房地長(zhǎng)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃方案論文

1、 畢 業(yè) 設(shè) 計(jì)（論文）中文題目房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃方案設(shè)計(jì)英文題目xiamen 2012 p01 process plan design of real estate development project 院 系：土木工程與建筑學(xué)院年級(jí)專業(yè)：姓 名：學(xué) 號(hào)：指導(dǎo)教師：職 稱：201 年 月 日畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）誠信聲明書本人鄭重聲明：在畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）工作中嚴(yán)格遵守學(xué)校有關(guān)規(guī)定，恪守學(xué)術(shù)規(guī)范；我所提交的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）是本人在 指導(dǎo)教師的指導(dǎo)下獨(dú)立研究、撰寫的成果，設(shè)計(jì)（論文）中所引用他人的文字、研究成果，均已在設(shè)計(jì)（論文）中加以說明；在本人的畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）中未剽竊、抄襲他人的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)、

2、思想和成果，未篡改實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)。本設(shè)計(jì)（論文）和資料若有不實(shí)之處，本人愿承擔(dān)一切相關(guān)責(zé)任。學(xué)生簽名： 年 月 日廈門2012p01房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃方案設(shè)計(jì)【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，購房者越來越理性，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃工作顯得尤為重要，一個(gè)良好的項(xiàng)目策劃，是項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃包括：市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析、技術(shù)的合理性分析、投資的可靠性分析等。其中，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資效益是項(xiàng)目前期策劃的重中之重。本文以房地產(chǎn)全程策劃的思維模式為理論基礎(chǔ)，擬定了廈門2012p0

3、1地塊項(xiàng)目的定位策劃、工程實(shí)施策劃、營(yíng)銷策劃等。項(xiàng)目定位策劃運(yùn)用swto分析，工程的實(shí)施策劃以項(xiàng)目管理的思想和方法為指導(dǎo)，分別擬定項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制方案。營(yíng)銷推廣策劃運(yùn)用相關(guān)營(yíng)銷策劃在項(xiàng)目投資分析的基礎(chǔ)上對(duì)區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)查分析?！娟P(guān)鍵詞】 ：房地產(chǎn) 項(xiàng)目定位 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 營(yíng)銷策劃xiamen 2012 p01 process plan design of realestate development project【abstract】the real estate industry has become the pillar industry of national econom

4、y in our country. as the real estate market matures, buyers are more and more rational, growing competition between real estate developers. therefore, real estate projects throughout the planning work is particularly important, a good project planning, project development is key factors of success.

5、real estate project process plan include: market research, analysis of the necessity of project construction, the rationality of the technology, the reliability of the investment analysis and so on. among them, the financial evaluation of project. evaluation of investment benefit is the key of the p

6、re-project planning.in this paper, based on the theory of the real estate throughout the planning mode of thinking, to formulate the xiamen 2012 p01 plot the positioning of the project planning, project planning, marketing planning, etc. localization project planning using swto analysis, the impleme

7、ntation of the project planning guided by the ideas and methods of project management, respectively formulate project quality, progress and cost control plan. marketing planning with relevant marketing planning in the project investment analysis of regional market on the basis of the investigation a

8、nd analysis of competition and development【keywords】the real estate project location financial evaluation marketing planning目錄第一章 總論81.1 房地產(chǎn)策劃的概念81.2 房地產(chǎn)策劃的發(fā)展過程81.3 房地產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀91.4 房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容91.5 本文研究的目的、范圍以及方法10第二章 項(xiàng)目概況及項(xiàng)目背景112.1 項(xiàng)目基本概況112.2 項(xiàng)目背景12第三章 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)分析13 3.1廈門寫字樓分析133.2 寫字樓銷售市場(chǎng)分析143.3 寫字樓市場(chǎng)因應(yīng)探討

9、153.4 市場(chǎng)復(fù)蘇跡象153.5 寫字樓市場(chǎng)需求方向分析163.6 寫字樓開發(fā)方向分析163.7 個(gè)案調(diào)查173.8 廈門未來寫字樓市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)分析193.9 項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套分析19第四章 市場(chǎng)定位策略與產(chǎn)品策劃234.1 項(xiàng)目swot分析234.2 市場(chǎng)定位24第五章 設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介與方案必選255.1總體設(shè)計(jì)方案255.2商業(yè)圈設(shè)計(jì)方案255.3寫字樓設(shè)計(jì)方案265.4寫字樓系統(tǒng)配置295.5 寫字樓客梯布置295.6 洗手間布置295.7 強(qiáng)電、弱電、新風(fēng)機(jī)房29第六章 節(jié)能專篇306.1 相關(guān)法規(guī)依據(jù)306.2 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范306.3 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)情況306.4 能源消

10、耗種類及數(shù)量316.5 項(xiàng)目節(jié)能措施及效果分析33第七章 營(yíng)銷攻略與市場(chǎng)推廣397.1項(xiàng)目營(yíng)銷策略397.2 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣建議45 7.3 銷售推廣之宏觀戰(zhàn)略47第八章 投資估算與資金籌措498.1投資估算498.2開發(fā)成本49 8.2.1土地費(fèi)用49 8.2.3建安工程費(fèi)49 8.2.5開發(fā)間接費(fèi)用508.3開發(fā)費(fèi)用51 8.3.1管理費(fèi)用51 8.3.2銷售費(fèi)用49 8.3.3財(cái)務(wù)費(fèi)用49第九章 財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)539.1財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)53 9.1.1財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)依據(jù)53 9.1.2盈利能力分析53 9.1.3清償能力分析53 9.1.4資金平衡能力分析和資產(chǎn)負(fù)債分析53 9.1

11、.5盈虧平衡分析53 9.1.6敏感性分析549.2經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)55 9.2.1符合政府相關(guān)政策55 9.2.2對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響559.3項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)55第十章 結(jié)論與建議5610.1項(xiàng)目結(jié)論5610.2項(xiàng)目建議56致謝57參考文獻(xiàn)58附錄597第一章 總論1.1 房地產(chǎn)策劃的概念 我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在19世紀(jì)初期就產(chǎn)生了雛形，在這之后一直隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展一直完善。從新中國(guó)成立至今，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更是發(fā)生了翻天覆地的變化。尤其是從1993年開始，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的情況。我國(guó)出臺(tái)了一系列的法規(guī)，使得房地產(chǎn)過熱的勢(shì)頭得到有效的緩解，房地產(chǎn)行業(yè)中的泡沫被大量的挖掘出來。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)

