房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款操作流程

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款操作流程房地產(chǎn)工程開發(fā)貸款操作流程完好版一、開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建筑、土地開發(fā)過程中所需的貸款。二、借款主體經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理部門登記注冊并已獲得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。三、貸款條件1.必需經(jīng)國家房地產(chǎn)業(yè)主管部門批準(zhǔn)設(shè)立，在工商行政管理機(jī)關(guān)注冊登記，獲得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照并通過年檢，獲得行業(yè)主管部門核發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2.具有貸款卡，在銀行開立根本賬戶或一般賬戶。3.開發(fā)工程與其資質(zhì)等級相符。4.工程開發(fā)手續(xù)文件齊全、完好、真實、有效，應(yīng)獲得土地用法權(quán)證、建立用地規(guī)

2、劃答應(yīng)證、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證、開(施)工答應(yīng)證，按規(guī)定繳納土地出讓金。5.工程的實際功能與規(guī)劃用處相符，能有效滿足當(dāng)?shù)刈≌袌龅男枨?，有良好的市場租售前景?.工程的工程預(yù)算、施工方案符合國家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，工程預(yù)算總投資能滿足工程完工前由于通貨膨脹及不行預(yù)見等因素追加預(yù)算的需要。7.貸款用處符合國家有關(guān)法規(guī)和政策。8.工程資本金應(yīng)到達(dá)工程預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入工程建立。四、貸款所需材料一根本材料1.法人營業(yè)執(zhí)照(原件及復(fù)印件)和建立管理部門核準(zhǔn)的資質(zhì)證明;2.法人代碼證書(原件及復(fù)印件);3.稅務(wù)登記證(原件及復(fù)印件);4.企業(yè)貸款卡;5.財政部門或會計(審

3、計)事務(wù)所核準(zhǔn)的前三個年度財務(wù)報表和審計報告，成立缺乏三年的企業(yè)提交自成立以來的年度審計報告和近期報表;6.公司章程(原件及復(fù)印件);7.驗資報告(原件及復(fù)印件);8.法定代表人證明、簽字樣本;9. 企業(yè)董事會成員和主要負(fù)責(zé)人、財務(wù)負(fù)責(zé)人名單和簽字樣本;10. 假設(shè)客戶為有限責(zé)任公司、股份有限公司、合資合作企業(yè)或承包經(jīng)營企業(yè)，要求供應(yīng)董事會或發(fā)包人同意的決議或文件(原件);11.貸款由被托付人辦理的需供應(yīng)企業(yè)法定代表人受權(quán)托付書(原件) ;12.其他所需材料。二貸款工程材料1.國有土地出讓合同;2.國有土地用法證;3.中標(biāo)通知書;4.付清土地出讓金憑證;5.建立用地規(guī)劃答應(yīng)證;6.建立工程規(guī)劃

4、答應(yīng)證;7.建筑工程施工答應(yīng)證;8.建筑總承包合同;9.工程總投資測算及建筑資金缺口證明;10.工程可行性報告;11.其他相關(guān)材料。三擔(dān)保材料按保證、抵押或質(zhì)押的不同要求供應(yīng)材料。貸款利率貸款利率按中國人民銀行利率浮動有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一般上浮15%-30%。五、貸款程序1.借款人申請借款時，應(yīng)首先填寫借款申請書，并按貸款人提出的貸款條件和要求供應(yīng)有關(guān)資料。2.銀行受理借款人申請后,應(yīng)按銀行規(guī)定程序,指定調(diào)查人員調(diào)查借款人是否符合貸款條件，對工程工程的可行性和概預(yù)算狀況進(jìn)展評估，測定貸款的風(fēng)險度。提出貸與不貸、貸款額度、期限、利率和擔(dān)保方式看法。3.銀行審查人員對調(diào)查人員供應(yīng)的調(diào)查報告、評估報告及

5、所根據(jù)的資料、文件進(jìn)展審查核實，提出審查看法。在調(diào)查、審查的根底上，由銀行審批貸款。商品房開發(fā)貸款的審批權(quán)限，根據(jù)銀行公布的有關(guān)中長期貸款受權(quán)規(guī)定執(zhí)行。4.貸款人同意貸款的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)貸款通那么的規(guī)定與借款人簽訂借款合同，并根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，嚴(yán)格審查擔(dān)保的合法性、有效性和牢靠性，并辦理有關(guān)手續(xù)。六、房地產(chǎn)開發(fā)貸款操作流程如下: 遞交申請-受理調(diào)查-工程評估-核查審批辦理手續(xù)-資料歸檔-貸后管理-收貸撤保一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款申請借款人資格：借款人申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，須符合以下根本條件:1、借款人是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)(或主管機(jī)關(guān))核準(zhǔn)登記的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟(jì)組織。2、有經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記

