XX煙臺房地產(chǎn)市場趨勢

1、xx煙臺房地產(chǎn)市場趨勢內(nèi)容提要：本次論文撰寫的前提是在參考大量數(shù)據(jù)資料，以及經(jīng)過嚴 謹?shù)目茖W(xué)考察完成的。本著虛心學(xué)習和嚴肅治學(xué)的原則，不斷 接近學(xué)術(shù)真理，以求獲得最大的論文價值性。通過本人的觀察研究發(fā)現(xiàn)，煙臺房地產(chǎn)市場起步較晚，但 是發(fā)展?jié)摿薮?。近幾年，整個煙臺地區(qū)的房價一直處于穩(wěn)步 攀升的狀態(tài)。煙臺的房地產(chǎn)市場正在從三個方面進行融合， 先是各個區(qū)樓盤的價格在慢慢接近；其次是樓盤的品質(zhì)越來越 接近，建設(shè)高品質(zhì)樓盤漸漸成為一種共識；最后是煙臺房地產(chǎn) 市場的地域界限在淡化，原來相對比較獨立的各個區(qū)域，現(xiàn)在 正一步步朝著“大煙臺”的方向邁進，在不遠的將來，煙臺房 地產(chǎn)將會融合成為一個大的完整的市場

2、。目前煙臺地產(chǎn)區(qū)域市 場均價由高到低依次為：xx區(qū)、萊山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)，這也反映出了各區(qū)域所處位置及城市性質(zhì)、空間功能 與開發(fā)潛力。截至xx年11月份煙臺的房地產(chǎn)平均價格已經(jīng)超 過了 000元/平方米，價格增長迅速。從市場的角度考量，并結(jié)合近幾年煙臺房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài) 勢，預(yù)測煙臺住宅類房地產(chǎn)市場的均價xx年將達到6000元/ 平方米左右。另外xx年住宅類房地產(chǎn)市場的開發(fā)項目將開始 分化，目前眾多項目百花齊放的格局將改變，伴隨12月日政 府金融市場緊縮政策的實施，一些項目將因為銷售速度跟不上 而面臨困境。市場去化將遇到難題，有實力的開發(fā)商將領(lǐng)舞煙 臺房地產(chǎn)市場，一些小的地產(chǎn)商將面臨被淘

3、汰的初期困境。因 此可以肯定，xx煙臺地產(chǎn)市場日趨成熟，市場將持續(xù)看好， 但是地產(chǎn)商洗牌在所難免。提綱一總論二、煙臺五區(qū)地產(chǎn)基本情況、萊山區(qū)基本情況、福山區(qū)基本情況、xx區(qū)基本情況、開發(fā)區(qū)基本情況、牟平區(qū)基本情況三、煙臺地產(chǎn)近幾年價格市場分析 、什么因素推動了煙臺房地產(chǎn)價格 、什么因素支撐了煙臺房地產(chǎn)價格1、煙臺自然狀況2、煙臺gdp總值山東省第二3、煙臺的銳意進取為煙臺的房價提供了拓展空間4、中高檔項目在市場中孕育產(chǎn)生，價格提升較快 、未來煙臺地產(chǎn)發(fā)展走向四、綜述論xx年煙臺地產(chǎn)走勢 總論煙臺房地產(chǎn)市場起步較晚，但是發(fā)展?jié)摿薮?。近幾年?整個煙臺地區(qū)的房價一直處于穩(wěn)步攀升的狀態(tài)。煙臺的房地

