解決廣東民營企業(yè)用地難現(xiàn)狀的八大建議

1、百度文庫解決廣東民營企業(yè)用地難現(xiàn)狀的八大建/ 議本資料由搜集更多文檔請點(diǎn)擊一、民營企業(yè)用地難的基本狀況近年來，全省各地都制定了發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策和扶持措施， 清理、消除各種歧視性的規(guī)章和政策，為民營經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。從省 中小企業(yè)局對決定及12個配套文件落實(shí)情況的問卷調(diào)查結(jié)果看，"民營企 業(yè)用地等方面的不公平待遇必須取消"一項(xiàng)，總體看完全落實(shí)的有25%基本 落實(shí)的有65% "民營企業(yè)依法獲得的土地使用權(quán)，可依法轉(zhuǎn)讓、抵押、出 租、折價(jià)入股"一項(xiàng)，完全落實(shí)的有43%基本落實(shí)的有51% "經(jīng)報(bào)市、縣 （市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，集體經(jīng)濟(jì)組

2、織可自愿申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建 設(shè)用地，該建設(shè)用地補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)需繳納的土地使用權(quán)出讓金可以 減半征收"一項(xiàng)，完全落實(shí)的有12%基本落實(shí)的有73%綜合各方面的情況 看，廣東省民營企業(yè)用地難的現(xiàn)象初步得到緩解，有些地區(qū)也反映已不存在民 營企業(yè)用地難的情況。但是，在當(dāng)前宏觀調(diào)控的情況下，工業(yè)用地控制嚴(yán)格， 一些地方工業(yè)用地指標(biāo)緊張，供需矛盾非常突出。致使不少地方用地只能向公 共建設(shè)項(xiàng)目或大型企業(yè)和外資企業(yè)傾斜，民營企業(yè)因規(guī)模和技術(shù)發(fā)展原因，較 難取得條件較好的用地，因此，民營企業(yè)也存在一定程度的用地難現(xiàn)象。（一）主要表現(xiàn)民營企業(yè)用地難主要表現(xiàn)在以下幾方面：1、政策性調(diào)整，出

3、現(xiàn)民營企業(yè)征用地難。由于國家加強(qiáng)對土地的宏觀調(diào) 控，在清理各類開發(fā)區(qū)的同時，對山嶺、坡地尤其是水田，實(shí)行嚴(yán)格管理，嚴(yán) 把審批關(guān)，加大了民營企業(yè)征用土地的難度。同時，群眾對土地使用性質(zhì)的概 念認(rèn)識模糊，常混淆了 "農(nóng)用地"與"荒野地"的區(qū)別。不少農(nóng)民都有抵觸情緒， 給征用土地工作增加了困難。2、土地審批辦證時間長，挫傷了民營企業(yè)用地積極性。根據(jù)國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定中"嚴(yán)格依照法定權(quán)限審批土地，農(nóng)用地轉(zhuǎn) 用和土地征收的審批權(quán)在國務(wù)院和省、自治區(qū)、直轄市人民政府"的規(guī)定。企業(yè)要使用土地，必須要得到省人民政府的審批，土地管理部

4、門的土地審批、發(fā) 證制度也更加嚴(yán)格。據(jù)個別企業(yè)反映，征用農(nóng)用坡地上報(bào)審批的手續(xù)正常情況 下也要9個月時間，企業(yè)用地辦證相當(dāng)困難。如廉江市民營工業(yè)園開發(fā)652 畝，第一期工程實(shí)施后前來要地的企業(yè) 70多戶，但因能提供的土地有限，第 一批安置入園的僅有19戶。一些企業(yè)雖然已經(jīng)有了用地指標(biāo)，但由于手續(xù)繁、關(guān)卡多、時間長，因 而遲遲不能取到國有土地使用證。而沒有土地使用證，辦不到建筑施工許可 證，就不敢進(jìn)行現(xiàn)場施工，房地產(chǎn)證更不能辦理，企業(yè)無法抵押貸款，也難以 享受到國家的有關(guān)扶持政策，嚴(yán)重影響了企業(yè)的發(fā)展。3、政府的土地儲備量少，難以滿足民營企業(yè)迅速增長的用地需求。近年來，廣東省各地民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛

