年西安航天城神州四路600畝項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位策略88P

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書(shū)面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。航天城神州四路600畝項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位策略xian.07.2011code of this report | 2項(xiàng)目整體定位建議part 1code of this report | 3航天城規(guī)劃概況part 1.1code of this report | 4經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展規(guī)劃的確立，預(yù)示著西安的國(guó)際化大都市的站位；西安國(guó)際化大都市的發(fā)展歷程將帶來(lái)大量的置業(yè)需求。國(guó)際化大都市的定位使西安的城市發(fā)

2、展迎來(lái)了新的契機(jī)code of this report | 5航空基地經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)曲江航天基地高新浐灞生態(tài)區(qū)涇渭新區(qū)灃渭新區(qū) 西安城市自身的快速發(fā)展及影響力的大幅提升，必定會(huì)增強(qiáng)其輻射能力及城市的商業(yè)活力！u西安城市規(guī)模不斷擴(kuò)大u經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的活躍程度大u城市輻射力大幅度提升u中心城市地位逐步凸顯城市自身?xiàng)l件五區(qū)一港兩基地快速發(fā)展城市建成區(qū)面積迅速擴(kuò)張城市骨架被大幅拉大城市外部條件西咸一體化加快、關(guān)中天水經(jīng)濟(jì)區(qū)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段西三角打造中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第四極西安城市骨架外擴(kuò)code of this report | 6 copyright centaline group, 2011 西安國(guó)家民用航天產(chǎn)業(yè)

3、基地高舉產(chǎn)業(yè)報(bào)國(guó)、四節(jié)約一環(huán)保的旗幟，大力推行 “大區(qū)域謀劃、大集群發(fā)展、大集團(tuán)引領(lǐng)、大項(xiàng)目 支撐”的產(chǎn)業(yè)思路，按照“一次規(guī)劃，分期開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)化運(yùn)作”的建設(shè)模式，科學(xué)確立了以“航天產(chǎn)業(yè)立區(qū)，高科技產(chǎn)業(yè)興 區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，托起大項(xiàng)目建設(shè)的高地。 到2010年，西安航天基地的銷(xiāo)售收入將達(dá)到200億元，就業(yè)人口達(dá)到10萬(wàn)人，用2到3年時(shí)間完成兄弟開(kāi)發(fā)區(qū)8到10年的里程。 到2015年十二五末時(shí)，形成產(chǎn)值過(guò)千億，形成幾家產(chǎn)值過(guò)十億、百億的龍頭企業(yè)，成為我國(guó)西部航天科技自主創(chuàng)新平臺(tái)、民 品產(chǎn)業(yè)孵化平臺(tái)、國(guó)際大企業(yè)合作平臺(tái)，努力打造世界知名、國(guó)內(nèi)一流的國(guó)家級(jí)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。西安航天基地近期規(guī)劃圖航天產(chǎn)業(yè)基

4、地規(guī)劃概況code of this report | 7 copyright centaline group, 2011項(xiàng)目區(qū)位屬性：競(jìng)爭(zhēng)板塊曲江板塊大學(xué)城板塊航天城板塊發(fā)展定位國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū) 郭杜教育產(chǎn)業(yè)科技開(kāi)發(fā)區(qū) 國(guó)家級(jí)航天民用產(chǎn)業(yè)基地 住宅標(biāo)簽打豪宅牌打教育牌打？牌發(fā)展模式休閑地產(chǎn)教育地產(chǎn)？模式處在不同區(qū)位和市場(chǎng)環(huán)境的航天基地，當(dāng)曲江模式和大學(xué)城模式不能被直接嫁接，找到一個(gè)適合航天城住宅產(chǎn)業(yè)新的發(fā)展模式及住宅標(biāo)簽，打造屬于基地投資發(fā)展公司的自有品牌和模式，才是持續(xù)贏得市場(chǎng)的長(zhǎng)久發(fā)展之計(jì)！不過(guò)尋找模式的途徑還得從自身所具備的素質(zhì)和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)入手進(jìn)行考慮。基于區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)

5、挖掘區(qū)域價(jià)值code of this report | 8區(qū)域城市功能布局分析part 1.2code of this report | 9 copyright centaline group, 2011酒店30畝商業(yè)200畝住宅400畝曲江第二次創(chuàng)業(yè)板塊大雁塔商圈曲江第一次發(fā)展區(qū)項(xiàng)目區(qū)位小寨商圈航天產(chǎn)業(yè)基地本項(xiàng)目code of this report | 10項(xiàng)目總體定位part 1.3code of this report | 11 copyright centaline group, 2011整體定位航天基地代表性高品質(zhì)綜合體項(xiàng)目，成為航天基地匯金之地、娛樂(lè)休閑之都、品位消費(fèi)之谷、生態(tài)宜

6、居之地1234區(qū)域功能定位與航天產(chǎn)業(yè)基地，寫(xiě)字樓和酒店的定位應(yīng)當(dāng)為高檔，商業(yè)、住宅的定位應(yīng)為中高檔開(kāi)發(fā)商自身需求集住宅、商業(yè)、辦公、酒店為一體的現(xiàn)代化都市建筑群以高檔產(chǎn)品脫穎而出打造本區(qū)域標(biāo)志性建筑物本地塊處在航天基地和南三環(huán)商業(yè)的金腰帶上，可及性及可視性俱佳，自身?xiàng)l件較好地塊自身?xiàng)l件西安房地產(chǎn)雖蓬勃發(fā)展，但一直缺少真正意義的高品質(zhì)綜合性物業(yè)項(xiàng)目綜合性物業(yè)不能只依靠單一物業(yè)獲得成功，必須靠各物業(yè)類(lèi)型的協(xié)同效應(yīng)的配合才能成功市場(chǎng)需求本項(xiàng)目整體定位code of this report | 12住宅定位建議part 2code of this report | 13未來(lái)供應(yīng)和需求預(yù)測(cè)part 2.

7、1code of this report | 14航天基地住宅市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè)方法城中村改造土地可甄別項(xiàng)目u 航天基地作為新興發(fā)展區(qū)域，城中村改造既是未來(lái)區(qū)域發(fā)展的要素之一，也是未來(lái)區(qū)域住宅市場(chǎng)主要供應(yīng)來(lái)源之一。u 未來(lái)航天基地除長(zhǎng)安路沿線和航天大道外，將出現(xiàn)集中土地供應(yīng)。u 在實(shí)地調(diào)查過(guò)程中，我們共甄別出3個(gè)位于本區(qū)域的未來(lái)住宅項(xiàng)目。根據(jù)實(shí)地調(diào)研，這3個(gè)項(xiàng)目大部分集中在2011-2012年內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)（以預(yù)售時(shí)間為準(zhǔn)）。這部分住宅供應(yīng)將是最為可靠的未來(lái)供應(yīng)。航天基地未來(lái)住宅供應(yīng)預(yù)測(cè)code of this report | 15序號(hào)12345678項(xiàng)目名稱(chēng)天賜頤府山水悅庭卡布奇諾國(guó)際社區(qū)曲江觀

