8月長沙市天下一家新天地項(xiàng)目提案(同策146頁

1、 長沙同策房產(chǎn)咨詢有限公司 2011.8謹(jǐn)呈：湖南天下一家置業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目特性判斷市場調(diào)研分析形象定位及價(jià)格判斷商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議 區(qū)域商業(yè)調(diào)查區(qū)域商業(yè)調(diào)查 業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議 區(qū)域市場分析 重點(diǎn)競爭對(duì)手分析本次提案結(jié)構(gòu)思路 酒店可行性分析 寫字樓可行性分析 小戶型公寓可行性分析 總結(jié) 項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議商業(yè)地塊可研、定位及建議 項(xiàng)目分析 價(jià)值分析 問題分析 思考角度 整體形象定位 客戶分析 入市價(jià)格判斷項(xiàng)目分析本項(xiàng)目地理位置及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “天下一家新天地”項(xiàng)目位于雨花區(qū)萬家麗路東側(cè)，朝暉路以北，長沙市交通局指揮中心以南。臨街面120米，總用地面積56畝。序號(hào)名

2、稱單位指標(biāo)1規(guī)劃凈用地面積325072商 業(yè)66600住 宅1049303住宅建筑密度%15%商業(yè)建筑密度%62%4綠地率%37.1%5容積率5.0項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)價(jià)值分析本項(xiàng)目所處位置倚萬家麗路、臨高橋大市場，所處位置倚萬家麗路、臨高橋大市場，是東城片區(qū)車流人流集中匯聚的區(qū)域，具有無法比擬的交通優(yōu)勢。具有無法比擬的交通優(yōu)勢。 交通優(yōu)勢交通優(yōu)勢距離長沙市地鐵5號(hào)線朝暉路口站僅五十米。距離機(jī)場、高鐵開車行駛路程時(shí)間不到30分鐘。萬家麗路東二環(huán)遠(yuǎn)大路人民路機(jī)場高速勞動(dòng)?xùn)|路價(jià)值分析匯聚了完善的教育、醫(yī)療、購物等生活配套,與上河國際商業(yè)廣場，沃爾瑪、通程奧特萊斯商業(yè)區(qū)隔路相對(duì)，

3、本項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒊蔀檩椛涑菛|的區(qū)域商業(yè)中心。 商圈優(yōu)勢商圈優(yōu)勢萬家麗路東二環(huán)車站環(huán)曙光路韶山路遠(yuǎn)大路人民路機(jī)場高速荷花路上河國際朝暉路高橋大市場價(jià)值分析本項(xiàng)目處于生活成熟高端項(xiàng)目扎堆、專業(yè)市場集群、政府機(jī)關(guān)單位集中的的區(qū)域，消費(fèi)旺盛，更不缺乏高檔消費(fèi)人群，為本項(xiàng)目商業(yè)奠定的堅(jiān)實(shí)的消費(fèi)基礎(chǔ)。 消費(fèi)優(yōu)勢消費(fèi)優(yōu)勢大量高檔樓盤如世嘉國際華城、萬科西街花園、水云間、江河雙水灣、東璽門。以及芙蓉區(qū)政府、房地局、中國電信等大型單位，還有馬王堆、高橋大市場的中高收入階層，他們消費(fèi)能力強(qiáng)，將有效支撐項(xiàng)目商業(yè)消費(fèi)。 價(jià)值分析周邊中國電信、鐵通總部、中國海關(guān)、長沙房地局、芙蓉區(qū)政府等單位的存在，將帶來的大量的商務(wù)談

4、判、會(huì)務(wù)需求。 商務(wù)優(yōu)勢商務(wù)優(yōu)勢芙蓉區(qū)政府芙蓉區(qū)政府旺旺醫(yī)院旺旺醫(yī)院中國電信中國電信中國中國海關(guān)海關(guān)房地局房地局還有聯(lián)通公司湖南分部、 袁隆平高科的研究中心 、岳常高速、省鐵路工程公司、萬利建設(shè)集團(tuán)、和一集團(tuán)通訊分公司等公司。諾亞方舟諾亞方舟東一時(shí)區(qū)東一時(shí)區(qū)銘誠國際銘誠國際價(jià)值分析將形成輻射東城的商業(yè)購物、休閑娛樂、商務(wù)生活、交通樞紐，前景廣闊！ 萬家麗路東二環(huán)車站環(huán)曙光路韶山路遠(yuǎn)大路人民路機(jī)場高速荷花路上河國際朝暉路高橋大市場 項(xiàng)目優(yōu)勢和價(jià)值，不言而喻，但是，從項(xiàng)目自身情況分析，我們不由看到這樣一個(gè)問題問題分析近7萬方的商業(yè)，如何分解？ 商業(yè)用地住宅用地6.66萬方10萬方本項(xiàng)目地塊分為商業(yè)

5、用地和住宅用地兩種性質(zhì)問題分析受土地年限制約，商業(yè)性質(zhì)用地以何種物業(yè)組合最為合適？ 商業(yè)用地規(guī)劃方向?qū)懽謽蔷频晟虡I(yè)公寓思考角度同策觀點(diǎn)： 同策認(rèn)為：本項(xiàng)目住宅用地部分，不是問題！相對(duì)較大體量的商業(yè)如何定位、怎樣規(guī)劃，才是關(guān)鍵。1、寫字樓在東城是否有市場？未來銷售情況將如何？銷售周期是否會(huì)過長？2、是不是存在做酒店的可能性？是產(chǎn)權(quán)式酒店銷售？還是貴公司持有？做產(chǎn)權(quán)式酒店在政策面是否有風(fēng)險(xiǎn)？3、是否考慮投資型的小戶型公寓產(chǎn)品？小戶型公寓市場前景如何？4、是做集中式商業(yè)？還是做散鋪？商面積做多大？做何種業(yè)態(tài)？本次提案，我們結(jié)合宏觀政策、區(qū)域市場及競爭對(duì)手情況，將重點(diǎn)就項(xiàng)目商業(yè)用地部分所面臨的問題進(jìn)行

6、論證。項(xiàng)目特性判斷市場調(diào)研分析形象定位及價(jià)格判斷商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議 區(qū)域商業(yè)調(diào)查區(qū)域商業(yè)調(diào)查 業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議 區(qū)域市場分析 重點(diǎn)競爭對(duì)手分析本次提案結(jié)構(gòu)思路 酒店可行性分析 寫字樓可行性分析 小戶型公寓可行性分析 總結(jié) 項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議商業(yè)地塊可研、定位及建議 項(xiàng)目分析 價(jià)值分析 問題分析 思考角度 整體形象定位 客戶分析 入市價(jià)格判斷區(qū)域市場長沙市上半年供應(yīng)量分析 2011年1月-5月長沙內(nèi)五區(qū)新建商品房、住宅累計(jì)依次為為443.21萬、412.25萬，六月份五區(qū)新建商品房累計(jì)供應(yīng)量為479萬，同比10年6月下降29%，總體來看，11年上半年市場市場供應(yīng)量同比下跌

7、，在售項(xiàng)目推售貨量較少，市場新增項(xiàng)目較少。宏觀政策長沙市上半年成交量分析： 11年5月長沙內(nèi)五區(qū)商品房成交量累計(jì)為598.51萬，6月長沙商品房成交量累計(jì)為517.8萬，環(huán)比上月下跌13.49%。由于5月為房產(chǎn)傳統(tǒng)強(qiáng)銷期，各樓盤營銷推廣、促銷優(yōu)惠活動(dòng)的增多，使得成交量高于月13.49。區(qū)域市場長沙市上半年銷售價(jià)格分析11年5月長沙五區(qū)商品房住宅價(jià)格為5021元/平米，與10年同期相比上漲8.61%，6月商品房住宅成交價(jià)格為6761元/，同比增長達(dá)到35%，環(huán)比增幅也在25%，商品住宅價(jià)格同樣呈現(xiàn)出高速上升趨勢。區(qū)域市場供應(yīng)方面：相比長沙內(nèi)五區(qū)其他區(qū)域，雨花區(qū)供求變化幅度較小，供應(yīng)24.9萬平米

