精品資料成都某知名物業(yè)管理公司維修作業(yè)指導書

1、成都某知名物業(yè)管理公司維修作業(yè)指導書目 錄xx/zy7.5-gc-01 工程維修人員崗位職責xx/zy7.5-gc-02 設備設施管理制度xx/zy7.5-gc-03 配電室工作規(guī)程xx/zy7.5-gc-04 柴油發(fā)電機工作規(guī)程xx/zy7.5-gc-05智能網(wǎng)絡系統(tǒng)管理規(guī)定xx/zy7.5-gc-06 水泵房管理制度xx/zy7.5-gc-07 給排水設備設施運行管理規(guī)定xx/zy7.5-gc-08 二次供水管理規(guī)定 xx/zy7.5-gc-09 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程xx/zy7.5-gc-10 純凈水系統(tǒng)管理制度xx/zy7.5-gc-11 電梯管理工作規(guī)程xx/zy7.5-gc-1

2、2空調(diào)管理操作規(guī)程xx/zy7.5-gc-13 缺陷設備運行規(guī)程xx/zy7.5-gc-14 裝飾裝修施工管理制度xx/zy7.5-gc-15 土建維修操作規(guī)程xx/zy7.5-gc-16水電維修操作規(guī)程xx/zy7.5-gc-17 維修服務工作規(guī)程xx/zy7.5-gc-18 工程前期介入xx/zy7.5-gc-19房屋接管驗收程序xx/cx7.6-01 監(jiān)視和測量裝置控制程序 文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc012004/0文件名稱工程、維修人員崗位職責第1頁共2頁1 目的 通過明確工程、維修人員崗位職責，做到各盡其職、各負其責,使管理制度化、工作標

3、準化。2 范圍 適用于品質(zhì)部及管理處工程維修人員。3 職責3.1品質(zhì)部負責監(jiān)督檢查各管理處工程部人員職責履行情況；3.2管理處工程主管負責制定本部門工程維修人員的崗位職責,進行工作安排、職責分工及監(jiān)督檢查，并做好職責的溝通工作。4 工作程序4.1品質(zhì)部工程主管4.1.1負責制定并完善工程管理類體系文件，并負責該類體系文件的指導實施及改進； 4.1.2負責公司各管理處工程部工作的監(jiān)督、檢查及技術指導和培訓工作；4.1.3負責組織制定設備設施維護保養(yǎng)計劃，工程改造計劃，設備購置計劃，設備更新計劃；并監(jiān)督實施；4.1.4負責對工程及設備管理外委單位進行選定、評審；4.1.5收集、整理、編輯工程及設備

4、管理中代表性案例，并組織討論,分析總結(jié),促進工作質(zhì)量的提高。4.2管理處工程主管職責4.2.1對管理處主任負責,全面負責工程及設備的管理工作，合理安排本部門員工工作；4.2.2根據(jù)設備設施實際情況,制定人員編制和能耗、物耗計劃,并進行能耗、物耗控制,降低運行及維修成本；合理配置人員及工具，工具領用應登記造冊；4.2.3負責裝修管理和空置房管理工作；4.2.4負責設備設施的運行及維護保養(yǎng)工作并組織大、中修及工程改造；4.2.5加強與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作；4.2.6同供電、供水和供氣等相關職能部門保持良好的關系，并配合其工作；4.2.7組織員工培訓,不斷提高下屬員

5、工的服務意識、安全意識和專業(yè)技能；防止出現(xiàn)人身設備安全事故；4.2.8根據(jù)設備操作手則，編制管理區(qū)域內(nèi)的設備的操作安全規(guī)程，并由管理處主任審核、品質(zhì)部批準后的操作安全規(guī)程上墻。文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc012004/0文件名稱工程、維修人員崗位職責第2頁共2頁4.2.9負責監(jiān)視測量設備的檢定或準工作；4.2.10堅持“養(yǎng)護重于維修”的原則,督促下屬進行有計劃的設備設施維護保養(yǎng)工作。4.3維修人員職責4.3.1負責公共設施、設備的檢查、維護、保養(yǎng)、檢修工作；4.3.2作好設備運行記錄及巡檢記錄；4.3.3協(xié)助工程主管巡視裝修；4.3.4及時處理報修工

