老年公寓開發(fā)模式探討(2008.09)

1、-作者xxxx-日期xxxx老年公寓開發(fā)模式探討(2008.09)【精品文檔】老年公寓開發(fā)模式探討市場部2008年9月目 錄前 言4一、基本概念51、相關(guān)產(chǎn)品概念52、“老年公寓”概念5二、老年公寓開發(fā)的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)71、我國已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段72、“老年公寓市場”潛力巨大73、老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移84、“421家庭”催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展85、國家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)96、我國城市老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題97、老年住宅在京、滬等地倍受熱寵108、我國城市老年公寓的發(fā)展方向10三、老年居住產(chǎn)品需求特點(diǎn)141、面積特點(diǎn)142、功能特點(diǎn)143、戶型特點(diǎn)154、設(shè)計(jì)特點(diǎn)1

2、55、特殊要求16四、國內(nèi)老年公寓案例借鑒171、北京東方太陽城中國老年人保健基地、學(xué)術(shù)基地172、綠地21城孝賢坊242、親和源老年公寓284、江南太陽城34五、國際市場中的老年公寓371、國外老年住宅市場的狀況372、國外老年公寓設(shè)計(jì)理念：433、國外典型老年公寓項(xiàng)目簡介45六、老年公寓項(xiàng)目選址特點(diǎn)47七、老年公寓規(guī)劃特點(diǎn)481、社區(qū)規(guī)劃482、社區(qū)組成493、綠化景觀494、交通布局50八、老年公寓產(chǎn)品特點(diǎn)511、住宅建筑規(guī)劃512、房間設(shè)計(jì)特色513、公寓設(shè)施514、房屋裝修56九、老年公寓配套特點(diǎn)601、智能化配置602、會(huì)所613、電梯614、商業(yè)625、配套626、老年醫(yī)院及護(hù)理

3、院637、生活機(jī)能配備63前 言隨著常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)的競爭日趨激烈，旅游地產(chǎn)、老年公寓地產(chǎn)、墓地地產(chǎn)等新型的房地產(chǎn)開發(fā)模式，走差異化道路，有望成為地產(chǎn)開發(fā)的藍(lán)海。本報(bào)告選取了老年公寓這一物業(yè)的開發(fā)模式進(jìn)行研究，首先對(duì)開發(fā)老年公寓的市場機(jī)會(huì)進(jìn)行挖掘，然后，對(duì)老年居住產(chǎn)品的需求特征進(jìn)行分析，之后，對(duì)國內(nèi)和國外一些成功的案例進(jìn)行研究借鑒。在此基礎(chǔ)上，對(duì)老年公寓項(xiàng)目選址、小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品和配套的特點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)。一、基本概念1、相關(guān)產(chǎn)品概念從老年人住宅的經(jīng)營管理看，大致可分為三種模式：第一是公辦公營式，第二是公辦民營式，第三是民辦民營式。目前社會(huì)上出現(xiàn)的專為老年人提供長期居住場所的機(jī)構(gòu)類型可分為傳統(tǒng)敬老院、福

4、利院和新型老年公寓。福利院一般按照第一種模式，即公辦公營式進(jìn)行經(jīng)營，第二種公辦民營模式則更像目前國內(nèi)流行的敬老院，老年公寓應(yīng)屬于民辦民營式的經(jīng)營模式。經(jīng)營模式民辦民營公辦民營公辦公營機(jī)構(gòu)類型敬老院福利院老年公寓國內(nèi)專門針對(duì)老年人的住宅用房除了社會(huì)福利院、敬老院外，純屬社會(huì)化經(jīng)營的老年公寓目前還很奇缺。雖然，在上海打著“老年公寓”旗號(hào)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在最近幾年涌現(xiàn)出了不少，但由于這樣的“老年公寓”依然帶有強(qiáng)烈的社會(huì)福利色彩，所以它與真正意義上的作為一種商品房新產(chǎn)品出現(xiàn)的老年公寓還是有其本質(zhì)差別的。不過，這種作為純老年居住住宅的“老年公寓”作為發(fā)展程度較高的新開發(fā)項(xiàng)目已成為一個(gè)引起有關(guān)方面充分關(guān)注的問題

5、。2、“老年公寓”概念所謂“老年公寓”，就是專門為老年人建造的生活設(shè)施齊全、公用設(shè)施配套不斷完善、具有時(shí)代氣息的城市老年人社區(qū)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營式的經(jīng)營模式，更是一種城市老年人聚居形式。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保障服務(wù)設(shè)施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所沒有的家庭氛圍。所以，優(yōu)勢十分明顯：1）減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會(huì)效率。2）有利于老年人身心健康。3）服務(wù)專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質(zhì)量大大提高。4）老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家”可歸，又能

6、享受一般住家無法享受到的配套服務(wù)。老年公寓已成為國際風(fēng)行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人服務(wù)已成為一種新興的產(chǎn)業(yè)。二、 老年公寓開發(fā)的市場機(jī)會(huì)點(diǎn)1、我國已進(jìn)入老齡化社會(huì)階段按照國際標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)65歲以上人口占總?cè)丝?%或60歲以上人口占總?cè)丝?0%以上時(shí)，即為老齡化社會(huì)。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總?cè)丝诘?1.2%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進(jìn)入老齡化社會(huì)已是不爭的事實(shí)。根據(jù)國家有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)預(yù)測，到2025年，老年人將占全國總?cè)丝?9.34%；到2040年，老年人將占全國總?cè)丝诘?7.8%，屆時(shí)每三個(gè)半

7、人口中就有一個(gè)老年人口。另有調(diào)查顯示，中國約有1000萬名80歲以上的高齡老人需要照顧，而城市老人中，98%依靠自我養(yǎng)老。2、“老年公寓市場”潛力巨大2000年國家有關(guān)部門通過調(diào)查和分析預(yù)測，到本世紀(jì)一十年代末，中國退休勞動(dòng)者一生的積蓄總和相當(dāng)于全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的1/3；另據(jù)中國老齡人協(xié)會(huì)估計(jì)，中國老年人消費(fèi)約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費(fèi)觀念的逐步轉(zhuǎn)變，其消費(fèi)數(shù)額還將得到進(jìn)一步增長。由此可見“老年人市場”是一個(gè)潛力很大的市場，老年人產(chǎn)業(yè)，尤其是老年人住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極待開發(fā)的產(chǎn)業(yè)。零點(diǎn)調(diào)查提供的分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃

8、房屋使用權(quán)的占24%，希望購買產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。目前租賃市場上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。這也表明通過租賃方式解決老年人居住問題的市場還不成熟，而產(chǎn)權(quán)式酒店購買受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。3、老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉(zhuǎn)移受傳統(tǒng)觀念的影響（他們認(rèn)為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地），國內(nèi)老年人養(yǎng)老講究“三代同堂”，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結(jié)構(gòu)演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而

