蘇州商圈解讀

1、蘇州商圈投資商鋪哪里去？新崛起的蘇州四大商圈解讀 商業(yè)與住宅，永遠(yuǎn)是相互依存和促進(jìn)的關(guān)系。當(dāng)一個(gè)聚集區(qū)發(fā)展成熟之后，就必然對生活配套提出要求，從而推動(dòng)商業(yè)市場的發(fā)展。而商業(yè)的興盛，又將提升區(qū)域的價(jià)值，反過來對住宅市場產(chǎn)生影響。近幾年來，蘇州北擴(kuò)西進(jìn)、居住向南、園區(qū)迅猛發(fā)展，導(dǎo)致的結(jié)果就是一個(gè)個(gè)成熟人居板塊形成，園區(qū)、相城、新區(qū)、吳中、中心城區(qū)的三個(gè)規(guī)劃新城都在不同程度上形成了一個(gè)個(gè)人居新區(qū)。隨之而來的是對商業(yè)配套的需求，環(huán)球188、中潤蘇州中心、億象城、萬科國際廣場、九龍倉國際金融中心、東方之門、置地星東環(huán)、沸騰cbd、長江壹號、恒宇廣場許許多多的商業(yè)項(xiàng)目如雨后春筍辦散布在蘇州新興的城市板塊。

2、在此，我們?yōu)槟尸F(xiàn)了蘇州新崛起的四大商圈，他們，將會為我們呈現(xiàn)姑蘇城新的繁華。投資蘇州商業(yè)的四大理由1.城市快速發(fā)展，商業(yè)投資“基本面”看好蘇州憑借著千年的文化底蘊(yùn)，又作為上海的腹地城市，近年來發(fā)展迅速。城市大發(fā)展表現(xiàn)在樓市上不是房價(jià)的飆升，而是一個(gè)個(gè)新商圈的形成，可以說，一個(gè)城市的發(fā)展情況，就是城市商業(yè)投資的“基本面”。對于蘇州而言，其商業(yè)投資的“基本面”是長期看好的。近年來，蘇州商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展，中心城區(qū)的觀前、石路、南門三大商圈寶刀不老，又有吳中商圈崛起，高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)、相城、吳中、平江新城等商圈也在快速發(fā)展，如楓橋、金雞湖東、東吳北路等新型cbd、潛力商圈也正在逐步形成。今年的“世博

3、效應(yīng)”，對包括蘇州在內(nèi)所有腹地城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都有很大的帶動(dòng)作用。世博的輻射效應(yīng)，加快了蘇州以及整個(gè)長三角地區(qū)的融合，商業(yè)消費(fèi)能力將會得到進(jìn)一步的提升。交通也將會改變商業(yè)格局。尤其是滬寧城際、蘇州輕軌的建設(shè)通車，無疑將為蘇州的商業(yè)提供新的成長空間。屆時(shí)，以城際、輕軌為核心，新的地鐵商圈、地鐵商業(yè)將會出現(xiàn)，并帶動(dòng)整個(gè)蘇州商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。2.新政影響，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇四月中旬，樓市新政出臺，直接對住宅樓市進(jìn)行遏制，將二套房首付提高到5成，使住宅產(chǎn)品的投資門檻和商業(yè)產(chǎn)品達(dá)到了同一水準(zhǔn)，牽動(dòng)使投資型購房者的眼光從住宅轉(zhuǎn)移到了商業(yè)，為商業(yè)地產(chǎn)的買方市場平添了一股生力軍。新政對住宅樓市遏制，被人稱為“史上最嚴(yán)

4、厲的樓市政策”，雖是戲言，卻也向購房者們傳達(dá)了一個(gè)信息，那就是在政策上，住宅市場頻繁受到政策的影響。縱觀2008年到2010年，房產(chǎn)政策的變動(dòng)讓人目不暇接，甚至有些政策前后都有些違背，變動(dòng)不定的政策指向讓投資者擔(dān)盡了風(fēng)險(xiǎn)。而反觀商業(yè)地產(chǎn)，在政策上除了鼓勵(lì)之外，基本沒有什么大的變動(dòng)。對于投資者來說，投資的預(yù)期變得可以估計(jì)，可以測算，而不是惴惴不安的看政策的臉色。政策上的穩(wěn)定，住宅樓市的冷清，使得商業(yè)地產(chǎn)愈加受到地產(chǎn)投資者的歡迎。3.城市綜合體頻現(xiàn)蘇州，投資價(jià)值提升就目前的蘇州的商業(yè)項(xiàng)目來看，我們發(fā)現(xiàn)越來越多的城市綜合體出現(xiàn)在蘇州各個(gè)新興板塊。比如南門商圈的蘇綸場、吳中商圈的中潤蘇州中心、相城區(qū)的