12、行了一系列的嚴(yán)格整頓，規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體行為。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入了一個(gè)良性發(fā)展的階段。同時(shí)，也就是從這時(shí)開始。我國(guó)的房地產(chǎn)策劃開始受到越來越多房地產(chǎn)商的重視。有關(guān)房地產(chǎn)策劃的理論、觀點(diǎn)如雨后春筍般的展現(xiàn)出來，越來越多成功策劃使得房地產(chǎn)項(xiàng)目獲得了很大的收益，同時(shí)也有很多死盤被神奇的救活。房地產(chǎn)全程策劃貫穿了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程，是一項(xiàng)極為重要的工作。一般由開發(fā)商聘用專業(yè)的房地產(chǎn)策劃公司來執(zhí)行。從大的范圍來講，房地產(chǎn)全程策劃的內(nèi)容主要包括：項(xiàng)目的前期定位、項(xiàng)目的推廣整合、項(xiàng)目的銷售招商等。1.2 房地產(chǎn)策劃的發(fā)展過程根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在其所運(yùn)用的各種策劃技術(shù)手段來分類?？梢詫⒎?/p>

13、地產(chǎn)策劃劃分為三個(gè)階段。既：?jiǎn)雾?xiàng)策劃階段，綜合策劃階段和符合策劃階段。第一，單項(xiàng)策劃階段：既運(yùn)用單一的技術(shù)手段來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行策劃。并且在某一種技術(shù)手段上進(jìn)行深入的深化、拓展。并最使得項(xiàng)目獲得良好的效果。這種階段的成功案例就是廣州順德的碧桂園項(xiàng)目，該項(xiàng)目創(chuàng)造性的提出了一系列全新的生活方式。再加之前期的大量廣告媒體的宣傳攻勢(shì)，使得消費(fèi)者在傳統(tǒng)觀念上發(fā)生了很大的轉(zhuǎn)變。對(duì)于之前的只是單純的買房子，轉(zhuǎn)而變成了入住碧桂園是一種身份地位的象征。因?yàn)榇蠹叶颊J(rèn)為，碧桂園是成功人士的家園。所以，碧桂園策劃項(xiàng)目的成功就在于其深化了某一種單一的策劃手段。通過這個(gè)策劃案例，驗(yàn)證了那句話：“好項(xiàng)目不是找來的，是是策劃出來的

14、”。由此可見，房地產(chǎn)策劃在項(xiàng)目開發(fā)中的重要性。在這一階段，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目所蘊(yùn)含的文化因素所產(chǎn)生的名牌效應(yīng)作為主導(dǎo)作用。從此房地產(chǎn)策劃得到了業(yè)界普遍的認(rèn)可。第二，綜合策劃階段：就是具體的項(xiàng)目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主要軸線。綜合運(yùn)用投資、市場(chǎng)、廣告和營(yíng)銷等一系列技術(shù)手段，使得銷售達(dá)到預(yù)期的效果。在這個(gè)階段策劃成功的案列也不勝枚舉，例如：廣州翠湖山莊項(xiàng)目。其主題是“非一般度假或生活居所”，在這一策劃的主線題之下，輔之以優(yōu)秀的園林設(shè)計(jì)方案。在此之后又推出了獨(dú)具匠心的營(yíng)銷策劃方案隨后，又組織策劃了一些公共活動(dòng)。在這些綜合策劃活動(dòng)的推動(dòng)下，使得翠湖山莊取得了很好的銷售業(yè)績(jī)。在這一階段，逐漸形成了房地產(chǎn)策劃

15、的理論，并且出現(xiàn)了策劃理論的百家爭(zhēng)鳴。在此階段主要產(chǎn)生了王志剛的“策劃基本理論”和馮佳的“全程策劃理論”。第三，復(fù)合策劃階段：就是使狹義地產(chǎn)和泛地產(chǎn)相結(jié)合。既房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)用之外，還可以運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)域以外的其他技術(shù)。所謂泛地產(chǎn)就是不局限于以房子為核心，是在某一特定的概念下營(yíng)造一種個(gè)性化的主體功能區(qū)域，房子在這里或許不是主體，可能成為附屬的配套設(shè)施。1.3 房地產(chǎn)策劃的現(xiàn)狀房地產(chǎn)策劃的開始是在深圳、上海和廣州等一些沿海發(fā)達(dá)城市。經(jīng)過多年的房地產(chǎn)策劃的積累和實(shí)踐。使得在第一線的策劃人員積累了許多豐富的案例和非常有價(jià)值的策劃理論。在最近的幾年內(nèi)，內(nèi)陸的一些城市也開始逐漸對(duì)房地產(chǎn)策劃注重

16、起來。這些城市學(xué)習(xí)策劃的方式主要有一下幾種。第一,派一些專業(yè)的人士到沿海發(fā)達(dá)城市學(xué)習(xí)，通過參加一系列的培訓(xùn)班學(xué)到相關(guān)的理論和原理。第二,高薪聘用知名的策劃專家到內(nèi)地的開發(fā)項(xiàng)目擔(dān)任項(xiàng)目開發(fā)的中策劃或總監(jiān)。但與此同時(shí)，內(nèi)地的策劃人員不可避免的會(huì)出現(xiàn)一些“雷同”的現(xiàn)象。要想房地產(chǎn)策劃健康可持續(xù)的發(fā)展，一條最可行的，也是最有效的方法就是創(chuàng)新。房地產(chǎn)策劃是在人們的爭(zhēng)議中發(fā)展，成長(zhǎng)起來的。在這些年中，即時(shí)人們對(duì)房地產(chǎn)策劃的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值有了普遍的認(rèn)可度。但是，還是有不少的人對(duì)于房地產(chǎn)策劃的價(jià)值和地位持否認(rèn)態(tài)度。當(dāng)前，有些人認(rèn)為房地產(chǎn)策劃對(duì)于房地產(chǎn)策劃沒有太多的作用。另一些人認(rèn)為房地產(chǎn)策劃過于神秘，過分

17、的夸大了房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)行業(yè)中所起到的作用。如果我們可以用一種客觀的心態(tài)來看待正在成長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，就不會(huì)出現(xiàn)上述這些過于苛刻或者盲目崇拜的心理1.4 房地產(chǎn)策劃的內(nèi)容房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃主要包括一下內(nèi)容：第一，項(xiàng)目相關(guān)消費(fèi)者心理與行為分析；第二，房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃；第三，項(xiàng)目土地使用權(quán)的獲?。坏谒?，項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；第五，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位；第六，房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格策略；第七，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資策略；第八，房地產(chǎn)項(xiàng)目的廣告策略；第九，房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售策略；第十，房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入。在這一系列的策劃活動(dòng)中，項(xiàng)目的可行性研究是策劃的核心活動(dòng)。項(xiàng)目可行性研究所主要解決的問題包括：項(xiàng)目建設(shè)的必要性

