年深圳市星河時(shí)代營銷執(zhí)行策劃案110p

1、星河時(shí)代星河時(shí)代2011年?duì)I銷策略及執(zhí)行案年?duì)I銷策略及執(zhí)行案t thinking思路思路策略目標(biāo)策略目標(biāo)策略背景策略背景策略挑戰(zhàn)策略挑戰(zhàn)策略破局策略破局具體執(zhí)行具體執(zhí)行回顧| |形象占位形象占位作為星河地產(chǎn)龍崗首發(fā)項(xiàng)目，全年完成陌生板塊的項(xiàng)目運(yùn)營，并通過全年推廣、系列的開盤及現(xiàn)場持續(xù)活動，成功樹立項(xiàng)目高端形象| |銷售成績喜人銷售成績喜人無論是小戶型、拼合戶型，均創(chuàng)片區(qū)內(nèi)售價(jià)新高，成功實(shí)現(xiàn)“片區(qū)內(nèi)價(jià)格標(biāo)桿”的目標(biāo)| |成交客戶區(qū)域成交客戶區(qū)域無論別墅或者高層銷售，關(guān)內(nèi)客戶比例均占6成以上，真正打破龍崗區(qū)域的原來客戶構(gòu)成比例，成為跨區(qū)域營銷的典型成功案例我們有理由認(rèn)定：2011年策略，就是實(shí)現(xiàn)客

2、戶對本項(xiàng)目 “星河所在必定中心”的品牌價(jià)值的高度認(rèn)同，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對高價(jià)的高度接受！20112011年?duì)I銷目標(biāo)明確年?duì)I銷目標(biāo)明確| |要速度，也要價(jià)格要速度，也要價(jià)格高層銷售盡可能安排在上半年，以開盤6070%的銷售率為開盤率，適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品上漲幅度，全年實(shí)現(xiàn)銷售額15億高價(jià)+速銷| |時(shí)代時(shí)代+ +星河品牌共贏星河品牌共贏將星河品牌與學(xué)校資源結(jié)合，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌與星河品牌共同提升，并以慈善行動強(qiáng)化星河的企業(yè)公民角色。| |價(jià)值體驗(yàn)標(biāo)簽化價(jià)值體驗(yàn)標(biāo)簽化本年為項(xiàng)目的價(jià)值展現(xiàn)年，更多從2010年承諾的商業(yè)、學(xué)校及產(chǎn)品元素，真正展現(xiàn)價(jià)值；并抓住大運(yùn)會及地鐵3號線全線貫通，利用好業(yè)主資源，以老帶新的良好口碑傳

3、播并繼續(xù)鞏固項(xiàng)目的都市化、高端形象，并為2011年奠定項(xiàng)目品牌溢價(jià)空間。t thinking思路思路策略目標(biāo)策略目標(biāo)策略背景策略背景策略挑戰(zhàn)策略挑戰(zhàn)策略破局策略破局具體執(zhí)行具體執(zhí)行t thinking思路思路宏觀市場環(huán)境宏觀市場環(huán)境微觀市場環(huán)境微觀市場環(huán)境重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析策略背景策略背景小結(jié)小結(jié)宏觀市場環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1宏觀政策環(huán)境分析2宏觀市場環(huán)境小結(jié)31.全年國內(nèi)生產(chǎn)總值397983397983億元億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長增長10.3%10.3%，增速比上年加快1.1個百分點(diǎn)。分季度看，一季度同比增長11.9%，二季度增長10.3%，三季度增長9.6%，四季度增

4、長9.8%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值40497億元，增長4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值186481億元，增長12.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值171005171005億元億元，增長增長9.5%9.5%。 2.2010年，我國主要宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將多數(shù)向好，受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜、國內(nèi)抑制高載能行業(yè)產(chǎn)能、房地產(chǎn)調(diào)控、通脹壓力增大等因素影響，四季度經(jīng)濟(jì)增速比三季度有所減緩，但是整體呈現(xiàn)增長趨勢。我國年度國內(nèi)生產(chǎn)總值（我國年度國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdpgdp）增長走勢圖）增長走勢圖20102010年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdpgdp）季度增幅走勢圖）季度增幅走勢圖1 120102010年我國總體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：年

5、我國總體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：20102010年我國總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，全年年我國總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢良好，全年gdpgdp突破突破3737萬億元人民幣，經(jīng)濟(jì)總量首次超日，居世界次席，預(yù)計(jì)萬億元人民幣，經(jīng)濟(jì)總量首次超日，居世界次席，預(yù)計(jì)20112011年中國將維持約年中國將維持約10%10%的高速增長姿態(tài)。的高速增長姿態(tài)。數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局1.2010年，我國全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(cpi)同比上漲3.3%3.3%，超出了年初確定的增長3%的預(yù)期性目標(biāo)。其中在去年11月達(dá)到同比上漲5.1%的高位之后，12月回落到4.6%，表明我國物價(jià)水平正在發(fā)生積極變化，

6、 但通貨膨脹壓力仍不小，防止通貨膨脹成為全國首要防止通貨膨脹成為全國首要的任務(wù)的任務(wù)。2.2010年，我國月度m2值增速較快，市場熱錢不斷流入，伴隨物價(jià)上漲、貨幣貶值，市場流動資金尋找保值出路，投資需求急切。3.預(yù)計(jì)2011年全年cpi平均水平將達(dá)到4.5%左右，上半年將出現(xiàn)存款準(zhǔn)備金率、利率和匯率三率攜手上行款準(zhǔn)備金率、利率和匯率三率攜手上行來控制通貨膨脹的局面。1 120102010年我國總體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：年我國總體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境：20102010年我國全年年我國全年cpicpi同比上漲同比上漲3.3%3.3%，通脹壓力，通脹壓力嚴(yán)重，政府將以實(shí)施加息及穩(wěn)健的貨幣政策以抵消通脹對經(jīng)濟(jì)的影響，

7、通脹壓力有嚴(yán)重，政府將以實(shí)施加息及穩(wěn)健的貨幣政策以抵消通脹對經(jīng)濟(jì)的影響，通脹壓力有望減少，投資避險(xiǎn)需求將回落望減少，投資避險(xiǎn)需求將回落20102010年我國月度貨幣供應(yīng)量走勢圖年我國月度貨幣供應(yīng)量走勢圖20102010年我國月度年我國月度cpicpi指數(shù)與指數(shù)與ppippi指數(shù)走勢圖指數(shù)走勢圖數(shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局1.2010年，深圳市生產(chǎn)總值（gdp）9510.919510.91億元億元，繼續(xù)位列全國大中城市第四位第四位，比上年（下同）增長增長12.0%12.0%。其中，第一次產(chǎn)業(yè)增加值6.00億元，下降14.3%；第二次產(chǎn)業(yè)增加值4523.36