8、，環(huán)比增8.26%；成交22.23萬平米，環(huán)比減少2.54%。供求比為1.12，整體上延續(xù)了近3個(gè)月的供大于求現(xiàn)象，基本平衡。項(xiàng)目所在的雨花區(qū)市場分析區(qū)域市場項(xiàng)目所在的雨花區(qū)市場分析整體供求結(jié)構(gòu)（不含經(jīng)適房）指標(biāo)2010年6月2011年5月2011年6月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供應(yīng)量（萬平米）22.252324.911.91%8.26%成交量（萬平米）16.1422.8122.2337.73%-2.54%成交價(jià)格（元/平米）52487204740541.10%2.79%供求比1.381.011.12-成交方面：6月份該區(qū)商品房供應(yīng)量為24.9萬平米，成交量22.23萬平米，從成交量看，6月

9、份成交面相對(duì)來說供大于求，但由于國家宏觀調(diào)控政策不斷施壓控制房價(jià)，體現(xiàn)在長沙市場則表現(xiàn)為市場觀望情緒濃厚，房交會(huì)亦未能成為樓市拐點(diǎn)，拉動(dòng)樓市反彈。區(qū)域市場項(xiàng)目所在的雨花區(qū)市場分析截止2011年6月、雨花區(qū)的成交均價(jià)達(dá)到7405元/平米、與10年同期同比上漲41.1%。成交方面：雨花區(qū)作為長株潭一體化融城的中心地帶，市場對(duì)其一片看好，吸引了大批品牌開發(fā)商和購房者向其進(jìn)軍，導(dǎo)致該區(qū)成交均價(jià)節(jié)節(jié)攀高，現(xiàn)已達(dá)到7405元/平米。區(qū)域市場項(xiàng)目所在的雨花區(qū)市場分析排名項(xiàng)目名稱成交面積（平米）成交套數(shù)（套）成交金額（萬元）成交均價(jià)（元/平米）1鴻基橄欖君庭176121811231869942湘府十城1529

10、51661120873283融科東南海12272891048985474恒大綠洲12124891042085955都市蘭亭11831157784466306雙水灣1177391780066257西子花苑9007145682475768嘉宇. 盛世華章761167569174779新華都.萬家城6999624988712710檀香花園（融科檀香山）564763505089436月雨花區(qū)商品住宅成交量排名前十強(qiáng)樓盤鴻基橄欖君庭5月19日的盛大開盤，使得銷售金額、面積、套數(shù)方面穩(wěn)居首位，有此可見，目前的房地產(chǎn)市場、雨花區(qū)的片區(qū)市場、好景一片。1、基本情況物業(yè)位置：人民東路與萬家麗路交匯處口西南角所處

11、板塊：尚東板塊 開發(fā)商：長沙湘越房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商：浙江展誠建設(shè)集團(tuán) 建筑設(shè)計(jì)：德國貝漢中國公司 容積率：4.24綠化率：39%占地面積：93240平方米 總建面積：11.4萬平方米 物業(yè)類型：高層開盤日期：2011年6月 均價(jià)：7800元/競爭對(duì)手主要競爭對(duì)手情況分析西子一間競爭對(duì)手主要競爭對(duì)手情況分析西子一間2、銷售情況戶型面積（）數(shù)量（套）所占比例銷售價(jià)格銷售率1房 45-56/30%毛坯均價(jià)6300元/平米起精裝均價(jià)7800元/平米起/2房80-84/30%毛坯均價(jià)6300元/平米起精裝均價(jià)7800元/平米起/3房127-144/40%毛坯均價(jià)6300元/平米起精裝均價(jià)7800

12、元/平米起/合計(jì)/1236100%均價(jià)7800元/平米總銷85%競爭對(duì)手主要競爭對(duì)手情況分析西子一間3、營銷動(dòng)態(tài)推廣日期事件面積區(qū)間營銷情況2011-1-8開盤47145一房至三房持有貴賓卡的客戶憑貴賓卡可享受：（1）享受貴賓折扣一次性付款9.7折、按揭付款9.9折。（2）簽定西子一間認(rèn)購協(xié)議后3天內(nèi)辦理購房和合同的客戶在享受付款折扣基礎(chǔ)上再享受2%的優(yōu)惠折扣；（3）簽定協(xié)議后4到7天內(nèi)享受付款折扣基礎(chǔ)上再享受1%的優(yōu)惠折扣（4）簽定協(xié)議后超過7天簽約付款的貴賓客戶不再另外享受優(yōu)惠折扣。（5）所有優(yōu)惠均不折現(xiàn)且僅限2011年1月8-10日簽定協(xié)議的貴賓客戶享有。2011-3-4在售471454

13、7-84毛坯均價(jià)6300元/平米精裝均價(jià)7800元/平米、全款97折，按揭99折。2011-5-10在售50-80120-145精裝小戶，均價(jià)7800元/三房均價(jià)6300元/全款97折，按揭99折。2011-6-12加推47-84精裝戶型vip卡有序辦理中，奢享7078元/起價(jià)和多重優(yōu)惠。競爭對(duì)手主要競爭對(duì)手情況分析鴻基橄欖君庭1、基本情況物業(yè)位置：楊家山立交橋東南面東進(jìn)廳69號(hào)開發(fā)商：鴻基（湖南）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 投資商：鴻基（湖南）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司容積率：5.9綠化率： 40%物業(yè)類型：普通住宅建筑類別：高層建筑面積：109745平米占地面積：19970平米 開盤日期：2011-05-

14、19 均價(jià)：6900元/競爭對(duì)手主要競爭對(duì)手情況分析鴻基橄欖君庭2、銷售情況戶型面積（）數(shù)量（套）所占比例銷售價(jià)格銷售率2房78-80 /40%均價(jià)6900元/3房119120 /60%均價(jià)6900元/合計(jì)/100%均價(jià)6900元/總銷75%競爭對(duì)手主要競爭對(duì)手情況分析鴻基橄欖君庭推廣日期推廣途徑營銷模式面積區(qū)間營銷情況2011-3-17網(wǎng)路、媒體、短信、戶外項(xiàng)目建設(shè)主推78-80 二房119120 三房項(xiàng)目建設(shè)中、預(yù)計(jì)2011年5月份開盤。2011-4-8網(wǎng)路、媒體、短信、戶外認(rèn)籌主推78-80 二房119120 三房橄欖君庭vip認(rèn)籌5000抵20000，4月9日營銷中心開放。2011-5

15、-5網(wǎng)路、媒體、短信、戶外營銷中心開放認(rèn)籌主推78-80 二房119120 三房營銷中心開放，現(xiàn)vip認(rèn)籌中，預(yù)交5千優(yōu)惠1.5萬。2011-5-19網(wǎng)路、媒體、短信、戶外開盤主推78-80 二房119120 三房均價(jià)6900元/，全款96折、按揭99折再減萬元。2011-7-5網(wǎng)路、媒體、短信、戶外在售主推78-80 二房119120 三房均價(jià)6900元/，n十1戶型熱銷中。3、營銷動(dòng)態(tài)競爭對(duì)手主要競爭對(duì)手情況分析匯達(dá)國際公館1、基本情況物業(yè)位置：馬王堆路與朝暉路交匯東南角 開發(fā)商：長沙市城市建設(shè)開發(fā)公司 建筑類型：高層物業(yè)類型：普通住宅、公寓、商住容積率：7.3綠化率：20%占地面積：41

