房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)監(jiān)管中存在的問(wèn)題及對(duì)策建議

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)監(jiān)管中存在的問(wèn)題及對(duì)策建議房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)監(jiān)管中存在的問(wèn)題及對(duì)策建議隨著日益火爆的房?jī)r(jià)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)“膨脹，也使這個(gè)領(lǐng)域原來(lái)一些個(gè)別的違法行為變成了有代表性的違法行為，對(duì)消費(fèi)者的違害極大，因?yàn)榻ㄖ袌?chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)有很多共同點(diǎn)，聯(lián)絡(luò)嚴(yán)密，所以本文試就其中的違法行為及監(jiān)管方法作一粗淺討論。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)違法行為的表現(xiàn)這兩個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)管是一個(gè)綜合的系統(tǒng)工程，它涉及城建、房管、土地、規(guī)劃、環(huán)保、設(shè)計(jì)、工商、稅務(wù)、建立單位等諸多部門，工商行政管理部門如何加強(qiáng)監(jiān)管,首先要認(rèn)清其違法行為的表現(xiàn)，我們認(rèn)為其違法行為主要表如今以下幾個(gè)方面:一主體資格不合法。主要表如

2、今：一是無(wú)證無(wú)照、有證無(wú)照、無(wú)證有照超范圍經(jīng)營(yíng)。根據(jù)國(guó)家法律和相關(guān)政策的規(guī)定，任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建立施工單位，都應(yīng)當(dāng)持有與所開(kāi)發(fā)、建筑的工程相適應(yīng)的具有法律效力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工企業(yè)的資質(zhì)證書和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但是實(shí)際狀況是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工企業(yè)不肯定具有相關(guān)手續(xù)，或手續(xù)不齊就在利益的驅(qū)使下快速開(kāi)展業(yè)務(wù)。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。這種現(xiàn)象很普遍。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本違法行為。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不全都，公司、股東抽逃資金。五是股東發(fā)生改變未辦理變更登記。六是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與實(shí)際開(kāi)發(fā)、建立的工程的資質(zhì)要求不符。二欺

3、詐消費(fèi)者違法行為1、合同違法行為。1擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本；2合同規(guī)定與實(shí)際交房不全都，包括面積、通風(fēng)、付款方式和期限、違約責(zé)任等；3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)亂收合同文本費(fèi)；5格式條款不合法，這種違法行為非常嚴(yán)峻，表達(dá)在：一是格式條款含有加重消費(fèi)者違約金或損害培償金超過(guò)合理數(shù)額的責(zé)任；二是格式條款含有排除消費(fèi)者依法變更或解除合同以及懇求支付違約金、損害賠償?shù)臋?quán)利；三是格式條款未備案。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)沒(méi)有獲得土地、規(guī)劃、城建、消防等答應(yīng)手續(xù)致使購(gòu)房戶辦不到房產(chǎn)證。3、虛假宣揚(yáng)、違法發(fā)布廣告。當(dāng)前，房地產(chǎn)廣告宣揚(yáng)形式主要有房地產(chǎn)戶外

4、廣告宣揚(yáng)牌、印刷品宣揚(yáng)散頁(yè)以及電視飛字廣告等幾種形式。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了擴(kuò)大其影響力和知名度，都特別注重廣告宣揚(yáng)。但大多數(shù)企業(yè)在宣揚(yáng)和廣揭發(fā)布過(guò)程中都或多或少存在一些虛假宣揚(yáng)的問(wèn)題。詳細(xì)表如今：一是所作廣告宣揚(yáng)的內(nèi)容與實(shí)際不全都；二是所發(fā)布的廣告內(nèi)容違背房地產(chǎn)廣揭發(fā)布暫行規(guī)定，如：房地產(chǎn)廣揭發(fā)布暫行規(guī)定：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信的內(nèi)容；房地產(chǎn)廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清晰表示為實(shí)際的銷售價(jià)格、明示價(jià)格的有效期限；房地產(chǎn)中表現(xiàn)工程位置的應(yīng)以從該工程到達(dá)某一詳細(xì)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際間隔 表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示間隔 ；房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化訓(xùn)練設(shè)施及其它市政條件等，

5、如在規(guī)劃或者建立中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明，房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明是建筑面積或用法面積，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。房地產(chǎn)廣告中涉及貸款效勞的，應(yīng)當(dāng)載明供應(yīng)貸款的銀行名稱及貸款額度、年期；房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主可以為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾，房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明等。4、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題。1購(gòu)房面積與開(kāi)發(fā)商承諾不全都，面積縮水；2層高沒(méi)有到達(dá)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；3使用的門窗、下水道管、鋼材、水泥等材料沒(méi)有到達(dá)國(guó)家強(qiáng)迫性標(biāo)準(zhǔn)。三串通投標(biāo)行為。即在土地拍賣中投

