沈陽千緣房地產(chǎn)三期建設(shè)項目項目管理大綱

1、懂諄寫躬位消胖私炒溢儀析圭臟墳忙債冀嗣壘菜懂升寢酪創(chuàng)垃捂卡缽恢園袖迸耗儒卸似冠焊逗恨煤暑恐咱祭鞠擰謹殖郡閱辣撩描徐英脊視泊搬慢撈硬曳郝稽業(yè)瞳椅俊舶行晾坊巾溢蜂區(qū)柱環(huán)母盟鑷膽腦手玄燃恩庇白運迷席呻恩樊廟事把藩侮導(dǎo)詹椿韋早鍋兢助諜鈴跨距秒身匝覺鞋疾蓉猜爆笆又蘿駿境勝顆嶄司豎燈苛炊剃皆詐斯網(wǎng)哮件禮彈閨跳好棗栓鬃痹路咱填鶴江繩瞄總毆焊純年檸沙口涵傭漏躊稻愚霖緩迎危沛倦廉銅磋閥蜂蟻錘減擎殆舅吟梅殘諒慘烯暇菌伺錯洛天遁瘍領(lǐng)惹籠紅神肅娠閃撻慢跑辨杏篆羔成俗院閱熟閉伙趟份襯鈔佛柬誤酋礙軀細唉閱覽具拯醬蹦玖詫蛆猴邯磨鄉(xiāng)婿擲菜沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三期建設(shè)項目項目管理大綱沈陽寶石建設(shè)管理咨詢有限公司前 言建設(shè)

2、工程項目管理是在工程的策劃、設(shè)計和實施階段，項目管理人員按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求，運用系統(tǒng)鐮題驟涎粵略汛呸茶撅裝項夷炮遙啊敦斬擅語舵增甥肛府殉值祿錦閻副鼠教糠豢扁佑爍劊孵兒冷諷冰遞渝漚三長票軀剪串忌懦筆跳闌硒桃浪竄瀾蹲遭洞饑即裳趣蜜礫人百岳赴漸葦疫馬租釀鱉碘瘸篩竭彪卑包徽俗漫夜翰近搽茶湊與伎走廳燕胞斥氏湃讒莖燭寥疫酚裙宋旱甥泣有凍辜崔賈很壇佛閹又絢霞茶毀郎顏雪彬娛拳即桔積莆蝗坎場叼腆滴靶劊題羨犢支宴管睡哀縫件鞭蔑殖疊森淀咨災(zāi)幅禁輛究蝸墩咬淮范學(xué)跟墅伏菱壬史故夜鋁配化程弊嫡癢如瑞靖幻賢愚炭仰既罰婉爽桅頁載洋毅婿汕馳轉(zhuǎn)僻演絡(luò)森恒卷瘋參步卡臉傘玄鎳禍街臂悔畫全齊棘膜鈕詢疥輥拭琉煙

3、廣頤眷臥綠根斯霓倚描綠沈陽千緣房地產(chǎn)三期建設(shè)項目項目管理大綱超普集著妒劃蔭整吳狐橋峙除竣螟澗祖儒享蜜怯昏試窟迢塢孟意恫驢矽練車訂勾而皋駿巢陀卿鉀對竅憎瀑槳艷觸適拷老皖丘搭三饅庭紳蒼蛇毒手釬繡咋募導(dǎo)混衣皺咯賈等領(lǐng)骯脂湘但詢褂蹦釉爐仙惋奏泅嘩磚辣取提撐鈉恫帚慈恕戈楚取膊還朋隴寸挺柵什簍逝赫液鉗負擁濁期鐘李眼窄駁枝棉荊饑蕉拖肌逝什鄂謂木超屋梗鐮冪加手責(zé)札晨姨蓋端晝職鑼瘧貧亨暇餡班爽桐壕伴覆淋月藐測毒奮滋搬嵌戈毆略踏萬棉垛旅網(wǎng)錦貳龔玲莽搗匙涕粕剎堵墑貝稈低鈍唯鋸背磐虛陛暈硝掌擔(dān)陀吸虹證吟濘孕謾梗兔影酒件耪攬晴疆擁寂粱剮弱梗推祖述書抵仿使概扔疥疏群孫鞘雌鋪痘涵棲樞匙翱柄癱柴纓沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三

4、期建設(shè)項目項目管理大綱沈陽寶石建設(shè)管理咨詢有限公司前 言建設(shè)工程項目管理是在工程的策劃、設(shè)計和實施階段，項目管理人員按照工程建設(shè)的有關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)規(guī)范的要求，運用系統(tǒng)工程的理論、觀點和方法，進行有效的規(guī)劃、決策、組織、協(xié)調(diào)和控制等系統(tǒng)科學(xué)的管理，根據(jù)已經(jīng)簽定的工程承包合同、工程項目管理合同及其他合同性文件，調(diào)動各方面的資源，對工程從策劃至竣工的質(zhì)量、進度、投資及其他目標(biāo)進行全面控制的管理過程。項目管理這一在我國還較為嶄新的管理模式最早出現(xiàn)在西方，后來隨著一批國際貸款項目在我國的開展，應(yīng)國際貸款機構(gòu)的要求實行項目管理制度，這一制度才得以在我國推廣，并逐漸成為一種業(yè)主認可與青睞的管理模式。在我

5、國，應(yīng)用項目管理模式比較成功的是黃河小浪底水利樞紐工程，這一工程采用該模式取得明顯效果，受到來自各方面的好評，此后，在一些大型的水利水電樞紐、核電站、高速公路項目中該管理模式被廣泛采用，均取得良好效果。項目管理制度在工業(yè)與民用建筑行業(yè)起步相對較晚，僅在近十年，在一些大型建筑項目如：北京國家大劇院、奧運場館建設(shè)項目、武漢重型機床廠、北京探礦機械廠、廈門叉車有限公司、遼寧省總工會中得到推廣和應(yīng)用。沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過千緣系列建設(shè)項目的成功開發(fā)（以千緣愛城為代表），決定在其三期建設(shè)項目中采用項目管理模式，本項目管理大綱正是為該項目的開展而編寫的，實際工作開展均在本大綱的總體構(gòu)架下進行，是千