8、億元，增長14.1%；第三次產(chǎn)業(yè)增加值4981.55億元，增長9.9%。三次產(chǎn)業(yè)比重為0.1：47.5：52.4。2.2010年，深圳市城市居民家庭人均可支配收入28838元，比上年增長4% ，但增幅同比回落6%2 220102010年深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境年深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 城市發(fā)展水平：城市發(fā)展水平：20102010年深圳市年深圳市g(shù)dpgdp突破突破95009500億億并成功并成功“保保8”8”；人均可支配收入增幅持續(xù)大幅度低于房價(jià)升幅，剛需購買力持續(xù)；人均可支配收入增幅持續(xù)大幅度低于房價(jià)升幅，剛需購買力持續(xù)下降下降深圳市年度人均深圳市年度人均gdpgdp、人均可支配收入走勢圖、人均可支配

9、收入走勢圖深圳市歷年深圳市歷年gdpgdp及增長趨勢、第三產(chǎn)業(yè)占比走勢圖及增長趨勢、第三產(chǎn)業(yè)占比走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)局1. 2010年，固定資產(chǎn)加速，完成投資1944.711944.71億元億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資458.47458.47億元億元，比去年同期下降下降2%2%，占全市固定資產(chǎn)投資的23.6% 23.6% 。07年至今深圳房地產(chǎn)開發(fā)投資總額年增長率約在2%2%，占全市固定資產(chǎn)投資總額比重則呈逐年回落態(tài)勢。逐年回落態(tài)勢。2. 2010年1-11月全國四大城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資都呈正增長，其中，深圳的增幅最小深圳的增幅最小，同比只增加了4.4，廣州、上海、北

10、京的同比都出現(xiàn)兩位數(shù)的增幅，其中，上海最高，達(dá)34.5。2010年深圳的房地產(chǎn)開發(fā)熱度弱于其它一線城市。3. 2010年深圳住宅的施工面積同比小幅減少3.5，是四大城市中唯一一個施工面積減少的城市，是四大城市中唯一一個施工面積減少的城市，同時(shí)住宅的竣工面積大幅增加23.5，是四大城市中唯一一個竣工面積同比增加的城市，預(yù)計(jì)深圳后市的供應(yīng)有壓力。2 220102010年深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境年深圳市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 房地產(chǎn)投資環(huán)境：房地產(chǎn)投資環(huán)境：20102010年深圳房地產(chǎn)開發(fā)熱度年深圳房地產(chǎn)開發(fā)熱度下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比逐年減少下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資占比逐年減少深圳市年度人均深圳市年度人均gdpgdp

11、、人均可支配收入走勢圖、人均可支配收入走勢圖深圳市歷年固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)投資額走勢圖深圳市歷年固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)投資額走勢圖城市深圳廣州上海北京1-11月同比1-11月同比1-11月同比1-11月同比房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）398.344.40%762.115.60%1825.234.50%2645.618.60%施工面積（萬）2913.322913.32-5.90%-5.90%6252.676252.6720.80%20.80%10770.410770.413.80%13.80%9628.59628.55.30%5.30%住宅（萬）2000.79-3.50%3861.4220.30%6943.74

12、12.40%5725.79.30%竣工面積（萬) 273.17273.174.70%4.70%665.17665.177.90%7.90%1352.371352.37 -14.70%-14.70%1692.71692.72.30%2.30%住宅（萬）202.3223.50%488.79-4.40%945.24-19%1064.6-1.85數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)局宏觀市場環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1宏觀政策環(huán)境分析2宏觀市場環(huán)境小結(jié)31 1國八條：國八條：繼繼“417417新政新政”、“929929新政新政”后的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控，中央在春節(jié)后的第三輪房地產(chǎn)調(diào)控，中央在春節(jié)前面臨前面

13、臨cpicpi上漲、通脹壓力，防止房產(chǎn)需求再次井噴做出的反應(yīng)上漲、通脹壓力，防止房產(chǎn)需求再次井噴做出的反應(yīng)數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部1 1國八條：國八條：三輪調(diào)控政策內(nèi)同對比，國八條更為嚴(yán)格，規(guī)定更詳細(xì)，責(zé)任更明三輪調(diào)控政策內(nèi)同對比，國八條更為嚴(yán)格，規(guī)定更詳細(xì)，責(zé)任更明確確2011.1.26 國八條國八條2010.9.292010.4.17 國十條國十條首套房首付比例首套房首付比例不分住房大小，一律要求手套貸不分住房大小，一律要求手套貸款首付款首付30%及以上。及以上。要求對購買首套住房建筑面積在要求對購買首套住房建筑面積在90以上的，貸款首付比例不得低于以上的，

14、貸款首付比例不得低于30%。第二套級以上住房貸款第二套級以上住房貸款對貸款購買第二套住房的家庭，首對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于付款比例不低于60%，貸款利率不，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。倍。第二套貸款首付不得低于第二套貸款首付不得低于50%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，倍，一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及一律暫停發(fā)放居民家庭第三套及以上住房貸款。以上住房貸款。在商品房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)在商品房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)、商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀緊張的地區(qū)、商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房況，暫停發(fā)放購買第

15、三套及以上住房貸款。貸款。非本地居民購房資格非本地居民購房資格擁有擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏犹准耙陨献》康姆钱?dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{民家庭、無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)地戶籍居民家庭，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)其售房。域內(nèi)其售房。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地明或社會保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。居民暫停發(fā)放購房貸款。非本地居民住房貸款未做明確限制。非本地居民住房貸款未做明確限制。限購令限購令各直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市各直轄市、

16、計(jì)劃單列市、省會城市和價(jià)格過高、上漲過快的城市，在和價(jià)格過高、上漲過快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。房限購措施。對于房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)對于房價(jià)過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。定居民家庭購房套數(shù)。只有后來北京板調(diào)控細(xì)則中采取限購只有后來北京板調(diào)控細(xì)則中采取限購措施，要求同一家庭在北京只能購買措施，要求同一家庭在北京只能購買一套住房。一套住房。營業(yè)稅營業(yè)稅對個人購買住房不足對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。無無無無1

17、1國八條：國八條：三輪調(diào)控政策內(nèi)同對比，國八條更為嚴(yán)格，規(guī)定更詳細(xì)，責(zé)任更明三輪調(diào)控政策內(nèi)同對比，國八條更為嚴(yán)格，規(guī)定更詳細(xì)，責(zé)任更明確確重點(diǎn)內(nèi)容解讀：重點(diǎn)內(nèi)容解讀：1 1 二套房首付比例從五成提高至六成影響不大二套房首付比例從五成提高至六成影響不大p在流動性過剩的總體環(huán)境未改變的前提下，對于資金充足貸款依賴性不大的投資客而言，提高1成首付的影響不大，反而是對一些中小投資客、改善性住房需求者影響較大，政策將這部分人逐漸逐出房地產(chǎn)市場，有效抑制了部分投資需求。從二手?jǐn)?shù)據(jù)來看，二套房貸首付從之前的4成到6成，對市場成交量短期內(nèi)影響較大，次月成交量會有較大幅下跌，但從2010年兩次調(diào)整來看，第一次調(diào)