4、產(chǎn) 市場正在從三個方面進行融合，首先是各個區(qū)樓盤的價格在慢 慢接近；其次是樓盤的品質(zhì)越來越接近，建設(shè)高品質(zhì)樓盤漸漸 成為一種共識；最后是煙臺房地產(chǎn)市場的地域界限在淡化，原 來相對比較獨立的各個區(qū)域，現(xiàn)在正一步步朝著大煙臺”的 方向邁進，在不遠的將來，煙臺房地產(chǎn)將會融合成為一個大的 完整的市場。二、煙臺五區(qū)地產(chǎn)基本情況目前煙臺地產(chǎn)區(qū)域市場均價由高到低依次為：xx區(qū)、萊 山區(qū)、開發(fā)區(qū)、福山區(qū)、牟平區(qū)，這也反映出了各區(qū)域所處位 置及城市性質(zhì)、空間功能與開發(fā)潛力。具體分析如下： 、xx區(qū)xx區(qū)作為城市中心，是煙臺的經(jīng)濟、文化和交通的中心， 經(jīng)濟發(fā)達、交通便利、人口眾多，加之市中心土地越來越少， 所以x

5、x區(qū)的平均房價目前在市區(qū)中是最高的，均價已在7000 元/平方米左右。但是x x區(qū)的高價房主要集中在中心區(qū)內(nèi)，特別是濱海廣 場附近及南大街沿線，已成為高檔公寓和寫字樓的集中區(qū)域，世茂海灣1號以100 0元/平米的價格推出，更是樹立了煙臺 頂級地產(chǎn)項目的標桿。而南部以及幸福一帶，因為受到交通不便或周邊環(huán)境的限 制，影響了房子的價格，所以使得房價與市里有著不小的差距。 但是隨著交通狀況的不斷改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這一情 況正在慢慢得到改變。、萊山區(qū)萊山區(qū)有著得天獨厚的海景優(yōu)勢，位于濱海路一線的海景 豪宅價格昂貴，拉高了萊山區(qū)的整體價格。其次，煙臺市政府 以及其它一些政府機構(gòu)的落戶使萊山成為煙臺

6、新的城市中心， 行政、文化、商業(yè)、體育、金融等方面的配套日益健全完善， 對萊山區(qū)的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了很大影響，很多人都看好萊山區(qū) 的發(fā)展?jié)摿?，因而選擇在煙臺未來的城市中心安家落戶。但目前市府區(qū)域開發(fā)項目扎堆，且體量巨大，相互產(chǎn)生競 爭壓力，除促使開發(fā)商提高項目品質(zhì)，完善營銷思路外，對價 格攀升也產(chǎn)生了一定的抑制作用。、開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)近幾年發(fā)展迅速，集中了煙臺絕大部分的工廠企業(yè)， 轄區(qū)內(nèi)人口眾多，特別是外來工作人員不斷增加，為開發(fā)區(qū)的 房地產(chǎn)市場帶來了巨大的發(fā)展?jié)摿唾彿渴袌?，進而吸引眾多 的房地產(chǎn)投資商越來越關(guān)注開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場，并在此投資。開發(fā)區(qū)房價的增長比例是市區(qū)當中最大的，均價現(xiàn)已達到 每

7、平米五千左右，特別是西部近期一系列靠近金沙灘的高品質(zhì) 海景住宅投入市場，如維亞灣、天馬相城等，更是激發(fā)了開發(fā) 區(qū)房地產(chǎn)價格的快速增長。、福山區(qū)福山區(qū)因為與xx區(qū)較遠，自身大型的商業(yè)圈也沒有形成， 又沒有開發(fā)區(qū)靠海的優(yōu)勢，因此住宅的價格相對較低，所以就 成為了許多工薪階層購房者和不少在開發(fā)區(qū)上班的購房者的第 選擇。正是由于沒有外在的優(yōu)勢，因此福山區(qū)的樓盤多以低價格、 高品質(zhì)來贏得消費者的青睞。但是隨著整個市場的價格上漲，福山的房價也隨之快速走高，目前均價已達3700元/平米左右。 當價格優(yōu)勢在慢慢減弱，提高住宅品質(zhì)，正成為福山區(qū)樓盤沖 出重圍的重要出路。、牟平區(qū)牟平區(qū)作為距離煙臺市中心最遠的一個