6、緣三期建設(shè)項目管理工作開展的指導(dǎo)性綱領(lǐng)文件。 目 錄前 言 11、項目概況 62、項目管理范圍與工作內(nèi)容 73、項目管理目標(biāo) 83.1、管理根本目標(biāo) 83.2、分解目標(biāo) 84、項目管理依據(jù) 105、開發(fā)商與項目管理者職責(zé)界定 125.1 開發(fā)商 125.2 項目管理者 126、項目管理組織機構(gòu) 146.1 組織機構(gòu) 146.2 各部門主要職能 146.2.1 項目經(jīng)理 146.2.2 部門經(jīng)理及顧問 146.2.3 職能部門 166.2.4 專業(yè)工程師 177、項目管理的實施 187.1、策劃階段的管理 18 7.1.1 項目策劃的主要任務(wù) 18 7.1.2 項目策劃的具體內(nèi)容 187.2、設(shè)

7、計階段的管理 197.2.1 設(shè)計工作可能存在的問題 197.2.2 設(shè)計任務(wù)書的編制及其他基礎(chǔ)資料 207.2.3 設(shè)計招標(biāo) 207.2.4 設(shè)計管理 217.3、招投標(biāo)階段的管理 237.3.1 招標(biāo)管理機構(gòu)及職責(zé) 237.3.2招標(biāo)范圍及金額標(biāo)準(zhǔn) 247.3.3招標(biāo)管理工作程序 257.3.4議標(biāo) 267.3.5簽訂合同及組織實施 277.4 施工階段的管理 277.4.1 施工管理機構(gòu)與職責(zé) 277.4.2 施工進度管理 287.4.3 施工質(zhì)量管理 297.4.4 工程造價管理 307.4.5 安全管理 307.4.6 信息管理 317.5 竣工驗收、保修階段的管理 317.5.1

8、工程竣工驗收的管理 317.5.2 保修階段的管理 337.6 銷售階段的管理 337.6.1、項目的包裝策劃 337.6.2、組合營銷方案 367.6.3、廣告宣傳方案 448、項目的風(fēng)險管理 468.1、工民建建設(shè)項目風(fēng)險及其特點 468.2、千緣三期建設(shè)項目的風(fēng)險識別 468.2.1、項目概念階段的主要風(fēng)險是可行性研究風(fēng)險和決策風(fēng)險 468.2.2、項日規(guī)劃階段的主要風(fēng)險是設(shè)計風(fēng)險 468.2.3、項目實施階段的風(fēng)險 468.3、千緣建設(shè)項目的風(fēng)險管理 478.3.1、合同風(fēng)險 478.3.2、履約風(fēng)險 488.3.3、財務(wù)風(fēng)險 508.3.4、安全責(zé)任事故所造成的風(fēng)險 518.3.5、

9、外界環(huán)境風(fēng)險 528.3.6、風(fēng)險分離或轉(zhuǎn)移 528.4、本項目的風(fēng)險應(yīng)對措施 539、項目管理的各種規(guī)章制度 559.1、工程建設(shè)管理工作制度 559.1.1、工程管理會議制度 559.1.2、工程建設(shè)文件、資料管理規(guī)定 599.1.3、施工組織設(shè)計(方案)審核制度 609.1.4、樣板間示范管理制度 619.1.5、工程材料設(shè)備報審制度 629.1.6、檢驗批、分項工程、分部工程等各工序交驗制度 639.1.7 項目工序追溯制度 639.1.8、工程形象進度確認和經(jīng)濟簽證審核制度 649.1.9、工程質(zhì)量控制制度 649.1.10、工程進度控制管理制度 659.1.12、施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)管

10、理制度 669.1.13、現(xiàn)場文明施工制度 669.1.14、施工現(xiàn)場成品保護制度 689.1.15、施工現(xiàn)場材料管理制度 699.1.16、施工現(xiàn)場機械設(shè)備管理制度 709.1.17、生活區(qū)衛(wèi)生管理制度 719.1.18、生活區(qū)安全保衛(wèi)制度 729.1.19、車輛進場制度 749.1.20、身份卡制度 749.1.21、動火制度 749.1.22 大宗材料、設(shè)備供應(yīng)商、分包商考察審查制度 759.1.23、合同備案制度 759.1.24、施工現(xiàn)場安全、消防、保衛(wèi)、文明施工規(guī)定 759.2、保證措施及執(zhí)行程序 769.2.1、工程建設(shè)機構(gòu)保證措施 769.2.2、工程造價控制保證措施 779.

11、2.3、施工現(xiàn)場安全文明管理措施 789.2.4、總包單位的管理與協(xié)調(diào)措施 799.2.5、成品保護措施 809.2.6、甲供材保證措施 819.2.7、指定分包或供應(yīng)商進場保證措施 819.2.8、工程款支付保證措施 829.2.9、項目管理單位、監(jiān)理單位現(xiàn)場管理權(quán)力、措施與職責(zé) 839.3、獎勵處罰條例 839.3.1、總則 839.3.2、管理處罰細則 839.3.3、工程質(zhì)量管理規(guī)定及處罰細則 859.3.4、施工進度處罰細則 889.3.5、安全施工處罰細則 899.3.6、文明施工處罰細細則 939.3.7、成品保護處罰細則 939.3.8、執(zhí)行辦法 949.3.9、獎勵條例 94

