信地城市廣場市場研究及項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告112p

1、謹(jǐn)呈：香港信地集團(tuán)（安徽）市場研究&項(xiàng)目發(fā)展定位篇大盤、綜合體研究大盤、綜合體研究小戶型市場分析小戶型市場分析宏觀市場研判宏觀市場研判區(qū)域市場解讀區(qū)域市場解讀價(jià)格定位價(jià)格定位方向研判、問題界定方向研判、問題界定城市高度價(jià)值城市高度價(jià)值- -定位梳理定位梳理區(qū)域市場差異競爭區(qū)域市場差異競爭專項(xiàng)產(chǎn)品市場領(lǐng)先專項(xiàng)產(chǎn)品市場領(lǐng)先價(jià)值價(jià)值- -價(jià)格回歸實(shí)現(xiàn)價(jià)格回歸實(shí)現(xiàn)市場研究&項(xiàng)目發(fā)展定位篇大盤、綜合體研究大盤、綜合體研究小戶型市場分析小戶型市場分析宏觀市場研判宏觀市場研判區(qū)域市場解讀區(qū)域市場解讀價(jià)格定位價(jià)格定位一、 宏觀經(jīng)濟(jì)二、 房地產(chǎn)行業(yè)三、 市場技術(shù)面分析國內(nèi)環(huán)境國內(nèi)環(huán)境 我國gdp

2、一季度增長 6.1%，二季度增長 7.9%，三季度增長8.9%。國家統(tǒng)計(jì)局預(yù)計(jì)：四季度gdp增長將會(huì)更快，很有可能超過9.8%，反映投資情況的城鎮(zhèn)固定投資增長率和反映消費(fèi)情況的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長率均有明顯的回升。各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)城鎮(zhèn)固定投資增長率社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長率工業(yè)增加值增長率gdp增長率%中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁反映經(jīng)濟(jì)變動(dòng)的領(lǐng)先指標(biāo) 國內(nèi)環(huán)境國內(nèi)環(huán)境我國的oecd領(lǐng)先指數(shù)已從1月份的91.9上升至10月份的100.4，領(lǐng)先指數(shù)連續(xù)兩個(gè)月超過臨界值，顯示出強(qiáng)勁的復(fù)蘇趨勢。作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)先指標(biāo)之一的采購經(jīng)理人指數(shù)2008年12月開始出現(xiàn)反彈，截止到09年11月pmi指數(shù)已經(jīng)連續(xù)9

3、個(gè)月超過50的臨界值。中國oecd領(lǐng)先指數(shù)pmi中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁起止年份波峰波谷擴(kuò)張期年數(shù)1953-19571956195721958-19621958196111963-19681964196721969-19721970197221973-19761975197621977-19811978198121982-19861984198631987-19901987199011991-20011992199922002-2007200720025 從我國本身的經(jīng)濟(jì)周期來看，擴(kuò)張期年數(shù)少于兩年的只有87-90年一次，概率較低。 經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的趨勢不會(huì)戛然而止，據(jù)此，我們認(rèn)為20102

4、010年經(jīng)濟(jì)周期仍會(huì)處于擴(kuò)張期年經(jīng)濟(jì)周期仍會(huì)處于擴(kuò)張期。我國歷次經(jīng)濟(jì)周期 國內(nèi)環(huán)境國內(nèi)環(huán)境經(jīng)濟(jì)周期自身具有慣性經(jīng)濟(jì)周期自身具有慣性美國中國聯(lián)儲(chǔ)1937年過快緊縮貨幣，導(dǎo)致利率上升，存量貨幣大幅下降，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到巨大沖擊，工業(yè)產(chǎn)值急轉(zhuǎn)直下。19871988 年，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)過熱和通貨膨脹，投資快速增長。1989年，中央提出“治理經(jīng)濟(jì)環(huán)境，整頓經(jīng)濟(jì)秩序”，堅(jiān)決壓縮總需求的政策迅速取得效果。但由于出現(xiàn)“硬著陸”，經(jīng)濟(jì)增長速度嚴(yán)重下滑，1990 年我國gdp增長速度下降到只有4%左右。1980-1982年期間是由于石油危機(jī)造成的通貨膨脹壓力，使得政府的經(jīng)濟(jì)刺激政策過早轉(zhuǎn)變造成了經(jīng)濟(jì)的二次探底。經(jīng)

5、濟(jì)在出現(xiàn)過熱現(xiàn)象時(shí)，若宏觀調(diào)控政策過快的轉(zhuǎn)變方向，則會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)硬著陸，不利于經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展 根據(jù)過去的經(jīng)驗(yàn)分析，宏觀經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張政策具有時(shí)間延續(xù)性，不會(huì)貿(mào)然中斷。 目前經(jīng)濟(jì)增長方式為非常規(guī)增長，同時(shí)私人資本形成水平較低，也決定了刺激政策不宜過早退出。中國近兩次的宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都相當(dāng)穩(wěn)定，均是在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的時(shí)候才退出的我國近年來幾次力度較大的宏觀調(diào)控19931994 年，我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱和改革開放以來最高的通貨膨脹。我們通過深化經(jīng)濟(jì)體制改革，明確社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)改革方向，實(shí)施和加強(qiáng)宏觀調(diào)控，成功實(shí)現(xiàn)了“軟著陸”。1996 年我國通貨膨脹率下降到了一位數(shù)，經(jīng)濟(jì)增長率還保持了10%的水平。19

6、971998 受亞洲金融危機(jī)的外部沖擊，以及國內(nèi)結(jié)構(gòu)性問題未得到根本性解決的影響，我國經(jīng)濟(jì)下滑并出現(xiàn)了通貨緊縮。98年開始國家實(shí)行積極的財(cái)政政策，一直持續(xù)到2002年。國內(nèi)環(huán)境國內(nèi)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)政策具有可持續(xù)性宏觀經(jīng)濟(jì)政策具有可持續(xù)性20102010年中國：我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)刺激政策突然退出、經(jīng)濟(jì)發(fā)生二次探年中國：我們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)刺激政策突然退出、經(jīng)濟(jì)發(fā)生二次探底的可能性較低，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張周期至少會(huì)保持在兩年以上。底的可能性較低，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張周期至少會(huì)保持在兩年以上。國內(nèi)顯示復(fù)蘇趨勢的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的自身慣性政策短期內(nèi)不會(huì)退出的歷史經(jīng)驗(yàn)中國國民是經(jīng)濟(jì)大國現(xiàn)代歷史上消費(fèi)率最低紀(jì)錄和儲(chǔ)蓄率最高的保持者。與此同時(shí)，美

7、國消費(fèi)攀升至巨額水平，儲(chǔ)蓄率下降至零。中國和美國分別、同時(shí)運(yùn)行著最大的貿(mào)易順差和逆差，不光總量上，所占全球生產(chǎn)總值的份額也是有史以來最大的。中國不斷上升的儲(chǔ)蓄率有美國不斷下降的儲(chǔ)蓄率做抵消，中國的貿(mào)易順差和美國的貿(mào)易赤字的呼應(yīng)，促成了危機(jī)前全球范圍內(nèi)儲(chǔ)蓄和消費(fèi)的平衡。 中美消費(fèi)率水平中美對外貿(mào)易狀況%億美元金融危機(jī)前的國際經(jīng)濟(jì)平衡金融危機(jī)前的國際經(jīng)濟(jì)平衡國際經(jīng)濟(jì)失衡模型國際經(jīng)濟(jì)失衡模型消費(fèi)40% 投資 60% 投資 50%消費(fèi)投資消費(fèi)50%產(chǎn)能過剩產(chǎn)能過剩：中國要解決產(chǎn)能過剩問題，必須啟動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)或增加出口；目前看來美國儲(chǔ)蓄率升高（消費(fèi)的減少）勢在必行，而歐盟和日本最好的情況是回到金融危機(jī)前的

