā)展的專業(yè)協(xié)助;參與決策（例如園區(qū)開發(fā)公司）;參與協(xié)作達(dá)到改善其經(jīng)濟(jì)性和提高競爭能力;招商；任務(wù)任務(wù) 目標(biāo)目標(biāo)對入駐區(qū)域的支配權(quán);優(yōu)化與園區(qū)外交通運輸網(wǎng)絡(luò)的連接;利用物流園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)外

16、包來減少增值過程中間環(huán)節(jié);在保持自身獨立性的條件下參與企業(yè)合作；私營經(jīng)濟(jì)私營經(jīng)濟(jì) 政府及私營經(jīng)濟(jì)在園區(qū)發(fā)展中的目標(biāo)和任務(wù)1 1、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)）、國外物流園區(qū)的運作經(jīng)驗（續(xù)）2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由政府來承

17、擔(dān)土地的開發(fā)和銷售工作，它的主要特點和融資方式如下表所示。特特 點點政府自己負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作政府自行將土地租讓給園區(qū)的入駐企業(yè)組組 織織政府負(fù)責(zé)所有的組織工作融融 資資資金來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資二次融資資金來源于出讓土地的收入租讓土地獲得的收入逐步（長期的）流入政府的財政收入結(jié)結(jié) 果果政府必須自行負(fù)責(zé)銷售工作（在物流方面的能力和知識可能不夠）企業(yè)入駐的決定權(quán)在政府從長遠(yuǎn)來看政府在物流園區(qū)并無其他任務(wù)2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集

18、團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由政府來負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作和所有的組織工作，銷售工作交給投資商，能夠更靈活的滿足入駐企業(yè)的要求。特特 點點政府自己負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作政府將已開發(fā)的土地全部租讓給單個投資商組組 織織政府負(fù)責(zé)所有的組織工作融融 資資土地開發(fā)費用來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資二次融資資金來源于出讓土地的收入來源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時間內(nèi)流入政府的財政收入結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)

19、責(zé)銷售工作政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小私有投資者有業(yè)務(wù)能力，能夠靈活的滿足入駐企業(yè)的要求2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 由投資商和使用商組成聯(lián)合投資集團(tuán)來負(fù)責(zé)銷售工作，政府可以在較短的時間內(nèi)獲得土地出讓的收入。特特 點點政

20、府自己負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作政府將所有開發(fā)的土地租讓給由投資商和使用商組成的聯(lián)合投資集團(tuán)組組 織織政府負(fù)責(zé)所有的組織工作融融 資資土地開發(fā)費用來源于政府撥款和借助于政府貸款二次融資二次融資資金來源于出讓土地的收入來源于土地出讓的收入，一次性地在較短的時間內(nèi)流入政府的財政收入結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小政府可以在某種程度上影響聯(lián)合投資集團(tuán)，如作為監(jiān)督機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資集團(tuán)有自己的專業(yè)能力并能夠接近客戶2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)

21、合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的土地租讓給一個投資商，由該投資商來負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作，政府從租讓土地中獲得收入。特特 點點政府將未開發(fā)的土地租讓給一個投資商土地的開發(fā)工作由投資商負(fù)責(zé)組組 織織政府僅有非常小的組織任務(wù)融融 資資不必政府撥款二次融資二次融資從租讓土地獲得的收入可立即流入政府財政結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小私有投資者有業(yè)務(wù)能力，能夠靈活

22、的滿足入駐企業(yè)的要求2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的土地租讓給投資商和使用商組成的聯(lián)合投資集團(tuán)的方式，土地的開發(fā)工作由聯(lián)合投資集團(tuán)來負(fù)責(zé)，政府收入從租讓土地中獲得。特特 點點政府將所有未開發(fā)的土地租讓給由投資商和使

23、用商組成的聯(lián)合投資集團(tuán)聯(lián)合投資集團(tuán)負(fù)責(zé)土地開發(fā)工作組組 織織政府僅有非常小的組織任務(wù)融融 資資不必政府撥款二次融資二次融資從租讓土地獲得的收入可立即流入政府財政結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較小政府可以在某種程度上影響聯(lián)合投資集團(tuán)，如作為監(jiān)督機(jī)構(gòu)聯(lián)合投資集團(tuán)有自己的專業(yè)能力并能夠接近客戶，因而能夠靈活地滿足入駐企業(yè)的需求2 2、國外物流園區(qū)的運作模式、國外物流園區(qū)的運作模式 傳統(tǒng)模式傳統(tǒng)模式 單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式單個投資商承租所有已開發(fā)土地模式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租已開發(fā)土地模式 投資商承租未開發(fā)土地模式投資商承租未開發(fā)土地模