6、作；4.3.5完成水電氣抄表工作；4.3.6為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務。5 相關文件6 質(zhì)量記錄附加說明:本文件起草人:本文件修改人:本文件審核人:本文件批準人:文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設施設備管理制度第1頁共8頁1 目的明確工程維修人員應遵循的工作制度。2 范圍 適用于對工程維修人員的日常工作指導。3 職責3.1品質(zhì)部負責工程設備類體系文件的制定及完善，對維修操作人員進行現(xiàn)場督查、指導；3.2管理處工程主管負責組織落實設施設備管理制度，對設施設備管理工作進行督促檢查，負責制定并實施值班人員巡檢路線圖。4 工作程序4.

7、1維修班工作制度4.1.1認真作好設備運行、保養(yǎng)、維修等記錄，對重大問題及時上報工程主管；4.1.2認真填寫設備運行記錄，并于每月底將記錄交工程主管；4.1.3在工作中應按規(guī)定著裝，配帶工作牌、精神飽滿，現(xiàn)場作業(yè)時不得高聲喧嘩；4.1.4遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行處理，無法立即處理者，須立即報告工程主管；4.1.5在接到管理處下發(fā)報事單、派工單或通知后，應立即前往處理；4.1.6愛護工具及設備，服從班長調(diào)度；4.1.7嚴格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設備運行操作管理規(guī)程；4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作，相關工作人員應先完成,其余人員應負責打掃自己所管理的設備

8、房內(nèi)的清潔衛(wèi)生并對設備進行維修保養(yǎng)，工作中隨時聽從主管的安排4.1.9根據(jù)所管物業(yè)的實際情況，編制設備維修保養(yǎng)計劃報品質(zhì)部審批，并按計劃進行設備維修養(yǎng)護工作。4.2維修班交接班制度4.2.1著整齊工作服，提前10分鐘到達交接班現(xiàn)場；4.2.2接班人員必須按規(guī)定時間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗；4.2.3嚴格執(zhí)行作息制度，按時交接班；4.2.4嚴格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度；4.2.5接班人員應主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；4.2.6交接班時如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，仍由交班人員處理，接班人在交班班長領導下協(xié)助處理；文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作

9、業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設施設備管理制度第2頁共8頁4.2.7交班后應立即巡視一遍各巡視點，并簽署巡查意見；4.2.8交接班內(nèi)容包括：4.2.8.1異常運行和設備缺陷，事故處理情況，待處理事宜；4.2.8.2儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設備房鑰匙完備情況；4.2.8.3交接班時必須嚴肅認真，要做到“交得細致，接得明白”。接班人要進行全面檢查核實。4.2.8.4夜班接班人員應按值班人員巡檢路線圖進行巡視檢查和記錄，值班人員巡檢路線圖由工程主管制定，并報管理處批準;路線圖中需注明巡視要點、巡視頻率、記錄要求等內(nèi)容。4.3工具管理制度4.3.

10、1領用工具時，應遵循以舊換新、以一換一的原則簽字領取，工程主管應控制工具的使用周期。領用工具時應填寫工具領用登記表，實行工具報損制度；4.3.2領用者應愛護工具，對損壞的工具經(jīng)工程主管確認后方可以舊換新；4.3.3對部分大型工具應建立嚴格的報損制度，并按照財務相關制度及采購控制程序進行；4.3.4對工具實行個人負責制，誰丟失誰賠償；4.3.5對于公用工具及大件工具應由工程主管指定專人負責進行統(tǒng)一管理；4.3.6對在工作中損壞的工具應向工程主管匯報 ,同時將損壞的工具交回管理處集中處理方可重新領?。?.3.7對于損壞的工具由管理處定期進行統(tǒng)一銷毀(應有相關負責人簽字)；4.3.8對于專用工具應由

