地產(chǎn)項(xiàng)目精裝修報(bào) PPT素材

1、xxxxxxxx國際精裝修調(diào)研報(bào)告國際精裝修調(diào)研報(bào)告 調(diào)研目的：調(diào)研目的：了解精裝修項(xiàng)目市場，對本案精裝修方案研究有所借鑒；對相同品類、相同費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)下的建材標(biāo)準(zhǔn)、材質(zhì)等進(jìn)行規(guī)律性分析；對現(xiàn)行營銷推廣手段及推廣材料進(jìn)行搜集統(tǒng)計(jì)；條件允許下對精裝項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)各部門運(yùn)作流程進(jìn)行了解；調(diào)研方法：調(diào)研方法：電話調(diào)研+實(shí)際采盤+網(wǎng)絡(luò)信息搜集+樓書信息調(diào)研項(xiàng)目：調(diào)研項(xiàng)目：天津項(xiàng)目：天津項(xiàng)目：包括富力城、富力津門湖、上城豪苑、水岸江南、吉利經(jīng)典、陽光100、時(shí)代奧城、金盛廣場、非常公館、天津公館、君隆廣場、科貿(mào)時(shí)代公寓北京項(xiàng)目：北京項(xiàng)目：包括波菲特公寓、master領(lǐng)域、樂成公館、華遠(yuǎn)裘馬都、茂華景都會、富力

2、桃園、設(shè)計(jì)師廣場、榮京麗都、金地名京注：由于調(diào)研時(shí)間、方法及信息甄別原因，部分精裝信息可能與項(xiàng)目實(shí)際有所出入。目目 錄錄catalog【一】天津在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研 1.天津在售精裝修項(xiàng)目概況 2.天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析 3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響【二】北京典型精裝修項(xiàng)目調(diào)研 1.北京典型精裝修項(xiàng)目概況 2.北京典型精裝修項(xiàng)目規(guī)律分析【三】天津與北京精裝修項(xiàng)目對比分析【四】xxxx國際精裝修建議【一】天津在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研1. 天津在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分

3、分析l 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響天津住宅主要在售精裝修項(xiàng)目概況天津住宅主要在售精裝修項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱富力城富力城富力津門湖富力津門湖城上城城上城陽光陽光100100位置位置南開區(qū)天津第二中心醫(yī)院對面河西區(qū)紫金山路與珠江道交口西側(cè)衛(wèi)南洼風(fēng)景區(qū)內(nèi)南開區(qū)北馬路、城廂東路交匯處南開區(qū)紅旗南路延長線與外環(huán)線交口整體規(guī)劃整體規(guī)劃住宅總建面25萬平方米居住總建筑面積151萬，在售二期建面約10萬平方米總建面17.2萬平方米總建筑面積為75萬平米，五期未售10萬平米戶型比例戶型比例一室70平米，5%；二室80-130平米，40%；三室160-180平米，

4、50%；四室230平米，5%零室41平米，68%；一室65-70平米，27%；五室230-290平米，5%一室63平米，15%；二室83-96平米，70%；三室125平米，15%棟為70平米的一室、90平米的兩室，各占50%，其余2棟規(guī)劃未定開盤及時(shí)間開盤及時(shí)間2005年7月、2006年4月2007年11月21日2007年6月2008年3月入住時(shí)間入住時(shí)間2007年11月2008年10月2009年5月（一期）、2010年4月（二期）2009年開盤均價(jià)開盤均價(jià)6088（一期）1200010000（一期）未售，預(yù)計(jì)10000當(dāng)前均價(jià)當(dāng)前均價(jià)1300013000-1400013000-14000天津

5、公寓主要精裝修項(xiàng)目概況天津公寓主要精裝修項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱非常公館非常公館吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典君隆廣場君隆廣場天津公館天津公館時(shí)代奧城時(shí)代奧城科貿(mào)時(shí)代公寓科貿(mào)時(shí)代公寓項(xiàng)目地點(diǎn)項(xiàng)目地點(diǎn)河?xùn)|區(qū)新開路與華昌大街交口西南角和平區(qū)貴陽路與西寧道交口天津市和平區(qū)南京路99號河西區(qū)解放南路與紹興道交口南開賓水西路與水上東路交口南開區(qū)鞍山西道時(shí)代廣場整體規(guī)劃整體規(guī)劃占地面積：0.36萬平方米；建筑面積：1.81萬平方米占地6400平方米，建筑面積36000平方米整體18萬平米建筑面積6萬平米三期剩余約6萬平米占6400平方米，總建面4.1平方米，公寓建面約3.2萬戶型比例戶型比例50-80平米一居60-88

6、平米40%，二居96-120平米40%，三居120-160平米20%一居76-89平米40%，二居123-160平米40%，三居180-230平米20%一 居 4 0 平 米30%，一居60平米40%，一居90平米30%一居40-50平米70%，二居60-70平米15%，三居110平米10%，躍層70-140平米5%一居50平米84%，二居100平米16%開盤時(shí)間開盤時(shí)間2005年8月2007年11月2007年12月2007年5月二期2006年8月2007年12月22日 入住時(shí)間入住時(shí)間2006年8月2008年8月2009年2008年10月2008年10月2008年12月開盤均價(jià)開盤均價(jià)600

7、0163001800018000950010800當(dāng)前均價(jià)當(dāng)前均價(jià) 1630025000-28000250001400010800天津主要在售精裝修項(xiàng)目分布分析天津主要在售精裝修項(xiàng)目分布分析分析分析天津當(dāng)前在售精裝修項(xiàng)目主要集中在市內(nèi)主要區(qū)域，如南開、河西、和平、河?xùn)|等，此區(qū)域精裝修市場開始較早且較為集中，區(qū)域客戶對精裝修接收程度較高。本案地處河西南開交接處，借助區(qū)域發(fā)展趨勢，為精裝修營造良好的發(fā)展氛圍。天津主要在售精裝修項(xiàng)目特點(diǎn)分析天津主要在售精裝修項(xiàng)目特點(diǎn)分析特色特色1：城市核心區(qū)域選擇精裝修比例高：如老城廂區(qū)域、南京路區(qū)域等，說明這些開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，因區(qū)域優(yōu)勢突出，項(xiàng)目開發(fā)普遍檔次偏高，選

8、做精裝修能充分提升項(xiàng)目品質(zhì)，提升項(xiàng)目檔次，進(jìn)而拉高項(xiàng)目價(jià)格；特色特色2：城市發(fā)展?jié)摿γ黠@的區(qū)域選做精裝修比例高：如梅江區(qū)域、奧運(yùn)板塊區(qū)域，因此類區(qū)域的現(xiàn)狀決定，必須通過引入較為先進(jìn)的開發(fā)理念及操作手段，來有效吸引更多購買客戶的進(jìn)入；特色特色3：實(shí)力型開發(fā)商選做精裝修項(xiàng)目比例高：如富力集團(tuán)、融創(chuàng)集團(tuán)、陽光100等。說明實(shí)力型開發(fā)商更關(guān)注市場發(fā)展的動(dòng)態(tài)（精裝修是市場發(fā)展的必然方向），引導(dǎo)市場發(fā)展方向，體現(xiàn)開發(fā)商的綜合實(shí)力。天津主要在售精裝修項(xiàng)目產(chǎn)品特色分析天津主要在售精裝修項(xiàng)目產(chǎn)品特色分析特色特色1：面積分布：60-120平米戶型，相對集中，主要為了有效規(guī)避因精裝修單價(jià)過高，導(dǎo)致總房款超出客戶接受