8、水平。所以啟動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)成為中國所以啟動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)成為中國中長期發(fā)展經(jīng)濟(jì)的唯一選擇。中長期發(fā)展經(jīng)濟(jì)的唯一選擇。消費(fèi)減少10%中國（產(chǎn)能過剩）外部（產(chǎn)能平衡）金融危機(jī)后的國際經(jīng)濟(jì)平衡金融危機(jī)后的國際經(jīng)濟(jì)平衡可支配收入增長緩慢，消費(fèi)促進(jìn)艱難在過去十年中，可支配收入年均增長率較gdp年均增長率低4個(gè)百分點(diǎn)，增長較為緩慢。居民對未來的收入增長信心不足。央行調(diào)查問卷顯示，居民對未來收入信心指數(shù)較低。城鎮(zhèn)居民在安排支出時(shí)更多的選擇儲(chǔ)蓄。房地產(chǎn)房地產(chǎn)承擔(dān)啟動(dòng)消費(fèi)的重?fù)?dān)承擔(dān)啟動(dòng)消費(fèi)的重?fù)?dān)%2007年居住類消費(fèi)（建房及裝修材料、房租、房屋維修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、自有住房消費(fèi)成本、水電燃?xì)庖约捌渌c居住有關(guān)的項(xiàng)目）占居民總消

9、費(fèi)的比例上升到15%，20072007年住宅銷售額與社會(huì)零售品總額之比為年住宅銷售額與社會(huì)零售品總額之比為2 2：7 7。作為帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)，房地產(chǎn)對內(nèi)需的提振作用無疑是巨大的房地產(chǎn)對內(nèi)需的提振作用無疑是巨大的。房地產(chǎn)房地產(chǎn)承擔(dān)啟動(dòng)消費(fèi)的重?fù)?dān)承擔(dān)啟動(dòng)消費(fèi)的重?fù)?dān)年份住宅銷售額社會(huì)零售品總額比例20014021 37595 1：920024958 40911 1 ： 820036543 45842 1 ： 720048619 53950 1 ： 6200514564 67177 2 ： 9200617288 76410 2 ： 9200725566 89210 2 2 ： 7 7居住類消

10、費(fèi)占總消費(fèi)的比例住宅銷售額比社會(huì)消費(fèi)品零售總額%于是房地產(chǎn)在此過程中必然而決然的需要承擔(dān)起艱巨的任務(wù)，通過預(yù)支未來需求，提高當(dāng)前消費(fèi)水平；使房地產(chǎn)對消費(fèi)的刺激作用能持續(xù)穩(wěn)定的增長是政府推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向；基于以上的分析，我們預(yù)計(jì)明年的房地產(chǎn)市場會(huì)呈現(xiàn)如下的特征房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整宏觀調(diào)控以支持房地產(chǎn)消費(fèi)屬性為主真正體現(xiàn)房地產(chǎn)作為消費(fèi)品的功能，調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)市場平穩(wěn)上升-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%2005.72005.92005.112006.12006.32006.52006.72006.92006.11200

11、7.12007.32007.52007.72007.92007.112008.12008.32008.52008.72008.92008.112009.12009.32009.52009.72009.92009.11行業(yè)復(fù)蘇增長趨勢已確立行業(yè)復(fù)蘇增長趨勢已確立! !目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走出低谷，進(jìn)入了平穩(wěn)復(fù)蘇期。國房景氣指數(shù)連續(xù)四個(gè)月高于100，11月份為102.78;房地產(chǎn)企業(yè)土地開發(fā)面積指數(shù)連續(xù)6個(gè)月反彈，上升，11月份為95.36。宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁復(fù)蘇為房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)增長奠定了良好的基礎(chǔ)。70個(gè)大中城市房價(jià)增幅房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)復(fù)蘇期中國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入平

12、穩(wěn)復(fù)蘇期根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，1962年到1975年嬰兒潮期間出生的人口目前占到我國總?cè)丝诒戎氐?5.82%，也即我國現(xiàn)今總?cè)丝诋?dāng)中每4個(gè)人就有1 個(gè)是嬰兒潮期間出生的人口。而這一批人目前的年齡又是在47歲至34歲之間。目前正是我國嬰兒潮的二次置業(yè)高峰期目前正是我國嬰兒潮的二次置業(yè)高峰期，而這個(gè)高峰期的結(jié)束時(shí)間應(yīng)該是在2015年左右。也即從人口從人口構(gòu)成的角度，我國房地產(chǎn)市場目前仍處在由嬰兒潮所推動(dòng)的大的上升周期內(nèi)構(gòu)成的角度，我國房地產(chǎn)市場目前仍處在由嬰兒潮所推動(dòng)的大的上升周期內(nèi)。房地產(chǎn)需求基礎(chǔ)牢固。中國人口結(jié)構(gòu)中國嬰兒潮與模擬置業(yè)高峰%房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長人口紅利因素人口紅利

13、因素?zé)o論從行業(yè)當(dāng)前運(yùn)行狀況還是人口構(gòu)成角度來看，無論從行業(yè)當(dāng)前運(yùn)行狀況還是人口構(gòu)成角度來看，我國房地產(chǎn)業(yè)目前都處于上升階段我國房地產(chǎn)業(yè)目前都處于上升階段! !各城市房價(jià)收入比我們考察了四個(gè)一線城市（上海、北京、深圳、廣州）和十個(gè)二線城市（沈陽、青島、大連、重慶、南京、杭州、寧波、蘇州 、無錫、哈爾濱）2003年以來的房價(jià)收入比情況，一線城市2008年房價(jià)收入比平均值達(dá)到了12的水平，遠(yuǎn)高于二線城市房價(jià)收入比平均值7。根據(jù)各城市房價(jià)和人均可支配收入數(shù)據(jù)，按一戶三口購買90平米的房子來計(jì)算房價(jià)收入比。房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整房價(jià)收入比房價(jià)收入比我們考察了四個(gè)一線城市（上海、

14、北京、深圳、廣州）和十個(gè)二線城市（沈陽、青島、大連、重慶、南京、杭州、寧波、蘇州、無錫、哈爾濱）2001年以來的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速情況，一線城市投資增速水平遠(yuǎn)低于二線城市投資增速水平。各城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速%房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資一線城市由于土地供給的不足，土地購置量與土地開發(fā)量已連年下降。對于二三城市來說，土地的供給并不緊張，因此土地獲得的難度較低，且成本較為合理。農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)將進(jìn)一步放大這些城市的土地供給，并會(huì)對地價(jià)水平構(gòu)成壓制。一線城市土地開發(fā)面積一線城市土地購置面積房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整土地開發(fā)、購置

15、面積土地開發(fā)、購置面積總體而言發(fā)達(dá)地區(qū)城市化率較高。2007年我國四大核心大城市（北京、上海、廣州、深圳）城市化率為88%左右，二線城市城市化率的統(tǒng)計(jì)結(jié)果僅為43%。也即我國主要二線中心城市仍處于城市化加速發(fā)展階段。前期政府工作會(huì)議同時(shí)也表示要加快中國城鎮(zhèn)化的建設(shè)速度，因此對于一些欠發(fā)達(dá)的二三線城市的房地產(chǎn)市場帶來了機(jī)會(huì)，大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，將會(huì)促進(jìn)二三線城市的房地產(chǎn)銷售。一線、二線城市平均城市化率城市化率及城市化發(fā)展階段房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整區(qū)域城市化水平的差別區(qū)域城市化水平的差別房價(jià)增長率廈門福州鞍山蘭州江門長春烏魯木齊中山哈爾濱長沙青島南昌溫州常州南寧太原唐

16、山南通蘇州武漢呼和浩特東莞合肥合肥臨沂重慶西安佛山臺州鄭州南京石家莊成都天津廣州北京深圳大連無錫寧波杭州濟(jì)南上海沈陽金融指標(biāo)明星城市潛力城市風(fēng)險(xiǎn)城市低成長性城市根據(jù)之前專題的研究成果，我們對重點(diǎn)需要關(guān)注的城市進(jìn)行了城市經(jīng)濟(jì)/房產(chǎn)市場比對劃分房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整重點(diǎn)關(guān)注的二三線城市重點(diǎn)關(guān)注的二三線城市22戶籍人口及人均可支配收入變化趨勢單位：萬；元/人442.16448.08478.9488500456.6515469.85455.7444.6840042044046048050052054001年02年03年04年05年06年07年08年09年10年04000800