11、專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進行適當賠償，如屬自然損壞(需有相關部門負責人出具損壞憑據(jù))則按照相關財務制度辦理；4.3.9高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理：高壓安全用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗電器等。低壓安全用具絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄的工具、驗電筆。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、絕緣站臺。以上安全用具均需按規(guī)定期限送檢。送檢周期見下表：工具名稱電壓等級送檢周期備注高壓安全用具絕緣棒10kv以下1年/次驗電器10kv以下1年/次絕緣鉗10kv以下1年/次文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc02

12、2004/0文件名稱設施設備管理制度第3頁共8頁工具名稱電壓等級送檢周期備注低壓安全用具絕緣手套380v以下半年/次絕緣靴380v以下半年/次帶絕緣柄的工具380v以下半年/次驗電筆380v以下半年/次輔助安全用具絕緣手套220 v以下半年/次絕緣靴220 v以下半年/次絕緣墊220 v以下1年/次絕緣站臺220 v以下半年/次電器安全用具統(tǒng)一存放于高低壓配電室，存放處應有明顯的標志，做到存取方便，存放地點干凈、通風良好，存放環(huán)境不能過冷過熱，也不可與銳器、鐵絲等存放在一起；凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕緣夾鉗應存放在柜內(nèi)，要與其它安全用具分開，使用中應防止

13、受潮、受污或損傷；絕緣棒應垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內(nèi)，注意不可與墻壁接觸；絕緣臺的瓷瓶應完好、無裂紋與破損，木質(zhì)臺則要保持干燥；驗電器用過后應存放于匣內(nèi)并置于干燥處；對絕緣手套、靴、墊、毯等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發(fā)現(xiàn)有問題時，應立即更換；如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮，則應及時進行處理或使之干燥，并在經(jīng)試驗合格后方可繼續(xù)使用；無論任何情況，電氣安全用具均不可作為它用，對安全用具應進行定期試驗，各試驗項目要能合乎標準與要求。4.4空置房檢查制度4.4.1為了確保空置房的完好，制訂本制度；4.4.2工程部每月對空置房土建及配套設備設施進行全面巡視檢查，填寫空置房巡視記錄

14、表，檢查內(nèi)容包括：門窗是否關閉、開啟是否靈活、有無破損現(xiàn)象，室內(nèi)所有金屬制品及五金構(gòu)件有無銹蝕損壞現(xiàn)象，是否有漏水滲水現(xiàn)象，樓地面、墻面有無開裂、脫落現(xiàn)象，所有開關及插座能否正常使用，所有水電氣開關是否關閉，室內(nèi)配套物品是否齊備，室內(nèi)是否清潔，廚衛(wèi)間有無積水。工程部將每月檢查結(jié)果進行統(tǒng)計，并通知相關部門或相關單位進行處理，處理結(jié)果記錄在空置房巡視記錄表中。4.4.3特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時間。4.5公共設施管理制度各管理處工程部應嚴格執(zhí)行房屋接管驗收標準，確保新建工程交付質(zhì)量；工程部依據(jù)定期檢查項目一覽表對設施進行巡視檢查，填寫定期檢查記錄表，及時處理文

15、件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設施設備管理制度第4頁共8頁發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴大，搞好公共設施零星修繕工作；修繕內(nèi)容包括維護、中修、大修、改造；加強修繕工程質(zhì)量把關，確保修繕質(zhì)量。工程主管應將管理區(qū)域內(nèi)的公共設施劃分責任人，責任人應至少每天一次巡視責任區(qū)域，并將巡視結(jié)果記錄在值班記錄表中；巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應立即處理，不得人為拖延；如責任人不能處理應及時上報工程主管，工程主管應及時組織人員解決或聯(lián)系相關部門解決；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時報告工程主管，由工程主管安排處理；對影響小區(qū)日常

16、秩序管理的維修，應調(diào)整時間，安排在夜間施工；對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目，報公司同意后，可安排委外施工，工程主管負責對進度、工藝質(zhì)量及造價進行監(jiān)控；4.6定期檢查項目一覽表周期序號檢查內(nèi)容檢查標準每年1梁、柱、板主體無裂紋、無缺棱掉角、無露筋、抹灰層無空鼓開裂2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)無脫落、無滲水現(xiàn)象3頂棚無裂紋、抹灰層無空鼓開裂4樓梯、扶手無脫落、無破損、無松動5公共門窗開啟靈活、無變形、無破損無脫落、五金部件無銹蝕6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)無裂紋、無氣泡、無破損7樓板、地面磚無脫落、無破損、無松動、無空鼓8所有消防栓(11月底至1