24、式 聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式聯(lián)合投資集團(tuán)承租未開發(fā)土地模式 公私合作公私合作(ppp)(ppp)開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式開發(fā)公司承租未開發(fā)土地模式 政府將未開發(fā)的土地租讓給由公司合作組成的開發(fā)公司，由其負(fù)責(zé)土地的開發(fā)工作，政府作為開發(fā)公司的股東之一，并從銷售土地和出租物流設(shè)施中獲得收入。特特 點點政府將所有未開發(fā)的土地租讓給由公私合作組成的開發(fā)公司開發(fā)公司負(fù)責(zé)土地開發(fā)工作，政府是開發(fā)公司的股東之一組組 織織所有開發(fā)期的組織工作均由開發(fā)公司負(fù)責(zé)政府無太多組織工作融融 資資開發(fā)土地的融資工作由開發(fā)公司負(fù)責(zé)不必利用政府貸款開發(fā)公司可以自己建立倉庫并將其出租二次融資二次融資從土地銷售中獲得收入

25、可以從出租的倉庫中獲得收入從銷售和出租獲得的收入緩慢地流入開發(fā)公司，因而也流入政府財政政府可以從開發(fā)公司的其他收入中獲得利益結(jié)結(jié) 果果政府不必負(fù)責(zé)銷售工作政府對園區(qū)的入駐企業(yè)的選擇影響較大由于政府在開發(fā)公司的作用，可以保證本規(guī)劃的目標(biāo)得以實現(xiàn)，即改善物流現(xiàn)狀政府可以從發(fā)展策略出發(fā)，有目的的將土地或者倉庫租讓給特定的企業(yè)，如用于搬遷或土地交換開發(fā)公司可以將業(yè)務(wù)能力、客戶親和力以及公眾利益結(jié)合在一起有時會出現(xiàn)意見不一致的情況2 2、國外物流園區(qū)的成功實施模式案例、國外物流園區(qū)的成功實施模式案例 公私合伙公司（ppp）是管理物流園區(qū)的公司最常采用的組織結(jié)構(gòu)模型。股份資本由參與分享利潤的公有和私有合伙

26、人所持有，但是大多數(shù)情況下，在物流園區(qū)完成前管理公司會將利潤進(jìn)行再投資。 意大利博洛尼亞interporto物流園區(qū) 奧地利graz 貨運中心(ccg) 坐落在意大利的北部，是承載及配送意大利以及海外貨物的節(jié)點。該物流園區(qū)發(fā)展公司“interporto bolojna spa”建立于1971年，其組織形式為公私合作模式。股份資本總共約14億歐元，其中52%由公有部分管理：博洛尼亞縣、博洛尼亞商會、意大利鐵路公司。私有的合作者大部分是銀行，保險公司，工業(yè)協(xié)會，當(dāng)?shù)剡\輸組織。股東股東組成圖組成圖總體鳥瞰總體鳥瞰圖圖 ccg是1996年11月鐵路基礎(chǔ)設(shè)施融資公司依據(jù)鐵路基礎(chǔ)設(shè)施融資法成立，其任務(wù)是對

27、奧地利鐵路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金進(jìn)行管理。 2002年9月,ccg與運營聯(lián)合體簽定了合同，成立了一個由私營運輸企業(yè)和貨代、三家當(dāng)?shù)刈畲蟮你y行、graz市所在州以及聯(lián)邦政府聯(lián)合新型的公司模式(ppp)。 cgg所在的graz地區(qū)，是奧地利南部最大的經(jīng)濟(jì)區(qū)，graz貨運中心作為鐵路基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)通過與一個能力極強(qiáng)的鐵路運營商州屬公司stlb合作，能夠保證運營的中立性。由于graz貨物中心的中轉(zhuǎn)站直接與公路和鐵路相接，因此是一個極佳的集裝箱、交換式載貨箱、托車等交通中心。 主要業(yè)務(wù)范圍：海關(guān)；貨運代理商；將貨物通過卡車送至公鐵聯(lián)運站或從聯(lián)運站載出的組織；出租中轉(zhuǎn)、辦公和倉儲面積和空地；出租起吊集裝箱、交換箱