9、不離，離而不遠(yuǎn)”的特點(diǎn)，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。4、“421家庭”催生老年住宅的產(chǎn)生和發(fā)展自我國七十年代中期實(shí)行計(jì)劃生育控制以來，“三口之家”現(xiàn)已成為社會(huì)的主力家庭結(jié)構(gòu)。許多獨(dú)生子女成家之后，所面臨的是每對(duì)中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發(fā)展競爭條件下要照料四個(gè)老人和一個(gè)孩子，時(shí)間和精力嚴(yán)重不足，再加之老年人多愁善感及實(shí)際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會(huì)問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。5、國家鼓勵(lì)開發(fā)商進(jìn)行老年人住宅地產(chǎn)的開發(fā)面對(duì)我國進(jìn)入老年化社會(huì)，老年人生活問題已越來越被社

10、會(huì)所關(guān)注。在2003年召開中共十六大三中全會(huì)上有關(guān)代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此十分重視。國家民政部及地方各級(jí)民政部門從社會(huì)各方面宣傳全面關(guān)心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵(lì)開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。例如河南等地方政府采用養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)用地可劃撥；多項(xiàng)稅費(fèi)可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠等政策鼓勵(lì)開發(fā)商開發(fā)老年住宅地產(chǎn)。6、我國城市老年公寓發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 我國城市老年公寓的現(xiàn)狀我國第一個(gè)老年公寓于1986年6月誕生于安徽省安慶市，是由社會(huì)集資興辦并向全國開放的民營福利企業(yè)。北京市第一個(gè)老年公寓是1991年由清華園蘭照院改造而成的。1990年上海首家老年公寓在浦東落成

11、，江澤民總書記為之題詞：“浦江夕陽詩如畫，秋色黃花送晚情?！睋?jù)統(tǒng)計(jì)1998年10月我國有800所老年公寓社區(qū)，其中規(guī)模較大、設(shè)備齊全、知名度較高的有浙江省永嘉縣樂山莊、天津鶴童老年公寓、上海眾仁老年公寓、樂山夕陽紅老年公寓等。1996年9月，蓋州市決定建造“華夏桃源村”老年公寓，規(guī)劃用地60公頃，總建筑面積20萬平方米，可供1萬名老人居住，預(yù)計(jì)總投資8.17億元。上海的康樂小區(qū)，在設(shè)計(jì)前就預(yù)計(jì)出居住老年人口數(shù)，確定在小區(qū)內(nèi)配套建造一處200平方米的老年人活動(dòng)室和兩棟示范性的老年住宅，正式列入小區(qū)建設(shè)計(jì)劃，并按老年人的特殊需要進(jìn)行專門設(shè)計(jì)。整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)完成后曾在國家建設(shè)部召開的全國各省市示范小區(qū)

12、設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)上受到專家們的好評(píng)。尤其是小區(qū)建設(shè)具有特色的老年社會(huì)專用設(shè)施引起者的極大興趣，它體現(xiàn)了上海這個(gè)老年型城市的特點(diǎn)。小區(qū)建成后，不少報(bào)刊雜志都對(duì)小區(qū)新穎的設(shè)計(jì)造型、優(yōu)美的規(guī)劃布局、完善的配套設(shè)施以及建有老年社會(huì)專用設(shè)施和老年住宅等建筑特點(diǎn)作了報(bào)道，深受人們贊賞。整個(gè)小區(qū)經(jīng)國家建設(shè)部的專家評(píng)審，被評(píng)為全國參賽工程的優(yōu)美住宅小區(qū)和全優(yōu)工程。設(shè)備齊全、功能良好、符合老年人安享晚年需要的老年公寓，其示范效應(yīng)已在一些地方掀起了開發(fā)“銀色產(chǎn)業(yè)”的熱潮。 我國城市老年公寓發(fā)展存在的問題首先，“銀色產(chǎn)業(yè)”浪潮雖已掀起，但其波及力度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。目前全國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院4萬多所，所養(yǎng)不過75萬人

13、。全國個(gè)體、私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據(jù)推算不超過20萬人，也就是說，目前全國在養(yǎng)老設(shè)施里養(yǎng)老的老年人不過100萬人，不足老年人口總數(shù)的1%。矛盾便在于此，一邊是老年人口急劇增加，興建這些福利機(jī)構(gòu)是一種必然趨勢，一邊是經(jīng)濟(jì)收入有限，不可能把老年公寓當(dāng)作高消費(fèi)的場所，老年人的需求是舒適、安逸又價(jià)格適中的老人居，這對(duì)于想賺大錢的投資商而言大多還處于一種觀望態(tài)度，不想貿(mào)然斥資于收益微薄的老人產(chǎn)業(yè)中去。其次，從已建成的老年公寓來看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問題。前文已經(jīng)提到，我國現(xiàn)有不同規(guī)模的老年公寓800家，規(guī)模都比較小，初具規(guī)模的只有浙江永嘉縣康樂山莊、天津鶴童老年公寓和上海市

14、眾仁老年公寓等為數(shù)不多的幾家。很多城市的老年公寓建設(shè)尚處于啟動(dòng)階段，北京市僅有幾家房地產(chǎn)公司對(duì)這種新型房地產(chǎn)商品類型進(jìn)行了調(diào)查摸底，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當(dāng)生命力的房地產(chǎn)商品新類型。再次，市面上現(xiàn)有的老年公寓品質(zhì)層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設(shè)施不齊全，而且多為原來的已開發(fā)住房，只冠以“老年公寓”之名進(jìn)行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)到相關(guān)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)與實(shí)際意義的老年公寓相去甚遠(yuǎn)。即使是專為老年朋友開發(fā)建設(shè)的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在不足。老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經(jīng)營和管

15、理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對(duì)老年公寓的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進(jìn)行深入的管理。而科學(xué)合理的專業(yè)化經(jīng)營和“以老人為中心”的愛心服務(wù)并建立信譽(yù)和知名品牌，是老年公寓項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)入良性循環(huán)的關(guān)鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產(chǎn)開發(fā)水平的同時(shí)，聯(lián)合專業(yè)服務(wù)單位提高自身的管理服務(wù)水平，為住戶提供特殊的服務(wù)。7、老年住宅在京、滬等地倍受熱寵最早的老年公寓就出現(xiàn)在北京和上海。上世紀(jì)的九十年代初，在當(dāng)時(shí)的上海商品房積壓量高達(dá)上千萬平方米的情況下，中高檔老年公寓一直供不應(yīng)求，排隊(duì)預(yù)訂的場面時(shí)有發(fā)生。九十年代中期，北京的一些機(jī)構(gòu)在吸取上海老年公寓的成功經(jīng)驗(yàn)后，