17、2月上旬)無滲漏、能正常開啟半年1天臺扶欄、避雷帶無裂紋、無松動2公共防盜網(wǎng)無破損、無松動、無銹蝕每季1散水坡、雨檐臺、連廊無明顯裂紋、無積水2通風口無阻塞、防護罩無損壞35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)水壓正常每月1水箱、水池無滲漏、水箱蓋閉合密實、無異物2信報箱開啟正常3上、下雨污水管保持通暢、無破損、無缺件、管卡無松動4設備房(水泵房、配電房、電梯房)防鼠網(wǎng)無破損、室內(nèi)無積水、配套設施無損壞、無缺件半月1公用電器運轉(zhuǎn)正常文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設施設備管理制度第5頁共8頁周期序號檢查內(nèi)容檢查標準半年1明、暗溝(全面檢

18、查)保持通暢、蓋板無松動斷裂2給排水管道(含綠化用水管閥)無滲漏、無破損、水閥開啟正常每季1電纜溝蓋板無松動斷裂2雨、污水井、蓋無松動斷裂3化糞池蓋板無松動斷裂、及時清淘4高壓鈉燈、汞燈工作正常、無損壞每月各類水景、水池、游泳池噴水池無滲漏、無裂痕、無沉降、護堤完好每周1室外建筑小品、標識牌無脫落、無松動斷裂2車棚、車架無松動斷裂、無銹蝕、無破損每天兒童游樂設施無松動斷裂、無銹蝕、無破損、無安全隱患隨時檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)無沉降、無裂痕、無缺棱掉角、無松動斷裂2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站無破損、能正常使用3室外各類圍墻護欄無脫落、無破損、

19、無松動4其他備注：檢查結(jié)果填入定期檢查記錄，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時如發(fā)現(xiàn)問題也應及時維修。4.7設備管理制度各管理處工程部應嚴格執(zhí)行設備接管驗收標準，確保新建設備交付質(zhì)量，并建立設備臺帳和設備卡；工程部依據(jù)設備維修保養(yǎng)計劃對設備進行維修保養(yǎng)，填寫保養(yǎng)計錄表，對設備的中修、大修、改造應做好記錄并填寫設備零部件更換大修記錄表維修計錄表；加強設備維修質(zhì)量把關，確設備正常運轉(zhuǎn)。工程主管應對各類設備指定責任人，設備運行過程中，由責任人對設備運行情況實施監(jiān)控并將運行情況填寫在相應的設備運行記錄表中。工程主管應根據(jù)運行記錄表中的數(shù)據(jù)分析設備運行狀況，每月填寫設備運行狀態(tài)月報表并存檔一份，交品質(zhì)管

20、理部一份。工程部對一些工藝要求較高、維修難度較大的工程項目，報品質(zhì)管理部，經(jīng)公司同意后，可安排委外維修，工程主管負責對進度、工藝質(zhì)量及進行監(jiān)控；對個別影響小區(qū)日常秩序管理的維修，應調(diào)整時間，安排在夜間維修并不得影響業(yè)主的正常休息。4.8工程技術檔案管理制度工程主管應將管理區(qū)域內(nèi)各類相關圖紙資料分類整理存檔，并將圖紙資料清單提交品文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設施設備管理制度第6頁共8頁質(zhì)管理部；工程主管對開發(fā)公司提交的圖紙資料是否齊全應在資料清單上加明備注，并負責催收相關的圖紙資料；工程主管對進行了改造、更換、添加的設施設備，應