5、，每年全省新增私營企業(yè)近7萬戶，對土地的需求量相當(dāng)大，各地政府土地儲備卻很少，對企業(yè)的用地只能通過征地解 決。但是土地征用往往牽涉農(nóng)民利益，征地時間長，成本高，而不少市財(cái)政特 別是縣級財(cái)政非常困難，難以在短期內(nèi)籌集資金補(bǔ)償農(nóng)民，從而影響了企業(yè)的 用地。4、工業(yè)用地價(jià)格高，給民營企業(yè)用地造成了新的困難。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 各市城區(qū)及城區(qū)周圍的土地價(jià)格不斷攀升，加大了民營企業(yè)的用地成本。雖然 有些市為了招商引資，政府往往將高成本征用的土地，依靠財(cái)政補(bǔ)貼以零地價(jià) 或較低價(jià)格轉(zhuǎn)讓給企業(yè)，但地方財(cái)政較緊張的市，政府補(bǔ)貼壓力大，較難運(yùn) 作，只能由企業(yè)直接負(fù)擔(dān)，造成企業(yè)投資成本加大。如湛江市麻章區(qū)、赤坎區(qū) 由于

6、土地評估價(jià)格高，以評估價(jià)為基數(shù)按比例需上繳國家、省、市的稅費(fèi)比較 多，導(dǎo)致工業(yè)用地成本價(jià)每畝超過 15萬元。湛江粵華水產(chǎn)飼料有限公司在赤 坎區(qū)擬對原廠區(qū)進(jìn)行擴(kuò)建，征用的土地價(jià)格高達(dá) 12萬元/畝。5、閑置土地處置難，加重了用地指標(biāo)的壓力。個別市反映，一些土地已 辦理使用證，占了用地指標(biāo)，但長期不開發(fā)，又不肯放手，或者要價(jià)高。雖然 有關(guān)部門已出臺盤活閑置土地的政策，但由于沒有具體的強(qiáng)制措施，致使閑置 土地難于盤活，出現(xiàn)"有地的人不開發(fā)，要開發(fā)的人無地用"的現(xiàn)象。6、民營企業(yè)擇地辦廠，出現(xiàn)區(qū)域性用地難。廣東省不少民營企業(yè)是以來 料加工的勞動密集型企業(yè)為主，企業(yè)選址建廠的主要特點(diǎn)

7、是以人口、交通、配 套設(shè)施為標(biāo)準(zhǔn)，都要求集中某一區(qū)域，造成區(qū)域性用地緊張。（二）原因分析1、區(qū)域間發(fā)展不平衡。廣東省不少產(chǎn)業(yè)主產(chǎn)地集中于珠三角和部分平原 地區(qū)，但這些地區(qū)人多地少。經(jīng)過近幾年的高速發(fā)展，可供利用的土地已大量 開發(fā)利用，拓展空間十分有限。隨著廣東省做強(qiáng)做大民營企業(yè)的各項(xiàng)政策的實(shí) 施，用地矛盾進(jìn)一步加劇，而山區(qū)、半山區(qū)地區(qū)雖有較大用地潛力，但由于缺 乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，硬件設(shè)施配套不完善及所處的地理位置等因素影響，未能很好形 成承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基地。2、規(guī)劃管理相對滯后。由于多數(shù)民營企業(yè)走的是小規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展路 子，加上各地對鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的管理相對滯后，未能適應(yīng)形勢發(fā)展需要，造成 分散發(fā)展，

8、土地利用率低。3、國家用地政策收緊。從2004年4月起，國家暫停了農(nóng)用地建設(shè)審 批、暫停調(diào)整土地利用總體規(guī)劃、暫停涉及基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的各類規(guī)劃調(diào)整， 嚴(yán)格用地審批制度，限制開發(fā)區(qū)建設(shè)，停止新批建設(shè)用地等政策措施，使各地 的用地規(guī)劃、報(bào)批受到限制，制約了工業(yè)園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)。4、征用土地成本高。由于農(nóng)民利益分配與征地發(fā)展的矛盾問題，影響民 營企業(yè)用地難的問題時有發(fā)生，在征地時農(nóng)民往往要求過高，甚至漫天要價(jià)， 有些地方還要求企業(yè)繳付較高的"保證金"，導(dǎo)致征地成本昂貴。征地除了要繳 納農(nóng)民補(bǔ)償費(fèi)用外，還要繳納占征地成本 30%勺稅費(fèi)。一些區(qū)（縣）由于無資金 繳納稅費(fèi)，便不能為企業(yè)辦