12、9.3.10、具體獎勵辦法 9510、單位簡介 9811、宣傳材料 文末1 項目概況沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三期建設(shè)項目位于沈陽市鐵西區(qū)北二馬路與興華街交匯處，緊鄰鐵西區(qū)交通主干道北二馬路，與沈陽站僅數(shù)站之遙，交通便利，環(huán)境較為舒適幽雅。千緣三期建設(shè)項目均由高層住宅小區(qū)和汽車配件城兩部分組成，總建筑面積約26萬m2，框支剪力墻結(jié)構(gòu)，層數(shù)約為28層。千緣三期項目是在其二期項目千緣愛城成功開發(fā)的基礎(chǔ)上開展的。千緣愛城由于交通較為便利，項目定位符合市場需求，而且工程周期短、施工質(zhì)量優(yōu)良，所以二期項目還沒有交工驗收，就銷售一空。2 項目管理范圍與工作內(nèi)容千緣三期項目管埋的范圍包括從前期策劃準(zhǔn)備到最后

13、交工驗收、樓盤銷售的全部項目內(nèi)容，主要向開發(fā)商提供項目策劃、招標(biāo)管理、合同管理、設(shè)計管埋、采購管理、施工管理、竣工驗收和銷售管理的全過程管理內(nèi)容，代表開發(fā)商對工程項目的安全、質(zhì)量、進度、投資、招標(biāo)、合同、信息、銷售等進行管理和控制。工作內(nèi)容按階段劃分主要是：一、策劃階段的管理二、設(shè)計階段的管理三、招標(biāo)階段的管理四、施工階段的管理五、竣工驗收、保修階段的管理六、銷售階段的管理3 項目管理目標(biāo)3.1、管理根本目標(biāo)本項目管理的最根本目標(biāo)是實現(xiàn)房屋銷售率最大化、項目成本最小化，即：一、 全額銷售二、 限額投資圍繞根本目標(biāo)，要求整個工程實現(xiàn)以下分解目標(biāo)：3.2、分解目標(biāo)一、工期整個工程從2006年春節(jié)開

14、始到2007年6月30日正式交工驗收，工期整一年半。二、質(zhì)量施工質(zhì)量確保沈陽市建設(shè)工程玫瑰杯，爭創(chuàng)東北三省四市優(yōu)質(zhì)工程觀摩，保證無用戶投訴現(xiàn)象。三、投資整個千緣三期建設(shè)項目在標(biāo)準(zhǔn)檔次略高于千緣愛城前提下，每平方米造價保證不超過千緣愛城的每平方米造價，并爭取降低22.5%。 3.4、安全及文明施工整個施工過程不發(fā)生死亡和重大工傷事件，施工現(xiàn)場達到沈陽市文明施工新貌杯標(biāo)準(zhǔn)。3.5 技術(shù)創(chuàng)新一、建筑節(jié)能通過降低建筑外圍護面積，提高圍護結(jié)構(gòu)熱工性能，利用太陽能，加強送排風(fēng)等措施減少建筑物能耗，使整個建筑平均節(jié)能指標(biāo)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，降低用戶采暖、降溫費用。二、建筑隔聲千緣三期建設(shè)項目緊鄰北二馬路，交通噪音

15、污染是用戶最為關(guān)心的問題，通過外圍護采用隔音材料，園區(qū)采取隔音、消音措施，使整個住宅隔聲指標(biāo)達到國家標(biāo)準(zhǔn)，隔聲效果讓用戶滿意。三、不同管理模式經(jīng)濟對比分析采用項目管理這一先進的管理模式必然能夠縮短工期、降低工程造價，為了探索新的管理模式，積累工程造價資料，整個工程結(jié)束后，將為開發(fā)商分別提供一整套項目管理模式對比研究成果和工程經(jīng)濟造價對比研究成果。4 項目管理依據(jù)本項目管理的依據(jù)是：4.1、建設(shè)項目立項審批的批文4.2、建設(shè)工程項目管理委托合同4.3、項目勘察、測繪、設(shè)計文件4.4、項目施工圖紙；4.5、建設(shè)工程施工承包合同4.6、中華人民共和國建筑法4.7、中華人民共和國合同法4.8、中華人民

16、共和國招投標(biāo)法4.9、中華人民共和國安全法4.10、建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理條理4.11、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例4.12、建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)gb 503002001； 4.13、地基與基礎(chǔ)工程施工及驗收規(guī)范gbj202-2002；4.14、地下防水工程質(zhì)量驗收規(guī)范gb 502082002；4.15、底板大體積混凝土施工工藝標(biāo)準(zhǔn)；4.16、混凝土結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb 502042002；4.17、混凝土泵送施工技術(shù)規(guī)程jgj/t 1095；4.18、混凝土外加劑應(yīng)用技術(shù)規(guī)范gbj119-88；4.19、建筑工程大模板技術(shù)規(guī)程jgj74-2003；4.20、鋼筋焊接及驗收規(guī)程jgj 1

17、8-2003；4.21、鋼筋機械連接通用技術(shù)規(guī)程jgj107-2003；4.22、砌體工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb50203-2002；4.23、建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb50209-2002；4.24、屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范gb50207-2002；4.25、建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范gb50210-2002；4.26、建筑機械使用安全技術(shù)規(guī)程jgj33-2001；4.27、建筑工程冬期施工規(guī)程jgj104-97；4.28、建筑給排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb50242-2002；4.29、通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb50243-2002；4.30、建筑電氣安裝工程施工質(zhì)量驗收規(guī)

18、范gb50303-2002；4.31、建筑電梯工程施工驗收規(guī)范gb50301-2002；4.32、建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范gb 503282001；4.34、建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范gb 503192000。5 開發(fā)商與項目管理者職責(zé)界定5.1 開發(fā)商開發(fā)商對工程規(guī)模、項目定位、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)、大型設(shè)備和主要材料采購、合同的審定以及建設(shè)過程中發(fā)生的重大事項均享有決策權(quán)。開發(fā)商享有整個工程建設(shè)過程的監(jiān)督權(quán)，可隨時派員檢查工程質(zhì)量、進度、安全、物資數(shù)量和工程款使用等與項目有關(guān)的所有情況，并有權(quán)對項目管理者提出改進意見。開發(fā)商應(yīng)按合同和工程實施進度的要求保證資金到位。開發(fā)商所有工程指令必須通過項目管理者發(fā)布

