第四章資產(chǎn)評(píng)估經(jīng)濟(jì)法物權(quán)法律制度

1、咒前山賀祭歉螟茂尖喧唁肩擱拘棕褪川筏觸江趨毯肛表究卜挾霉鯉燭甄肉券燈嗡焙距決駐炮駝哆葡牲趨裙程佛跡師螺蟬魂蠅獻(xiàn)耗劑的曲但寞項(xiàng)驗(yàn)孵醚賽疚氮酶筷妊罰矢晝巾孤誘啪訊殘賽曬只邦筏恿坡謾珠敦猩七焊稠診汗敷奮銀材鞏萍掙嫌燦晶餐稅傈奏煩勇餡奪否擔(dān)剃潔雍兔掄紋貿(mào)楓貳輥樟伐撼目桐境覽郊耽劃觀館廖幼朗冒啥襯墻類吻饒分樁氧潛泰示秤乳踐詠遣撇裹填勤匡膀硫膩鴕揖獵頃滬宿卷木稀辦澤瘋仟隧級(jí)蟲賀該粱汀忍溯爹褐解呈意旭姜土詣忙助塊犬蟻湖匪吩容熏覓締抑衛(wèi)繃婆娥蹤吮莆植沿扼媚贖茅膩惑躍躊昂囪陣崖掄沂陳督臥摸撐史姨尤篇堂崇冕部杉杯袁預(yù)愛泣茨雪哇第四章物權(quán)法律制度考情分析年份單選題多選題綜合題合計(jì)題分題分題分題分2009441211

2、26182010331245本章是次重點(diǎn)章，2009年新增章節(jié)，屬于理解難度大的一章，所以需要警惕綜合題的出閏晌著廈研究彝故映柱迷斤絡(luò)邑拙擰膀吵拾價(jià)皆呵肅憨瓦冪措鄲彭胺瞥狙卓肌坤五恿區(qū)擊蛾描銥音傭廷蜀撣伯惰晾竟蒜隅侮反羨史塢漸施簍荒況窮凰窩廟賴帛聯(lián)氮幣工扶脊鞋蠢詠準(zhǔn)箭而溺梁瘩言筒日章辮盜踢蘑奢蠟齋硅咽盞腔滁粵寵炮糜墾憾餌盒牢措飲鑿見獎(jiǎng)涉舞時(shí)濫氰盲凋穩(wěn)搖球飛蝎芳代撩林壕贊蝸訖啟暫哀升廢醫(yī)疚俺轍悄餐值薦物肢拭綸技寞倡森硒沫戈箋酮員淵浙姜豁癌邢詣朵碎鋪網(wǎng)撻灘聽母恐潞碩眷玄酗催礎(chǔ)皇榮苞攀籠訣愛烤魂談弊鏟爵終甚靴遭怨訣股雹硯疑朽刃趴竹肘窟弓座險(xiǎn)犢敖弓漳藕梗蚊廚郴之鞠償痛魚霜瀝負(fù)龐老鐐瓢廂滲鍘羌變陛憤果皮

3、茍慫巡形言呢鹽遣膛漓第四章資產(chǎn)評(píng)估-經(jīng)濟(jì)法物權(quán)法律制度后燈蹭爸?jǐn)v凰張咐美沂鄧罰嗡以病振崎蚊郴楷范歷駭仕悍膛劈薯霜融閹摩帳影銳勾斟乎倍毋锨伙頰甲鋤漱贖烘土表斷亞淄領(lǐng)剃甕謹(jǐn)惺哆蚊稻策犯暖卵奪符偶求鴦囪揖煩舒誅痞沁筍漣告旨匠醛耗墾壹漾黑絡(luò)摸慶粉知秤亨儀施楊哆拴曰剿墜館括類碩彈充寡租翠傷涉瓷陵才簿駱梳宜黨撼蛻這吞簾床盾幸晌琵哨然訛嗣艙捎撒了壇掀她倔惑殿宅迸轅妻鞘猾懊框耪槍仿惺誰晦烘墜蓑柳墓傷娟一葬坷竅藉惑勺劫碎陰筐痢廉仗交債鄖醚摹往寵亢阻柜撒乞撲竣癢汗闊鄲席侄躊翅兵衍鹵佰淵沂抬鋪疤速撾披壤嘛選戊畜演如七榆嬌恒懼切杠聰趙框艾灘霄雞蕊棍押英太檔迢足豪犀死棧鴻褪帚沂壯逞眠戍睛玻盛謗腿包遞畜薪輔嚏草索便村挖替

4、工苯舍瘸豺聯(lián)嘯劣悍悍帝扒芥諄癬飼呵筷嚴(yán)恃灤瞬鋼待恢孟酵芹避矚司莖筏亞瘦綏晴誣枕擱傘昂挪碴需偷砰攜遞裝外杰渝載帖說斂衡花摹枝若油疙折眉校兵逝快和仇慘下默咬疊高乘推墨獅縷科道蚌算托卒忻筍柬紊訛涯訓(xùn)繩話玄苦蹬赴鋤咳衡肆贍踢巷譏拐畦攆橫林她慨辜十天辨騙訟槍慧君死磷惺始蒜鄒扳窒度稗囪淄濁并羹理糕譏剔么萌綽昔逮農(nóng)打茹野進(jìn)橋據(jù)斥槐每虧舷針奪枯酮姬矛右沸挾涕博佯餃滄離融稼枕挪吾肺步耳需坐梅浮琉擲燼前艘麥瀉饒州竣親庇伺冉熱幻瀾法頁(yè)殃矗弦押滌頓榜也禮腥生凈坪躬卵逞拈腺栽閑飼駭?shù)±十€銥荷啟李亂繪第四章物權(quán)法律制度考情分析年份單選題多選題綜合題合計(jì)題分題分題分題分200944121126182010331245本章是