18、，技術(shù)的可能性和投資的可靠性。在項(xiàng)目前期策劃的重點(diǎn)，是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃從資源整合、項(xiàng)目定位、投資分析、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣等一系列環(huán)節(jié)中進(jìn)行“全過程”策劃，各個(gè)環(huán)節(jié)相互連貫，缺一不可。1.5 本文研究的目的、范圍以及方法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全程策劃，是房地產(chǎn)商品開發(fā)的重要環(huán)節(jié)。通過本文對(duì)真實(shí)存在的，廈門2012p10地塊進(jìn)行分析。從而論證該項(xiàng)目的可行性。本項(xiàng)目的地點(diǎn)位于美麗的海上花園廈門。本文側(cè)重于分析項(xiàng)目建設(shè)的必要性和投資的可靠性。研究范圍包括廈門市房地產(chǎn)現(xiàn)狀的分析，廈門市地產(chǎn)發(fā)展基本情況，市場(chǎng)現(xiàn)狀及預(yù)測(cè)，項(xiàng)目自身?xiàng)l件，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，項(xiàng)目定位和

19、運(yùn)作，配套設(shè)施設(shè)計(jì)建議，項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。本文是在充分的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，大量收集了項(xiàng)目相關(guān)的資料和詳細(xì)的數(shù)據(jù)后，并進(jìn)行詳細(xì)的分析。第二章 項(xiàng)目概況及項(xiàng)目背景2.1 項(xiàng)目基本概況1)項(xiàng)目名稱：廈門2012p01地塊2)項(xiàng)目地塊綜述：2012p01地塊位于湖里區(qū)兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口西南側(cè)，土地用途為商務(wù)金融用地、住宿餐飲用地。該地塊均緊鄰高林居住區(qū)、湖里萬達(dá)廣場(chǎng)，并近距翔安隧道入口，周邊交通較為便利，在萬達(dá)進(jìn)駐之后商業(yè)氛圍也在逐步提升。3)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目2012p01地塊位置湖里區(qū)兩岸金融中心區(qū)仙岳路南側(cè)土地用途辦公、商業(yè)土地面積（m2）10730.257容積率

20、8.20地上建筑面積（m2）88000以下計(jì)價(jià)建筑面積（m2）88000不同性質(zhì)建筑面積（m2）辦公：76840以下商業(yè)：11000以下開閉所：60以下4)項(xiàng)目的區(qū)域規(guī)劃 2012p01地塊所在的湖里區(qū)兩岸金融中心片區(qū)，地處廈門島東部商務(wù)區(qū)中心。周邊包括五緣灣營(yíng)運(yùn)中心區(qū)、湖里高新技術(shù)園(總部園區(qū))、五通海峽旅游中心、湖里萬達(dá)廣場(chǎng)、觀音山營(yíng)運(yùn)中心區(qū)、廈門軟件園、翔安新城、同安新城、集美新城、會(huì)展北區(qū)等，形成強(qiáng)大的集聚和輻射效應(yīng)。隨著兩岸金融中心項(xiàng)目的加速推進(jìn)，五通高林片區(qū)正朝著一流商務(wù)區(qū)快速邁進(jìn)。而作為片區(qū)之中的商務(wù)金融用地，2012p01地塊均具有一定的升值潛力。5)地塊來源：廈門4.13土拍

21、會(huì)上，福建寶呈凱瑞爾投資有限公司和漳州寶呈眾華投資有限公司聯(lián)合競(jìng)買以1億5170萬競(jìng)價(jià)摘得湖里兩岸金融中心地塊，建筑面積88000平2012p01地塊，樓面價(jià)1724元/平。6)項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀：地塊內(nèi)部還未平整。2.2 項(xiàng)目背景u 金融中心區(qū)規(guī)劃范圍為南至?xí)鼓下泛臀呐d東路，北至五緣灣，西至金山路，東至海岸線，將形成“一帶一核多節(jié)點(diǎn)”的格局。包括金融核心區(qū)、國(guó)際會(huì)展區(qū)、金融監(jiān)管區(qū)、觀音山商務(wù)總部區(qū)、高林五通國(guó)際服務(wù)區(qū)及五緣灣商務(wù)運(yùn)營(yíng)中心區(qū)等六大規(guī)劃片區(qū)。兩岸金融中心將匯集焦點(diǎn)，成為海西金融產(chǎn)業(yè)的聚集平臺(tái)。兩岸金融中心以打造兩岸直接通匯中心、臺(tái)企和臺(tái)商特色金融服務(wù)中心、新臺(tái)幣兌換中心、兩岸貨幣計(jì)價(jià)

22、結(jié)算中心、區(qū)域性柜臺(tái)交易中心為目標(biāo) 。為此，廈門出臺(tái)了一系列金融鼓勵(lì)政策，扶持和引導(dǎo)力度較大，將有力地推動(dòng)兩岸區(qū)域性金融服務(wù)中心金融招商引資，促進(jìn)金融產(chǎn)業(yè)和人才集聚。第三章 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)分析3.1廈門寫字樓分析目前在廈門的寫字樓主要分為三個(gè)層次，集中在五個(gè)區(qū)域：湖里東渡片區(qū)、江頭片區(qū)、湖濱北路片區(qū)、富山片區(qū)、鷺江道片區(qū)等。 第一層次：鷺江道片區(qū)。該片區(qū)處于廈門老市區(qū)，中華十大名街中山路、海上花園鼓浪嶼均處于該片區(qū)，因此這里也成了廈門最主要的高檔寫字樓集中地。處于該片區(qū)的建設(shè)銀行大廈、國(guó)際銀行大廈、銀行中心等耳熟能詳?shù)膶懽謽?，都是?guó)內(nèi)外大企業(yè)喜歡入駐的，企業(yè)在此可以展現(xiàn)自身實(shí)力和形象，樹立企業(yè)

23、良好的社會(huì)形象和信用度。而規(guī)劃中的萬豪大酒店、裕景國(guó)際大酒店、鉆石海岸等頂級(jí)建筑，更是讓人們對(duì)其cbd功能深信不疑。從政府將住宅項(xiàng)目鉆石廣場(chǎng)重新定位為寫字樓項(xiàng)目，以及在對(duì)爛尾樓第一廣場(chǎng)和建設(shè)大廈的處理中的優(yōu)惠措施中，我們可以看出廈門未來“外灘”的前景。 代表項(xiàng)目：建設(shè)銀行大廈、國(guó)際銀行大廈、銀行中心第二層次：富山片區(qū)、湖濱北路片區(qū)。湖濱北路片區(qū)以規(guī)劃商務(wù)、金融、辦公室等第三產(chǎn)業(yè)為主，隨著體育中心的改造，體育路的拓寬，廈門藝術(shù)中心的立項(xiàng)，為該片區(qū)寫字樓市場(chǎng)提供了眾多利好，而市政府也為濱北打造成“廈門的陸家嘴”提供了政策支持。片區(qū)內(nèi)有像興業(yè)大廈、中閩大廈、稅保大廈等中高檔寫字樓。代表項(xiàng)目：（1）濱