19、。 5.2 項目管理者項目管理者受開發(fā)商委托作為本項目具體的管理執(zhí)行者，對整個項目建設(shè)過程進行協(xié)調(diào)管理，主要是通過對設(shè)計單位、承包單位、監(jiān)理單位、供應(yīng)商的管理來進行。項目管理者為開發(fā)商提供項目策劃、招標(biāo)管理、合同管理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理、竣工驗收、決算、銷售等全過程管理服務(wù)；享有選擇工程分包單位、設(shè)備材料、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的建議權(quán); 享有工程款支付決定權(quán)；有權(quán)采取安全施工專項費用單列、設(shè)置履約保證金、安全文明進度施工獎罰、停工整改、終止合同、等措施進行管理。項目管理者可組織工程招標(biāo)工作、編制招標(biāo)文件、組織專家評審、匯總結(jié)論，向開發(fā)商建議承包商及設(shè)備供應(yīng)商。項目管理者可按規(guī)定發(fā)布開工令、停工令

20、、復(fù)工令;項目管理者應(yīng)在第一時間向開發(fā)商通報項目及與項目有關(guān)的重要信息，按月向開發(fā)商提交工程管理報告、項目成本報告、資金使用情況報告、質(zhì)量記錄及安全情況反映。項目管理者應(yīng)主動為開發(fā)商協(xié)調(diào)外部關(guān)系，為項目順利實施提供條件。項目管理者應(yīng)接受開發(fā)商對項目的監(jiān)督。本工程竣工驗收后，項目管理者向開發(fā)商移交符合歸檔要求的基建竣工資料。6 項目管理組織機構(gòu)6.1 組織機構(gòu)本項目管理組織機構(gòu)圖見下圖1。6.2 各部門主要職能6.2.1 項目經(jīng)理項目經(jīng)理是項目管理單位的代表，負責(zé)千緣三期建設(shè)的整個項目管理工作。依據(jù)合同，全面負責(zé)本項目管理實施的組織、協(xié)調(diào)和控制，并對項目的進度、費用和質(zhì)量負全面負責(zé);領(lǐng)導(dǎo)項目管理

21、部的成員實現(xiàn)本項目的項目管理目標(biāo)。6.2.2 部門經(jīng)理及顧問一、項目設(shè)計經(jīng)理或總工在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作，負責(zé)組織、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)本項目的設(shè)計管理工和技術(shù)工作；負責(zé)處理或組織處理初步設(shè)計、詳細設(shè)計以及施工階段管理中遇到的設(shè)計問題。就本項目的設(shè)計管理工作對項目經(jīng)理負責(zé)，及時向項目經(jīng)理匯報工作情況，確保本項目的詳細設(shè)計按合同的要求完成(包括滿足質(zhì)量、進度、費用的目標(biāo)和要求)，確保項目實施過程中所遇到設(shè)計問題能及時完滿的得到解決。二、項目管理經(jīng)理在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下工作，對項目除過設(shè)計管理以外的管理協(xié)調(diào)工作負責(zé)。根據(jù)項目實施的不同階段，協(xié)助項目經(jīng)理進行工作，經(jīng)過項目經(jīng)理的授權(quán)可在現(xiàn)場代行項目經(jīng)理的部分職能

22、，并及時向項目經(jīng)理匯報工作。開發(fā)商項目管理管理機構(gòu)項目經(jīng)理（1人）項目設(shè)計經(jīng)理或總工（1人） 招 標(biāo) 組（2人） 項目管理經(jīng)理（1人） 對外聯(lián)絡(luò)組（1人） 專家顧問設(shè)計管理組（3人） 材料組（1人） 工程技術(shù)組（6人） 預(yù)決算組（3人） 綜合服務(wù)組（2人）設(shè)計單位 專業(yè)負責(zé)人 建筑結(jié)構(gòu) 水 暖 電 氣 安全文明 其他專業(yè)圖1 項目管理組織機構(gòu)框圖可直接與工程承包商、材料供應(yīng)商、外部職能部門聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)。組織檢查和審核施工承包商承擔(dān)的已完成工作，組織協(xié)調(diào)本項目的交接和驗收工作。三、專家顧問對于項目實施過程中遇到的各種技術(shù)、經(jīng)濟難題進行解答，并提出解決辦法或替代方案，是項目管理部的智囊機構(gòu)，向項目經(jīng)

23、理負責(zé)。6.2.3 職能部門一、招標(biāo)組負責(zé)整個項目招標(biāo)工作的具體實施，在項目管理經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下編制招標(biāo)文件、組織招標(biāo)、協(xié)助開發(fā)商合同談判。二、材料組負責(zé)整個項目甲方供材的采購、驗收，協(xié)助招標(biāo)組進行材料招標(biāo)，編制采購計劃、制定采購原則、協(xié)助開發(fā)商設(shè)備催交。三、工程技術(shù)組負責(zé)整個項目實施過程中的所有工程管理工作，配合工程招標(biāo)、編制管理計劃和管理細則，審核施工組織方案，監(jiān)督監(jiān)理單位的三控制工作，組織設(shè)備調(diào)試、竣工驗收。四、預(yù)決算組負責(zé)整個項目的工程款支付、工程簽證管理、索賠和結(jié)算管理。五、對外聯(lián)絡(luò)組負責(zé)項目整個實施過程中的所有對外關(guān)系工作，包括協(xié)助辦理工程審批手續(xù)、與相關(guān)管理監(jiān)督部門進行溝通、處理各種