28、等設(shè)備；物流咨詢；海運集裝箱維修服務(wù)；存放海運空集裝箱；危化品集裝箱暫存。總體鳥瞰總體鳥瞰圖圖ccg組織組織結(jié)構(gòu)圖結(jié)構(gòu)圖1、管理委員會制、管理委員會制2、股份公司制、股份公司制 政府仿照開發(fā)區(qū)的管理模式，組建管理委員會對物流園區(qū)進(jìn)行管理，提供企業(yè)登記、土地使用、人事代理等服務(wù)，物業(yè)管理等具體工作則委托專業(yè)公司來做。這種形式適合規(guī)模很大的物流園區(qū)。 采取公司制管理園區(qū)，設(shè)立董事會、總經(jīng)理、監(jiān)事會與相關(guān)部門，按照責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則對園區(qū)進(jìn)行管理。如果開發(fā)商是物流龍頭企業(yè)，采用這種模式的可能性比較大。 3、業(yè)主委員會制、業(yè)主委員會制4、協(xié)會制、協(xié)會制 由物流行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)整個園區(qū)的經(jīng)營管理，組織、協(xié)調(diào)

29、園區(qū)企業(yè)開展物流服務(wù)。這種形式和業(yè)主委員會制的不同在于，協(xié)會所代表的物流企業(yè)更加廣泛，協(xié)會只是組織者，并沒有對園區(qū)進(jìn)行直接投資。 由參與園區(qū)開發(fā)建設(shè)的物流企業(yè)組成業(yè)主委員會，成為園區(qū)決策機(jī)構(gòu)，組建管理部門負(fù)責(zé)具體的經(jīng)營。5、房東制、房東制 投資商完成土地開發(fā)、基礎(chǔ)物流設(shè)施建設(shè)之后，把土地、倉庫、辦公樓、信息平臺等設(shè)施出租給物流公司，投資商自己成為“房東”，只收取租金，不參與經(jīng)營。園區(qū)為企業(yè)提供的服務(wù)職能則由政府有關(guān)部門提供，或者委托給專業(yè)公司。五種管理模式比較五種管理模式比較 這幾種模式很大程度上是園區(qū)投資主體決定的，各有優(yōu)劣。管理委員會制行政色彩比較強(qiáng)，能較好體現(xiàn)政府規(guī)劃的意圖；股份公司制運

30、營效率較高，但可能片面追求效益；業(yè)主委員會制和協(xié)會制決策層比較松散，難于取得一致意見，效率較低；房東制純屬投資行為，對整個園區(qū)的開拓能力較差。傳統(tǒng)盈利模式創(chuàng)新盈利模式 我國物流園區(qū)的經(jīng)營理念仍停留在建造設(shè)施、招商引資、獲取實物資產(chǎn)經(jīng)營收入的傳統(tǒng)觀念上。園區(qū)更多的是扮演工業(yè)地產(chǎn)商角色，即通過規(guī)劃和土地劃撥或轉(zhuǎn)讓對園區(qū)實施基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)并獨立建設(shè)或合資合作共建倉庫、辦公樓及其他商用配套設(shè)施。通過轉(zhuǎn)讓成熟土地，出售、出租辦公房、倉庫、車間、堆場、停車場等實物資產(chǎn)，以及提供餐飲住宿商場等生活服務(wù)獲取收入。 1 1、以實物資產(chǎn)經(jīng)營為主體的盈利模式現(xiàn)狀、以實物資產(chǎn)經(jīng)營為主體的盈利模式現(xiàn)狀 從入住園區(qū)的物流企

31、業(yè)經(jīng)營情況分析，主要還是靠提供單一性的物流運輸、倉庫儲存、指定性的貨物配送來獲取收入，由于服務(wù)內(nèi)容單一，服務(wù)手段落后，成為勞動密集型的勞務(wù)服務(wù)，在市場競爭中缺乏優(yōu)勢。一方面價格競爭失去了盈利成長空間；另一方面，因沒有物流網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)支撐，增加了車輛空載率，降低了倉庫周轉(zhuǎn)率。使物流成本大幅提高，盈利能力不斷下降。物流園區(qū)調(diào)查：93有庫房貨場租金63有物業(yè)管理費30有設(shè)備租金20有所屬物流企業(yè)17有物流信息服務(wù)10有國家撥款和稅收優(yōu)惠7有土地增值后出售出租1 1、以實物資產(chǎn)經(jīng)營為主體的盈利模式現(xiàn)狀、以實物資產(chǎn)經(jīng)營為主體的盈利模式現(xiàn)狀2、傳統(tǒng)盈利模式的弊端、傳統(tǒng)盈利模式的弊端缺少市場機(jī)制盲目發(fā)展，