17、0120001600020000戶籍人口城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）城市財(cái)富總量變化趨勢單位：萬億元3.013.203.553.834.415.176.437.548.118.520.002.004.006.008.0010.0001年02年03年04年05年06年07年08年09年10年房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整房地產(chǎn)市場區(qū)域分布的調(diào)整合肥日益增長的財(cái)富總量，給高端物業(yè)合肥日益增長的財(cái)富總量，給高端物業(yè)的發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的發(fā)展提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)城市財(cái)富總量常住人口數(shù)人均可支配收入。合肥的城市財(cái)富總量從01年起一直保持上升的趨勢，是合肥房價(jià)上漲的基礎(chǔ)。根據(jù)合肥實(shí)際情況預(yù)計(jì)，從08年下半年后的兩三年

18、內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增加速度會(huì)放緩，這將使城市財(cái)富總量的增長趨于緩和。2010年樓市成交量的構(gòu)成將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，即一線城市新房交易占比將下降，取而代之將是二、三線城市成交量的增長，且二、三城市房價(jià)仍具一定上升空間?？春枚?、三線城市（包括合肥）未來發(fā)展?jié)摿春枚?、三線城市（包括合肥）未來發(fā)展?jié)摿?0091-1120091-11月月 合肥樓市從合肥樓市從0707年進(jìn)入快速上升期，即使在年進(jìn)入快速上升期，即使在0808年的宏觀調(diào)控中，仍維持了較大的市場分額，年均去化站上千萬平米年的宏觀調(diào)控中，仍維持了較大的市場分額，年均去化站上千萬平米級，整體市場呈現(xiàn)平穩(wěn)上升。級，整體市場呈現(xiàn)平穩(wěn)上升。1015.63 101

19、5.63 萬萬42984298元元/ /合肥市場技術(shù)面分析合肥市場技術(shù)面分析合肥樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)合肥樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)09 09 年年1-111-11月合肥商品住宅量價(jià)走勢圖月合肥商品住宅量價(jià)走勢圖市場分析市場分析月份月份新增套數(shù)新增套數(shù)銷售套數(shù)銷售套數(shù)套數(shù)供求比套數(shù)供求比新增面積新增面積（萬）（萬）銷售面積銷售面積（萬）（萬）面積供求比面積供求比6月878091580.9687.389.30.987月10098115990.87103.4113.70.918月7814111450.780.5112.40.729月9542110460.8691.6112.80.8110月9416123620.7

20、683.8117.10.7211月12722148800.85127145.20.87合肥市場技術(shù)面分析合肥市場技術(shù)面分析供應(yīng)穩(wěn)定供應(yīng)穩(wěn)定vsvs旺盛需求下的供不應(yīng)求催生旺盛需求下的供不應(yīng)求催生 價(jià)格快速上揚(yáng)，處于推盤最佳時(shí)機(jī)價(jià)格快速上揚(yáng)，處于推盤最佳時(shí)機(jī) 市場供應(yīng)雖穩(wěn)步提高，但套數(shù)和面積供求關(guān)系都依然呈現(xiàn)供不應(yīng)求供不應(yīng)求的態(tài)勢。另一方面，旺盛需求下的去化穩(wěn)步旺盛需求下的去化穩(wěn)步攀升在三季度催生價(jià)格快速上揚(yáng)攀升在三季度催生價(jià)格快速上揚(yáng)。 從供求市場來看，目前合肥樓市正處于推盤最佳時(shí)機(jī)目前合肥樓市正處于推盤最佳時(shí)機(jī)。加大樓盤推售量既能滿足置業(yè)者的購房需求、又能達(dá)到較高利潤率的追求，將是雙贏的局面

21、。 合肥樓市住宅成交均價(jià)大幅度快速攀升住宅成交均價(jià)大幅度快速攀升，一方面由于樓盤可售量的長時(shí)間高量去化，大多樓盤庫存壓力極小，后樓盤可售量的長時(shí)間高量去化，大多樓盤庫存壓力極小，后續(xù)供應(yīng)量不大續(xù)供應(yīng)量不大，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)目前以追求高利潤的前提下，加速去化；另一方面企業(yè)供開發(fā)的儲(chǔ)備土地不足，使得開發(fā)企業(yè)拿地的緊迫性加劇，催生地王的頻頻產(chǎn)生，拿地成本暴漲，預(yù)期性的利潤考量和橫向預(yù)判，必然助推在售地王的頻頻產(chǎn)生，拿地成本暴漲，預(yù)期性的利潤考量和橫向預(yù)判，必然助推在售樓盤特別是地塊區(qū)域的樓盤價(jià)格的快速上升樓盤特別是地塊區(qū)域的樓盤價(jià)格的快速上升。 目前樓盤總體供應(yīng)量有走低的跡象，后續(xù)供應(yīng)量偏軟，而開發(fā)商庫

22、存壓力小，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月內(nèi)，價(jià)格仍將維持目前樓盤總體供應(yīng)量有走低的跡象，后續(xù)供應(yīng)量偏軟，而開發(fā)商庫存壓力小，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月內(nèi)，價(jià)格仍將維持高位高位。合肥市場技術(shù)面分析合肥市場技術(shù)面分析受長期高量去化和短期供應(yīng)走低影響住宅均價(jià)快受長期高量去化和短期供應(yīng)走低影響住宅均價(jià)快速攀升，預(yù)計(jì)未來幾月價(jià)格仍將維持高位速攀升，預(yù)計(jì)未來幾月價(jià)格仍將維持高位 11月份合肥全市住宅商品房成交價(jià)格比上月上漲了30.7元/，再創(chuàng)宅價(jià)月度均價(jià)的最高紀(jì)錄，但是月度價(jià)格漲幅大幅下降，區(qū)域住宅成交價(jià)格漲跌互現(xiàn)，幅度都非常明顯，價(jià)格等級突顯區(qū)域住宅成交價(jià)格漲跌互現(xiàn)，幅度都非常明顯，價(jià)格等級突顯。 蜀山、政務(wù)和濱湖三區(qū)由于豪宅的集

23、中入市和在售樓盤價(jià)格抬升，促使其住宅成交價(jià)格出現(xiàn)大規(guī)模的上漲，在高價(jià)的基礎(chǔ)上再次飆升，環(huán)比漲幅分別為2.72、8.01、9.16。 廬陽、包河、經(jīng)開、高新和新站5個(gè)區(qū)域成交價(jià)格環(huán)比下降，主要由于在不同小片區(qū)和首次入市樓盤的較低價(jià)格拉低下不同小片區(qū)和首次入市樓盤的較低價(jià)格拉低下，使得其住宅月度成交價(jià)格出現(xiàn)大幅的回落，這也說明區(qū)域內(nèi)樓盤的價(jià)格差距正在進(jìn)一步拉大區(qū)域內(nèi)樓盤的價(jià)格差距正在進(jìn)一步拉大。合肥市場技術(shù)面分析合肥市場技術(shù)面分析不同區(qū)域、不同檔次項(xiàng)目價(jià)格等級逐漸顯現(xiàn)，營不同區(qū)域、不同檔次項(xiàng)目價(jià)格等級逐漸顯現(xiàn)，營造區(qū)域、項(xiàng)目價(jià)值越發(fā)重要。項(xiàng)目價(jià)格低開造區(qū)域、項(xiàng)目價(jià)值越發(fā)重要。項(xiàng)目價(jià)格低開- -上漲

24、上漲為操盤主旋律為操盤主旋律合肥市各區(qū)住宅均價(jià)對比走勢合肥市各區(qū)住宅均價(jià)對比走勢 截至2009年11月30日，合肥全市住宅可售套數(shù)為合肥全市住宅可售套數(shù)為3458634586套，環(huán)比上月減少了套，環(huán)比上月減少了21582158套，降幅達(dá)套，降幅達(dá)5.9%5.9%；可售面積為；可售面積為359.6359.6萬萬，環(huán)比，環(huán)比1010月份下降月份下降18.218.2萬，降幅為萬，降幅為4.8%4.8%，由于本月的供應(yīng)量很大，致使可售量去化的速度相比上月有了明顯的下降。 11月蜀山區(qū)可售量仍居首位，可售套數(shù)為8633套，繼上月降至萬套以內(nèi)后，本月再次出現(xiàn)大幅度下降，與其他區(qū)域的差距變小；可售面積為86

