房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2015年8月

1、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范2015.81.0.1 為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和方法，保障房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量，制定本規(guī)范。1.0.2 本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。1.0.3 房地產(chǎn)估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。2 估價(jià)原則2.0.1 評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)遵循下列原則：1 獨(dú)立、客觀、公正原則；2 合法原則；3 價(jià)值日期原則；4 替代原則；5 最高最佳利用原則。2.0.2 房地產(chǎn)的抵押評(píng)估價(jià)值和抵押凈值評(píng)估，除應(yīng)遵循市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估原則外，還應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，2.0.3 房地產(chǎn)的投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值等其他價(jià)值和價(jià)格評(píng)估應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和價(jià)值類型從市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的 原則中選擇適用

2、原則，并可增加其他適用原則2.0.4 遵行不同估價(jià)原則的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)符合下列規(guī)定：1. 遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格。2. 遵循合法原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。3. 遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格。4. 遵循替代原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)。5. 遵循最高最佳利用原則，估價(jià)結(jié)果應(yīng)是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格。6. 遵循謹(jǐn)慎原則，評(píng)估價(jià)值應(yīng)在充分考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià) 值或價(jià)格偏高

3、因素下的價(jià)值或價(jià)格。2.0.5 最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、 價(jià)值最大化的次序進(jìn)行分析、篩選和判斷確定。并符合下列規(guī)定：1.當(dāng)估價(jià)對(duì)象權(quán)利人和意向取得者對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利不同時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定是 從估價(jià)對(duì)象權(quán)利人的角度或從意向取得者的角度進(jìn)行估價(jià)，再根據(jù)其對(duì)估價(jià)對(duì)象依法享有的開發(fā)利用權(quán) 利，確定估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用狀況。2. 當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，應(yīng)在調(diào)查及分析其利用現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，對(duì)其最高最佳利用和相應(yīng)的估價(jià)前 提作出下列的判斷和選擇，并在估價(jià)報(bào)告中說明：1 維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)

4、以維持現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)；2 更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)以更新改造為前提進(jìn)行估價(jià)；3 改變用途前提：分析、判斷改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)以改變用途為前提進(jìn)行估價(jià)；4 擴(kuò)大規(guī)模前提：分析、判斷擴(kuò)大規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)以擴(kuò)大規(guī)模為前提進(jìn)行估價(jià)；5 重新開發(fā)前提：分析、判斷重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)以重新開發(fā)為前提進(jìn)行估價(jià)；6 上述情形的某種組合或其他特殊利用最為合理的，應(yīng)選擇上述前提的某種組合或其他特殊利用前提 進(jìn)行估價(jià)。2.0.6 當(dāng)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際用途、登記用途、規(guī)劃用途之間不一致時(shí)， 應(yīng)按下列規(guī)定確定估價(jià)所依據(jù)的用途， 并應(yīng) 作為估價(jià)假設(shè)中的不

5、相一致假設(shè)在估價(jià)報(bào)告中說明及對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制：1.政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按其認(rèn)定或處理結(jié)果進(jìn)行估價(jià)；2. 政府或其有關(guān)部門對(duì)估價(jià)對(duì)象的用途沒有認(rèn)定或處理的，應(yīng)按下列規(guī)定執(zhí)行：1）登記用途、規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價(jià)目的或最高最佳利用原則選擇其中一種用途；2）實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)所依據(jù)的用途。3 估價(jià)程序3.0.1 1 房地產(chǎn)估價(jià)工作應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1 受理估價(jià)委托2 明確估價(jià)基本事項(xiàng)；3 制定估價(jià)作業(yè)方案；4 搜集估價(jià)所需資料；5 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；6 選定估價(jià)方法進(jìn)行測(cè)算；7 確定估價(jià)結(jié)果；8

6、 撰寫估價(jià)報(bào)告；9 審核估價(jià)報(bào)告；10 交付估價(jià)報(bào)告；11 估價(jià)資料歸檔。3.0.2 估價(jià)委托應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一受理，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1 在接受估價(jià)委托時(shí)，應(yīng)要求估價(jià)委托人出具估價(jià)委托書；2 決定受理估價(jià)委托后，應(yīng)根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的規(guī)模、難度和完成時(shí)間確定參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 數(shù)量，并清洗選派兩名能勝任該估價(jià)工作的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)題共同進(jìn)行估價(jià)，且應(yīng)明確其中一人為項(xiàng)目負(fù) 責(zé)人。4 除應(yīng)采用批量估價(jià)的項(xiàng)目外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與受理估價(jià)委托 、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)擬定估價(jià)報(bào)告等估價(jià)工作。3.0.3 估價(jià)基本事項(xiàng)包括估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型,應(yīng)與估價(jià)委托人

7、進(jìn)行溝通及調(diào)查有關(guān)情況和規(guī)定的基礎(chǔ)上確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1.估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托人真實(shí)、具體的估價(jià)需要以及估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途或預(yù)期使用者確定，對(duì)其表述 應(yīng)具體、準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔。2 價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺怨纼r(jià)和預(yù)測(cè)性估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn) 在難以具體到日且能滿足估價(jià)目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等。3 估價(jià)對(duì)象應(yīng)在估價(jià)委托人指定及提供有關(guān)情況和資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)目的依法確定。并應(yīng)明確 界定其財(cái)產(chǎn)范圍和空間范圍，不得遺漏或虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或 進(jìn)行其他活動(dòng)的房地產(chǎn)，或征收不予補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價(jià)目的的估價(jià)