5、億象新天地和中環(huán)百匯廣場、平江新城的萬達(dá)廣場、滄浪新城的億象城、高新區(qū)的長江壹號城市綜合體帶給消費(fèi)者的是一站式的消費(fèi)體驗(yàn)，娛樂、休閑、餐飲、購物、兒童游樂等融于一體的城市綜合體，免去了人們東奔西跑的麻煩，這符合生活節(jié)奏快捷的城市生活，是未來商業(yè)的主要發(fā)展方向之一。城市綜合體在另一方面也加快了區(qū)域城市化發(fā)展進(jìn)程。傳統(tǒng)的商業(yè)模式到形成成熟的商圈需要很長的時(shí)間，這過程需要經(jīng)歷激烈的市場競爭，所浪費(fèi)的資源很多，也會有很多不合理的配置，并且會長期處于不斷調(diào)整的狀態(tài)，這都將大大延緩一個(gè)新興城市板塊的城市化進(jìn)程。而城市綜合體則很好的解除了這些隱患，他在設(shè)計(jì)規(guī)劃、資源配置、業(yè)態(tài)分布等方面都由一家開發(fā)商完成，從

6、全局高度進(jìn)行更為科學(xué)、合理的配置，更大大縮短了商業(yè)從發(fā)展到成熟的時(shí)間。因此，這種商業(yè)模式受到開發(fā)商的歡迎，也受到最終消費(fèi)者的喜愛。4.品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)型，商業(yè)地產(chǎn)增溫就在不久前，萬科將旗下的“萬科金域堤香”更名為“萬科國際廣場”。萬科是房產(chǎn)開發(fā)商中的是“領(lǐng)頭羊”，從原先專做白領(lǐng)公寓，到08年專注別墅市場，再到2010年拿下許多商業(yè)項(xiàng)目，萬科一直走在市場的前列。萬科這次項(xiàng)目名稱的改變，或許預(yù)示著萬科發(fā)展方向的一次小小轉(zhuǎn)變，同時(shí)也表明市場風(fēng)向的一個(gè)轉(zhuǎn)變。從蘇州幾大知名的品牌開發(fā)商來看，有許多已經(jīng)開始向商業(yè)轉(zhuǎn)型，拿下了規(guī)劃中商住結(jié)合的儲備地塊，有些已經(jīng)開始著手商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)備，有些將項(xiàng)目中的商業(yè)配套保留進(jìn)

7、行內(nèi)部經(jīng)營。這都表明品牌開發(fā)商，或許即將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，這給正在逐漸增溫的商業(yè)地產(chǎn)市場增添了后續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，同時(shí)也給激烈競爭的市場增添了許多未知數(shù)。品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)型，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)行列，不僅表明了商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)代來臨，也標(biāo)注了投資商業(yè)地產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)?；盍u商圈 蘇州城北的新cbd活力島商圈顧名思義，以活力島為核心所形成的商業(yè)圈，同時(shí)這也是相城未來cbd的核心。從已經(jīng)落成的中央島嶼，我們就可以預(yù)見活力島的發(fā)展前景。活力島商圈向南覆蓋合景峰匯國際、融僑城并與他們的中高端商業(yè)體量一起組合成活力島商圈的中高端品牌區(qū)；活力島商圈向北覆蓋了恒基、首開等品牌開發(fā)商待開發(fā)的地塊，可算作是活力島商圈的未來發(fā)展區(qū)，目