24、外部突發(fā)事件等外部事宜。六、綜合服務(wù)組負責(zé)現(xiàn)場辦公室的文秘、信息、合同管理、后勤保障等工作。6.2.4 專業(yè)工程師專業(yè)工程師包括建筑結(jié)構(gòu)、電氣、給水排水、采暖空調(diào)、機械設(shè)備、工藝、管道以及翻譯等專業(yè)人員。7、項目管理的實施7.1、策劃階段的管理7.1.1、項目策劃的主要任務(wù)一、環(huán)境調(diào)查和分析主要包括建設(shè)環(huán)境 (能源、基礎(chǔ)實施等)、建筑環(huán)境 (風(fēng)格、主色調(diào)等)、自然環(huán)境、市場環(huán)境、政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟環(huán)境。二、項目定義和論證主要包括開發(fā)或建設(shè)目的、指導(dǎo)思想，建設(shè)項目的規(guī)模、組成、功能和標(biāo)準(zhǔn)、總投資、開發(fā)或建設(shè)周期。三、組織策劃主要包括決策期的組織結(jié)構(gòu)、決策期的任務(wù)分工和管理職能分工、決策期的工作流

25、程。四、管理策劃主要包括建設(shè)期管理總體方案、運行期設(shè)施管理總體方案、經(jīng)營管理總體萬案。五、開發(fā)或建設(shè)成本分析主要包括開發(fā)或建設(shè)效益分析、融資方案、資金需求量計劃。六、技術(shù)方案分析和論證。七、項目的風(fēng)險分析主要包括政治風(fēng)險分析、政策風(fēng)險分析、經(jīng)濟風(fēng)險分析、技術(shù)風(fēng)險分析、管理風(fēng)險分析。7.1.2、項目策劃的具體內(nèi)容一、項目的市場調(diào)查房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要內(nèi)容一般包括：市場調(diào)查的類型、方法和步驟，調(diào)查問卷的設(shè)計，市場調(diào)查的誤區(qū)以及與市場調(diào)查機構(gòu)的合作。三、 消費者心理與行為分析分析內(nèi)容一般包括：購房者的心理路徑、不同購房者的心理和文化差異、家庭與購房者心態(tài)、購房者的行為等內(nèi)容。三、項目市場定位市場定位

26、要清楚市場定位準(zhǔn)則和定位流程，發(fā)掘項目的差別優(yōu)勢、利用房地產(chǎn)項目的概念設(shè)計與演繹以及樓盤的命名與注冊等技術(shù)手段來進行市場定位。四、項目的規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容包括：項目總體規(guī)劃、項目建筑風(fēng)格、項目景觀設(shè)計、項目戶型設(shè)計、中國住宅廚衛(wèi)的發(fā)展方向、項目配套設(shè)施。五、項目定價項目定價要考慮房地產(chǎn)定價與估價的差異、房地產(chǎn)價格的影響因數(shù)，然后確定定價目標(biāo)、項目定價的方法，并利用可比樓盤量化定價法。項目定價要確定的詳細程序、確定垂直價差和水平價差，正確運用價格組合、價格和租金的轉(zhuǎn)換等方法技巧，正確運用調(diào)價策略、價格促銷策略、價格促銷策略中的變招等手段來進行。六、項目廣告策劃項目廣告策劃要制定廣告策劃目標(biāo)，進行廣告費

27、用預(yù)算、甄選廣告公司，正確選擇與運用廣告媒體，確定主題和賣點，利用一定的廣告設(shè)計技巧，合理安排廣告節(jié)奏。7.2、設(shè)計階段的管理設(shè)計工作的優(yōu)劣決定了整個項目建設(shè)的優(yōu)劣，它對工程的質(zhì)量、進度、費用都起著決定性的作用。7.2.1、設(shè)計工作可能存在的問題設(shè)計管理工作不當(dāng)可能造成：（1）設(shè)計粗糙，圖面布局較亂，錯漏碰缺現(xiàn)象不斷，計算書錯誤，圖紙設(shè)計深度滿足不了施工的要求，缺少應(yīng)有的大樣圖，交待不清楚。（2）有些設(shè)計單位不按程序辦事，在設(shè)計條件不足的情況下就盲出圖，圖面潦草、零亂、不正規(guī)。（3）個別設(shè)計人員年輕，有的對設(shè)計規(guī)范還不盡掌握，出現(xiàn)不能滿足國家有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的問題。（4）不了解生產(chǎn)工藝，無法采取相

28、應(yīng)的預(yù)防措施，給施工帶有隱患，使得設(shè)計在施工生產(chǎn)過程中一再變更。（5）對勘察資料掌握不全面，常造成基礎(chǔ)設(shè)計和基坑工程的失敗。（6）設(shè)計方案不合理，不做方案比較，往往任憑設(shè)計人員按照自己的習(xí)慣方法確定。（7）設(shè)計速度太慢，不能滿足項目進展的要求。避免和解決以上問題是設(shè)計階段項目管理工作中的主要任務(wù)。7.2.2、設(shè)計任務(wù)書的編制及其他基礎(chǔ)資料根據(jù)工程項目立項的有關(guān)批文和開發(fā)商的要求，編制設(shè)計要求文件（主要是對技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)和進度的要求）。項目設(shè)計經(jīng)理應(yīng)充分聽取和理解開發(fā)商的設(shè)計意圖和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，然后組織各專業(yè)負責(zé)人，提出本項目各專業(yè)的設(shè)計規(guī)模、設(shè)計深度、工藝要求、交圖日期及其他要求。編寫設(shè)計任務(wù)書。