21、將相應的圖紙資料進行變更、添加后歸檔，并將改動后的檔案清單提交品質(zhì)管理部。4.9工程部鑰匙管理制度工程部主管應指定專人保管工程部庫房鑰匙、設備房鑰匙、設備鑰匙，并在鑰匙上做好標識，以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區(qū)域，在交接班時嚴格按照交接班制度執(zhí)行；工程人員的個人工具柜鑰匙、工程部值班室鑰匙自行保管；管理處將所有鑰匙留存一套備用，備用鑰匙應做好標識；鑰匙在借用時應填寫鑰匙領用登記表并在當日歸還。4.10緊急事件處理程序為了對緊急事件進行有效控制和及時處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度；4.10.1緊急事件包括：洪災、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設備事故等；4.10

22、.2緊急事件采用電話或?qū)χv機方式聯(lián)系，但必須互報姓名，并將情況報告清楚；4.10.3接緊急事件報告后，應立即匯報上級，并由現(xiàn)場職位最高的負責人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報，引起嚴重后果的，追究當事人責任；4.10.4人為拖沓，致使影響擴大的，追究受派人責任；4.10.5處理不了的緊急事件，應立即報告，由上級統(tǒng)籌安排處理；4.10.6 以上事件處理完畢后應由工程主管填寫報事單；4.10.7緊急事件嚴重影響部門正常運作，嚴禁謊報行為，一經(jīng)查實謊報行為，將嚴肅處理。4.11特約維修管理規(guī)定4.11.1接到特約維修派工單后，15分鐘內(nèi)必須到達業(yè)主家中；4.11.2維修人員需自帶鞋套；4.11.3維修作業(yè)時，

23、需注意保護業(yè)主財物，對維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走；4.11.4若一時無法完成，需向業(yè)主講明原因，請業(yè)主諒解，并約定上門時間；4.11.5若業(yè)主要自行購買維修材料，需耐心向業(yè)主說明材料的品牌、型號、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯而造成損失；4.11.6嚴禁接受業(yè)主任何形式的饋贈和向業(yè)主索取報酬；4.11.7維修結(jié)束后，請業(yè)主檢查驗收，并在派工單上簽署維修結(jié)果和維修服務意見；4.11.8重要維修項目需工程主管需親到現(xiàn)場督導；文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設施設備管理制度第7頁共8頁4.11.9將派工單返回辦公室，并做好維

24、修記錄。4.12工程部人員安全操作規(guī)程：各特種行業(yè)的操作人員必須持國家相關上崗證方可上崗；4.12.1在作業(yè)場所檢修低壓線路和設備時必須停電進行總閘必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘；4.12.2各供電回路的操作開關，要有清楚明顯的標志牌。停電時，先停負荷開關，后停隔離開關(即先用電點后供電點)；送電時，先送隔離開關，后送負荷開關(即先供電點后用電點)。4.12.3盡可能不要帶電作業(yè)。如必須帶電工作時，應遵守帶電作業(yè)的有關規(guī)定，采取可靠的安全措施(如要有專人監(jiān)護等)。4.12.4嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發(fā)生，應停止交接。由交班

25、人員負責處理事故，接班人員協(xié)助。4.12.5機房內(nèi)禁止帶入火種，嚴禁在機房或電梯轎箱內(nèi)吸煙。機房內(nèi)消防器材應齊備良好?？吞菀驒z修或保養(yǎng)需停機時必須確認轎廂內(nèi)無乘客后，方可停機。4.12.6在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時，除了識別故障和調(diào)試需要外， 禁止開快車。4.12.7在井底工作時，首先開亮井底燈，按下井底安全掣若上方有人時必須佩戴安全帽。4.12.8機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時，必須遵守動火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴防火災事故發(fā)生。4.12.9焊工(含電焊、氣焊，下同)工作前，必須穿戴好工作服和防護用品，不準裸露身體，以防止燙傷或觸電。4.12.10焊接前，還應檢查工作

26、場地周圍有無易燃、易爆物，應清除或隔離后才能進行焊接。必要時還應配備滅火器等相應的消防器具及有專人監(jiān)護。4.12.11開啟電焊機前，應檢查電焊地線是否與工件或其他導體邊接，以防短路或觸電。4.12.12焊接時，應戴好防護面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光傷眼。4.12.13焊接電線的截面積應根據(jù)焊接電流和所需電纜長度選用，防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞、燃燒，造成事故。4.12.14停放在露天的電焊設備，必須有防雨設施，下雨天禁止進行焊接作業(yè)。5相關文件xx/zy7.4-01 采購管理規(guī)定文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設施設