8、區(qū)，前幾年在房地 產(chǎn)開發(fā)方面一直處于默默無聞的角色，價格更是長期處于低 谷。從今年開始，牟平地產(chǎn)開始發(fā)力，大量地產(chǎn)項目頻繁推出， 主要是由于煙臺主城區(qū)的不斷東拓，萊山城市新中心地位的確 立，牟平基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善以及與主城區(qū)不斷高攀的房價之 間形成的低洼吸引力。目前牟平區(qū)樓盤均價還沒有超過3000元，在煙臺市區(qū)明顯處于低洼地帶，甚至還不及蓬萊，未來升值空間可謂巨大。隨著土地放量的加大和新樓盤的加快推出，勢必快速提升牟平 區(qū)樓盤的銷售價格，預(yù)計08年均價突破3000元，應(yīng)是在情理 之中。三、煙臺地產(chǎn)近幾年價格市場分析作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，近年來日益成為和諧社會中的民生問題，為許多人所垢病

9、，也為許多人所追捧。其中， 在當今社會里,地產(chǎn)價格不但關(guān)乎著國家市場經(jīng)濟發(fā)展走勢，更是被全社會普羅大眾所深切關(guān)注。房價作為房地產(chǎn)市場的一 個重要指標，不僅僅在于它的敏感性，更重要的是房價也是一 個區(qū)域的經(jīng)濟體現(xiàn)，是一個關(guān)系到民生大計的問題。xx年，煙臺房的價是3372元/平方米，可是經(jīng)過短短的3 年，就迅速提升到000余元/平方米，住宅項目的最高均價也 由xx年的600元/平方米提升到現(xiàn)在的10 00元/平方米，價 差擴大可謂迅如猛虎。從開發(fā)周期的角度看，這樣的價差也形 成了目前煙臺中高端房地產(chǎn)價格的構(gòu)成區(qū)間。考察xx年煙臺高檔住宅的市場態(tài)勢，我發(fā)現(xiàn)，高檔住宅 的主力單價大都集中在6000-9

10、0 00元/平方米，這部分物業(yè)是 煙臺高檔住宅的主力軍。、推動煙臺房地產(chǎn)價格的因素1、首先，市場供需因素。供需狀況，是任何產(chǎn)品價格的 最終決定因素，房地產(chǎn)也不例外。房地產(chǎn)作為房產(chǎn)、地產(chǎn)的統(tǒng) 一體，以前因為中國土地的價格長期處于雙軌制，市場競爭還 未形成，但是隨著土地供應(yīng)的市場化，地價適度上揚，實際上 是土地價格的市場復(fù)位。因此，我認為，現(xiàn)今煙臺房價的上揚， 帶有市場化合理調(diào)配的因素，當然在土地的執(zhí)行中還存在諸多問題，例如一些開發(fā)商屯地現(xiàn)象，以及政府地價本身過高，也相當程度推動了煙臺地產(chǎn)的價格。關(guān)于這些問題，如果通過政 府的強有力的調(diào)控，相信會得到良好的解決。2、其次，價格適度上揚符合市場經(jīng)濟規(guī)

11、律。一方面，作 為市場特殊產(chǎn)品，隨著時間的推移，房屋本身在折舊中不斷貶 值，另一方面，土地由于位置的固定性、資源的稀缺性等因素， 絕對供應(yīng)量必然日益稀少，所謂物以稀為貴，土地的稀缺性推 動房價的上漲，是完全符合市場經(jīng)濟規(guī)律的。3、再次，房價上升，也有商品房經(jīng)營和銷售因素。事實 上，前一段煙臺市場房地產(chǎn)的價格上揚，主因還是市場大環(huán)境 的供需現(xiàn)狀，也有許多小區(qū)整體品質(zhì)的提高的原因，這都給上 揚的價格找到一個有力的支撐點。但是也不排除相當一部分的 純概念炒作和渾水摸魚。在地產(chǎn)市場日益火熱的今天，不少房 地產(chǎn)商被受利益驅(qū)動，在土地價格不變的情況下，不注重提升 項目整體居住品質(zhì)，而是狂炒概念，不遺余力推

