房地產估價案例分析作2016

1、房地產估價案例分析作2016（答房地產估價案例分析作業(yè)一、問答題（ 3 題，每題 10 分，共 30分）1、請問：房地產估價機構應搜集哪些資料 ?（ 2003 年）（1）現(xiàn)狀房地產狀況（物質實體、區(qū)域和權益） 資料；（2）規(guī)劃部門批準的規(guī)劃設計條件或詳細規(guī)劃 （或 拆遷新建或改建的合法的最佳方案） （或技術經濟指標） ；（3）該地區(qū)居住物業(yè)的市場狀況（或發(fā)展趨勢） （或租金、售價水平） （或經營期的現(xiàn)金流）資料；（4）該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費用（或 建造成本費用）；（5）相關稅費；（6）貸款利率；（7）該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤水平；（8）該地區(qū)的拆遷政策法規(guī)及拆遷安置補償費用；

2、（9）市政配套費用和土地開發(fā)費用；（10）該地區(qū)土地出讓金（地價）的規(guī)定和標準。2、請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。 （ 2004 年）房地產估價師這樣做的理由如下。（1）估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同； 凈收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出 租或經營收益的貢獻部分； 凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、 財務費用（含 利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。（2）收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命還要考 慮土地使用年限。（3）估價采用的成本應為估價時點當時的社會平均 （客觀）成本（或實際成本是歷史，也不一定足社會平 均（客觀）成本）。3、甲公司開發(fā)中心可能提

3、出哪些評估要求 ?對甲公 司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答 ? （2004 年）（1）甲公司可能提出的要求： 按改造后的辦公用途市場價值進行評估； 對辦公樓承租人損失進行評估； 對裝修、改造費用進行評估。（2）房地產估價機構可做的答復； 應按改造前工業(yè)用途評估，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失，按工業(yè)用途評估時可以另行 委托評估停產停業(yè)損失補償； 經拆遷當事人協(xié)調同意或者經城市規(guī)劃行政管理 部門確認，可以按改造后辦公用途評估，也可以評估辦 公樓承租人的損失； 承租人的損失由甲公司與承租人協(xié)商解決。4、張某計劃用自有閑置資金100萬元購買1套房屋 用于長期投資，擬持有一段時

4、間后轉售，某房地產經紀 機構向其推薦了市場價格無數(shù)為100萬元的兩套房屋， 一套為普通住宅，一套為酒店式公寓。經了解，普通住 宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/ 年的固定收益委托經營。張某認為，普通住宅的投資回 報率是5000*12/100000=6%，而酒店式公寓的投資回報 率是70000元/100000=7%，所以選擇購買酒店式公寓。請問：（1）張某的選擇是否正確？（ 2）針對兩類 物業(yè)的投資經營特點，注冊房地產估價師可以從哪些方 面為張某投資決策提供專業(yè)建議？5、某企業(yè)一幢4層辦公樓于3年前抵押給銀行，獲 得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)， 用途為商

5、務辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無有償還債務，債權人申 請以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務清償。若進行拍賣底價評估， 試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評 估的技術路線。二、單項選擇題（一般2-3個大題，10個小題，共20分）1、答案：（1） C （2） D2、答案：（1）D（2） C3. 答案：（1） A （2） C4、答案：（1）D （2） C三、案例分析題（一）試分析國土局認定該評估結果無效的理由可 能有哪些？【參考答案】 國土局認定該評估結果無效的理由如下。（1）土地評估機構的從業(yè)范圍不夠。（2）估價報告 有效期超出時限。（3） 土地評估機構的注冊證書超出有 效時限。（4） 土地估價報告沒有按照規(guī)

6、范格式書寫。（5） 該評估機構不具備土地評估資質。（6）估價結果嚴重失實，不符合當?shù)氐貎r水平。（二）【問題】1.僅就工作日志內容，判斷事務所此次 估價工作流程是否合理？存在哪些問題？2. 確定土地估價事項的內容一般包括哪些？3.確定 估價事項時，應該如何對土地出讓底價和回收價格進行 基本的定義？ 4.日志巾的估價技術路線是否合理？如果 不合理原因何在？ 5.假如你是估價師，該如何設計估價 技術路線？（ 2006 年考試真題） 【參考答案】1. 估價工作流程不合理，存在以下問超。（1）每項估價必須有至少兩名土地估價師， 而不是 一名土地估價師和一名估價助理。（ 2）兩項估價應該獨立進行， 而不能

7、分工合作調查， 估價師應該貫穿估價的全部過程。（3）應該先簽訂合同再迸行實質性估價活動。（4）不能由估價師在沒有委托書的情況下代替法人 簽訂合同。（5）估價事項和技術路線應該在實質性估價活動之 前完成。（6）缺乏權屬資料核實調查過程。（7）由于兩份估價分別由甲乙完成， 所以報告簽字 不能由甲乙共同簽名。（8）缺乏審核。2. 確定土地估價事項一般包括以下內容。（1）確定估價對象。（2）確定土地估價目的。（3）土地估價期日。（4）界定土地價格定義。（5）土地估價中特別事項的說明。（6）審核。3. 確定估價事項時，應從以下兩方面對土地出讓底 價和回收價格迸行基本定義。（1）住宅的價格定義： 商品住宅