16、97平方米 總建面積：35820平方米 開盤日期：2011年6月12日 均價(jià)：7200元/競爭對(duì)手主要競爭對(duì)手情況分析匯達(dá)國際公館2、銷售情況戶型面積（）數(shù)量（套）所占比例銷售價(jià)格銷售率1房46-50/50%均價(jià)7200元/60%2房92-95/50%均價(jià)7200元/80%合計(jì)/100%均價(jià)7200元/70%競爭對(duì)手主要競爭對(duì)手情況分析匯達(dá)國際公館3、營銷動(dòng)態(tài)推廣日期推廣途徑營銷模式面積區(qū)間營銷情況2011-03-17網(wǎng)路、媒體、短信、戶外項(xiàng)目建設(shè)46 一房 95二房項(xiàng)目建設(shè)中、預(yù)計(jì)2011年5月份開盤。2011-04-8網(wǎng)路、媒體、短信、戶外認(rèn)籌46 一房 95二房vip全省招募中，預(yù)存5千

17、送5千，預(yù)存10萬送10萬 2011-04-20 網(wǎng)路、媒體、短信、戶外營銷中心開放、認(rèn)籌46 一房 95二房 匯達(dá)國際公館營銷中心4月10日正式對(duì)外開放；即將辦理vip貴賓卡，2011-06-12網(wǎng)路、媒體、短信、戶外開盤46 一房 95二房匯達(dá)國際公館6月12日榮耀封頂盛大開盤2011-07-7 網(wǎng)路、媒體、短信、戶外在售46-50一房小戶型46-50的房源、正在熱銷中、均價(jià)7200元/2011-08-1網(wǎng)路、媒體、短信、戶外在售46-50一房92-95二房在售小戶型46-50的房源、正在熱銷中、均價(jià)7500元/、預(yù)計(jì)8月底推出二期房源92-95的兩房、7500元/項(xiàng)目特性判斷市場調(diào)研分析

18、形象定位及價(jià)格判斷商業(yè)業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議 區(qū)域商業(yè)調(diào)查區(qū)域商業(yè)調(diào)查 業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃建議 區(qū)域市場分析 重點(diǎn)競爭對(duì)手分析本次提案結(jié)構(gòu)思路 酒店可行性分析 寫字樓可行性分析 小戶型公寓可行性分析 總結(jié) 項(xiàng)目產(chǎn)品及規(guī)劃建議商業(yè)地塊可研、定位及建議 項(xiàng)目分析 價(jià)值分析 問題分析 思考角度 整體形象定位 客戶分析 入市價(jià)格判斷酒店可研長沙旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展使長沙市酒店業(yè)發(fā)展空間不斷增大！主要城市人口數(shù)、旅游入境人數(shù)與五星級(jí)酒店數(shù)比例參考表城市城區(qū)常住人口（萬人）年旅游人數(shù)（萬人次）五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店與人口/旅游人數(shù)比（人口/人次按萬計(jì)）正式掛牌全部常?。簰炫瞥Ｗ。喝柯糜危簰炫坡糜危喝?/p>

19、部北京1493379.04511271：0.0341：0.0851：0.141：0.34上海1230526.4736791：0.0291：0.0641：0.0681：0.15廣州600612.4821411：0.0351：0.0681：0.0341：0.067南京330119.1811241：0.0331：0.0921：0.0731：0.2武漢48053.4015261：0.0311：0.0541：0.281：0.49重慶40087.1912271：0.031：0.0681：0.171：0.31成都44047.2016351：0.0361：0.081：0.0391：0.74長沙31554.92

20、5181：0.0161：0.0571：0.091：0.33數(shù)據(jù)截止到2010年下半年；* 數(shù)據(jù)來源：國家旅游局2010年公報(bào)、長沙統(tǒng)計(jì)年鑒。一個(gè)城區(qū)擁有300多萬人常住人口，加之流動(dòng)人工及務(wù)工人員已超過400萬，年旅游入境人數(shù)50萬人次以上的中等省會(huì)城市，而正式的五星級(jí)酒店數(shù)量僅5家。五星級(jí)酒店數(shù)量不論是和城區(qū)人口數(shù)量比還是和入境旅游人數(shù)比，在全國同類城市中都是相對(duì)落后的。實(shí)際上長沙市四、五星級(jí)酒店數(shù)量相對(duì)于需求而言遠(yuǎn)未達(dá)到飽和。酒店可研長沙對(duì)星級(jí)酒店的剛性需求日益增大，酒店品質(zhì)不斷提升，國際酒店巨頭紛紛進(jìn)駐長沙！旅游度假市場 長沙的旅游度假客源豐富，各國旅行團(tuán)發(fā)揮著重要作用。 商務(wù)市場 長沙

21、目前有8個(gè)開發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，其中國家級(jí)的開發(fā)區(qū)有兩個(gè)。入駐的企業(yè)近1000 家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)中有近20家。作為中西部的重點(diǎn)城市之一，大量企業(yè)進(jìn)入中西部市場會(huì)考慮到長沙的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和區(qū)域地位，長沙商務(wù)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?huì)議市場 作為中西部的重要城市之一和華中地區(qū)的龍頭城市，長沙必然會(huì)分享全國會(huì)議市場發(fā)展的份額，全國會(huì)議市場突飛猛進(jìn)的發(fā)展必然給長沙會(huì)議酒店行業(yè)帶來巨大的潛力和機(jī)遇。長沙在08-10年將再增加近10家五星級(jí)酒店，新增客房在4000間左右。其中包括國際酒店：豪廷、希爾頓、香格里拉等。五星級(jí)酒店供給不足以滿足長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展和會(huì)議市場增長所帶來的需求，每年4000個(gè)房間4-5個(gè)會(huì)議團(tuán)隊(duì)

22、就可以消化，增加400-500人的會(huì)議客源對(duì)于長沙會(huì)議市場50%的增長比例來說是相當(dāng)輕松的。品牌香格里拉皇冠假日喜來登希爾頓豪廷所屬酒店集團(tuán)香格里拉洲際圣達(dá)屋希爾頓圣達(dá)特集團(tuán)國際地位亞洲第一第一第八第六第二所在區(qū)域位置新河三角洲西湖路口長沙五一大道868號(hào)芙蓉路運(yùn)達(dá)國際廣場未定芙蓉路與人民路交匯工程情況不明已營業(yè)已營業(yè)不明已營業(yè)投資金額4.4億5億開業(yè)時(shí)間2007年7月2007年4月2008年3月 “長沙再來三四家國際品牌酒店都不為過?！?高焰表示（其曾任職于希爾頓、四季、香格里拉國際等酒店管理集團(tuán)。 ）酒店可研長沙高星級(jí)酒店運(yùn)營情況較好，利潤可觀。酒店星級(jí)年均開房率2006年2007年200

23、8年華天大酒店五星級(jí)69.1%72.9%77.5%通程國際大酒店五星級(jí)77.3%76.4%80.7%運(yùn)達(dá)喜來登大酒店五星級(jí)/66.2%83.7%南方明珠大酒店四星級(jí)70.2%75.7%79.1%紫東閣華天大酒店四星級(jí)不詳64.4%68.9%天璽大酒店四星級(jí)67.4%71.8%74.5%* 數(shù)據(jù)通過本公司人脈關(guān)系或以訪談等方式獲得；* 開房率數(shù)據(jù)來自各酒店內(nèi)部年終總結(jié)報(bào)告。據(jù)中國酒店協(xié)會(huì)關(guān)于中國酒店業(yè)經(jīng)營狀況的報(bào)告20052010數(shù)據(jù)顯示：二線城市酒店業(yè)平均盈虧平衡點(diǎn)僅以開房率來看，目前水平維持在50%左右，即五星級(jí)酒店開房率若低于50%，其運(yùn)營則會(huì)陷于艱難的處境。由以上數(shù)據(jù)可以看出，星級(jí)酒店開