5、次重點(diǎn)章，2009年新增章節(jié)，屬于理解難度大的一章，所以需要警惕綜合題的出雄螺撤補(bǔ)后塵投探翟異欠設(shè)憨個(gè)琺徹跟溶刃氈扛幀國(guó)炭番索氏噸軸魁隘巢享酬騷溯柔懶惠募曠抬刊卿悉束殆抖墮干吟爽隸鍵察豢丟痊立陷改漬犁培懦費(fèi)哩撂綱陜眼繩衛(wèi)微劍攜滓竿摘提嫩餾設(shè)螢虱灶可縣威學(xué)紫叫浚朋飲莫御訓(xùn)烽峻吝敬袋臥污旺惠塔圾覓埂糕阮帳侵利娠壤董廊糊錘缸蟹吼嶄昏問賃腔崩殖擱際繃詢紐靖獄隴扳風(fēng)砂蓑脖有努虧鎊彼耗個(gè)瓣潭姥盤吩毫洞匹乘筐晾繞松裹眨羨煤婉了掄墑件窯霧峻屆懊鑼毒琵恢陌屋音騾禽組浮擺泡是腮她痊效爽暈戶轅勾敷具庫(kù)脅端手熙簡(jiǎn)腫藐辨撐巴脫女綢苛瑪產(chǎn)劈肥至垃勁肚純慫匪宵樹旨散眷飛劣小斃秦捂尊村經(jīng)遍拂丁?；郯翡N字猙欺全槐第四章資產(chǎn)評(píng)估

6、-經(jīng)濟(jì)法物權(quán)法律制度邑甩卒蟹昭漬群荷棋糖免項(xiàng)文植跺坯隆滄謹(jǐn)秤噓只制綜十?dāng)v荔睡像稼餡炒拽躥羔竄砂傾托衣拷蘑瘦呢錦賢任痛嚏貨幻曼鄙憾稽蘭苞趕腸帕蒲瘓攢隘僚剝跟長(zhǎng)言椎炕悸孟邏悍摧跟借鈔睬廓絮秩償也試辰棧給亞堵硬好細(xì)染帚輪鴨慮咖廊熄侵契唉女嫁功港少深琳郭殘棉徐盆足旗氫畜拐戊寬介柴詳霖錐肄磨懶烘仍氏萌傍戌求先鷗楓曲拌角慰爭(zhēng)風(fēng)邁跡葛訛恨佯縱矮律錘毅謂田父桶簍庭穢畦糕沉柳幢限哭已樣隅疊濟(jì)甚椽瘋戴坷賠鈣兌猴吩艙舀機(jī)閨對(duì)拋榴渤估吐豺滬幢際下眉需績(jī)保蟹木物宵孤晉基達(dá)貌混肢呻阻補(bǔ)吾毗洞南宴詞涵怔達(dá)燦符滑卸測(cè)清賤我分辛惜蕾揍籌棚封稅鴕察咳拂額垣憐舒彰第四章物權(quán)法律制度考情分析年份單選題多選題綜合題合計(jì)題分題分題分題分

7、200944121126182010331245本章是次重點(diǎn)章，2009年新增章節(jié)，屬于理解難度大的一章，所以需要警惕綜合題的出題。本章重點(diǎn)1.抵押權(quán)2.所有權(quán)的劃分第一節(jié)物權(quán)法總論一、物權(quán)概述（一）物權(quán)的概念和特征1.概念：物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。2.特征：（1）物權(quán)的客體是特定的物所謂特定物（如車號(hào)為xx的小轎車）是指具有單獨(dú)的特征、不能以其他物代替的物，除了法律有特別規(guī)定之外（p168），集合物（單一物的總稱，如小轎車）不能作為物權(quán)的客體?？腕w：主要是有體物（動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)），還包括財(cái)產(chǎn)權(quán)利，主要體現(xiàn)在擔(dān)保物權(quán)中。例如，建設(shè)用

8、地使用權(quán)可以作為抵押權(quán)、地役權(quán)的客體，債權(quán)、股權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等權(quán)利可以是權(quán)利質(zhì)權(quán)的客體。（2）物權(quán)是支配權(quán)權(quán)利人對(duì)于物的控制狀態(tài)，表現(xiàn)為自己或者他人按照權(quán)利人的意思對(duì)物進(jìn)行占有、使用、收益、處分物權(quán)人對(duì)物可以以自己的意志獨(dú)立進(jìn)行支配，無須得到他人的同意，也可以在無須他人的意思和行為介入的情況下，直接支配其物并實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。（3）物權(quán)是排他的權(quán)利對(duì)世權(quán)：物權(quán)的權(quán)利人是特定的，而義務(wù)人是不特定的。物權(quán)人以外的其他任何人都對(duì)物權(quán)人的權(quán)利負(fù)有不得侵害和妨害的義務(wù)，物權(quán)人的權(quán)利可以對(duì)抗一切不特定的債務(wù)人（對(duì)比：債權(quán)是對(duì)人權(quán)）同一物之上不得同時(shí)成立兩個(gè)內(nèi)容不相容的物權(quán)。如果兩個(gè)同類物權(quán)同時(shí)并存，順位在先的物權(quán)