8、山悅富力城大華曲江公園世家航創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)吉源美郡備注待售在售航天基地住宅主要供應(yīng)項(xiàng)目航天基地區(qū)域目前主要供應(yīng)的住宅項(xiàng)目主要集中在航天大道兩側(cè)，大華、富力等實(shí)力較雄厚開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，將帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域未來(lái)住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展。16753428未央路延伸段航天大道本項(xiàng)目code of this report | 16u對(duì)于航天基地住宅未來(lái)需求的預(yù)測(cè)，我們采用了兩種方法，第一種是從宏觀需求的角度來(lái)預(yù)測(cè)，第二種是從微觀角度預(yù)測(cè)；u宏觀預(yù)測(cè)法是根據(jù)航天基地的常住人口數(shù)及人均住宅面積來(lái)得到對(duì)于住宅的需求量；通過(guò)該種方法可以得到該地區(qū)對(duì)于住宅的剛性需求；u微觀測(cè)算法的依據(jù)是根據(jù)我們甄別到的目前市場(chǎng)上住宅項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況

9、，根據(jù)項(xiàng)目的月平均吸納量和套均面積從而得到單個(gè)項(xiàng)目在一整年可以被吸納的總面積，由此推算出項(xiàng)目最佳體量。方法一宏觀需求法根據(jù)西安常住人口數(shù)量及人均住宅面積增長(zhǎng)預(yù)測(cè)未來(lái)住宅需求航天基地住宅市場(chǎng)未來(lái)總體需求量本項(xiàng)目所在片區(qū)住宅市場(chǎng)未來(lái)總體需求量本項(xiàng)目需求量方法二微觀需求法根據(jù)航天基地已有項(xiàng)目情況預(yù)測(cè)未來(lái)住宅需求航天基地單個(gè)項(xiàng)目月平均吸納量單個(gè)項(xiàng)目年需求量航天基地住宅未來(lái)需求預(yù)測(cè)code of this report | 17u在一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，住宅市場(chǎng)需求的主要推動(dòng)力是人口及人均住宅面積的增長(zhǎng)。因此，我們對(duì)住宅未來(lái)需求的預(yù)測(cè)將從對(duì)這兩個(gè)推動(dòng)力的預(yù)測(cè)開(kāi)始。u根據(jù)西安市住宅建設(shè)規(guī)劃（2008

10、-2012年），到2012年西安市人均居住面積將達(dá)到30.15平方米。我們以此為基準(zhǔn)，設(shè)定2008年至2013年的人均住宅面積均以1.4%的速度逐年遞增。u通過(guò)對(duì)2007年-2010年西安市以及各區(qū)域商品住宅成交的統(tǒng)計(jì)分析，城南片區(qū)的成交量平均占全市成交的28%。由于航天基地對(duì)本區(qū)、城南區(qū)域的購(gòu)房者有較強(qiáng)的吸引力，因此我們判斷航天基地商品住宅成交占城南區(qū)商品住宅成交的比例將從2010年的10%上升到2013年的30%，份額每年增長(zhǎng)2.5%。西安市常住人口數(shù)量新增常住人口數(shù)量人均住宅面積（平方米）新增常住人口產(chǎn)生需求原有常住人口提升住宅面積產(chǎn)生需求（平方米）西安市住宅市場(chǎng)總需求量（平方米）城南需

11、求量（平方米）航天基地需求量（平方米）2009859472321952328.96346727336815197088783556291711258 2010882000022527729.366047913498851010364938030367506072011905118223118229.768733473641125105144734066901788137 2012928842323724130.271528233789177109420004349073827544 2013953188324346030.674436633943248113869114650824913305

12、 宏觀需求分析航天基地未來(lái)住宅需求面積code of this report | 18u在推算出航天基地未來(lái)需求量的基礎(chǔ)上，我們對(duì)需求進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分。我們以雁南路和航天大道為界，將經(jīng)開(kāi)區(qū)分為a、b、c、d四個(gè)片區(qū)。u根據(jù)片區(qū)規(guī)劃等九項(xiàng)主要標(biāo)準(zhǔn)，我們對(duì)四個(gè)片區(qū)進(jìn)行打分。通過(guò)加權(quán)打分，測(cè)算出2012年項(xiàng)目所在的c片區(qū)的需求量。片區(qū)規(guī)劃品牌樓盤(pán)區(qū)位升值空間道路/交通狀況自然環(huán)境社會(huì)環(huán)境公共配套居住環(huán)境區(qū)域供應(yīng)權(quán)重10%10%10%10%10%10%10%10%20%a片區(qū)898888889b片區(qū) 887888888c片區(qū)978776776d片區(qū)877767876宏觀需求分析航天基地未來(lái)住宅需求面積

13、a片區(qū)b片區(qū) c片區(qū) d片區(qū)code of this report | 19u從微觀角度分析，即根據(jù)目前市場(chǎng)的真實(shí)情況分析，我們可以作出更準(zhǔn)確的未來(lái)預(yù)測(cè)，特別是對(duì)于單個(gè)住宅項(xiàng)目市場(chǎng)需求的把握。u根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，我們得到目前區(qū)域住宅項(xiàng)目的月平均吸納量為100套/月，套均面積為103平方米。u根據(jù)以上數(shù)據(jù)我們可以得出，本項(xiàng)目所處的航天基地可比區(qū)域，市場(chǎng)對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的年需求量為120000平方米。u需要特別說(shuō)明的是，以上吸納量包含市場(chǎng)上表現(xiàn)各異的項(xiàng)目。品質(zhì)較高的可比項(xiàng)目月均去化速度可以達(dá)到130套/月。u雖受政策影響，但我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍以健康穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)發(fā)展，加上項(xiàng)目品質(zhì)的提高，市場(chǎng)對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的去化速度不會(huì)

14、受太大影響，將保持在目前測(cè)算的平均水平。相關(guān)要素比較平均去化速度（套/月）套均面積（平方米/套）年需求量（平方米）航天基地可比區(qū)域住宅市場(chǎng)100航天基地單個(gè)項(xiàng)目月平均吸納量單個(gè)項(xiàng)目年需求量微觀需求分析code of this report | 202011年本項(xiàng)目吸納量2011宏觀預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)99705平方米2012年本項(xiàng)目吸納量2011年本項(xiàng)目吸納量航天基地需求面積增長(zhǎng)率106864平方米本項(xiàng)目最有可能份額預(yù)算根據(jù)西安市常住人口的規(guī)劃增長(zhǎng)速度為基礎(chǔ)的宏觀測(cè)算方法可以得出，未來(lái)五年航天基地需求面積的年平均增長(zhǎng)率為7.18%。code of this report | 21l 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越；l

15、 未來(lái)交通便捷；l 高起點(diǎn)的區(qū)域規(guī)劃；l 基礎(chǔ)設(shè)施和交通設(shè)施配套的改善將進(jìn)一步增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力ol 未來(lái)3-5年區(qū)域住宅的集中供應(yīng)將使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈；l 區(qū)域內(nèi)生活和娛樂(lè)休閑配套設(shè)置較為缺乏；l 周邊環(huán)境有待改善。swt項(xiàng)目swot分析code of this report | 22市場(chǎng)定位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位u本項(xiàng)目地理位置相對(duì)較好；u本項(xiàng)目能夠提供完善的社區(qū)商業(yè)配套；u本項(xiàng)目的客戶群體為都市精英；u本項(xiàng)目產(chǎn)品較現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品有較大的突破；u本項(xiàng)目打造辦公、居住、商業(yè)、休閑、娛樂(lè)為一體的現(xiàn)代化社區(qū)。項(xiàng)目名稱(chēng)：大華曲江公園世家富力城項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：u項(xiàng)目自身提供較為完善的配套設(shè)施；u景致的景觀