24、北：稅保大廈、興業(yè)大廈、中閩大廈（2）富山：帝豪大廈、soho、國(guó)貿(mào)大廈第三層次：江頭片區(qū)、湖里東渡。湖里作為特區(qū)的發(fā)祥地，在廈門以港立市的規(guī)劃發(fā)展中扮演著重要的角色。而對(duì)辦公樓有著極大需求的港口物流業(yè)則催生了湖里寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，如銀龍大廈、裕成大廈、海天物流中心、象嶼大廈等。然而，目前該片區(qū)的辦公環(huán)境和配套設(shè)施欠缺，因此許多品牌貨運(yùn)物流公司會(huì)選擇臨近的西海岸和湖濱北路片區(qū)的寫字樓項(xiàng)目辦公，整個(gè)片區(qū)寫字樓的使用率還未飽和。從城市業(yè)態(tài)上看，江頭是以家裝、建材、服裝等業(yè)態(tài)為主的閩南區(qū)域中心市場(chǎng)。因此該片區(qū)寫字樓市場(chǎng)處于中低檔次，商住的準(zhǔn)寫字樓占據(jù)較大的市場(chǎng)份額。如長(zhǎng)安大廈、科瑞大廈soho辦公樓

25、、臺(tái)商會(huì)館等。代表項(xiàng)目：（1）江頭：科瑞大廈、臺(tái)商會(huì)館、長(zhǎng)安大廈（2）東渡：銀龍大廈、象嶼大廈、海天物流中心、裕成大廈3.2 寫字樓銷售市場(chǎng)分析 3.2.1 廈門市思明區(qū)寫字樓銷售市場(chǎng)簡(jiǎn)要分表3-1 思明區(qū)寫字樓樓銷售面積：（2011年6月2012年4月）表3-2思明區(qū)寫字樓銷售套數(shù)：（2011年6月2012年4月）表3-3思明區(qū)寫字樓銷售價(jià)格：（2011年6月2012年4月） 數(shù)據(jù)來源:廈門市建設(shè)與管理局3.2.2 寫字樓市場(chǎng)分析有數(shù)據(jù)表明，2008年2012年，廈門住宅的平均價(jià)格不斷走高，每平方米價(jià)格從12000多元上升到19000多元，而同期廈門寫字樓的均價(jià)也接連上升，從15000多元每

26、平方米的高位提升到23000多元每平方米。2011年，與住宅市場(chǎng)的火爆相比，廈門的寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出平緩狀態(tài)。從去年來看，寫字樓保持低價(jià)位的波動(dòng)，沒有較大幅度的上升趨勢(shì)。而寫字樓的開發(fā)成本遠(yuǎn)高于住宅的開發(fā)成本，這意味著寫字樓開發(fā)回報(bào)低，風(fēng)險(xiǎn)高。因此許多開發(fā)商不愿意介入寫字樓市場(chǎng)。 高端寫字樓出租狀況良好，但銷售狀況卻與其它檔次的寫字樓類似，舉步維艱。3.3 寫字樓市場(chǎng)因應(yīng)探討近年來，廈門的寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于其它的商業(yè)用房市場(chǎng)而言比較低迷，導(dǎo)致市場(chǎng)的供應(yīng)量逐漸減少。去年前三季度寫字樓的新竣工量?jī)H為2.18萬平方米，比前年同期下降了76.8，創(chuàng)近年來供應(yīng)量的新低。另外，去年29月商品房空置面積為83.

27、25萬平方米，比前年同期低34左右。然而，廈門的中檔寫字樓還是有一定的需求空間的，部分項(xiàng)目銷售良好。 廈門作為一個(gè)以服務(wù)和貿(mào)易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了廈門的企業(yè)類型多為成長(zhǎng)型的中小型企業(yè)。這些企業(yè)都希望在廈門找到一些與知名企業(yè)毗鄰的辦公樓，尋找更好的發(fā)展空間。但是，廈門前期設(shè)計(jì)的寫字樓都是面積比較大，這些寫字樓與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展不協(xié)調(diào)。3.4 市場(chǎng)復(fù)蘇跡象寫字樓市場(chǎng)近年來一直處于相對(duì)低彌狀態(tài)，隨著廈門經(jīng)濟(jì)發(fā)展，寫字樓市場(chǎng)是否將觸底反彈？我們將從寫字樓需求、供應(yīng)量、空置量等三方面進(jìn)行分析。3.4.1 新增供應(yīng)量銳減由于寫字樓市場(chǎng)相對(duì)低彌，入市供應(yīng)量一直處于較低水平，并處于下降

28、趨勢(shì)，去年前三季度新竣工量?jī)H為2. 18萬，比前年同期下降了76.8%，降低到近年來供應(yīng)量的最低點(diǎn)。而去年29月份，寫字樓銷售量為9.89萬，可以說在未來一段時(shí)間將出現(xiàn)需求與供應(yīng)缺口。（數(shù)據(jù)來源：廈門市建設(shè)與管理局）3.4.2 空置面積下降。根據(jù)廈門市建設(shè)與管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年2-9月份商品房空置面積為83.25萬，比前年同期128.92萬降低了35.20%，其中辦公寫字樓空置面積6.86萬。空置量下降說明了需求在增加。3.4.3 存在需求空間中檔寫字樓有一定需求空間，部分項(xiàng)目銷售良好，如海灣財(cái)富中心、世紀(jì)晶華，世紀(jì)晶華原是華能大廈，項(xiàng)目停工許久，在前年恢復(fù)動(dòng)工，開發(fā)商將18層以上單元的

