辦公、商業(yè)、公寓建筑的城市綜合體項目經(jīng)驗交流報告94頁

1、research and development department2010.01辦公、商業(yè)、公寓建筑的城市綜合體項目經(jīng)驗交流辦公、商業(yè)、公寓建筑的城市綜合體項目經(jīng)驗交流citic商業(yè)主力戶型為200-250平米，占30%。餐飲商鋪共26戶，占52%。雙層呼吸式幕墻原理 典型商鋪 i類商鋪(各種檔次的餐飲） ii類商鋪（水吧、美容、洗衣店等。） 類商鋪 （藥店、用品店等）商鋪機電配置？燃氣預(yù)留廚房排煙預(yù)留風(fēng)機盤管及新風(fēng)系統(tǒng)配置到位給排水預(yù)留配電預(yù)留 弱電預(yù)留 （電視及電信）燃氣預(yù)留在二層廚房排煙預(yù)留在二層風(fēng)機盤管及新風(fēng)系統(tǒng)配置到位 給排水預(yù)留（兩層均預(yù)留） 配電預(yù)留 （兩層均預(yù)留） 弱電預(yù)留

2、 （電視及電信）風(fēng)機盤管及新風(fēng)系統(tǒng)配置到位配電預(yù)留 弱電預(yù)留 （電視及電信）風(fēng)機盤管及新風(fēng)系統(tǒng)配置到位配電預(yù)留 弱電預(yù)留 （電視及電信）這樣的風(fēng)機盤管有什么優(yōu)勢呢？冬季供暖 夏季供冷春秋兩季 供冷供熱 任意選擇為商鋪服務(wù)人員配置的淋浴設(shè)施 辦公機電配置？風(fēng)機盤管弱電箱溫控器配電箱采暖通風(fēng)辦公均配置風(fēng)機盤管及新風(fēng)系統(tǒng)。風(fēng)盤與控制器一一對應(yīng)?？蓡闻_控制風(fēng)速可單臺控制風(fēng)速及溫度。及溫度。電氣 每戶辦公室內(nèi)預(yù)留一個戶箱。配置電表，可分戶計量配置電表，可分戶計量。 辦公配電標(biāo)準為50w/m250w/m2。 戶內(nèi)預(yù)留綜合布線配線箱，按每50平米一顆超五類線纜進線預(yù)留容量（每戶至少配兩根） 戶內(nèi)預(yù)留有線電視

3、接線箱，每戶預(yù)留一個有線電視插座。 空調(diào)采暖系統(tǒng)空調(diào)采暖系統(tǒng)：商業(yè)區(qū)域及辦公區(qū)域采用市政中央空調(diào)系統(tǒng)，冬季供熱、夏季供冷。戶內(nèi)提供風(fēng)機盤管。 防排煙系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)：包括消防排煙、加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 通風(fēng)系統(tǒng)通風(fēng)系統(tǒng)：人防、車庫、衛(wèi)生間及設(shè)備用房設(shè)通風(fēng)系統(tǒng); 新風(fēng)系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)：辦公戶內(nèi)區(qū)域、商業(yè)戶內(nèi)區(qū)域提供集中新風(fēng)系統(tǒng)。 強電系統(tǒng)強電系統(tǒng)：包括變配電、低壓配電、動力、照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)。 弱電系統(tǒng)弱電系統(tǒng)：包括樓宇自控、衛(wèi)星電視及有線電視、停車場管理、綜合布線、保安監(jiān)控、火災(zāi)報警及緊急廣播、手機無線信號覆蓋等系統(tǒng)。 廚房排油煙系統(tǒng)廚房排油煙系統(tǒng)：具備餐飲功能的商鋪提供集中排油煙系統(tǒng)接口。 廚房

4、補風(fēng)系統(tǒng)：廚房補風(fēng)系統(tǒng)：具備餐飲功能的商鋪提供集中廚房補風(fēng)系統(tǒng)接口（二層除外）。 消防給水系統(tǒng)消防給水系統(tǒng)：包括消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、水噴霧系統(tǒng)及建筑滅火器系統(tǒng)。 給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)：包括室外給排水管線（紅線內(nèi)）；室內(nèi)生活給水系統(tǒng)、污廢分流排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)。 熱水系統(tǒng)熱水系統(tǒng)：物業(yè)及商業(yè)配套設(shè)施（淋浴間）提供市政生活熱水。公共衛(wèi)生間設(shè)容積式加熱器。 燃氣系統(tǒng)燃氣系統(tǒng)：具備餐飲功能商鋪提供燃氣系統(tǒng)。 本項目配有應(yīng)急電源本項目配有應(yīng)急電源-柴油發(fā)電機組。柴油發(fā)電機組。三里屯三里屯soho三里屯soho由日本著名建筑設(shè)計師隈研吾設(shè)計，規(guī)劃總建筑面積465.680平米。三里屯soho