16、布局，是項(xiàng)目的重要亮點(diǎn)；u大型社區(qū)具有較高的知名度優(yōu)勢(shì)；u高端項(xiàng)目普遍戶型面積大，普通消費(fèi)者接受較為困難。競(jìng)爭(zhēng)策略：u客戶群體的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)本項(xiàng)目的高端品質(zhì)與這些項(xiàng)目相當(dāng)，但是本項(xiàng)目的總體配套齊全，更適合西安的都市精英居住。競(jìng)爭(zhēng)性分析區(qū)域大型社區(qū)項(xiàng)目code of this report | 23市場(chǎng)定位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位u本項(xiàng)目地理位置相對(duì)較好；u本項(xiàng)目能夠提供完善的社區(qū)商業(yè)配套；u本項(xiàng)目的客戶群體主要是都市精英；u本項(xiàng)目產(chǎn)品較現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)品有較大的突破；u得益于航天基地中央商務(wù)區(qū)整體規(guī)劃的有利支撐。項(xiàng)目名稱(chēng)：山水悅庭項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：u項(xiàng)目自身的商業(yè)配套較為缺乏；u項(xiàng)目缺乏較為清晰的定位，同質(zhì)

17、化嚴(yán)重；競(jìng)爭(zhēng)策略：u這些項(xiàng)目將是本項(xiàng)目最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。u戶型、精致的綠化、完善的社區(qū)配套是本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)；u本項(xiàng)目定位為都市精英，具有更強(qiáng)的客戶目標(biāo)指導(dǎo)性；u本項(xiàng)目將成為本區(qū)域具有劃時(shí)代意義的綜合體產(chǎn)品。競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目周邊區(qū)域項(xiàng)目code of this report | 24未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè)航天基地住宅未來(lái)供應(yīng)和需求預(yù)測(cè)總結(jié)未來(lái)需求預(yù)測(cè)l 對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)需求的預(yù)測(cè)，我們采取了宏觀和微觀兩種分析方法。l 根據(jù)對(duì)長(zhǎng)安區(qū)常住人口、人均住宅面積增長(zhǎng)和目標(biāo)客戶的分析，我們得到航天基地中高端住宅市場(chǎng)未來(lái)的宏觀需求情況。2011年本項(xiàng)目的需求預(yù)測(cè)為99，705平方米。從微觀角度分析，及根據(jù)目前市場(chǎng)已有住宅項(xiàng)目

18、進(jìn)行分析，我們可以看到，市場(chǎng)對(duì)單個(gè)住宅項(xiàng)目年需求量為92,546平方米。但我們認(rèn)為，隨著國(guó)際化大都市的進(jìn)程加快，商品住宅市場(chǎng)的發(fā)展以及項(xiàng)目品質(zhì)的提高，單個(gè)項(xiàng)目的去劃量將得到提高。l 在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，我們依照未來(lái)五年長(zhǎng)安區(qū)吸納量的年平均增幅（7.18%）測(cè)算出本項(xiàng)目最可能取得的銷(xiāo)售量，2012年和2013年分別為106，864平方米和114，537平方米l 根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們識(shí)別出三類(lèi)主要的未來(lái)供應(yīng)來(lái)源，它們分別是已有住宅項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)、城中村改造以及未來(lái)土地供應(yīng)。l 通過(guò)對(duì)航天基地在售項(xiàng)目的實(shí)地調(diào)研，我們得到2011-2015年期間航天基地可甄別項(xiàng)目的供應(yīng)總量為183萬(wàn)平米。l 城中村改造將成

19、為未來(lái)區(qū)域住宅的主要供應(yīng)。code of this report | 25住宅定位part 2.2code of this report | 26 copyright centaline group, 2011項(xiàng)目住宅定位 根據(jù)未來(lái)區(qū)域的規(guī)劃，以及市場(chǎng)目前各物業(yè)間的同質(zhì)化較為嚴(yán)重，缺乏具有個(gè)性化及標(biāo)識(shí)性的住宅物業(yè)產(chǎn)品，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，中原認(rèn)為中高端生態(tài)宜居小區(qū)應(yīng)該是項(xiàng)目的首選！code of this report | 27零售定位建議part 3code of this report | 28零售定位因素分析part 3.1code of this report | 29 copyri

20、ght centaline group, 2011西安零售商業(yè)市場(chǎng)回顧u西安零售市場(chǎng)從2004年開(kāi)始逐漸活躍，2007年開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期，供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。零售物業(yè)多定位為中端，目標(biāo)客戶為大眾市場(chǎng)。u近年形成以鐘樓商圈為核心，其他主要商圈包括小寨、西高新等的百貨、超市、購(gòu)物中心零售業(yè)態(tài)也有了長(zhǎng)足的發(fā)展。鐘樓商圈擁有濃厚的商業(yè)氛圍和全市最大的項(xiàng)目存量，輻射范圍最廣，但也面臨著一定的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，因此有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)艱難而關(guān)閉或轉(zhuǎn)手的案例發(fā)生。曲江商圈的定位為旅游文化，避免了與其他商圈的同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)。u未來(lái)新項(xiàng)目中，租戶組合更豐富的購(gòu)物中心所占比例將進(jìn)一步提高，將有更多的外資開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商進(jìn)入西安零售市場(chǎng)。這些

21、項(xiàng)目多帶來(lái)的新的品牌和運(yùn)營(yíng)管理模式將促進(jìn)西安零售市場(chǎng)的整體提升。u南郊作為新興市場(chǎng)，將是西安零售市場(chǎng)最具有發(fā)展?jié)摿Φ纳倘χ?。隨著新社區(qū)的不斷落成，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，政府的遷入將帶來(lái)更多人口，為區(qū)域內(nèi)零售業(yè)的發(fā)展提供有力支持。code of this report | 30 copyright centaline group, 2011西安市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（2004-2020）u以西安市三級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃為核心，一級(jí)商業(yè)服務(wù)為中心商業(yè)區(qū)，二級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)包括區(qū)域商業(yè)中心、二環(huán)商業(yè)帶、三環(huán)商業(yè)帶、衛(wèi)星城商業(yè)圈。三級(jí)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)包括市級(jí)社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)。u重點(diǎn)構(gòu)建中心商業(yè)區(qū)以及二級(jí)商業(yè)服務(wù)區(qū)。u中