9、能力； 特色特色2：選做精裝修項(xiàng)目戶型數(shù)量普遍較少，避免因戶型過多加大施工成本，增加施工難度；特色特色3：小戶型產(chǎn)品、酒店式公寓產(chǎn)品形式選做精裝修較多，其中酒店式公寓選擇做大堂或共享區(qū)域精裝修比例高，小戶型住宅（公寓）做全部精裝修比例高?！疽弧刻旖蛟谑壑饕b修項(xiàng)目調(diào)研1. 天津在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響精裝修費(fèi)用及風(fēng)格分析精裝修費(fèi)用及風(fēng)格分析各項(xiàng)目精裝費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及分布比例各項(xiàng)目精裝費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

10、及分布比例分析：分析：天津10個(gè)在售的精裝修項(xiàng)目中，精裝修標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間主要集中1000-2000元之間，占整體的60，其中1000-1500元的比例占整體的40，此類項(xiàng)目主要集中在城市發(fā)展?jié)摿Φ囟??！疽弧刻旖蛟谑壑饕b修項(xiàng)目調(diào)研1. 天津在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響室內(nèi)部分室內(nèi)部分入戶門、分戶門、窗戶入戶門、分戶門、窗戶以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃

11、分，進(jìn)行對比分析：室內(nèi)部分室內(nèi)部分入戶門、分戶門、窗戶入戶門、分戶門、窗戶各項(xiàng)目精裝修入戶門、分戶門、窗戶材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：各項(xiàng)目精裝修入戶門、分戶門、窗戶材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1000-1500元元/平米規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)： 入戶門：高檔木質(zhì)三防門 分戶門：此標(biāo)準(zhǔn)下普遍為實(shí)木復(fù)合門 窗戶：此標(biāo)準(zhǔn)下普遍為鋁合金雙層玻璃窗品牌：此類標(biāo)準(zhǔn)普遍不明確品牌吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典室內(nèi)部分室內(nèi)部分入戶門、分戶門、窗戶入戶門、分戶門、窗戶各項(xiàng)目精裝修入戶門、分戶門、窗戶材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：各項(xiàng)目精裝修入戶門、分戶門、窗戶材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1500-2000元元/平米

12、規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)： 入戶門：此標(biāo)準(zhǔn)下普遍鋼木復(fù)合門，并有部分高端項(xiàng)目開始使用子母門 分戶門：此標(biāo)準(zhǔn)下普遍為實(shí)木復(fù)合門 窗戶：此標(biāo)準(zhǔn)下普遍為鋁合金雙層玻璃窗，科貿(mào)時(shí)代使用low-e玻璃品牌：此類標(biāo)準(zhǔn)普遍不明確品牌富力津門湖陽臺門富力津門湖陽臺門富力津門湖入戶門富力津門湖入戶門室內(nèi)部分室內(nèi)部分入戶門、分戶門、窗戶入戶門、分戶門、窗戶各項(xiàng)目精裝修入戶門、分戶門、窗戶材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：各項(xiàng)目精裝修入戶門、分戶門、窗戶材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)2000-3000元元/平米規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)： 入戶門：此標(biāo)準(zhǔn)下主要項(xiàng)目為天津公館，其使用高檔木制子母門； 分戶門：實(shí)

13、木復(fù)合門 窗戶：斷橋鋁合金low-e玻璃窗品牌：此類標(biāo)準(zhǔn)普遍不明確品牌費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)3000-5000元元/平米規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)： 入戶門：此標(biāo)準(zhǔn)下主要項(xiàng)目為君隆廣場，其使用高檔三防門； 分戶門：羅德爾內(nèi)夾鋼板三防門 窗戶：斷橋鋁合金low-e玻璃窗品牌：此類標(biāo)準(zhǔn)普遍不明確品牌室內(nèi)部分室內(nèi)部分玄關(guān)、客廳、臥室玄關(guān)、客廳、臥室以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：室內(nèi)部分室內(nèi)部分玄關(guān)、客廳、臥室玄關(guān)、客廳、臥室費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1000-1500元元/平米規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)： 地面：項(xiàng)目客廳普遍采用高級地磚，臥室

14、普遍 采用實(shí)木復(fù)合地板； 墻面：涂料或乳膠漆 天花：涂料或乳膠漆 燈具：燈具普遍自配，部分項(xiàng)目贈(zèng)送射燈 衣柜：臥室普遍贈(zèng)送高水平衣柜品牌：此類標(biāo)準(zhǔn)地面、墻面已開始明確品牌 （同時(shí)也是客戶最為關(guān)注的主要方面之一） 地面：出現(xiàn)中檔次品牌，如斯米克、王者等。 墻面及天花：多樂士、立邦等各項(xiàng)目精裝修各項(xiàng)目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：品牌示例品牌示例室內(nèi)部分室內(nèi)部分玄關(guān)、客廳、臥室玄關(guān)、客廳、臥室各項(xiàng)目精裝修各項(xiàng)目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：示例圖片：示例圖片吉利經(jīng)典客廳吉利經(jīng)典客廳陽光陽光100100客廳客

15、廳陽光陽光100100臥室臥室吉利經(jīng)典臥室吉利經(jīng)典臥室富力城臥室富力城臥室室內(nèi)部分室內(nèi)部分玄關(guān)、客廳、臥室玄關(guān)、客廳、臥室費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1500-2000元元/平米規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)： 地面：更強(qiáng)調(diào)使用產(chǎn)品的材質(zhì)，普遍為高檔實(shí)木復(fù)合地板 墻面：乳膠漆或壁紙 天花：乳膠漆或造型吊頂 燈具：燈具普遍自配，吊頂部分配筒燈 衣柜：臥室普遍贈(zèng)送高水平衣柜，如時(shí)代奧城等還贈(zèng)送電視柜、床頭柜等品牌： 此類標(biāo)準(zhǔn)地面、墻面品牌并不明確，主要突出的是產(chǎn)品的高檔次或高級 天花除了更強(qiáng)調(diào)涂刷的材料外，更強(qiáng)調(diào)吊頂?shù)脑煨突蚴褂貌牧?；如時(shí)代奧城青 鋼龍骨吊頂 各項(xiàng)目精裝修各項(xiàng)目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品

16、牌規(guī)律總結(jié)玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：室內(nèi)部分室內(nèi)部分玄關(guān)、客廳、臥室玄關(guān)、客廳、臥室各項(xiàng)目精裝修各項(xiàng)目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：示例圖片：示例圖片富力津門湖客廳富力津門湖客廳富力津門湖臥室富力津門湖臥室時(shí)代奧城客廳時(shí)代奧城客廳時(shí)代奧城臥室時(shí)代奧城臥室科貿(mào)時(shí)代科貿(mào)時(shí)代室內(nèi)部分室內(nèi)部分玄關(guān)、客廳、臥室玄關(guān)、客廳、臥室費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)2000-3000元元/平米規(guī)律性分析：重點(diǎn)項(xiàng)目天津公館平米規(guī)律性分析：重點(diǎn)項(xiàng)目天津公館材質(zhì)： 地面：高等品牌瓷磚 墻面：乳膠漆或壁紙 天花：乳膠漆或造型吊頂 燈具：吊頂部分配筒燈 衣柜：臥室普遍贈(zèng)送高水平衣柜