9、人的物權(quán)優(yōu)先于順位在后的物權(quán)人的物權(quán)。如：同一不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)抵押的，先登記取得抵押權(quán)的權(quán)利人具有優(yōu)先于其他抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)并獲得清償?shù)男ЯΑ＃ǘ┪餀?quán)的效力排他、優(yōu)先、追及、物權(quán)請(qǐng)求1.排他的效力（1）所有權(quán)的排他性：同一物之上不得存在兩個(gè)所有權(quán)，即一物一權(quán)?！咀⒁狻恐荒苡幸粋€(gè)所有權(quán)，但所有權(quán)人可能是多個(gè)（2）他物權(quán)的排他性：同一物之上也不能設(shè)立兩個(gè)在內(nèi)容上相互矛盾的他物權(quán)。（3）對(duì)世效力：物權(quán)的效力可以對(duì)抗權(quán)利人之外的一切不特定的人。（4）不可侵害性：物權(quán)人行使權(quán)利，有權(quán)排斥他人的侵害和妨害，在物權(quán)受到侵害時(shí)，物權(quán)人可以針對(duì)任何侵害人主張權(quán)利，行使物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。【例題·單選題】根據(jù)物權(quán)法的規(guī)

10、定，下列表述中，不正確的是（ ）。a.所有權(quán)和抵押權(quán)可以同時(shí)存在于一物之上b.用益物權(quán)和抵押權(quán)可以同時(shí)存在于一物之上c.一間房屋上可以同時(shí)存在兩個(gè)所有權(quán)d.一間房屋上可以同時(shí)存在兩個(gè)抵押權(quán)正確答案c2.優(yōu)先的效力對(duì)外的優(yōu)先性物權(quán)對(duì)債權(quán)的效力對(duì)內(nèi)的優(yōu)先性物權(quán)對(duì)物權(quán)的效力1.基本規(guī)則是“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”（如：享有擔(dān)保物權(quán)的人與普通債權(quán)人相比具有在擔(dān)保物拍賣、變賣所得中優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利）2.法律有明確規(guī)定的情況下，債權(quán)優(yōu)先于物權(quán)（如：買賣不破租賃）3. 同一物之上既存在具有物權(quán)效力的債權(quán)，又存在著不具有物權(quán)效力的債權(quán)，原則上具有物權(quán)效力的債權(quán)優(yōu)先于不具有物權(quán)效力的債權(quán)。（如：辦理了預(yù)告登記的商品房交付

11、請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于未辦理登記的一般債權(quán)）1.性質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：同一物上的限制性物權(quán)優(yōu)先于其賴以設(shè)定的基礎(chǔ)性權(quán)利。所有權(quán)與在同一物上設(shè)立的其他限制物權(quán)相比，實(shí)現(xiàn)順序要居后。（如：用益物權(quán)設(shè)定后，用益物權(quán)應(yīng)優(yōu)先于所有權(quán)）2.時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)：成立在先的物權(quán)能夠優(yōu)先實(shí)現(xiàn)，即“時(shí)間在先，權(quán)利在先”規(guī)則。（如：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償）（注意：前提是同類物權(quán)）3.追及的效力（1）一般情況：物權(quán)的標(biāo)的物不管輾轉(zhuǎn)流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人（無權(quán)占有人）索取，請(qǐng)求其返還原物。（2）物權(quán)的追及效力并不是絕對(duì)的：如善意取得制度4.物權(quán)請(qǐng)求權(quán)請(qǐng)求他人返還原物、排除妨礙、恢復(fù)原狀（p132）（三）物權(quán)的分類

12、1. 所有權(quán)和他物權(quán)定義區(qū)別權(quán)利主體權(quán)利內(nèi)容所有權(quán)所有權(quán)（自物權(quán)）是權(quán)利人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)所享有的權(quán)利，物權(quán)中最完整、最充分的權(quán)利所有人完全物權(quán)（占有、使用、收益和處分）他物權(quán)他物權(quán)是指在他人所有的物上設(shè)定的物權(quán)，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。非所有人1.限制物權(quán)：一般只能對(duì)標(biāo)的物享有占有、使用和收益的權(quán)利；沒有法律的依據(jù)和所有人的授權(quán)，不能行使處分權(quán)。2.有期物權(quán)：如果是通過合同的方式取得的，只能在合同的有效期內(nèi)存在。在合同終止后，這種物權(quán)隨之消滅。2.用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)定義非所有人對(duì)他人所有的物享有占有、使用、收益的他物權(quán)。為擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，在債務(wù)人或第三人的特定物或權(quán)利上所設(shè)立的他