22、心商業(yè)區(qū)指的是西大街、東大街、北大街、解放路等重點(diǎn)商業(yè)密集區(qū)。u二級(jí)商業(yè)服務(wù)區(qū)規(guī)劃涉及區(qū)域商業(yè)中心、二環(huán)商業(yè)帶、三環(huán)商業(yè)帶、衛(wèi)星城商業(yè)圈等四部分。u共規(guī)劃有20個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，其中近期共規(guī)劃有12個(gè)區(qū)域商業(yè)中心。u城南規(guī)劃有四個(gè)商業(yè)中心（小寨商業(yè)中心、大雁塔商業(yè)中心、曲江商業(yè)中心以及南三環(huán)商業(yè)帶），其中本項(xiàng)目位于南三環(huán)商業(yè)帶。u根據(jù)規(guī)劃，南三環(huán)商業(yè)帶未來(lái)會(huì)發(fā)展成為輻射周邊區(qū)域的商業(yè)中心。u本項(xiàng)目區(qū)域處于南三環(huán)商業(yè)帶的邊緣地帶，因此南三環(huán)商業(yè)帶的大型零售物業(yè)的發(fā)展需引起足夠重視商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃組合具體網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對(duì)本項(xiàng)目的影響code of this report | 31 copyright cent

23、aline group, 2011南北主干道市解放路商圈市市級(jí)商業(yè)中心（一級(jí)商業(yè)中心）區(qū)域商業(yè)中心（二級(jí)商業(yè)中心）本項(xiàng)目本項(xiàng)目與各商圈的關(guān)系分析地鐵2號(hào)線code of this report | 32 copyright centaline group, 2011形狀：本項(xiàng)目由兩個(gè)地塊組成，最南側(cè)呈現(xiàn)凸字形周邊環(huán)境：目前處于待開(kāi)發(fā)區(qū)域可根據(jù)地塊的不同條件，分期進(jìn)行不同業(yè)態(tài)的零售組合本項(xiàng)目周邊零售市場(chǎng)定位因素地塊特征地塊以滿足本項(xiàng)目周邊人群就近的日常消費(fèi)為主。在有限條件下更好的實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值code of this report | 33 copyright centaline group, 2

24、011本項(xiàng)目周邊零售市場(chǎng)定位因素市場(chǎng)供應(yīng)整體供應(yīng)：西安零售市場(chǎng)在近幾年快速發(fā)展，未來(lái)三年內(nèi)供應(yīng)量較大，零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)愈加激烈市場(chǎng)特征：大唐不夜城等高端大型商業(yè)將提升西安零售市場(chǎng)的水平，引導(dǎo)出新的消費(fèi)理念本項(xiàng)目處于航天基地發(fā)展的初期階段，成熟度需日后逐漸提高本項(xiàng)目若能合理規(guī)劃社區(qū)商業(yè)，未來(lái)將能與本項(xiàng)目的住宅部分實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，并吸引部分市區(qū)人群，產(chǎn)生良好的協(xié)同效應(yīng)發(fā)展規(guī)劃：南三環(huán)商業(yè)帶，根據(jù)規(guī)劃未來(lái)將成為西安市的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心之一區(qū)域供應(yīng)：目前項(xiàng)目周邊商圈零售配套不完善code of this report | 34 copyright centaline group, 2011本項(xiàng)目周邊零售市場(chǎng)定

25、位因素市場(chǎng)需求（消費(fèi)者）城中村居住人口：除現(xiàn)有的消費(fèi)能力外，今后政府提供的拆遷補(bǔ)償還將進(jìn)一步提升其消費(fèi)能力本項(xiàng)目周邊商品房人口：盡管有部分消費(fèi)流入市中心商圈，但消費(fèi)者主要就近消費(fèi)。消費(fèi)特征方面，在外就餐次數(shù)較頻繁消費(fèi)者對(duì)超市、百貨有較強(qiáng)需求；在娛樂(lè)休閑方面，健身、電影院、ktv、酒店等是本區(qū)域可發(fā)掘的空白點(diǎn)；除日常消費(fèi)之外，對(duì)商務(wù)餐飲有比較明顯的需求消費(fèi)者的日常消費(fèi)會(huì)在市中心的鐘樓等區(qū)域發(fā)生，但是更多的還是傾向于就近解決，這對(duì)于區(qū)域零售市場(chǎng)是較為積極的信號(hào)code of this report | 35 copyright centaline group, 2011本項(xiàng)目周邊零售市場(chǎng)定位因素市

26、場(chǎng)需求（零售商）超市：對(duì)本項(xiàng)目入駐意愿明顯高于百貨商家，總體保持樂(lè)觀態(tài)度，但仍須根據(jù)未來(lái)人口發(fā)展等因素綜合考慮餐飲以及休閑娛樂(lè)：看重區(qū)位、以及未來(lái)的區(qū)域規(guī)劃為周邊人群提供消費(fèi)需求，輻射半徑較大重點(diǎn)從入駐興趣較大以及需求強(qiáng)烈的業(yè)態(tài)入手，尤其是餐飲和休閑娛樂(lè)code of this report | 36 copyright centaline group, 2011本項(xiàng)目周邊零售市場(chǎng)定位因素城中村影響正面影響：政府對(duì)該區(qū)域的整體規(guī)劃逐步提升和改變?nèi)吮緦?duì)本區(qū)域的印象，同事人口的引入將帶來(lái)消費(fèi)支撐負(fù)面影響：區(qū)域交通系統(tǒng)的完善存在滯后性市場(chǎng)對(duì)區(qū)域未來(lái)持有樂(lè)觀態(tài)度，使本項(xiàng)目具有升值潛力在規(guī)劃中要充分考慮

27、城中村對(duì)本項(xiàng)目造成的影響，盡量把不利因素隔離code of this report | 37 copyright centaline group, 2011本項(xiàng)目零售地位定位本項(xiàng)目臨近的南三環(huán)商業(yè)帶為未來(lái)規(guī)劃的區(qū)域級(jí)商業(yè)中心，本項(xiàng)目處于南三環(huán)商業(yè)中心輻射范圍，其自身?xiàng)l件有利于形成區(qū)域級(jí)商業(yè)中心區(qū)域級(jí)商業(yè)中心 社區(qū)商業(yè)中心本項(xiàng)目周邊未來(lái)住宅人口密集，零售業(yè)日漸普及，但對(duì)于本項(xiàng)目而言，社區(qū)零售業(yè)將影響到整個(gè)社區(qū)的品質(zhì)本項(xiàng)目并不處于核心商圈，區(qū)域規(guī)劃不屬于市級(jí)商業(yè)中心由于本項(xiàng)目周邊處于一般的輔助零售不能滿足多樣的消費(fèi)需求市級(jí)商業(yè)中心輔助零售code of this report | 38零售規(guī)模預(yù)測(cè)

28、part 3.2code of this report | 39 copyright centaline group, 2011本項(xiàng)目零售市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)方法一：潛在消費(fèi)需求測(cè)算l 根據(jù)實(shí)地調(diào)研，確定商圈覆蓋范圍、消費(fèi)人口，并結(jié)合消費(fèi)者對(duì)各項(xiàng)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)消費(fèi)金額l 零售體量承受值=潛在消費(fèi)人口各業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)消費(fèi)金額各業(yè)態(tài)平均值區(qū)域級(jí)商業(yè)中心規(guī)模測(cè)算金融銀行等配套服務(wù)規(guī)模測(cè)算方法二：可比案例法l 結(jié)合區(qū)域級(jí)商業(yè)中心可比零售業(yè)態(tài)規(guī)模、體量得出零售商業(yè)體量結(jié)合兩種方法測(cè)算出的體量可以得出本項(xiàng)目的適宜零售規(guī)模約12-15萬(wàn)平米code of this report | 40零售定位part 3.3code of