8、前多還是空地?；盍u商圈向東覆蓋到相城大道沿線，形成一條商業(yè)走廊，與大潤發(fā)、家樂福、以及各個(gè)社區(qū)商業(yè)組合成活力島商圈的中低端大眾消費(fèi)區(qū)。目前比較受關(guān)注的有環(huán)球奧食卡城、恒達(dá)中環(huán)百匯廣場、億象新天地、德誠嘉元廣場等。  核心市政項(xiàng)目活力島 活力島項(xiàng)目是政府規(guī)劃的大型綜合市政項(xiàng)目，集購物、旅游、休閑等于一體，未來相城cbd核心?；盍u南通蘇州古城區(qū)，北接“荷塘月色”主題公園，集中了相城最重要的公共服務(wù)功能，活力島主體的大露臺，占地100余畝，可同時(shí)容納10萬人！配備有地下停車場、大型旱噴、景觀綠化、咖啡茶室等等?；盍u左右兩側(cè)還將有東西方風(fēng)情兩島，落成后將使整個(gè)活力島項(xiàng)目的旅游

9、觀光資源更加豐富。目前，活力島中央島嶼已經(jīng)完成，7月將在這里舉辦蘇州活力島音樂節(jié)，到時(shí)將有來自歐美、日韓、港臺、內(nèi)地進(jìn)40位世界級頂級音樂人、樂隊(duì)參加演出，以后活力島將成為類似的各種大型活動(dòng)的舉辦地?？梢灶A(yù)見，活力島將為周邊居住樓盤帶來巨大的升值空間。已經(jīng)盤踞在這里的合景峰匯國際、融僑城等樓盤，都已將活力島作為重要的賣點(diǎn)之一。商圈現(xiàn)狀活力島商圈現(xiàn)狀就好比是“一個(gè)核心多個(gè)點(diǎn)”，以活力島為核心，中環(huán)百匯廣場、億象新天地、環(huán)球奧食卡城等綜合項(xiàng)目將成為活力島商圈的“節(jié)點(diǎn)性商業(yè)項(xiàng)目”。最早進(jìn)入市場的是環(huán)球奧食卡城，以侏羅紀(jì)恐龍公園為主題，囊括時(shí)尚購物、休閑、餐飲、兒童游樂等多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)。此外，規(guī)劃中

10、的2號輕軌線的站臺出口就在場館內(nèi)，必將為以后的商業(yè)運(yùn)作帶來源源不斷的人流量。億象新天地和中環(huán)百匯廣場也是商圈內(nèi)重要的綜合性項(xiàng)目，以餐飲、購物、娛樂休閑、商務(wù)、優(yōu)居相融于一體的綜合性為特色，提供一站式的服務(wù)，為目前的活力島商圈東區(qū)填補(bǔ)城市綜合體的空白。吳中商圈 蘇州主城旁的核心商圈吳中商圈一直是吳中區(qū)的核心區(qū)域，隨著經(jīng)濟(jì)增長和房產(chǎn)市場的快速發(fā)展，吳中商圈已逐漸與傳統(tǒng)的古城區(qū)三大商圈并立，成為蘇州主城旁重要的一個(gè)新興商圈。吳中商圈以寶帶東路、東吳北路為核心區(qū)域，北至滄浪、南到吳中開發(fā)區(qū)，東部連通園區(qū)，西面通往新區(qū)。由大大小小的行政機(jī)關(guān)、商業(yè)銀行、金融機(jī)構(gòu)，及許多比較完善的商業(yè)配套組成。輕軌合圍，未

11、來輕軌商機(jī)無限吳中商圈的核心道路東吳北路，是蘇州城市干道人民路的“南延”。一直以來，由于南門商圈和南環(huán)高架的緣故，人民路所帶來的巨大人流量有相當(dāng)一部分被截流，圍繞東吳路、寶帶路所形成的吳中商圈很大程度上局限于吳中一帶。但是隨著輕軌規(guī)劃的出臺，吳中商圈將直接受益于2號、3號、4號三條輕軌線，將徹底打破截流，將帶來巨大的客流量，將為吳中商圈的區(qū)域發(fā)展注入活力。三條輕軌線呈半包圍的態(tài)勢輻射吳中商圈，所帶來的影響也不僅僅是簡單的突破截流，它所帶來的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，是在一條輕軌線的基礎(chǔ)上，成指數(shù)地增長?？梢灶A(yù)見，吳中商圈將涌現(xiàn)大量的輕軌商業(yè)點(diǎn)，形成一個(gè)以輕軌商業(yè)為支撐的大商圈。一站式的消費(fèi)體驗(yàn)正是現(xiàn)

