房地產(chǎn)聯(lián)建的主要類(lèi)型及其法律性質(zhì)

1、房地產(chǎn)聯(lián)建的主要類(lèi)型及其法律性質(zhì)房地產(chǎn)聯(lián)建的主要類(lèi)型及其法律性質(zhì)一、什么是聯(lián)建一所謂的聯(lián)建是指一方供應(yīng)土地用法權(quán)，他方供應(yīng)資金，進(jìn)展合作建房，并對(duì)建成后的房地產(chǎn)共同經(jīng)營(yíng)管理或進(jìn)展利益安排的行為。我們通常所說(shuō)的聯(lián)建協(xié)議、合作開(kāi)發(fā)合同、結(jié)合開(kāi)發(fā)合同都屬于聯(lián)建合同。二結(jié)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)屬于民法通那么規(guī)定的法人聯(lián)營(yíng)，具有如下特征：1、主體特定性。表達(dá)在結(jié)合開(kāi)發(fā)雙方中必需有一方以上具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地用法權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的說(shuō)明第十五條的規(guī)定，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，至少一方當(dāng)事人必需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資格，否那么，聯(lián)建合同被認(rèn)定為無(wú)效。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企

2、業(yè)限定了較高條件：設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備以下條件：1有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；2有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員。盛自治區(qū)、直轄市人民政府可以依據(jù)本地方的實(shí)際狀況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開(kāi)發(fā)力量。2、貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原那么。理論中，有許多結(jié)合開(kāi)發(fā)行為就是因?yàn)檫`背了聯(lián)營(yíng)個(gè)這一根本原那么而被法院認(rèn)定為無(wú)效。比方，甲公司與乙公司簽訂的結(jié)合開(kāi)發(fā)協(xié)議中商定：甲公司僅負(fù)責(zé)供應(yīng)建立用地，不參加工程的建

3、立管理，不管工程是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付假設(shè)干收益。依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件假設(shè)干問(wèn)題的解答的規(guī)定，此類(lèi)條款屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地用法權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的說(shuō)明的新的規(guī)定，這類(lèi)合同不再挺直認(rèn)定無(wú)效而是作改性處理，即認(rèn)定為借款合同.需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個(gè)合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開(kāi)發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必需均等的付出和收益。比方說(shuō)，在工程的建立工程中，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司往不參加詳細(xì)管理工作(或者僅派人監(jiān)視)，而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)

4、，這并不意味著違背了該原那么。3、法律關(guān)系冗雜。結(jié)合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯(cuò)綜冗雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說(shuō)應(yīng)屬聯(lián)營(yíng)關(guān)系，而聯(lián)營(yíng)又分為法人型聯(lián)營(yíng)和松散型聯(lián)營(yíng)，組織形式和權(quán)利義務(wù)安排都需要認(rèn)真商定(文將具體分析)；其次是結(jié)合體與政府主觀部門(mén)的關(guān)系，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，立項(xiàng)、到規(guī)劃、開(kāi)工、預(yù)售、驗(yàn)收都離不開(kāi)政府部門(mén)的監(jiān)視，最直觀的表現(xiàn)就是要申請(qǐng)辦理假設(shè)干個(gè)答應(yīng)證或批準(zhǔn)文件。而結(jié)合開(kāi)發(fā)更需要向政府部門(mén)做好審批工作，辦-理-證-件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣結(jié)合開(kāi)發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒(méi)有做好結(jié)合開(kāi)發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)

5、定無(wú)效的案例俯首皆是，教訓(xùn)特別慘痛。再次是結(jié)合體與其他單位或個(gè)人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購(gòu)房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。二、房地產(chǎn)聯(lián)建的主要類(lèi)型及其法律性質(zhì)在房地產(chǎn)結(jié)合開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，由于存在很多不標(biāo)準(zhǔn)的操作，聯(lián)建的類(lèi)型那么多種多樣，正確區(qū)分其類(lèi)型那么有利于推斷其法律性質(zhì)，確認(rèn)合同的效力?，F(xiàn)就幾種常見(jiàn)類(lèi)型的聯(lián)建合同及其法律性質(zhì)分析如下：一雙方共同供應(yīng)建立用地，共同出資，共同辦理建房審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建立施工，房屋開(kāi)工后，雙方根據(jù)合同的商定共同獲得或分別獲得開(kāi)工房屋的產(chǎn)權(quán)，在此種類(lèi)型合同中，因?yàn)橐?guī)劃答應(yīng)證是以雙方的名義獲得，依據(jù)建立部關(guān)于城鎮(zhèn)房屋全部權(quán)登記中幾個(gè)涉及政策性問(wèn)題的原那么