16、結(jié)合本地區(qū)老年人生活習(xí)性建老年公寓，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，而近年京、滬、浙等地推出的中高檔老年公寓和度假型老年公寓均收到市場的青睞。8、我國城市老年公寓的發(fā)展方向 老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移老年人進(jìn)入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對(duì)環(huán)境質(zhì)量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多選址于市中心，噪音和空氣污染相當(dāng)嚴(yán)重，相信隨著老年人對(duì)養(yǎng)老質(zhì)量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉(zhuǎn)移將成必然之勢，且唯有城郊獨(dú)特的地理環(huán)境才能滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的特殊要求。 “山水型老年公寓”將更受消費(fèi)者青睞隨著居民生活水平的提高，老年人對(duì)居住的要求更加講究。他們年輕時(shí)由于競爭環(huán)

17、境和迫于生計(jì)，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負(fù)，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓”的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。 老年公寓的設(shè)計(jì)應(yīng)適合不同層次的老年人的需求根據(jù)老年人的生理特點(diǎn)，世界衛(wèi)生組織對(duì)全球人口的身體和平均預(yù)期壽命的測定重新劃分了年齡組：其中6074歲為年青老人，7589歲為老年人，90歲以上為長壽老人。由于各個(gè)年齡組的老人對(duì)住宅的需求有所不同，因此開發(fā)修建一種適應(yīng)不同年齡組老人特點(diǎn)的綜合性通用老年公寓，該住宅與其他相比最大的不同在于：在周密地考慮老年居住者的生理狀況基礎(chǔ)上，它能根據(jù)居

18、住老人的實(shí)際情況，改善和增加必要的設(shè)施及醫(yī)護(hù)系統(tǒng)來幫助提高老年人的自主和自理能力。針對(duì)老年人的生理特點(diǎn)，綜合性通用住宅的設(shè)計(jì)要點(diǎn)就是避弊趨利。樓層不能太高，6層以上必須設(shè)電梯，電梯間和樓梯適宜大，可放置輪椅和安裝升降椅。住宅入口及門口面積宜適當(dāng)增大，便于輪椅通過，并在通過處安裝或預(yù)留裝扶手的埋件。室內(nèi)地板應(yīng)當(dāng)平坦、防滑、沒有高差，不可設(shè)門檻等障礙物，防止老人摔跤和便于輪椅通過，浴池底也應(yīng)防滑。廚房衛(wèi)生間面積要適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅時(shí)使用，日照采風(fēng)要順暢。除了以上這些特點(diǎn)之外，通用住宅的一個(gè)顯著特點(diǎn)是依據(jù)老人在不同時(shí)期因生理變化帶來的不同需求而設(shè)計(jì):l 年青型階段。這類型老人生活能夠自理，因

19、此住房面積不必太大可開辟出一定面積作為儲(chǔ)物室，但要有相應(yīng)的廚房、衛(wèi)生間和相應(yīng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，如菜市、超市為這些老人提供生活方便。老人可以關(guān)門生活，不受外界干擾，也可以到附近的服務(wù)機(jī)構(gòu)中參加活動(dòng)或?qū)で髱椭?，服?wù)人員可提供上門服務(wù)。l 老年型階段。這類型老人由于身體素質(zhì)逐漸下降，導(dǎo)致生活不能完全自理，但還無須增設(shè)醫(yī)療康復(fù)設(shè)施，因此室內(nèi)設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)為無障礙設(shè)計(jì)，可將用于儲(chǔ)物的空間重新利用起來，拆除后以便增大活動(dòng)空間；家具、器具和設(shè)備要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、衛(wèi)生局、浴池、坐便器旁應(yīng)增設(shè)扶手?jǐn)y動(dòng)；地板防滑措施再次鞏固；門最好改為推拉式并要有顯明的色彩標(biāo)志，以提醒老人注意；房間照明要提高兩倍以上

20、，便于老人靠視覺獲取信息。此外，改變方向或有高度的地方應(yīng)用鮮明色彩；安裝警鈴以便及時(shí)或自動(dòng)地發(fā)出警報(bào)，使老人能夠得到幫助；增設(shè)專門家政服務(wù)人員為此類老人提供日常必需服務(wù)。l 長壽型階段。這類型老人是需要特別護(hù)理的。這段時(shí)間通用住宅除具備上述兩年齡組住宅設(shè)計(jì)的大部分功能外，還應(yīng)開設(shè)治療、護(hù)理、康復(fù)及臨終關(guān)懷等較齊全的醫(yī)療康復(fù)設(shè)施。室內(nèi)要給護(hù)理人員留下足夠的護(hù)理空間，特別是浴室和衛(wèi)生間一定要放大尺寸，保證老人活動(dòng)需要和協(xié)助老人所需空間。電話、電燈開關(guān)都要裝在老人床頭易觸摸的位置。室內(nèi)應(yīng)設(shè)有同整棟大樓安全警報(bào)系統(tǒng)相連的緊急呼救設(shè)施，以應(yīng)付老人突發(fā)病和其它突發(fā)事件的發(fā)生?？傊?，要融服務(wù)、醫(yī)療、護(hù)理設(shè)施

21、為一體，老人在這里能夠得到全方位的護(hù)理。 綜合性通用住宅的周邊環(huán)境應(yīng)滿足老年人的要求綜合性通用住宅是根據(jù)老年人的身體、生理、心理的特殊性而設(shè)置的。老年人一進(jìn)入黃昏期，大多會(huì)產(chǎn)生失落感和憂傷感，這會(huì)極大地?fù)p害他們的身心健康。因此在設(shè)計(jì)人居環(huán)境時(shí)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)有選擇地與兒童、青年人的活動(dòng)場所相結(jié)合而進(jìn)行布置，以豐富老年人的生活內(nèi)容，要讓老年人能看到青年人和幼兒的身影和嬉戲，這可造就他們的身心健康。除此之外還應(yīng)加強(qiáng)家政服務(wù)建設(shè)，建立家政服務(wù)制度、健康管理制度、社會(huì)福利保險(xiǎn)等，把工作做到每個(gè)老人的身邊。另外，由于老年人的身理特點(diǎn)，特別要求住宅應(yīng)修建在城郊交界處，環(huán)境幽靜、依山傍水、