17、品牌： 此類項(xiàng)目并不重視對于精裝的詮釋，會突出重點(diǎn)可以顯露部分的品牌，如瓷磚 突出是諾貝爾品牌地面，其主要突出的是其高附加值部分，如地板低溫輻射采暖 系統(tǒng)、lowe玻璃+吉斯的五金件、平衡式新風(fēng)置換系統(tǒng) 、中央真空洗塵系統(tǒng)等. 各項(xiàng)目精裝修各項(xiàng)目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：室內(nèi)部分室內(nèi)部分玄關(guān)、客廳、臥室玄關(guān)、客廳、臥室各項(xiàng)目精裝修各項(xiàng)目精裝修玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)玄關(guān)、客廳、臥室材質(zhì)及品牌規(guī)律總結(jié)：示例圖片：示例圖片歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格歐式風(fēng)格風(fēng)格風(fēng)格風(fēng)格風(fēng)格中式風(fēng)格中式風(fēng)格中式風(fēng)格中式風(fēng)格室內(nèi)部分室內(nèi)部分餐廚區(qū)域餐廚區(qū)域以各項(xiàng)

18、目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：室內(nèi)部分室內(nèi)部分餐廚區(qū)域餐廚區(qū)域以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1000-1500元元/平米規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)： 地面：高級防滑瓷磚，并部分突出顏色組合； 墻面：廚房為高級面轉(zhuǎn)，餐廳為高級面磚或?yàn)槿槟z漆 天花：涂料或乳膠漆，部分項(xiàng)目吊頂 燈具：燈具普遍自配 設(shè)施：普遍贈(zèng)送廚房設(shè)施，其中包括高檔櫥柜人造石臺面、不銹鋼水槽（洗菜 盆、龍頭）、高級抽油煙機(jī)及爐灶品牌：此類部分為客戶最為關(guān)注的重點(diǎn)之一，客戶開始關(guān)注地面、墻面品牌

19、 地面：出現(xiàn)中檔次品牌，如冠軍、王者等。 墻面及天花：立邦、多樂士、愛的等 設(shè)施：櫥柜及臺面一般不明確品牌，部分使用意大利或法國品牌，如吉利經(jīng)典使 用的為芭麗娜櫥柜，蒙特麗米蘭石臺面板；水槽一般也不確品牌，目前使用品牌 主要為摩恩、佛蘭卡；高級抽油煙機(jī)及爐灶此類標(biāo)準(zhǔn)下則主要使用方太及惠而浦。室內(nèi)部分室內(nèi)部分餐廚區(qū)域餐廚區(qū)域以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：示例圖片以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：示例圖片吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典陽光陽光100100陽光陽光100100廚具主要品牌示例室內(nèi)部分室內(nèi)部分餐廚區(qū)域餐廚區(qū)域以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以

20、各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1500-2000元元/平米規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)： 地面：高級防滑瓷磚或?qū)嵞緩?fù)合地板 墻面：廚房為高級面轉(zhuǎn)，餐廳部分使用乳膠漆或壁紙；封閉式廚房全部貼磚； 天花：涂料或乳膠漆，部分項(xiàng)目吊頂粘貼石膏線或輕鋼龍骨 燈具：燈具普遍配筒燈 設(shè)施：普遍贈(zèng)送廚房設(shè)施，其中包括高檔組合櫥柜，高檔人造石臺面、不銹鋼水槽（洗菜 盆、龍頭）、高級抽油煙機(jī)及爐灶，公寓項(xiàng)目贈(zèng)送電磁爐；品牌：此類部分為客戶最為關(guān)注的重點(diǎn)之一，客戶開始關(guān)注地面、墻面品牌 地面：出現(xiàn)中檔次品牌，如冠軍、王者等。 墻面及天花：立邦、多樂士、愛的等 設(shè)施：櫥柜及臺面一般不

21、明確品牌，部分使用意大利或法國品牌，水槽一般也不確品牌， 目前使用品牌主要為摩恩、佛蘭卡；高級抽油煙機(jī)及爐灶此類標(biāo)準(zhǔn)下則主要集中在 華倫帝、櫻花或海爾，而贈(zèng)送的家電品牌主要集中在美迪、tcl、伊萊克斯、海 爾、美菱等。室內(nèi)部分室內(nèi)部分餐廚區(qū)域餐廚區(qū)域以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：示例圖片以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：示例圖片富力津門湖富力津門湖富力津門湖富力津門湖富力津門湖富力津門湖科貿(mào)時(shí)代科貿(mào)時(shí)代科貿(mào)時(shí)代科貿(mào)時(shí)代時(shí)代奧城時(shí)代奧城廚具主要品牌示例室內(nèi)部分室內(nèi)部分餐廚區(qū)域餐廚區(qū)域以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比

22、分析：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)2000-5000元元/平米規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)：此類最大差別在于設(shè)施方面，以天津公館、君隆廣場為例 設(shè)施：阿里斯頓的嵌入式冷藏箱、嵌入式冷凍箱；德國艾諾的櫥柜；華倫蒂的抽油煙機(jī)、 燃?xì)庠?、微波爐、嵌入式消毒柜；美國ge的獨(dú)立式對開門冰箱；天津公館天津公館artart風(fēng)格風(fēng)格天津公館歐式風(fēng)格天津公館歐式風(fēng)格天津公館中式風(fēng)格天津公館中式風(fēng)格室內(nèi)部分室內(nèi)部分衛(wèi)生間衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：室內(nèi)部分室內(nèi)部分衛(wèi)生間衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，

23、進(jìn)行對比分析：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1000-1500元元/平米規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)： 地面：高級防滑地磚，并部分突出顏色組合； 墻面：高級墻磚 天花：鋁扣板吊頂 燈具：燈具普遍自配，部分贈(zèng)送鏡前燈、吸頂燈 設(shè)施：高檔坐便器、高檔龍頭、花灑、熱水器、玻璃浴房、洗手盆、排風(fēng)扇等品牌：此類部分為客戶最為關(guān)注的重點(diǎn)之一，客戶主要關(guān)注點(diǎn)在設(shè)施方面 地面：出現(xiàn)中檔次品牌，如冠軍、王者等。 墻面及天花：天花使用華獅龍吊頂 設(shè)施：潔具普遍為科勒、樂家、美標(biāo)同檔次產(chǎn)品，冷熱水龍頭為摩恩，熱水器為阿里斯頓室內(nèi)部分室內(nèi)部分衛(wèi)生間衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：圖片示例以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)

24、準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：圖片示例吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典陽光陽光100100衛(wèi)具品牌示例衛(wèi)具品牌示例室內(nèi)部分室內(nèi)部分衛(wèi)生間衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1500-2000元元/平米規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)： 地面：高級防滑地磚，并部分突出顏色組合； 墻面：高級墻磚 天花：防水石膏板吊頂，涂刷乳膠漆 燈具：燈具普遍自配，部分贈(zèng)送筒燈 設(shè)施：高檔坐便器、高檔龍頭、花灑、熱水器、玻璃浴房、洗手盆或人造石臺面、排風(fēng)扇等品牌：此類部分為客戶最為關(guān)注的重點(diǎn)之一，客戶主要關(guān)注點(diǎn)在設(shè)施方面 地面：出現(xiàn)中檔次品