29、this report | 41 copyright centaline group, 2011商業(yè)主題code of this report | 42 copyright centaline group, 2011零售定位功能u檔次定位：中高檔u功能定位：以西安為輻射半徑，成為擁有中高端群體的區(qū)域商業(yè)中心u表現(xiàn)方式：打造一站式的購(gòu)物環(huán)境u業(yè)態(tài)范圍：滿足日常生活所需，以大型百貨、餐飲、休閑娛樂(lè)為主，零售、精品專(zhuān)賣(mài)為輔code of this report | 43 copyright centaline group, 2011零售定位在充分考慮本項(xiàng)目周邊的未來(lái)供應(yīng)，政府規(guī)劃與市場(chǎng)氛圍，同時(shí)結(jié)合

30、項(xiàng)目自身規(guī)劃及未來(lái)地鐵四號(hào)線開(kāi)通等條件后，我們建議本項(xiàng)目的零售部分打造為區(qū)域級(jí)商業(yè)中心！code of this report | 44業(yè)態(tài)組合part 3.4code of this report | 45 copyright centaline group, 2011零售業(yè)態(tài)小結(jié)業(yè)態(tài)類(lèi)別需求面積范圍（）平均需求面積（）建議數(shù)量總租賃面積（）總建筑面積（）建筑面積配比主力店大型百貨1800028000230001230002300019%小計(jì)230001230002300019%零售服飾旗艦店15002000175081400021538 17%中型店鋪1502001755087501346

31、4 11%小型店鋪5080655938355901 5%小計(jì)1172658540903 33%餐飲美食廣場(chǎng)3000400035001350035003%大型餐飲20003000250037500115389%中型餐飲3005004002288001353811%休閑餐飲、快餐15020017526455070006%小計(jì)52243503557629%娛樂(lè)兒童主題樂(lè)園1200200016001160024622%電影院4000600050001500050004%量販?zhǔn)絢tv3000500040001400040003%健身中心3000400035001350035003%小計(jì)414100149

32、6212%服務(wù)中型店鋪15025020020400061555%小型店鋪5080652516252500 2%小計(jì)4556258655 7%購(gòu)物中心總計(jì)21993660123096100%code of this report | 46辦公定位建議part 4code of this report | 47辦公樓發(fā)展階段分析part 4.1code of this report | 48研究房地產(chǎn)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究影響房地產(chǎn)發(fā)展其他相關(guān)數(shù)據(jù)從宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展來(lái)判定西安和其他一線城市辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展階段列舉辦公樓市場(chǎng)不同發(fā)展階段的特征案例分析深圳辦公樓市場(chǎng)發(fā)展歷程判定西安市當(dāng)前辦公樓

33、市場(chǎng)發(fā)展階段 研究思路code of this report | 49辦公樓物業(yè)分類(lèi)辦公樓高品質(zhì)辦公樓普通質(zhì)辦公樓甲級(jí)辦公樓乙級(jí)質(zhì)辦公樓商務(wù)辦公樓code of this report | 50 辦公樓基本特征比較高品質(zhì)辦公樓普通品質(zhì)辦公樓位置和品質(zhì)p 位于市中心/主要商務(wù)區(qū)p 較高建筑品質(zhì)p 通常提供公共部分精裝修，戶內(nèi)毛坯為主導(dǎo)，部分戶內(nèi)提供簡(jiǎn)裝修p 靠近市中心/商務(wù)區(qū)/開(kāi)發(fā)區(qū)p 建筑品質(zhì)高低不一p 通常提供公共部分精裝修，戶內(nèi)以毛坯和簡(jiǎn)裝修兼有建筑形態(tài)p 通常為高層/超高層建筑，外觀優(yōu)美p 容易成為一個(gè)城市和區(qū)域的標(biāo)志性建筑物p 標(biāo)準(zhǔn)層平層設(shè)計(jì)為主導(dǎo)，標(biāo)準(zhǔn)層面積較大（1，000平方米）p

34、 大堂挑高至少3米，并有足夠空間p 多為高層帶電梯建筑p 通常有1-2棟，或多棟物業(yè)組合，或大型社區(qū)的臨街建筑p 標(biāo)準(zhǔn)層平層設(shè)計(jì)為主導(dǎo)，部分有挑高設(shè)計(jì)， 標(biāo)準(zhǔn)層面積較小（5000平方米）p 普通大堂設(shè)計(jì)戶型分割p 一般可根據(jù)客戶要求自由分割，小至100平方米以下，大可至整層p 戶型大多在80-250平方米之間土地使用權(quán)方式p 50年土地使用權(quán)p 50年土地使用權(quán)硬件配套p 衛(wèi)生間與茶水間為整層公用p 大廈配備中央空調(diào)系統(tǒng)p 電梯和車(chē)位配備數(shù)量充足p 衛(wèi)生間與茶水間為整層公用p 大廈配備中央空調(diào)系統(tǒng)p 電梯和車(chē)位配備數(shù)量有限配套設(shè)施p 以商務(wù)配套設(shè)施為主，如商務(wù)中心等p 有時(shí)提供簡(jiǎn)單的商務(wù)配套設(shè)

35、施物業(yè)管理p 管理費(fèi)較高，物業(yè)管理公司質(zhì)量較高p 可注冊(cè)公司和允許掛牌 p 物業(yè)費(fèi)較低，物業(yè)管理公司質(zhì)量一般p 可注冊(cè)公司和允許掛牌code of this report | 51標(biāo)準(zhǔn) 甲級(jí)辦公樓（必須符合13項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的10項(xiàng)） 非散賣(mài)為重要額外參考因素 乙級(jí)辦公樓（必須符合13項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的10項(xiàng)）項(xiàng)目位置主要辦公商務(wù)區(qū)的中心位置 主要辦公商務(wù)區(qū)的中心位置交通可及性緊鄰公共交通（步行5-10分鐘）方便到達(dá)各商業(yè)主干道 便利的公共交通（步行10-20分鐘）可視性在各主要商業(yè)街道有很高的可視度 在各主/次要商業(yè)街道有較高的可視度樓齡 10年 10，000平方米標(biāo)準(zhǔn)層面積（建筑面積） 1,300平方米

36、 1,000平方米得房率 70% 60%樓層凈高 2.7 2.5架高地板 有 有建筑外觀 p達(dá)到國(guó)際水平高品質(zhì)建筑外觀和材質(zhì)p 高品質(zhì)建筑外觀和材質(zhì)內(nèi)部裝修p 大堂：至少兩層挑高大堂，凈高不低于5米 p 達(dá)到國(guó)際水平的內(nèi)部裝修及公共區(qū)域 p 整層配備統(tǒng)一衛(wèi)生間 p 大堂：挑高至少3米并有足夠空間p 辦公區(qū)域以及公共部位采用高品質(zhì)建筑材料p 整層配備統(tǒng)一衛(wèi)生間空調(diào)系統(tǒng) 中央空調(diào)vav系統(tǒng) 中央空調(diào)物業(yè)管理國(guó)際化物業(yè)管理公司 當(dāng)?shù)刂飿I(yè)管理公司高品質(zhì)辦公樓基本特征比較-甲級(jí)辦公樓&乙級(jí)寫(xiě)字樓code of this report | 52n比較城市選取西安長(zhǎng)沙武漢杭州合肥深圳code o