22、空氣清新、交通方便的風(fēng)景區(qū)并要有廣闊的綠化帶，做到見綠不見塵，抑制塵土飛揚(yáng)，這樣的環(huán)境能使老人心情舒暢。良好的生態(tài)環(huán)境能滿足老年人的生活行為性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、靈活性、方便性、自然回歸性，讓老人在良好的環(huán)境中愉快地度過晚年。總結(jié)：如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設(shè)的必要條件、家庭因素和老年人社會(huì)問題是催生老年人公寓產(chǎn)生的重要原由，那么國家鼓勵(lì)和京滬等地老年公寓熱寵應(yīng)該能使我們看到的老年公寓建設(shè)的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會(huì)問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉(zhuǎn)變的趨勢看，實(shí)施老年公寓建設(shè)應(yīng)該說是一種機(jī)遇。老年公寓的建設(shè)，使許多家庭解除了后顧之憂，老人不再為家庭瑣事及晚

23、輩之間的摩擦而煩惱，同時(shí)也消除了孤獨(dú)感和寂寞感，也有助于增強(qiáng)老年人獨(dú)立生活的能力，還有助于帶動(dòng)老年服務(wù)行業(yè)的興旺，可以培養(yǎng)一大批家庭護(hù)理人員，解決大批下崗職工的就業(yè)問題，有利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。因此它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)契機(jī)、一次挑戰(zhàn)。三、 老年居住產(chǎn)品需求特點(diǎn)1、面積特點(diǎn)1）老年人的居所一般都是一房一廳、一房兩廳、兩房一廳、兩房兩廳這幾種房型。2）據(jù)調(diào)查，在敬老院中，每位老人人均居住面積有15；而一般公寓中，老人平均居住面積可達(dá)30。2、 功能特點(diǎn) 居住方面老年人的居所大都鄰近醫(yī)院、菜場。因?yàn)槔夏耆梭w力有限，從住所步行到菜場就增加了生活的便利性；而且老年人患病幾率較高，萬一有急事，可以及時(shí)就醫(yī).

24、療養(yǎng)方面：老年人社區(qū)的醫(yī)療要比一般公寓社區(qū)規(guī)格高對(duì)于亞健康狀態(tài)的老人，要有常見疾病的中西醫(yī)門診；對(duì)于有老年慢性病的老人，要有跟蹤檔案，對(duì)其定期進(jìn)行體檢，確保老人日常生活的安全；而專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)，則可以提供老年人專業(yè)的治療和護(hù)理，護(hù)理人員可以上門為老年人服務(wù)，老年人也可以白天在醫(yī)院接受護(hù)理，晚上回家休息。同時(shí)，醫(yī)院可針對(duì)敬老院內(nèi)的老人開出相應(yīng)的“營養(yǎng)處方”、“醫(yī)療處方”等，具體來講，老年人在食堂就餐時(shí)可參考醫(yī)院“營養(yǎng)處方”和營養(yǎng)師給出的菜單配菜；如果老年人腿腳不好，在“運(yùn)動(dòng)處方”中便會(huì)讓老年人日常生活中多跳跳臺(tái)階，逐步進(jìn)行鍛煉。 學(xué)習(xí)、休閑方面本市每年有近40萬老人到各類老年教育機(jī)構(gòu)和社區(qū)學(xué)

25、校學(xué)習(xí)，參加文化體育活動(dòng)的老年人占老年人口總數(shù)的60以上。 交流方面本市老年人需要每天問候服務(wù)的有11.94萬人，需每月一次以上精神慰藉服務(wù)的16.12萬人。老年公寓可以滿足這方面的需求。3、 戶型特點(diǎn) 房型以緊湊小房型為主。 主臥面積設(shè)計(jì)得寬闊舒適，而客廳通常比較小。 供老年人用的門把手、應(yīng)擺把式、開鎖的鑰匙就應(yīng)為錐形，以適應(yīng)老年人握裹力和視力不強(qiáng)的特點(diǎn)。 有大陽臺(tái)，方便老年人曬太陽。 南北通透，便于通風(fēng)。4、 設(shè)計(jì)特點(diǎn) 老年人居住的樓宇中最好設(shè)有可平展擔(dān)架的醫(yī)護(hù)電梯，同時(shí)走廊要寬，樓梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至內(nèi)，要完全采用無障礙設(shè)計(jì)；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑材料，例如：廚衛(wèi)應(yīng)采用防滑瓷磚，

26、其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。 裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情，注重簡潔、典雅，不求華麗，此外墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍(lán)等。忌用紅、橙、黃，因?yàn)榧t色會(huì)引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍(lán)則給人以安寧感，適合減緩心律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。 家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，宜少不宜多。家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角；老人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處；床與沙發(fā)應(yīng)該稍硬，不宜過軟、過

27、深和過矮，更不要坐下去站不起來。 室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強(qiáng)。夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁；老年人視力有所衰退，寫字、看書時(shí)燈光應(yīng)強(qiáng)一些；室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要方便；家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動(dòng)保溫功能。 櫥衛(wèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：做飯的灶頭高度參照老年人的平均身高設(shè)計(jì)，老年人不必踮腳或哈腰便可完成生活所需；衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋；浴缸不宜過高，較高應(yīng)加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。5、 特殊要求在老年人居住的社區(qū)和房屋里，需隨處設(shè)計(jì) “緊急按扭”和醫(yī)院聯(lián)網(wǎng)，如果老年人忽然感到身體不適，可

28、通過“緊急按扭”尋求幫助。四、國內(nèi)老年公寓案例借鑒1、北京東方太陽城中國老年人保健基地、學(xué)術(shù)基地借鑒點(diǎn)：項(xiàng)目選址、內(nèi)外景觀的呼應(yīng)和產(chǎn)品多樣性、配套完善。可作遠(yuǎn)郊老年公寓開發(fā)參考。建筑面積80萬地址順義潮白河畔占地234萬房型105-843建筑類別獨(dú)棟、聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓綠化率80%東方太陽城，總占地面積234萬平米，是京城地產(chǎn)幅員遼闊之筆。內(nèi)含16萬平米湖水、75萬平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地，而建筑面積僅80萬平米，有點(diǎn)式公寓、板式公寓、連廊公寓、聯(lián)體別墅、獨(dú)棟別墅、四合院等，社區(qū)周邊更有7000畝10萬株林木環(huán)繞。整個(gè)社區(qū)分三期建設(shè)，計(jì)劃于2008年全部竣工。社區(qū)配備了高品質(zhì)的社區(qū)中