18、控政策的消化期僅只有4個月，第二次則更短。成交價(jià)格的影響也類似，但總體影響幅度更小。由此可見，目前市場成交客戶對于貸款首付的政策并不敏感，目前市場成交客戶對于貸款首付的政策并不敏感，即資金充足的投資需求購房者量較大即資金充足的投資需求購房者量較大。2010年深圳市二手商品住宅月度成交量及走勢圖房貸首付政策的變化：房貸首付政策的變化：417新政：二套房貸首付由4成提高至5成929新政：二套房首付至少5成，首套房貸至少3成128新政：二套房首付至少6成數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部1 1國八條：國八條：三輪調(diào)控政策內(nèi)同對比，國八條更為嚴(yán)格，規(guī)定更詳細(xì)，責(zé)任更明三輪調(diào)控政策內(nèi)同對比，國八條更為嚴(yán)格，規(guī)

19、定更詳細(xì)，責(zé)任更明確確重點(diǎn)內(nèi)容解讀：重點(diǎn)內(nèi)容解讀：2 2 不滿不滿5年轉(zhuǎn)讓的物業(yè)按照全額征收營業(yè)稅增加交易成本，營業(yè)稅政策環(huán)境回到年轉(zhuǎn)讓的物業(yè)按照全額征收營業(yè)稅增加交易成本，營業(yè)稅政策環(huán)境回到2006年時(shí)期年時(shí)期 從前兩次收緊營業(yè)稅政策看來，營業(yè)稅政策對市場會有一定的影響（不排除政策組合拳的影響而不單單是營業(yè)稅政策），2006年將營業(yè)稅政策征收年限改為5年后，市場消化期僅為3個月。而09年收緊后，市場面臨多種因素影響，成交量地位徘徊。目前的營業(yè)稅政策目前的營業(yè)稅政策環(huán)境與環(huán)境與2006年第一次收緊后相同，所以并非一個全新的政策，市場對其有一定的心理預(yù)期。年第一次收緊后相同，所以并非一個全新的政

20、策，市場對其有一定的心理預(yù)期。營業(yè)稅征收基礎(chǔ)營業(yè)稅征收基礎(chǔ)年限年限不足一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓不足一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓普通住宅非普通住宅普通住宅非普通住宅2005.62年免差額征收全額征收2006.6（第一次收緊）5年免差額征收全額征收2008.12（政策放松）2年免差額征收差額征收全額征收2009.12（再一次收緊）5年免差額征收差額征收全額征收2010.1.28（進(jìn)一步收緊）（進(jìn)一步收緊）5年年免免差額征收差額征收全額征收全額征收n歷年?duì)I業(yè)稅政策的調(diào)整：1 1國八條：國八條：三輪調(diào)控政策內(nèi)同對比，國八條更為嚴(yán)格，規(guī)定更詳細(xì)，責(zé)任更明三輪調(diào)控政策內(nèi)同對比，國八條更為嚴(yán)格，規(guī)定更詳細(xì)，責(zé)任更明確確重點(diǎn)內(nèi)容解讀

21、：重點(diǎn)內(nèi)容解讀：3 3 實(shí)施限購令的城市增加，規(guī)定更明確，但限購令政策從嚴(yán)執(zhí)行仍存在灰色地帶實(shí)施限購令的城市增加，規(guī)定更明確，但限購令政策從嚴(yán)執(zhí)行仍存在灰色地帶p限購令實(shí)際執(zhí)行中存在灰色地帶灰色地帶，例如外地戶籍通過補(bǔ)繳一定年限的社保即可獲得購買資格，而這個成本非常低，也較容易實(shí)現(xiàn)。更有其他情況尋租情況出現(xiàn)，即通過各種關(guān)系，花費(fèi)幾萬元左右獲得本地居民的購房資格，等這些行為都令限購令在執(zhí)行上大打折扣。p限購令對樓市的一個重要影響是造成目前二手房市場的惜售現(xiàn)象造成目前二手房市場的惜售現(xiàn)象，因?yàn)闃I(yè)主擔(dān)心房屋賣出后不能買入，從而以較高價(jià)格掛牌，或者根本無意出售，造成了二手房價(jià)格較為堅(jiān)挺。4 4 地方政

22、府問責(zé)制：首次要求地方政府公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，對政策落實(shí)不力的地方政府將被問責(zé)。地方政府問責(zé)制：首次要求地方政府公布房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，對政策落實(shí)不力的地方政府將被問責(zé)。p將房價(jià)作為地方政府調(diào)控的直接目標(biāo)將房價(jià)作為地方政府調(diào)控的直接目標(biāo)也是屬于首次，可見中央抑制房價(jià)過快上漲的決心非常之大。p作為地方政府，2011年房地產(chǎn)調(diào)控的壓力增加，特別是涉及到地方官員的考核，因此不排除地方政府額外出臺更為嚴(yán)格的措施，或?qū)⑼ㄟ^增加土地出讓以保障供應(yīng)平抑預(yù)期。在流動性過剩、保障性住房尚未大規(guī)模入市之前，預(yù)計(jì)這種行政性的調(diào)控收效甚微調(diào)控收效甚微。5 5 保障性住房建設(shè)最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)雙軌制，商品房價(jià)格將有市場機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)

23、保障性住房建設(shè)最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)雙軌制，商品房價(jià)格將有市場機(jī)制進(jìn)行調(diào)節(jié)p中低收入者的住房問題依靠保障性住房解決，保障性住房由政府主導(dǎo)，政府定價(jià)，政府參與分配，體現(xiàn)政府職能；p中高收入者的住房問題由商品住宅市場解決，由供求關(guān)系決定其價(jià)格，市場機(jī)制發(fā)揮其主導(dǎo)作用。6 6 建設(shè)個人住房信息系統(tǒng)為大范圍實(shí)施房產(chǎn)稅鋪路建設(shè)個人住房信息系統(tǒng)為大范圍實(shí)施房產(chǎn)稅鋪路p新國八條中特別提到個人住房建設(shè)信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問題將納入地方政府約談范圍，意味著中央已經(jīng)開始在為大范圍實(shí)施房產(chǎn)稅而鋪路。在新國八條出臺的第二天，重慶、上海宣布從1月28日期實(shí)施房產(chǎn)稅政策，也從側(cè)面驗(yàn)證了這一說法。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力戶型主力戶型到訪