25、.4萬，也降至歷史最低點(diǎn)。 截止2009年11月30日，除去高新區(qū)的住宅可售量極小外，其他區(qū)域可售量的差距有了極大的減弱。新站、瑤海兩區(qū)可售新站、瑤海兩區(qū)可售量相對較小，套數(shù)、面積均排到倒數(shù)第量相對較小，套數(shù)、面積均排到倒數(shù)第4 4、第、第1 1。較小的可售量對價(jià)格進(jìn)一步上探提供了機(jī)會(huì)空間。較小的可售量對價(jià)格進(jìn)一步上探提供了機(jī)會(huì)空間。合肥市場技術(shù)面分析合肥市場技術(shù)面分析可售量持續(xù)下降支撐市場健康運(yùn)行。新站、瑤?？墒哿砍掷m(xù)下降支撐市場健康運(yùn)行。新站、瑤海可售量相對較小提供價(jià)格上探空間機(jī)會(huì)可售量相對較小提供價(jià)格上探空間機(jī)會(huì)合肥市各區(qū)住宅可售量對比走勢合肥市各區(qū)住宅可售量對比走勢 合肥新房成交升溫刺

26、激了土地成交量的上升。合肥新房成交升溫刺激了土地成交量的上升。從拍賣競拍輪次、溢價(jià)幅度、重點(diǎn)地塊100%成交、國有開發(fā)企業(yè)拿地積極性回升等方面，從深度反應(yīng)出合肥土地交易的熱度在上升而非下降。從深度反應(yīng)出合肥土地交易的熱度在上升而非下降。 從08年至今的土地供應(yīng)及熱情來看，考慮目前積壓土地和未開盤項(xiàng)目，自自20102010年未來年未來2 2年后市場將面臨較大推出量和年后市場將面臨較大推出量和競爭。競爭。合肥市場技術(shù)面分析合肥市場技術(shù)面分析土地放量，未來土地放量，未來2 2年后競爭加劇年后競爭加劇 新站土地放量最少，后市競爭較小，市場需求空間值得期待。新站土地放量最少，后市競爭較小，市場需求空間值

27、得期待。 另一方面，其他區(qū)域的大量土地放量和高土地價(jià)，將維持其他區(qū)域長期市場熱度和產(chǎn)生較多品牌、檔次項(xiàng)目。另一方面，其他區(qū)域的大量土地放量和高土地價(jià)，將維持其他區(qū)域長期市場熱度和產(chǎn)生較多品牌、檔次項(xiàng)目。合肥市場技術(shù)面分析合肥市場技術(shù)面分析合肥市各區(qū)土地放量對比走勢合肥市各區(qū)土地放量對比走勢新站、瑤海土地放量競爭較小存在價(jià)格上升空間。新站、瑤海土地放量競爭較小存在價(jià)格上升空間。區(qū)域熱點(diǎn)不足更需要以項(xiàng)目切換板塊的營銷品牌區(qū)域熱點(diǎn)不足更需要以項(xiàng)目切換板塊的營銷品牌操作操作p我們認(rèn)為明年經(jīng)濟(jì)刺激政策突然退出、經(jīng)濟(jì)發(fā)生二次探底的可能性較低，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張周期至少會(huì)保持在兩年以上。我們認(rèn)為明年經(jīng)濟(jì)刺激政策突然退

28、出、經(jīng)濟(jì)發(fā)生二次探底的可能性較低，經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張周期至少會(huì)保持在兩年以上。p明年樓市成交量的構(gòu)成將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，即一線城市新房交易占比將下降，取而代之將是二、三線城市成交量的增長，且明年樓市成交量的構(gòu)成將出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，即一線城市新房交易占比將下降，取而代之將是二、三線城市成交量的增長，且二、三城市房價(jià)仍具一定上升空間。二、三城市房價(jià)仍具一定上升空間。p合肥樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)合肥樓市整體表現(xiàn)平穩(wěn)合肥樓市仍處于較健康的快速發(fā)展周期，短期內(nèi)仍處于平穩(wěn)上漲的合肥樓市仍處于較健康的快速發(fā)展周期，短期內(nèi)仍處于平穩(wěn)上漲的潛力城市潛力城市目前量價(jià)結(jié)構(gòu)處于絕佳推盤時(shí)機(jī)，但預(yù)計(jì)目前量價(jià)結(jié)構(gòu)處于絕佳推盤時(shí)機(jī)，但預(yù)計(jì)2

29、2年后市場變化及競爭加年后市場變化及競爭加劇將進(jìn)行市場調(diào)整，應(yīng)盡早推盤搶占市場先機(jī)劇將進(jìn)行市場調(diào)整，應(yīng)盡早推盤搶占市場先機(jī)p供應(yīng)穩(wěn)定供應(yīng)穩(wěn)定vsvs旺盛需求下的供不應(yīng)求催生旺盛需求下的供不應(yīng)求催生 價(jià)格快速上揚(yáng)，處于推盤最佳時(shí)機(jī)價(jià)格快速上揚(yáng)，處于推盤最佳時(shí)機(jī)p受長期高量去化和短期供應(yīng)走低影響住宅均價(jià)快速攀升，預(yù)計(jì)未來幾月價(jià)格仍將維持高位受長期高量去化和短期供應(yīng)走低影響住宅均價(jià)快速攀升，預(yù)計(jì)未來幾月價(jià)格仍將維持高位p土地放量，未來土地放量，未來2 2年后競爭加劇年后競爭加劇區(qū)域競爭小下的上行空間與不同區(qū)域等級、熱度越發(fā)明顯下的劣勢區(qū)域競爭小下的上行空間與不同區(qū)域等級、熱度越發(fā)明顯下的劣勢需要項(xiàng)目

30、操作融入?yún)^(qū)域需要項(xiàng)目操作融入?yún)^(qū)域- -項(xiàng)目可替代切換的價(jià)值、品牌營銷操作項(xiàng)目可替代切換的價(jià)值、品牌營銷操作p不同區(qū)域、不同檔次項(xiàng)目價(jià)格等級逐漸顯現(xiàn)，營造區(qū)域、項(xiàng)目價(jià)值越發(fā)重要。不同區(qū)域、不同檔次項(xiàng)目價(jià)格等級逐漸顯現(xiàn)，營造區(qū)域、項(xiàng)目價(jià)值越發(fā)重要。p可售量持續(xù)下降支撐市場健康運(yùn)行。新站、瑤?？墒哿肯鄬^小提供價(jià)格上探空間機(jī)會(huì)可售量持續(xù)下降支撐市場健康運(yùn)行。新站、瑤海可售量相對較小提供價(jià)格上探空間機(jī)會(huì)p新站、瑤海土地放量競爭較小存在價(jià)格上升空間。區(qū)域熱點(diǎn)不足更需要以項(xiàng)目切換板塊的營銷品牌操作新站、瑤海土地放量競爭較小存在價(jià)格上升空間。區(qū)域熱點(diǎn)不足更需要以項(xiàng)目切換板塊的營銷品牌操作宏觀大勢研判結(jié)論宏觀

31、大勢研判結(jié)論市場研究&項(xiàng)目發(fā)展定位篇大盤、綜合體研究大盤、綜合體研究小戶型市場分析小戶型市場分析宏觀市場研判宏觀市場研判區(qū)域市場解讀區(qū)域市場解讀價(jià)格定位價(jià)格定位一、 大盤、綜合體盤點(diǎn)剖析二、 本案項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向三、 分階段開發(fā)策略合肥市典型大盤、城市綜合體項(xiàng)目分布合肥市典型大盤、城市綜合體項(xiàng)目分布中環(huán)城中環(huán)城印象西湖印象西湖濱湖世紀(jì)城濱湖世紀(jì)城金色名郡金色名郡松芝萬象城松芝萬象城西環(huán)中心廣場西環(huán)中心廣場華潤幸福里華潤幸福里明發(fā)商業(yè)廣場明發(fā)商業(yè)廣場萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場恒盛恒盛壩上街壩上街中鐵國際城中鐵國際城區(qū)域區(qū)域樓盤樓盤體量體量( () )總平面圖總平面圖產(chǎn)品分類產(chǎn)品分類地塊分類地塊