29、心、康體中心、商業(yè)街以及酒店度假場所，為社區(qū)的老人提供著多種多樣、豐富多彩的服務(wù)和文化活動(dòng)。社區(qū)圖書館藏書近萬冊(cè)，在閱覽室里上網(wǎng)、看報(bào)、瀏覽雜志一應(yīng)俱全。商業(yè)街開辟了藝術(shù)畫廊、精品茶莊。精彩紛呈的“老年大學(xué)”也陸續(xù)開課：隸書班、太極扇班、形體芭蕾班、電腦初級(jí)班、布貼畫班、高爾夫入門班、游泳初級(jí)班、門球入門班、圍棋班、陶藝班、瑜伽班、國畫班、鋼琴班、古箏班、二胡班等應(yīng)有盡有。專業(yè)級(jí)的多功能劇場，不僅承擔(dān)了為社區(qū)居民放映電影、周末舞會(huì)等日常文化功能，還在各種節(jié)日、主題日中舉辦了多次大型晚會(huì)、展演以及文化論壇。l 七重環(huán)境系統(tǒng)約2000畝潮白河近10萬株原生樹近20萬平米社區(qū)生態(tài)湖節(jié)能環(huán)保的水源地源

30、熱泵系統(tǒng)75萬平米運(yùn)動(dòng)休閑綠地 高綠化覆蓋率高達(dá)4000個(gè)/立方厘米負(fù)離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放l 五重專屬定制全社區(qū)無障礙設(shè)計(jì)智能卡托管、電話探視、入住全程代理等諸項(xiàng)社區(qū)服務(wù)世界知名的景觀與建筑設(shè)計(jì)公司美國SASAKI鼎力打造“老年大學(xué)”，教室、閱覽室，豐富退休人生順欣陽光物業(yè)，高品質(zhì)貼心服務(wù)，連續(xù)三年社區(qū)滿意度調(diào)查逾90%l 七重成品配置期、期，五組團(tuán)成熟入住 東方太陽城醫(yī)院（一級(jí)綜合性醫(yī)院），醫(yī)療護(hù)航，守護(hù)健康東方嘉賓國際酒店，五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)大型超市進(jìn)駐，商業(yè)一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池5萬平米太陽會(huì)所，商務(wù)會(huì)議，餐飲休閑匯佳幼兒園l 產(chǎn)品四合院產(chǎn)品別墅產(chǎn)品電梯公寓2

31、、綠地21城孝賢坊項(xiàng)目借鑒點(diǎn)：細(xì)節(jié)人性化、社區(qū)配套完善。可作郊區(qū)大盤中部分規(guī)劃為老年公寓參考。物業(yè)類別普通住宅 低密度超大規(guī)模社區(qū)開發(fā)商綠地集團(tuán)昆山置業(yè)有限公司裝修狀況毛坯建筑面積4.4693 平方米占地面積總戶數(shù)230套物業(yè)地址上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號(hào)開盤時(shí)間2005-12-1價(jià)格6000元/平方米容積率樓層狀況高層、小高層綠化率45%建筑類別電梯公寓房型面積60-90平方米綠地·21城孝賢坊為綠地·國際家園第四期，綠地·國際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風(fēng)格打造，社區(qū)內(nèi)設(shè)置中福會(huì)幼兒園、大眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級(jí)酒

32、店等，社區(qū)配套完善。×2.2大進(jìn)深電梯，可供專業(yè)醫(yī)療擔(dān)架入內(nèi)；公共空間無障礙設(shè)計(jì)；公共走道及樓梯間安全扶手；指紋鎖智能識(shí)別功能；可視對(duì)講系統(tǒng)；24小時(shí)緊急救助按鈕；社區(qū)配備有老年大學(xué)和老年特色服務(wù)醫(yī)院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修服務(wù)等人性化設(shè)施。區(qū)位交通綠地·國際家園，位于大上海城郊上海市與昆山市交界處，312國道旁，鄰近國際汽車城、國際F1賽車場。距上海市中心35公里，距昆山18公里。從中山公園驅(qū)車到綠地21城需要半個(gè)小時(shí)左右時(shí)間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國際商務(wù)城，是規(guī)劃建設(shè)的專門面向老年人的人文新鎮(zhèn)，瀕臨吳淞江水系。在售的主要為聯(lián)體別墅和公寓

33、房，雖然與安亭鎮(zhèn)相距很近，但價(jià)格上相對(duì)較低。小區(qū)內(nèi)部設(shè)有循環(huán)巴士通往學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場等，另外有直達(dá)中山公園和人民廣場的班車，每日4班次。局部裝飾外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法樣板房分不同的裝修風(fēng)格，有很多保護(hù)型裝修和護(hù)理型裝修的選擇。設(shè)計(jì)了無障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設(shè)置了裝飾性腰帶扶手等。周邊配套該樓盤在去年年底引進(jìn)同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套的“綠地家世界”也已正式開工建設(shè)。在綜合性醫(yī)院基本配置的基礎(chǔ)上，增設(shè)專門針對(duì)老年人的科室和相關(guān)功能；在普通大型超市的基礎(chǔ)上增設(shè)老年人購物專區(qū)；還會(huì)根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要，設(shè)立平價(jià)藥房，以老年人營養(yǎng)品和常見疾病用藥為主。此

34、外，還將設(shè)立老年食堂，在小區(qū)設(shè)置郵局分理點(diǎn)，還有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心等。2、親和源老年公寓借鑒點(diǎn)：細(xì)節(jié)、人性化的設(shè)計(jì)。近郊老年公寓參考。建筑面積8.6萬占地8.37萬總套數(shù)838間房型60-140（小戶型為主）物業(yè)類別養(yǎng)老院綠化率51%裝修狀況全裝修物業(yè)上海親和源股份有限公司開發(fā)商上海建橋集團(tuán)開園時(shí)間2008-4-1親和源位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，建筑面積8.6萬平方米，設(shè)置有生活區(qū)、醫(yī)療區(qū)、商業(yè)區(qū)、活動(dòng)區(qū)四大功能區(qū)域，總共建設(shè)14棟生活樓，房間800 余間，可容納1600余位老人。社區(qū)房型以多層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從60到140不等。社區(qū)采取無障礙化的設(shè)計(jì)，

35、以確保老年人的安全。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動(dòng)室、餐廳等，每建筑組團(tuán)均設(shè)置有多功能的活動(dòng)空間。社區(qū)在老人臥室、衛(wèi)生間、浴室、各種活動(dòng)場所以及室外活動(dòng)區(qū)域均安裝有緊急呼叫系統(tǒng)、紅外線監(jiān)視器等智能化系統(tǒng)，建立起全社區(qū)的安全監(jiān)控體系。整個(gè)社區(qū)的設(shè)計(jì)使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場、公共服務(wù)大樓以及商業(yè)配套等建筑與水系、人工湖、公園等自然景觀精致結(jié)合，獨(dú)特的空中連廊構(gòu)成全天候、泛社區(qū)的便捷通道，使社區(qū)內(nèi)所有的建筑融為一體。地理位置區(qū)域圖該項(xiàng)目位于南匯康橋地區(qū)的秀沿路上，北接浦東新區(qū)，東靠川沙，西南臨南匯周浦。南側(cè)川周公路為連接川沙至周浦的交通主干道，東側(cè)申江路為規(guī)劃中環(huán)線延伸段，與