24、量到訪量進(jìn)線量進(jìn)線量在售套數(shù)在售套數(shù)1.24-2.61.24-2.6成交成交情況情況銷售率銷售率成交均價(jià)成交均價(jià)備注備注綠景大公館綠景大公館55、88 一、二房120-170 三、四房1807680 085%閱山華府閱山華府88三房、145五房、160五房51371256 676%春節(jié)期間成交2套88三房，1套1455房（2套88、4套145）萬科清林徑萬科清林徑 78、 85 二房125、135 四房63136別墅64高層416套1414別墅97%高層96%13000春節(jié)期間成交5套78 （全78）紫麟山紫麟山220-568別墅211-245 洋房137-203 高層三、四房6241別墅20

25、2高層551洋房800 0別墅78%高層37%洋房18%公園大地公園大地163-1694房51156680 099%八意府八意府75-170 二、三、四房243895564 450%13500春節(jié)成交2套89（全89）摩爾城摩爾城85-89 二、三房143-150 四房111325843 337.9%16300春節(jié)成交2套883房（全為88）塞納時(shí)光塞納時(shí)光75-89 的2-3房 160-240 3-4房 63136160 0 033%御府名筑御府名筑135-160 三四房33163520 018%陽光天健城陽光天健城96-145三、四房31109961 184%13000春節(jié)期間成交1套14

26、41 1國八條：國八條：新國八條的影響下，春節(jié)期間各區(qū)部分項(xiàng)目成交量劇降，全市陷入新國八條的影響下，春節(jié)期間各區(qū)部分項(xiàng)目成交量劇降，全市陷入觀望期觀望期龍崗中心城片區(qū)：龍崗中心城片區(qū)：成交量劇降，部分成交項(xiàng)目均已90以下戶型為主，成交均價(jià)約13500元/，合拼戶型走動困難。1 1國八條：國八條：新國八條的影響下，春節(jié)期間各區(qū)部分項(xiàng)目成交量劇降，全市陷入新國八條的影響下，春節(jié)期間各區(qū)部分項(xiàng)目成交量劇降，全市陷入觀望期觀望期區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 主力戶型主力戶型 到訪量到訪量 進(jìn)線量進(jìn)線量 1.24-2.61.24-2.6成交情況成交情況成交均價(jià)成交均價(jià) 備注備注 龍坂龍坂水榭春天 120-1

27、60三房四房 22510保留單位推出 水榭山 234-314 7160無花語岸 90-126三房、四房 21150無合正中央原著88-89三房、128三房、143三房、162三房160808128-162（春節(jié)休市）（春節(jié)休市）24000無潛龍曼海寧 68-141二房-四房 85481088二房為主二房為主21000無金地上塘道 60-70兩房、90三房 46310（春節(jié)休市）（春節(jié)休市）18000無圣莫麗斯 150-230純大戶 14180（春節(jié)休市）（春節(jié)休市）無南山南山銘筑 833房、894房 150-48927000短信 鴻威海怡灣 155、16510-0-短信、網(wǎng)絡(luò) 三湘海尚 140

28、、170、208 10-0啟動二三級轉(zhuǎn)介君匯新天 175 25-0短信、網(wǎng)絡(luò) 半島城邦 二期 170、240 20短信 、轉(zhuǎn)介華僑城華僑城香山里 159-177四-五房 50-6（合拼）（合拼）160-18040000總價(jià)減1.5萬元或減2年管理費(fèi) 首地容御 150-175、220、89 7-0 其余片區(qū)：其余片區(qū)：部分項(xiàng)目春節(jié)期間休市，成交主要集中在春節(jié)前1 1國八條：國八條：新國八條看似嚴(yán)厲，實(shí)際影響并沒有政策預(yù)期般大，對政策影響應(yīng)新國八條看似嚴(yán)厲，實(shí)際影響并沒有政策預(yù)期般大，對政策影響應(yīng)持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，預(yù)計(jì)新國八條不會對樓市產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的影響，但樓市會進(jìn)入觀望期，持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，預(yù)計(jì)新國八條

29、不會對樓市產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)的影響，但樓市會進(jìn)入觀望期，消化期將會持續(xù)到消化期將會持續(xù)到4 4、5 5月份。月份。新國八條影響分析：新國八條影響分析： 新國八條中新政策內(nèi)容主要包括營業(yè)稅政策、二套房貸首付比例提高、限購令范圍擴(kuò)大等，營業(yè)稅政策環(huán)境回到2006年時(shí)期，購房者心理已有預(yù)期，二套房貸首付比例提高對于資金充裕的投資客而言影響很小，限購令在執(zhí)行上存在的灰色地帶令政策效果大打折扣，保障性住房仍未大量上市，目前影響只在微小的心理層面。 在目前的流動性過剩情況下，不斷收緊的銀根對房地產(chǎn)市場更大，也更直接，效果也更明顯。2 220112011年宏觀政策環(huán)境分析年宏觀政策環(huán)境分析 加息：加息：內(nèi)容：內(nèi)容：n

30、 央行2月8日決定，自2011年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.250.25個個百分點(diǎn)，調(diào)整后的一年期存貸款利率分別達(dá)到一年期存貸款利率分別達(dá)到3.0%3.0%和和6.06%6.06%，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行今年來首次加息，離與上一次加息僅隔45天，也是近一年來第三次加息第三次加息。2 220112011年宏觀政策環(huán)境分析年宏觀政策環(huán)境分析 加息：加息：n對購房者而言：對購房者而言：p加息的累積效應(yīng)，催生觀望心理：加息的累積效應(yīng)，催生觀望心理：此次單次加息對購房者而言不會產(chǎn)生明顯影響，但加上前兩次加息的累積效應(yīng)，會增加后期

31、購房者的購買成本。而其消費(fèi)者的影響更多的來自于心理層面，對后市的預(yù)期產(chǎn)生觀望的心理。p月供尚能承受，房貸總額壓力增大：月供尚能承受，房貸總額壓力增大：加息后五年期以上貸款基準(zhǔn)利率從之前的6.4%上調(diào)到現(xiàn)在的6.6%后，如果在銀行貸款100萬元，貸款年限為20年，按等額本息還款方法計(jì)算，月供增加了近120元。對普通房貸者而言，加息幅度較小，還貸壓力并不會大幅加大。p剛需置業(yè)意愿受較深影響：剛需置業(yè)意愿受較深影響：加息直接增加了購房成本，將直接影響資金能力有限的剛需人群，使其購房意愿持續(xù)降低，市場的整體觀望氛圍也將趨濃。n對房地產(chǎn)企業(yè)而言：對房地產(chǎn)企業(yè)而言：p房企資金壓力加大：房企資金壓力加大：依

