時代天驕海誼華廈裙樓商場策劃意念綱要

1、時代天驕海誼華廈裙樓商場策劃意念綱要1 項目概況本項目位于廣州市東山區(qū)東華西路，項目所處地段為東山區(qū)的一個傳統(tǒng)老城區(qū)地帶，周邊建筑物較為陳舊，項目附近有中華廣場、流行前線、海印體育名店城等大型的商用物業(yè)，而由中華廣場為代表的該商業(yè)圈為廣州內(nèi)繼兩大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一個新興的商業(yè)中心，而該商圈以潮流、時尚、前衛(wèi)等特色吸引了越來越多的年輕一代消費群體， 使本項目所處的整個中山三路商圈形成一個以經(jīng)營時尚潮流精品為主的商業(yè)圈。而項目所處的東華西路由于地段、交通等因素制約， 現(xiàn)時還沒有形成中山三路一級商圈的商業(yè)氣氛，現(xiàn)時周邊的商業(yè)氣氛主要靠臨街商鋪來支撐。項目主要技術(shù)指標(biāo)樓層 樓層 5

2、5040000首層面積（平方米）300 30000二層首層1903二層 租金 面積 租金 月管理費實用2292月管理費 裝修 租賃建設(shè)費面積租賃價格 售價裝修租金三層范圍2292按金平方 / 年限 標(biāo)準 米）平（元實用率 / （元平方米）元 (/ （元平方 / 率范圍 范圍 米方（/元按金平方 標(biāo)準（元/ 平米） )米） 平方米） / （元 樓層方米）2 項目商圈分析2.1 商圈特性傳統(tǒng)業(yè)態(tài)以摩配和通訊產(chǎn)品為主（以手中山三路商圈是較為傳統(tǒng)的廣州市摩托車配件和通訊產(chǎn)品其中摩托車配件原先以較場西路為主要分機為主） 交易的集中區(qū)域，大部分商家都被遷到中華廣場負一層進行布， 自從中華廣場開業(yè)后，再加上

3、現(xiàn)時在郊區(qū)也興起了多間摩配專業(yè)市經(jīng)營， 但經(jīng)營效果一般，對較場西摩配市場帶來了很大的沖擊，場（如羅沖圍、廣源路等地）而通訊產(chǎn)品市場則使現(xiàn)時的較場西的摩配商家面臨慘淡經(jīng)營的局面。在廣州市有很高的知名度， 提起買手機廣州市民通常都會首先想到，再加上金蒂濠通訊產(chǎn)品交易廣場、中華廣場“陵園西手機一條街” 以及國訊等共同組成了中山三路商圈的較具規(guī)模的通訊產(chǎn)品中心。 新興的商業(yè)中心區(qū)域中山三路商圈更是以其優(yōu)越地鐵的開通帶旺了沿線的商用物業(yè)， 隨著地鐵物業(yè)中的地理位置成為了廣州市一個新興的商業(yè)中心區(qū)域， 華廣場、流行前線的開業(yè)，以其時尚、潮流的定位成為了除北京路、吸引了越來越多的消費上下九和天河城之外又一消

4、閑購物的好去處， 。者（特別是年輕一代） 時尚潮流精品為主導(dǎo)行業(yè)地處中山三路商圈的商場如金凱、流行前線、中華廣場等，雖然但其目標(biāo)消費檔次和經(jīng)營條件等方面都有一定的差異，各自的定位、因此在此商圈經(jīng)營的商家大多看群體都是面向追趕潮流的年輕一族，中了該商圈消費特性，選擇在此經(jīng)營時尚潮流精品（如服裝、飾物為主），由于該商圈具有與北京路、上下九不同的硬件條件，如擁有足和各種活動，使之能夠經(jīng)常舉辦各種時尚文化SHOW 夠的大廣場等，這更為在該商圈經(jīng)使該商圈形成了一種與其他商圈不同的潮流文化，營時尚潮流精品奠定了堅實的基礎(chǔ)。商圈代表分析2.2從定位、消費客源層面、經(jīng)營特色等方面分析中華廣場是現(xiàn)時廣州市內(nèi)除中

5、華廣場是該商圈最大型的綜合性購物中心，天河城外經(jīng)營得較為成功的地鐵物業(yè)，其經(jīng)營定位是集衣、食、住、其規(guī)模和硬件是該商圈的標(biāo)志性物業(yè)， 玩為一體的綜合性現(xiàn)代商城， 條件等困素決定其目標(biāo)消費群較廣，而且引入了“吉之島”超市，為該商城在開業(yè)后一段時間由于經(jīng)營商城吸引消費者起到很大的作用。但隨著地鐵入口開方面的原因?qū)е缕湓谳^長一段時期內(nèi)都難以旺場，通和經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)時這種情況得到了較大的改觀，中華廣場資料一覽 優(yōu)方式 557 一年至有天二個月5845%首層1350租金 沒地 三年 738 均價 484 一年至有天二個月58 529 三層48%租金 沒地 三年 507 均價免兩個一年至有天二個月12