12、動房價上漲。4、經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑。煙臺經(jīng)濟的快速發(fā)展有目共 睹，經(jīng)濟的迅猛增長同時，居民收入也大幅提高，從而促使整 個社會追逐更高的生活居住品質(zhì)，推動了住房新需求，房價因 此隨之上升。、人民幣的升值，以及外資對中國市場的持續(xù)看好，也或 多或少影響到煙臺房地產(chǎn)的市場價格。總之，市場的供需狀況是煙臺近幾年房價上漲的主因，煙 臺本身經(jīng)濟的迅猛發(fā)展是這價格上揚的有力基礎(chǔ)。當然政府的 調(diào)控力度以及房地產(chǎn)的行業(yè)規(guī)范也日益關(guān)系到房價變動的方向。 、支撐煙臺房地產(chǎn)價格的因素1、煙臺自然狀況全市土地面積1374.9平方公里，其中市區(qū)面積2643. 60 平方公里；.全市人口 647萬，市區(qū)人口 176萬；.

13、全市海岸線曲長702.公里；.支柱產(chǎn)業(yè)：機械、食品加工、電子、黃金、汽車、建 材、水果、葡萄酒、水產(chǎn)養(yǎng)殖；xx年煙臺榮獲“中國十佳魅力城市”稱號；xx年煙臺榮獲“長安杯”全國社會治安綜合管理優(yōu)秀城市；xx年煙臺榮獲“全國文明城市”稱號；xx年煙臺榮獲“聯(lián)合國人居獎”；xx年煙臺榮獲“中國投資金牌城市獎”。2、煙臺gdp總值山東省第二 經(jīng)濟的發(fā)展是推動房地產(chǎn)發(fā)展的主要力量。xx年煙臺以17. 6%的高經(jīng)濟增長率，超越xx的16. 9% 位居山東省第一。xx年全市生產(chǎn)總值完成24 02億元，煙臺以17 %的高經(jīng) 濟增長率再次超越濟南和xx的1 . 7%。xx年煙臺市地方財政收入完成112.4億元，

14、增長29. 2%。 城市居民人均可支配收入14 374元，農(nóng)民人均純收入6072元， 分別增長1.4%和13.6%。良好的氣候和宜居的環(huán)境使煙臺成為“魅力城市”，塑造 了煙臺金色名片，吸引了外璋投資，各方合力為煙臺的房價提 升創(chuàng)造了堅實的落腳點。xx年煙臺市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，全年完成房地 產(chǎn)開發(fā)投資143. 64億元，增長30. 7%，其中住宅投資104. 78 億元，增長30. 8%，占整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的72. 9%。xx年全市房屋銷售價格上漲.，其中住宅商品房銷售 價格上漲6. %。城市居民人均現(xiàn)住房總建筑面積達到2. 63平方米。3、煙臺的住房剛性需求為房價提供了拓展空間.煙臺規(guī)

15、劃xx年總?cè)丝?73 0萬，城市化水平63%，2020 年總?cè)丝?20萬，城市化水平76%;.截至xx年11月，煙臺目前市內(nèi)市區(qū)房地產(chǎn)平均價格 約為000元/平方米（不包含牟平區(qū)）；.價格提升尺度:xx-xx年00元/平方米.年 xx-xx年800元/平方米.年。4、中高檔項目在市場中孕育產(chǎn)生，價格提升較快 如：南山世紀城，300元/平方米天馬相城，600元/平方米 廣源天際，700元/平方米 西海岸，600 0元/平方米 紫郡城，7000元/平方米 維亞灣，8200元/平方米 陽光100, 88 00元/平方米 東上海賦，12000元/平方米 天鴻凱旋城，13 000元/平方米 世茂海灣1號