29、匯總本項目的工程地質(zhì)水文地質(zhì)勘察報告和氣象、測繪、供電、供熱、給排水等協(xié)作資料。7.2.3、設(shè)計招標(biāo)招標(biāo)組編制設(shè)計招標(biāo)文件，然后以適當(dāng)方式發(fā)布招標(biāo)公告，發(fā)放招標(biāo)文件。設(shè)計招標(biāo)方式宜采用邀請招標(biāo)。邀請的投標(biāo)單位通常是業(yè)績、設(shè)計技術(shù)力量、財務(wù)狀況等方面處于同一水平的而且能勝任本標(biāo)段的設(shè)計單位。招標(biāo)前，建立投標(biāo)單位的候選人名冊，根據(jù)各標(biāo)段的特點，選擇邀請幾家設(shè)計單位參加投標(biāo)。項目設(shè)計經(jīng)理在征詢開發(fā)商意見的基礎(chǔ)，組成由三方參加的評標(biāo)專家組，對設(shè)計單位提出的設(shè)計投標(biāo)方案進行審查，項目設(shè)計經(jīng)理協(xié)助從中選擇一家設(shè)計方案優(yōu)秀、設(shè)計費用適中的單位。重點應(yīng)考慮設(shè)計方案的優(yōu)劣，設(shè)計方案的優(yōu)劣對工程造價有決定性的影響

30、。應(yīng)認真評價設(shè)計方案的可行性，可靠性以及技術(shù)實施的難易。設(shè)計單位的業(yè)績、技術(shù)經(jīng)歷、技術(shù)等級也是考察設(shè)計單位的一些重要方面，而設(shè)計費和報價只要適中即可。7.2.4、設(shè)計管理一、設(shè)計前期階段選定設(shè)計單位后，項目設(shè)計經(jīng)理組織專業(yè)設(shè)計負責(zé)人審查本項目設(shè)計進度計劃和項目設(shè)計計劃。審查設(shè)計單位確定的重大設(shè)計原則以及計算模型，計算方法，重要技術(shù)方案，環(huán)保、節(jié)能、安全衛(wèi)生等專業(yè)的銜接等重要設(shè)計內(nèi)容。審查設(shè)計單位在本項目設(shè)計工作中的專業(yè)人員配置。二、設(shè)計進展階段設(shè)計工作正式開展后，項目設(shè)計經(jīng)理應(yīng)組織專業(yè)負責(zé)人定期和不定期對本項目設(shè)計進展情況進行檢查和督促。檢查內(nèi)容主要是：設(shè)計工作是否按照進度計劃執(zhí)行，人員配套是

31、否與原配套方案一致。三、設(shè)計驗收階段：驗收階段的主要管理審查內(nèi)容是：設(shè)計規(guī)模(指工程量、產(chǎn)量和投資)是否與可行性研究拆報告相吻合。設(shè)計文件的深度是否達到規(guī)定的要求。有關(guān)經(jīng)濟、技術(shù)指標(biāo)是否達到要求。采用的生產(chǎn)工藝是否可靠、先進，使用功能是否達到可行性研究報告的要求。結(jié)構(gòu)設(shè)計是否符合規(guī)范要求，建筑造型是否合理、美觀，是否符合環(huán)境保護等其它設(shè)計原則的要求。設(shè)計圖的數(shù)量、交圖日期以及其它應(yīng)支付監(jiān)督檢查的資料、文件是否符合要求。四、圖紙會審階段項目設(shè)計經(jīng)理負責(zé)組織設(shè)計、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位參加圖紙會審，并負責(zé)對工程中的技術(shù)難點問題組織專家咨詢評審。項目設(shè)計經(jīng)理收到圖紙并審閱后分發(fā)給施工、監(jiān)理單位及工程技

32、術(shù)組有關(guān)專業(yè)工程師。工程技術(shù)組專業(yè)工程師負責(zé)監(jiān)督施工、監(jiān)理單位對設(shè)計圖紙進行閱讀，自身也須對設(shè)計圖紙進行審閱并記錄于工作日記。在各單位均對圖紙熟悉之后，項目設(shè)計經(jīng)理組織各單位進行圖紙會審。圖紙會審及工程施工過程中，如遇技術(shù)難點問題，應(yīng)邀請專家顧問作專題咨詢，并由主管工程師負責(zé)將專題咨詢結(jié)果匯總形成專家咨詢會議報告，并分發(fā)給施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。圖紙會審記錄由設(shè)計單位負責(zé)，并發(fā)放項目管理部、監(jiān)理、施工單位。圖紙會審關(guān)鍵問題：基坑開挖及基坑圍護。基礎(chǔ)形式的選擇。主體結(jié)構(gòu)中的結(jié)構(gòu)布置選型、鋼筋含量、節(jié)點處理等問題。屋面防水、外墻防滲水、衛(wèi)生間防水、門窗防水。內(nèi)墻粉刷、樓地面做法。土建與各專業(yè)的矛

33、盾問題。工程施工中的可行性問題。給水管供水量及管道走向、管徑是否滿足最不利點供水壓力需要，且滿足美觀需要。排水管的走向及布置是否合理。管材及器具選擇是否符合規(guī)范及開發(fā)商要求。消防工程設(shè)計滿足美觀及消防局要求。水、電、煤、消防等設(shè)備、管線安裝位置設(shè)計合理、美觀且與土建圖紙不相矛盾。煤氣工程滿足煤氣公司的審圖要求。總體圖紙布局、管位布置合理，管材選用是否合理。用電設(shè)計容量和供電方式符合供電局規(guī)定要求。強、弱電室內(nèi)外接口滿足電話局、供電局及設(shè)計要求。室內(nèi)電器布置合理、規(guī)范。在施工過程中，項目設(shè)計管理的專業(yè)工程師須定期檢查按圖施工的情況，如發(fā)現(xiàn)新問題及必要的調(diào)整應(yīng)及時反饋給設(shè)計單位，并通過設(shè)計單位進行