32、造成大量空置忽視資源整合，建設(shè)成本上升，缺乏吸引力信息技術(shù)落后，物流服務(wù)和經(jīng)營水平低下1、創(chuàng)新盈利模式的思路、創(chuàng)新盈利模式的思路 通過對”需求鏈、供應(yīng)鏈、信息鏈、管理鏈”四個物流產(chǎn)業(yè)基本運行要素的有序整合，以需求鏈為主線供應(yīng)鏈為配套，信息鏈為手段、管理鏈為核心，實現(xiàn)設(shè)計需求鏈，整合供應(yīng)鏈再造產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新盈利發(fā)展目標(biāo)。2、創(chuàng)新盈利模式的實現(xiàn)途徑、創(chuàng)新盈利模式的實現(xiàn)途徑開發(fā)資源平臺，以資源整合吸引供應(yīng)鏈聚集開發(fā)資源平臺，以資源整合吸引供應(yīng)鏈聚集拓展信息技術(shù)服務(wù)功能，提高物流供應(yīng)鏈服務(wù)水平拓展信息技術(shù)服務(wù)功能，提高物流供應(yīng)鏈服務(wù)水平 主要通過整合主要通過整合交通資源交通資源（各種運輸方式和運輸環(huán)節(jié)，

33、（各種運輸方式和運輸環(huán)節(jié)，提供綜合運輸服務(wù)）、提供綜合運輸服務(wù)）、網(wǎng)絡(luò)資源網(wǎng)絡(luò)資源（形成多主體聯(lián)合，依托（形成多主體聯(lián)合，依托中心城市的區(qū)域乃至國家骨干物流運作系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)合作）、中心城市的區(qū)域乃至國家骨干物流運作系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)合作）、市場資源市場資源（依托物流運作平臺，拓展電子商務(wù)、構(gòu)筑電子（依托物流運作平臺，拓展電子商務(wù)、構(gòu)筑電子商務(wù)交易平臺；通過以現(xiàn)貨批發(fā)交易為主的系列產(chǎn)品交易，商務(wù)交易平臺；通過以現(xiàn)貨批發(fā)交易為主的系列產(chǎn)品交易，獲得物流、信息流、商流集聚，逐步形成強(qiáng)大市場輻射，獲得物流、信息流、商流集聚，逐步形成強(qiáng)大市場輻射，帶動物流網(wǎng)絡(luò)化、一體化的形成。）三大資源。帶動物流網(wǎng)絡(luò)化、一體化的

34、形成。）三大資源。 例如：利用鋼材園區(qū)集聚效益，培育鋼材銷售市場，實例如：利用鋼材園區(qū)集聚效益，培育鋼材銷售市場，實行行“統(tǒng)進(jìn)分銷統(tǒng)進(jìn)分銷”，通過開展，通過開展“代采購業(yè)務(wù)代采購業(yè)務(wù)” ” ，實現(xiàn)鋼材采，實現(xiàn)鋼材采購的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。開展購的規(guī)模經(jīng)濟(jì)。開展“倉儲電子交易倉儲電子交易”的交易模式，降的交易模式，降低交易成本，獲取交易管理費。低交易成本，獲取交易管理費。 建立綜合信息網(wǎng)絡(luò)平臺，提供信息發(fā)布、物流交易、物流載配、物流跟蹤、遠(yuǎn)程車輛監(jiān)控等服務(wù)功能；同時利用資源整合優(yōu)勢，實施區(qū)域合作和聯(lián)盟。采用“虛擬物流”運作方式 ，形成更大的運輸配置、倉庫管理、流通加工、包裝儲運等一條龍網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 通過使用gis、gps、edi等先進(jìn)的物流技術(shù)裝備，可以改進(jìn)物流服務(wù)質(zhì)量提高物流服務(wù)效率，實現(xiàn)物流標(biāo)準(zhǔn)化，為物流集約化、甚至國際化合作奠定基礎(chǔ)。2、創(chuàng)新盈利模式的實現(xiàn)途徑、創(chuàng)新盈利模式的實現(xiàn)途徑利用需求鏈、供應(yīng)鏈、信息鏈資源集聚，開發(fā)利用需求鏈、供應(yīng)鏈、信息鏈資源集聚，開發(fā)管理鏈的增值服務(wù)管理鏈的增值服務(wù)以產(chǎn)業(yè)融合理念設(shè)計需求鏈，延伸服務(wù)鏈，再以產(chǎn)業(yè)融合理念設(shè)計需求鏈，延伸服務(wù)鏈，再造產(chǎn)業(yè)鏈造產(chǎn)業(yè)鏈 通過調(diào)集和管理組織園區(qū)其他企業(yè)或者組織的單項服務(wù)、資源、能力和技術(shù)，運用自身的管理模式和運籌技術(shù)，整合提供一個綜合的生產(chǎn)、物流