32、賴信貸的房企資金壓力進(jìn)一步加大。資金壓力一直是依賴信貸房企的“軟肋”，加息上調(diào)還貸壓力增加毋庸置疑。p上市房企股市趨勢待觀察：上市房企股市趨勢待觀察：房地產(chǎn)股將作調(diào)整。對房地產(chǎn)股將具有一定的抑制作用，調(diào)整將不可避免，但影響如何尚待觀察。p房企成本加大，仍處可承受范圍：房企成本加大，仍處可承受范圍：貸款利率的提高，加大了房企的信貸成本，但目前完全依靠銀行貸款進(jìn)行融資的房產(chǎn)企業(yè)正在逐漸退出市場，市場上房企的自有資金比例有所提高，且大多擁有豐富的融資渠道。因此盡管收緊銀根會造成房產(chǎn)企業(yè)成本上升，但仍處于其可承受范圍之內(nèi)。加息主要針對通脹，同時(shí)影響房地產(chǎn)；加息主要針對通脹，同時(shí)影響房地產(chǎn)；剛需購房意愿

33、受挫、樓市觀望延續(xù)、房地產(chǎn)股作調(diào)整、樓市成交量受影響等都將是近期市場的最直觀表現(xiàn)，盡管如此，0.25個百分點(diǎn)給目前的樓市所帶來的浮動預(yù)計(jì)不會太大；未來進(jìn)入加息通道后的房地產(chǎn)市場將如何表現(xiàn)更值得關(guān)注：這是2011年首次加息，但與上次加息僅隔45天，雖然一如以往的0.25不足以撼動“房價(jià)上漲的預(yù)期”，但從2011年整個周期來看，如果加息作用于通脹效果初步顯現(xiàn)，物價(jià)往下走，但房價(jià)仍然上行，那加息繼續(xù)不可避免。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)在實(shí)際已經(jīng)進(jìn)入了加息周期，今年不排除2-3次加息的可能。加息通道的打開及累積效應(yīng)的影響將是巨大的，而隨著緊縮性貨幣政策逐漸發(fā)揮作用，將會進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。2

34、2加息：加息：進(jìn)入加息周期，不排除年多進(jìn)入加息周期，不排除年多4-54-5次加息，未來房地產(chǎn)面臨的金融壓力隨次加息，未來房地產(chǎn)面臨的金融壓力隨時(shí)間推移越漸加劇。時(shí)間推移越漸加劇。中原看后市中原看后市| |從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，拉動中國經(jīng)濟(jì)增長，維持從宏觀經(jīng)濟(jì)來看，拉動中國經(jīng)濟(jì)增長，維持gdpgdp每年每年8%8%以上的增幅，還是以上的增幅，還是更多依靠擴(kuò)大內(nèi)需來實(shí)現(xiàn)。更多依靠擴(kuò)大內(nèi)需來實(shí)現(xiàn)。|年內(nèi)估計(jì)有年內(nèi)估計(jì)有4-54-5次加息，且加息將鼓勵短期的消費(fèi)性貸款，對于中長期貸款次加息，且加息將鼓勵短期的消費(fèi)性貸款，對于中長期貸款（地產(chǎn)貸款）有所限制。（地產(chǎn)貸款）有所限制。|地產(chǎn)需求趨向兩極化，資源型高

35、端產(chǎn)品和剛需產(chǎn)品將成為市場主力，而中端地產(chǎn)需求趨向兩極化，資源型高端產(chǎn)品和剛需產(chǎn)品將成為市場主力，而中端的的120-160120-160平米的四房五房產(chǎn)品銷售趨緩平米的四房五房產(chǎn)品銷售趨緩微觀市場分析深圳市整體市場分析1龍崗片區(qū)市場分析2重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析31. 2010年，深圳土地市場呈現(xiàn)供需兩旺的交易態(tài)勢。2010年深圳共成交25塊土地，其中7 7塊居住用地塊居住用地、3塊商業(yè)性辦公用地、1塊商業(yè)性公共設(shè)施用地、9塊商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、1塊商業(yè)用地和4塊酒店用地。2.2. 7 7塊居住用地分布在南山、寶安、龍崗三個區(qū)域塊居住用地分布在南山、寶安、龍崗三個區(qū)域，總用地面積總用地面積60.560

36、.5萬平方米，同比增加萬平方米，同比增加14.914.9，總建筑面積，總建筑面積157.2157.2萬平方米，同比增萬平方米，同比增加一成，加一成，成交金額45.9億元，同比減少42.1，樓面地價(jià)2922元/平方米3. 位于龍崗的愛聯(lián)崗貝村通過舊城改造協(xié)議出讓，用地面積7.0萬平方米，建筑面積27.0萬平方米，是深圳市城市更新辦法實(shí)施后的首個協(xié)議出讓地塊，意義重大1 1土地市場：土地市場：20102010年深圳土地市場實(shí)際公開出讓地少，年深圳土地市場實(shí)際公開出讓地少，20112011年市場供應(yīng)量集中年市場供應(yīng)量集中在關(guān)外；龍崗區(qū)為主要居住用地出讓區(qū)，預(yù)計(jì)在關(guān)外；龍崗區(qū)為主要居住用地出讓區(qū)，預(yù)計(jì)

37、20112011年至年至20122012年龍崗市場供應(yīng)量暴漲，年龍崗市場供應(yīng)量暴漲，供需矛盾進(jìn)一步緩解。供需矛盾進(jìn)一步緩解。土地用途土地用途區(qū)域區(qū)域地塊數(shù)量（塊）地塊數(shù)量（塊）用地面積用地面積（）（）建筑面積建筑面積（）（）成交價(jià)格成交價(jià)格（萬元）（萬元）樓面地價(jià)樓面地價(jià)（元（元/ /）居住用地居住用地關(guān)內(nèi)南山1129651.06 306300769002511關(guān)外寶安2136101.60 434920826901901龍崗龍崗4 4339690.10 339690.10 83087583087529970029970036073607合計(jì)6475791.70 1265795382390302

38、1全市全市7 7605442.76 605442.76 1572095157209545929045929029222922區(qū)域區(qū)域土地性質(zhì)土地性質(zhì)地塊編號地塊編號出讓方式出讓方式競得者競得者用地面積用地面積（）（）建筑面積建筑面積（）（）成交價(jià)格成交價(jià)格（萬元）（萬元）樓面地價(jià)樓面地價(jià)（元（元/ /）龍崗龍崗居住用地居住用地g14207-0186拍賣中糧地產(chǎn)深圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司53113.2122160742006074g02113-0021金地股份有限公司39316.1117950645005468g02109-0004仁恒置業(yè)有限公司46776.5149700945006313愛聯(lián)崗貝