24、房率呈逐年上升趨勢，平均開房率在70%左右，遠(yuǎn)超過行業(yè)平均盈虧平衡點(diǎn)。長沙是典型的餐飲消費(fèi)和娛樂消費(fèi)城市，酒店的配套設(shè)施及服務(wù)也為酒店的運(yùn)營帶來很大的利潤，長沙星級(jí)酒店住宿價(jià)格相對(duì)其他大城市要低，也是開房率高的一個(gè)很重要原因。長沙部分星級(jí)酒店開房率對(duì)照表長沙市酒店價(jià)格大約為：五星級(jí)酒店318-498 元/晚；四星級(jí)酒店228-378 元/晚；三星級(jí)酒店128-238 元/晚。長沙星級(jí)酒店住宿平均價(jià)格與武漢比較星級(jí)長沙市（元/晚）武漢市（元/晚）三星級(jí)128-238258-408四星級(jí)228-378330-458五星級(jí)318-498468-758客房是酒店的主要收入來源，客房規(guī)模直接決定酒店盈利

25、能力，客房的消費(fèi)同時(shí)帶動(dòng)酒店配套產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)。根據(jù)瀟湘晨報(bào)2010年11月的報(bào)道：在長沙四、五星酒店中，客房盈利占酒店全部盈利的50%以上。其他盈利點(diǎn)中，餐飲所占比重最大，約占35%，其次是娛樂和會(huì)議室出租的盈利，分別約占6%和4%。娛樂、餐飲盈利在同類城市中處較高水平。 酒店可研長沙高星級(jí)酒店主要以商務(wù)、會(huì)務(wù)型為主。酒店名稱客房數(shù)普通散客房（元/天）入住率會(huì)議室數(shù)最大容納量通程國際大酒店45051865%51000湖南佳程酒店23844872%-1000神農(nóng)大酒店37542065%-華天大酒店75051070%31000 商務(wù)會(huì)議型酒店 酒店名稱客房數(shù)普通散客房（元/天）入住率會(huì)議室數(shù)最大容納

26、量特色設(shè)施國際影視會(huì)展中心23940855%62000會(huì)議普瑞溫泉酒店23648059%101200溫泉華雅國際大酒店86649874%161500高爾夫同升湖通程山莊酒店21441855%8500湖景、水上娛樂會(huì)議/休閑型酒店酒店名稱 客房數(shù) 普通散客房（元/天）入住率會(huì)議室數(shù)最大容納量 皇冠假日酒店43160875121000運(yùn)達(dá)喜來登大酒店385 88880- 800 國際酒店長沙酒店市場客源主要來自會(huì)議，屬于商務(wù)用途，純旅游人數(shù)不多。長沙的會(huì)議市場主要可以分位會(huì)議/休閑型和商務(wù)會(huì)議型兩種，其中商務(wù)會(huì)議型酒店居多，分布在市區(qū)，以華天大酒店為代表；會(huì)議/休閑型酒店一般在市郊，以華雅國際大酒

27、店和普瑞酒店為代表。酒店可研長沙高星級(jí)酒店基礎(chǔ)客戶群穩(wěn)定，可保證持續(xù)良好運(yùn)營。根據(jù)對(duì)部天璽酒店伍總訪談了解到：目前入住長沙星級(jí)酒店的客戶主要是會(huì)務(wù)與旅游客戶，約占占50%，其次基本集中在商務(wù)出差與娛樂，約占35%左右，一般散客比例很少。 根據(jù)對(duì)業(yè)內(nèi)人士的訪談了解到：“長沙人習(xí)慣于到酒店打麻將，既能娛樂又保障安全，這是星級(jí)酒店開房率較高的一個(gè)重要因素，”從客房數(shù)與麻將副數(shù)比例也可以看出這一點(diǎn)，如四星級(jí)的紫東閣華天大酒店只有300多間客房，配備了200 副麻將，客房數(shù)量與麻將副數(shù)比例達(dá)到1：0.7。另外，在對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場經(jīng)營戶的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，他們夜間基本活動(dòng)也是打麻將?！皣囈蛔濉保閷⒖蛻簦?/p>

28、也是長沙酒店入住客戶的重要組成部分隨著長沙市城市形象的不斷提升和旅游、會(huì)務(wù)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，以及對(duì)外聯(lián)系的日益緊密，將源源不斷地帶來大量旅游、會(huì)務(wù)和商務(wù)型客人。長沙市未來35年，商務(wù)旅游與娛樂業(yè)將成為長沙酒店業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Γ频甑陌l(fā)展具備較好的市場前景。 酒店可研長沙高星級(jí)酒店銷售看好，可對(duì)資金的掌控游刃有余。受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)，新一輪投資熱潮開始興起。適度寬松的經(jīng)濟(jì)政策使得自去年年底開始，房地產(chǎn)投資逐步回暖。而紅星商圈的發(fā)展前景及物業(yè)的升值潛力倍受投資者垂青。 在未來23年內(nèi)，通脹壓力大，社會(huì)大量的閑散資金需要尋找投資渠道，而調(diào)控政策主要針對(duì)住宅市場，因此酒店市場形勢還有一段黃金期。于

29、是，主動(dòng)權(quán)就完全由我們掌握。資金壓力不大的情況下，可持有酒店物業(yè)；根據(jù)資金周轉(zhuǎn)情況靈活安排是否進(jìn)行部分產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售，以幫助資金回籠。自07年開始，長沙產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售異常火暴。之前以建成的住宅樓盤過大戶型的設(shè)計(jì)和面積的控制普遍不能適應(yīng)現(xiàn)在的市場需求，另外投資者不看好寫字樓市場，因此開始選擇小戶型和產(chǎn)權(quán)式酒店投資。 融程花園酒店1.2萬的銷售單價(jià)看似讓人望而生畏卻創(chuàng)造了銷售神話，400多套房源不到半年銷售一空。 標(biāo)志長沙商務(wù)中心產(chǎn)權(quán)式酒店2010年1月底以8000的起價(jià)推出，到8月份就完全售罄。 項(xiàng)目名稱價(jià)格（元/）推出時(shí)間星級(jí)華雅華天大酒店80002005年五星級(jí)芙蓉國豪庭大酒店80001

30、00002007年五星級(jí)中銀華天大酒店10000120002007年五星級(jí)大成華天大酒店120002007年五星級(jí)上庭苑77002008年五星級(jí)長沙標(biāo)志商務(wù)中心租賃給華天2008年五星級(jí)融程花園酒店110002009年五星級(jí)酒店可研區(qū)域內(nèi)高檔次酒店稀缺，基本分布在萬家麗路和馬王堆路兩廂。區(qū)域范圍內(nèi)，無高檔次酒店，現(xiàn)有最高檔次的酒店，不超過三星級(jí)，且都未正式掛牌，其客房數(shù)量少，配套設(shè)置缺乏。而賓館、招待所林立，聚集在高橋市場附近，檔次低、形象差、價(jià)格混亂。勉強(qiáng)能區(qū)別于招待所類型的賓館酒店，共計(jì)13家，主要分布在馬王堆路和萬家麗路兩廂。而稍微有參考意義的僅芙蓉鑫天大酒店、延年酒店、三良大酒店和名府