25、牌，如冠軍、博德等。 墻面及天花：天花使用華獅龍吊頂 設(shè)施：潔具普遍為科勒、toto、杜拉維特同檔次產(chǎn)品，吉利經(jīng)典使用杜拉維特；冷熱水 龍頭為摩恩，熱水器為阿里斯頓、海爾、櫻花；室內(nèi)部分室內(nèi)部分衛(wèi)生間衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：富力津門湖富力津門湖富力津門湖富力津門湖城上城城上城城上城城上城科貿(mào)時(shí)代科貿(mào)時(shí)代科貿(mào)時(shí)代科貿(mào)時(shí)代室內(nèi)部分室內(nèi)部分衛(wèi)生間衛(wèi)生間以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)2000-5000元元/平米規(guī)律性分析：平米規(guī)律性分析：材質(zhì)：此類最大

26、差別在于設(shè)施方面，以天津公館、君隆廣場為例 設(shè)施：日本依耐潔具;漢斯格雅的面盆龍頭、缸邊龍頭、淋浴面板組合、頭頂花灑；勞芬的 洗面盆、坐便器；卡德維的獨(dú)立鋼板浴缸；華倫蒂的嵌入式洗衣機(jī)天津公館天津公館artart風(fēng)格風(fēng)格天津公館歐式風(fēng)格天津公館歐式風(fēng)格天津公館中式風(fēng)格天津公館中式風(fēng)格室內(nèi)部分室內(nèi)部分面板插座開關(guān)及家電面板插座開關(guān)及家電以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：室內(nèi)部分室內(nèi)部分面板插座開關(guān)及家電面板插座開關(guān)及家電以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對比分析：由于之前各功能分區(qū)已將家電詳細(xì)介紹，以各項(xiàng)目精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分，進(jìn)行對

27、比分析：由于之前各功能分區(qū)已將家電詳細(xì)介紹，這部分內(nèi)容將分析面板開關(guān)品牌為主這部分內(nèi)容將分析面板開關(guān)品牌為主費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1000-1500元元/平米分析：平米分析： 品牌主要集中在西門子或同檔次品牌主要集中在西門子或同檔次費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)1500-50001500-5000元元/ /平米分析：平米分析： 品牌主要集中在西門子、奇勝、梅蘭日蘭、松下等品牌主要集中在西門子、奇勝、梅蘭日蘭、松下等面板插座開關(guān)及家電示例面板插座開關(guān)及家電示例【一】天津在售主要精裝修項(xiàng)目調(diào)研1. 天津在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)

28、及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響公共部分精裝修分析公共部分精裝修分析大堂地面、墻面、燈具大堂地面、墻面、燈具序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目大堂地面、墻面、燈具大堂地面、墻面、燈具1非常公館地面石材鋪裝（大理石）；墻面局部石材鋪裝；安裝吊燈或其它高檔燈具；2吉利經(jīng)典地面、墻面局部石材鋪裝3君隆廣場4天津公館5時(shí)代奧城石材或高檔地磚地面6科貿(mào)時(shí)代國際公寓大堂五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)7富力城地面材質(zhì)為拼花圖案石材，墻身主材貼石材到天花頂，吊精美天花配美觀燈飾，8富力津門湖地面為拼花圖案石材，墻面為高級石材或高級墻磚，吊精美天花懸掛豪華燈飾

29、。9上城豪苑地面使用高級石材拼花鋪地；墻面采用高級石材，局部造型墻飾；10陽光100地面大理石，墻面高級涂料分析：分析：各項(xiàng)目大堂及樓梯入口處普遍精裝修；地面基本以拼花石材鋪裝；墻面基本采用高級石材；天花一般采用造型吊頂，并安裝吊燈及燈飾。大堂基本沒有空調(diào)。公共部分精裝修分析公共部分精裝修分析電梯電梯序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目電梯電梯1非常公館知名品牌電梯2吉利經(jīng)典華升富士達(dá)3君隆廣場瑞士迅達(dá)4天津公館芬蘭通力5時(shí)代奧城高檔電梯，采用室內(nèi)呼梯，電梯內(nèi)設(shè)電視6科貿(mào)時(shí)代國際公寓日立電梯7富力城日立電梯或同檔次品牌8富力津門湖名廠電梯9上城豪苑國際品牌電梯10陽光100奧的斯分析：分析： 電梯選擇以日本品牌居

30、多，其中同樣品牌有進(jìn)口與國產(chǎn)合資之別； 但整體來說品牌分布比較斑雜，但主要仍集中在日立、奧的斯等同檔次產(chǎn)品。配套設(shè)備設(shè)施分析配套設(shè)備設(shè)施分析供水供水序號項(xiàng)目項(xiàng)目供水供水1非常公館市政供水，2吉利經(jīng)典市政供水，3君隆廣場 24小時(shí)冷熱水4天津公館5時(shí)代奧城室內(nèi)供水采用ppr管，中水入戶，每戶設(shè)置遠(yuǎn)傳自來水表和中水表，衛(wèi)生熱水采用電熱水器6科貿(mào)時(shí)代國際公寓變頻恒壓供水7富力城以市政自來水為水源，采用市政直供無負(fù)壓或變頻式供水系統(tǒng)，每戶均設(shè)獨(dú)立電表，配燃?xì)鉄崴鳎ㄆ放茷榘⒗锼诡D、林內(nèi)或同檔次產(chǎn)品），提供24小時(shí)生活用冷、熱水。8富力津門湖以市政自來水為水源，采用市政直供或變頻式供水系統(tǒng)，分戶水表采用

31、磁卡式計(jì)量表；中水系統(tǒng)采用每戶設(shè)直接飲用純凈水管道系統(tǒng)，并配專用水表一個(gè)（水費(fèi)另收），另送直飲水機(jī)一臺。9上城豪苑給水系統(tǒng)：市政水源，分區(qū)供水，廚房、衛(wèi)生間預(yù)留用水點(diǎn)，一戶一表；中水系統(tǒng)：市政中水管道入戶，衛(wèi)生間預(yù)留用水點(diǎn)，10陽光100分析：分析：各項(xiàng)目皆采用市政供水，富力城、君隆廣場具有24小時(shí)熱水，富力津門湖具有直引水配套設(shè)備設(shè)施分析配套設(shè)備設(shè)施分析供電供電序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目供電供電1非常公館每戶均設(shè)獨(dú)立電表2吉利經(jīng)典每戶均設(shè)獨(dú)立電表3君隆廣場每戶均設(shè)獨(dú)立電表4天津公館每戶均設(shè)獨(dú)立電表5時(shí)代奧城每戶均設(shè)獨(dú)立電表6科貿(mào)時(shí)代國際公寓雙路電源7富力城每戶均設(shè)獨(dú)立電表（采用卡式表）、配電箱一個(gè)，配

32、插座。8富力津門湖ppr高強(qiáng)度管材，一戶一表9上城豪苑市政供電，一戶一表10陽光100市政供電，一戶一表分析：分析：各項(xiàng)目均采用市政供電，設(shè)獨(dú)立電表，科貿(mào)時(shí)代為雙路電源。配套設(shè)備設(shè)施分析配套設(shè)備設(shè)施分析供暖供暖序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目供暖供暖1非常公館空調(diào)2吉利經(jīng)典3君隆廣場中央空調(diào)4天津公館地踩踩暖加中央空調(diào)5時(shí)代奧城居室采用地輻射采暖，衛(wèi)生間采用高檔暖氣片，外露管材使用鍍鋅鋼管，地埋管材使用pb管，遠(yuǎn)傳計(jì)量表，供水溫度為55、回水溫度為45。6科貿(mào)時(shí)代國際公寓燃?xì)庵醒肟照{(diào)（三洋）7富力城市政供暖，戶內(nèi)設(shè)森德、金泰格高檔暖氣片或同檔次品牌。分戶式熱計(jì)量，在管井內(nèi)每戶設(shè)熱計(jì)量表。8富力津門湖采用低溫?zé)?/p>