9、理用地批準(zhǔn)書，使已建的廠房物業(yè)無法辦理工程驗(yàn)收和產(chǎn)權(quán)手續(xù)等。二、政府在解決民營企業(yè)用地難的努力為了解決民營企業(yè)用地難問題，近年來，全省各級政府在國家政策范圍 內(nèi)，積極采取各項(xiàng)有效措施緩解民營企業(yè)用地難問題：一是制定、完善相關(guān)政策，緩解用地難題。近年來，為解決民營企業(yè)用 地困難，營造民營企業(yè)發(fā)展的寬松環(huán)境，各級政府和職能部門在國家有關(guān)用地 法規(guī)、政策允許的范圍內(nèi)，想方設(shè)法，積極采取措施，緩解民營企業(yè)用地難 題。繼省出臺廣東省關(guān)于支持民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干用地政策的實(shí)施辦法之 后，各地紛紛出臺了相關(guān)配套政策。同時，為保證民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平等用地， 結(jié)合國家和省政府清理法規(guī)、規(guī)章和其它政策措施的工作部署，省

10、有關(guān)部門共 廢止374件廣東省國土資源管理規(guī)范性文件，其中清理涉及各種歧視性和不利 于民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的廣東省國土廳關(guān)于貫徹執(zhí)行廣東省城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán) 公開招標(biāo)拍賣管理辦法的通知和廣東省國土廳關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)改革過程的 土地管理的通知等規(guī)范性文件，緩解民營企業(yè)用地難題。江門市對民營企業(yè) 用地問題制定了專門的實(shí)施細(xì)則，按照"統(tǒng)一規(guī)劃、完善設(shè)施、提供服務(wù)"的總 體要求，明確規(guī)定民企所獲得的土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓、出租、折價(jià)入股等方面的 優(yōu)惠政策，使民營企業(yè)用地問題基本得到解決，供求總體趨于平衡，有力地推 動了全市民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。饒平縣政府對征用國有土地，工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)以 出讓方式取得國有

11、土地使用權(quán)的，一律控制在每畝 3萬元以內(nèi)，對民營企業(yè)用 地在沒辦法征用時，采取靈活變通手法，與管區(qū)、農(nóng)民協(xié)商，采用租賃方式 等，妥善解決民營企業(yè)用地困難。二是盤活存量土地，拓寬用地渠道。各地切實(shí)抓好工業(yè)園區(qū)的開發(fā)和建 設(shè)，對已購買土地而未進(jìn)行基建的項(xiàng)目加緊與業(yè)主聯(lián)系，了解原因，為其解決 實(shí)際困難，協(xié)助項(xiàng)目早日投產(chǎn)。對一年以上閑置土地，與業(yè)主協(xié)商，動員其將 土地轉(zhuǎn)讓給具備優(yōu)勢條件的企業(yè)上馬。或者收回閑置土地，重新招商建設(shè)。同 時，還為民營企業(yè)牽針引線，將國有集體企業(yè)的閑置廠房和場地出租給民營企 業(yè)發(fā)展生產(chǎn)，緩和了民營企業(yè)用地難問題，促進(jìn)民營企業(yè)的發(fā)展，又為國有集 體企業(yè)增加了經(jīng)濟(jì)收入。清遠(yuǎn)市規(guī)定

12、凡在市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)購買的土地 使用權(quán)，從購買之日起之是起，超過兩年尚未開發(fā)建設(shè)廠房的視為閑置土地； 屬項(xiàng)目投資10億元以上，連片1000畝以上開發(fā)建設(shè)、辦廠的，在六年內(nèi)完成 開發(fā)建設(shè)，沒有開發(fā)建設(shè)完的土地視為閑置土地，由有關(guān)部門負(fù)責(zé)清理、登 記、管理，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，交國土部門公開招標(biāo)、拍買。三是科學(xué)規(guī)劃用地，提高土地利用率。各地開發(fā)區(qū)按照統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一 征用、連片開發(fā)的原則，進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理利用、適度控制。近期省有關(guān)部 門結(jié)合深入開展治理整頓土地市場秩序工作，將擬保留的102個工業(yè)園區(qū)（原有409個，包括民營科技園）的所需用地統(tǒng)一納入利用總體規(guī)劃。同時對民營 工業(yè)園區(qū)新增建設(shè)用地所