31、大酒店4家而已。本項(xiàng)目可走差異化路線，鶴立雞群本項(xiàng)目可走差異化路線，鶴立雞群酒店可研區(qū)域內(nèi)酒店供應(yīng)量少，規(guī)模普遍較小 。區(qū)域范圍內(nèi)，無高檔次酒店，現(xiàn)有最高檔次的酒店，不超過三星級(jí)，且都未正式掛牌，其客房數(shù)量少，配套設(shè)置缺乏。而賓館、招待所林立，聚集在高橋市場附近，檔次低、形象差、價(jià)格混亂。填補(bǔ)市場空白是首選路線填補(bǔ)市場空白是首選路線項(xiàng)目項(xiàng)目檔次檔次房間數(shù)房間數(shù)項(xiàng)目項(xiàng)目檔次檔次房間數(shù)房間數(shù)芙蓉鑫天大酒店芙蓉鑫天大酒店準(zhǔn)三星68福海賓館福海賓館無星級(jí)64古漢賓館古漢賓館無星級(jí)32延年酒店延年酒店準(zhǔn)三星85原龍賓館原龍賓館無星級(jí)48怡園酒店怡園酒店無星級(jí)72三良大酒店三良大酒店準(zhǔn)三星52東一賓館東一

32、賓館無星級(jí)54君和賓館君和賓館無星級(jí)37紫鑫園酒店紫鑫園酒店無星級(jí)62名府大酒店名府大酒店準(zhǔn)三星198蘋天大酒店蘋天大酒店無星級(jí)76景天大酒店景天大酒店無星級(jí)48/區(qū)域內(nèi)所有酒店供應(yīng)量比較大部分酒店都是老舊樓改造后進(jìn)行運(yùn)營，裝修偏中低檔，配套設(shè)施受制約，發(fā)展空間相當(dāng)有限。少數(shù)酒店雖設(shè)立在商住樓或?qū)懽謽莾?nèi)，但都為幾層承租的形式，不顯檔次與規(guī)模。雖然酒店數(shù)量看似眾多，但每個(gè)酒店客房數(shù)量卻較少，因此總體供應(yīng)并不大。新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前皆無酒店運(yùn)作的規(guī)劃。區(qū)域內(nèi)所有酒店所在物業(yè)皆未實(shí)行產(chǎn)權(quán)式銷售。酒店可研區(qū)域內(nèi)酒店需求旺盛，高檔次酒店發(fā)展?jié)摿^大 。區(qū)域內(nèi)高橋、萬家麗、馬王堆等幾大市場為酒店消費(fèi)帶來巨

33、大的需求，而房地局、芙蓉區(qū)政府、聯(lián)通公司、鐵通公司等大型機(jī)關(guān)單位會(huì)議會(huì)務(wù)需求以及周邊大量高檔樓盤也給酒店帶來了很大的支撐。高檔酒店符合區(qū)域市場需求高檔酒店符合區(qū)域市場需求芙蓉區(qū)政府、房地局等政府機(jī)關(guān)大型會(huì)議、會(huì)務(wù)以及接待等活動(dòng)，對(duì)酒店需求相當(dāng)高，且對(duì)酒店檔次、規(guī)模等要求也非常高。目前周邊沒有符合要求、滿足功能的酒店，各種會(huì)議、接待只能舍近求遠(yuǎn)。大量高檔樓盤如世嘉國際華城、萬科西街花園、水云間、江河雙水灣、東璽門也支撐高星級(jí)酒店的消費(fèi)。 總結(jié)：本項(xiàng)目發(fā)展高星級(jí)酒店完全可行的！ 長沙酒店業(yè)未來5年內(nèi)仍有較大的空間；本項(xiàng)目發(fā)展酒店，利于銷售，利于掌控資金。我們項(xiàng)目位置較之城市中心酒店、有獨(dú)特的交通優(yōu)

34、勢。酒店本身具有替代效應(yīng)作用，檔次高替代檔次低的酒店。我們項(xiàng)目周邊小老板、公務(wù)員、高檔樓盤居住人群、大型單位能夠支撐高檔酒店消費(fèi)。未來酒店行業(yè)前景客觀，發(fā)展酒店業(yè)，可增強(qiáng)抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。酒店可研但是按照星級(jí)酒店體量估算，目前項(xiàng)目商業(yè)用地部分體量，緊靠酒店暫無法填滿，需要其他的物業(yè)填充。據(jù)各高檔酒店的要求，一般客房須達(dá)到400間左右，房間面積平均約50平米。高星級(jí)酒店也必須要求有相關(guān)的配套如咖啡廳、中餐廳（包廂）、西餐廳、健身、ktv、洗浴按摩、商務(wù)中心、票務(wù)中心、會(huì)議廳、展示廳等等。設(shè)施設(shè)施數(shù)量數(shù)量面積面積總面積總面積客房4005020000咖啡廳（茶吧）1500500中餐廳117001700

35、西餐廳1800800健身房1500500ktv117001700洗浴按摩117001700商務(wù)中心15050票務(wù)中心15050會(huì)議廳117001700展示廳117001700總計(jì)客房20000平米 + 配套10400平米 = 30400平米商業(yè)用地部分總建面約6.7萬方，酒店部分最大體量估算約3萬平米，剩余3.7萬方須靠其他物業(yè)形態(tài)填補(bǔ)。問題分析目前長沙市的辦公場所主要類型包括專業(yè)寫字樓、商住綜合樓、酒店式公寓、住宅辦公等四種類型。 可行性分析第一等：星級(jí)酒店寫字樓如通程大酒店、華天貴賓樓、佳程大酒店等，主要分布于長沙酒店與商業(yè)密集的韶山路袁家?guī)X地段；第二等：專業(yè)寫字樓。 惟一星城、保利大廈、

36、順天財(cái)富、國際金融中心（中銀大廈）、國貿(mào)中心、平和堂商務(wù)樓等。第三等：高檔商住樓分布較無規(guī)律，地段主要位于市區(qū)成熟路段；寫字樓可研區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鎏幱谄鸩诫A段，寫字樓物業(yè)難以提升價(jià)值。導(dǎo)致寫字樓物業(yè)價(jià)值不高 寫字樓的發(fā)展階段大致分為商住樓物業(yè)辦公、酒店物業(yè)辦公和純寫字樓物業(yè)辦公三個(gè)階段。項(xiàng)目名臣物業(yè)類型東一時(shí)區(qū)商住式銘誠國際商住式蔚藍(lán)天空大廈商住式名府大酒店酒店式鐵通大廈酒店式芙蓉鑫天大酒店酒店式區(qū)域各寫字樓物業(yè)類型區(qū)域內(nèi)帶商務(wù)辦公功能的寫字樓項(xiàng)目，普遍偏重于商住型或酒店型，這是寫字樓市場起步階段的一個(gè)重要特征。寫字樓物業(yè)還需經(jīng)過一個(gè)較長的孕育期。商住型寫字樓，有利于降低銷售風(fēng)險(xiǎn)，但難以提升價(jià)值

37、。東一時(shí)區(qū)效果圖銘誠國際實(shí)景圖銘誠國際和東一時(shí)區(qū)都以專業(yè)寫字樓甚至5a級(jí)寫字樓的形象對(duì)外宣傳，但在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)上仍偏重商住性。寫字樓可研區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)集中分布在人民路和馬王堆路兩廂專業(yè)寫字樓和酒店寫字樓從數(shù)量上平分秋色，已建成的專業(yè)寫字樓有東一時(shí)區(qū)、銘誠國際和蔚藍(lán)天空大廈等，前兩者在人民東路南廂，緊鄰東二環(huán)。其他寫字樓物業(yè)皆為商住性質(zhì)或酒店式寫字樓。區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)分布區(qū)域內(nèi)目前所有寫字樓都集中分布在人民路和馬王堆路兩廂。主干道萬家麗路卻少有寫字樓物業(yè)落戶。新開發(fā)項(xiàng)目已純住宅為主使得萬家麗路寫字樓缺乏。區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)類型所謂專業(yè)寫字樓從設(shè)計(jì)上依然偏商住。 寫字樓可研區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)供應(yīng)較少，入駐