6、看法的有關(guān)規(guī)定，雙方可以根據(jù)合同的商定或投資的比例獲得開(kāi)工房屋的產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記。從今類(lèi)合同的詳細(xì)權(quán)利義務(wù)內(nèi)容可以看出，這類(lèi)合同的主體雙方是為共同的事業(yè)而共同出資、共同經(jīng)營(yíng)、共享利益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，這種房屋聯(lián)建行為本質(zhì)上是一種經(jīng)濟(jì)合作行為，其權(quán)利義務(wù)關(guān)系類(lèi)似民事法律關(guān)系中的合伙關(guān)系。聯(lián)建合同，應(yīng)認(rèn)定為房屋合建合同。二一方供應(yīng)建立用地，另一方出資，雙方辦理了土地出讓及合建審批手續(xù)，共同負(fù)責(zé)建立施工，雙方根據(jù)合同商定的投資比例共享利益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。此類(lèi)合同因符合房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)的法定條件，那么屬典型的房屋結(jié)合開(kāi)發(fā)形式。(此種方式是個(gè)人認(rèn)為是較為穩(wěn)妥的方式，只是不知前期的合建審批手續(xù)好不好辦？)三一方供應(yīng)

7、建立用地，以自己的名義獲得了建房審批手續(xù)，另一方出資，并負(fù)責(zé)建立施工。雙方按合同商定的比例分別獲得開(kāi)工房屋的產(chǎn)權(quán)。這種房屋聯(lián)建方式較為常見(jiàn)，主要發(fā)生在有地?zé)o錢(qián)和有錢(qián)無(wú)地的雙方之間。(此種方式是否會(huì)存在稅收方面的損失？) 在此類(lèi)合同中，另一方是以投資方式參加一方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因規(guī)劃工程答應(yīng)證等建房審批手續(xù)系一方領(lǐng)取，依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，這種方式本質(zhì)上是一種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)首先歸持有建房審批手續(xù)的一方享有，只有一方在辦理了房屋權(quán)登記后，才能依據(jù)合同的商定將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移于另一方。而依據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)管理法第41條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地用法權(quán)出讓合同載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移的規(guī)定，一方在向另一方轉(zhuǎn)移房

8、屋產(chǎn)權(quán)時(shí)，該房屋所占土地用法權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。因此，此類(lèi)合同不僅具有房屋轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，且具有土地用法權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)。四一方供應(yīng)建立用地和資金，以自己的名義領(lǐng)取建房審批手續(xù)，自行負(fù)責(zé)建立施工，另一方只是根據(jù)商定的單價(jià)和面積供應(yīng)肯定的資金，房屋開(kāi)工后，一方按合同的商定給另一方特定的房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)。這種聯(lián)建方式也較為常見(jiàn)。享有土地用法權(quán)的一方，在建房資金缺乏時(shí)，往往實(shí)行這種參建方式，吸引另一企業(yè)帶資參加“共同開(kāi)發(fā)，由于參建投資方獲得特定房屋產(chǎn)權(quán)或高額回報(bào)是以不擔(dān)當(dāng)任何經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)為前提的，且又有未辦理合建審批手續(xù)，沒(méi)有建房開(kāi)發(fā)資格，未實(shí)際從事建房及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，因此，這種參建形式本質(zhì)上是一種非法融資行為。這類(lèi)合同依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營(yíng)合同糾紛案件假設(shè)干問(wèn)題的解答的規(guī)定，屬于聯(lián)營(yíng)合同的“保底條款，本應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地用法權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的說(shuō)明的新的規(guī)定，這類(lèi)合同再次被認(rèn)定為改性合同，即融資借款合同。房屋聯(lián)建的形式多種多樣，但無(wú)論是何種形式的房屋聯(lián)建，都應(yīng)依據(jù)合同的內(nèi)容，正確把握其法律特征，確認(rèn)其法律