產(chǎn)權(quán)管理處二O一一年二月

1、產(chǎn)權(quán)管理處二o一一年二月目 錄一、房屋登記的目的和意義二、房屋登記一般規(guī)范三、典型登記類(lèi)型解析四、關(guān)于房屋交易與登記規(guī)范化管理一、房屋登記的目的和意義（一）房屋登記辦法出臺(tái)背景1、市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生較大變化，出現(xiàn)了許多新情況、新問(wèn)題。2、物權(quán)法出臺(tái)。（二）房屋登記的定義第三條 本辦法所稱(chēng)房屋權(quán)屬登記，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法的行為。 2、含義：物權(quán)公示方式行為主體:登記機(jī)構(gòu)（4）行為對(duì)象：房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng) 行為內(nèi)容：記載行為結(jié)果：將登記內(nèi)容記載于房屋登記簿 相關(guān)法律條文物權(quán)法第三十二條 物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人

2、可以通過(guò)和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。 （三）維護(hù)房地產(chǎn)交易安全。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的主要作用在于產(chǎn)生權(quán)利公示的效應(yīng)，以維護(hù)交易安全為其首要的制度價(jià)值。 2、保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。 3、進(jìn)行社會(huì)管理的重要手段 二、房屋登記一般規(guī)范（一）房屋登記的原則1、依申請(qǐng)登記原則2、房地權(quán)利一致原則3、屬地化管理原則預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記、現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記 、）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的預(yù)告登記、 1、申請(qǐng)：登記申請(qǐng)人向房屋所在地登記機(jī)構(gòu)提出登記申請(qǐng)，并提交相關(guān)證明材料的行為。 （1）共同申請(qǐng)與單方申請(qǐng) （2）申請(qǐng)方式 自己申請(qǐng)、委托申請(qǐng)、代為申請(qǐng)相關(guān)規(guī)定條文生效法律文書(shū)1、一審判決、裁定：生效證明形式為人民法院

3、出具的生效證明或協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。2、調(diào)解書(shū)：法院出具雙方當(dāng)事人已簽收調(diào)解書(shū)的證明或生效證明或協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)。3、二審判決、裁定，不需提交生效證明。4、仲裁委員會(huì)作出的裁決書(shū)，無(wú)需生效證明。仲裁調(diào)解書(shū)同人民法院調(diào)解書(shū)。相關(guān)法律條文中華人民共和國(guó)人民法院組織法第十一條 人民法院審判案件，實(shí)行。地方各級(jí)人民法院第一審案件的判決和裁定，當(dāng)事人可以按照法律規(guī)定的程序向上一級(jí)人民法院上訴，人民檢察院可以按照法律規(guī)定的程序向上一級(jí)人民法院抗訴。 地方各級(jí)人民法院第一審案件的判決和裁定，如果在上訴期限內(nèi)當(dāng)事人不上訴、人民檢察院不抗訴，就是的判決和裁定。 中級(jí)人民法院、高級(jí)人民法院和最高人民法院審判的第二審案件

4、的判決和裁定，案件的判決和裁定，都是終審的判決和裁定，也就是的判決和裁定中華人民共和國(guó)仲裁法第九條 仲裁實(shí)行的制度。 注意：判決文書(shū)有三種類(lèi)型1、確權(quán)判決。判決結(jié)果表述為：該房屋歸某某所有，這種情形可由當(dāng)事人憑確權(quán)判決文書(shū)單方前來(lái)申請(qǐng)辦理。2、給付判決。判決結(jié)果表述為：由甲在幾日之內(nèi)配合乙完成過(guò)戶登記，共同申請(qǐng)，一方不愿意配合的，須要法院的協(xié)助執(zhí)行。3、變更判決。如房屋抵押登記中，法院判決變更抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍，可單方申請(qǐng)。 對(duì)裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)同樣注意上述表述。對(duì)于預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記，預(yù)告登記時(shí)由單方申請(qǐng)登記的，在辦理本登記時(shí)，仍應(yīng)按照辦法第十二條規(guī)定由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)登記。自己申請(qǐng)、委托申