38、率普遍較高區(qū)域范圍內(nèi)寫字樓物業(yè)供應(yīng)較少，仍存在需求項(xiàng)目名稱建筑面積（萬）總套數(shù)（套）銘誠國際4.8528燊樓商辦樓0.1939東一時(shí)區(qū)3.26536新建項(xiàng)目寫字樓供應(yīng)數(shù)據(jù)區(qū)域內(nèi)專業(yè)寫字樓供應(yīng)稀缺，前后3-5年，供應(yīng)量僅8萬方，不能滿足區(qū)域內(nèi)寫字樓辦公的需求。其余的辦公場所如酒店寫字樓，供應(yīng)量同樣也不大，寫字樓總體量不過11萬方。區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)不論是專業(yè)寫字樓還是酒店、商住寫字樓，入駐率都相當(dāng)高。入駐公司主要以經(jīng)營服務(wù)類公司（美容美體、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、產(chǎn)品銷售、餐飲、娛樂、旅游服務(wù)等）科技研發(fā)公司、工程類（裝飾、建材、房地產(chǎn)、道路建設(shè)等）公司為主。項(xiàng)目名稱入駐率芙蓉鑫天大酒店100%延年酒店（鐵通大

39、廈）100%名府酒店92%蔚藍(lán)天空大廈100%東一時(shí)區(qū)93.3%各寫字樓物業(yè)入駐率類型項(xiàng) 目體量（萬平米）數(shù)量（套）已投入使用名府酒店約1.1220芙蓉鑫天大酒店約0.1534延年酒店約0.6119東一時(shí)區(qū)3.26536蔚藍(lán)天空大廈約1198建成銘誠國際4.8528待建燊樓商辦樓0.1939共計(jì)11.11676供應(yīng)少使得入駐率高寫字樓可研長沙寫字樓供應(yīng)市場已經(jīng)超飽和，供大于求的態(tài)勢嚴(yán)峻根據(jù)國際通用計(jì)算法：城市每個(gè)就業(yè)人口平均占有的寫字樓面積為0.2平方米。項(xiàng)目2006年2007年2008年2009年2010年合計(jì)新開工面積(萬)12.7139.5336.6635.118.45（1-6月）142

40、.45竣工面積(萬)34.2724.626.7127.134.01116.72銷售面積(萬)14.8417.1313.7020.883.1769.72到2009年底預(yù)計(jì)長沙市就業(yè)人口已達(dá)396.36萬人，理論上寫字樓需求面積僅為79.27萬平米。截止到2010年止，長沙市5年來寫字樓竣工面積累計(jì)達(dá)116.72萬平米，超出實(shí)際需求量47.24%。而歷年寫字樓總銷售面積僅只有69.72萬平米，還低于理論需求面積。湖南省政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到2007年底最后一次調(diào)查，長沙全市就業(yè)人口達(dá)383.97萬人，年均增長率為1.6%。長沙市近年寫字樓物業(yè)供應(yīng)數(shù)據(jù)表遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出！供大于求 + 需求飽和 = 空置導(dǎo)

41、致空置率逐年增高寫字樓可研項(xiàng)目2006年2007年2008年2009年2010年空置面積(萬)12.410.2510.5711.2614.1空置率-12.35%14.35%24.37%長沙寫字樓物業(yè)空置率逐年增高，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大空置面積總體逐年增長，近三年內(nèi)空置率（累計(jì)的商品房空置房屋面積除以近三年商品房竣工面積之和）整體走高，并突破了20%。 按照國際通行慣例：寫字樓空置率在5%10%之間為合理區(qū)，供求平衡，有利于市場的健康發(fā)展；空置率在10%20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大銷售的力度，以保證市場的正常發(fā)展；空置率在20%以上為嚴(yán)重積壓區(qū)，將不利于市場的正常發(fā)展。這意味著目前長沙市

42、場寫字樓存量過多，而實(shí)際使用率過低。長沙市近年寫字樓物業(yè)空置情況數(shù)據(jù)表導(dǎo)致開發(fā)潛在風(fēng)險(xiǎn)較大 雖然區(qū)域?qū)懽謽侨腭v率高，但長沙整體供應(yīng)過大勢必會(huì)分流剩余客戶。寫字樓可研區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目銷售價(jià)格低，利潤空間小導(dǎo)致銷售價(jià)格不盡人意 市場的成熟度和物業(yè)價(jià)值的高低是決定銷售價(jià)格的關(guān)鍵性因素。市場不成熟和物業(yè)價(jià)值不高，使得區(qū)域內(nèi)寫字樓售價(jià)和住宅產(chǎn)品相差無幾。項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間銷售均價(jià)（元/）銘誠國際08-5-314980東一時(shí)區(qū)07-53700近年區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目銷售價(jià)格從對(duì)比來看，盡管圍繞芙蓉區(qū)政府，雖然周邊有高橋、萬家麗等大市場的支撐，但區(qū)域內(nèi)寫字樓售價(jià)仍處于較低水平。這表明寫字樓市場不成熟，價(jià)值難以體現(xiàn)，低

43、價(jià)成了唯一的籌碼。價(jià)格（元/）時(shí)間項(xiàng)目46502004第一大道45002005湘域中央53002006佳天國際新城57002006定王大廈 90002007中天廣場86802007豪庭大酒店72002007運(yùn)達(dá)國際60002008岳麓一號(hào)68002008匯富中心85002008華美國際歐長沙其他區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目銷售價(jià)格落后4年寫字樓可研區(qū)域?qū)懽謽侨腭v公司多為小公司，購買力低公司購買可能性小，是否能做投資產(chǎn)品？公司選址規(guī)律基本遵循：超大規(guī)模公司一般擁有自己的生產(chǎn)基地，大型公司青睞繁華的cbd商圈，中小型公司選擇在發(fā)展速度較快的新開發(fā)區(qū)。公司類型數(shù)量科技研發(fā)7經(jīng)營服務(wù)15工程建設(shè)9裝飾建材5咨詢管理

44、5通訊網(wǎng)絡(luò)5廣告設(shè)計(jì)4其他4區(qū)域入駐公司主要類型區(qū)域內(nèi)現(xiàn)已入駐的公司除聯(lián)通、鐵通等少數(shù)大公司外，其他都以小公司為主。經(jīng)營服務(wù)類公司和工程建設(shè)類公司近占半壁江山。小公司資金實(shí)力有限，多以承租物業(yè)的形式，購買的可能性較小。寫字樓可研區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鐾顿Y熱情不高，接受度低公司購買可能性小 + 投資熱情低 = 開發(fā)商大量持有物業(yè)市場的成熟度和物業(yè)價(jià)值的高低是決定銷售價(jià)格的關(guān)鍵性因素。絕大部分公司都是以承租形式入駐，則客戶群體只能轉(zhuǎn)向投資型客戶。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅某墒於炔粔颍瑢?duì)投資客戶而言同樣要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。投資客戶更多的是看重既得利益，因此更青睞小戶型住宅的投資。東一時(shí)區(qū)雖然實(shí)現(xiàn)銷售，但在體量不大的情況

45、下，銷售周期達(dá)2年多之久。而銘誠國際項(xiàng)目在建成后，仍然在銷，底商招商都較成功，但購買情況不算火爆，說明寫字樓投資型客戶群體對(duì)寫字樓市場的投資熱情不高。寫字樓可研區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目銷售周期長，資金回籠慢導(dǎo)致項(xiàng)目單體資金壓力大 項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間銷售均價(jià)（元/）建筑面積（萬）總套數(shù)（套）銷售現(xiàn)狀銷售周期銘誠國際08-5-3149804.8528售罄約3年年東一時(shí)區(qū)07-537003.26536售罄2年3個(gè)月區(qū)域?qū)I(yè)寫字樓銷售情況區(qū)域內(nèi)兩個(gè)純寫字樓項(xiàng)目前輩，按理說稀缺產(chǎn)品銷售情況應(yīng)該火爆，但理應(yīng)炙手可熱的產(chǎn)品卻略顯尷尬。體量不大售價(jià)較低稀缺產(chǎn)品卻銷售周期長擺脫不了市場大環(huán)境的影響區(qū)域發(fā)展程度的影響專業(yè)寫字