27、備管理制度第8頁共8頁6質(zhì)量記錄xx/bg7.5-gc-01 報事單xx/bg7.5-gc-02 設備維修保養(yǎng)計劃xx/bg7.5-gc-03 設備運行狀態(tài)月報表xx/bg7.5-gc-04 工具領用登記表xx/bg7.5-gc-05 設備零部件更換及大修記錄表xx/bg7.5-gc-06 機電設備臺帳xx/bg7.5-gc-07 設備卡xx/bg7.5-gc-08 工程任務通知單xx/bg7.5-gc-09 設備維修記錄表xx/bg7.5-gc-10 設備保養(yǎng)記錄表xx/bg7.5-gc-11 定期檢查記錄xx/bg7.5-gc-12 設施維修記錄表xx/bg7.5-gc-13 空置房巡視記

28、錄表附加說明：本文件起草人:本文件修改人:本文件審核人:本文件批準人: 報 事 單管理處： 序號：事件記錄： 報事人： 接報事人： 報事時間： 年 月 日 時 分責任人： 經(jīng)辦人： 到達現(xiàn)場時間： 年 月 日 時 分 應急處理措施及記錄：處理人： 處理完成時間：原因分析及糾正措施：工程主管： 年 月 日處理結(jié)果： 責任人： 年 月 日驗證記錄： 工程主管： 年 月 日備注：注：在處理及跟蹤欄內(nèi)，當天未處理完成的報事，相關人員應進行追蹤，每天須有追蹤人簽字說明，直到處理完成。設備維修保養(yǎng)計劃表部門： 編制： 年 月 日 序號：序號檢查保養(yǎng)項目123456789101112備注1高壓配電預防性柜試

29、驗,檢修等2低壓配電柜檢修.調(diào)試等3變壓器檢修,測絕緣等4發(fā)電機檢修,更換機油等按運行時間更換機油5給水泵保養(yǎng),電機測絕緣6風機運行保養(yǎng),檢修7二次給水池清洗消毒半年一次8二次給水自動控制系統(tǒng)檢修9純凈水系統(tǒng)清洗,消毒,水質(zhì)化驗清洗,消毒一年四次10純凈水自動控制系統(tǒng)檢修11循環(huán)水系統(tǒng)檢修保養(yǎng)12火災自動報警系統(tǒng)檢修外委13自動噴水滅火系統(tǒng)檢修外委14消火栓系統(tǒng)檢修外委15防排煙,防火分隔系統(tǒng)檢修外委16游泳池循環(huán)系統(tǒng)檢修保養(yǎng)17園林水景水泵檢修,測絕緣18園林水景水泵控制柜線路測絕緣19電梯維修,保養(yǎng)外委20弱電系統(tǒng)檢查外委注：制定工作計劃時，直接將項目所在月份涂為陰影即可。 設備運行狀態(tài)月

30、報表 項目 填報時間： 系統(tǒng)序號設 備 名 稱規(guī) 格 型 號運行狀態(tài)自我評價備 注供電1.電力變壓器2.高壓配電柜3.高壓計量柜4.低壓配電柜5.電容補償柜6.低壓計量柜7.樓梯間開關箱8.柴油發(fā)電系統(tǒng)照明9.設備房、公區(qū)照明10.控制箱、公區(qū)開關給水11.市管網(wǎng)進水總閥、水表12.棟、單元總閥、水表13.二次供水設備凈水14.生產(chǎn)系統(tǒng)15.計量系統(tǒng)排水16.各種排水泵17.管道井坑及護蓋泳池18.循環(huán)水、投藥設備19.進、排水系統(tǒng)暖通20.送、排風系統(tǒng)21.制冷、熱系統(tǒng)電梯22.轎箱、鋼纜、門開關等23.主控柜設備音樂24.主設備 25.音箱水景26 循環(huán)水設備 27 噴泉消防28報警主控柜