6、并辦理年檢的法人營業(yè)執(zhí)照或有權(quán)部門批準(zhǔn)設(shè)立的證明文件。3、經(jīng)營管理制度健全，財務(wù)情況良好。4、信譽(yù)良好，具有按期歸還貸款本息的力量。5、有貸款證，并在貸款行開立根本賬戶或一般賬戶。6、有貸款人認(rèn)可的有效擔(dān)保。7、貸款工程已納入國家或地方建立開發(fā)方案，其立項文件合法、完好、真實、有效。8、借款人已經(jīng)獲得建立用地規(guī)劃答應(yīng)證、建筑工程規(guī)劃答應(yīng)證、國有土地用法權(quán)證、建立工程開工證。9、貸款工程實際用處與工程規(guī)劃相符，符合當(dāng)?shù)厥袌龅男枨?，有?biāo)準(zhǔn)的可行性討論報告。10、貸款工程工程預(yù)算報告合理真實。11、貸款人方案投入貸款工程的自有資金不低于銀行規(guī)定的比例，并可以在用法銀行貸款之前投入工程建立。12、企業(yè)

7、信譽(yù)等級和風(fēng)險度符合貸款人的要求。13、貸款人規(guī)定的其他條件。申請貸款資料：開發(fā)商應(yīng)向銀行提交公司和貸款工程的相關(guān)資料。1、單位資料(1) 經(jīng)年檢并核準(zhǔn)登記的法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法人代表人或其受權(quán)代理人證明書及簽字樣本、借款受權(quán)書(股份制企業(yè))、貸款證年檢證明復(fù)印件、貸款證(卡)及復(fù)印件;(2) 單位章程、成立批文;(3) 經(jīng)會計師事務(wù)所驗審的近三年年報及本期財務(wù)報表;(4) 工商管理部門的注冊驗資報告、開戶答應(yīng)證及有效稅務(wù)登記證正副本復(fù)印件;(5) 法人代碼證復(fù)印件、年檢報告;(6) 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書;(7) 借款申請報告;(8) 公司最高權(quán)利機(jī)構(gòu)或受權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請貸款的決議;(9

8、) 假設(shè)屬第三者供應(yīng)信譽(yù)擔(dān)保方式的貸款，保證人亦須提交前5項資料并報貸款擔(dān)保承諾書;假設(shè)屬抵押或質(zhì)押擔(dān)保方式的貸款，須提交抵押物或質(zhì)物清單、估價報告、全部權(quán)或用法權(quán)證書及有處置權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的承諾證明;(10) 公司主要領(lǐng)導(dǎo)人簡歷及工作人員文化構(gòu)造等清單。2、工程資料(1) 工程立項批文、可行性討論報告及工程預(yù)算報告;(2) 建立用地規(guī)劃答應(yīng)證;(3) 建筑工程規(guī)劃答應(yīng)證;(4) 土地出讓合同及規(guī)劃紅線圖、國有土地用法證;(5) 地價款繳交憑證復(fù)印件;(6) 施工答應(yīng)證;(7) 房地產(chǎn)預(yù)算答應(yīng)證;(8) 合作工程需供應(yīng)合作開發(fā)合同或有權(quán)部門批準(zhǔn)合作開發(fā)的批件。二房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審查貸款審查

9、是貸款審查部門依據(jù)貸款“三性原那么和貸款投向政策，對貸款調(diào)查部門供應(yīng)的資料進(jìn)展核實，評價貸款風(fēng)險，復(fù)測貸款風(fēng)險度，提出貸款決策建議，供貸款決策人參考。1、貸款審查的主要內(nèi)容：1、審查調(diào)查部門供應(yīng)的數(shù)據(jù)、資料是否完好。2、依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、貸款原那么審查貸款投向是否符合規(guī)定。3、審查貸款工程是否需要評估，有無評估報告，有否超權(quán)限評估，評估報告是否已批準(zhǔn)，工程狀況是否可行。4、審查貸款用處是否合法合理，貸款金額能否滿足工程的需要，利率是否在規(guī)定的上下限范圍內(nèi)，借款人的還款力量，是否有可告的還款來源。5、審查貸款期限。房地產(chǎn)開發(fā)工程貸款最長期限為 3 年，建筑業(yè)短期貸款最長不超過 1 年。6、審查擔(dān)