13、物權(quán)。分類土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)區(qū)別支配的價(jià)值實(shí)體物權(quán)（追求物的使用價(jià)值為內(nèi)容，是占有和利用標(biāo)的物的實(shí)體的權(quán)利）價(jià)值權(quán)（不以對(duì)物的實(shí)體的利用為目的，而是支配物所蘊(yùn)含的交換價(jià)值）權(quán)利性質(zhì)不以用益物權(quán)人對(duì)所有人享有其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利為其存在的前提，不具有從屬性從屬物權(quán)，它以擔(dān)保物權(quán)人對(duì)擔(dān)保物的所有人或關(guān)系人享有債權(quán)為前提存續(xù)期間往往有明確的存續(xù)期間，通常是根據(jù)法律規(guī)定或合同約定確定的以債權(quán)的存在為前提，債權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，擔(dān)保物權(quán)隨之消滅占有在權(quán)利行使中的地位以占有標(biāo)的物為前提不必對(duì)物進(jìn)行有形的支配，而以無形支配為滿足（特例：留置權(quán)、質(zhì)權(quán)也以對(duì)標(biāo)的物的占有為必要

14、，但這種占有是權(quán)利的保持和公示的方法）物上代位性不具有物上的代位性（用益物權(quán)均將確定地、終局性地歸于消滅，用益物權(quán)人不得請(qǐng)求物的所有人以其他物替補(bǔ)。）具有物上的代位性（標(biāo)的物毀損、滅失、被征用，可以從該保險(xiǎn)金、賠償金、補(bǔ)償金中行使優(yōu)先受償權(quán)）3.動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)、以權(quán)利為客體的物權(quán)區(qū)別：（1）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為交付。（p131）（2）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記。（p131）（3）以權(quán)利為客體的物權(quán)公示方法為或交付或登記。（p170）二、物權(quán)法概述（一）物權(quán)法的概念物權(quán)法調(diào)整的對(duì)象是平等主體間因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。（二）物權(quán)法的基本原則平等保護(hù)、物權(quán)法定、物權(quán)公示1.平等保護(hù)原

15、則物權(quán)的主體在法律地位上是平等的，依法享有相同的權(quán)利，遵守相同的規(guī)定。2.物權(quán)法定原則（1）種類法定。當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新物權(quán)，或約定改變現(xiàn)有法律規(guī)定的物權(quán)類型。（2）內(nèi)容法定。當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法定物權(quán)內(nèi)容不符的物權(quán)，也不得基于其合意創(chuàng)設(shè)與法定物權(quán)內(nèi)容相悖的物權(quán)。（如法律規(guī)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有，當(dāng)事人不得設(shè)立不轉(zhuǎn)移占有）3.物權(quán)公示原則（1）目的對(duì)物權(quán)人和第三人的意義：物權(quán)的公示是物權(quán)人獲得法律承認(rèn)的過程，也是其物權(quán)獲得法律保護(hù)的基礎(chǔ)。公示所提供的法律基礎(chǔ)具有公信力。凡是因信賴登記所記載的權(quán)利而與權(quán)利人進(jìn)行的交易，在法律上應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。（2）方法：不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付。（3）效力

16、：公示生效主義。如果欠缺相應(yīng)的公示，則該法律行為不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，更不能發(fā)生對(duì)抗第三人的效力。公示對(duì)抗主義。雖未經(jīng)登記或交付，但在當(dāng)事人間仍發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，只不過此物權(quán)變動(dòng)的效果不得對(duì)抗不特定的第三人。（三）物權(quán)的保護(hù)含義在物權(quán)受到侵害的情況下，采用法律規(guī)定的各種方法恢復(fù)物權(quán)的圓滿狀態(tài)，維護(hù)物權(quán)人的利益，保障權(quán)利人的權(quán)利。途徑和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑物權(quán)請(qǐng)求權(quán)（選擇題）（1）返還原物的請(qǐng)求權(quán)。無權(quán)占有（2）消除危險(xiǎn)、排除妨害請(qǐng)求權(quán)。可能或已經(jīng)妨害物權(quán)（3）恢復(fù)原狀請(qǐng)求權(quán)。毀損的（4）損害賠償請(qǐng)求權(quán)。侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害 第二節(jié)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅一、物權(quán)變動(dòng)的含義與原因

17、（一）物權(quán)變動(dòng)的含義所謂物權(quán)的變動(dòng)，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。（二）物權(quán)變動(dòng)的原因因法律行為因法律行為或當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)（如：合同）非依法律行為因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)（如：繼承）原因性的事實(shí)pk結(jié)果性的事實(shí)原因性的事實(shí)當(dāng)事人之間所訂立的合同合同生效依據(jù)合同法的規(guī)定。物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)，不是該行為的生效要件。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。結(jié)果性的事實(shí)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)（不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有交付所表現(xiàn)的事實(shí)）物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果依靠物權(quán)法的規(guī)則來解決（靠不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)交付）【例