12、代商業(yè)的發(fā)展趨勢，休閑、娛樂、文化多方面相結(jié)合的市政配套，很大程度上將促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。同時(shí)市民廣場、多功能康體中心、體育會展中心、青少年活動(dòng)中心、吳文化中心五大市政配套，將給整個(gè)吳中商圈的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。區(qū)域第一高樓崛起中潤蘇州中心是位于蘇州吳中區(qū)核心地帶的地標(biāo)性商業(yè)建筑，主建筑高228米，將成為區(qū)域內(nèi)第一高樓。因?yàn)樘K州中心城區(qū)的建筑是有高度限制的，因此這幢高樓一旦建起，不但可以俯瞰全城，同時(shí)也令整個(gè)蘇州主城區(qū)都能時(shí)刻關(guān)注到?？梢灶A(yù)見，半座蘇州城的人們將見證這座高樓每一天的施工進(jìn)展，由此帶來的社會關(guān)注以及后期的客流量，將無法估量。同時(shí)超高層地標(biāo)性建筑將提升項(xiàng)目本身的檔次，使商圈具有更為高

13、端的業(yè)態(tài)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。中潤蘇州中心也將成為吳中商圈最重要的商業(yè)項(xiàng)目之一，成為蘇州南面的門戶。中潤蘇州中心涵蓋了環(huán)球主題購物中心、白金五星標(biāo)準(zhǔn)酒店、超甲級寫字樓、世界公館、挑高8.4米頂級會所、文體會展中心、大型圖書館、高標(biāo)準(zhǔn)游泳館、五星影院等。中潤蘇州中心將商業(yè)、辦公、公寓有機(jī)聯(lián)結(jié)，模擬出不同維度的城市意向，與現(xiàn)有及將要開發(fā)的周邊樓宇共同形成一個(gè)國際商務(wù)、購物、休閑、旅游、行政等標(biāo)志性區(qū)域，成為吳中商圈的地標(biāo)性項(xiàng)目。滄浪新城商圈 因?yàn)樾鲁牵瑧?yīng)運(yùn)而生滄浪新城商圈是隨著滄浪新城的發(fā)展而逐步形成的商圈，作為一個(gè)新興商圈，目前滄浪新城商圈還比較勢單力孤，但隨著區(qū)域內(nèi)人口增長，各種利好市政的影響，

14、滄浪新城商圈的興起將是一種必然。滄浪新城商圈位于友新高架南面，以滄浪新城核心商業(yè)項(xiàng)目億象城為支點(diǎn)，配合世茂運(yùn)河城的商業(yè)街，形成的覆蓋滄浪新城的商圈。滄浪新城商圈的興起其實(shí)并不讓人意外，一方面，滄浪新城的住宅樓盤在市場上受到追捧，房價(jià)一路走高的同時(shí)，市場持續(xù)熱銷，為板塊帶來了大量的居住人口，從而推動(dòng)了商業(yè)的發(fā)展。另一方面商圈所處的范圍內(nèi)，友新高架連接南環(huán)和西環(huán)，通過高架快速道路，使得滄浪新城與蘇州全城的聯(lián)系更為緊密，也為板塊帶來大量的人流量；同時(shí)，規(guī)劃中的輕軌線將貫通滄浪新城，為以后的輕軌商業(yè)做好了提前的規(guī)劃。區(qū)域商業(yè)中心：億象城在過去的兩年里，滄浪新城商圈一直處于醞釀的階段，億象城項(xiàng)目公布已久

15、，但遲遲沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，直到最近才開始開盤出售，而世茂運(yùn)河城目前為止還沒有要進(jìn)行商業(yè)街打造的趨向，只有部分商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，比如大潤發(fā)、英派斯健身中心等。就整個(gè)滄浪新城范圍來看，目前商圈內(nèi)較多的還是小鋪面的零散商業(yè)，沒有大型城市綜合體，也沒有形成成規(guī)模的商業(yè)街，而這些可能就要依賴于億象城、世茂運(yùn)河城這樣的大項(xiàng)目了。商圈內(nèi)目前值得關(guān)注的主力項(xiàng)目是億象城。這個(gè)項(xiàng)目位于福星路與南環(huán)路的交叉處，友新高架在南環(huán)的出口附近，距離規(guī)劃中的輕軌2號線桐涇公園站點(diǎn)近百米左右的距離，可謂是扼守了滄浪新城的門戶，占據(jù)了相當(dāng)好的地段。億象城總建筑體量超過8萬方，商業(yè)業(yè)態(tài)包括了餐飲、娛樂、休閑、購物等，走的是綜合業(yè)態(tài)