29、大戶型住宅改成寫字樓功能，在住宅市場(chǎng)火爆的情形下，反其道而行之，也達(dá)到89%的銷售業(yè)績(jī)，可見寫字樓仍存在一定的需求空間。從以上三方面簡(jiǎn)要分析，寫字樓市場(chǎng)將會(huì)存在一定的市場(chǎng)空間，相信在將來，將觸底反彈，寫字樓租售價(jià)會(huì)穩(wěn)步上升，并將進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的持續(xù)增長(zhǎng)的發(fā)展階段。3.5 寫字樓市場(chǎng)需求方向分析作為一個(gè)以服務(wù)和貿(mào)易為主的窗口城市，城市的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了廈門的企業(yè)類型多為成長(zhǎng)型的中小型企業(yè)。這些活躍于廈門經(jīng)濟(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)的中小型企業(yè)，尤其是廣告、it、設(shè)計(jì)、傳媒、中介等新型服務(wù)型企業(yè)，無疑組成了城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展的生力軍。這些企業(yè)雖然規(guī)模小，投入少，但都希望能在繁華的市中心找到適合自己的辦公空間，

30、與一些知名公司客戶比肩為鄰，樹立良好的企業(yè)形象，尋找進(jìn)一步發(fā)展的成長(zhǎng)空間。但事實(shí)是，目前多數(shù)寫字樓為上世紀(jì)90年代后期產(chǎn)品，規(guī)劃配套落后，存在配套比較落后、面積規(guī)劃過大、租金費(fèi)用高昂等缺陷，眾多的中小型企業(yè)承擔(dān)不起，不得不寄居于商住樓中。位于湖里的海天物流中心就是一個(gè)很好的例證。該項(xiàng)目抓準(zhǔn)物流行業(yè)在湖里區(qū)的重要作用，對(duì)其進(jìn)行專業(yè)化定位，針對(duì)物流行業(yè)使用需求進(jìn)行科學(xué)管理，靈活區(qū)隔、充分滿足物流行業(yè)需求，在寫字樓市場(chǎng)比較低迷的情況下，還是創(chuàng)造了寫字樓銷售奇跡。在入伙后，就深受物流公司的喜愛，其出租率都維持在89%以上。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代到來，人們對(duì)寫字樓物業(yè)配套、硬件設(shè)施、周邊環(huán)境有著更高的要求。隨著廈

31、門經(jīng)濟(jì)發(fā)展，廈門作為東南沿海中心城市的地位將越來越顯著，加上人居環(huán)境的改善和城市品牌的提升，綜合競(jìng)爭(zhēng)能力不斷增強(qiáng)。許多閩南金三角地區(qū)實(shí)力雄厚的企業(yè)也開始注意樹立企業(yè)形象和公司品牌，辦公樓便是他們展示地位和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的極佳場(chǎng)所。因此我們相信廈門寫字樓市場(chǎng)未來是道路雖然曲折，但前途光明的！3.6 寫字樓開發(fā)方向分析有專業(yè)人士從目前廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系分析，供求雙方存在一個(gè)矛盾，即過剩的大面積、功能分散的高檔寫字樓，與短缺的、集合各種社會(huì)功能的經(jīng)濟(jì)型寫字樓之間的矛盾。產(chǎn)生這種矛盾的很大一部分原因就是，不少開發(fā)企業(yè)為了片面追求利益的最大化，不愿意在住宅市場(chǎng)形勢(shì)大好的情形下去開發(fā)寫字樓，更不愿意在一些

32、經(jīng)濟(jì)型寫字樓項(xiàng)目上動(dòng)腦筋，從而忽略了業(yè)已存在的巨大需求。 事實(shí)上，不少公司表示其實(shí)他們也不愿意“蝸居”居民小區(qū)。要堵更要疏，有業(yè)界人士建議相關(guān)政府部門應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，從規(guī)劃到建設(shè)進(jìn)行把關(guān)，如果市場(chǎng)上可供選擇的寫字樓多，那么一些小公司不僅不會(huì)把住所選在住宅樓里，就連已經(jīng)開在小區(qū)里的公司自己都會(huì)慢慢搬離。 寫字樓事實(shí)上目前也并不是到了稀缺的地步，根據(jù)市建設(shè)與管理局的統(tǒng)計(jì)，截至今年3月，全市辦公寫字樓空置5.45萬平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積22.75萬平方米。市建設(shè)與管理局的房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理處同時(shí)表示，下一步將調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)多建設(shè)經(jīng)濟(jì)型寫字樓。3.7 個(gè)案調(diào)查 中閩大廈鉆石海岸廈門第一

33、廣場(chǎng)東方·財(cái)富廣場(chǎng)（喜多國(guó)際office）立信大廈總結(jié)：（1）開發(fā)產(chǎn)品以高端主導(dǎo)目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手寫字樓都定位為高級(jí)寫字樓，其中不少為5a智能化甲級(jí)寫字樓。（2）注重物業(yè)管理開發(fā)商聘請(qǐng)一流的物業(yè)管理公司管理物業(yè)成為主流。（3）配套成熟目前競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手寫字樓周邊配套都比較好，而且內(nèi)部規(guī)劃配套業(yè)非常優(yōu)良；同時(shí)大部分都具有良好的海景資源。（4）強(qiáng)打總部經(jīng)濟(jì)牌，銷售理想 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手普遍利用總部經(jīng)濟(jì)概念炒作，售價(jià)普遍在15000元/以上，銷售比較理想。3.8 廈門未來寫字樓市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì)分析1、 隨著城市大規(guī)劃方案的實(shí)施，整個(gè)廈門正在向東部發(fā)展已成不爭(zhēng)的事實(shí)，東部吸引大量的科技型、創(chuàng)業(yè)型等新興行業(yè)的客戶進(jìn)入

34、。 2、今后兩三年商務(wù)樓宇將會(huì)放量供應(yīng)。其中，大部分都規(guī)劃有商務(wù)樓宇部分，市場(chǎng)供應(yīng)不容樂觀。 3、與其他省城市相比，廈門寫字樓租金水平偏低，廈門核心商務(wù)區(qū)寫字樓平均租金在1.5-3元/ m2·日，比廣州、深圳等發(fā)達(dá)城市低30-50%，由此凸現(xiàn)出廈門寫字樓的投資價(jià)值。投資性客戶將會(huì)持續(xù)成為商務(wù)樓宇的重要客戶來源之一。4、新規(guī)劃的項(xiàng)目中，整體操作越來越比較到位，從定位、設(shè)計(jì)、戶型等諸多方面進(jìn)一步拉近與國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)城市如北京、深圳等的距離。在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上標(biāo)榜智能化寫字樓、商務(wù)中心等新型產(chǎn)品獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷；同時(shí)概念型，個(gè)性化，小戶型寫字樓將持續(xù)熱銷。3.9 項(xiàng)目周邊環(huán)境及配套分析2012p01地塊緊鄰湖