46、樓生不逢時(shí)銷售周期拉長、投入持續(xù)、工作被阻礙，資金回籠速度慢寫字樓可研專業(yè)寫字樓投入成本大，收益不明顯導(dǎo)致投資回報(bào)率低 專業(yè)寫字樓對(duì)硬件、配套等各方面的要求都非常高。電梯 停車位 智能化水平 空調(diào)方式物業(yè)管理 裝修檔次 其他 投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)售價(jià)低周期長購買率低麻雀雖小，五臟俱全。即使體量不大、哪怕銷售情況再不理想，但該投入的卻一個(gè)子也不能少！寫字樓可研不建議發(fā)展寫字樓物業(yè)雖然區(qū)域存在寫字樓需求，但目前且相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)會(huì)較尷尬。從現(xiàn)實(shí)情況考慮，如果本項(xiàng)目一的那個(gè)需要占領(lǐng)寫字樓市場份額，則須做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。區(qū)域目前寫字樓市場不成熟，不適合過早發(fā)展純寫字樓物業(yè)，一旦等到區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龀墒?/p>

47、，其他項(xiàng)目的寫字樓物業(yè)會(huì)如雨后春筍般出現(xiàn)，更會(huì)面臨巨大的競爭壓力，而新項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢和物業(yè)年限若勝于本項(xiàng)目，則會(huì)騎虎難下。寫字樓如雞肋，食之無味，棄之可惜。 純寫字樓投入大，而資金回籠慢 純寫字樓銷售目前銷售價(jià)格不高，銷售周期長，投資回報(bào)低問題建議寫字樓方案可行性較差，但也存在中介代理公司、開發(fā)商購買寫字樓的需求，而其需求量也畢竟有限，如何才能兩全其美？商務(wù)公館(小戶型公寓）既規(guī)避了寫字樓的缺陷，又可滿足目前區(qū)域內(nèi)少量的辦公需求敞開式寫字樓不宜分割，整體銷售總價(jià)過高，風(fēng)險(xiǎn)過大。銘誠國際平面層布局商務(wù)公館式辦公物業(yè)，可作為小戶型住宅銷售，可提供辦公條件，兩全其美。房地局周邊大量的中介或房地產(chǎn)公司

48、是目標(biāo)客戶人群兩全其美的商務(wù)公館與酒店的結(jié)合是否可行？房地產(chǎn)小戶型投資產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)性、穩(wěn)定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他行業(yè)，如股市；投資門檻比其他行業(yè)如寫字樓要低。股市跌宕起伏，散戶任人擺布。小戶型投資總價(jià)比寫字樓小，且銷售速度快物業(yè)單價(jià)面積價(jià)格總價(jià)寫字樓900060-10054-90萬小戶型800030-5024-45萬小戶型可研目前長沙的小戶型項(xiàng)目主要集中在市中心板塊二環(huán)以內(nèi)，并由中心區(qū)向四周擴(kuò)散，我們項(xiàng)目位于擴(kuò)散區(qū)內(nèi)。 近年房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，讓城市中心地段更為稀缺，土地價(jià)格上漲，導(dǎo)致中心區(qū)域房價(jià)飛漲，置業(yè)門檻提高，而小戶型項(xiàng)目可以相對(duì)降低總價(jià)，提供便利城市生活。本項(xiàng)目所在區(qū)域小戶型發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，

49、未來的小戶型項(xiàng)目競爭激烈。本案小戶型可研 長沙小戶型劃分為城市中心小戶型、快速干道小戶型、工作導(dǎo)向小戶型三種類型，我們項(xiàng)目具備以上三種特征。 城市中心小戶型：cbd核心區(qū)域和市中心板塊，地段是其核心價(jià)值。五一大道202上城金都城市軌道公交站小戶型：年輕白領(lǐng)上班族最樂于購買類型。伍家?guī)X生活廣場 生活廣場杰座杰座工作導(dǎo)向小戶型：如大學(xué)城附近部分學(xué)生和教師聚居；科技園附近it業(yè)人士聚居；電視臺(tái)附近傳媒、廣告人聚居等。 標(biāo)志麓谷坐標(biāo)陽光100我們項(xiàng)目周邊有人民東路，二環(huán)線、萬家麗路、地鐵2號(hào)線等城市干道，距離市區(qū)近，交通方便，同時(shí)周邊居住人口眾多，大量機(jī)關(guān)單位，符合三種小戶型類型，發(fā)展前景廣闊。陽光1

50、00標(biāo)志坐標(biāo)小戶型可研目前長沙小戶型項(xiàng)目毛坯的價(jià)格在8000-12000元/平方米，因所在區(qū)域不同，價(jià)格也有所差異。 小戶型的可行性與方向a：（9000-12000元/平米）：西至湘江，東至韶山路，北至五一路，南至勞動(dòng)路圍合區(qū)域及周邊。坐擁長沙兩大最繁華商圈五一商圈和東塘商圈，成為長沙目前小戶價(jià)格最高區(qū)域。 b：（8000-10000元/平米）：西至湘江，東到東二環(huán)，北至三一大道，南至南二環(huán)圍合而成，并除去四方坪區(qū)域、浦沅區(qū)域和核心區(qū)域。樓盤主要分布于芙蓉路兩層及周邊地區(qū)，受五一商圈和東塘商圈輻射影響，借城市主干道芙蓉路之勢，成為價(jià)格第二高地。c：（6000-8000元/平米）：除核心區(qū)、次核

51、心區(qū)和星沙區(qū)的長沙五區(qū)內(nèi)樓盤。集中在新市府板塊、四方坪板塊、南城板塊、鐵道學(xué)院林科大周邊。本案小戶型可研通過對(duì)近年來入市的小戶型項(xiàng)目的分析，尤其是它們的銷售情況的一個(gè)調(diào)查，我們能夠?qū)?-2年內(nèi)長沙的小戶型市場有一個(gè)趨勢的判斷，并且為本項(xiàng)目的定位有個(gè)市場參考。 近年在長沙入市的小戶型項(xiàng)目，雖然數(shù)量教多，還受調(diào)控影響，但銷售情況非常好，價(jià)格一路上漲。 小戶型的可行性與方向小戶型可研 2009-20102009-2010年在長沙入市的小戶型項(xiàng)目，銷售周期較其他房地產(chǎn)項(xiàng)目要短，年在長沙入市的小戶型項(xiàng)目，銷售周期較其他房地產(chǎn)項(xiàng)目要短，但價(jià)格上漲速度較快。但價(jià)格上漲速度較快。 可以看出，今年內(nèi)入市的這些小

52、戶型項(xiàng)目，中間區(qū)段雖然略有起伏，但整體趨勢是呈現(xiàn)上漲態(tài)勢的。價(jià)格之所以上漲，原因無非兩種，一、市場需求越來越旺盛；二、銷售情況好，銷售速度快使得可供購買的產(chǎn)品數(shù)量越來越少?！拔镆韵橘F” 價(jià)格自然水漲船高。 小戶型可研本項(xiàng)目周邊政府單位，金融單位及大型商業(yè)將帶動(dòng)大量年輕人的就業(yè)，也將帶動(dòng)租賃及小戶型過渡性居住需求，同時(shí)，增加投資客的投資信心。芙蓉區(qū)政府、長沙市房地局、雨花區(qū)規(guī)劃局，湖南省計(jì)生委、金元證券、大潤發(fā)，沃爾瑪、通程奧特萊斯、歐亞達(dá)家居廣場等政府單位及大型商業(yè)均位于項(xiàng)目周邊。小戶型可研 未來一兩年，全球的流動(dòng)性將持續(xù)，國內(nèi)通貨膨脹預(yù)期，而房地產(chǎn)是保值增值的最佳產(chǎn)品，小戶型由于其門檻低，