13、需農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和占用耕地指標(biāo)統(tǒng)一納入年度土地利用 計(jì)劃統(tǒng)籌安排，尤其對產(chǎn)業(yè)政策鼓勵的科技含量高的民營企業(yè)用地所需用地計(jì) 劃指標(biāo)，進(jìn)行統(tǒng)籌解決，并單獨(dú)下達(dá)用地計(jì)劃指標(biāo)。各地也積極配合，對各種 園區(qū)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，合理利用。四是妥善推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地依法合理流轉(zhuǎn)，積極盤活村級土地。 2004年6月，省政府出臺了關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通 知，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地有序合理的流轉(zhuǎn)，并規(guī)定了流轉(zhuǎn)的原則、條件和 審批程序等，有效盤活農(nóng)村集體存量建設(shè)用地。同時，不少地區(qū)根據(jù)各地村委 會的實(shí)際，鼓勵村級經(jīng)濟(jì)制定措施，通過直接出租土地和自建標(biāo)準(zhǔn)廠房，倉庫 等形式為民營企業(yè)提供生產(chǎn)經(jīng)營平臺及相應(yīng)的配套，

14、有效降低了企業(yè)的投資成 本和風(fēng)險(xiǎn)。如鶴山市沙坪鎮(zhèn)今年 1 9月份村級經(jīng)濟(jì)盤活土地約1000畝，共 引進(jìn)項(xiàng)目35個，總共投資金6457萬元，新建廠房商鋪面積萬平方米，出租土 地近4萬平方米，有效地緩和了民營企業(yè)用地難的問題。五是加大軟環(huán)境整治力度，提高政府辦事效率。各地職能部門不斷轉(zhuǎn)變 作風(fēng)，改善服務(wù)，改革辦事程序，大力推行"政府提速工程"，"一個窗口辦 事，一條龍服務(wù)"，減少辦事環(huán)節(jié)，提高辦事效率。使土地審批、辦證工作的 透明度不斷提高，審批時間明顯縮短。省政府高度重視新增建設(shè)用地審批辦 法，將從政策上對減少用地審批環(huán)節(jié)，精簡用地報(bào)批材料，縮短審批時間等

15、方 面作出規(guī)定。省國土廳對科技含量高的民營企業(yè)所需用地計(jì)劃指標(biāo)，實(shí)行統(tǒng)籌 解決，單獨(dú)下達(dá)用地計(jì)劃指標(biāo)。三、解決民營企業(yè)用地難的建議為貫徹落實(shí)決定及有關(guān)配套文件的精神，較好地解決民營企業(yè)用地 難現(xiàn)象，各地應(yīng)按照"分類指導(dǎo)、梯級推進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展、共同富裕 "的方針，正 確處理國土資源保護(hù)、開發(fā)與利用的關(guān)系，實(shí)行資源開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約 放在首位，提高資源利用效率的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)對民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地政策支持。（一）創(chuàng)造公平、公正、公開的土地市場環(huán)境。各級土地行政主管部門要 進(jìn)一步構(gòu)筑對所有企業(yè)一視同仁的用地政策和管理平臺，完善土地使用權(quán)公開 招標(biāo)拍賣掛牌交易的各項(xiàng)工作制度、運(yùn)作程序和

16、監(jiān)督檢查機(jī)制；完善建設(shè)用地 審批和土地市場交易信息定期公布制度；完善土地登記資料公開查詢和土地法 律法規(guī)政策咨詢服務(wù)制度。（二）簡化新增建設(shè)用地審批手續(xù)。新增建設(shè)用地的報(bào)批可由土地行政主 管部門直接向上級部門行文請示，已由縣（市、區(qū)）級人民政府組織會審的，上 級人民政府可不再召開用地會議重復(fù)會審。省級土地行政主管部門辦理審查報(bào) 批時間縮短為20個工作日。盡快出臺廣東省新增建設(shè)用地審批報(bào)批辦法，簡化新增建設(shè)用地審批手續(xù)，提高工作效率。（三）科學(xué)規(guī)劃，合理調(diào)整。有條件的地方經(jīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)設(shè)立民營工業(yè)園區(qū)或原有園區(qū)擴(kuò)建的（包括民營科技園，下同），所需用地必須統(tǒng) 一納入同級土地利用總體規(guī)劃和