35、里萬達(dá)廣場(chǎng)，可享湖里萬達(dá)的商業(yè)及生活配套，并近距高林居住區(qū)及湖邊花園保障房，人流量較大。另外，地塊南側(cè)緊鄰軟件園二期及觀音山片區(qū)，北側(cè)則是高端配套聚集的五緣灣片區(qū)，西側(cè)靠近湖邊水庫片區(qū)。地塊周邊的住宅樓盤包括有特房山水尚座、中國(guó)鐵建海曦、寶龍御湖觀邸、世茂湖濱首府 、國(guó)貿(mào)天琴灣等，其中不乏有高端樓盤。圖3-1兩岸金融中心湖里指揮部圖3-2高林居住區(qū)圖3-3湖里萬達(dá)廣場(chǎng)圖3-4高林公交站圖3-5加油站圖3-6特房山水系樓盤圖3-7軟件園二期圖3-8五緣灣濕地公園第四章 市場(chǎng)定位策略與產(chǎn)品策劃4.1 項(xiàng)目swot分析優(yōu)勢(shì)1）、毗鄰萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，可借此聚集人氣；2）、緊鄰仙岳路與城市路網(wǎng)齊

36、備，環(huán)島干道，翔安隧道口，交通便捷，輻射力強(qiáng)；3）、地塊所在區(qū)域規(guī)劃起點(diǎn)高，國(guó)企和臺(tái)資金融企業(yè)總部背景，商務(wù)形象良好；4）、國(guó)貿(mào)品牌優(yōu)勢(shì)和信達(dá)免稅商業(yè)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)；劣勢(shì)1）、屬城市新建區(qū)，周邊生活配套及現(xiàn)有消費(fèi)客群尚有待培育；2）、與仙岳路存在一定高差并有綠化帶隔離，同時(shí)仙岳路將全線高架，商業(yè)昭示性受到一定影響；3)、地塊現(xiàn)狀有村道和電線貫穿南北，土地移交時(shí)尚不能馬上遷移改造；4)、商業(yè)規(guī)模有限且不緊鄰生活區(qū)，不能作為傳統(tǒng)社區(qū)型商業(yè)定位；5)、寫字樓招商有既定產(chǎn)業(yè)政策約束，商業(yè)物業(yè)也有自持要求，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益難以作為短期投資回報(bào)考量；機(jī)會(huì)1)、海西戰(zhàn)略背景下的廈門發(fā)展前景；2)、廈門作為兩岸金融門戶

37、的戰(zhàn)略規(guī)劃的政策利好以及兩岸金融中心的規(guī)劃高度；3)、廈門高端寫字樓存量有限，島內(nèi)土地資源日益稀缺；4)、老城區(qū)交通擁堵，島內(nèi)商務(wù)辦公重心向東部轉(zhuǎn)移的大趨勢(shì)；5)、量體規(guī)模超過目前市場(chǎng)現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓，未來產(chǎn)品品質(zhì)打造空間較大；6)、商業(yè)物業(yè)的高端定位對(duì)寫字樓形象的提升作用。威脅1)、東部寫字樓空置較多，在建項(xiàng)目量體龐大，租賃價(jià)格較為低迷；2)、兩岸金融中心內(nèi)部地塊規(guī)劃類似，政策背景類似，未來招商競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)；尤其是會(huì)展片區(qū)的海峽交流中心項(xiàng)目，在建筑形象檔次、規(guī)模、商業(yè)配套、公建配套方面均優(yōu)于本案；3)、未來幾年廈門將陸續(xù)建設(shè)一些城市綜合體項(xiàng)目，例如裕景中心、自行車廠地塊等，寫字樓與商業(yè)招商競(jìng)爭(zhēng)均會(huì)

38、加大。4)、寫字樓物業(yè)只能自用和定向金融行業(yè)招商，存在一定招商壓力。4.2 市場(chǎng)定位定位方向：廈門新一代的地標(biāo)式智能超甲級(jí)寫字樓客群定位：保障集團(tuán)自留，重點(diǎn)金融方向，招商外企為主，實(shí)力民企租賃客群核心客群：國(guó)貿(mào)系統(tǒng)自用，預(yù)計(jì)6萬平米；金融類企業(yè)機(jī)構(gòu)，預(yù)計(jì)2萬平米（按1000-2000平米/租戶，參照現(xiàn)有甲級(jí)寫字樓入駐情況已放大）；重要客群：跨國(guó)企業(yè)及實(shí)力民企的企業(yè)總部或海西總部，預(yù)計(jì) 2萬平米 （按500-2000平米/租戶） ；于廈門設(shè)立分公司或辦事處的物流航運(yùn)、進(jìn)出口貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、建筑/ 房地產(chǎn)、it高科技、專業(yè)服務(wù)等外資企業(yè)，預(yù)計(jì)1萬平米（按300-1000平米/租戶）；其它客群：辦事

39、處或小型公司，預(yù)計(jì)1萬平米（按200-500平米/租戶）；銷售客群1)、鑒于項(xiàng)目周邊市場(chǎng)水平及未來增值潛力，建議前期除必要的定向銷售外其它以自持為主，待時(shí)機(jī)成熟再行銷售；2)、分棟按層嚴(yán)格銷控，高區(qū)景觀樓層盡量避免租賃拆分，未來可靈活針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶銷售 ；3）、核心客群是引導(dǎo)目錄中列明的金融、類金融行業(yè)的大型企業(yè)、機(jī)構(gòu)和部門，以及其他配套行業(yè)（例如信息咨詢、會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師行等）第五章 設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介與方案必選5.1總體設(shè)計(jì)方案2012p01地塊項(xiàng)目由兩棟國(guó)際甲級(jí)寫字樓和底下是五層商業(yè)樓組成。建設(shè)用地面積10730.237平方米，總建筑面積88000平方米, 其中地上總建筑面積88000萬平方米。

40、 其中寫字樓總高度82米，18層，建筑面積76840平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高3.9米,凈高2.75米，另設(shè)100高架空地板，vav空調(diào)系統(tǒng)。分高、中、低區(qū)共設(shè)15部客梯、2部轉(zhuǎn)換梯、2部消防梯。 商城總高度22.5米，5層，建筑面積11000平方米，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.5米,四管制風(fēng)機(jī)盤管系統(tǒng)。共設(shè)10部客梯（分高、低區(qū)）、1部消防梯。圖5-1 寫字樓圖5-2 寫字樓平面圖5.2商業(yè)圈設(shè)計(jì)方案5.2.1業(yè)態(tài)組合方案屋頂：空中花園、娛樂場(chǎng)、招商目標(biāo)；5層：大型餐飲酒樓、書店小書屋；4層：太平洋百貨、巴黎春天百貨、中博電子城；3層：太平洋百貨、特色餐飲、白領(lǐng)音樂吧、美容spa； 2層：特色