31、29噴淋設備、管路30 防火門、排煙31普消設施、開關、閥門監(jiān)控32主控制設備33攝像頭、探頭、線路弱電34電視、電話、對講35遠程計費說明：1.評價標準：o 完好，f維修完成，u需修理；2.請在備注欄內(nèi)填寫需修理設備的故障情況及未及時維修的原因；3.品質(zhì)部將以此表為基礎進行復查、評定4.各小區(qū)于每月20日將此表報送到品質(zhì)部。工具領用登記表序號：工具名稱型號規(guī)格單位數(shù)量價格領用人領用時間備 注 設備零部件更換及大修記錄表 序號： 設備名稱安裝位置更換元件名稱更換時間更換次數(shù)測量數(shù)據(jù)大修或更換前設備狀況：大修或更換后試機情況：損壞原因分析：維修人工程主管管理處主任 機 電 設 備 臺 帳所屬系統(tǒng)

32、 建帳時間 卡片編號 編號：設備名稱設備價格設備編號設備型號設備折舊率出廠日期安裝位置折舊年限出廠序號設備產(chǎn)地使用壽命使用日期主設備主要參數(shù)輸出功率附屬設備、主要零部件及其參數(shù)電機輸入功率輸入功率額定電壓/電流幾何尺寸產(chǎn) 地能耗情況控制柜額定電壓/電流其它產(chǎn) 地幾何尺寸其 它安裝單位及聯(lián)系方式：備 注：設備出廠資料：調(diào)試、試車結(jié)果報告號或標題：設備大事記：記錄以下已確定的項目和未明確但認為有必要的項目。序號事 件時間 / 簽字時間 / 簽字時間 / 簽字時間 / 簽字時間 / 簽字中修記錄大修記錄 事故記錄歷年檢記錄 設 備 卡 xx/bg7.5-gc-07卡 片 號： 操 作 人： 名 稱：

33、 啟用時間： 設備專責： 運行狀態(tài)： 工程任務通知單 序號：接受單位責任人 年 月 日任務內(nèi)容： 發(fā)單人： 技術要求：要求完成時間： 實際完成時間：完成情況：不能完成原因： 注：本表格一式二份，管理處留存一份，管理處填寫后返品質(zhì)部一份。 設備維修記錄表管理處： 年 月 日 序號：設備編號設備名稱維修部位故障時間維修時間結(jié)束時間故障原因維修人員：維修處理經(jīng)過維修人員：維修結(jié)果工程主管：注：維修經(jīng)過必須注明所更換材料及材料型號、規(guī)格。 設備保養(yǎng)記錄表管理處： 序號：設備編號設備名稱型號設備位置保養(yǎng)日期保養(yǎng)人保養(yǎng)內(nèi)容：保養(yǎng)材料：試運行記錄：備注：定期檢查記錄表管理處: 檢查日期: 序號: 檢查項目檢

34、查部位檢查情況記錄檢查人處理結(jié)果備注 設施維修保養(yǎng)記錄管理處: 日期: 序號： 日期維修保養(yǎng)部位維修保養(yǎng)過程結(jié)果維修保養(yǎng)人備注 空置房巡視記錄表管理處: 日期: 序號： 巡視房號巡視結(jié)果詳細記錄巡視人備 注文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc032004/0文件名稱配電室工作規(guī)程第1頁共2頁1 目的 確保正確無誤地操作配電設備，防止事故的發(fā)生，滿足業(yè)主正常用電需求。2 范圍 適用于所管項目配套配電設備設施管理。3 職責3.1管理處工程主管負責對區(qū)域內(nèi)配電設備操作規(guī)程和管理制度制定，報品質(zhì)部審批，并負責配電室的日常管理；3.2管理處工程部負責配電設備的操作和保