37、f this report | 532009年年西安西安合肥合肥長(zhǎng)沙長(zhǎng)沙武漢武漢杭州杭州深圳深圳（一線城市標(biāo)準(zhǔn)）（一線城市標(biāo)準(zhǔn)） 西安排名西安排名國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）2719.12102.13744.84560.65098.78201.2934第三產(chǎn)業(yè)總值（億元）第三產(chǎn)業(yè)總值（億元）1460888.451671.22269.42473.54363.124外商直接投資外商直接投資fdi（億美元）（億美元）12.191320.3329.3540.1441.465房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）696.34670.36497.47778.59704.68437.463u與其他

38、二、三線城市相比，從經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上西安市目前仍有很大提高空間，尤其體現(xiàn)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟度上。u隨著城市的不斷發(fā)展，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也會(huì)發(fā)生相應(yīng)的轉(zhuǎn)型，從而來(lái)適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下城市進(jìn)一步及可持續(xù)發(fā)展的需求，同時(shí)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型過(guò)程中也會(huì)為辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)部分潛在的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。西安與主要二三線城市相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較code of this report | 54u近年來(lái)中國(guó)在擴(kuò)張教育規(guī)模方面取得了非凡的成績(jī)，然而高素質(zhì)的勞動(dòng)力事實(shí)上仍然十分短缺，難以滿足中國(guó)自身日益增長(zhǎng)的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求。u高素質(zhì)勞動(dòng)力緊缺的問(wèn)題不僅影響到勞動(dòng)密集型企業(yè)，也影響到智力密集型企業(yè)。u對(duì)于跨國(guó)企業(yè)而言，最重要的就是獲得高

39、素質(zhì)的勞動(dòng)力。而跨國(guó)公司也是甲級(jí)辦公樓最主要的客戶群。u西安作為高等教育中心，但其面臨的主要問(wèn)題是如何留住高素質(zhì)的勞動(dòng)力。許多二三線城市有技能的勞動(dòng)力都被吸引到北京和上海尋找工作，這對(duì)這些尋求提升產(chǎn)業(yè)鏈，并向更趨服務(wù)型經(jīng)濟(jì)和高科技產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展的城市來(lái)說(shuō)是一個(gè)大問(wèn)題。u高素質(zhì)勞動(dòng)力的缺乏也抑制了西安辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展步伐。高素質(zhì)勞動(dòng)力市場(chǎng)比較code of this report | 55u高科技集中度評(píng)分以擁有諾基亞、英特爾、摩托羅拉、微軟、松下和ibm這一攬子跨國(guó)企業(yè)的數(shù)量為評(píng)分基礎(chǔ)。u相比國(guó)內(nèi)主要二、三線，西安在高科技行業(yè)外資企業(yè)集中度仍處于中等水平。u中國(guó)商務(wù)園區(qū)的發(fā)展主要是受到it行業(yè)、

40、研發(fā)活動(dòng)和業(yè)務(wù)流程外包服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的推動(dòng)。u雖然西安政府希望以產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)的方式提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，但目前西安第二產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度仍然最大，這也導(dǎo)致了和第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度息息相關(guān)的商務(wù)園區(qū)發(fā)展活躍度目前處于中等水平。u城市商務(wù)園區(qū)與辦公樓市場(chǎng)發(fā)展有一定的相關(guān)性，西安市商務(wù)園區(qū)發(fā)展中等活躍度也說(shuō)明當(dāng)?shù)剞k公樓市場(chǎng)成熟度不夠。高科技產(chǎn)業(yè)集中度& 商務(wù)園區(qū)活躍度code of this report | 56u銀行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)城市的發(fā)展水平和未來(lái)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ氖滓缬瓯怼銀行和其他金融機(jī)構(gòu)通常都是甲級(jí)辦公樓最大的租戶。銀行業(yè)仍是一項(xiàng)本地業(yè)務(wù)，98% 的金融系統(tǒng)仍然由國(guó)有銀行組成。然而

41、這一格局正在發(fā)生快速的變化，金融改革和金融市場(chǎng)開(kāi)放正在進(jìn)行中，政府向外資銀行開(kāi)放銀行系統(tǒng)的步伐穩(wěn)步推進(jìn)。u一批外資銀行相繼積極進(jìn)入中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的高潮。上海等一線城市不再是外資銀行的唯一選擇，近幾年內(nèi)外資銀行在中國(guó)二三線城市也開(kāi)始了迅速的擴(kuò)張。u相比全國(guó)主要二三線城市，目前西安外資銀行數(shù)量較少，外資銀行在西安擴(kuò)張速度與其它城市相比也較慢。外資銀行集中度code of this report | 57u開(kāi)發(fā)商活動(dòng)總分以包括凱德置地、嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)、瑞安集團(tuán)、和記黃埔、新鴻基集團(tuán)、新世紀(jì)中國(guó)地產(chǎn)、萬(wàn)科集團(tuán)、中國(guó)海外地產(chǎn)、復(fù)地集團(tuán)和恒基地產(chǎn)等外資、港資和香港上市開(kāi)發(fā)商落戶數(shù)量為基礎(chǔ)。u二、三線城市

42、不斷提升的城市形象和發(fā)展?jié)摿ξ顿Y者和開(kāi)發(fā)商的注意。u 中國(guó)城市的地產(chǎn)建設(shè)大部分是由本地開(kāi)發(fā)商完成, 然而境外開(kāi)發(fā)商和投資商在中國(guó)的活動(dòng)力度卻不斷增大。u 新興城市40強(qiáng)中，成都、天津、杭州和武漢為開(kāi)發(fā)商最活躍的市場(chǎng)。目前西安境外開(kāi)發(fā)商活躍仍處于相對(duì)中等水平。 開(kāi)發(fā)商活動(dòng)code of this report | 58u根據(jù)城市現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和主要地產(chǎn)領(lǐng)域的活動(dòng)水平作綜合考量，就中國(guó)主要二三線城市進(jìn)行發(fā)展級(jí)別界定。u 將全國(guó)主要40個(gè)二三線城市分為三個(gè)發(fā)展級(jí)別：增長(zhǎng)階段、起步階段和萌芽階段。u從城市發(fā)展的角度，西安目前處于增長(zhǎng)階段城市。u處于增長(zhǎng)階段的城市都已建立它們未來(lái)的發(fā)展方向，同時(shí)

43、也構(gòu)建起一個(gè)可靠的經(jīng)濟(jì)形象。中國(guó)新興城市40強(qiáng)code of this report | 59 辦公樓市場(chǎng)發(fā)展階段比較成長(zhǎng)階段成熟階段code of this report | 60辦公樓市場(chǎng)發(fā)展階段特征 第一產(chǎn)業(yè)比重下降 第二產(chǎn)業(yè)比重較高，但以傳統(tǒng)制造業(yè)為主 第三產(chǎn)業(yè)比重低，以基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)為主 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化 附加值高，低能耗的第二產(chǎn)業(yè)比重提升 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、金融業(yè)發(fā)展保持較高的增長(zhǎng)速度 對(duì)外經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，大量外資企業(yè)聚集起步階段成長(zhǎng)階段成熟階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公樓市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展 辦公樓需求有限 市場(chǎng)以普通品質(zhì)辦公樓物業(yè)為主 乙級(jí)辦公樓物業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)，沒(méi)有甲級(jí)辦公樓物業(yè) 高品質(zhì)辦公樓總量較