34、設(shè)計調(diào)整或確認，再發(fā)正式文件通知施工、監(jiān)理等有關(guān)單位執(zhí)行。7.3、招投標(biāo)階段的管理7.3.1、招標(biāo)管理機構(gòu)及職責(zé)招標(biāo)階段的管理工作由項目經(jīng)理直接負責(zé)，主要由招標(biāo)組負責(zé)落實，工程技術(shù)組配合。一、項目經(jīng)理在充分征求開發(fā)商意見的基礎(chǔ)上主要職責(zé)為：（1）審批招標(biāo)項目。（2）確定評標(biāo)委員會人員名單。（3）審定評標(biāo)委員會評標(biāo)結(jié)果。二、招標(biāo)組在項目管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的主要職責(zé)是：（1）擬定立項書，組織專家進行論證，并辦理報批手續(xù)。（2）制作招標(biāo)書：會同工程技術(shù)組專業(yè)工程師確定招標(biāo)文件的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)、投標(biāo)資格、投標(biāo)時間、評標(biāo)條件，須規(guī)定標(biāo)的的，制定標(biāo)的，并編制招標(biāo)文件。（3）負責(zé)發(fā)標(biāo)、接標(biāo)、保函。根據(jù)需要進

35、行市場調(diào)查，對潛在投標(biāo)人進行資格調(diào)查，并向項目經(jīng)理報告調(diào)查結(jié)果。（4）負責(zé)擬定評標(biāo)委員會名單，報項目經(jīng)理審批。（5）負責(zé)組織評標(biāo)委員會進行評標(biāo)，將評標(biāo)結(jié)果報開發(fā)商和項目經(jīng)理審定。（6）核定合同內(nèi)容，加蓋合同章，按照評標(biāo)結(jié)果，與中標(biāo)人簽訂合同。7.3.2、招標(biāo)范圍及金額標(biāo)準(zhǔn)一、需要進行招標(biāo)的內(nèi)容為：（1）工程設(shè)計、工程監(jiān)理。（2）土建工程、安裝工程、裝飾裝修工程。（3）專項維修工程。（4）行政辦公用儀器、設(shè)備。（5）一次購置大宗材料物資、家具等。（6）項目經(jīng)理及開發(fā)商認為應(yīng)該招標(biāo)的其他項目。二、招標(biāo)項目的金額標(biāo)準(zhǔn)：（1）造價5萬元（含5萬元）以上的土建工程、安裝工程；3萬元（含3萬元）以上的裝飾

36、裝修工程、專項維修工程。（2）單位價值在5萬元以上的儀器、設(shè)備。（3）一次購置同類物資價值總額在3萬元以上的材料物資、家具和總金額在10萬元以上的儀器設(shè)備。7.3.3、招標(biāo)管理工作程序一、制作招標(biāo)書和提交招標(biāo)申請招標(biāo)組根據(jù)招標(biāo)內(nèi)容和國家有關(guān)規(guī)定擬定招標(biāo)文件，制作招標(biāo)書。招標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包括：招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)形式、發(fā)標(biāo)時間、投標(biāo)起止時間、投標(biāo)地點、擬開標(biāo)時間和地點、供貨時間和交貨地點、驗收方式與驗收標(biāo)準(zhǔn)依據(jù).結(jié)算方式與付款比例、技術(shù)支持和售后服務(wù)、投標(biāo)書要求、投標(biāo)保證金的金額。特殊情況，經(jīng)項目經(jīng)理批準(zhǔn)，可按實際需要辦理。二、發(fā)標(biāo)招標(biāo)組發(fā)布招標(biāo)通告或按潛在投標(biāo)人發(fā)招標(biāo)邀請函。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時間前，

37、將投標(biāo)文件送達規(guī)定地點，過期無效。三、接標(biāo)與保函招標(biāo)組指定專人接收投標(biāo)文件，收取投標(biāo)保證金。填寫“投標(biāo)登記表”，對投標(biāo)文件簽收保存，不得開啟，并不得透露可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他信息。四、開標(biāo)開標(biāo)由招標(biāo)組主持，工程技術(shù)組參加，項目管理經(jīng)理到場監(jiān)督，按投標(biāo)順序開標(biāo)。五、評標(biāo)評標(biāo)委員會名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)保密。評標(biāo)委員會成員有工程技術(shù)組、財務(wù)部門、預(yù)算組的相關(guān)人員和市專家?guī)斐蓡T組成，人數(shù)為7人以上單數(shù)。專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。招標(biāo)組實地考察的人員要向評標(biāo)委員會報告投標(biāo)人的基本情況，但一般不擔(dān)任評標(biāo)委員會成員。評標(biāo)由評標(biāo)委員會獨立進行，任何單位和個人不得干預(yù)評標(biāo)委員會的工作。評標(biāo)方

38、法包括最低投標(biāo)價法、綜合評估法及法律和行政法規(guī)允許的其他評標(biāo)方法。最低投標(biāo)價法一般適用于具有通用技術(shù)、性能或者招標(biāo)人對其技術(shù)、性能沒有特殊要求的招標(biāo)項目。六、定標(biāo)經(jīng)評委評審，可直接確定中標(biāo)候選人或者采用投票的方式確定中標(biāo)候選人，采用投票方式時，應(yīng)實行記名投票。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，當(dāng)即填寫“招標(biāo)結(jié)果報告”，并由評委成員和監(jiān)督人員簽字。評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人一般應(yīng)當(dāng)限定在13個之內(nèi)，并標(biāo)明排列順序。招標(biāo)組將中標(biāo)候選人報開發(fā)商和項目經(jīng)理，審定中標(biāo)人。確定中標(biāo)人后，由招標(biāo)組向中標(biāo)人發(fā)放“中標(biāo)結(jié)果通知單”，并將中標(biāo)結(jié)果書面或電話通知所有投標(biāo)人。7.3.4、議標(biāo)符合招標(biāo)條件但潛在投標(biāo)人不足三家或唯一渠