16、的商業(yè)線路，提供的是一站式的消費(fèi)體驗(yàn)，適應(yīng)商業(yè)發(fā)展的潮流。依托新城，商業(yè)新起是必然滄浪新城商圈的興起將是一個(gè)必然，一方面是因?yàn)橹苓吷鐓^(qū)超過200萬方的住宅社區(qū)，所必須具有的商業(yè)配套，另一方面則是交通樞紐、輕軌站點(diǎn)、桐涇公園等大量有利于商業(yè)發(fā)展的配套，和目前商業(yè)項(xiàng)目的空白，造成區(qū)域性商圈興起的必然。但是滄浪新城商圈能夠發(fā)展到什么樣的程度還是個(gè)未知數(shù)。這個(gè)新興商圈所處的位置是在新區(qū)cbd獅山路商圈與古城區(qū)南門商圈之間，可謂是夾縫中求生存，能否崛起與兩個(gè)商圈并立成三足鼎立，還要看后期的市場運(yùn)作情況。湖西商圈 國際標(biāo)準(zhǔn)的新興cbd湖西cbd是環(huán)金雞湖的一大亮點(diǎn)，也是整個(gè)園區(qū)范圍內(nèi)開發(fā)最早并已自成格局的

17、成熟商圈。從最初單一的鄰里中心模式到現(xiàn)在的大型城市綜合體群聚，湖西商圈催生并見證了園區(qū)的國際化進(jìn)程，加之之前住宅開發(fā)奠定的基調(diào)，這里即將成為國際化標(biāo)準(zhǔn)的cbd區(qū)域。經(jīng)營模式逐漸向多元化轉(zhuǎn)變自2004年左岸商業(yè)街a區(qū)成功開街之后，園區(qū)的商業(yè)開始逐步完善，但真正的崛起要追溯到2005年。2005年左岸商業(yè)街b區(qū)、星都中心、湖濱新天地、白領(lǐng)廣場等相繼開出，至此湖西的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了翻天覆地的變化，成功從單一的鄰里中心格局轉(zhuǎn)變成多元化的大型商業(yè)模式，向國際標(biāo)準(zhǔn)的cbd中心邁進(jìn)。從左岸商業(yè)街到湖濱新天地，湖西的大型商業(yè)群落幾乎是沿著蘇華路向東延伸的，一方面借助金雞湖的資源優(yōu)勢提高商業(yè)人氣，另一方面還帶動(dòng)了

18、整個(gè)湖西的旅游業(yè)的發(fā)展，湖西商圈的人氣不斷上升。經(jīng)營模式的成功轉(zhuǎn)變?yōu)楹魃倘砹司薮蟮娜肆髁亢拖M(fèi)力，作為園區(qū)首個(gè)推出的商業(yè)街項(xiàng)目左岸商業(yè)街的日均客流量要達(dá)到近萬的人次，而像星海休閑中心、湖濱新天地、星都中心等每天的客流量也都已過千。地標(biāo)商務(wù)項(xiàng)目頻出，品質(zhì)高端化雖然2005年是湖西的商業(yè)元年，數(shù)個(gè)大體量商業(yè)在那個(gè)時(shí)候出現(xiàn)，但湖西商圈至今仍在開發(fā)中，目前商圈內(nèi)有新建的環(huán)球188、尼盛廣場、新天翔廣場、蘇州鳳凰國際書城等大型地標(biāo)型商業(yè)項(xiàng)目，還有像國際大廈、世紀(jì)金融大廈、高峰會、東方之門等高端寫字樓。其中，東方之門位于湖西商圈最東端的黃金地段，總高301.8米，體量是上海金貿(mào)大廈的1.5倍，建成后