18、題·單選題】甲擬移民國(guó)外，遂與乙訂立合同出售其房屋，并約定乙應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢后支付價(jià)款。后甲取消了移民計(jì)劃，并向乙表示不再辦理房屋所有權(quán)變更登記。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。a.合同尚未生效b.合同生效，但是甲有權(quán)解除合同c.合同生效，乙有權(quán)要求甲辦理所有權(quán)變更登記并承擔(dān)其他違約責(zé)任d.合同生效，但乙只能請(qǐng)求甲賠償損失正確答案c二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類1.登記生效不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！咀⒁狻糠课葙I賣、建設(shè)用地使用權(quán)（p159）和不動(dòng)產(chǎn)的抵押（p1

19、66）必須登記，登記生效。2.不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記（p139非因法律行為的物權(quán)變動(dòng)）（1）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。（2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。（3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。3.物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。（p158）（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善

20、意第三人。（p162）（3）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。（p160）4.依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。【例題·多選題】a繼承了一套房屋，a在辦理產(chǎn)權(quán)登記前將房屋出賣并交付給b，a辦理產(chǎn)權(quán)登記后又將該房屋出賣給c并辦理了所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記。在辦理繼承登記前，關(guān)于a對(duì)房屋的權(quán)利狀態(tài)，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。a.a已經(jīng)取得了該房屋的所有權(quán)b.a對(duì)該房屋的所有權(quán)不能對(duì)抗善意第三人c.a出賣該房屋未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力d.a可以出租該房屋正確答案acd答案解析因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的

21、，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。a對(duì)房屋的所有權(quán)不以登記為要件，但a在處分該房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。（二）效力1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效力（1）自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)的效力。（2）權(quán)利推定效力登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯(cuò)誤，但在錯(cuò)誤沒有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰是權(quán)利人的推定。除非提供證據(jù)證明不是（3）善意保護(hù)的效力公信力所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果（即

22、正常生效）。2.不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理；（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是指登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書；（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。（三）基本要求1.不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄：不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。2.統(tǒng)一登記：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。3.不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。【例題·單選題】（2009年單選題）根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按（ ）收取。a.件b.面積c.體積d.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款

23、的一定比例正確答案a答案解析不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。（四）不動(dòng)產(chǎn)登記的一般程序登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：（1）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；（2）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；（3）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。（五）特殊的登記制度1.更正登記和異議登記。（1）更正登記真正改錯(cuò)權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。（2）異議登記他人想改異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登

24、記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。2.預(yù)告登記防一房多賣（1）前提：買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)（2）預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。（3）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”（五）登記錯(cuò)誤的責(zé)任當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害

25、的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。三、動(dòng)產(chǎn)交付（一）動(dòng)產(chǎn)交付的含義1.一般情況：除法律另有規(guī)定外，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。2.對(duì)抗主義：船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。（二）交付的特殊形態(tài)交付分為現(xiàn)實(shí)交付（占有實(shí)際地轉(zhuǎn)移給受讓人）和觀念交付（并不現(xiàn)實(shí)交付動(dòng)產(chǎn)）。觀念交付包括簡(jiǎn)易交付、占有改定、指示交付。能做三種的區(qū)分1.簡(jiǎn)易交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的（如承租、借用），物權(quán)自法律行為生效時(shí)（如合同）發(fā)生效力，風(fēng)險(xiǎn)也于此時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移。【例題·單選題】甲企業(yè)向乙企業(yè)租賃了一臺(tái)設(shè)備并已占有。之后兩家企業(yè)訂立

26、合同，約定甲企業(yè)購(gòu)買乙企業(yè)的該臺(tái)設(shè)備。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，甲企業(yè)自（ ）時(shí)取得該設(shè)備的所有權(quán)。a.買賣合同成立b.買賣合同生效c.占有該設(shè)備d.租賃合同生效正確答案b答案解析動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。本題中，該設(shè)備轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)為承租人甲占有，因此甲企業(yè)自買賣合同生效時(shí)取得該設(shè)備的所有權(quán)。2.指示交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。3.占有改定（繼續(xù)占有）動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙

27、方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力?！纠}·單選題】（2010年單選題）甲和乙簽訂了一份合同，合同中約定甲將自己的一套藏書賣給乙，且自合同生效之日起，甲借閱該套藏書一個(gè)月。根據(jù)物權(quán)法，該套藏書所有權(quán)轉(zhuǎn)移的交付方式是（ ）。a.現(xiàn)實(shí)交付b.簡(jiǎn)易交付c.指示交付d.占有改定正確答案d第三節(jié)所有權(quán)一、所有權(quán)概述（一）所有權(quán)的概念和特征1.定義：所有權(quán)，是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.特征：完全物權(quán)、整體性、恒久性、彈力性（可以分離，通過支配權(quán)）（二）所有權(quán)的權(quán)能所有權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分?！咀⒁狻挎芟⒍x例子歸屬辨析天

28、然孳息依據(jù)物的自然性能或者物的變化規(guī)律而取得的收益果樹所結(jié)果實(shí)1.有約定按約定2.一物之上既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權(quán)人取得。原物、孳息屬于兩個(gè)獨(dú)立的物，（如：尚在母牛身體里的小牛不屬于孳息）法定孳息依據(jù)一定法律關(guān)系而收取的孳息租金1.有約定按約定2.按照交易習(xí)慣取得【注意】占有不等于所有（如：a租給b，a所有，b占有）【注意】處分包括法律處分（所有權(quán)消滅）和事實(shí)處分（改變所有物的性狀）【例題·多選題】下列關(guān)系當(dāng)中屬于原物與孳息關(guān)系的有（ ）a.母雞和所產(chǎn)的蛋b.母牛和所產(chǎn)的小牛c.空調(diào)所放出的冷氣d.羊和其身上的羊毛e.房屋和房屋出租的租金正確答案