32、分類營銷操作模式營銷操作模式廬陽區(qū)廬陽區(qū)明發(fā)商業(yè)廣明發(fā)商業(yè)廣場場58萬商業(yè)，辦公，高層住宅，五星級酒店北側(cè)為90-140 25層高層住宅，西側(cè)為4.5萬 26層soho寫字樓和16層五星級酒店，中心區(qū)域?yàn)樨?fù)1至3層綜合商業(yè)以部分住宅產(chǎn)品開盤，商業(yè)跟進(jìn)銷售和以部分住宅產(chǎn)品開盤，商業(yè)跟進(jìn)銷售和招商。招商。餐飲和和婚慶鋪面銷售。酒店、建材超市、百貨超市，數(shù)碼電器城，夜總會(huì)，影城均由開發(fā)商招租經(jīng)營中國鐵中國鐵建建國際城國際城200萬高層/小高層公寓，別墅，商業(yè)，酒店，醫(yī)院，學(xué)校東側(cè)北側(cè)為高層/小高層住宅區(qū)，濕地公園北側(cè)為別墅區(qū)，沿主要道路建造沿街商業(yè)、商業(yè)內(nèi)街及城市廣場首先推出小高層首先推出小高層/

33、/高層公寓高層公寓，由東向西開發(fā)，最后推出商業(yè)包河區(qū)包河區(qū)萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場70.35萬商業(yè)、六星級威斯汀酒店、寫字樓、住宅及城市公共空間蕪湖路南側(cè)以萬達(dá)國際商業(yè)中心、雙塔寫字樓、包河金街為主，兼有普通住宅及部分底商，北側(cè)為萬達(dá)高層豪宅、六星級威斯汀酒店及沿河酒吧街以集中商業(yè)為旗幟，銷售南地塊室外商以集中商業(yè)為旗幟，銷售南地塊室外商鋪、繼而推出普通住宅，然后北地塊豪鋪、繼而推出普通住宅，然后北地塊豪宅，再推雙塔寫字樓，宅，再推雙塔寫字樓，蕪湖路沿街商鋪待定瑤海區(qū)瑤海區(qū)恒盛恒盛壩上壩上街街130萬五星級酒店，甲級寫字樓，shoppingmall，酒店式公寓北地塊一棟68層辦公樓，商業(yè)綜合體；南地塊

34、1棟68層酒店，5棟55層酒店式公寓，1-5層裙樓商業(yè)尚在拆遷，銷售計(jì)劃未確定。2010年底開始銷售，酒店式公寓和寫字樓可能會(huì)統(tǒng)一招租。濱湖新濱湖新區(qū)區(qū)濱湖世紀(jì)城濱湖世紀(jì)城480萬公寓、辦公、商業(yè)2、3、5、6、8、9區(qū)為公寓；1區(qū)商務(wù)寫字樓（4棟）+公寓；7區(qū)購物中心+蝶形公寓（4棟）主體以住宅入市主體以住宅入市，啟動(dòng)項(xiàng)目銷售，積累項(xiàng)目形象，回籠資金；后期相繼推出商后期相繼推出商業(yè)和辦公產(chǎn)品，業(yè)和辦公產(chǎn)品，同時(shí)去化前期剩余公寓房源經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)中環(huán)城中環(huán)城70萬公寓、商業(yè)、酒店、寫字樓1區(qū)域?yàn)樽≌?2棟辦公+2soho（商業(yè)招大潤發(fā)、影城、休閑娛樂等）；2 2區(qū)域?yàn)樗囆g(shù)展館區(qū)域?yàn)樗囆g(shù)展館+ +

35、櫻花樹櫻花樹；3區(qū)域?yàn)槎谖唇üこ?。一期首次開盤，以公寓產(chǎn)品為主體銷售以公寓產(chǎn)品為主體銷售；在回籠部分項(xiàng)目資金后，推出推出sohosoho、辦公、商業(yè)主體的商辦功能辦公、商業(yè)主體的商辦功能；二期推出二期推出住宅，在一期項(xiàng)目形象積累的基礎(chǔ)上，住宅，在一期項(xiàng)目形象積累的基礎(chǔ)上，定位為高端、大戶型產(chǎn)品定位為高端、大戶型產(chǎn)品。1 13 32 26 64 47 78 85 59 91 12 23 3全市大盤、綜合體項(xiàng)目全市大盤、綜合體項(xiàng)目基本信息基本信息區(qū)域區(qū)域樓盤樓盤體量體量( () )總平面圖總平面圖產(chǎn)品分類產(chǎn)品分類地塊分類地塊分類營銷操作模式營銷操作模式蜀山區(qū)蜀山區(qū)松芝萬象城松芝萬象城18.4萬l

36、oft、住宅、商業(yè)一期為a、b兩座loft，二期3棟住宅先期啟動(dòng)的是小戶型先期啟動(dòng)的是小戶型loftloft住宅住宅，后續(xù)是二期后續(xù)是二期3 3棟常規(guī)住宅棟常規(guī)住宅 西環(huán)中心廣場西環(huán)中心廣場28萬住宅、甲級寫字樓、酒店式公寓一期為小戶型住宅，二期為商鋪先期啟動(dòng)的是小戶型公寓，目前在售商鋪及少量的小戶型,后續(xù)為商鋪華潤幸福里華潤幸福里28萬住宅、商業(yè)、寫字樓一期為住宅、二期為辦公樓及shopping mall先期啟動(dòng)為住宅先期啟動(dòng)為住宅，后續(xù)為商業(yè)及寫字樓后續(xù)為商業(yè)及寫字樓印象西湖印象西湖61萬商業(yè)、住宅、辦公、soho、酒店1區(qū)域?yàn)橐黄谠谑酃ⅲ?區(qū)域?yàn)槎谖瓷鲜蟹吭矗?區(qū)域南面兩幢為soho

37、、東西兩邊為辦公、中間商業(yè)（未上市）先期以住宅入市銷售先期以住宅入市銷售，回籠項(xiàng)目資金，商商業(yè)和辦公產(chǎn)品最后入市業(yè)和辦公產(chǎn)品最后入市，目前售租未定金色名郡金色名郡48.8萬高層（精裝修1200-1300元/）公寓主體+小型商業(yè)（具體招商還是出售未定）純住宅操盤策略純住宅操盤策略，首批房源面積跨度大，擴(kuò)大受眾面；后續(xù)房源以高附加常規(guī)戶型為主，客戶群體更加明確細(xì)分1 12 23 3學(xué)校學(xué)?；拘畔⒒拘畔⑷写蟊P、綜合體項(xiàng)目全市大盤、綜合體項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域樓盤樓盤在售主力產(chǎn)品在售主力產(chǎn)品在售產(chǎn)品均在售產(chǎn)品均價(jià)價(jià)( (元元/ /) )成交客戶分析成交客戶分析20102010年上半年推出年上半年推出產(chǎn)品情

38、況產(chǎn)品情況驅(qū)動(dòng)模式驅(qū)動(dòng)模式廬陽區(qū)廬陽區(qū)明發(fā)商業(yè)廣場明發(fā)商業(yè)廣場a2區(qū)、c2區(qū)在售商鋪面積30-70為主，100多商鋪四層可單售，也可400多整體購買。 10#樓還有少量129-136 住宅在售商鋪16000住宅4200目前成交客戶以投資為主；客戶來自合肥城區(qū)及周邊城市，各占50%左右銷售商鋪和住宅，其他業(yè)態(tài)的統(tǒng)一招商安徽首個(gè)歡樂主題主題shoppingmall中國鐵建中國鐵建國國際城際城一期住宅80-1304200客戶成交以自住為主，多為合肥本地客戶，約占到全部成交的70%5月推出2期住宅以水岸綠色生活為理念，營造健康、國際化、現(xiàn)代化的主城區(qū)純水岸國際生活特區(qū)包河區(qū)包河區(qū)萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場南地塊