19、將是園區(qū)的西大門。大型商業(yè)涌現(xiàn)之后，湖西商圈的發(fā)展格局逐漸向高端商務(wù)寫字樓轉(zhuǎn)變，這批辦公樓的出現(xiàn)將湖西商圈的運(yùn)營氛圍提高到另一個(gè)檔次，不再是簡單的生活消費(fèi)，而是通過辦公生產(chǎn)效益來提高商圈的活力。目前，環(huán)球188正推出的高端行政公館可以俯瞰金雞湖全景，價(jià)格要達(dá)40000元/；恒宇廣場商鋪300起售，均價(jià)25000元/，寫字樓面積100-200，均價(jià)14000元/；新天翔廣場的寫字樓價(jià)格與恒宇廣場相差無幾。四通八達(dá)的交通是帶動(dòng)湖西商圈繁榮發(fā)展的另外一個(gè)原因，橫向有現(xiàn)代大道、蘇華路和蘇惠路，縱向星明街、星海街和星港街與之交錯(cuò)，從湖西商圈到市區(qū)、吳中區(qū)、湖東以及園區(qū)北部都很方便，等輕軌一號線貫通之后將

20、會為該商圈吸引更多的人流量。  蘇州三大傳統(tǒng)商圈紛紛擴(kuò)容商業(yè)開啟“大時(shí)代”         商報(bào)記者 王東來湯寧/文 蔣世穎/制圖    新華報(bào)業(yè)網(wǎng)訊   也許是看到商家集聚帶來的人氣倍乘效應(yīng)，如今的蘇州商業(yè)都在往大里做。周邊地區(qū)，早已不滿足于應(yīng)付社區(qū)需要的零星商貿(mào)服務(wù)，甚至也不是單店獨(dú)大的商貿(mào)大樓，動(dòng)輒便是集商貿(mào)、娛樂、休閑于一體的cbd、城市綜合體，從體量到氣勢，儼然已是一方諸侯；城外遍地大王旗，城內(nèi)當(dāng)然不甘坐視。觀前、石路、南門三大傳統(tǒng)商圈

21、，紛紛祭出擴(kuò)容大手筆，以此鞏固自己的王者地位。其中，龍頭老大觀前商圈更是將成倍拓展，硬是在城中寸金地拓出一片大發(fā)展的疆土。    蘇州商業(yè)進(jìn)入了一個(gè)前所未有的“大時(shí)代”。    三大老商圈向橫里拓展多年王者地位不容有失    “觀前商圈要延伸到王天井巷了，這可是擴(kuò)大了一倍呀！ ”“南門商圈要建地下城，這下人民路兩邊可要連成一體了?！苯諄?，市規(guī)劃部門相繼公示出了關(guān)于觀前、南門商圈的擴(kuò)容規(guī)劃。再加上去年已經(jīng)通過市府審批的蘇州市閶門石路地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)，可以說蘇州觀前、南門、石路這三大老商圈的擴(kuò)容已成定

22、局。    這已存在多年的蘇州三大老商圈可以說是商場林立，老字號遍布，已然是非常成熟的商圈了。此番擴(kuò)容，可以說是四周群雄環(huán)視所逼。而老商圈要繼續(xù)做強(qiáng)，單靠內(nèi)部改造已經(jīng)無能為力了。密集的建筑讓老字號沒了擴(kuò)充的空間，新商家更找不到插足之地；古城區(qū)對建筑高度的嚴(yán)格限制，又?jǐn)嗔怂麄儗怯睢鞍胃摺钡哪钕?；交通擁堵、停車難則成為傳統(tǒng)商圈最讓人們詬病的地方，唯一可以動(dòng)腦筋的地方，便是向橫里拓展。    就拿名氣最響的觀前商圈來說吧，近年來很多商家發(fā)現(xiàn)，雖然該地區(qū)海量的人流量從來沒有改變過，但具體來逛街的人群卻發(fā)生了明顯的變化：前來的外地人、游客越來