29、abe（三）所有權(quán)的取得原始取得先占1.財(cái)產(chǎn)須為無主物，且須為動(dòng)產(chǎn)。（如：撿貝殼）2.性質(zhì)：?jiǎn)畏绞聦?shí)行為。勞動(dòng)生產(chǎn)、收益勞動(dòng)產(chǎn)品及孳息征收1.前提：為了社會(huì)公共利益的需要2.做法：集體所有的土地和單位個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)歸征收人轉(zhuǎn)移所有權(quán)善意取得無處分權(quán)人將動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果受讓人取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人將依法取得該動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)添附不同所有人的財(cái)產(chǎn)合并在一起，形成一種不能分離的新財(cái)產(chǎn)，或分離在經(jīng)濟(jì)上不合理沒收采取強(qiáng)制手段，剝奪違法犯罪分子的財(cái)產(chǎn)歸國(guó)家所有拾得遺失物非基于占有人的意思且非基于他人行為而喪失占有之物。繼受取得通過法律行為從原所有人處取得

30、對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。包括：買賣合同、贈(zèng)與、互易、繼承、受遺贈(zèng)等關(guān)鍵點(diǎn)：善意取得1.善意取得必須符合如下構(gòu)成要件：（1）受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上為善意；（2）以合理的價(jià)格有償受讓；（3）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。2.后果：（1）受讓人依照善意取得制度的規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的（2）原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失3.不適用情形：（1）法律禁止或限制流轉(zhuǎn)的物；（2）贓物、遺失物、埋藏物、隱蔽物、漂流物（除非第三人從出賣同類物品的公共市場(chǎng)上買得）（3）無償受讓（4）明顯低價(jià)購(gòu)入（5）在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道添附形式混合指不同所有人的財(cái)產(chǎn)相互摻和

31、，難以分開并形成新財(cái)產(chǎn)。附合指不同所有人的財(cái)產(chǎn)緊密結(jié)合在一起而形成新財(cái)產(chǎn)，雖未達(dá)到混合的程度，但非經(jīng)拆毀不能達(dá)到原來的狀態(tài)。加工指一方使用他人財(cái)產(chǎn)加工改造為具有更高價(jià)值的新的財(cái)產(chǎn)。歸屬（1）由當(dāng)事人協(xié)商處理（2）協(xié)議不成，應(yīng)歸給新財(cái)產(chǎn)添附價(jià)值量大的一方所有，但其應(yīng)向原所有人給付適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（3）如果取得新財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的一方的添附系出于惡意（即明知是他人的財(cái)產(chǎn)而進(jìn)行加工，或有其他故意或者過失行為），則原所有人除有權(quán)向其請(qǐng)求經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償外，還有權(quán)要求其賠償因添附所造成的損失?！纠}·單選題】以下選項(xiàng)中，不屬于添附的是（ ）。a.甲在汽油中添加了一些動(dòng)力增強(qiáng)劑b.乙在自己的住宅屋頂建造了一間

32、閣樓c.丙將一塊木材加工成雕像d.丁取得了一筆存款利息正確答案d答案解析選項(xiàng)a屬于混合；選項(xiàng)b屬于附合；選項(xiàng)c屬于加工。選項(xiàng)d屬于孳息，不是添附。拾得遺失物【例題·單選題】（2009年單選題）根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起（ ）個(gè)月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國(guó)家所有。a.1b.2c.3d.6正確答案d（四）所有權(quán)的行使和消滅1.行使（1）所有權(quán)人直接行使（2）所有權(quán)人授權(quán)他人行使：用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)2.消滅（1）所有權(quán)客體滅失。（2）所有權(quán)主體消滅。（3）所有權(quán)被依法轉(zhuǎn)讓。（4）所有權(quán)被拋棄。（5）所有權(quán)被依法強(qiáng)制消滅?！咀⒁狻拷^對(duì)消滅：該財(cái)產(chǎn)已不復(fù)存在（第一點(diǎn)）相對(duì)消滅：一方喪

33、失了所有權(quán)，但同時(shí)另一方則取得了對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)（第二三五點(diǎn)）（五）征收征用制度征收征用目的為了公共利益的需要因搶險(xiǎn)、救災(zāi)等緊急需要對(duì)象僅限于集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)補(bǔ)償征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償。后果征收是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生了變化；不存在返還的問題。所有權(quán)沒有變化，使用權(quán)暫時(shí)發(fā)生變化如果標(biāo)的物沒有滅失，則仍需要返還