16、，1000元/平方米項目所處地段、景觀及項目品質(zhì)是決定上述住宅xx年能 否成為市場主流的核心因素。.居住投資傾向：到煙臺投資的富有階層中，7%的人們傾 向于到居住在海邊。.中高檔房銷售率：83%,銷售中人為的銷控因素較多。.房型特點：主要以三室二廳為主，提倡主臥室和衛(wèi)生間的寬敞舒適以及房間功能性的滿足，講究舒適和景觀效果，新 材料、新型設(shè)備開始在建筑設(shè)計中應(yīng)用。上述項目是目前市場中的熱點區(qū)域、熱點樓盤，是市場中 絕對的焦點。另外煙臺市中心的土地稀缺使中心區(qū)域價格過高， 這將壓迫部分需求轉(zhuǎn)向周邊區(qū)域，未來開發(fā)區(qū)的海邊和萊山區(qū) 的市政府商圈，以及黃務(wù)周邊市場將是未來居住房產(chǎn)的發(fā)展重 點，而福山區(qū)的

17、住宅價格經(jīng)過長時間的醞釀也將有一個突破過 程。而未來上述區(qū)域的項目如“維亞灣”、“南山世紀城”等 依舊是xx年關(guān)注的重點。、未來煙臺地產(chǎn)發(fā)展走向“東擴”：過去煙臺人眼中的“東郊”，顯然已不是一般 意義的郊區(qū)了，正好相反，憑借優(yōu)越的自然環(huán)境和政策支持， 這個以前的“東郊”已普遍成為人人羨慕的豪宅“大本營”。 依然火熱的東部地產(chǎn)市場，經(jīng)過幾年的地產(chǎn)開發(fā)，該區(qū)域已經(jīng) 沒有大規(guī)模的土地供應(yīng)。稀缺的海岸線、市政府的東遷、產(chǎn)業(yè) 的升級以及區(qū)域板塊的崛起，都在為煙臺“東礦”吹足了陣勢。 而整個東部的地產(chǎn)發(fā)展，都在圍繞市政府及迎春大街擴散開 來，這是東部的重中之重，云集了東部近幾年大多數(shù)的地產(chǎn)項 冃?！拔髡埂?/p>

18、：國民經(jīng)濟是支撐開發(fā)區(qū)發(fā)展的主要因素。作為 全國最具活力開發(fā)區(qū)之一的煙臺開發(fā)區(qū)，在各級政府大力扶持 下，國內(nèi)外大型企業(yè)紛紛進駐，與此同時，帶給西部的不僅僅 是高而優(yōu)的經(jīng)濟增速，也帶來了日益龐大的居住人口，人口的 聚集，產(chǎn)業(yè)的升級換代，西部的地產(chǎn)春天才有因此如此長盛不 衰。在煙臺煙臺五區(qū)中，開發(fā)區(qū)的房價漲幅是最快的，住房需 求與項目開發(fā)都在急速增長。2002年9月煙臺開發(fā)區(qū)擴區(qū)到 228平方公里，礦區(qū)為煙臺開發(fā)區(qū)的西部發(fā)展提供了廣闊的天 地。如火如荼的開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)，“維亞灣”是高檔海景住宅的 典型代表，是煙臺開發(fā)區(qū)的標志性住宅項目。它的出現(xiàn)，不但為到煙臺投資發(fā)展的人提供舒適宜居的生活空間，也昭示了煙 臺西部地產(chǎn)品質(zhì)更上一層樓?！澳现攸c”：這兩年，一直默默無聞的南部區(qū)域終于爆發(fā) 了，這個板塊顯然已經(jīng)無法忍受被人遺忘的待遇，作為銜接五 區(qū)與機場連接紐帶，黃務(wù)板塊的長期低估確實造成了煙臺地產(chǎn) 的典型洼地，因此近兩年的異軍突起不是無源之水，只是市場 價格的合理回歸。但是房價從3000到4000左右，南部只用了 不