6、0 月裝修 % 58 四層 租金150三年沒地租金 流行前線地鐵上蓋物業(yè)“流行前線”由于較準確地將目標(biāo)消費群定在年青一族，加上選擇極佳的開業(yè)時機（與廣大市民期待已久的地鐵開通時間一致），有國際著名品牌店的助陣（ “麥當(dāng)勞”的加盟），商場內(nèi)的商品組合也面向廣大追趕潮流的年輕消費者，因而使令到“流行前線”一炮而紅，成為年輕人的新的購物天堂。但由于“流行前線”受到經(jīng)營條件的限制，使其經(jīng)營環(huán)境相對較差， 商品組合無序，經(jīng)營檔次較低。流行前線資料一覽表 租年限固定租到從 181 三個有天沒期為五約250070%租金內(nèi)含月租二期438，均價地年 金 342金凱商業(yè)城（老鼠街）金凱商業(yè)城是原來東濠涌邊舊鼠街

7、的商戶遷移組合而成，其特點是經(jīng)營一些名牌服飾、精品及化妝品的“水貨”和一些檔次較低但又迎合年輕一族的潮流商品， 由于其價格比一般商場的正牌貨低得多，因而吸引了眾多追求時尚而又消費力不強的年輕一族。海印運動名店城海印東川名店運動城是廣州市規(guī)模最大、 匯聚名店最多的運動主題式商場，為消費者提供一個休閑、購物、運動、放松的極好場所。為將購物與運動休閑更好地結(jié)合， 運動城投資興建了門前廣場的各種運動場地，為年輕人提供了一個戶外運動的好場所， 并依靠經(jīng)常組織各類體育活動，吸引了一大批愛好運動的消費者。地王廣場地王廣場和新英雄廣場及體育公園直接相連， 為廣州最大的地下商城，共有地下三層，其中負二層連通地鐵

8、陵園西站臺，西鄰中華廣場，北與流行前線相連， 其經(jīng)營定位與流行前線相仿， 但其規(guī)劃檔次比流行前線更高。由于資金方面的原因，一再推遲開業(yè)日期，預(yù)計明月開業(yè)。 6年項目優(yōu)劣勢 33.1項目優(yōu)勢 利用鄰近中山三路商圈的優(yōu)勢， 可為項目帶來相當(dāng)部分的消費人流；東川路也是商業(yè)氣氛較濃的地段，相信會對帶旺本項目起一定作用；項目周邊學(xué)校林立，相當(dāng)數(shù)量的學(xué)生是項目可針對的重要消費群體； 項目劣勢 3.2項目占地面積較小，商業(yè)面積相對不足；項目與中山三路商圈有一段距離，入口位處的東華西路休閑購物人流較少，對商業(yè)零售將帶來一定影響；4 項目定位4.1 定位理念充分利用本項目所處地段的優(yōu)勢， 最大限度地為本項目獲取

9、較高的回報是項目定位的方向所在，為此，建議將本項目規(guī)劃為獨立性強、經(jīng)營主題新穎的主題商城， 并采用靈活多變的經(jīng)營模式， 才能使商場在激烈的競爭中求生存。鑒于年輕一族是項目商圈消費市場的主力群體之一， 而且他們?nèi)菀捉邮苄率挛铮?并具有強烈的消費沖動、消費信息傳播迅速等特點，因而備受商家的歡迎。根據(jù)上述的情況，敝司建議本項目在整體規(guī)劃定位上應(yīng)盡全力發(fā)掘項目的客觀優(yōu)勢， 充分利用本區(qū)域已成型的商業(yè)氛圍， 面對市場消費潛力巨大的年輕一族， 針對鄰近商場的不足， 將本項目定位為以年輕族群為目標(biāo)消費對象，立足于引領(lǐng)時尚潮流的地位，集購物、娛樂、飲食為一體的綜合性購物商場。4.2 經(jīng)營理念：經(jīng)營韓國、日本潮

10、流特色精品為主的活力商城因為現(xiàn)時韓國和日本前衛(wèi)文化對香港、 澳門乃至廣州的年青人極具影響力，形成一種“香港追韓日潮流廣州追香港潮流” 的潮流文化，而本項目可利用最新資訊將日本最流行的時裝、 飾物、化妝品等直接引入，直接緊追韓日潮流， 縮短潮流傳播時間和途徑，以強烈的新鮮感去迎合年青一族追逐時尚的心態(tài)，從而激發(fā)其購買欲望。同時綜觀廣州市的消費市場， 經(jīng)營韓日潮流特色精品的商家有相當(dāng)多的數(shù)量，但分布較散，零星分布在北京路、上下九、狀元坊、流行前線等地，還沒有一個集中經(jīng)營的地方，可見這是一個市場空白點。因此，本項目如將經(jīng)營定位瞄準這一龐大的市場， 相信會有很大的市場空間。經(jīng)營范圍定位4.3行業(yè)選擇行