39、村協(xié)議保利集團(tuán)雅豪園投資有限公司69992269522數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)1.1. 20102010年全市新推住宅年全市新推住宅413.83413.83萬平方米萬平方米，同比減少11.73%，全市實(shí)際住宅供應(yīng)量再創(chuàng)多年來新低。雖然推盤量大于新批預(yù)售量，但年內(nèi)新取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目中，仍有一些尚未完全推出，據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)，這部分待售量約有80萬平方米，占全年批售量約2成。2. 受年內(nèi)兩次調(diào)控政策影響，20102010年年底深圳存量可售新房約年年底深圳存量可售新房約169169萬平方米，萬平方米，比2009年底增加47萬平方米，增幅近增幅近4 4成成。年內(nèi)存量經(jīng)歷2次提升，5月份受政策的影響，

40、樓盤銷售萎縮，而當(dāng)月新增供應(yīng)仍處高位，導(dǎo)致當(dāng)月存量大增。9月份新增供應(yīng)近90萬平方米，雖然當(dāng)月成交也火爆，但受月底政策的影響，很多成交面臨取消的風(fēng)險(xiǎn)，造成全市住房存量再次大幅增加。后因新政前成交的單位不受限購政策影響，10月份成交量維持高位，存量下降。11、12月樓盤成交還算理想，存量持續(xù)回落。2 2二級市場：二級市場：全市一手住宅供應(yīng)量持續(xù)走低，存量增加，供需矛盾有所緩和全市一手住宅供應(yīng)量持續(xù)走低，存量增加，供需矛盾有所緩和深圳市歷年商品住宅存量情況（深圳市歷年商品住宅存量情況（2006-20102006-2010年）年）深圳市歷年商品住宅供應(yīng)量情況（深圳市歷年商品住宅供應(yīng)量情況（2005-

41、20102005-2010年）年）數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部1. 2010年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，20102010年深圳新房成交量約年深圳新房成交量約321321萬平方米萬平方米，同比減少50.62%，年度成交量創(chuàng)年度成交量創(chuàng)20012001年以來新低年以來新低。2. 2010年，新房供求比約為1.29：1，供大于求，相對于2009年0.72：1的供求比顯著上升，供需矛盾有所改善。3. 2010年，整體房價(jià)創(chuàng)歷史新高，全年全市均價(jià)均價(jià)2016320163元元/ /平方米平方米，同比上漲上漲33.15%33.15%。4. 個別區(qū)域房價(jià)上漲幅度依然很大，但多數(shù)項(xiàng)目

42、年內(nèi)漲幅只在10%上下，與2009年普遍5、6成的漲幅相比，大為縮小。4月份新政雖一度造成房價(jià)走低，但隨后的成交反彈使得價(jià)格再次攀升，此后高漲的物價(jià)帶來可觀的保值增值購房需求，12月份深圳樓市再次價(jià)量齊升。2 2二級市場：二級市場：20102010年深圳房地產(chǎn)市場遭受兩次嚴(yán)厲政策調(diào)控，年度成交量創(chuàng)新年深圳房地產(chǎn)市場遭受兩次嚴(yán)厲政策調(diào)控，年度成交量創(chuàng)新低，供求比上升，總體成交情況抑揚(yáng)交替；面對增值保值的需求，房價(jià)振蕩上行低，供求比上升，總體成交情況抑揚(yáng)交替；面對增值保值的需求，房價(jià)振蕩上行深圳市歷年商品住宅成交價(jià)格走勢圖深圳市歷年商品住宅成交價(jià)格走勢圖深圳市歷年商品住宅成交、供求比情況（深圳市歷

43、年商品住宅成交、供求比情況（2001-20102001-2010年）年）數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部2 2二級市場：二級市場：中小戶型銷售較為理想，由于限購令的影響，大戶型銷售情況存中小戶型銷售較為理想，由于限購令的影響，大戶型銷售情況存在壓力；成交以在壓力；成交以70-9070-90、7070以下，以下，2 2房房3 3房為主房為主20102010年復(fù)式各面積段成交情況年復(fù)式各面積段成交情況20102010年平層各面積段成交情況年平層各面積段成交情況數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部20102010年別墅各類型成交情況年別墅各類型成交情況20102010年各戶型成交情況

44、年各戶型成交情況1. 2010年，深圳二手房的成交量全年波動劇烈全年波動劇烈，農(nóng)歷新年淡季過后成交量開始大幅增加，至4月份創(chuàng)下全年單月成交峰值，達(dá)14742套，56月在“新國四條”的打擊下，成交量明顯回落，之后觸底反彈，受9月份開始按實(shí)際成交價(jià)過戶的影響，使得8月份市場搶時(shí)間過戶，導(dǎo)致8月份出現(xiàn)一個成交小高潮，911月出臺的“限購令”、加息等政策影響成交，成交量逐月減少，歲末再出現(xiàn)明顯反彈。2. 2010年，深圳的二手房掛牌均價(jià)整體呈快速上漲之勢。價(jià)格月走勢呈三大階段特征：價(jià)格月走勢呈三大階段特征：14月無懼調(diào)控開幕式，穩(wěn)步上揚(yáng)穩(wěn)步上揚(yáng)；56月在史上最嚴(yán)的“新國八條”的威力下窄幅回落調(diào)整窄幅回

45、落調(diào)整；下半年開始報(bào)復(fù)性上漲，快速拉升報(bào)復(fù)性上漲，快速拉升，略創(chuàng)歷史新高。至12月份掛牌均價(jià)已漲至19081元/平方米，較1月份的14968元/平方米高出4113元/平方米3. 龍崗區(qū)是龍崗區(qū)是2010年二手商品房成交量最多的區(qū)域年二手商品房成交量最多的區(qū)域，共成交249.3萬平方米，同比減少13.4，成交套數(shù)25536套，同比減少15.6。3 3三級市場：三級市場：成交量全年高位波動，越來越多置業(yè)者轉(zhuǎn)向二手房市場；龍崗區(qū)成交量全年高位波動，越來越多置業(yè)者轉(zhuǎn)向二手房市場；龍崗區(qū)成為二手市場熱點(diǎn)片區(qū)，成交面積居全市首位，龍崗區(qū)新房受二手市場影響大成為二手市場熱點(diǎn)片區(qū)，成交面積居全市首位，龍崗區(qū)新

46、房受二手市場影響大20102010年深圳市二手住宅月度成交量及價(jià)格走勢圖年深圳市二手住宅月度成交量及價(jià)格走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計(jì)局各行政區(qū)二手住宅成交面積表（單位：萬）各行政區(qū)二手住宅成交面積表（單位：萬）2009年2010年同比增長2010年各區(qū)成交套數(shù)占全市比例羅湖區(qū)281.69203.78-27.66%17.99%福田區(qū)325.26232.28-28.59%20.50%南山區(qū)248.27196.06-21.03%17.31%鹽田區(qū)18.8128.5751.91%2.52%關(guān)內(nèi)874.03660.69-24.41%58.32%寶安區(qū)247.95222.43-1