36、外環(huán)線A20公路向望。滬南路、外環(huán)線（A20）、申江路、川周公路構(gòu)成了井字形立體交通。距盧浦大橋、浦東國際機(jī)場約15分鐘車程。路線圖交通路線指引： （1）自駕： 秀沿路2999弄，A20外環(huán)申江路口下 轉(zhuǎn)秀沿路 （2）公交車路線： 軌道交通二號(hào)線至龍陽路站，換乘龍濱線至親和源站下 周邊設(shè)施配套圖周邊配備有：郵局、銀行、電信局、派出所、貴族中學(xué)、貴族幼兒園、學(xué)術(shù)氣氛濃郁的大學(xué)、社區(qū)文化活動(dòng)中心、便利生活的集貿(mào)市場、洗衣店、大賣場、風(fēng)味餐廳、國際燒烤樂園、秉承傳統(tǒng)的高級(jí)五德會(huì)酒店、高檔別墅近在咫尺，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的鄉(xiāng)村酒店等等，能夠較好的滿足遠(yuǎn)親近鄰的探訪需求。會(huì)員制卡種會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

37、前一百名會(huì)員價(jià)銀杏A卡不記名卡大套50萬5萬/年中套50萬小套50萬銀杏B卡記名卡大套60萬2萬/年中套45萬2萬/年小套35萬2萬/年銀杏C卡大套8500元/月中套7000元/月小套6000元/月非持有國內(nèi)身份證的會(huì)員卡費(fèi)加收20萬人民幣親和源實(shí)行會(huì)員制，入住者須符合會(huì)員條件，承認(rèn)會(huì)員章程，購買會(huì)員卡，繳納年費(fèi)等，擁有會(huì)員資格方可獲得親和源物業(yè)的使用權(quán)。社區(qū)組成：l 12幢多層公寓，838套全裝修全配置（含軟裝潢）居室l 一幢多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心）l 一所配餐中心（就餐、配送）l 二處休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）l 一所老年醫(yī)院及護(hù)理院（300個(gè)床位）l 一座會(huì)所（一樓

38、游泳池、二樓健身房、三樓水療館、四樓會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）ll 商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）l 綠化景觀，上海市一級(jí)生態(tài)小區(qū)，（綠化覆蓋率達(dá)51%；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）l 風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會(huì)所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）l 戶外活動(dòng)場地、停車場藍(lán)色無障礙防撞扶手配合PVC地板咖啡色無障礙防撞扶手4、江南太陽城借鑒點(diǎn)：項(xiàng)目選址較好，配套較全?？勺魇?nèi)二三線城市開發(fā)老年公寓參考。建筑面積21萬平方米占地145833物業(yè)類別普通住宅 售樓處地址上海接待：華山路600號(hào)丙裝修狀況毛坯售樓處華山路600號(hào)丙物業(yè)地址

39、建國北路燃?xì)獯髲B1樓入住時(shí)間2006-10-31價(jià)格3400元/平方米綠化率50%交房2006年10月得房率80-90%開發(fā)商嘉興市太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總套數(shù)1170套容積率車位1050房型面積92-165（一房、兩房、三房）物業(yè)顧問上海東湖物業(yè)管理公司江南太陽城利用嘉興江南水鄉(xiāng)的自然資源，在現(xiàn)代化的居住社區(qū)里融入老年建筑組團(tuán)，以三項(xiàng)實(shí)施策略及六項(xiàng)配套體系為依托，為上海創(chuàng)建的第一個(gè)新型的健康養(yǎng)老社區(qū)。 項(xiàng)目分二期開發(fā)，總量為21萬平方米，首期樓盤將于2006年10月交付使用。整個(gè)社區(qū)三面環(huán)水，綠化面積占整個(gè)社區(qū)的50%。上海知名醫(yī)院在小區(qū)內(nèi)常設(shè)門診。 地理位置江南·太陽城位于浙江

40、省嘉興市，基地三面環(huán)水，東臨東方路，三元路將基地分為兩塊，整個(gè)場地平整。規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)l 規(guī)劃結(jié)構(gòu)較完整、清晰。將不同層次的住宅群體組織成三個(gè)片區(qū)，各片區(qū)又由多個(gè)住宅組群組成，各組群規(guī)模適宜，方便鄰里交往。l 小區(qū)道路，人行車行既有分離，又有混行，方便出行。機(jī)動(dòng)車停放采用地面、架空和地下多種形式，停車率達(dá)到80%。l 環(huán)境設(shè)計(jì)充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組群內(nèi)有多種空間以及沿河的綠色景觀帶。全區(qū)綠色系統(tǒng)點(diǎn)、線、面結(jié)合，空間比較豐富。l 小區(qū)公建配套基本齊全，東南角設(shè)有商業(yè)街，小區(qū)出入口內(nèi)設(shè)有會(huì)所，小區(qū)內(nèi)還設(shè)有次會(huì)所和泛會(huì)所，位置適宜。l 住宅布局大部分為南北朝向，部分底層架

41、空，有利日照與通風(fēng)。小區(qū)南側(cè)布置了兩個(gè)老人居住組群。住宅戶型多種，便于用戶選擇。住宅內(nèi)部功能分區(qū)明確，空間尺度適宜，日照、采光、通風(fēng)良好。周邊配套小區(qū)的配套設(shè)施非常完善，設(shè)置了各種功能的主會(huì)所，次會(huì)所及泛會(huì)所，以滿足居民生活的各種需要，設(shè)計(jì)中結(jié)合城市設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)的要求，將主會(huì)所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀的作用，同時(shí)不對(duì)居民的生活產(chǎn)生影響，次會(huì)所及汽會(huì)所結(jié)合居民的休閑、交流、活動(dòng)健身等，有機(jī)布置在各組團(tuán)周圍。在社區(qū)內(nèi)設(shè)立醫(yī)療急救站，并與120急救中心聯(lián)動(dòng)。體能恢復(fù)中心提供理療、氧恢復(fù)、食療、深度睡眠、整體按摩等服務(wù)。藥物咨詢中心提供促進(jìn)健康的藥物及營養(yǎng)品的咨詢服務(wù)。物業(yè)管理