11、業(yè)定位廣州首個韓日潮流特色精品商城。形象定位 韓日精彩、活力展現(xiàn)盡在東山“韓日坊”西有潮流“狀元坊” 、東有動感“韓日坊”選擇依據(jù)利用中山三路商圈的優(yōu)勢，因為現(xiàn)時中山三路商圈已成為廣州市一個代表著前衛(wèi)和潮流新商圈；歲的年輕消費者，而這一年齡16 28 項目的目標(biāo)消費群體針對 段的消費群體在各商業(yè)區(qū)域中所占的例超過七成； 韓日文化正通過各種媒體影響著當(dāng)今的年輕一代， 而年輕一代也較熱衷于接受韓日文化所帶來的時尚和潮流的感覺，購買和使用韓日特色服飾和精品是年輕人接受韓日文化的一個表現(xiàn)；4.3.2 經(jīng)營前景展望消費潛力巨大狀元坊現(xiàn)時廣州市經(jīng)營韓日特色精品最為集中的地方在狀元坊，由于其商品種類繁多、款

12、式新穎潮流、價格便宜，吸引了眾多的年輕東山區(qū)等地的消費者， 包括廣州市內(nèi)離狀元狀較為偏遠的天河、一族，導(dǎo)致其遠遠不能滿足消費者進行購物的但由于狀元坊經(jīng)營場地有限，（如在本項如果在廣州再設(shè)一個類似于狀元坊的集中經(jīng)營場所要求，而且其購物環(huán)境比狀元坊更為舒適，可吸引鄰近目所處的東山區(qū)）其市場東山區(qū)的年輕消費者到本項目消費，再加上鄰近地鐵的優(yōu)勢，空間和市場潛力均十分巨大。消費需求多樣化為滿足消費者對韓由于本項目的定位為經(jīng)營韓日潮流特色精品，商場的商品組合也應(yīng)迎合消費者需求多樣化的要日貨的多方面需求，求，完善商場的功能規(guī)劃，與韓日文化相關(guān)的精品、新潮玩物等力求包羅萬有，在廣州市場上做到引領(lǐng)潮流，商鋪投資

13、者青睞小面積商鋪根據(jù)精品、服飾類的商品特性，以及“狀元坊”式的商家要求，無論對業(yè)主而且小面積商鋪的總價相對不高，商鋪的間隔不宜過大，或租戶來說都比較容易接受，商鋪價格定位5 三層 22000 1205 鋪位間隔及裝修商場內(nèi)部主要以柱位及消防分區(qū)作為間隔依據(jù)。具體見詳細的平面圖（二層）；樓層 間隔 裝修除必要的天花、地面外，設(shè)計高檔的屏風(fēng)作為標(biāo)準展位（約9 平 整體不作間隔首層、夾層方米）的分隔，以靈活機動為原則四周靠墻的鋪位以只做地面，不做天花，整個場用不同顏色的地面材卷閘分隔成幾個大區(qū)，拉起卷閘料或地磚線作為標(biāo)二、三、四后整場變得通透歸一，便于作為中圈部分以柜位示，層展館時靈活劃分。中圈部份

14、的柜 15-20 以形式隔開，位可隨時拆設(shè) 平方米為僅提供中央空調(diào)、消防噴淋等視承租商家要求五鋪位間隔要根據(jù)商場內(nèi)部的柱位、電梯、步梯、通道等布局，加強商場內(nèi)的整體視覺效果與商鋪實用率，而且各商鋪應(yīng)具備可以相互 打通的可能性，靈活間隔，方便客戶使用；另外，在標(biāo)準層的平面布局中， 將西面中部的三個設(shè)備房及消防（具體見二梯改為靠墻設(shè)計，使得整個平面形成一個通透循環(huán)的布局層平面間隔示意圖）。租售方案 6 接待各方商會團本商場可作為交易會的場外館，交易會期間，體。例如，可作為玩具、工藝品專場展示，亦可承攬某地區(qū)的商 家作為地區(qū)專場。展位 8 如交易會期間供不應(yīng)求的工藝品專場的價位約為萬元 / 多萬，仍供不應(yīng)求。 9 平方米），但往往被市場炒高至 20 （約 周邊可供用于展覽的場地供應(yīng)量奇缺。 建立品牌7 通過本項目投入市場后， 應(yīng)根據(jù)本項目的功能定位迅速建立其市場形象，擴大知名度，為招商工作打好基礎(chǔ)； 與省市外經(jīng)委、商委、行業(yè)協(xié)會、香港貿(mào)促會、各國駐穗商務(wù)處建立合作關(guān)系，如邀請外經(jīng)委作為本項目的指導(dǎo)機構(gòu)，以提升本 項目的市場地位，增加市場影響力； 成立或聘請專業(yè)的經(jīng)營管理隊伍，制定