44、少 高品質(zhì)辦公樓需求旺盛 市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整：高品質(zhì)辦公樓之間成為辦公樓物業(yè)主流 甲級(jí)辦公l樓物業(yè)供應(yīng)增加，甲級(jí)辦公樓總量近100萬(wàn)平方米 在租售策略上，大量甲級(jí)辦公樓采用只租不售策略，部分高品質(zhì)辦公樓物業(yè)仍采用散租物業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降 第二產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)定，附加值高、低能耗的先進(jìn)制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)逐漸成長(zhǎng) 第三產(chǎn)業(yè)比重上升，商務(wù)服務(wù)業(yè)如批發(fā)零售、金融及房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng) 大型內(nèi)外資企業(yè)開(kāi)始進(jìn)入 辦公樓需求開(kāi)始釋放，需求以國(guó)內(nèi)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)為主導(dǎo) 辦公樓品質(zhì)逐漸提升，乙級(jí)辦公樓物業(yè)開(kāi)始大量出現(xiàn)，甲級(jí)辦公樓物業(yè)開(kāi)始大量出現(xiàn) 高品質(zhì)辦公樓總量達(dá)30萬(wàn)平方米 在租售策略上，絕大多數(shù)辦公樓物業(yè)采用散售方式

45、，僅少量甲級(jí)辦公樓采用只租不售策略code of this report | 61西安辦公樓市場(chǎng)區(qū)域分布目前西安市高品質(zhì)辦公樓項(xiàng)目主要集中在三大片區(qū)，即市中心、市南區(qū)域和市北code of this report | 62西安辦公樓市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程乙級(jí)辦公樓甲級(jí)辦公樓code of this report | 63u 結(jié)合我們對(duì)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展階段特征的分析，我們認(rèn)為西安市辦公樓市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，自2004年起進(jìn)入成長(zhǎng)階段，目前處于高速成長(zhǎng)階段。u 西安市g(shù)dp2004年首次首次突破1000億元大關(guān)，第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降；第二產(chǎn)業(yè)比重穩(wěn)定，附加值高、低能耗的先進(jìn)制造業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)逐漸成長(zhǎng)；第三產(chǎn)

46、業(yè)比重穩(wěn)步上升，其中零售批發(fā)貿(mào)易和餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)。u 隨著高品質(zhì)辦公樓供應(yīng)的增加，高品質(zhì)辦公樓的需求也逐漸得到釋放，2004年西安市高品質(zhì)辦公樓總量近30萬(wàn)平方米，同年也出現(xiàn)了西安市第一棟甲級(jí)辦公樓。西安辦公樓市場(chǎng)發(fā)展階段匯總起步階段成長(zhǎng)階段code of this report | 64 西安辦公樓市場(chǎng)發(fā)展階段匯總code of this report | 65深圳辦公樓市場(chǎng)區(qū)域分布code of this report | 66深圳辦公樓市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程乙級(jí)辦公樓甲級(jí)辦公樓code of this report | 67參照成熟市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律和深圳辦公樓物業(yè)的現(xiàn)狀可以看出，1997年

47、以前為深圳辦公樓市場(chǎng)的起步階段，1997年至2005年是成長(zhǎng)階段，2006年開(kāi)始已處于成熟階段。深圳市g(shù)dp2000年至2009年的10年間增長(zhǎng)了近3.8倍，期間第一產(chǎn)業(yè)比重持續(xù)下降；第二產(chǎn)業(yè)保持在48% -53% 的范圍內(nèi)；第三產(chǎn)業(yè)是深圳市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其中其他服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和零售批發(fā)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)度最大。1997年，深圳市高品質(zhì)辦公樓總量已經(jīng)近50萬(wàn)平方米。截至2006年，深圳市甲級(jí)辦公樓總量更是超過(guò)100萬(wàn)平方米大關(guān)。 深圳辦公樓市場(chǎng)發(fā)展階段匯總起步階段成長(zhǎng)階段成熟階段code of this report | 68深圳辦公樓市場(chǎng)發(fā)展階段匯總code of this report

48、 | 69序號(hào)12345678910111213項(xiàng)目名稱(chēng)首創(chuàng)國(guó)際城匯通太古城正尚國(guó)際廣場(chǎng)經(jīng)發(fā)大廈利君v時(shí)代長(zhǎng)安國(guó)際珠江時(shí)代廣場(chǎng)中貿(mào)廣場(chǎng)泛美大廈創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)都市之門(mén)匯鑫ibc12354678910111213西安高品質(zhì)辦公樓分布預(yù)測(cè)在售項(xiàng)目已售項(xiàng)目新項(xiàng)目其它分布目前西安高品質(zhì)辦公樓分布圖code of this report | 70辦公樓整體定位及品質(zhì)建議part 4.2code of this report | 71甲級(jí)辦公樓辦公樓市場(chǎng)發(fā)展階段西安辦公樓市場(chǎng)自2004年已經(jīng)進(jìn)入成長(zhǎng)階段，以乙級(jí)辦公樓為主導(dǎo)。而目前西安已進(jìn)入成長(zhǎng)階段中后期，根據(jù)一線城市辦公樓發(fā)展，在成長(zhǎng)階段經(jīng)歷3-5年

49、后，將會(huì)出現(xiàn)甲級(jí)辦公樓的第一個(gè)供應(yīng)高峰。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向根據(jù)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，受益于西安積極建設(shè)國(guó)際化大都市，西安第三產(chǎn)業(yè)所占比重將進(jìn)一步增長(zhǎng)，而第三產(chǎn)業(yè)中房地產(chǎn)、金融業(yè)所占比重也將穩(wěn)步上升。區(qū)域發(fā)展前景隨著國(guó)際化大都市進(jìn)程的加快，以及航天基地的規(guī)劃，該區(qū)域有較充分的空間和能力來(lái)承接西安其它商務(wù)區(qū)所缺失的商務(wù)公共活動(dòng)功能、旅游休閑功能和商業(yè)消費(fèi)功能。辦公樓物業(yè)整體定位code of this report | 72西安市甲級(jí)辦公樓平均值甲級(jí)辦公樓評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)辦公樓租戶問(wèn)卷訪談結(jié)果其他城市類(lèi)似辦公樓發(fā)展階段參照物根據(jù)本項(xiàng)目辦公樓物業(yè)定位為甲級(jí)辦公樓，根據(jù)以下四大考慮因素，我們對(duì)于辦公樓給出具體的品質(zhì)建議：