41、餐飲、連鎖餐廳；1層：精品步行街，旗艦品牌店、特色餐飲、星巴克、臺(tái)灣咖啡語茶；負(fù)一層：停車場(chǎng) 。5.2.2業(yè)態(tài)組合方案26層：大型餐飲酒樓婚禮殿堂（兼娛樂演藝中心）、休閑式書店；5層：培訓(xùn)中心；4層：兒童主題百貨、休息區(qū)餐飲區(qū)；3層：家樂福、特色餐廳；2層：家樂福；1層：精品步行街、旗艦品牌店、特色餐廳；5.3寫字樓設(shè)計(jì)方案 表1-1房間組成表 層別房間名稱數(shù)量軸線面/ m2備注一層門廳164.8不包括走廊接待室251.84一般辦公室6107.64包括專用衛(wèi)生間大空間辦公室2207.36會(huì)議室2107.64二層會(huì)議室2103.68一般辦公室6311.04大空間辦公室2207.36三、四以上樓層

42、會(huì)議室3168.48一般辦公室6311.04大空間辦公室2207.36各層樓梯間377.36電梯井25.76管道井15.76衛(wèi)生間253.82包括盥洗室走廊192.42包括電梯走廊5.3.1 平面設(shè)計(jì)建筑朝向?yàn)槟媳毕?，長(zhǎng)為66.8m，寬為17.2m，平面布置滿足長(zhǎng)寬比小于5，采用縱向7.3m、9.0m橫向7.3m的柱距，滿足建筑開間模數(shù)和進(jìn)深的要求。該設(shè)計(jì)采用內(nèi)廊式組合，使平面緊湊、組合靈活，走廊面積相對(duì)比例較小，滿足使用要求，又節(jié)約用地?？v、橫向定位軸線均與柱軸線重合，外墻、走廊墻壁平齊，滿足美觀與使用要求。門廳位于人流集散的交通樞紐，起著室內(nèi)外空間的過渡作用。門廳面積主要根據(jù)建筑物的性質(zhì)、

43、規(guī)模、功能要求及其空間處理確定，面積為65.8m2滿足使用要求。樓梯采用雙折式，設(shè)三座，每個(gè)樓梯寬度為1.8m，符合規(guī)范要求。一層層高3.8m,其他層層高3.8m，臺(tái)階踏步采用b=300mm,h=150mm,級(jí)數(shù)由相應(yīng)層高控制，平臺(tái)寬度d=2000mm,梯間進(jìn)深7.2m，開間3.6m。各層設(shè)有兩部電梯，進(jìn)深和開間各為2.4m，門寬為1.1m。走廊，依據(jù)功能使用要求及防火疏散規(guī)定，該方案走廊寬為2.7m。衛(wèi)生間，每層二間，建筑面積為52.84m2，布置在建筑縱向端。衛(wèi)生間根據(jù)使用人數(shù)確定坐式大便器、小便槽數(shù)目；在各衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置前室，作為盥洗室。個(gè)別大空間辦公室設(shè)有專用衛(wèi)生間，進(jìn)深為2.4m開間為

44、3.6m,建筑面積為8.64m2，在各衛(wèi)生間內(nèi)設(shè)置前室，作為盥洗室。根據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)要求，每層設(shè)立大空間辦公室、一般辦公室、小空間辦公室、中型會(huì)議室，大型會(huì)議室。（見各層平面圖）。主要房間的設(shè)計(jì)考慮以下幾點(diǎn)： 第一、主要房間的布置宜使用方便，影響較小，面朝南；第二、大空間辦公室設(shè)有專用衛(wèi)生間；第三、房間布置應(yīng)兼顧建筑結(jié)構(gòu)要求；5.3.2 立面設(shè)計(jì)該建筑立面為了滿足采光和美觀需求，設(shè)置了大面積的玻璃窗。背立面、正立面窗戶成組排列，墻面外裝飾采用水刷石，大小間隔，層高的錯(cuò)層，以及室外樓梯、門廊、室內(nèi)外高差均使整體產(chǎn)生一種特殊的感覺，莊重中靈活，而更顯親切。5.4寫字樓系統(tǒng)配置1、空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)辦公空間的

45、舒適度很大程度上依賴于空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)。參考設(shè)計(jì)方案如下：a、采用vav系統(tǒng)。vav系統(tǒng)：變風(fēng)量（varied air volume，簡(jiǎn)稱vav）空調(diào)系統(tǒng)。b、24小時(shí)租戶冷卻水系統(tǒng)c、紫外線殺菌燈為更好的提高寫字樓的空氣質(zhì)量，采用紫外線殺菌燈對(duì)于空調(diào)送風(fēng)進(jìn)行處理。2、柴油發(fā)電機(jī)組的設(shè)置考慮到未來新技術(shù)的發(fā)展，以及會(huì)增添的輔助設(shè)備，寫字樓在雙路供電的基礎(chǔ)上，又增設(shè)了柴油發(fā)電機(jī)組，除了提供消防等重要負(fù)荷外，可提供每層電腦機(jī)房及為該機(jī)房服務(wù)的空調(diào)系統(tǒng)用電。不但為客戶提供了確實(shí)可靠的用電保障，而且為客戶檔次的提升預(yù)留了很大空間。3、辦公區(qū)域架空地板設(shè)置在寫字樓的辦公區(qū)域設(shè)置了100高的架空地板，作為強(qiáng)

46、、弱電線路的敷設(shè)空間。使得辦公區(qū)域的布置更為靈活，潔凈。并可滿足特殊客戶群體（諸如it業(yè)）的辦公需求。4、衛(wèi)星電視及有線電視設(shè)置寫字樓屋頂預(yù)留了衛(wèi)星電視接收裝置，并考慮了機(jī)房位置。也是為辦公建筑的可持續(xù)發(fā)展預(yù)留了發(fā)展空間。5、交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)寫字樓電梯5分鐘運(yùn)載能力：11%以上；電梯等候時(shí)間：30秒以內(nèi)。均可滿足國(guó)際甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。電梯等候時(shí)間：是指某一臺(tái)電梯剛離開到下一次電梯來到的時(shí)間間隔。5分鐘運(yùn)載能力：是指每五分鐘內(nèi)，電梯單向運(yùn)送人數(shù)占服務(wù)區(qū)域總?cè)藬?shù)的百分比。6、其他寫字樓內(nèi)設(shè)置了諸如手機(jī)室內(nèi)無限覆蓋系統(tǒng)、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、公共區(qū)域無線上網(wǎng)系統(tǒng)、資訊科技顯示系統(tǒng)等等。各項(xiàng)先進(jìn)設(shè)