39、步行街主力60-100商鋪30000-50000合肥客戶比例較大，將近70%；商鋪成交客戶以周邊區(qū)域商戶和投資客為主1 1月份南地塊月份南地塊2 2棟普棟普通住宅，通住宅，3 3月份推北月份推北地塊豪宅，地塊豪宅，4 4、5 5月月份推雙塔寫字樓份推雙塔寫字樓六大業(yè)態(tài)聚合大型城市綜合體，安徽最大一站式購物中安徽最大一站式購物中心心瑤海區(qū)瑤海區(qū)恒盛恒盛壩上街壩上街尚未開盤尚未開盤尚未開盤上半年無銷售計(jì)劃，上半年無銷售計(jì)劃，年底可能推出酒店年底可能推出酒店式公寓和寫字樓式公寓和寫字樓以生態(tài)、自然、健康為主題的標(biāo)志性建筑群體和綜合商標(biāo)志性建筑群體和綜合商務(wù)商業(yè)中心務(wù)商業(yè)中心濱湖新濱湖新區(qū)區(qū)濱湖世紀(jì)城

40、濱湖世紀(jì)城二房、大面積蝶形公寓、辦公樓公寓5500辦公5800大面積蝶形公寓7500區(qū)域客80%，及周邊二、三線城市的外地客戶20%；自住客80%+投資20%辦公樓+蝶形公寓政府引導(dǎo)下的交通+學(xué)區(qū)房，住宅為主體的大盤項(xiàng)目，商辦為輔經(jīng)開區(qū)經(jīng)開區(qū)中環(huán)城中環(huán)城二梯四戶，70-120 ，另有5a甲級寫字樓公寓5500區(qū)域客戶50%、外地具有親緣關(guān)系客戶為20%-30%，市中心客戶20%；自住客70-80%、10-20%投資客戶依然以公寓產(chǎn)品soho為主，優(yōu)惠活動(dòng)較多，（馬上會(huì)有送價(jià)值30萬寶馬的優(yōu)惠活動(dòng)）依托翡翠湖板塊城市副中心概念+知名開發(fā)商效應(yīng)+藝藝術(shù)館，術(shù)館，all in oneall in o

41、ne一站式的一站式的生活體驗(yàn)，住宅生活體驗(yàn)，住宅- -商務(wù)商務(wù)- -住宅住宅交叉升級模式交叉升級模式全市大盤、綜合體項(xiàng)目全市大盤、綜合體項(xiàng)目市場信息市場信息區(qū)域區(qū)域樓盤樓盤在售主力產(chǎn)品在售主力產(chǎn)品在售產(chǎn)品均價(jià)在售產(chǎn)品均價(jià)( (元元/ /) )成交客戶分析成交客戶分析20102010年上半年推年上半年推出產(chǎn)品情況出產(chǎn)品情況驅(qū)動(dòng)模式驅(qū)動(dòng)模式蜀山區(qū)蜀山區(qū)松芝萬象城松芝萬象城5.4米b座loft88008800來源主要為合肥當(dāng)?shù)丶s80%；投資客戶占多數(shù)；辦公客戶約70%預(yù)計(jì)二期三棟住宅預(yù)計(jì)二期三棟住宅將開盤將開盤以產(chǎn)品特色為核心包裝概念以產(chǎn)品特色為核心包裝概念近長江路絕版5.4米loft公寓 西環(huán)中心

42、廣場西環(huán)中心廣場商鋪（最小20平米）10000-30000來源主要為合肥當(dāng)?shù)丶s70-80%；投資客戶占多數(shù)約90%預(yù)計(jì)推出最后一棟預(yù)計(jì)推出最后一棟住宅住宅主打投資概念的城市綜合體主打投資概念的城市綜合體華潤幸福里華潤幸福里住宅6700來源主要為合肥當(dāng)?shù)丶s70-80%；自住為主預(yù)計(jì)辦公預(yù)計(jì)辦公以高品質(zhì)洋房提高項(xiàng)目整體品質(zhì)，結(jié)合學(xué)區(qū)房概念印象西湖印象西湖小面積80-90二房、140以上大戶型小戶型6600-6700大戶型6800-7200蜀山區(qū)50%+包河區(qū)50%；其中外地親緣關(guān)系20%-30%、純投資10%、投資+自住20%一期公寓一期公寓9#+1#9#+1#一體雙城概念（實(shí)際仍以住宅為一體雙城

43、概念（實(shí)際仍以住宅為前期主體，項(xiàng)目前期主體，項(xiàng)目 客戶價(jià)值點(diǎn)仍集客戶價(jià)值點(diǎn)仍集中于區(qū)位、配套優(yōu)勢下的住宅產(chǎn)中于區(qū)位、配套優(yōu)勢下的住宅產(chǎn)品優(yōu)勢）品優(yōu)勢）金色名郡金色名郡二房79 三房89公寓公寓85008500（整體（整體層差層差20002000）（精）（精裝修裝修800800，客戶，客戶認(rèn)知認(rèn)知13001300）蜀山區(qū)本地自住客為主，部分外地親緣關(guān)系客戶二期二期4 4棟公寓產(chǎn)品棟公寓產(chǎn)品全精裝住宅大盤，二期“全面家居”概念，戶型創(chuàng)新，在細(xì)節(jié)處在細(xì)節(jié)處體現(xiàn)、保證品牌、價(jià)值升級體現(xiàn)、保證品牌、價(jià)值升級市場信息市場信息全市大盤、綜合體項(xiàng)目全市大盤、綜合體項(xiàng)目智者，善鑒善鑒【借鑒與關(guān)注點(diǎn)借鑒與關(guān)注點(diǎn)目

44、前全市大盤、綜合體的目前全市大盤、綜合體的顯性成功經(jīng)驗(yàn)及關(guān)注點(diǎn)顯性成功經(jīng)驗(yàn)及關(guān)注點(diǎn)】p“主題性主題性”商業(yè)營造、商業(yè)營造、“一站式生活體驗(yàn)一站式生活體驗(yàn)”；p主體宣揚(yáng)主體宣揚(yáng)“建筑群建筑群”、“最大最大”、“綜合性綜合性”、“標(biāo)志性建筑標(biāo)志性建筑”、“一一體雙城體雙城”綜合體；綜合體；p產(chǎn)品特色、產(chǎn)品細(xì)節(jié)提升品牌、價(jià)值；產(chǎn)品特色、產(chǎn)品細(xì)節(jié)提升品牌、價(jià)值；p以住宅為主體或啟動(dòng)銷售，以住宅為主體或啟動(dòng)銷售，20102010年推盤競爭仍主要立足集中于住宅。年推盤競爭仍主要立足集中于住宅。深入研究深入研究deep cognition標(biāo)志性建筑標(biāo)志性建筑產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色一站式生活體驗(yàn)一站式生活體驗(yàn)超大規(guī)

45、模超大規(guī)模一體雙城一體雙城建筑群建筑群綜合性綜合性產(chǎn)品細(xì)節(jié)產(chǎn)品細(xì)節(jié)集中住宅競爭集中住宅競爭合肥大盤、綜合體深層次的問題和關(guān)注點(diǎn)是什么？合肥大盤、綜合體深層次的問題和關(guān)注點(diǎn)是什么？通過對合肥市綜合大盤的分類整理，我們發(fā)現(xiàn)：通過對合肥市綜合大盤的分類整理，我們發(fā)現(xiàn)：n 發(fā)展升級階段：住宅主體銷售發(fā)展升級階段：住宅主體銷售-復(fù)合地產(chǎn)多元性復(fù)合地產(chǎn)多元性-半城市綜合體，但仍為產(chǎn)品堆砌半城市綜合體，但仍為產(chǎn)品堆砌-綜合性、運(yùn)營綜合性、運(yùn)營體系的城市綜合體，但各期、功能區(qū)形象定位仍不鮮明難以演繹規(guī)模概念、地位；體系的城市綜合體，但各期、功能區(qū)形象定位仍不鮮明難以演繹規(guī)模概念、地位；產(chǎn)品功能界定產(chǎn)品功能界定