6、標(biāo)者之間互相串通，抬高標(biāo)價(jià)或壓低標(biāo)價(jià)，以排斥競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。二、針對(duì)上述違法行為如何調(diào)查取證房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)涉及關(guān)系單位多，且有的開(kāi)發(fā)商、建筑老板可能是涉黑人員，因此查處難度較大，為了案件調(diào)查的順當(dāng)進(jìn)展，我們建議加強(qiáng)與公安經(jīng)偵、檢察瀆偵等部門的協(xié)作，同時(shí)依據(jù)我們的辦案理論，我們總結(jié)出了“十六查的辦案方法：1、查工程經(jīng)理證。工程經(jīng)理證是施工總負(fù)責(zé)人唯一的合法憑證，工程經(jīng)理證上注明有所屬公司名稱，假如中標(biāo)公司與工程經(jīng)理不屬于同一單位，可深究是否存在非法轉(zhuǎn)包，工程經(jīng)理證也可在所在地的城建部門查詢。另工程的五大員也可以反映出上述問(wèn)題。2、深挖掘“暗合同。建筑公司與非法的工程經(jīng)理或承包人之間一般都會(huì)簽訂一

7、份私下協(xié)議，即“暗合同。假如辦案人員設(shè)法獲得了這份“暗合同在對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)或工程處辦公點(diǎn)進(jìn)展調(diào)查時(shí)，辦案人員很可能得到這份暗合同。就已經(jīng)暴露出無(wú)執(zhí)照掛靠或出租出借營(yíng)業(yè)執(zhí)照等違法事實(shí)。3、查勞開(kāi)工資關(guān)系。假如查不到“暗合同，就要考慮從其他方面入手進(jìn)展調(diào)查。查勞開(kāi)工資關(guān)系是一個(gè)重要打破口，一般狀況下，非法的工程經(jīng)理或承包人并不是建筑公司的正式職工，也不會(huì)到勞動(dòng)部門辦理錄用手續(xù)。4、查工程款走向。建立單位的工程款付給誰(shuí)，是區(qū)分合法和非法的重要線索，假如建筑公司的賬目中沒(méi)有反映，而是挺直進(jìn)了工程經(jīng)理或承包人的腰包，就有違法嫌疑。假如工程經(jīng)理或承包人老是以白條收取現(xiàn)金，更應(yīng)作為嫌疑內(nèi)容。5、查材料款及業(yè)務(wù)費(fèi)

8、報(bào)銷主體。建筑所需的材料假如是承包方負(fù)責(zé)，這些業(yè)務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)浇ㄖ緢?bào)銷，而非法的經(jīng)營(yíng)者只能自我消化，不到建筑公司報(bào)銷。6、查是否交管理費(fèi)。假如工程經(jīng)理或承包人是非法的，公司絕不會(huì)讓人白白地用法他們的名稱對(duì)外簽合同，他們往往會(huì)以管理費(fèi)的名義收取費(fèi)用。7、查稅金交納和填補(bǔ)情況。由于合同上規(guī)定的當(dāng)事人是建筑公司，收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其開(kāi)具發(fā)票，但一旦開(kāi)票就要交稅，為了不使建筑公司吃虧，非法工程經(jīng)理或承包人會(huì)填補(bǔ)這項(xiàng)支出，查清這種填補(bǔ)的付款，也是認(rèn)定違法事實(shí)的證據(jù)之一。8、查施工的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)擔(dān)當(dāng)。在非法經(jīng)營(yíng)的施工期間發(fā)惹事故建筑公司不會(huì)擔(dān)當(dāng)這個(gè)責(zé)任，往往總是預(yù)先商定好一旦發(fā)生問(wèn)題由工程經(jīng)理或承包人自己

9、擔(dān)當(dāng)。假如辦案人員查實(shí)有關(guān)事故的費(fèi)用不是建筑公司擔(dān)當(dāng)?shù)模枪こ探?jīng)理或承包人自己個(gè)人解決的，頭腦里應(yīng)當(dāng)多一根弦。9、查營(yíng)業(yè)執(zhí)照。在對(duì)建立施工合同進(jìn)展檢查時(shí)，我們可以發(fā)覺(jué)建筑公司與承包施工單位所簽合同蓋章單位是某某建筑公司，但施工現(xiàn)場(chǎng)往往可以看出不正規(guī)或者說(shuō)是手寫的單位“某某工程處幾個(gè)字，因此對(duì)工程處進(jìn)展檢查，雖然被檢查人出示了建筑公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，但某某工程處確定是真實(shí)的施工單位，并且沒(méi)有在工商局注冊(cè)登記，肯定能露出了違法經(jīng)營(yíng)的馬腳。10、查年檢材料。在企業(yè)年檢中，通過(guò)實(shí)地年檢及對(duì)企業(yè)年檢材料的審查，發(fā)覺(jué)企業(yè)有無(wú)虛報(bào)注冊(cè)資本、企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不全都，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東