8、用地、 設定的開發(fā) 程度、設定容積率、 70 年、出讓土地使用權價格。（2）對教育用地價格定義： 公共建筑用地、 現(xiàn)狀開 發(fā)程度、現(xiàn)狀容積率、無年期、劃撥土地使用權價格。4. 估價技術路線不合理，不合理的原因如下。（1）出讓底價主要依據月邊拍賣價格進行比照確定 不合理 因為拍賣價格是一種特定條件下的成交價格， 如 果直接比照確定，會使評估價格偏高。出讓底價應該依 照平均市場價確定。（2）收回補償價格評估主要采用市場比較法和收益 還原法對原用途市場價迸行評估不合理 因為收回補償 價格應該是原用途的劃撥價格而不是完全市揚價格，需 要扣除國家所有權收益和有關稅費部分。另外，由于教 育用地的土地市場不

9、發(fā)育，又無收益，利用市揚比較法 與收益還原法等方法迸行估價不合理。5. （1）收回補償價格的評估技術路線：先采用成本 逼近法和基準地價系數(shù)修正法評估原用途的市場價格， 再扣除國家所有權收益和有關稅費部分確定劃撥用途價 格。(2)出讓底價的評估技術路線： 先采用剩余法和市 場比較法評估新用途的市場價值，然后根據宗地的具體 條件和其他相關要求制訂出讓底價方案。四、改錯題1、改錯如下：( 1)計算管理費錯，應為： 2641102X 5% =132055元；(2)計算銷售稅費和銷售費用錯，應 為：14754340X(6%+3 %) =1327891 元；(3)計算利 潤錯，應為：(P+2641102+

10、132055 X 20% =0.2P+5492312、改錯如下：( 1 )寫字樓年總收益計算有誤，應為 5X 90%X 10780X 365=1770.62(萬元)；(2)車位年總收 益計算結果有錯誤，應為800X 5X 90%X 12=4.32(萬元)；(3)成本及運營費用計算中有錯誤，應為2140X28.75%=615.25(萬元)；(4)計算收益價格中年期有誤， 應為 V=a/r X 1-1/ ( 1+r )n=1433.8/13.8X 1 -1 / ( 1 + 1 3 . 8 % )48.25 ； =10371(萬元)3、改錯如下： ( 1 )有效出租率有錯誤，應為 90%X 90%=

11、81%； (2)年出租收入有錯誤，應為 3X 36585X 80%X 365=32048460(元)；(3)單位面積開發(fā)價值有 錯誤，應為 147465556/47370=3113.1 (元 /m2); (4) 土 地價值計算有錯誤，未考慮土地交易稅費，應為 V X(1+5%) =3113.1-2118-423.6V=544.3 (元 /m2)4、改錯如下：( 1 )結構差價計算錯誤。結構差價比 率為1:1.4,且建筑面積不能按700m2計算，應按420m2 計算。結構差價計算應為：920X （1.4-1） X 420=154560 （元） =15.456（萬元）；（ 2）新增建筑面積成本計算

12、錯 誤。新增建筑面積為280m2,而不是700m2。新增建筑 面積的成本計算應為： 920X 1.4X 280=9360640（元） =36.064（萬元）；（ 3）補交地價款計算錯誤。不能用建 筑密度 60，而應用建筑容積率 2.5。補交地價款計算 應為： 1800/2.5X 700=504000（元） =50.4（萬元）；（ 4） 三項合計，計算應付款項為： 15.456+36.064+50.4=101.92 （萬元）5、改錯如下：（ 1）報酬率應為： 10.28；（ 2）年運 營費用應為 4257532 元，不應包括折舊。 （房地產估價 規(guī)范：對于土地與建筑物合一的估價對象， 當建筑物耐

13、 用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用 權年限確定未來可獲得收益的年限，選用對應的有限的 收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地 取得費用的攤銷） 。五、指錯題（一）答案如下： 1 缺少估價師聲明。 2缺少估價機構資格等級。 3估價對象描述中缺失關于土地形狀、坐落、四至、 基礎設施、地勢及水文地質等方面的描述。4價值定義中應注明用地類型、剩余土地使用年限 及估價時點。5估價原則中少最高最佳使用原則。6估價方法中，估價一般應采用兩種或兩種以上的 方法，而不應只選擇一種。7因用兩種貨幣表示估價額，因此需應注明估價時 點的美元對人民幣的匯率。8估價結果中應注明單位面積價格。9估

14、價人員中應注明估價人員的估價資格或職稱。10缺少估價報告應用的有效期。11缺少市場背景分析。12估價師測算過程中計算出出租純收益時未考慮使 用面積于建筑面積的比率。13 .計算xx大廈商場部分價格時采用資本化率9.5，未明確取值依據，且未考慮土地使用年期及空置 率。14. 計算xx大廈寫字樓部分價格時，未考慮使用面 積與建筑面積的比率。15. 未明確建筑物資本化率的取值依據，且未考慮土 地使用年期及空置率。16計算xx大廈寫字樓部分價格時，不應扣除4000m2。17.地價估算中未扣除開發(fā)商的開發(fā)利潤。（二）答案如下： 1 .“估價時間”用語錯誤，應為估 價時點。 2缺少估價原則。3估價方法中缺