46、營銷操作模式界定營銷操作模式界定項(xiàng)目項(xiàng)目住宅主體項(xiàng)目住宅主體項(xiàng)目以住宅為主體，輔以少量配以住宅為主體，輔以少量配套型物業(yè)套型物業(yè)住宅主體項(xiàng)目住宅主體項(xiàng)目傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)模式傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)開發(fā)模式濱湖世紀(jì)城、金色名郡、濱湖世紀(jì)城、金色名郡、中國鐵建中國鐵建國際城國際城復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)合物業(yè)的產(chǎn)品組合，以一復(fù)合物業(yè)的產(chǎn)品組合，以一種物業(yè)為主體，或是項(xiàng)目體種物業(yè)為主體，或是項(xiàng)目體量偏小，難以形成規(guī)模效應(yīng)量偏小，難以形成規(guī)模效應(yīng)復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)合開發(fā)模式，產(chǎn)品交叉性強(qiáng)，但體量、復(fù)合開發(fā)模式，產(chǎn)品交叉性強(qiáng)，但體量、綜合性有限綜合性有限松芝萬象城、西環(huán)中心廣場松芝萬象城、西環(huán)中心廣場

47、城市綜合體項(xiàng)目城市綜合體項(xiàng)目產(chǎn)品線涵蓋住宅、商業(yè)、辦產(chǎn)品線涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、酒店甚至更多物業(yè)，規(guī)公、酒店甚至更多物業(yè)，規(guī)模足以產(chǎn)生集聚效應(yīng)模足以產(chǎn)生集聚效應(yīng)半城市綜合體項(xiàng)目半城市綜合體項(xiàng)目住宅體量占到總體量的一半以上，住宅體量占到總體量的一半以上，住宅住宅開發(fā)與其它物業(yè)銜接不強(qiáng)，各產(chǎn)品功能開發(fā)與其它物業(yè)銜接不強(qiáng)，各產(chǎn)品功能定位不明確，定位不明確，只是簡單的產(chǎn)品堆砌；只是簡單的產(chǎn)品堆砌；先先期開發(fā)完住宅或開發(fā)大部分住宅之后，期開發(fā)完住宅或開發(fā)大部分住宅之后，才開發(fā)其他物業(yè)才開發(fā)其他物業(yè)華潤幸福里、印象西湖、明華潤幸福里、印象西湖、明發(fā)商業(yè)廣場發(fā)商業(yè)廣場城市綜合體項(xiàng)目城市綜合體項(xiàng)目住宅、商業(yè)、

48、辦公交替開發(fā)，各物業(yè)產(chǎn)住宅、商業(yè)、辦公交替開發(fā)，各物業(yè)產(chǎn)品功能結(jié)合性較強(qiáng)，未來能夠形成完整品功能結(jié)合性較強(qiáng)，未來能夠形成完整的工作、生活配套運(yùn)營體系；但綜合體的工作、生活配套運(yùn)營體系；但綜合體各期、功能區(qū)形象定位不鮮明，難以演各期、功能區(qū)形象定位不鮮明，難以演繹規(guī)模概念、地位繹規(guī)模概念、地位萬達(dá)廣場、中環(huán)城、恒萬達(dá)廣場、中環(huán)城、恒盛盛壩上街壩上街深入解析深入解析全市大盤、綜合體項(xiàng)目全市大盤、綜合體項(xiàng)目級別升級級別升級是是迅速回收資金迅速回收資金是是利潤最大化利潤最大化是是項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)是是品牌和知名度品牌和知名度那么我們的目標(biāo)是什么？那么我們的目標(biāo)是什么？目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通項(xiàng)目物業(yè)

49、發(fā)展定位方向項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向項(xiàng)目屬性梳理項(xiàng)目屬性梳理迅速回籠資金迅速回籠資金項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)利潤最大化利潤最大化提升品牌和知名度提升品牌和知名度建立充分的競爭優(yōu)勢建立充分的競爭優(yōu)勢項(xiàng)目開發(fā)模式項(xiàng)目開發(fā)模式短期目標(biāo)短期目標(biāo)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤長期目標(biāo)長期目標(biāo)目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果目標(biāo)達(dá)成后的結(jié)果實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向項(xiàng)目屬性梳理項(xiàng)目屬性梳理目標(biāo)層級目標(biāo)層級我們具備的客觀條件我們具備的客觀條件總體量100萬方，產(chǎn)品線包括商業(yè)、辦公、居住、酒店、綠化廣場等多種物業(yè)形態(tài)，在規(guī)劃上，各部分間建立了一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，未來將形成一個(gè)多功能、高效率的綜合

50、體 。從產(chǎn)品角度而言，我們具備了發(fā)展大型城市綜合體的基本要素。從產(chǎn)品角度而言，我們具備了發(fā)展大型城市綜合體的基本要素。項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向我們具備的客觀條件我們具備的客觀條件新站區(qū)緊鄰市中心區(qū)，火車站、省汽車客運(yùn)站、省郵政樞紐和規(guī)劃中的地鐵1號線均位于區(qū)內(nèi)，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯；依靠高速交通和鐵路，形成合肥市對外交通的核心地區(qū)。站前板塊定位發(fā)展以專業(yè)市場為主的“商圈經(jīng)濟(jì)” 。而作為合肥新城區(qū)的新站區(qū)卻缺少一個(gè)代表性的中心城區(qū)。本案位于新站區(qū)核心區(qū)域，具備了城市綜合體發(fā)展所需要的優(yōu)越的地段和交通；同時(shí)站前板塊的本案位于新站區(qū)核心區(qū)域，具備了城市綜合體發(fā)展所需要的優(yōu)越的地段和

51、交通；同時(shí)站前板塊的發(fā)展定位和新站區(qū)中心城區(qū)的缺失使得本案擁有建立地標(biāo)的市場機(jī)會(huì)。發(fā)展定位和新站區(qū)中心城區(qū)的缺失使得本案擁有建立地標(biāo)的市場機(jī)會(huì)。項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向客觀條件下的價(jià)值最大化客觀條件下的價(jià)值最大化項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向1 12 23 34 4以項(xiàng)目引領(lǐng)板塊熱點(diǎn)以項(xiàng)目引領(lǐng)板塊熱點(diǎn)以項(xiàng)目各期、地塊形成不同城市功能分區(qū)、定位以項(xiàng)目各期、地塊形成不同城市功能分區(qū)、定位以項(xiàng)目營運(yùn)升級板塊價(jià)值、形象以項(xiàng)目營運(yùn)升級板塊價(jià)值、形象以項(xiàng)目復(fù)合操作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌、價(jià)值以項(xiàng)目復(fù)合操作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌、價(jià)值綜合考量綜合考量項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向p 清晰的項(xiàng)

52、目不同功能分區(qū)引擎定位清晰的項(xiàng)目不同功能分區(qū)引擎定位p 分階段的項(xiàng)目發(fā)展形象演繹分階段的項(xiàng)目發(fā)展形象演繹我們采取的項(xiàng)目開發(fā)策略我們采取的項(xiàng)目開發(fā)策略各物業(yè)功能定位：注重商務(wù)辦公、居?。òǜ魑飿I(yè)功能定位：注重商務(wù)辦公、居?。òň频辍⒆≌?、居住公寓等）、商業(yè)、文化娛樂酒店、住宅、居住公寓等）、商業(yè)、文化娛樂消費(fèi)、完善的交通出行系統(tǒng)等功能的多樣性和消費(fèi)、完善的交通出行系統(tǒng)等功能的多樣性和復(fù)合性，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充復(fù)合性，各功能之間聯(lián)系緊密，互為補(bǔ)充合肥合肥城市名片城市名片商業(yè)商業(yè)：商業(yè)零售與人們的日常生活最密：商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，切，形成城市范圍的市場并吸引和支持形成城市范

53、圍的市場并吸引和支持其他功能其他功能；零售更主要的是提供生活性、；零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)；少量商選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)；少量商業(yè)銷售外，其余均持有運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)長期業(yè)銷售外，其余均持有運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)長期利潤利潤酒店酒店：綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體：綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動(dòng)的提供流動(dòng)的“居住居住”人口和活動(dòng)的人，并提人口和活動(dòng)的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，2424小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持目保持持久的繁榮并增加其活力持久的繁榮并增加其活力綠化廣場、會(huì)