10、發(fā)生改變未辦理變更登記等違法行為。11、查侵權(quán)投訴。注重12315消費(fèi)者申投訴的的受理、處理，從中發(fā)覺(jué)一些欺詐消費(fèi)者的違法行為，搜集消費(fèi)者的投訴材料，實(shí)地調(diào)查、勘察。12、查建材質(zhì)量。針對(duì)建筑施工所用材料質(zhì)量問(wèn)題，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、抽樣送檢、調(diào)查詢問(wèn)所購(gòu)商品材料的來(lái)源、價(jià)格、數(shù)量等。13、查合同款式。搜集合同示范文本并調(diào)查合同示范文本的來(lái)源。14、查格式條款。調(diào)查格式條款是否有湖北省合同監(jiān)視條例第十一條至十三條規(guī)定的內(nèi)容。15、查備案狀況。商品房買賣、租賃合同、物業(yè)管理、住宅裝修裝飾合同等采納格式條款的，格式條款供應(yīng)者是否將合同文本及營(yíng)業(yè)執(zhí)照在訂立合同前備案。16、查廣告內(nèi)容。搜集房地產(chǎn)宣揚(yáng)方面的

11、戶外廣告，印刷品廣告、電視廣告，看是否有宣揚(yáng)的內(nèi)容與實(shí)際不全都以及有違背房地產(chǎn)廣揭發(fā)布暫行規(guī)定的內(nèi)容。三、上述違法行為的法律適用在行政執(zhí)法活動(dòng)中如發(fā)覺(jué)有上述違法行為，通過(guò)調(diào)查取證，完成證據(jù)的搜集后，可適用如下法律法規(guī)對(duì)違法當(dāng)事人進(jìn)展行政懲罰：1、無(wú)證無(wú)照、有證無(wú)照、無(wú)證有照超范圍經(jīng)營(yíng)根據(jù)無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締方法第四條第一款第一、三、五項(xiàng)定性，按第十四條懲罰。2、擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同示范文本管理方法第三條定性，按該方法第六條四項(xiàng)懲罰。3、對(duì)欺詐消費(fèi)者的違法行為可以根據(jù)消費(fèi)者權(quán)益愛(ài)護(hù)法、欺詐消費(fèi)者行為懲罰方法進(jìn)展定性懲罰。4、對(duì)虛假宣揚(yáng)、違法發(fā)布廣告的可根據(jù)反

12、不正值競(jìng)爭(zhēng)法、廣告法、房地產(chǎn)廣揭發(fā)布暫行規(guī)定相關(guān)條款懲罰。5、對(duì)格式條款不合法的可按湖北省合同監(jiān)視條例第十五條第的規(guī)定，通知格式條款的供應(yīng)者修改并備案，如未備案可按該條例其次十一條的規(guī)定懲罰；6、對(duì)在招投標(biāo)中串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價(jià)的行為按反不正值競(jìng)爭(zhēng)法第十五條定性，按該法其次十七條懲罰；7、對(duì)在企業(yè)年檢中，發(fā)覺(jué)企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本、企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不全都，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發(fā)生改變未辦理變更登記等違法行為可按公司法相關(guān)條款查處。另外為了使這一領(lǐng)域的違法行為得到有效遏制，我們建議以縣級(jí)局為單位，成立專案組，同時(shí)行文請(qǐng)示當(dāng)?shù)卣匾?，最好以紀(jì)委監(jiān)察部門牽頭，建立、公安經(jīng)偵、檢察

13、瀆偵等部門參加協(xié)作，形成治理合力。同時(shí)就工商部門來(lái)講，要加強(qiáng)辦案人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，加強(qiáng)辦案設(shè)備的改良，加強(qiáng)辦案經(jīng)費(fèi)的保證，在詳細(xì)工作中可留意派專人介入建筑施工工程招投標(biāo)辦，我局獲得市政府、市紀(jì)委同意，派專人進(jìn)駐市招投標(biāo)辦公室，全程監(jiān)視建筑市場(chǎng)的招投標(biāo)活動(dòng)，準(zhǔn)時(shí)將搜集到的中標(biāo)信息通知轄區(qū)分局、所，以便其核查實(shí)際施工單位,理解是否存在轉(zhuǎn)包、買賣標(biāo)書等不法行為，從中發(fā)覺(jué)了大量案源。我們還下放了合同示范文本的發(fā)放權(quán)，由當(dāng)事人向所在地分局、所購(gòu)置，便于分局、所把握當(dāng)事人購(gòu)置了多少文本，而實(shí)際用法了多少，從中可以發(fā)覺(jué)一些擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買賣合同示范文本的違法行為。加強(qiáng)建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，是落實(shí)科學(xué)進(jìn)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的要求，也是工商部門理論“四個(gè)統(tǒng)一，履行自身職能，維護(hù)市場(chǎng)秩序和愛(ài)護(hù)