33、水地板材暖。9上城豪苑集中供暖，預(yù)留分戶計(jì)量條件10陽光100集中供暖，預(yù)留分戶計(jì)量條件分析：分析：各項(xiàng)目供暖方式有兩種：（1）市政集中供暖；（2）中央空調(diào)供暖。 住宅項(xiàng)目普遍采用市政集中供暖，部分高端項(xiàng)目如津門湖、時(shí)代奧城等采用地板采暖；公寓項(xiàng)目普遍采用中央空調(diào)供暖。配套設(shè)備設(shè)施分析配套設(shè)備設(shè)施分析供氣供氣序號序號項(xiàng)目項(xiàng)目供氣供氣1非常公館無燃?xì)?吉利經(jīng)典配有燃?xì)?君隆廣場配有燃?xì)?天津公館無燃?xì)?時(shí)代奧城無燃?xì)?科貿(mào)時(shí)代國際公寓無燃?xì)?富力城燃?xì)馊霊?，每戶預(yù)留燃?xì)夤艿兰翱ㄊ奖?，?dú)立計(jì)量8富力津門湖每戶市政燃?xì)馊霊舨ⅹ?dú)立計(jì)算。9上城豪苑管道天然氣，一戶一表10陽光100管道天然氣，一戶一表分

34、析：分析： 住宅項(xiàng)目供氣方式均為市政集中天燃?xì)夤?yīng)，一戶一表；公寓項(xiàng)目普遍使用電磁爐，無天然氣供應(yīng)?！疽弧刻旖蛟谑壑饕b修項(xiàng)目調(diào)研1. 天津在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響銷售策略規(guī)律分析銷售策略規(guī)律分析銷售流程銷售流程項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售推介流程銷售推介流程富力城富力城主要帶領(lǐng)客戶看樣板間，首先利用視覺沖擊，使客戶認(rèn)可室內(nèi)的裝修風(fēng)格和生活環(huán)境吉利經(jīng)典吉利經(jīng)典（1）帶客戶看樣板間，講解所使用的

35、材料及品牌的優(yōu)質(zhì)程度。（2）本項(xiàng)目正規(guī)、規(guī)范，裝修所用的材料、品牌都是確定好的，不會使用“某個(gè)品牌或某個(gè)品牌”、“同檔次產(chǎn)品”這樣含糊的詞匯。陽光陽光100100銷售員對精裝修沒有重點(diǎn)推介，主要是帶領(lǐng)客戶看樣板間，向客戶介紹主要的、高級的材料和品牌，婉轉(zhuǎn)的表示品牌、材料可以保證客戶的利益和裝修的質(zhì)量。富力津門湖富力津門湖對于精裝修沒有具體的說辭，主要帶客戶看樣板間，在此過程中向客戶介紹房間內(nèi)的裝修情況，回答客戶關(guān)于裝修的問題。城上城城上城帶領(lǐng)客戶看樣板間，強(qiáng)調(diào)裝修選材的高級，結(jié)合戶型優(yōu)點(diǎn)、產(chǎn)品價(jià)值等打動(dòng)客戶。對具體的質(zhì)量保修、具體品牌等說辭則較模糊。時(shí)代奧城時(shí)代奧城樣板間是向客戶介紹的最直接的

36、方法，客戶對于樣板間的喜好影響著其購買決策，在看樣板間的過程中會像客戶介紹室內(nèi)所使用的品牌科貿(mào)時(shí)代科貿(mào)時(shí)代主要向客戶介紹樣板間，用實(shí)物打動(dòng)客戶，視覺沖擊。只要客戶認(rèn)可整體裝修效果就可以，如果客戶再有疑慮就利用升值前景、地段價(jià)值、開發(fā)商的品牌等內(nèi)容繼續(xù)打動(dòng)客戶天津公館天津公館帶領(lǐng)客戶看樣板間，主要要通過看樣板間獲得客戶對于裝修風(fēng)格、品牌的認(rèn)可。君隆廣場君隆廣場對于精裝修沒有重點(diǎn)的介紹，只是帶領(lǐng)客戶看樣板間，只要客戶認(rèn)可樣板間的風(fēng)格，在認(rèn)可項(xiàng)目的區(qū)域、升值等情況就會有意向購買。銷售策略規(guī)律分析銷售策略規(guī)律分析銷售推介重點(diǎn)銷售推介重點(diǎn)銷售流程分析：銷售流程分析：精裝修是項(xiàng)目的最大特色，通過樣板間實(shí)景

37、，結(jié)合戶型特點(diǎn)打動(dòng)客戶，并強(qiáng)調(diào)高級的選材，并結(jié)合項(xiàng)目升值前景、地段價(jià)值等促進(jìn)客戶成交。例：陽光100、科貿(mào)時(shí)代等地段與區(qū)域環(huán)境是項(xiàng)目最大賣點(diǎn)，精裝修是提升項(xiàng)目附加值的重要組成部分，普遍不做詳細(xì)介紹，此類項(xiàng)目通常是在客戶對項(xiàng)目地段認(rèn)可的前提下，通過樣板間打動(dòng)客戶。例：天津公館、吉利經(jīng)典等 銷售推介重點(diǎn)分析銷售推介重點(diǎn)分析各項(xiàng)目普遍沒有統(tǒng)一說辭，部分已經(jīng)交付的項(xiàng)目對前期問題進(jìn)行總結(jié)后，口頭上調(diào)整銷售說辭。告知客戶要降低對精裝修的期望值，不能保證質(zhì)量100%沒有問題，只能說出現(xiàn)問題物業(yè)肯定會協(xié)調(diào)結(jié)決。重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)已經(jīng)明確的品牌或功能區(qū)選材。銷售策略規(guī)律分析銷售策略規(guī)律分析分析分析【一】天津在售主要精裝修

38、項(xiàng)目調(diào)研1. 天津在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響后期操作分析后期操作分析交付周期、與普通合同對比、施工管理程序交付周期、與普通合同對比、施工管理程序普通商品房合同沒有對精裝修的部分進(jìn)行說明，而精裝修的合同則在設(shè)備設(shè)施方普通商品房合同沒有對精裝修的部分進(jìn)行說明，而精裝修的合同則在設(shè)備設(shè)施方面加入補(bǔ)充協(xié)議，專門對精裝修進(jìn)行說明。面加入補(bǔ)充協(xié)議，專門對精裝修進(jìn)行說明。普通住宅合同附件富力城合同附件后

39、期操作分析后期操作分析分析分析l 目前多數(shù)項(xiàng)目的裝修周期集中在4個(gè)月左右。 而君隆廣場屬于較特殊情況，其公寓部分與酒店部分的裝修共同進(jìn)行，并且比較追求品 質(zhì)，隨意裝修時(shí)間較長。l 精裝修的周期決定于：體量、裝修工人素質(zhì)、數(shù)量等綜合因素。 較小體量的項(xiàng)目周期一般控制在2-3個(gè)月內(nèi)，工程較大或工人較少的、情況下，一般在4-5 個(gè)月也能交工。1. 1. 交付周期交付周期后期操作分析后期操作分析分析分析2. 2. 精裝修合同處理精裝修合同處理分析：分析： 目前天津主要在售精裝修項(xiàng)目對于精裝修部分的合同處理方式比較相似：第一：合同形式簡單，不規(guī)范第一：合同形式簡單，不規(guī)范 精裝修合同僅在普通合同基礎(chǔ)上增