35、養(yǎng)并做好運行記錄；4 工作程序4.1工作制度4.1.1未經(jīng)工程主管許可，非工作人員不得進入配電室；4.1.2密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好配電室運行記錄； 4.1.3高壓室應定時巡檢，雷雨天巡視高壓設備時，應穿絕緣鞋和戴絕緣手套；4.1.4上班時間不得飲酒或酒后上班；4.1.5檢修、倒、合閘時應嚴格填寫配電室工作票；4.1.6值班人員有權(quán)拒絕違章操作要求； 4.1.7嚴格執(zhí)行交接班制度，在出現(xiàn)故障情況時，接班人協(xié)助交班人處理完畢后方可交班；4.1.8在緊急與嚴重危及人身安全情況下，應先切斷電源，事后立即報告工程主管；4.1.9停電作業(yè)時，須在開關或刀閘操作機構(gòu)懸掛“線路有人

36、工作，禁止合閘”的標志牌；4.1.10值班途中不得睡覺，不得無故脫崗，不可連續(xù)疲勞代班。4.2工作規(guī)程4.2.1送電前認真檢查各高低壓開關是否斷開，然后再按高壓開關低壓總開關各分路開關送電，停電則相反；4.2.2送（停）電操作時，至少應有2人在場；4.2.3送（停）電操作時，必須關上開關柜門；4.2.4除特殊情況外，禁止帶負載啟閉總閘或分總閘開關；4.2.5進入配電屏（柜）等工作時，必須先驗電，待確認無電后方可進行；4.2.6停電檢測（修）高壓設備時，必須先對系統(tǒng)放電，然后按規(guī)定驗電，待確認無電、并按規(guī)定掛好接地線后，方可檢修； 4.2.7停電檢修時，必須設立標志牌，并有監(jiān)護人；文件編號成都x

37、x物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)號xx/zy7.5gc032004/0文件名稱配電室工作規(guī)程第2頁共2頁4.2.8停電檢修完畢后，須清理現(xiàn)場，防止遺失工具，然后解除接地線，檢查線路,作好送電準備。5相關文件6質(zhì)量記錄xx/bg7.5.1-gc-14 配電室工作票xx/bg7.5.1-gc-15 配電室運行記錄附加說明：本文件起草人: 本文件修改人:本文件審核人:本文件批準人: 配電室工作票日期： 序號： 操作開始時間： 年 月 日 時 分 結(jié)束時間： 年 月 日 時 分 操作任務：順 序操 作 項 目備 注操作人監(jiān)護人復檢人 配電室運行記錄文件編號成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導書修訂狀態(tài)

38、號xx/zy7.5gc042004/0文件名稱柴油發(fā)電機工作規(guī)程第1頁共4頁1 目的 通過對發(fā)電機的管理，在市電停供時能及時正常供電，確保電梯、消防、二次供水等正常運行，滿足用戶應急安全用電的使用需求。2 范圍 適用于接管項目的柴油發(fā)電機的運行管理。3 職責3.1工程主管負責按使用說明書編制、培訓并懸掛柴油發(fā)電機的安全操作規(guī)程，并負責柴油發(fā)電機的綜合管理及檢查監(jiān)督。3.2柴油發(fā)電機責任人負責發(fā)電機的操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修保養(yǎng)。4 工作程序4.1 工作制度4.1.1忠于職守，強化自身業(yè)務能力，提高技能水平；4.1.2遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度，杜絕違章事故發(fā)生；4.1.3工作中應保持清醒的頭腦、思維敏捷，嚴禁酒后操作發(fā)電機；4.1.4發(fā)電機做到定期檢查、保養(yǎng)，清潔；4.1.5運行中做好發(fā)電機組運行記錄；4.1.6維修中做好問題處理記錄；4.1.7嚴禁在發(fā)電機房內(nèi)進食、吸煙；4.1.8定期打掃機房及設備衛(wèi)生，保持發(fā)電機房清潔、電瓶接頭牢固干燥。4.2安全規(guī)程4.2.1為確保發(fā)電機在市電停電時能可靠地運行，確保設備處于正常待命備用狀態(tài)，必須嚴格按照本文件“運行操作規(guī)程”進行工作；4.2.2做好開機前檢查、準備工作，檢查機油油量，冷卻水量，柴油是否能滿足運行時間的要求，油路有無漏油