5、請(qǐng)、代為申請(qǐng)第十四條未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記。監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護(hù)人身份的材料；因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書(shū)面保證。 2、受理和審核1、查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料。 三個(gè)“一致”、一個(gè)“不沖突”，即申請(qǐng)人與依法提交的材料記載的主體一致；申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請(qǐng)其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致；申請(qǐng)登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實(shí)一致和申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利不沖突；不存在的情形。 2、詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人3、實(shí)地查看第二十二條有下列情形之一的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：（一）未依法取得規(guī)

6、劃許可、施工許可或者未按照規(guī)劃許可的面積等內(nèi)容建造的建筑申請(qǐng)登記的；（二）申請(qǐng)人不能提供合法、有效的權(quán)利來(lái)源證明文件或者申請(qǐng)登記的房屋權(quán)利與權(quán)利來(lái)源證明文件不一致的；（三）申請(qǐng)登記事項(xiàng)與房屋登記簿記載沖突的；（四）申請(qǐng)登記房屋不能特定或者不具有獨(dú)立利用價(jià)值的；（五）房屋已被依法征收、沒(méi)收，原權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（六）房屋被依法查封期間，權(quán)利人申請(qǐng)登記的；（七）法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。 1、申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是其真實(shí)意思表示2、申請(qǐng)登記房屋是否為共有3、房屋登記薄記載的權(quán)利人是否同意更正4、是否有承租人、承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán) 5、詢(xún)問(wèn)結(jié)果應(yīng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，予以保留。法律依據(jù)

7、：物權(quán)法第十二條 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。辦法第十八條房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申請(qǐng)登記材料，并根據(jù)不同登記申請(qǐng)就申請(qǐng)登記事項(xiàng)是否是申請(qǐng)人的真實(shí)意思表示、申請(qǐng)登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正，以及申請(qǐng)登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人。詢(xún)問(wèn)結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請(qǐng)人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。 目的：使登記機(jī)構(gòu)在職權(quán)范圍內(nèi)充分履行職責(zé)，盡可能保證如實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)地登記，避免登記錯(cuò)誤。應(yīng)進(jìn)行的登記事項(xiàng) （1）房屋所有權(quán)初始登記 （2）在

8、建工程抵押登記 （3）滅失注銷(xiāo)登記 （4）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查勘的其他房屋登記相關(guān)規(guī)定條文辦法第十九條辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看： （一）房屋所有權(quán)初始登記； （二）在建工程抵押權(quán)登記； （三）因房屋滅失導(dǎo)致的房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記； （四）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的其他房屋登記。 房屋登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)予以配合。 應(yīng)進(jìn)行的登記事項(xiàng)（1）遺失補(bǔ)發(fā)登記（27）（2）所有權(quán)消滅后的注銷(xiāo)登記（41）（3）依職權(quán)撤銷(xiāo)登記（81）（4）房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)（7）相關(guān)規(guī)定條文辦法 第二十七條房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明遺失、滅失的，權(quán)利人，可以申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。在補(bǔ)發(fā)集體土地范圍內(nèi)村

9、民住房的房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明前，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就補(bǔ)發(fā)事項(xiàng) 第四十一條經(jīng)登記的房屋所有權(quán)消滅后，原權(quán)利人未申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)或者人民政府的生效征收決定辦理注銷(xiāo)登記，將注銷(xiāo)事項(xiàng)記載于房屋登記簿，原房屋所有權(quán)證收回。 第八十一條司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以隱瞞真實(shí)情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以撤銷(xiāo)原房屋登記，收回房屋權(quán)屬證書(shū)、登記證明或。第七條 房屋登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時(shí)，（1）有限公司、股份公司：按章程規(guī)定提交董事會(huì)或股東會(huì)決議通過(guò)的文件（2）國(guó)有獨(dú)資公司、國(guó)有企業(yè)：上級(jí)主管部門(mén)或國(guó)資