5、位于北京最獨特的國際化娛樂休閑區(qū)域，整個項目由5個購物中心、9座高低錯落的寫字樓和高檔公寓樓組成，未來的三里屯soho將是北京三里屯區(qū)域商業(yè)繁榮的亮點。 功能業(yè)態(tài)：零售、辦公及公寓規(guī)劃建筑面積：465.680平米建設(shè)時間：2007年起建筑師：隈研吾（日本）地址：北京市朝陽區(qū)工體北路（三里屯路口向西30米）總平面圖1、項目區(qū)位項目區(qū)位:北京三里屯soho項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，毗鄰北京重要國際使館區(qū)，三里屯酒吧街，為三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。2、項目周邊交通項目周邊交通:三里屯soho項目位于三里屯商圈的核心位置，左側(cè)為東大橋路，北側(cè)緊臨工體北路，

6、東側(cè)為南三里屯路，東北側(cè)是南三里屯路與工人體育場北路的交匯點。隨著太古廣場的開業(yè)，連同雅秀、3.3、soho項目以及酒吧街，周邊遍布大量商業(yè)，成為商業(yè)聚集的地方，而工體北路則是北京橫貫東西的主要大道之一。因此，本項目所在地具有很好的可達性，不僅汽車交通快捷，而且步行方便。3、項目內(nèi)部交通項目內(nèi)部交通 汽車交通主要出入口位于項目用地的西北端。沿著項目用地四周的道路構(gòu)成主要的交通流線。項目區(qū) 西側(cè)及北側(cè)有出租車上下站及商業(yè)訪客的落客區(qū)。項目北、西、南側(cè)均設(shè)地下車庫出入口。 車流設(shè)計：車流設(shè)計：機動車沿工體北路向東，由項目西北端機動車出入口進入小區(qū)，圍繞小區(qū)環(huán)行可通往三里屯南路或工體北路，或者在建筑

7、西側(cè)及南側(cè)順坡道進入地下機動車庫。通過地下車庫可通達商業(yè)、辦公和公寓各功能區(qū)，在小區(qū)內(nèi)人車分流。整個車行道路設(shè)計非常流暢。自行車通過南側(cè)坡道進入地下自行車庫。在地下二層西側(cè)集中設(shè)置商業(yè)卸貨區(qū)。 人流設(shè)計：人流設(shè)計：通過首層、地下車庫的地面交通，商業(yè)、公寓和寫字樓人流均可進入各功能區(qū)。公寓和寫字樓人流通過塔樓電梯可到達相應(yīng)的區(qū)域；商業(yè)主入口在項目北側(cè)，商業(yè)人流通過自動扶梯和商業(yè)電梯可便捷到達相應(yīng)的區(qū)域。項目內(nèi)部流線動感十足。集中的自行車停車庫位于地下二層的南側(cè)。 垂直交通設(shè)計：垂直交通設(shè)計： 商業(yè)：直梯24余部（包括電梯、貨梯、消防電梯）；自動扶梯：44部，分布在b1-5層商業(yè)區(qū)域內(nèi)。 辦公：總

8、共有35部直梯（包括客梯、消防電梯、貨梯）。 公寓：總共有18部直梯（包括客梯、消防電梯、貨梯）。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：面積總表（單位 - 平方米）：規(guī)劃總用地規(guī)劃總用地5.1245公頃公頃建筑總面積建筑總面積465,680地上總建筑面積地上總建筑面積315,680地下總建筑面積地下總建筑面積150,000可銷售建筑面積可銷售建筑面積商業(yè)商業(yè)(包括包括b1層商業(yè)層商業(yè))128,382公寓公寓118,375辦公辦公108,406地上層數(shù)（自然層）地上層數(shù)（自然層）28層層地下層數(shù)地下層數(shù)4層層主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)：層高數(shù)據(jù): 樓層樓層公寓層高公寓層高寫字樓層高寫字樓

9、層高頂層頂層4m5.1m標(biāo)準層標(biāo)準層3.1 m3.5 m商業(yè)商業(yè)五層（僅北區(qū)五層（僅北區(qū)3#樓）樓）4.5m四層四層4.5m三層三層4.3m二層二層4.3m首層首層4.8 mb1層層5m地下地下b2層層4.4mb3層層3.6mb4層層3.6m商鋪面積（單位:平方米）樓號層數(shù)套數(shù)建筑面積合計地下一層商業(yè)19531586.511#商業(yè)樓一層282982.3312761.24二層253208.76三層243248.24四層233321.912#商業(yè)樓一層324094.3318386.41二層274803.36三層234619.66四層234869.063#商業(yè)樓一層334540.124386.69二

10、層254947.4三層264911.81四層234992.95五層224994.434#商業(yè)樓一層395339.4221601.6二層295404.24三層415485.46四層425372.485#商業(yè)樓一層465108.2519660.5二層285040.08三層344741.46四層314770.71合計819128382.95商業(yè)面積分布：商鋪面積()數(shù)量合計所占百分比1樓2樓3樓4樓5樓100以下505348656628234100-150302024603817221150-200212427253413116200-25015231914219211250-30012101415