42、采用專業(yè)化的管家式物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)調(diào)從基礎(chǔ)細(xì)節(jié)開始，倡導(dǎo)“有限管理、無限服務(wù)” ，為業(yè)主提供 從日常家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、健康服務(wù)到包括精神需求、老年人特護(hù)在內(nèi)的一系列個(gè)性服務(wù)，真正體現(xiàn)人性關(guān)懷，營造溫暖呵護(hù)。營銷策略該項(xiàng)目定位“上海人的養(yǎng)老天堂”的養(yǎng)老社區(qū)，推出“低價(jià)搶客”策略，以3500元/平方米在上海銷售。還推出一次性收取10萬元出租20年居住權(quán)、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業(yè)。該案在銷售初期就取得了良好業(yè)績，目前70的業(yè)主都是上海購房者。五、國際市場中的老年公寓1、國外老年住宅市場的狀況歐美各國由于傳統(tǒng)個(gè)人主義的影響注重發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施，特別是美國迅速發(fā)展老年社區(qū)。而

43、在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會(huì)風(fēng)尚。因此，為了消除現(xiàn)代社會(huì)生活方式的改變、家庭觀念的變化和家庭結(jié)構(gòu)小型化的趨勢對(duì)家庭養(yǎng)老環(huán)境的沖擊與功能的削弱，亞洲國家對(duì)維護(hù)和改善家庭養(yǎng)老環(huán)境及創(chuàng)造新的居住模式方面作了許多的努力。 亞洲國家的老年住宅l 日本的老年住宅從居住模式上來說，日本為適應(yīng)家庭核心化傾向，采取老少兩代在生活上適度分離，而研發(fā)建造了一批供老年人與家人同居的新型住宅。這種“兩代居”形態(tài)的親子家庭住房空間關(guān)系大致可分為：A、同居寄宿型：同戶門、同廚房及起居室，老人居室僅附廁所或簡易烹調(diào)

44、設(shè)備。B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。C、鄰居合住型：分戶門，同起居室，浴廁及廚房分用。D、完全鄰居型：分戶門，起居室相通，浴廁及廚房分用。隨著親子居室和輔助使用空間獨(dú)立成套程度的提高，兩代家庭的獨(dú)立性也逐步增強(qiáng)，因而上述四種形式其獨(dú)立性隨序增加，如此可適合于不同年齡和健康狀況的老年家庭使用。從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為： A、國家建設(shè)地方管理的老年人住宅； B、押金式老年人住宅；國家建設(shè)地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由民間房產(chǎn)主建設(shè)的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼。押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資

45、建設(shè)，專供60歲以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)。日本在老人福利與居住問題之對(duì)策上均表現(xiàn)了“先進(jìn)”的姿態(tài)與成果。一方面是因?yàn)槿丝诶匣^嚴(yán)重，而且“家庭主義”在西化、都市化的沖擊下比其它亞洲地區(qū)似乎提早渙散。日本除了社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對(duì)老人居住的住宅設(shè)計(jì)花了相當(dāng)?shù)墓し?，設(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時(shí)，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設(shè)備的彈性適應(yīng)。l 新加坡的老年住宅新加坡的住宅數(shù)量以建屋發(fā)展局所建的組屋最多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1990年已有87%的人口住在公共組屋內(nèi)，而自有率達(dá)79.0%，租賃的

46、僅8.6%。新加坡政府透過建屋局以及眾多的組屋，對(duì)于鼓勵(lì)子女與老年父母合住提出了不少辦法，其作用、效果不可忽視，簡要說明如下： A、多代家庭組屋辦法（Multi-Tier Family Housing Scheme）：此辦法意在優(yōu)先分配組屋給與父母同住之已婚子女，并給予其它各種優(yōu)惠，如貸款可達(dá)售價(jià)的90%、較長的償還期、訂金額度減少、提前三年之優(yōu)先權(quán)等。B、合選組屋辦法（Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請(qǐng)組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區(qū)，亦可貸款售價(jià)之90%。自1978年開始實(shí)施，反應(yīng)甚佳。C、與父母鄰居

47、補(bǔ)助辦法（Housing Grant for Family-Staying Near Parents/Married Child）：首次購買組屋者若想在與父母（或已婚子女）同一地區(qū)或2公里距離內(nèi)購置二手組屋時(shí)，便可申請(qǐng)此項(xiàng)補(bǔ)助款。建屋局有鑒于一般民眾購買力增強(qiáng)，推出的組屋面積與房間數(shù)便愈大愈多，有四房、五房、Executive型及上下二樓型，面積約為105、120、145、165，附有二套至二套半的浴廁設(shè)備。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。因?yàn)榻M屋價(jià)格比一般房屋市場的價(jià)格便宜很多，目前很受歡迎。除此之外，建屋局更與政府社會(huì)福利部、社區(qū)發(fā)展部密切合作，在提供老人社區(qū)活動(dòng)中心，社區(qū)老人服務(wù)及設(shè)施

48、網(wǎng)絡(luò)上不遺余力。社區(qū)發(fā)展部在社區(qū)提供了以下多項(xiàng)老人服務(wù)項(xiàng)目：交友服務(wù)、輔導(dǎo)與顧問服務(wù)、日間中心、餐食服務(wù)、老人俱樂部、健康教育健康檢查、家庭護(hù)理、老人優(yōu)待、居住照顧以上這些居住照顧之設(shè)施及社區(qū)服務(wù)，新加坡政府及學(xué)者專家均不斷在檢討，并且對(duì)未來的需求，以及各設(shè)施、服務(wù)未來發(fā)展亦有預(yù)測，并訂定相關(guān)計(jì)劃。l 香港的老年住宅香港是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，另一方面英國社會(huì)福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)僅次于日本。二次大戰(zhàn)后香港社會(huì)急遽變遷，隨著現(xiàn)代化、工業(yè)化、西方文化觀念的輸入，中國傳統(tǒng)的家庭主義被淡化，老人的地位低落，核心家庭愈來愈多。而另一方面，因?yàn)檎?/p>

49、配了房屋市場底層的結(jié)果，存在著50%的香港老人居住于公屋內(nèi)的特殊現(xiàn)象，公屋每個(gè)單元的居住面積僅16至33平方公尺，這樣的面積大致也只能容許核心家庭居住。香港政府在鼓勵(lì)年輕人照顧長者的前提下又希望能使長者老得其所，能夠在熟悉的地方安享晚年，推出下列措施： A、提供長者更多的公屋香港近年來興建了一系列專為老者而設(shè)的單位，包括新式的小單位大廈和附翼大廈，把這些大廈納入新屋內(nèi)，讓長者可與他們成年的子女分別于同但不同的單位里居住。同時(shí)進(jìn)一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設(shè)計(jì)可容納多類社會(huì)服務(wù)設(shè)施，例如政府其它部門及志愿機(jī)構(gòu)開辦的日間社區(qū)中心及診所。這些房屋提供“一應(yīng)俱全”的服務(wù)，可讓身體壯健的長者在熟