10、監(jiān)管部門(mén)同意的文件（3）中外合資、合作、外商獨(dú)資企業(yè)：有權(quán)機(jī)關(guān)決議通過(guò)的文件（4）集體企業(yè)：職工代表大會(huì)決議通過(guò)的文件（5）合伙企業(yè)：全體合伙人同意的書(shū)面文件相關(guān)規(guī)定條文抵押管理辦法第十三條 國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。 第十四條 以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò)，并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。 第十五條 以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。 第十六條 以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò)，但企業(yè)章

11、程另有規(guī)定的除外。 境外形成的司法文書(shū)應(yīng)符合的要求1、用于房屋登記的港澳臺(tái)地區(qū)形成的司法文書(shū)，應(yīng)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)所在地中級(jí)人民法院以裁定方式審查確認(rèn)。2、用于房屋登記的外國(guó)司法文書(shū)，應(yīng)經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)所在地中級(jí)人民法院以裁定方式審查確認(rèn)。相關(guān)規(guī)定條文民事訴訟法第二百六十五條外國(guó)法院作出的發(fā)生法律效力的判決、裁定，需要中華人民共和國(guó)人民法院承認(rèn)和執(zhí)行的，可以由當(dāng)事人直接，也可以由外國(guó)法院依照該國(guó)與中華人民共和國(guó)締結(jié)或者參加的國(guó)際條約的規(guī)定，或者按照互惠原則，請(qǐng)求人民法院承認(rèn)和執(zhí)行。第二百六十六條人民法院對(duì)申請(qǐng)或者請(qǐng)求承認(rèn)和執(zhí)行的外國(guó)法院作出的發(fā)生法律效力的判決、裁定，依照中華人民共和國(guó)締結(jié)或者參加的國(guó)際條約，或

12、者按照互惠原則進(jìn)行審查后，認(rèn)為不違反中華人民共和國(guó)法律的基本原則或者國(guó)家主權(quán)、安全、社會(huì)公共利益的，依照本法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。三、典型登記類(lèi)型解析一、所有權(quán)登記1、初始登記2、轉(zhuǎn)移登記3、變更登記4、注銷(xiāo)登記初始登記（以商品房為例）第三十條因合法建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）登記申請(qǐng)書(shū)； （二）申請(qǐng)人身份證明； （三）建設(shè)用地使用權(quán)證明； （四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明； （五）房屋已竣工的證明； （六）房屋測(cè)繪報(bào)告； （七）其他必要材料。 審核要點(diǎn)：1、主體是否一致2、申請(qǐng)事項(xiàng)與規(guī)劃證明材料是否一致3、房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告是否經(jīng)市局集中審核4、公共部位、公共場(chǎng)所、人防部位5

13、、現(xiàn)場(chǎng)踏勘難點(diǎn)問(wèn)題：1、房產(chǎn)測(cè)繪面積與規(guī)劃驗(yàn)收面積有差異，如何處理？原則：以規(guī)劃方案為準(zhǔn)，以房產(chǎn)測(cè)繪面積為準(zhǔn)2、公共場(chǎng)所如何登記？由建設(shè)單位一并申請(qǐng)，只登記，不發(fā)證3、人防工程權(quán)利人是誰(shuí)?人防工程歸國(guó)家所有相關(guān)規(guī)定條文辦法第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。 人防法第二條 轉(zhuǎn)移登記第三十二條發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記： （一）買(mǎi)賣(mài)；（二）互換； （三）贈(zèng)與；（四）繼承、受遺贈(zèng)；

14、 （五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）以房屋出資入股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第三十三條申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）登記申請(qǐng)書(shū)；（二）申請(qǐng)人身份證明； （三）房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（四）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料； （五）其他必要材料。 前款第（四）項(xiàng)材料，可以是買(mǎi)賣(mài)合同、互換合同、贈(zèng)與合同、受遺贈(zèng)證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)，或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。 審核要點(diǎn)1、身份證明及相應(yīng)材料2、有無(wú)隱形共有人3、有無(wú)權(quán)利限制情況