47、0.29%19.63%龍崗區(qū)龍崗區(qū)287.75287.75249.75249.75-13.21%-13.21%22.05%22.05%關(guān)外535.7472.18-11.86%41.68%全市1409.741132.88-19.64%100%中原看后市中原看后市|全市全市一手房成交量將與一手房成交量將與20102010年持平，價(jià)格溫和上漲年持平，價(jià)格溫和上漲10%-15%10%-15%左右，左右，|年內(nèi)受眾多政策影響，全市二手房成交量有所下滑，預(yù)計(jì)幅度在年內(nèi)受眾多政策影響，全市二手房成交量有所下滑，預(yù)計(jì)幅度在10%10%左右，左右，但價(jià)格不會有太多變化；但價(jià)格不會有太多變化；|三月份是關(guān)鍵月份，

48、可抓緊時(shí)間快速出貨，否則四月后需要看政策出臺與否三月份是關(guān)鍵月份，可抓緊時(shí)間快速出貨，否則四月后需要看政策出臺與否微觀市場分析深圳市整體市場分析1龍崗片區(qū)市場分析2重點(diǎn)競爭項(xiàng)目分析31.1. 20102010年，龍崗區(qū)批售商品住宅年，龍崗區(qū)批售商品住宅184.33184.33萬平方米，萬平方米，同比僅增加3.5%。2.2. 20102010年，龍崗區(qū)成交住宅年，龍崗區(qū)成交住宅146.98146.98萬平方米，萬平方米，同比減少34.4%。住宅供應(yīng)量雖然小幅增加，但受階段性供應(yīng)不足和樓市調(diào)控政策的影響，全年住宅成交量同比大幅減少，使得住宅供求比大幅上升，達(dá)到1.2：1的水平。3. 從供應(yīng)量來看，

49、2010年中心城仍是住宅新批售量最多的片區(qū)，住宅批售量約占總批售量的44.4%。4. 從成交量來看，中心城仍是龍崗區(qū)住宅成交量最大的片區(qū)，共成交住宅62.44萬平方米，約占整個龍崗區(qū)住宅成交量的42.5%。5. 從存貨量來看，20102010年年底龍崗區(qū)的住宅存量約年年底龍崗區(qū)的住宅存量約6262萬平方米萬平方米，同比增加24%。中心城的住宅存量仍最大，達(dá)中心城的住宅存量仍最大，達(dá)33.0633.06萬平方米，約占總?cè)f平方米，約占總存量的存量的53.3%53.3%。1 1二級市場總體情況：二級市場總體情況：整體供應(yīng)量小幅增加，成交量大比同幅下降，供求比上整體供應(yīng)量小幅增加，成交量大比同幅下降，

50、供求比上升；中心城居推售量、成交量及存貨量首位，成交量增幅下降，預(yù)計(jì)升；中心城居推售量、成交量及存貨量首位，成交量增幅下降，預(yù)計(jì)20112011年推售量年推售量大幅上漲大幅上漲龍崗龍崗20102010年各片區(qū)供應(yīng)量、銷售量、存貨量及銷售率年各片區(qū)供應(yīng)量、銷售量、存貨量及銷售率龍崗龍崗20102010年供應(yīng)量、銷售量及供求比走勢圖年供應(yīng)量、銷售量及供求比走勢圖數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部1. 2010年龍崗區(qū)商品住宅的成交均價(jià)為1432714327元元/ /平方米平方米，同比上漲同比上漲47.2%47.2%。此外，2010年新推售項(xiàng)目的價(jià)格同比2009年同片區(qū)同類產(chǎn)品

51、的價(jià)格都有較大的漲幅。2. 從成交均價(jià)來看，2010年龍崗區(qū)住宅成交均價(jià)最高的是坂田片區(qū)成交均價(jià)最高的是坂田片區(qū)，該區(qū)僅有萬科第五園、萬科金色半山、十二橡樹莊園和上品雅園四個項(xiàng)目在售，萬科的兩個項(xiàng)目住宅價(jià)格都較高，尤其是第五園的價(jià)格居整個龍崗區(qū)同類產(chǎn)品價(jià)格之最。3. 從上漲幅度來看，2010年同比漲幅最大的是布吉片區(qū)同比漲幅最大的是布吉片區(qū)，漲幅高達(dá)76.0%，主要是下半年入市的荔山公館、萬科紅拉升了片區(qū)住宅成交均價(jià)。4.4. 中心城中心城20102010年住宅成交均價(jià)為年住宅成交均價(jià)為1368513685元元/ /平方米平方米，同比上漲42.6%。1 1二級市場總體情況：二級市場總體情況：房

52、價(jià)創(chuàng)新高，各區(qū)均價(jià)普漲；布吉、坂田均價(jià)高位拉升房價(jià)創(chuàng)新高，各區(qū)均價(jià)普漲；布吉、坂田均價(jià)高位拉升片區(qū)價(jià)格增幅；中心城受成交結(jié)構(gòu)影響，片區(qū)成交均價(jià)也大幅上漲，但處于龍崗片片區(qū)價(jià)格增幅；中心城受成交結(jié)構(gòu)影響，片區(qū)成交均價(jià)也大幅上漲，但處于龍崗片區(qū)價(jià)格洼地區(qū)價(jià)格洼地20102010年龍崗各片區(qū)商品住宅成交均價(jià)情況年龍崗各片區(qū)商品住宅成交均價(jià)情況龍崗區(qū)歷年商品住宅成交均價(jià)走勢圖（龍崗區(qū)歷年商品住宅成交均價(jià)走勢圖（2003-20102003-2010年）年）數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部1 1 二級市場總體情況：二級市場總體情況：新推售項(xiàng)目成交較理想，中小戶型熱銷，復(fù)式銷售率最新

53、推售項(xiàng)目成交較理想，中小戶型熱銷，復(fù)式銷售率最高；平層成交以高；平層成交以70-9070-90、9090平米以上，平米以上，2 2、3 3、4 4房為主；中心城以小戶型、復(fù)式熱房為主；中心城以小戶型、復(fù)式熱銷，銷，5 5房成交情況不理想房成交情況不理想20102010年龍崗區(qū)復(fù)式各面積段成交情況年龍崗區(qū)復(fù)式各面積段成交情況20102010年龍崗區(qū)平層各面積段成交情況年龍崗區(qū)平層各面積段成交情況20102010年龍崗區(qū)別墅各類型成交情況年龍崗區(qū)別墅各類型成交情況20102010年龍崗區(qū)各戶型成交情況年龍崗區(qū)各戶型成交情況中心城片區(qū)同樣是小戶型更為熱銷，90平方米以下戶型的銷售率為75.8%，90