17、城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃。因設(shè)立或 擴(kuò)建工業(yè)園區(qū)確需調(diào)整現(xiàn)有土地利用總體規(guī)劃的，由市、縣（市、區(qū)）人民政府土地行政主管部門按"先進(jìn)圈，后調(diào)整，總量不增加"的原則編制調(diào)整方案，報(bào) 原規(guī)劃審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。因工業(yè)園區(qū)具體項(xiàng)目建設(shè)需局部調(diào)整現(xiàn)有土地利用總體 規(guī)劃的，所需用地允許按土地利用總體規(guī)劃的審批權(quán)限，由同級土地行政主管 部門先辦理用地預(yù)審，在辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批時一并報(bào)批土地利用規(guī)劃局部調(diào)整方案。（四）民營工業(yè)園區(qū)新增建設(shè)用地統(tǒng)一納入年度計(jì)劃。民營工業(yè)園區(qū)新增 建設(shè)用地所需農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和占用耕地指標(biāo)統(tǒng)一納入年度土地利用計(jì)劃統(tǒng)籌安 排，對符合集約用地原則且符合四類重點(diǎn)扶持發(fā)展

18、的企業(yè)或其他鼓勵發(fā)展的產(chǎn) 業(yè)的工業(yè)園區(qū)新增用地，所需用地計(jì)劃指標(biāo)，由省土地行政主管部門統(tǒng)籌解 決。（五）根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃和集約經(jīng)營的要求，對現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行位置和權(quán)屬 調(diào)換。建設(shè)用地進(jìn)行位置調(diào)換，涉及使用農(nóng)用地，如可對原有建設(shè)用地進(jìn)行復(fù) 墾，可以保持建設(shè)用地總量不增加、農(nóng)用地總量和耕地總量不減少的，可簡化 審批手續(xù)，由市、縣（市、區(qū)）土地行政主管部門制定相關(guān)的調(diào)整土地方案、土 地復(fù)墾方案和調(diào)地補(bǔ)償安置方案等，按農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征用土地的權(quán)限，報(bào)有審 批權(quán)的政府土地行政主管部門審核確認(rèn)后實(shí)施。（六）充分利用集體土地建設(shè)用地。經(jīng)依法批準(zhǔn)以鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)名義取得的 集體土地建設(shè)用地，可由該企業(yè)申請土地登記，依法

19、確認(rèn)該企業(yè)的集體土地使 用權(quán)。以農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織名義依法取得的集體建設(shè)用地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 已用于興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，由該集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請，經(jīng)報(bào)市、縣 （市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)， 可按變更登記的規(guī)定，將集體土地使用權(quán)變更登記到企業(yè)名下。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì) 組織或經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，依照規(guī)定轉(zhuǎn)移集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的， 也可按變更登記的規(guī)定，將土地使用權(quán)變更到新企業(yè)名下。（七）嚴(yán)格把關(guān)，適度優(yōu)惠。經(jīng)市、縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，土地使用權(quán)出讓金分期繳納的用地單位，可按已繳出讓金的份額申請辦理土地使用權(quán)登 記發(fā)證手續(xù)；劃撥土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押，在辦理抵押登記前，應(yīng)明確處置 土地使用權(quán)時應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金數(shù)額；集體建設(shè)用地使用權(quán)可以依法設(shè)定抵 押，但集體建設(shè)用地使用權(quán)人與農(nóng)村集體土地所有權(quán)人不一致的，應(yīng)經(jīng)農(nóng)村集 體土地所有權(quán)人同意，該集體建設(shè)用地使用權(quán)才能依法設(shè)定抵押；集體經(jīng)濟(jì)組 織可以自愿申請將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，該建設(shè)用地補(bǔ)辦土地使用 權(quán)出讓手續(xù)需繳納的土地使用權(quán)出讓金可以減半征收。同時，對工業(yè)園區(qū)新增 建設(shè)用地需繳納的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，屬于中央財(cái)政分成的30唏口省級財(cái)政分成的'20%在規(guī)定期限內(nèi)繳清后，即可辦理用地批復(fù)手續(xù)，其余