40、加一個(gè)附件，其中較規(guī)范的是陽光精裝修合同僅在普通合同基礎(chǔ)上增加一個(gè)附件，其中較規(guī)范的是陽光100，以一冊，以一冊精裝修確認(rèn)書精裝修確認(rèn)書的形的形式代替附件。但雖然形式有所變化，內(nèi)容卻沒有變化，附件和式代替附件。但雖然形式有所變化，內(nèi)容卻沒有變化，附件和精裝修確認(rèn)書精裝修確認(rèn)書同樣在簽署買賣合同時(shí)，一并同樣在簽署買賣合同時(shí)，一并簽訂。簽訂。 而君隆廣場已與客戶簽訂了認(rèn)購書，而買賣合同、關(guān)于精裝修的附件還沒有準(zhǔn)備，目前仍未與客戶簽訂買而君隆廣場已與客戶簽訂了認(rèn)購書，而買賣合同、關(guān)于精裝修的附件還沒有準(zhǔn)備，目前仍未與客戶簽訂買賣合同。賣合同。第二：用詞含糊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)第二：用詞含糊，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 精裝修的

41、附件內(nèi)容包括：全部或部分精裝修使用的材料、品牌。而裝修的相關(guān)質(zhì)量、保修等問題則由客戶精裝修的附件內(nèi)容包括：全部或部分精裝修使用的材料、品牌。而裝修的相關(guān)質(zhì)量、保修等問題則由客戶辦理入住時(shí)簽訂的辦理入住時(shí)簽訂的商品房質(zhì)量保證書商品房質(zhì)量保證書和和商品房使用說明書商品房使用說明書約束。約束。 合同附件中經(jīng)常出現(xiàn)合同附件中經(jīng)常出現(xiàn)“某品牌或同檔次品牌某品牌或同檔次品牌”、“開發(fā)商有權(quán)采用用質(zhì)量、同檔次的材料和設(shè)備代替，無開發(fā)商有權(quán)采用用質(zhì)量、同檔次的材料和設(shè)備代替，無需通知客戶且客戶予以同意并接受需通知客戶且客戶予以同意并接受”等備注。等備注。 用詞含糊的原因在于：避免由于材料供應(yīng)短缺時(shí)，出于交工時(shí)

42、間壓力，進(jìn)行個(gè)別品牌、材料調(diào)換時(shí)，引發(fā)用詞含糊的原因在于：避免由于材料供應(yīng)短缺時(shí)，出于交工時(shí)間壓力，進(jìn)行個(gè)別品牌、材料調(diào)換時(shí)，引發(fā)的潛在矛盾和風(fēng)險(xiǎn)。的潛在矛盾和風(fēng)險(xiǎn)。后期操作分析后期操作分析分析分析3. 3. 工程管理程序工程管理程序第一：工程外包，工人素質(zhì)使精裝效果良莠不齊第一：工程外包，工人素質(zhì)使精裝效果良莠不齊 目前天津主要的精裝修項(xiàng)目多數(shù)采用裝修工程外包的形式，工人的素質(zhì)對精裝修的質(zhì)量將產(chǎn)生極大的影響，同一支工程對、同一批工人的施工效果都不盡相同。第二：一次性驗(yàn)房，毛坯工程質(zhì)量問題與精裝工程質(zhì)量問題不易區(qū)分第二：一次性驗(yàn)房，毛坯工程質(zhì)量問題與精裝工程質(zhì)量問題不易區(qū)分 目前，多數(shù)項(xiàng)目采用

43、精裝工程完成后，一次性驗(yàn)房等程序。而驗(yàn)房時(shí)客戶提出的疑義，有時(shí)比較難界定是毛坯工程問題還是精裝質(zhì)量問題，權(quán)責(zé)較難界定（例如富力成城）。第三：對客戶看房等行為進(jìn)行管理，降低外來認(rèn)為因素對裝修的破壞第三：對客戶看房等行為進(jìn)行管理，降低外來認(rèn)為因素對裝修的破壞 如果驗(yàn)房過程中，客戶對質(zhì)量沒有疑義，則辦理入住手續(xù)。在驗(yàn)房之前，不允許客戶私自看房，如果客戶在這期間私自進(jìn)入，出現(xiàn)質(zhì)量問題很難界定是工程問題還是客戶的無意破壞，如出現(xiàn)此類情況，則由客戶自己負(fù)責(zé)?！疽弧刻旖蛟谑壑饕b修項(xiàng)目調(diào)研1. 天津在售精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 天津在售精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部

44、建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析3.精裝修對不同環(huán)節(jié)影響精裝修的精裝修的優(yōu)劣比評優(yōu)劣比評其他其他物業(yè)物業(yè)開發(fā)商開發(fā)商客戶客戶提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值；提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加產(chǎn)品附加值；進(jìn)一步凸現(xiàn)項(xiàng)目及產(chǎn)品的稀缺性；進(jìn)一步凸現(xiàn)項(xiàng)目及產(chǎn)品的稀缺性；稀缺性以及高品質(zhì)吸引更多高品質(zhì)客戶，進(jìn)一步提升客戶價(jià)值；稀缺性以及高品質(zhì)吸引更多高品質(zhì)客戶，進(jìn)一步提升客戶價(jià)值；提升項(xiàng)目價(jià)值，產(chǎn)生新的利潤點(diǎn)；提升項(xiàng)目價(jià)值，產(chǎn)生新的利潤點(diǎn)；提升開發(fā)商品牌的影響度；提升開發(fā)商品牌的影響度；可以弱化戶型上的缺點(diǎn)?？梢匀趸瘧粜蜕系娜秉c(diǎn)。 對于開發(fā)商的利好對于

45、開發(fā)商的利好需要開發(fā)商成立專項(xiàng)小組負(fù)責(zé)精裝修，增加開發(fā)商管理協(xié)調(diào)難度；需要開發(fā)商成立專項(xiàng)小組負(fù)責(zé)精裝修，增加開發(fā)商管理協(xié)調(diào)難度；交工標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，交房時(shí)間相應(yīng)較長；（如：北京富力又一城為趕工期，造成項(xiàng)目裝修質(zhì)量嚴(yán)重下降，被中交工標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格，交房時(shí)間相應(yīng)較長；（如：北京富力又一城為趕工期，造成項(xiàng)目裝修質(zhì)量嚴(yán)重下降，被中央電視臺曝光。）央電視臺曝光。）合同文本比毛坯房的內(nèi)容更多，更加復(fù)雜；合同文本比毛坯房的內(nèi)容更多，更加復(fù)雜；對于開發(fā)商的品牌實(shí)力考驗(yàn)；對于開發(fā)商的品牌實(shí)力考驗(yàn)；對開發(fā)商現(xiàn)金流要求較高；對開發(fā)商現(xiàn)金流要求較高；需專門設(shè)立精裝修售后服務(wù)部門。需專門設(shè)立精裝修售后服務(wù)部門。 對于開發(fā)商

46、的影響對于開發(fā)商的影響各方面專業(yè)技術(shù)人員的介入各方面專業(yè)技術(shù)人員的介入室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量有保障。室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量有保障。有利于裝修速度及造價(jià)的控制。有利于裝修速度及造價(jià)的控制。省時(shí)，省力。購房后不用再進(jìn)行省時(shí)，省力。購房后不用再進(jìn)行裝修就直接可以入住；裝修就直接可以入住；方便投資客戶。提高投資客戶的方便投資客戶。提高投資客戶的收益速度，增加收益；收益速度，增加收益；材料和標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)引起的矛盾。很多材材料和標(biāo)準(zhǔn)籠統(tǒng)引起的矛盾。很多材料沒有定性化。（如：天津富力城）料沒有定性化。（如：天津富力城）施工質(zhì)量問題。原因是裝修行業(yè)施工質(zhì)量問題。原因是裝修行業(yè)沒有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。沒有技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?？?/p>