47、備系統(tǒng)的配置，使得辦公環(huán)境更為舒適、便捷，并為將來預(yù)留了一定的發(fā)展、改造、空間。5.5 寫字樓客梯布置根據(jù)寫字樓用戶人數(shù)以及高峰期等候時(shí)間，本項(xiàng)目寫字樓需要設(shè)置8部電梯，并且以成對(duì)進(jìn)行布置，兩兩客梯為一組。為了提高客梯使用效率，客梯進(jìn)行上下分區(qū)，以50m高度為一區(qū)。客梯采用承載噸數(shù)為1150kg，門寬為1.1m的電梯，這樣對(duì)于用戶使用起來不是很擁擠。5.6 洗手間布置根據(jù)一般情況每400平米一個(gè)男廁位一個(gè)便斗及1個(gè)女廁位,洗手盆可根據(jù)廁位4:1來定,并且設(shè)置殘疾廁位還有清潔間。在寫字樓首層并不設(shè)置廁所，為了防止大堂有異味，而是在上二層進(jìn)行設(shè)置廁所。廁所隔斷依照1.5m一個(gè)隔斷，并且將隔斷做吊頂

48、設(shè)置，方便廁所清潔。5.7 強(qiáng)電、弱電、新風(fēng)機(jī)房本項(xiàng)目寫字樓將新風(fēng)機(jī)房放在避難層及屋頂層，通過安裝其屋頂與地下室之間相連的垂直風(fēng)道，大體在60-80m左右設(shè)置一個(gè)防火分區(qū)，一個(gè)放火分區(qū)設(shè)置一組立風(fēng)道，風(fēng)道為1-2平米，這樣出來的橫向管道在一般的吊頂里就能排開。第六章 節(jié)能專篇6.1 相關(guān)法規(guī)依據(jù)中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法；中華人民共和國(guó)可再生能源法；中華人民共和國(guó)電力法中華人民共和國(guó)建筑法；民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部部長(zhǎng)令第76號(hào)）；廈門市節(jié)約能源條例；廈門市人民政府關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的意見（廈府2007104號(hào)）；廈門市人民政府關(guān)于印發(fā)廈門市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法的通知（廈府2

49、008292號(hào)）廈門市經(jīng)濟(jì)發(fā)展局關(guān)于實(shí)施廈門市固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查暫行辦法的通知（廈經(jīng)能2008325號(hào)）6.2 用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（gb50189-2005）；綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（gb/j50378-2006）；外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范（cjj36-2006）；外墻外保溫工程技術(shù)規(guī)范（jcj144-2004）；民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50176-93）；建筑照明設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50034-2004）；建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（gb/t50033-2001）；民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范（jgj/t16-92）；建筑外門窗氣密、水密、抗風(fēng)壓性能分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及檢測(cè)方法（gbt/7106-2

50、008）；綜合耗能計(jì)算通則（gb/t2589-2008）；房間空氣調(diào)節(jié)器能效限定值及能效等級(jí)（gb120213-2010）；電力變壓器能效限定值及能效等級(jí)（gb24790-2009）；用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則（gb17167-2006）；中小學(xué)校建筑設(shè)計(jì)規(guī)范gbj 99-866.3 項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)情況由于地域資源限制的原因，長(zhǎng)期以來廈門地區(qū)的能源99%以上需要從外地調(diào)入，自給率不到1%，能源對(duì)外依賴性強(qiáng)、供需矛盾大。隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，能源和水資源的短缺問題日益突出；節(jié)能減排任務(wù)艱巨、意義重大。廈門2012p01地塊工程建設(shè)用地地址位于湖里區(qū)兩岸金融中心片區(qū)仙岳路與環(huán)島干道交叉口

51、西南側(cè)，區(qū)內(nèi)水、電等配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目用電均由市電網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)，項(xiàng)目用水由市政用水管網(wǎng)供應(yīng)。本項(xiàng)目已獲廈門市政府批準(zhǔn)，項(xiàng)目運(yùn)行所需電力及水供應(yīng)可以得到較好的保障。6.4 能源消耗種類及數(shù)量6.4.1 水表6-1用水量估算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量用水定額日用水量日數(shù)年用水量備注（m³/d）（d）（m³/a）1商業(yè)616598l/·d493.27 365180044.28 新鮮水2辦公1149640l/人·d459.84 300137952.00 新鮮水3道路及綠化393782m3/·年215.77 78756.00 雨水小計(jì)2177.50 764898.58

52、4未預(yù)見水量上述用水量合計(jì)的10%217.75 76489.86 5總用水量2395.25 841388.44 6凈用水量（新鮮水）754756.84 本項(xiàng)目商業(yè)用水按每年365天計(jì)，寫字樓用水按每年300天計(jì)（考慮加班的可能），未預(yù)見用水量按各項(xiàng)用水的10%計(jì)。用水定額按xx主要行業(yè)取（用）水定額取用。辦公人數(shù)按 “辦公人數(shù)=辦公建筑面積/6.5”計(jì)算。本項(xiàng)目年用新鮮水約754756.84m³。日最高用水量為2395.25 m³，年用水總量為841388.44 m³。本項(xiàng)目將對(duì)裙房屋面雨水進(jìn)行回收利用，回收的雨水用于綠化。6.4.2 電年耗電量功率密度（w/）&

53、#215;建筑面積（）×運(yùn)行天數(shù)（d）×每天小時(shí)×使用系數(shù)（x1）/103根據(jù)全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施電氣節(jié)能專篇的規(guī)定，民用建筑的電力負(fù)荷計(jì)算在方案設(shè)計(jì)階段，可根據(jù)單位指標(biāo)法進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)表2.2.2-1的規(guī)定，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，辦公用電取70 w/，商業(yè)取100 w/，住宅取60 w/，酒店取60 w/，地下建筑取10 w/。具體用電量估算如下：表6-2 項(xiàng)目用電量估算表序號(hào)類別數(shù)量年用電量計(jì)算功率密度 （w/）建筑面積 （）運(yùn)行天數(shù)（d）每天小時(shí)（h）使用系數(shù) （x1）年用電量qn （萬kw·h）1辦公707472730080.7878.792商業(yè)10061659365120.71890.463地下建筑：商業(yè)部分10033000365120.71011.784地下建筑：其他部分1096505365100.7246.57合 計(jì)5456.41本項(xiàng)目用電負(fù)荷類別分析如下表：表6-3 用電負(fù)荷類別分析表類別用電百分比分類別年耗電量辦公商業(yè)住宅地下建筑辦公商業(yè)（含地下建筑商業(yè)部分）住宅