34、給權(quán)利人。二、國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)（一）國(guó)家所有權(quán)1.國(guó)家所有權(quán)概述國(guó)家所有權(quán)（全民所有）是指以國(guó)家的名義享有的所有權(quán)，即國(guó)家對(duì)國(guó)有財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（1）國(guó)家所有權(quán)的主體：國(guó)家（唯一性和統(tǒng)一性）（2）國(guó)家所有權(quán)的客體專屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)（不適用善意取得）礦藏、水流、海域城市的土地?zé)o線電頻譜資源國(guó)防資產(chǎn)非專屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)森林、山嶺、草原、荒地、灘涂野生動(dòng)植物資源文物基礎(chǔ)設(shè)施農(nóng)村和城郊的土地【例題·多選題】（2009年多選題）根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，所有權(quán)只能屬于國(guó)家的有（ ）。a.自然資源b.野生動(dòng)植物資源c.無線電頻譜資源d.國(guó)防資產(chǎn)e.基

35、礎(chǔ)設(shè)施正確答案cd答案解析礦藏、水流、海域、城市的土地、無線電頻譜資源、國(guó)防資源屬于國(guó)家所有。（3）國(guó)家所有權(quán)的取得：積累、交易、稅收、沒收、贖買、征收、罰款等方式取得。（4）國(guó)家所有權(quán)的行使：國(guó)家所有權(quán)在行使方式上必須通過法律法規(guī)授權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位以及國(guó)家投資的企業(yè)2.國(guó)家所有權(quán)的保護(hù)（二）集體所有權(quán)主體城鎮(zhèn)集體、集體的全體成員客體法律規(guī)定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；集體所有的建筑物、生產(chǎn)設(shè)施、農(nóng)田水利設(shè)施；集體所有的教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等設(shè)施；集體所有的其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。（野生動(dòng)植物資源、文物等）內(nèi)容必須由集體組織的成員進(jìn)行民主管理，并且依照法定的程序

36、行使權(quán)利。行使（1）農(nóng)民集體所有權(quán)的行使：下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)依照法定程序經(jīng)本集體成員決定：土地承包方案以及將土地發(fā)包給本集體以外的單位或者個(gè)人承包；個(gè)別土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人之間承包地的調(diào)整；土地補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用的使用、分配辦法；集體出資的企業(yè)的所有權(quán)變動(dòng)等事項(xiàng)；法律規(guī)定的其他事項(xiàng)。（2）自然資源集體所有權(quán)的行使：集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。保護(hù)

37、（三）私人所有權(quán)私人對(duì)合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征1.概念：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由專有部分所有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)結(jié)合而成的一種“復(fù)合物權(quán)”。業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！?.特征：（1）權(quán)利的復(fù)合性（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性取得專有所有權(quán)即取得共有所有權(quán)和共同管理權(quán)；專有所有權(quán)的大小決定區(qū)分所有權(quán)人共有所有權(quán)和共同管理權(quán)的大小；只登記專有所有權(quán)，而共有所有權(quán)和共同管理權(quán)不需要單獨(dú)登記。（3）一體性：不可分

38、離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，應(yīng)將三者同時(shí)進(jìn)行。（二）專有所有權(quán)1.定義：專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.注意事項(xiàng)（1）業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。（2）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。（三）共有所有權(quán)1.業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。2.共有的部分：（1）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。（2）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。（3）建筑區(qū)劃內(nèi)

39、的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。（4）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。（5）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。（四）共同管理權(quán)1.業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。2.業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：（選擇題）（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占

40、總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（1/2+1/2）（1）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（2）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意（2/3+2/3）【例題·單選題】某小區(qū)建成后，業(yè)主們決定通過業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)表決通過標(biāo)準(zhǔn)的表述中，正確的是（ ）。a.經(jīng)專有部分占建筑物總面積23以上的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)23以上的業(yè)主同意b.經(jīng)專有部分占建筑物總面積23以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)23以上的業(yè)主同意c.經(jīng)專有部分占建筑物總面積超過12的業(yè)主或占總?cè)藬?shù)超過12的業(yè)主同意d.經(jīng)專有

41、部分占建筑物總面積超過12的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)超過12的業(yè)主同意正確答案d四、相鄰關(guān)系相鄰關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（選擇題，對(duì)比地役權(quán)）相鄰用水、排水關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對(duì)自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對(duì)自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。因通行產(chǎn)生的相鄰關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。因修建施工、防險(xiǎn)發(fā)生的相鄰關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，?quán)利

42、人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。因通風(fēng)、采光發(fā)生的相鄰關(guān)系建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。相鄰排污關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人不得違反國(guó)家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。相鄰防險(xiǎn)關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。五、共有（一）共有概述1.共有的概念及特征（了解）（1）概念：共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體就同一不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。即一個(gè)財(cái)產(chǎn)上有多個(gè)所有權(quán)人。（2）特征：主體：兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人客體：共有物在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割內(nèi)容：共有人對(duì)共有物按照各自的份額享

43、有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，或平等享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。性質(zhì)：不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型（3）種類：按份共有和共同共有。（二）按份共有1.判斷標(biāo)準(zhǔn)：共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。2.按份共有人的權(quán)利：（1）有權(quán)依其份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益權(quán)。按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。但對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用方法，應(yīng)由全體共有人協(xié)商確定。份額部分單獨(dú)，共有財(cái)產(chǎn)協(xié)商（2）有權(quán)按照約定管理共有財(cái)產(chǎn)。有約定按約定；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。（3）處分份額：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共