53、成為投資的首選。而長沙近1-2年小戶型產(chǎn)品市場銷售良好，價(jià)格飆升，供不應(yīng)求，前景廣闊！ 本項(xiàng)目機(jī)關(guān)單位、大型專業(yè)市場、大型商業(yè)賣場中大量存在過度性居?。贻p人）及投資的需求，因此，本項(xiàng)目定位小戶型公寓完全有市場！ 總結(jié)總結(jié)但是，目前區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目涌現(xiàn)，同質(zhì)化嚴(yán)重，導(dǎo)致競爭激烈，不利于產(chǎn)品銷售，難以突顯項(xiàng)目形象和特色，不利于將來整體價(jià)值提升，不建議做普通的小戶型產(chǎn)品。 產(chǎn)異化方向產(chǎn)異化方向精裝修小戶型精裝修小戶型酒店式公寓酒店式公寓面臨的問題面臨的問題酒店式精裝公寓酒店式精裝公寓問題分析長沙可借鑒的操作運(yùn)營較成功的酒店式公寓項(xiàng)目運(yùn)達(dá)國際廣場運(yùn)達(dá)國際廣場項(xiàng)目總投資：5億人民幣；用地紅線內(nèi)面積：1

54、7870.7（合26.809畝）；凈用地面積：11308.17（合16.964畝）；總建筑面積：100791.1；建筑高度：99.7m（加頂層構(gòu)架高度達(dá)到137.8m）；綠化率：31.2%；停車位：502個(gè)（其中地上49個(gè),地下453個(gè)）其主塔樓138.7m、副塔樓127.8m 國際五星級(jí)寫字樓 國際五星級(jí)寫字樓高28層，約26880m2，五星級(jí)國際公寓 五星級(jí)國際公寓高30層，約27600m2，喜來登：房間數(shù)量（間）：385高級(jí)間：35 15-18層豪華間：35 19-26層行政間：43 27-30層豪華套間：81 19-26層酒店公寓均價(jià)：酒店公寓均價(jià)：1022010220元元/ /平方米

55、，寫字樓銷售均價(jià)：平方米，寫字樓銷售均價(jià)：60006000元元/ /平方米平方米高級(jí)公寓銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于寫字樓高級(jí)公寓銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于寫字樓目前公寓擁有大量長租客（酒店也有長包房）一般為國外商務(wù)人士、本地頂級(jí)目前公寓擁有大量長租客（酒店也有長包房）一般為國外商務(wù)人士、本地頂級(jí)人士、外地駐長人士。人士、外地駐長人士。白金五星級(jí)酒店：白金五星級(jí)酒店：14層為裙樓，14層以上部分為酒店用房不售513層為高級(jí)公寓共75套 戶型種類：一房一廳：38平米，共4套，占總戶數(shù)的5.3%一房二廳：5359平米，共40戶，占總戶數(shù)的53.3%二房二廳：8695平米，共27戶，占總戶數(shù)的36%三房兩廳：110.4平

56、米，共4戶，占總戶數(shù)的5.3%售價(jià)：均價(jià)：10220元/平方米層差：50元/平方米南北差：100元/平方米，北面高東西差：130元/平方米，東面靠芙蓉路，高國際商務(wù)寫字樓：國際商務(wù)寫字樓：戶型面積：基本上都是130平方米以上，200平米以上占82%14樓已被上海浦東發(fā)展銀行全部買斷主要客戶是像遠(yuǎn)大空調(diào)、湖湘證券等大型省內(nèi)公司和一些外資企業(yè)銷售均價(jià)：6000元/平方米小戶型可研 酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用和“投資兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓酒店式公寓是一種既吸收了星級(jí)酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點(diǎn)；既可居住，

57、又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)。酒店式公寓與普通住宅樓比較起來，其結(jié)構(gòu)和設(shè)計(jì)均有所不同。酒店公寓需要配套齊全、高檔，能為住房提供星級(jí)酒店式的生活環(huán)境和物業(yè)管理。 酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似星級(jí)酒店，居住者的身份和氣派也可彰顯 。酒店式公寓概念小戶型可研2000年起小戶型公寓小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項(xiàng)，普遍帶有裝修。以年輕人自住、家庭投資為主要購買目的，對(duì)產(chǎn)品舒適度要求不高。2003年起 酒店式公寓介于酒店與住宅之間的一種產(chǎn)品，公建或住宅立項(xiàng)。對(duì)于配套要求及物業(yè)服務(wù)的要求較高，單價(jià)較高，后期生活費(fèi)用較高2006年起產(chǎn)權(quán)式酒店純投資性產(chǎn)品，對(duì)于區(qū)域位置

58、、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)置有很高的要求，且對(duì)酒店公司的運(yùn)營能力有一定要求，售價(jià)高于其它產(chǎn)品，市場受眾面窄。長沙酒店式公寓發(fā)展歷程和府、五一大道、運(yùn)達(dá)小戶型可研以酒店為依托，發(fā)展酒店式公寓可為項(xiàng)目帶來高價(jià)值和巨大的升值潛力。酒店式公寓所具備的高附加值服務(wù)、內(nèi)容與品質(zhì)區(qū)域于其他的小戶型，在出租率、投資回報(bào)率方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅，同時(shí)，提升項(xiàng)目整體價(jià)值與形象。2、酒店式服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服務(wù)其他服務(wù)清潔房間24小時(shí)洗衣房24小時(shí)房間送餐室內(nèi)家具保養(yǎng)維修打印、復(fù)印、裝訂電子郵件(上網(wǎng))會(huì)議室及設(shè)備租用旅游行李運(yùn)送小件寄存送花服務(wù)代繳費(fèi)用車輛清洗保養(yǎng)快件專遞1、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)設(shè)施服務(wù)2

59、4小時(shí)供應(yīng)冷熱水寬帶上網(wǎng)衛(wèi)星電視叫醒服務(wù)具體實(shí)施可以設(shè)置部分有償收費(fèi)服務(wù)，部分免費(fèi)。小戶型可研發(fā)展精裝修公寓小戶型可研 精裝修是大勢所趨，國家出臺(tái)相關(guān)政策促使精裝房的進(jìn)程，北京、上海、廣州等地區(qū)逐步邁入了精裝修房的征程。 1999年，城市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法 2002年， 城市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則和商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點(diǎn)2006年10月1日實(shí)施，住宅整體廚房 北京北京 精裝修發(fā)展處于上行通道。到精裝修發(fā)展處于上行通道。到20062006年，這一現(xiàn)象發(fā)生根本變化，年，這一現(xiàn)象發(fā)生根本變化，50%50%以以上的高檔樓盤在實(shí)行精裝修，而城市中心的

60、酒店式公寓、高級(jí)公寓及高上的高檔樓盤在實(shí)行精裝修，而城市中心的酒店式公寓、高級(jí)公寓及高檔住宅區(qū)幾乎全部在推廣精裝修。檔住宅區(qū)幾乎全部在推廣精裝修。上海上海 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海市中心城區(qū)新開發(fā)樓盤全裝修比例已達(dá)到據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前上海市中心城區(qū)新開發(fā)樓盤全裝修比例已達(dá)到500%500%以上。以上。之前大行其道的毛坯房終于抵擋不住裝修房的蠶食，上海的半只腳已經(jīng)之前大行其道的毛坯房終于抵擋不住裝修房的蠶食，上海的半只腳已經(jīng)踏入精裝時(shí)代。根據(jù)計(jì)劃，到踏入精裝時(shí)代。根據(jù)計(jì)劃，到20102010年，全裝修住宅占新建商品住宅的比年，全裝修住宅占新建商品住宅的比例在中心城區(qū)將達(dá)到例在中心城區(qū)將達(dá)到60%-70%60%