10、保的合法性、合規(guī)性、牢靠性。2、質(zhì)押貸款:包括存單、國庫券等有價證券質(zhì)押貸款。抵押貸款:包括房地產(chǎn)、營運(yùn)車輛抵押貸款。3、保證貸款:(1)俁證人必需是具有貸借款人清償債務(wù)力量的法人、其他組織或者公民，擔(dān)保法規(guī)定國家機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等公益事業(yè)單位、無企業(yè)法人受權(quán)的分支機(jī)構(gòu)不能作保證人;(2)核實保證人保證看法的真實性、合法性，如股份公司要有董事會決議;(3)審查保證人的保證力量。4、復(fù)算貸款風(fēng)險度、貸款資產(chǎn)風(fēng)險度。計算公式為: 貸款工程綜合風(fēng)險度=貸款方式風(fēng)險系數(shù)×企業(yè)信譽(yù)等級系數(shù)×(1-y)+工程風(fēng)險等級系數(shù)×y y=工程投資總額/(企業(yè)凈有形資產(chǎn)+工程投資總額)

11、貸款資產(chǎn)風(fēng)險度=(正常貸款金額×工程貸款風(fēng)險度×1.0+逾期貸款金額×工程貸款見儀式×1.3+呆滯貸款金額×工程貸款風(fēng)險度×1.8+呆賬貸款金額×工程貸款風(fēng)險度×2.5)/貸款總額5、審查該筆貸款發(fā)放后，企業(yè)貸款總余額有無超過該企業(yè)貸款最高限額，授信額有無超過單個企業(yè)貸款占全行貸款總額最高比例10%。6、根據(jù)受權(quán)授信管理方法，確定該筆貸款的最終審批人。貸款審查崗認(rèn)為調(diào)查崗提交的評估報告、調(diào)查看法不夠詳盡，可以提出補(bǔ)充評估調(diào)查的內(nèi)容，退回調(diào)查崗補(bǔ)充評估與調(diào)查。貸款審查看法中的主要內(nèi)容和結(jié)論由審查崗人員填入房地產(chǎn)開發(fā)貸

12、款申請審批表交審查主管復(fù)審。經(jīng)審查崗主管審查同意后，按受權(quán)授信審批權(quán)限報有權(quán)人簽批。(三)貸款的審批房地產(chǎn)開發(fā)貸款的審批要依據(jù)貸款審批權(quán)限及工程評估權(quán)限辦理。1、貸款簽批人在受權(quán)范圍內(nèi)簽批貸款，并打算貸款種類、金額、期限、利率、方式。2、但凡要上報上級行審批的，均要由下級行向上級行審查崗提交本級行信貸審查委員會對貸款工程調(diào)查的實審看法，并由行長簽署上報。上級行審查崗審查后按審批權(quán)限提交信貸審查委員會或有權(quán)簽批人簽批。上級行審查崗的審查內(nèi)容根本與貸款上報行的審查崗一樣。3、貸款經(jīng)批準(zhǔn)后，由調(diào)查部門輸貸款發(fā)放手續(xù)。審查或?qū)徟瞬煌赓J款的，要說明理由，有關(guān)資料退還給貸款調(diào)查部門，并由貸款調(diào)查部門通

13、知企業(yè)。四貸款的發(fā)放經(jīng)符合規(guī)定的貸款審批人審核批準(zhǔn)后，信貸員通知借款人、擔(dān)保人正式簽訂貸款合同、保證合同或抵押(質(zhì)押)合同，并按規(guī)定辦妥有關(guān)公證(見證)、抵押登記、保險等手續(xù)。借款人獲得貸款之前，應(yīng)為工程辦理有效的建筑工程保險。以房屋作為抵押品的，有償清全部貸款本息之前，應(yīng)逐年按不低于的押金額的投保金額辦理房屋意外災(zāi)難保險，且投保期至少要長于借款期半年。保險合同中要明確貸款人為保險的第一受益人，保險單正本由貸款行執(zhí)管。假設(shè)屬抵押(質(zhì)押)擔(dān)保方式，借款人應(yīng)將抵押物(質(zhì)物)權(quán)屬及其有關(guān)登記證明文件、保險單等交貸款人收押保管，并由貸款人出具收條給借款人。借款人需用法被貸款人收押的證明文件或資料辦理相關(guān)的銷售手續(xù)時，須出