房企收入確認(rèn)稅務(wù)與會計有差異

1、房企收入確認(rèn)稅務(wù)與會計有差異 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱房企）由于經(jīng)營的特別性，其會計核算和稅務(wù)處理也有自身的要求。本文主要通過對房企企業(yè)所得稅、營業(yè)稅應(yīng)稅收入與會計收入的比較，簡要介紹其有關(guān)的差異。 代收款項是否作為收入 房企常見的代收款項有天然氣初裝費、有線電視安裝費、房產(chǎn)證辦證費以及修理基金等。 1.企業(yè)所得稅：以是否納入價內(nèi)或開票來判定是否作為應(yīng)稅收入。 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法的通知（國稅發(fā)200931號）規(guī)定，企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由

2、企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。 2.營業(yè)稅：一般作為應(yīng)稅收入，符合條件代收的政府性基金或行政事業(yè)性收費除外。 營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房企的營業(yè)額為銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。價外費用，包括收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、嘉獎費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： （1）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費； （2）收取時開具省級以上財政部門印制的財政

3、票據(jù)； （3）所收款項全額上繳財政。 3.會計準(zhǔn)則：一般不確認(rèn)為收入。 會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅費、長期應(yīng)付款等以外的其他各項應(yīng)付、暫收的款項，一般通過“其他應(yīng)付款”核算。收到代收款項的會計分錄為： 借：銀行存款（現(xiàn)金）   貸：其他應(yīng)付款。 預(yù)售收款是否作為收入 建設(shè)部關(guān)于修改城市商品房預(yù)售管理方法的打算（建設(shè)部令第131號）規(guī)定，商品房預(yù)售指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 1.企業(yè)所得稅：確認(rèn)為應(yīng)稅收入。 國稅發(fā)200931號文件規(guī)定，企業(yè)通過正式簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合

4、同所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。 2.營業(yè)稅：確認(rèn)為應(yīng)稅收入。 營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房企轉(zhuǎn)讓銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 3.會計準(zhǔn)則：不確認(rèn)為收入。 會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)根據(jù)合同規(guī)定預(yù)收的款項，一般通過“預(yù)收賬款”核算。預(yù)收賬款狀況不多的，也可以不設(shè)置該科目，而將預(yù)收的款項直接記入“應(yīng)收賬款”科目。相關(guān)業(yè)務(wù)的會計分錄為： 借：銀行存款（現(xiàn)金）   貸：預(yù)收賬款（應(yīng)收賬款）。 視同銷售收入 企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)是否要視同銷售確認(rèn)收入，要視狀況而定。 1.企業(yè)所得稅：開發(fā)產(chǎn)品全部權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)變一般視同銷售。 國稅發(fā)200931號文件規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)

5、品用于捐贈、贊助、職工福利、嘉獎、對外投資、安排給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售。 2.營業(yè)稅：無償贈送其他單位或者個人應(yīng)視同銷售。 營業(yè)稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定，房企將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應(yīng)稅行為。 3.會計準(zhǔn)則：三種狀況下視同銷售。 （1）企業(yè)會計準(zhǔn)則第9號應(yīng)付職工薪酬應(yīng)用指南規(guī)定，企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給職工的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)受益對象，根據(jù)該產(chǎn)品的公允價值，計入相關(guān)資產(chǎn)的成本或當(dāng)期損益，同時確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬。 （2）企業(yè)會計準(zhǔn)則第7號非貨幣性資產(chǎn)交換應(yīng)用指南規(guī)定，換出資產(chǎn)為存貨的，應(yīng)當(dāng)作為銷售處理，以其公允價值確認(rèn)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)成本。 （3）企業(yè)會計準(zhǔn)則第12號債務(wù)重組應(yīng)用指南規(guī)定，債務(wù)人以非現(xiàn)金資產(chǎn)存貨抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)作為銷售處理，以其公允價值確認(rèn)收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)成本。 房企上述業(yè)務(wù)會計分錄為： 借：主營業(yè)務(wù)成本   貸：開發(fā)產(chǎn)品（賬面價值） 借：應(yīng)付職