23、越多，而本地人、有車一族卻漸漸因該地區(qū)擁堵的交通、擁擠的購物空間、總顯不夠的停車位等問題望而卻步?！爸牢议_個(gè)車進(jìn)觀前吃飯，停車要花多少時(shí)間嗎？半個(gè)小時(shí)！碰上個(gè)不巧，好不容易進(jìn)去了，還找不到車位！ ”“現(xiàn)在觀前的人越來越多，商場就顯得越來越小了，逛商場像擠菜場，感覺真不爽！ ”消費(fèi)者們這樣的呼聲其實(shí)早就傳到了商家耳中，商家們著急的同時(shí)，也在盡力做著“突圍”。像人民商場主樓的擴(kuò)建，家電樓的拍得以及景德路新蘇州百貨廣場的擴(kuò)延，都是前些年商家在擴(kuò)容上做出的努力；美羅商城東樓的擴(kuò)建，一舉將營業(yè)面積擴(kuò)張到了5萬平方米。尤其值得一提的是，新樓特別設(shè)置了兩層地下停車場，300多個(gè)車位，真是讓商家們大大“舒了

24、口氣”?？上У氖?，對于寸土寸金的觀前地區(qū)，畢竟有空間可以擴(kuò)容、增設(shè)車位的商家還是極少數(shù)，大部分商家還是處在早已飽和的空間里“掙扎”著。    同樣，作為蘇州西北角重要集散地的石路商圈，最大的制約因素也是交通不暢和停車位稀缺；南門商圈東西被人民路“分割”成兩塊的交通以及停車難的問題也是消費(fèi)者們感同身受的。不難看出，空間小是制約老商圈發(fā)展的根本所在，要有空地、有空間，商家們才能擴(kuò)建、停車位才能增設(shè)、交通才能重新規(guī)劃緩減擁堵。    于是擴(kuò)容成了三大傳統(tǒng)商圈不約而同的選擇。    畫外音：蘇州市觀前商圈詳細(xì)規(guī)劃

25、提出，未來的觀前商圈東起臨頓路，西止王天井巷（原先只到人民路一帶）；南起干將路，北止東中市-白塔西路（原先只到因果巷-舊學(xué)前一線），總用地約1.3平方公里，面積比現(xiàn)有商圈面積擴(kuò)大1倍多。人民路兩側(cè)商廈連成一片，形成商業(yè)核心區(qū)。特別是察院場口交通流量巨大，因此，規(guī)劃提出兩個(gè)方案：一是察院場口人民路下穿（優(yōu)先方案），從而形成地面步行廣場；二是人民路地面方案。蘇州市閶門石路地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)規(guī)劃涉及的范圍，西到楓橋路、南抵愛河橋路、東瀕護(hù)城河、北至上塘河，再加上閶門一帶，總面積55.11公頃，幾乎是現(xiàn)在的石路商業(yè)中心區(qū)面積的2倍。    蘇州市南門老汽車站地塊及周邊

26、詳細(xì)規(guī)劃從規(guī)劃內(nèi)容看，一大亮點(diǎn)是人民路與東二路交叉口將布局地下空間，通過建設(shè)商業(yè)街進(jìn)行串聯(lián)，這意味著南門商圈尋求擴(kuò)容將主要走向地下。而人民橋北原南門汽車站站場和人民橋南原蘇綸紡織廠廠區(qū)將是南門商圈最可做文章的地方。    四方新商圈已經(jīng)初具規(guī)模最大依托是城市人口遷移    商圈，意思就是優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈 （離消費(fèi)地最近，吸納總量50%-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15%-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5%-25%顧客的范圍）。  

27、60; 有人說，觀前、石路、南門三大老商圈分屬于平江、金閶、滄浪三大老城區(qū)，這樣的格局正是由于三大老城區(qū)相對集中的居民消費(fèi)力而決定的。簡言之，因?yàn)槿齻€(gè)老城區(qū)人多，消費(fèi)力大，才促使各自區(qū)域商圈的形成。然而，隨著蘇州這些年來城市化進(jìn)程的迅速發(fā)展，高新區(qū)、園區(qū)、吳中、相城的城市化已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)?shù)母叨?。隨之而來的，就是這些新城區(qū)商圈的逐漸崛起。    就說城市化、現(xiàn)代化程度最為領(lǐng)先的工業(yè)園區(qū)，現(xiàn)如今最為知名的就要數(shù)環(huán)金雞湖核心商業(yè)板塊了。環(huán)金雞湖商圈一步步的崛起，絕對是和工業(yè)園區(qū)的發(fā)展所同步進(jìn)行的。金雞湖西中央商務(wù)區(qū)、湖東商業(yè)服務(wù)功能區(qū)和湖濱新天地、李公堤等商業(yè)街區(qū)，將環(huán)