50、標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）1，800最小面積分割（平方米）100最大面積分（平方米）300樓板高（米）4.1凈層高（米）2.80得房率80%架空地板配備電梯（平方米/部）4,933車(chē)位密度（平方米/臺(tái)）120空調(diào)系統(tǒng)配備中央空調(diào)大堂挑高（米）15物業(yè)管理國(guó)際物管公司辦公樓品質(zhì)建議code of this report | 73辦公樓入市時(shí)間及體量建議part 4.3code of this report | 74西安辦公樓市場(chǎng)的供應(yīng)在今后幾年中保持穩(wěn)定，對(duì)于未來(lái)辦公樓供應(yīng)的鑒別我們既包括目前已經(jīng)推出市場(chǎng)和即將推出市場(chǎng)的項(xiàng)目,諸如正尚國(guó)際、珠江時(shí)代廣場(chǎng)、首創(chuàng)國(guó)際、匯通太古城等，也包括高新區(qū)、曲江新區(qū)等

51、已經(jīng)出讓的商業(yè)金融辦公用地。西安辦公樓供應(yīng)高峰出現(xiàn)在2010年，穩(wěn)定提升的吸納量使得自2011年起西安辦公樓供求比進(jìn)入下降通道，預(yù)測(cè)于2013年起保持在0.5-0.6之間。西安辦公樓市場(chǎng)的未來(lái)供求關(guān)系分析表明：2012年以后辦公樓竣工入市，市場(chǎng)接受度較好。 辦公樓未來(lái)供求關(guān)系code of this report | 75辦公樓市場(chǎng)需求基本關(guān)系式當(dāng)期需求=當(dāng)期吸納量當(dāng)期吸納量=當(dāng)期雷擊吸納量-前一期累計(jì)吸納量西安辦公樓市場(chǎng)需求量的決定性因素成熟辦公樓市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)證明，辦公樓需求主要是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)量共同作用的結(jié)果。根據(jù)官方發(fā)布的西安現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)分析，我們發(fā)現(xiàn)西安經(jīng)濟(jì)主要增長(zhǎng)動(dòng)力來(lái)自

52、于第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)仍有很大發(fā)展空間，西安國(guó)民生產(chǎn)總值和辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)是本地辦公樓市場(chǎng)需求的決定性因素。辦公樓市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)步驟n回歸模型擬合未來(lái)累計(jì)吸納量n預(yù)測(cè)未來(lái)累計(jì)吸納量n計(jì)算未來(lái)當(dāng)期吸納量n確定未來(lái)年度市場(chǎng)需求辦公樓市場(chǎng)未來(lái)需求預(yù)測(cè)方法從穩(wěn)健的角度考慮，我們?cè)谖磥?lái)需求預(yù)測(cè)的過(guò)程中將采用相對(duì)保守的假設(shè)條件，以避免夸大預(yù)測(cè)結(jié)果code of this report | 76u截止2011年5月西安辦公樓市場(chǎng)累積供應(yīng)量達(dá)到177萬(wàn)平方米，同期累積吸納量達(dá)到117萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2013年的年吸納量在50萬(wàn)平方米左右。u西安辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)近幾年來(lái)呈下降態(tài)勢(shì)，需求呈持續(xù)上升的勢(shì)頭，這得益于近幾年來(lái)合

53、肥經(jīng)濟(jì)的持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，對(duì)辦公樓的需求主要來(lái)自于第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)，但隨著市區(qū)可開(kāi)發(fā)土地的減少，未來(lái)辦公樓的供應(yīng)會(huì)受到一定限制，但因需求將持續(xù)增長(zhǎng)，可以預(yù)測(cè)未來(lái)西安高品質(zhì)辦公樓聚集區(qū)域?qū)⑹艿绞袌?chǎng)的青睞。西安辦公樓市場(chǎng)供需趨勢(shì)分析code of this report | 77選擇西安主要商務(wù)區(qū)板塊西安的辦公樓物業(yè)絕大多數(shù)集中在高新區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)及南稍門(mén)等區(qū)域；未來(lái)分布區(qū)域擴(kuò)大至曲江、浐灞等區(qū)域。計(jì)算西安主要商務(wù)板塊的理論市場(chǎng)份額：依據(jù)我們對(duì)辦公物業(yè)市場(chǎng)的研究經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合對(duì)西安市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果，我們總結(jié)出影響辦公市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的決定性因素（見(jiàn)下表），每個(gè)決定性因素按照其重要性高低而賦予不同權(quán)重。依據(jù)前述

54、指標(biāo)對(duì)西安主要商務(wù)板塊打分，從其綜合得分可以評(píng)判其區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，更進(jìn)一步可以得出其理論市場(chǎng)份額值。計(jì)算本項(xiàng)目所在板塊在入市時(shí)的市場(chǎng)需求量：之前我們已經(jīng)建議本項(xiàng)目辦公樓在2013年入市并給出了每年西安辦公樓的總需求。結(jié)合步驟二中得到的西安市各主要商務(wù)板塊的理論市場(chǎng)份額值，可以計(jì)算出本項(xiàng)目所在的航天基地在2013年以后可獲得的吸納量。航天基地的理論市場(chǎng)份額：18%步驟一決定性因素交通可及性商務(wù)氛圍區(qū)域規(guī)劃聚集效應(yīng)周邊配套景觀資源權(quán)重20%15%20%10%15%20%步驟一步驟一供求關(guān)系法code of this report | 78n五個(gè)國(guó)內(nèi)類(lèi)似綜合體項(xiàng)目研究顯示在高容積率綜合體項(xiàng)目中，30以上

55、的辦公樓體量是開(kāi)發(fā)商較為普遍采用的，體量最小在6萬(wàn)平方米左右。n考慮到西安的經(jīng)濟(jì)總量、消費(fèi)能力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，以及區(qū)域的客觀環(huán)境，建議辦公樓體量約為8萬(wàn)平方米左右。案例名稱(chēng)港匯廣場(chǎng)（上海）財(cái)富中心（北京）卓越世紀(jì)中心（深圳）大悅城（天津）華置廣場(chǎng)（成都）項(xiàng)目總建筑面積（平方米）40萬(wàn)72萬(wàn)34.5萬(wàn)39萬(wàn)30萬(wàn)配套物業(yè)品種構(gòu)成辦公樓、服務(wù)式公寓、大型零售辦公樓、服務(wù)式公寓、大型零售辦公樓、服務(wù)式公寓、大型零售辦公樓、服務(wù)式公寓、大型零售辦公樓、服務(wù)式公寓、大型零售辦公樓建筑面積（平方米）13.4萬(wàn)24萬(wàn)11萬(wàn)6.5萬(wàn)6萬(wàn)所占項(xiàng)目總建比例33.5%33.3%31.2%17.2%20.0% 類(lèi)似綜合體辦公樓體量研究code of this report | 79綜合以上因素，我們?nèi)?0000平方米作為本項(xiàng)目辦公樓的建議體量。 辦公樓體量建議code of this report | 80酒店定位建議part 5code of this report | 81酒店市場(chǎng)定位part 5.1code of this report | 82酒店投資與經(jīng)營(yíng)模式專(zhuān)題研究酒店分類(lèi)定義星級(jí)酒店1經(jīng)濟(jì)型酒店2主題型酒店3 按照國(guó)家旅游局頒發(fā)的設(shè)施設(shè)備評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、清潔衛(wèi)生評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，賓客意見(jiàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)等執(zhí)行，分為一