15、4、境外司法文書(shū)確認(rèn)5、需要公證的事項(xiàng)第三十六條發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實(shí)發(fā)生后申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記： （一）房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱(chēng)變更的； （二）房屋坐落的街道、門(mén)牌號(hào)或者房屋名稱(chēng)變更的； （三）房屋面積增加或者減少的； （四）同一所有權(quán)人分割、合并房屋的； （五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 第三十七條申請(qǐng)房屋所有權(quán)變更登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）登記申請(qǐng)書(shū)； （二）申請(qǐng)人身份證明； （三）房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)； （四） （五）其他必要材料。 第三十九條申請(qǐng)房屋所有權(quán)注銷(xiāo)登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）登記申請(qǐng)書(shū)； （二）申請(qǐng)人身份證明；

16、（三）； （四）； （五）其他必要材料。 疑難問(wèn)題：1、房屋多年前已拆除，拆遷單位下落不明且房屋所有權(quán)證原件遺失，現(xiàn)房屋所有權(quán)人提出注銷(xiāo)原房屋所有權(quán)證，如何辦理注銷(xiāo)登記？遺失補(bǔ)發(fā)公告后辦理。2、房屋位置不具體，無(wú)法確定房屋是否已滅失，如何辦理注銷(xiāo)登記？現(xiàn)場(chǎng)查看，必要時(shí)由公安部門(mén)或街道出具證明。3、權(quán)利人怠于申請(qǐng)注銷(xiāo)怎么辦？可以依據(jù)法院、仲裁委的生效法律文書(shū)，政府的征收決定辦理。定期組織對(duì)全市房產(chǎn)基礎(chǔ)地理信息進(jìn)行修補(bǔ)測(cè)，特別標(biāo)注，以利于準(zhǔn)確掌握全市相關(guān)房屋數(shù)據(jù)。1、一般抵押權(quán)登記2、最高額抵押權(quán)登記3、在建工程抵押登記一般抵押權(quán)登記第四十三條申請(qǐng)抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件： （一）登記申請(qǐng)書(shū)；

17、 （二）申請(qǐng)人的身份證明； （三）房屋所有權(quán)證書(shū)或者房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)； （四）抵押合同； （五）主債權(quán)合同； （六）其他必要材料。 審核要點(diǎn)1、身份證明及相應(yīng)資料2、抵押合同、主債權(quán)合同3、有無(wú)權(quán)利限制情況、遺失補(bǔ)發(fā)情況4、買(mǎi)受人家庭房屋信息查詢(xún)情況物權(quán)法為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。 優(yōu)點(diǎn)：1、最高額抵押權(quán)是一種便捷高效的擔(dān)保方式。 2、最高額抵押權(quán)有利于加強(qiáng)對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)的擔(dān)保。 特點(diǎn)：1為一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供的擔(dān)保

18、。2存在最高債權(quán)額限度 審核要點(diǎn)：1、身份證明及相應(yīng)資料2、抵押合同（最高債權(quán)額限度條款、債權(quán)確定期間條款）3、有無(wú)權(quán)利限制情況、遺失補(bǔ)發(fā)情況最高額抵押的特定登記類(lèi)型：確定登記原因：1、優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)及金額有確定的必要。2、出于保護(hù)利害關(guān)系人的考慮。相關(guān)法律條文有下列情形之一的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定：（一）約定的債權(quán)確定期間屆滿；（二）沒(méi)有約定債權(quán)確定期間或者約定不明確，自最高額抵押權(quán)設(shè)立之日起滿二年后請(qǐng)求確定債權(quán)；（三）新的債權(quán)不可能發(fā)生；（四）抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押；（五）債務(wù)人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷(xiāo)；（六）法律規(guī)定債權(quán)確定的其他情形辦法 第五十八條對(duì)符合規(guī)定條件的最高額抵押權(quán)確定登記，