54、所、交通等等配套設(shè)施：為綠化廣場、會(huì)所、交通等等配套設(shè)施：為綜合體的成功運(yùn)營和價(jià)值實(shí)現(xiàn)提供基礎(chǔ)綜合體的成功運(yùn)營和價(jià)值實(shí)現(xiàn)提供基礎(chǔ)辦公辦公：商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，：商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，辦公產(chǎn)辦公產(chǎn)品有利于提升項(xiàng)目功能地位和城市地位，同品有利于提升項(xiàng)目功能地位和城市地位，同時(shí)為居住和商業(yè)產(chǎn)品提供穩(wěn)定的高效人群時(shí)為居住和商業(yè)產(chǎn)品提供穩(wěn)定的高效人群，一起構(gòu)建成完整的工作、生活配套運(yùn)營體系一起構(gòu)建成完整的工作、生活配套運(yùn)營體系住宅住宅：住宅產(chǎn)品是項(xiàng)目快速回籠資金的主力產(chǎn)品；：住宅產(chǎn)品是項(xiàng)目快速回籠資金的主力產(chǎn)品；作作為城市開發(fā)的基本成分，可以解決居住問題為城市開發(fā)的基本成分，可以解決居住問題，

55、同時(shí)為，同時(shí)為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，為了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向n不同于住宅項(xiàng)目和目前合肥的城市綜合體，結(jié)合信地自身不同于住宅項(xiàng)目和目前合肥的城市綜合體，結(jié)合信地自身商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)實(shí)力優(yōu)勢和小區(qū)域內(nèi)缺乏成熟街區(qū)的現(xiàn)狀，商業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)實(shí)力優(yōu)勢和小區(qū)域內(nèi)缺乏成熟街區(qū)的現(xiàn)狀，一期商業(yè)（紅星美凱龍）先期入市，集聚人氣，給予項(xiàng)目持一期商業(yè)（紅星美凱龍）先期入市，

56、集聚人氣，給予項(xiàng)目持續(xù)生命力和鮮明形象度續(xù)生命力和鮮明形象度；n二期公寓、商業(yè)、辦公同期入市，營造成熟的商業(yè)商務(wù)氛二期公寓、商業(yè)、辦公同期入市，營造成熟的商業(yè)商務(wù)氛圍，圍，5#5#地塊住宅只是作為配套型的產(chǎn)品，以小戶型、投資地塊住宅只是作為配套型的產(chǎn)品，以小戶型、投資型商服型辦公、公寓產(chǎn)品形象展示，更多面向產(chǎn)業(yè)、投資的型商服型辦公、公寓產(chǎn)品形象展示，更多面向產(chǎn)業(yè)、投資的全國性親緣客戶全國性親緣客戶；n后期商業(yè)、辦公、酒店再度升級，成為合肥市的地標(biāo)和目后期商業(yè)、辦公、酒店再度升級，成為合肥市的地標(biāo)和目的性商業(yè)的性商業(yè)。最后在項(xiàng)目高端成熟城區(qū)效應(yīng)體現(xiàn)之后，。最后在項(xiàng)目高端成熟城區(qū)效應(yīng)體現(xiàn)之后，開發(fā)

57、真開發(fā)真正意義上的高端住宅正意義上的高端住宅/ /豪宅，真正面向全市、甚至全省落戶，豪宅，真正面向全市、甚至全省落戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值和利潤最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值和利潤最大化。各個(gè)階段各種物業(yè)都被賦予了不同的價(jià)值使命各個(gè)階段各種物業(yè)都被賦予了不同的價(jià)值使命功能地位功能地位產(chǎn)品作用產(chǎn)品作用產(chǎn)品形象產(chǎn)品形象市場環(huán)境市場環(huán)境我們采取的項(xiàng)目開發(fā)策略我們采取的項(xiàng)目開發(fā)策略項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展定位方向分階段開發(fā)策略分階段開發(fā)策略一期開發(fā)策略一期開發(fā)策略n一期以商業(yè)入市，建成運(yùn)營后為項(xiàng)目集聚人一期以商業(yè)入市，建成運(yùn)營后為項(xiàng)目集聚人氣，提升街區(qū)成熟度和區(qū)域價(jià)值；氣，提升街區(qū)成熟度和區(qū)域價(jià)值；n一期信地一期

58、信地紅星美凱龍已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期的效果。紅星美凱龍已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期的效果。全球夢幻家私。專業(yè)型高端商業(yè)全球夢幻家私。專業(yè)型高端商業(yè)分階段開發(fā)策略分階段開發(fā)策略二期開發(fā)策略二期開發(fā)策略商業(yè)商業(yè)辦公辦公居?。ň频昃幼。ň频?公寓）公寓）功能定位功能定位營造成熟商業(yè)街區(qū)，提升區(qū)域價(jià)值完善“城區(qū)”功能體系，增加高端人群商業(yè)商務(wù)區(qū)的配套物業(yè)，以投資型產(chǎn)品為主產(chǎn)品推廣產(chǎn)品推廣形象形象創(chuàng)新商業(yè)形態(tài)，豐盛的消費(fèi)新體驗(yàn)中高端商務(wù)形象小戶型為主的品質(zhì)公寓，享受第一線的消費(fèi)娛樂天堂區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境區(qū)域交通體系已經(jīng)非常完善，但是居住氛圍尚不成熟產(chǎn)品對于產(chǎn)品對于項(xiàng)目的作項(xiàng)目的作用用滿足新站區(qū)居民和產(chǎn)業(yè)客的消費(fèi)需求，并向全市輻

59、射影響力滿足周邊專業(yè)市場和依靠火車站/汽車站產(chǎn)生的商務(wù)需求滿足全國親緣關(guān)系的周邊專業(yè)市場和自身商業(yè)商務(wù)群體的投資居住需求，提升商業(yè)商務(wù)的價(jià)值，增加區(qū)域居住氛圍 二期商業(yè)、辦公的開發(fā)運(yùn)營營造出成熟的商業(yè)商務(wù)氛圍，公寓二期商業(yè)、辦公的開發(fā)運(yùn)營營造出成熟的商業(yè)商務(wù)氛圍，公寓/酒店作為服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)外商業(yè)商務(wù)酒店作為服務(wù)項(xiàng)目內(nèi)外商業(yè)商務(wù)人群的居住產(chǎn)品，一起初步構(gòu)建成一個(gè)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系，人群的居住產(chǎn)品，一起初步構(gòu)建成一個(gè)完整的工作、生活配套運(yùn)營體系，區(qū)域型的城市綜合體初步形區(qū)域型的城市綜合體初步形成，形成大型商務(wù)體（商業(yè)、辦公、酒店、服務(wù)公寓）形象與功能成，形成大型商務(wù)體（商業(yè)、辦公、酒店、服

60、務(wù)公寓）形象與功能分階段開發(fā)策略分階段開發(fā)策略三期商業(yè)開發(fā)策略三期商業(yè)開發(fā)策略功能定位功能定位商業(yè)升級產(chǎn)品，從經(jīng)營業(yè)態(tài)、輻射區(qū)域、規(guī)模效應(yīng)等多方面提升項(xiàng)目的地位，成為全市性商業(yè)地標(biāo)之一產(chǎn)品推廣形產(chǎn)品推廣形象象國際視野的商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營，締造安徽第一國際頂級的全方位消費(fèi)娛樂中心市場環(huán)境市場環(huán)境此時(shí)區(qū)域開發(fā)漸趨成熟，新站區(qū)形象大幅提升；依托火車站、汽車站的對外交通樞紐功能作用強(qiáng)化，對外地資本和客群吸引力加強(qiáng)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，中高端商業(yè)普遍，但缺乏頂級的、提升合肥市商業(yè)形象的商業(yè)中心產(chǎn)品對于項(xiàng)產(chǎn)品對于項(xiàng)目的作用目的作用構(gòu)建成熟完善的消費(fèi)娛樂體系，使項(xiàng)目區(qū)域成為高度繁華的商業(yè)街區(qū)，為商務(wù)升級和居住升級奠定形象基礎(chǔ)和市場基礎(chǔ) 三期