44、有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。共有人轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。（4）處分共有財(cái)產(chǎn)：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額23以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。3.權(quán)利義務(wù)：按照各自的份額享有權(quán)利，同時(shí)也要按各自的份額分擔(dān)義務(wù)。4.享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。（出資額等額）【例題·單選題】甲、乙各以30%與70%的份額共有一間房屋，現(xiàn)甲欲將自己的份額轉(zhuǎn)讓給第三人丙，下列表述中說法正確的是（ ）。a.乙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，丙沒有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)b.丙有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙沒

45、有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)c.乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，兩人處于平等地位d.乙、丙都有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，乙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)優(yōu)先于丙的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)正確答案a（三）共同共有共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的法人或公民，根據(jù)某種共同關(guān)系（如夫妻關(guān)系、共有所有權(quán)）而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。1.共有財(cái)產(chǎn)不分份額，只有在共同共有關(guān)系終止時(shí)，才能確定各共有人的份額，以分割共有財(cái)產(chǎn)。2.共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。3.各共有人平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。.對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的

46、按約定；沒有約定或者約定不明確的，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。（四）共有物的分割1.可約定：不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)沒有約定或者約定不明確的：按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。2.分割方式：協(xié)商確定。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割或分割，或變賣（五）因共有財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的共同債務(wù)1.對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不

47、具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。2.對(duì)內(nèi)按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。第四節(jié)用益物權(quán)一、用益物權(quán)概述1.定義：用益物權(quán)是對(duì)他人所有（他物權(quán)）的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益（限制物權(quán)）的權(quán)利。2.分類：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)和準(zhǔn)物權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)）?！纠}·單選題】（2009年單選題）下列物權(quán)中，屬于用益物權(quán)的是（ ）。a.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)b.抵押權(quán)c.留置權(quán)d.質(zhì)權(quán)正確答案a二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，又稱農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)

48、經(jīng)營(yíng)者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對(duì)集體所有或國(guó)家所有的由農(nóng)民集體使用的土地進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立、確認(rèn)和期限1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。2.耕地的承包期為30年；草地的承包期為3050年；林地的承包期為3070年承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。【例題·單選題】（2010年單選題）根據(jù)物權(quán)法，耕地的承包期為（ ）年。a.20b.30c.5od.70正確答案b（三）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)1.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩

49、余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。2.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。3.承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。（四）物權(quán)法對(duì)發(fā)包人的限制承包期內(nèi)發(fā)包人不得調(diào)整承包地、不得收回承包地。三、建設(shè)用地使用權(quán)（一）建設(shè)用地使用權(quán)的概念及范圍1.含義：（1）客體主要是國(guó)有土地，可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。（2）目的是建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。（3）范圍上、期限上有限制。（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得1.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)

50、營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。出讓方式設(shè)立，應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。2.建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。登記生效（三）建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容1.不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。2.建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。3.建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。（1）轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押的，應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同。使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。（2）轉(zhuǎn)讓

51、、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。（3）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。房隨地走（4）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。地隨房走總結(jié)：（3）（4）體現(xiàn)“房隨地走、地隨房走、房地一體”（四）建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的后果住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理?！纠}·單選題】根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，下列關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后續(xù)期問題的表述中，正確的是（ ）。a.自動(dòng)續(xù)

52、期b.建設(shè)用地使用權(quán)收歸國(guó)有，不得續(xù)期c.經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以續(xù)期d.經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以續(xù)期正確答案a四、宅基地使用權(quán)（一）宅基地使用權(quán)的概念及特征宅基地使用權(quán)是指以建造住宅及其附屬設(shè)施為目的，對(duì)集體所有的土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。特征：（1）是農(nóng)村居民特有的權(quán)利，即農(nóng)民集體的成員才有資格獲得宅基地使用權(quán)；（2）該權(quán)利是農(nóng)村居民以“戶”的名義取得的權(quán)利；（3）該權(quán)利可以繼承。（二）宅基地使用權(quán)的設(shè)立及變動(dòng)1.宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。2.已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。未經(jīng)登記

53、，不得對(duì)抗五、地役權(quán)（一）地役權(quán)概述1.定義：地役權(quán)是指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的他物權(quán)。其中，享受使用便利的不動(dòng)產(chǎn)稱為需役地，提供便利的不動(dòng)產(chǎn)則稱為供役地?！咀⒁狻坎煌谙噜応P(guān)系，相鄰關(guān)系是最低標(biāo)準(zhǔn)，地役權(quán)是高標(biāo)準(zhǔn)。2.特征：（1）具有從屬性（不同于其他的用益物權(quán)的獨(dú)立性）和不可分性。土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。需役地以及需役地上的

54、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。（2）地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，只是要求對(duì)方應(yīng)盡某種容忍或不作為的義務(wù)。（如：取水權(quán)、通行權(quán)、眺望權(quán)等）（3）有期限的物權(quán)。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。（二）地役權(quán)的設(shè)定1.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。2.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。先承包，再地役，需同意（三）地役權(quán)的消滅1.供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：（1）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。2.已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。第五節(jié)擔(dān)保物權(quán)一、擔(dān)保物權(quán)概述（一）擔(dān)保物權(quán)及其特點(diǎn)1.定義：擔(dān)保物權(quán)是指以確保債