15、少選用的估價方法的定義。 4未分 析租金水平的變化趨勢。51 層有效毛收入計算錯， 未考慮空置及租金損失率 （出租率）影響。63 層有效毛收入計算錯， 未考慮空置及租金損失率 （出租率）影響。76層有效毛收入計算錯， 未考慮使用面積系數(shù) 0.75。8年運營費用中不應計算土地使用費。 9未說明當?shù)匾?guī)定的管理費中是否包括水、電、汽、 熱等費用。10保險費計算基數(shù)錯，不應以年租金收入為基數(shù)， 應以建筑物價值為基數(shù)計。11.資本化率取值未說明理由和求取方法。12可獲收益年限錯，應為 36 年。13基準地價修正法中年期修正方法（公式）錯。14基準地價修正法中已經過年期錯，應為 4 年。 15基準地價修正

16、法無評估過程，土地價格的內涵未 交待清楚。16未計算精裝修成本費用。17建筑物折舊年限計算錯（應 38）。18未考慮建筑物經濟壽命對建筑物價值的影響。19成本法中未考慮相關銷售稅費。20未說明估價結果確定的理由（應加權計算，不應用簡單算術平均）。注：1每格只給 3 分（把第 5、6 條寫在一格的，把第 5、6、7 條寫在一格的）（三）【參考答案】 第一部分 總述1. 缺少受托估價方的介紹2. 估價對象未提供宗地具體位置說明3. 此次估價目的不明確4. 貨幣單位為美元錯誤，應改為人民幣，若單位是 美元，則應給出當日匯率。5. 需要特別說明事項中，土地使用年期與價格定義中使用年期不符。6. 土地估

17、價簽字中，缺少估價師資格證書。7. 土地估價機構蓋章，缺少土地估價機構負責人簽字。第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析8. 政策因素中，中華人民共和國土地法 應改為中 華人民共和國土地管理法 。第三部分 土地估價9. 運用成本逼近法中，計算公式應改為土地價格=土地取得費 +土地開發(fā)費 +相關稅費 +投資利息 + 投資利 潤+土地增值收益10. 土地管理費計算結果2.21元/m2應改為2.30元 /m2。11. 投資利潤中，計算公式應改為投資利潤 =（土地 取得費+ 土地開發(fā)費）X開發(fā)周期X 6%=12.07 （元/m2）。12. 土地增值收益的正確計算結果為 55.65元/m2。第四部分

18、附件13. 缺少待估宗地國有土地使用證及權屬證明復 印件。14. 缺少評估機構及估價資格證書復印件。 （四）【參考笞案】第一部分 總述1. 估價依據中缺少國土資源部關于改革土地估價 結果確認和土地資產處置審批辦法的通知 （ 44 號文 件）。2. 第七項應為“估價日期。 估價期日是一個時間點， 而日期是一個時間段。3. 使用年限設定錯誤。待估宗地為劃撥土地，其使 用權年限應為無限年期。4. 估價結果中未說明幣種為何類型。5. 缺少估價結果一覽表。6. 需要特殊說明事項中，基礎設施設定應為宗地紅 線外的基礎設施條件和宗地紅線內土地平整，缺少其他 事項。7. 缺少估價機構負責人簽字。第二部分 估價

19、對象描述及地價影響因素分析8. 土地登記狀況中未說明國有土地使用證的號碼。9. 土地權利狀況中未明確待估宗地是以劃撥方式取 得的。10. 土地利用狀況中建筑物情況描述不夠詳細。11. 容積率計算錯誤。第三部分 土地估價 12.市場比較法中未說明比較實例選擇的原 則及依據。13. 比較因素選擇中應根據待估宗地是工業(yè)用地的 特點選擇與相關企業(yè)配套程度、工業(yè)區(qū)類型等因素。14. 地價指數(shù)不需要修正的理由不充分。15. 未說明市場比較法最后確定地價的依據及方法。16. 最后市場比較法價格計算不正確，應為(465.8+ 428.3+ 457.5) /3 = 450.53 (元/m2)17. 成本逼近法公式錯，缺少利潤， 劃撥土地使用權 不應有土地增值收益。18. 土地取得費無依據。19稅費計算錯誤，應為8.1 + 5+ 15= 28.1 (元/m2)。20.土地開發(fā)費依據不足。21投資利息計算期錯誤，應為(270+ 28.1) X 5.31% + 100X 5.31%X 1/2= 18.48。|22. 投資利患率取值無依據。23. 計算利潤時未計入開發(fā)費利潤。24. 未說明估價結果最終如何確定。第四部分 附件25. 缺少待估宗地房屋所有權證復印件。26. 缺少待估宗地區(qū)域位置圖六、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤 （本題 10 分。錯處不趄過 4 個。如將正確的內容改錯，則每改錯 1