47、戶知識面不夠造成的糾紛，比客戶知識面不夠造成的糾紛，比如清漆木地板的花紋不一致如清漆木地板的花紋不一致”，裝修風(fēng)格問題，比如客戶不認(rèn)同裝修風(fēng)格問題，比如客戶不認(rèn)同其裝修風(fēng)格。其裝修風(fēng)格。p對于物業(yè)公司的管理質(zhì)量對于物業(yè)公司的管理質(zhì)量要求較高；要求較高；p剛?cè)胱r(shí)客戶可能會對精剛?cè)胱r(shí)客戶可能會對精裝修產(chǎn)生糾紛，增加物業(yè)公裝修產(chǎn)生糾紛，增加物業(yè)公司服務(wù)能力。司服務(wù)能力。p 減小物業(yè)公司的管理難度，減小物業(yè)公司的管理難度，統(tǒng)一裝修，減少各家裝修給物統(tǒng)一裝修，減少各家裝修給物業(yè)管理帶來的難度；業(yè)管理帶來的難度；p 提高小區(qū)的居住品質(zhì)；提高小區(qū)的居住品質(zhì)；p 管道鋪設(shè)不易被破壞，不會管道鋪設(shè)不易被破壞

48、，不會占用公共空間。占用公共空間。利好利好影響影響天津精裝修典型案例天津精裝修典型案例由于目前天津主要在售的精裝修項(xiàng)目都沒有到交付客戶的階段，所由于目前天津主要在售的精裝修項(xiàng)目都沒有到交付客戶的階段，所以就目前已經(jīng)部分入住的項(xiàng)目以就目前已經(jīng)部分入住的項(xiàng)目富力城、陽光富力城、陽光100100做詳細(xì)介紹。做詳細(xì)介紹。天津富力城天津富力城天津富力城項(xiàng)目位于市中心文化底蘊(yùn)深厚、公共配套齊全、商業(yè)設(shè)施完天津富力城項(xiàng)目位于市中心文化底蘊(yùn)深厚、公共配套齊全、商業(yè)設(shè)施完善的南開區(qū)老城廂界內(nèi)，毗鄰規(guī)劃中的地鐵一號線、二號線。善的南開區(qū)老城廂界內(nèi)，毗鄰規(guī)劃中的地鐵一號線、二號線。 項(xiàng)目占地面積達(dá)項(xiàng)目占地面積達(dá) 2

49、15550 215550 ，地上總建筑面積，地上總建筑面積 724230 724230 ；裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：800-1000800-1000元元/ /平方米平方米銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：1250012500元元/ /平方米平方米裝修費(fèi)用占銷售價(jià)格裝修費(fèi)用占銷售價(jià)格6.4%-8%6.4%-8%天津富力城裝修標(biāo)準(zhǔn)天津富力城裝修標(biāo)準(zhǔn)1.1.主臥室里主臥室里的推拉門設(shè)計(jì)上有問題的推拉門設(shè)計(jì)上有問題, ,；，感覺不如防盜門安全；，感覺不如防盜門安全；3.3.先期提供先期提供2424小時(shí)生活用冷、熱水，小時(shí)生活用冷、熱水，不知是什么原，不知是什么原因，（還不如直接改成電熱水器，還安全些）；因，（還不如直接改

50、成電熱水器，還安全些）；我們業(yè)主認(rèn)為這種表我們業(yè)主認(rèn)為這種表述實(shí)際上模糊了裝修標(biāo)準(zhǔn)問題，因此要求富力給出詳細(xì)和明確的裝修標(biāo)述實(shí)際上模糊了裝修標(biāo)準(zhǔn)問題，因此要求富力給出詳細(xì)和明確的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)( (包括所用材料、品牌和等級等包括所用材料、品牌和等級等) )，業(yè)主要求公布精裝修中使用的所有材，業(yè)主要求公布精裝修中使用的所有材料的品牌，交房時(shí)嚴(yán)格按樣板間的裝修標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量交工，避免業(yè)主的二料的品牌，交房時(shí)嚴(yán)格按樣板間的裝修標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量交工，避免業(yè)主的二次裝修，并且允許業(yè)主對樣板間拍照留底，以備將來核對；次裝修，并且允許業(yè)主對樣板間拍照留底，以備將來核對；（如富力城趙先生購買（如富力城趙先生購買7575平米

51、的一室一廳，平米的一室一廳，其臥室地板顏色不一）其臥室地板顏色不一）斜的開關(guān)地板開裂天津富力城客戶對于裝修的反饋天津富力城客戶對于裝修的反饋交付客戶出現(xiàn)的問題及應(yīng)對措施交付客戶出現(xiàn)的問題及應(yīng)對措施問題一：精裝修工程外包，質(zhì)量難保證問題一：精裝修工程外包，質(zhì)量難保證應(yīng)對措施：應(yīng)對措施：后期減少外包工程數(shù)量，嚴(yán)格管理外包工程隊(duì)，監(jiān)管其質(zhì)量，規(guī)定好如出現(xiàn)質(zhì)量問題的懲罰條款。富力城一期裝修工程由開發(fā)商自己的裝修人員和外包工程隊(duì)共同完成，外包工程質(zhì)量問題十分突出，投訴率明顯高于自己的隊(duì)伍。主要由于外包隊(duì)伍的工程人員素質(zhì)高低不齊，責(zé)任心不強(qiáng)。交付客戶出現(xiàn)的問題及應(yīng)對措施交付客戶出現(xiàn)的問題及應(yīng)對措施問題二：

52、壁紙、地面、窗臺等較明顯處問題易被發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)生糾紛問題二：壁紙、地面、窗臺等較明顯處問題易被發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)生糾紛應(yīng)對措施：應(yīng)對措施：將壁紙改為涂料，避免使用爭議較大的材料這方面出現(xiàn)的較多問題為：壁紙、地面接縫大、窗臺臺面傾斜等，由于這些區(qū)域面積較大，客戶驗(yàn)房時(shí)比較容易最想、重點(diǎn)地關(guān)注，所以非常容易產(chǎn)生糾紛。交付客戶出現(xiàn)的問題及應(yīng)對措施交付客戶出現(xiàn)的問題及應(yīng)對措施問題三：客戶擔(dān)心交付時(shí)的質(zhì)量問題，銷售員說辭含糊問題三：客戶擔(dān)心交付時(shí)的質(zhì)量問題，銷售員說辭含糊應(yīng)對措施：應(yīng)對措施：說辭更加含糊，明確告知客戶要降低對精裝修的期望值，不可能保證質(zhì)量100%沒有問題。但是客戶可以放心的是，開發(fā)商的品牌和經(jīng)驗(yàn)會保證