54、平方米以上戶型的銷售率為57.9%。銷售最好的也是復(fù)式戶型，其銷售率為78.9%，2房和別墅的銷售也都超過7成，5房的銷售最差，僅有35.0%的銷售率，供應(yīng)該戶型的公園大地花園和御府名筑的銷售價(jià)格都較高，且其他項(xiàng)目該戶型的銷售價(jià)格也較高，使得其銷售速度較慢。數(shù)據(jù)來源：深圳中原市場研究部2 2 20112011年市場供應(yīng)量情況年市場供應(yīng)量情況 全市：全市：由于存量的增加，由于存量的增加，20112011年全市供應(yīng)量大增，其中龍年全市供應(yīng)量大增，其中龍崗區(qū)位于供應(yīng)量的首位，新推項(xiàng)目競爭激烈；豪宅供應(yīng)量及供應(yīng)比例增加，對崗區(qū)位于供應(yīng)量的首位，新推項(xiàng)目競爭激烈；豪宅供應(yīng)量及供應(yīng)比例增加，對201120

55、11年整體年整體房價(jià)將產(chǎn)生較大影響房價(jià)將產(chǎn)生較大影響區(qū)域區(qū)域推售樓盤個數(shù)推售樓盤個數(shù)推盤量（萬）推盤量（萬）同比增減（同比增減（% %）羅湖羅湖523190.77福田福田82828.03南山南山2611548.98鹽田鹽田1133386.72寶安寶安2815525.31龍崗龍崗5221320.76全市全市13056737.02類型類型普通住宅普通住宅公寓豪宅公寓豪宅別墅、洋房別墅、洋房合計(jì)合計(jì)樓盤數(shù)（個）樓盤數(shù)（個）881728133推售面積（萬）推售面積（萬）4138668565推盤套數(shù)（套）推盤套數(shù)（套）476006400280056800同比增減同比增減33.8%93.0%153.4%4

56、2.0%20112011年深圳市供應(yīng)量情況及歷年供應(yīng)量情況年深圳市供應(yīng)量情況及歷年供應(yīng)量情況20112011年深圳市各區(qū)供應(yīng)情況年深圳市各區(qū)供應(yīng)情況1. 預(yù)計(jì)2011年全市新推住宅量可達(dá)567567萬萬，同比增加約增加約37%37%，接近2008年水平；上下半年供應(yīng)量相差不大，分別為290萬和277萬；2. 2011年供應(yīng)最多的片區(qū)仍將是龍崗區(qū)供應(yīng)最多的片區(qū)仍將是龍崗區(qū)，預(yù)計(jì)52個樓盤供應(yīng)住宅超過超過210210萬平方米萬平方米，同比增加約2成；3. 2011年豪宅供應(yīng)將大幅增加豪宅供應(yīng)將大幅增加；預(yù)計(jì)將有28個樓盤供應(yīng)別墅類產(chǎn)品，供應(yīng)約2800套，比2010年增加近1700套，也比2009年

57、多近500套，占全年新推總量4.9%，比例比2010年上升2個百分點(diǎn)；2 2 20112011年中心城市場情況年中心城市場情況 上下半年供應(yīng)量及排布：上下半年供應(yīng)量及排布：供應(yīng)的供應(yīng)的“板塊集中板塊集中”特征仍舊明特征仍舊明顯，在售項(xiàng)目余貨及顯，在售項(xiàng)目余貨及2 2期新增供應(yīng)量占主要比例，周邊新增供應(yīng)量上升，同期銷售環(huán)境嚴(yán)峻期新增供應(yīng)量占主要比例，周邊新增供應(yīng)量上升，同期銷售環(huán)境嚴(yán)峻陽光天健城陽光天健城8 8萬萬 公園大地后期公園大地后期1515萬萬龍城領(lǐng)地龍城領(lǐng)地5 5萬萬綠景大公館綠景大公館0.70.7萬萬紫麟山紫麟山3.73.7萬萬萬科清林徑萬科清林徑8萬萬中海康城中?？党?.51.5萬

58、萬閱山華府閱山華府7 7萬萬家和盛世家和盛世6 6萬萬本案本案睿智華庭睿智華庭3 3萬萬匯龍?zhí)煜聟R龍?zhí)煜?.20.2萬萬御府名筑御府名筑4.84.8萬萬摩爾城摩爾城0.60.6萬萬尚模八意府尚模八意府8.98.9萬萬在售項(xiàng)目在售項(xiàng)目將售項(xiàng)目將售項(xiàng)目中海塞納中海塞納7 7萬萬美地里園美地里園1.521.52萬萬保利上城保利上城2 2萬萬瓏瑜瓏瑜5 5萬萬錦繡華天錦繡華天8.78.7萬萬東都花園二東都花園二期期8.38.3萬萬喜福匯喜福匯3.33.3萬萬大運(yùn)城邦大運(yùn)城邦1414萬萬非凡空間非凡空間2 2萬萬競爭類型項(xiàng)目推售時(shí)間推售量首置首置首改首改再改三改享受型70以下70-90二、三房70-90

59、復(fù)式110-165三、四、五房110-165復(fù)式160-180三、四、五房180以上五房及復(fù)式一類競爭公園大地上半年150%0%0%0%70%30%0%尚模八意府余貨在售6.60%38%0%35%0%25%2%上半年2.30%35%50%15%0%0%0%閱山華府（二期）上半年70%5%0%65%0%30%0%中?？党菄H余貨在售1.50%100%0%0%0%0%0%中海塞納時(shí)光上半年70%90%0%10%0%0%0%睿智華庭上半年30%15%0%75%0%10%0%陽光天健城余貨在售1.90%15%0%85%0%0%0%綠景大公館余貨在售0.70%0%30%70%0%0%0%美地里園上半年1

60、.52瓏瑜上半年5清林徑上半年80%70%0%30%0%0%0%東都花園（二期）下半年8.3錦繡華天下半年8.7保利上城下半年20%0%0%60%0%20%20%二類競爭大運(yùn)城邦（二期）上半年140%30%0%20%0%30%20%喜福匯下半年3.315%40%15%30%0%0%0%非凡空間下半年270%30%0%0%0%0%0%領(lǐng)地家園下半年50%60%0%40%0%0%0%摩爾城余貨在售0.60%70%0%30%0%0%0%御府名筑自然銷售4.80%0%0%55%0%30%15%深業(yè)紫麟山自然銷售3.70%20%0%55%0%25%0%朝陽里雅苑自然銷售0.4535%20%20%0%25