19、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定的事實(shí)記載于房屋登記簿。 當(dāng)事人或者人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)確定了債權(quán)數(shù)額的，房屋登記機(jī)構(gòu)可以依照將債權(quán)數(shù)額確定的事實(shí)記載于房屋登記簿。 在建工程抵押：目的要件：為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款。主體要件:抵押人為主債務(wù)人?？腕w要求：債務(wù)人“合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”，同時(shí)必須是“依法獲準(zhǔn)尚未建造的或正建造中的房屋或其他建筑物”審核要點(diǎn)：1、身份證明及相關(guān)資料2、抵押合同、主債權(quán)合同（抵押人為主債務(wù)人）3、土地及規(guī)劃、施工手續(xù)的合法性4、現(xiàn)場(chǎng)查看注意事項(xiàng)：對(duì)存在在建工程抵押的房屋，辦理預(yù)購(gòu)商品房合同備案或預(yù)告登記時(shí)，要

20、遵循的原則。相關(guān)規(guī)定條文 抵押管理辦法 第三條本辦法所稱(chēng)在建工程抵押，是指為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。第三十七條 抵押權(quán)可以隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記。抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)告知抵押人。 。 抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 1、目的：保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)2、內(nèi)容：以取得、變更、和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。3、效力：擔(dān)保功能，防止不動(dòng)

21、產(chǎn)權(quán)利人違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分。相關(guān)規(guī)定條文 類(lèi)型： （1）預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記 （2）現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記 （3）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的預(yù)告登記辦法第七十條申請(qǐng)預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料： （一）登記申請(qǐng)書(shū)； （二）申請(qǐng)人的身份證明； （三）已登記備案的商品房預(yù)售合同； （四）； （五）其他必要材料。 一、更正登記的法律概念和特點(diǎn) （1）更正登記是登記機(jī)構(gòu)對(duì)登記簿記載的事項(xiàng)進(jìn)行更正的一種登記 （ 2 ）更正登記是依而進(jìn)行的一種登記 （3 ）更正登記是基于的申請(qǐng)而進(jìn)行的一種登記。 認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記

22、機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，可以申請(qǐng)。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。 登記過(guò)程中需要注意的問(wèn)題 （1）登記請(qǐng)求權(quán)人的范圍 （2）登記錯(cuò)誤的判定 （3）不同的錯(cuò)誤登記情形，登記機(jī)構(gòu)的審查能力、審查義務(wù)不同1、登記申請(qǐng)書(shū)2、申請(qǐng)人身份證明3、房屋權(quán)屬證書(shū)或者登記證明4、登記檔案；登記基礎(chǔ)文件被撤銷(xiāo)的法律文書(shū)；登記簿、權(quán)屬證書(shū)上的相關(guān)記載；法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)；相關(guān)規(guī)定條文辦法第七十五條房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登

23、記；當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的，依據(jù)申請(qǐng)登記材料或者有效的法律文件對(duì)房屋登記簿的記載予以更正，并書(shū)面通知當(dāng)事人。 對(duì)于房屋登記簿的記載錯(cuò)誤，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知有關(guān)權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更正登記；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。 注意：除正常的登記程序外，登記機(jī)關(guān)依職權(quán)進(jìn)行的更正登記的，需先下發(fā)更正登記通知書(shū)，當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由逾期不辦理更正登記的：對(duì)于不涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，更正登記完畢后，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知當(dāng)事人，下發(fā)更正登記告知書(shū)；對(duì)于涉及房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的，辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，下發(fā)暫緩辦理通知書(shū) 更正登記與異議登記的區(qū)別 （1）對(duì)物權(quán)變動(dòng)產(chǎn)生的影響不同 （2）實(shí)現(xiàn)目的的途徑不同 （3）審查內(nèi)容和性質(zhì)不同（4）救濟(jì)途徑不同