28、金雞湖一帶打造成了時(shí)尚、現(xiàn)代的新商圈。特別是湖東圓融時(shí)代廣場的出現(xiàn)，更是打破了湖東沒有商圈的格局，蘇州最大的 “百貨航母”久光百貨、世界最大的500米led矩形天幕以及眾多餐飲、娛樂商家，形成了湖東獨(dú)有的商業(yè)地帶。如今，去湖濱新天地、李公堤就餐，去李公堤1912酒吧街娛樂，去圓融時(shí)代廣場休閑購物，已成為了時(shí)下很多市民的優(yōu)先選擇。這塊商圈的輻射力，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)走出了園區(qū)的范圍。    同樣，高新區(qū)的新商圈代表也有很多，包括金楓路商業(yè)區(qū)、凱馬廣場商業(yè)區(qū)、長江路商業(yè)區(qū)等。而長江路上的綠寶廣場是其中的典型代表。綠寶廣場的出現(xiàn)，填補(bǔ)了何山路、長江路區(qū)域商業(yè)空白，同時(shí)也提升了周圍

29、樓盤的吸引力。而凱馬廣場商業(yè)區(qū)，則是以汽車商業(yè)貿(mào)易為主，區(qū)域內(nèi)匯集了一批酒店公寓。金楓路商業(yè)區(qū)主要以金楓國際為核心區(qū)域，地處高新區(qū)與木瀆的交會處，同樣也是未來人氣聚集之所。    此外，相城區(qū)的城市化進(jìn)程也形成了自己的元和商圈，中翔小商品市場、家樂福、大潤發(fā)都身處其中。吳中區(qū)商業(yè)服務(wù)功能區(qū)以東吳國際為代表，正在迅速成長。而蘇州西南，香港世茂集團(tuán)在滄浪新城內(nèi)將開發(fā)建設(shè)一個(gè)以中高端消費(fèi)群體為對象的新商圈，其面積達(dá)40萬平方米，相當(dāng)于目前的石路商圈大小。    專家分析，蘇州古城區(qū)面積有限，已不能完全滿足商圈發(fā)展。城市化進(jìn)程、人口分布向四面

30、延伸，新商圈崛起是必然。    畫外音：記者從蘇州市貿(mào)易局獲悉，2005年蘇州市出臺的首個(gè)商業(yè)規(guī)劃蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃經(jīng)過多次修編后，已經(jīng)明確了蘇州將形成“三核兩副兩軸三帶”的標(biāo)志性商業(yè)格局。 “三核”是指三個(gè)核心商業(yè)板塊，即由觀前、石路、南門商業(yè)服務(wù)功能區(qū)組成的古城核心商業(yè)板塊；環(huán)金雞湖核心商業(yè)板塊以及獅山路到三香路為聯(lián)系紐帶的獅山核心商業(yè)板塊。 “兩副”為結(jié)合城市副中心形成兩個(gè)城市副中心級商業(yè)服務(wù)功能區(qū)，即在相城區(qū)形成元和商業(yè)服務(wù)功能區(qū)、在吳中區(qū)形成吳中商業(yè)服務(wù)功能區(qū)?！皟奢S”是指東西商業(yè)發(fā)展主軸和南北商業(yè)發(fā)展次軸。 “三帶”主要包括環(huán)古城風(fēng)貌休閑商業(yè)帶、環(huán)金雞湖風(fēng)情休閑商業(yè)帶以及沿太湖旅游度假休閑商業(yè)帶。    cbd、城市綜合體包羅萬象現(xiàn)代商戰(zhàn)正演化為商圈角逐    現(xiàn)如今，如果你今天聽說哪又開了個(gè)商業(yè)廣場，明天哪又開了個(gè)商城，后天哪又多出來一個(gè)商業(yè)街的話，真是一點(diǎn)都不讓人奇怪。小規(guī)模的不去說，單單是那龐大的商業(yè)城市綜合體、大型賣場、商業(yè)街每年就以一個(gè)驚人的速度在增加。    上周，東環(huán)路沿線，擴(kuò)建一年多之久的大潤發(fā)東環(huán)店正式開業(yè)，來自于美國的賣場巨頭沃爾瑪本月也將亮相，一時(shí)間在東環(huán)沿線這并不廣闊的地區(qū)就集中了家樂福、歐尚、大