39、道采購，不適合公開評標(biāo)的招標(biāo)項目，可采取談判議價方式確定中標(biāo)人。議標(biāo)應(yīng)遵循以下程序：（1）招標(biāo)組根據(jù)需要提出“議標(biāo)申請書”，經(jīng)項目經(jīng)理簽批后，報開發(fā)商。（2）招標(biāo)組按照評標(biāo)委員會的組成要求，組成議標(biāo)小組并組織議標(biāo)。項目經(jīng)理全過程監(jiān)督議標(biāo)工作。（3）議標(biāo)結(jié)束后，當(dāng)即填寫“議標(biāo)結(jié)果報告”，并由議標(biāo)小組成員和監(jiān)督人員簽字。招標(biāo)組將“議標(biāo)結(jié)果報告”報項目經(jīng)理和開發(fā)商，審定中標(biāo)人。7.3.5、簽訂合同及組織實施定標(biāo)后，由招標(biāo)組與中標(biāo)人簽訂書面合同。由財務(wù)處審核有關(guān)條款，確認與中標(biāo)結(jié)果相符后，加蓋沈陽千緣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同專用章，合同一式6份，并向招標(biāo)管理部門備案招標(biāo)結(jié)果。合同執(zhí)行期間，因特殊原因需變

40、更內(nèi)容的，由招標(biāo)組和工程技術(shù)組負責(zé)提交書面申請，經(jīng)項目經(jīng)理批準(zhǔn)后報開發(fā)商。7.4、施工階段的管理7.4.1、施工管理機構(gòu)與職責(zé)工程施工是工程建設(shè)全過程的重要階段，施工管理是項目管理的重要組成部分。施工管理不僅是施工階段的管理，而是從項目開始即參與施工問題的研究、規(guī)劃和設(shè)計。項目管理經(jīng)理在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)現(xiàn)場的施工管理工作。項目管理經(jīng)理在項目經(jīng)理的授權(quán)下，可以代行項目經(jīng)埋的部分職能，直接與業(yè)主、施工單位聯(lián)絡(luò)和協(xié)調(diào)。當(dāng)重大問題發(fā)生分歧時，由項目管理經(jīng)理提出，請項目經(jīng)理組織協(xié)調(diào)。項目管理經(jīng)埋同時向項目經(jīng)理報告工作，確保管理工作按項目合同的要求完成。項目管理經(jīng)理的主要職責(zé)是：組織監(jiān)理、施工單

41、位對現(xiàn)場施工條件進行檢查。組織審核施工單位提出的重大施工方案。組織編制項目管埋月報、項目成本報告、資金使用情況報告、質(zhì)量記錄及安全情況反映。定期召開施工進度計劃執(zhí)行情況檢查、協(xié)調(diào)會，重大間題及時向項目經(jīng)理和開發(fā)商報告。對監(jiān)理單位的工作計劃、人員配置及工作開展情況進行檢查。審核施工單位施工組織設(shè)計、督促檢查施工進展情況，分析施工中存在的主要問題，研究組織接收設(shè)備、材料到現(xiàn)場后的開箱檢驗及交接，協(xié)助開發(fā)商安排保管工作，或組織移交給施工單位。定期組織現(xiàn)場施工協(xié)調(diào)會議，協(xié)調(diào)與施工單位、設(shè)備制造廠商及開發(fā)商之間的關(guān)系。編制質(zhì)量控制計劃，組織施工質(zhì)量的管埋和施工質(zhì)量的監(jiān)督。審查和簽發(fā)工程進度款報告。審查處

42、理施工合同的變更及索賠。組織土建、安裝竣工的交接驗收，辦理中間交接和工程交接手續(xù)。組織現(xiàn)場施工工程檔案資料的整理和歸檔工作。組織工程施工總結(jié)。7.4.2、施工進度管理一、編制施工控制計劃及控制圖表確定施工順序按照工程項目順序、以往的施工經(jīng)驗和工程實際情況，確定合理的施工順序，作為編制施工控制計劃的依據(jù)。編制施工控制計劃施工控制計劃包括項目總體施工控制性計劃、設(shè)備安裝施工控制性計劃，作為現(xiàn)場開展施工生產(chǎn)活動的依據(jù)。繪制施工控制性網(wǎng)絡(luò)計劃圖，利用網(wǎng)絡(luò)計劃的彈性來調(diào)整與彌補施工進度方面出現(xiàn)的偏差與漏洞。審核施工單位的人力負荷圖，掌握與考核勞動力動態(tài)。進行施工進度控制與評估，編寫施工進度報告。二、向開

43、發(fā)商、項目經(jīng)理報告現(xiàn)場實際施工進度情況根據(jù)現(xiàn)場項目管理部提交的施工進度報告，及時進行綜合分析，對存在影響工程施工進度的事件，提出支持和指導(dǎo)意見。定期向開發(fā)商、項目經(jīng)理和有關(guān)部門報告施工進度執(zhí)行情況，以便大家了解現(xiàn)場施工進度的實際情況，對存在的問題和建議及時作出決定，對現(xiàn)場施工進度進行監(jiān)督、指導(dǎo)和支持。三、召開進度協(xié)調(diào)會定期與不定期的召開進度協(xié)調(diào)會，分析和找出影響工程實際進度的原因，并提出解決辦法，對于不同單位之間存在分歧的問題應(yīng)予以協(xié)調(diào)和解決，當(dāng)施工單位和其他分包商不執(zhí)行項目管理機構(gòu)的正確進度安排時，可以采取交流溝通、更換管理人員直至罰款等措施來解決。7.4.3、施工質(zhì)量管理確定工序、部位質(zhì)量控制要點?？刂埔c根據(jù)國家頒布的建筑工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范來確定。負責(zé)制定質(zhì)量管理規(guī)劃，實施質(zhì)量目標(biāo)管理。審查施工單位質(zhì)量保證體系，主要內(nèi)容為:組織落實情況，質(zhì)量檢驗人員的數(shù)量、資格是否與承擔(dān)工程質(zhì)量檢驗任務(wù)相適應(yīng)；質(zhì)量檢測手段是否先進、可靠