11、12638300-400010191410536400-500271231253500以上0100010商鋪總數(shù)商鋪總數(shù)130148163196182819100商業(yè)機電條件：餐飲商鋪統(tǒng)計餐飲商鋪統(tǒng)計表表數(shù)量數(shù)量合計合計1樓樓2樓樓3樓樓4樓樓5樓樓餐飲商鋪數(shù)量1732291817113商鋪總數(shù)量132148161196182819餐飲商鋪比12.8821.6218.019.189.3413.79商業(yè)使用率： 辦公數(shù)據(jù)：辦公總計：總套數(shù) 363 套；銷售總建筑面積 108406.04平米。單層與單區(qū)域面積情況：ae棟單層與單區(qū)域面積情況：樓層分類數(shù)據(jù)樓層分類數(shù)據(jù)a棟棟（01）b棟棟（02）c棟

12、棟（03）d棟棟（05）e棟棟（06）標(biāo)標(biāo)準準層層層數(shù)6層-20層6層-27層6層-21層7層-27層7層-12層一層戶數(shù)9戶4戶4戶4戶5戶面積2,111平米1,263平米1,230平米1,224平米1,704平米實用率7069.7169.0669.2767.78頂頂層層層數(shù)21層28層22層28層15層一層戶數(shù)4戶2戶2戶2戶2戶面積2,144平米1,249平米1,269平米1,263平米1,697平米實用率71.65%66.77%66%66.21%68.04%合合計計套數(shù)121套108套58戶74套32套樓棟高度75米97米78米97米62米樓棟總面積29,740平米24,623平米18

13、,637平米23,569平米11,836平米辦公戶型面積分布:面積區(qū)間面積區(qū)間(平米平米)450合計合計a棟棟138380944121b棟棟00373900278c棟棟01183430258d棟棟01135800274e棟棟01111201732合計合計13868714312517363公寓數(shù)據(jù)：公寓總計：總套數(shù) 658 套；銷售總建筑面積 118374.99平米。單層與單區(qū)域面積情況樓層分類數(shù)據(jù)樓層分類數(shù)據(jù)a棟（棟（11） b棟（棟（12） c棟（棟（15）d棟（棟（16和和17）標(biāo)準標(biāo)準層層層數(shù)6層-25層6層-31層6層-31層6層-31層一層戶數(shù)7戶4戶6戶13戶面積1009.8平米1

14、027.3平米1037.01平米2140.3平米實用率78.17%78.99%78.30%78.34%頂層頂層層數(shù)26層32層32層32層一層戶數(shù)2戶2戶2戶4戶面積814.24平米957.06平米978.47平米1822.36平米實用率78.19%79.01%78.33%78.37%合計合計套數(shù)121套94套140戶303套樓棟高度78米97米97米97米樓棟總面積17,963平米24,556平米24,807平米51,049平米各樓棟單層與單區(qū)域面積情況：公寓戶型面積分布：面積區(qū)間面積區(qū)間(平米平米)350合計合計1號樓號樓1675100021212號樓號樓000246802943號樓號樓0

15、4669230021405號樓號樓013811546004303合計合計12512359368010658面積比例面積比例0%38%36%14%11%0%1%公寓戶型面積分布：居室居室(套套)一居一居兩居兩居三居三居四居四居五居五居合計合計1號樓號樓346817201212號樓號樓0047452943號樓號樓09246021405號樓號樓691844640303合計合計103344156514658面積比例面積比例15.7%52.3%23.7%7.8%0.6%銀河銀河soho銀河soho是soho中國2008年5月成功收購的另一個大型商業(yè)項目，位于北京最繁華的東二環(huán)內(nèi)，在二環(huán)路南北伸延約五百米

16、，建成后將成為北京這個國際都市的重要商業(yè)地標(biāo)之一。朝陽門soho是迄今為止soho中國繼“建外soho”之后開發(fā)的第二大項目。 功能業(yè)態(tài)：零售，辦公規(guī)劃建筑面積：485,166平方米建設(shè)時間：2008年起建筑師：扎哈-哈迪德（英國）地址：北京東二環(huán)內(nèi)（朝陽門附近）方案推敲過程zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china ch

17、aoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid arc

18、hitectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 augus

19、t 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoya

20、ngmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid archite

21、ctssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008zaha hadid architectssoho china chaoyangmen beijing1 august 2008報規(guī)方案 090316_a3 sd closeout booklet.pdfsoho現(xiàn)代城現(xiàn)代城soho現(xiàn)代城是soho中國的第一個項目。它位于北京中央商務(wù)區(qū)，中國國際貿(mào)易中心的東面。該項目總建筑面積為48萬平米，它擁有48家店鋪，283套辦公室，1897套公寓。1997年，soho中國預(yù)見到中小公司的迅速崛起以及他們對居住和工作空間混合的需求越來越大，便首次向市場推出“小型辦公，居家辦公”（soho）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。該項目于1998年正式銷售，其銷售總額約40億人民幣，并且連續(xù)兩年（1999，2000）獲得北京市房地產(chǎn)單體項目的銷售冠軍。soho現(xiàn)代城于2001年完工。光華路光華路sohosoho光華