50、悉的環(huán)境安享晚年。另外房屋署正積極進(jìn)行一些舊型屋的重建計(jì)劃，以確保所有希望留居原區(qū)的長者租戶，在可行的情況下，都能在區(qū)內(nèi)的特定用途大廈獲得安置。某些大廈的設(shè)計(jì)與新屋混為一體，除了配備各種服務(wù)設(shè)施外，并保留了原有社區(qū)的歸屬感。B、高齡人士優(yōu)先配屋計(jì)劃申請(qǐng)人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。若日后發(fā)覺違反此條款，則所獲的單位會(huì)被終止租約。 “家有長者” 優(yōu)先配屋計(jì)劃申請(qǐng)書內(nèi)成員應(yīng)為不少于兩人的家庭組合，且其中必須包括最少一位年老親屬成員。符合資格的家庭將提早三年獲得配屋。 “新市樂天倫” 優(yōu)先配屋計(jì)劃年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩

51、戶一同或分別申請(qǐng)新市鎮(zhèn)公共屋內(nèi)同一棟大廈的其中兩個(gè)獨(dú)立單位。符合資格的家庭將提早二年獲得配屋。另外有居屋及自置居所貸款計(jì)劃，若申請(qǐng)人與年長親人一并申請(qǐng)，優(yōu)先資格將獲提高。C、提供特別服務(wù)為照顧長者的特殊需要，主要靠志愿機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。公屋撥出地方，供有關(guān)機(jī)構(gòu)開設(shè)日間護(hù)理中心之類的設(shè)施。此外，亦舉辦一個(gè)屋主聯(lián)絡(luò)主任計(jì)劃。房屋署的屋主聯(lián)絡(luò)主任會(huì)與長者保持聯(lián)絡(luò)，盡量了解他們的需要，并鼓勵(lì)他們參與社會(huì)活動(dòng)?，F(xiàn)在這計(jì)劃已在25個(gè)長者租戶較多的公共屋中推行。另有鑒于老人服務(wù)工作已日趨專業(yè)已將長者住屋的管理工作外包專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司?？傊愀壅c民間團(tuán)體在老人服務(wù)上，前者負(fù)擔(dān)經(jīng)濟(jì)支持，或以經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助后者之各項(xiàng)服

52、務(wù)。雖然在亞太區(qū)域香港的安老服務(wù)設(shè)施僅次于日本，但在各項(xiàng)措施中，照顧孱弱老人的養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)最缺乏。今后如何強(qiáng)化老人自立生活及支持家庭照顧老人，也就是貫徹“社區(qū)、家居照顧”之政策是重要課題。 歐美國家的老年住宅與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計(jì)前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。l 美國的老年住宅美國人意識(shí)到銀發(fā)產(chǎn)業(yè)帶來的機(jī)會(huì)，首先是老年住房業(yè)的需求。老年人口的增多意味著適應(yīng)這一人群住房需求的增多。1980年到1990年間，護(hù)理院、中長期照料和其它老年住房增加了24%。輔助生活機(jī)構(gòu)是老年住房市場里近期發(fā)展最快的部分。1990年該部分的收入為125億美元，2000年約3

53、00億美元。盡管這個(gè)行業(yè)的70%是以媽媽爸爸式的運(yùn)營方式運(yùn)營，類似于我們目前的民辦家族式養(yǎng)老院，排行在前的卻是一些著名的房地產(chǎn)商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，排在前30名的輔助生活機(jī)構(gòu)供應(yīng)商擁有全國約24%的床位數(shù)。1999年時(shí)排在前5位的每個(gè)輔助生活機(jī)構(gòu)，在全國各州的床位數(shù)均超過了10000張。比如排居第三的Marriott，總共擁有11603張床位分布在全國29個(gè)州150家Marriott品牌的養(yǎng)老院里。美國養(yǎng)老住宅業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要原因，是在法律上有一套鼓勵(lì)、監(jiān)督機(jī)制來保證養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的高質(zhì)量服務(wù)。該鼓勵(lì)監(jiān)督機(jī)制體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是一套完整和不斷發(fā)展的評(píng)估體系，一是相對(duì)獨(dú)立的監(jiān)察員體制。政府給老人的醫(yī)

54、療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助可以支付老人們?cè)谧o(hù)理院入住的部分開銷，這筆費(fèi)用由政府發(fā)放到護(hù)理院。護(hù)理院想要得到政府的錢，就必須符合政府的各項(xiàng)規(guī)定，并且在每年的質(zhì)量評(píng)估中達(dá)標(biāo)。政府的主管部門每年對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行審查，只有符合審核標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量評(píng)估達(dá)標(biāo)的護(hù)理院才有可能得到政府的醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助。由于聯(lián)邦和州政府的錢是通過各種稅收得到的，實(shí)際用的是納稅人的錢，因此每一個(gè)納稅人都有權(quán)要求政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)采取鼓勵(lì)和監(jiān)督措施，最終得到高質(zhì)量的服務(wù)。對(duì)輔助養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補(bǔ)助資助的項(xiàng)目，也要符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。大部分輔助機(jī)構(gòu)，沒有政府的支持，主要遵守市場競爭的原則。一方面是政府對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的直接監(jiān)察監(jiān)督，另一方面是

55、政府施行美國老人法，撥款給監(jiān)察員項(xiàng)目。由監(jiān)察員和入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人直接接觸交流，來保護(hù)老人的合法權(quán)益，以及監(jiān)督改善養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量。如果老人對(duì)入住的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。如果仍然不能滿意，可以在監(jiān)察員那里申訴。美國養(yǎng)老住宅產(chǎn)業(yè)是一個(gè)發(fā)展了幾十年并比較成熟的行業(yè)。產(chǎn)業(yè)的主體是社會(huì)的營利機(jī)構(gòu)這一事實(shí)，值得我們仔細(xì)研究和探討。l 丹麥的老年住宅丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個(gè)概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。這種80年代初建立起來的要領(lǐng)被稱為“老年福利三原則?！?而丹麥的老年人住宅法對(duì)住戶標(biāo)準(zhǔn)作了規(guī)定：老年住宅應(yīng)設(shè)有廚房、浴室、衛(wèi)生間，住宅內(nèi)部必須是無障礙設(shè)計(jì)，必須保證平均每戶建筑面積在67平方米以上，必須有24小時(shí)緊急通訊聯(lián)絡(luò)裝置，必要時(shí)設(shè)有公共娛樂室，方便老年人交往。l 德國的老年住宅德國的老年住宅分為兩種體系。社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計(jì)，政府對(duì)老人住房采取補(bǔ)貼措施。在生活援助方面，老年住宅房產(chǎn)主與民間福利團(tuán)體