53、若出現(xiàn)質(zhì)量問題，有解決的辦法。由于前期已經(jīng)產(chǎn)生過較多糾紛，客戶對精裝修的期望值普遍較高，為了將后期交付時(shí)的問題減少到最少，對銷售說辭進(jìn)行調(diào)整。陽光陽光100100國際新城國際新城陽光陽光100100國際新城位于天津西南奧運(yùn)版塊的核心地段國際新城位于天津西南奧運(yùn)版塊的核心地段項(xiàng)目占地面積項(xiàng)目占地面積:440000:440000平方米，總建筑面積平方米，總建筑面積:753100:753100平方米平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)：裝修標(biāo)準(zhǔn)：12001200元元/ /平方米平方米銷售價(jià)格：銷售價(jià)格：1000010000元元/ /平方米平方米裝修費(fèi)用占銷售價(jià)格裝修費(fèi)用占銷售價(jià)格12%12%p 衛(wèi)生間：衛(wèi)生間：地面磚 :

54、冠軍30710白色亞光,300 x300mm，墻面磚 :冠軍20100白色亮光200 x200mm ，頂棚鋁扣板 :華獅龍 ,300 x300mm ，座便 :邁阿密連體座廁，美標(biāo)cp-2089 ，臺下盆 :美標(biāo)cp-0470 ，排風(fēng)扇 :稻田bpt12-14-1 ，花灑 :明裝式單把手淋浴龍頭(配單功能花灑)2312，配淋浴龍頭升降桿摩恩211323 ，手紙盒 :銅鍍鉻 ，毛巾?xiàng)U :銅鍍鉻 ，浴巾?xiàng)U :銅鍍鉻 ，淋浴房 :美標(biāo)ct-8030（不含底盤）不適合東園1-r1 東園1-a1 東園1-b1戶型 ，淋浴屏 :僅適合東園1-r1 東園1-a1 東園1-b1 戶型 ，龍頭 :單孔單把手面盆龍

55、頭4382 p 樓梯：樓梯：樓梯踏步 :橡木集成材 ；扶手 :櫸木 ；護(hù)欄 :鋼管、漆面踢腳板 :木質(zhì)(顏色同地板）；墻面 :ici涂料夢色家a901白色 p 臥室臥室：地面 :優(yōu)之家實(shí)木復(fù)合地板x414v ，墻面 :ici涂料夢色家a901白色 ，頂棚 :ici涂料夢色家a901白色 ，踢腳板 :木質(zhì)(顏色同地板) p 二層休閑廳二層休閑廳 ：地面 :優(yōu)之家實(shí)木復(fù)合地板x414v ；墻面 :ici涂料夢色家a901白色 ；頂棚 :ici涂料夢色家a901白色 ；踢腳板 :木質(zhì)(顏色同地板) p露臺露臺 地面 :地磚 ，墻面 :外墻涂料 天津陽光天津陽光100100裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)1.1.裝修

56、掩蓋面積不足的問題，實(shí)際面積與銷售面積不符，而做精裝修來掩蓋此類裝修掩蓋面積不足的問題，實(shí)際面積與銷售面積不符，而做精裝修來掩蓋此類問題；問題；2.2.裝修質(zhì)量較差，如墻體開裂，地板鼓起等問題；裝修質(zhì)量較差，如墻體開裂，地板鼓起等問題；3.3.裝修收費(fèi)較高，開發(fā)商的材料費(fèi)應(yīng)當(dāng)較低，但是精裝修并未達(dá)到與之費(fèi)用較配裝修收費(fèi)較高，開發(fā)商的材料費(fèi)應(yīng)當(dāng)較低，但是精裝修并未達(dá)到與之費(fèi)用較配備的標(biāo)準(zhǔn)；備的標(biāo)準(zhǔn)；4.4.衛(wèi)生間漏水問題較大。（如陽光衛(wèi)生間漏水問題較大。（如陽光100100業(yè)主朱先生，其樓上衛(wèi)生間漏水，直至入住業(yè)主朱先生，其樓上衛(wèi)生間漏水，直至入住一年后才解決。）一年后才解決。）墻面裝修粗糙地磚

57、裂天津陽光天津陽光100100客戶對于裝修的反饋客戶對于裝修的反饋根據(jù)上述典型案例，建議1 1. .若選擇工程外包，必須嚴(yán)格挑選工程隊(duì)、施工人員，對若選擇工程外包，必須嚴(yán)格挑選工程隊(duì)、施工人員，對其懲罰做出嚴(yán)格規(guī)定，以控制好工程質(zhì)量的關(guān)鍵之處。其懲罰做出嚴(yán)格規(guī)定，以控制好工程質(zhì)量的關(guān)鍵之處。2 2. . 更換裝修材料會在一定程度上影響整體的裝修風(fēng)格及更換裝修材料會在一定程度上影響整體的裝修風(fēng)格及檔次，更換材料只是避重就輕的權(quán)宜之計(jì)。最根本的解決檔次，更換材料只是避重就輕的權(quán)宜之計(jì)。最根本的解決方法還是要在施工隊(duì)伍上嚴(yán)格管理。方法還是要在施工隊(duì)伍上嚴(yán)格管理。2 2. .說辭的含糊不確定必定帶來客

58、戶的疑慮加深，極大的打說辭的含糊不確定必定帶來客戶的疑慮加深，極大的打擊購買熱情，建議在品牌上擊購買熱情，建議在品牌上限定兩個(gè)品牌，并明確材質(zhì)限定兩個(gè)品牌，并明確材質(zhì)?！径勘本┑湫途b修項(xiàng)目調(diào)研1. 北京典型精裝修項(xiàng)目概況（包括住宅及公寓）2. 北京典型精裝修項(xiàng)目規(guī)律性分析l 精裝修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)分析l 精裝修室內(nèi)部建筑材質(zhì)及品牌分析l 精裝修公共部分及配套部分分析l 精裝修項(xiàng)目銷售策略情況分析l 精裝修項(xiàng)目后期操作分析北京典型精裝修項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱樂成公館樂成公館榮京麗都榮京麗都茂華璟都會茂華璟都會富力桃園富力桃園設(shè)計(jì)師廣場設(shè)計(jì)師廣場華遠(yuǎn)裘馬都華遠(yuǎn)裘馬都金地名京金地名京mastermas

59、ter領(lǐng)寓領(lǐng)寓波菲特行政波菲特行政公寓公寓位置位置 朝陽區(qū)西大望路soho現(xiàn)代城南 大興區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(亦莊)榮京東街3號石景山阜石路與楊莊東路交叉口東南角海淀區(qū)西三旗橋向東建材城環(huán)島東300米路北豐臺區(qū)西四環(huán)南路1號朝陽區(qū)三元橋東500米，京順路西朝陽區(qū)東四環(huán)四惠橋東北角,緊臨1號地鐵四惠站朝陽區(qū)左家莊東街與柳芳北街交匯處(國展旁)朝陽區(qū)東三環(huán)霄云路8號整體規(guī)劃整體規(guī)劃住宅總建面25萬平方米占地11750平方米，總建面72331平方米總建面17.2萬平方米占地16萬平米，總建面36萬平米占地17949平米，總建面99206平米占地74962.70平米，總建面166834平米占地4.5萬平米

60、，總建面12萬平米總建面3.2萬平米占地4513平米，總建面33746平方米戶型比例戶型比例一室74平米，二室120平米，三室136-146平米，175200平米主力戶型面積為35-45平米璟公館：面積160-280平米，璟公閣：面積60-130平米一室60-90平米、二室88-89平米、三室130-1506平米、四室225平米30-50平米80、100平米75-90平米50-115平米54-110平米開盤及時(shí)間開盤及時(shí)間2007年10月2007年11月2007年9月2006年11月2007年12月2007年10月2008年1月2008年1月2007年4月入住時(shí)間入住時(shí)間2008年5月2008