8、對(duì)象。對(duì)作為估價(jià)對(duì)象 的，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中根據(jù)估價(jià)目的分析、說明其進(jìn)行相應(yīng)買賣或租賃、抵押、作為出資等活動(dòng)的合法性。4 價(jià)值類型應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，并應(yīng)包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、價(jià)值定義或內(nèi)涵。3.0.4 制定估價(jià)作業(yè)方案應(yīng)對(duì)估價(jià)目的進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上編制，并應(yīng)包括下列內(nèi)容：1 估價(jià)工作的主要內(nèi)容及質(zhì)量要求，應(yīng)包括擬采用的估價(jià)方法和估價(jià)技術(shù)路線，擬搜集的估價(jià)所需資 料及其來源渠道等；2 估價(jià)工作的具體步驟及時(shí)間進(jìn)度；3 估價(jià)工作的人員安排。3.0.5 估價(jià)所需資料應(yīng)針對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行搜集，并應(yīng)包括下列資料：1 反映估價(jià)對(duì)象區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況的資料2 估價(jià)對(duì)象及其同類房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；3

9、對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有影響的資料；4 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格有普遍影響的資料。3.0.6 對(duì)搜集的估價(jià)所需資料應(yīng)進(jìn)行檢查。當(dāng)估價(jià)委托人是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人時(shí)，應(yīng)查看估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬證 明原件，并應(yīng)將復(fù)印與原件核對(duì)，不得僅憑復(fù)印件判斷或假定估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬狀況。3.0.7 估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘應(yīng)符合下列規(guī)定：1 應(yīng)觀察、詢問、檢查、核對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，2 應(yīng)拍攝反映估價(jià)對(duì)象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，并應(yīng)補(bǔ)充搜集估價(jià)所需的 關(guān)于估價(jià)對(duì)象的其他資料；3 應(yīng)制作實(shí)地查勘記錄，并記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、時(shí)間和人員及其簽名，等，記載的內(nèi)容 應(yīng)真實(shí)、客

10、觀、準(zhǔn)確、完整、清晰。3.0.8 當(dāng)無法進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的外部狀況和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘，并 應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)擴(kuò)實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部 進(jìn)行實(shí)地查勘及其具體原因。對(duì)未進(jìn)行實(shí)地查勘的估價(jià)對(duì)象內(nèi)部狀況，應(yīng)作為估價(jià)假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè) 在估價(jià)報(bào)告中說明。3.0.9 以估價(jià)中遇有難以解決的復(fù)雜、疑難、特殊的估價(jià)技術(shù)問題時(shí)，應(yīng)尋求相關(guān)估價(jià)專家或單位提供專 業(yè)幫助，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。3.0.10 對(duì)估價(jià)對(duì)象的房屋安全、質(zhì)量缺陷、環(huán)境污染、建筑面積、財(cái)務(wù)狀況等估價(jià)專業(yè)以外的專業(yè)問題， 經(jīng)實(shí)地查勘、查閱現(xiàn)有資料或向相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域

11、的專家咨詢后，仍難以作出常規(guī)判斷和相應(yīng)假設(shè)的，應(yīng)建議 估價(jià)委托人聘請(qǐng)具有相應(yīng)資質(zhì)資格的專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)＜蚁刃需b定或檢測(cè)、測(cè)量、審計(jì)等。再以專業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)?家出具的專業(yè)意見為依據(jù)進(jìn)行估價(jià)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明。3.0.11 估價(jià)報(bào)告在交付估價(jià)委托人前，應(yīng)以其內(nèi)容和形式等進(jìn)行審查核定，并應(yīng)形成審核記錄，記載審 核的意見、結(jié)論、日期和人員及其簽名。3.0.12 估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應(yīng)由不少于兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)公章， 并應(yīng)按有關(guān)規(guī)定和估價(jià)委托合同約定交付估價(jià)委托人。3.0.13 估價(jià)報(bào)告交付估價(jià)委托人后，不得擅自改動(dòng)、更換、刪除或銷毀下列估價(jià)資料：1 估價(jià)報(bào)告；2 估價(jià)委托書

12、和估價(jià)委托合同；3 估價(jià)所依據(jù)的估價(jià)委托人提供的資料；4 估價(jià)項(xiàng)目來源和溝通情況記錄5 估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄；6 估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核記錄；7 估價(jià)中的不同意見記錄6 外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。103.0.14 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)及時(shí)整理和保存估價(jià)資料，并應(yīng)保存到估價(jià)服務(wù)的行為結(jié)束且不得少于 年。 保存期限應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算。4 估價(jià)方法4.1 估價(jià)方法選用4.1.1 選用估價(jià)方法時(shí)，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象及其所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等客觀條件，對(duì)比較法、收益法、 成本法、假設(shè)開發(fā)法等進(jìn)行適用性分析。4.1.2 估價(jià)方法的選用，應(yīng)符合下列規(guī)定：1 估價(jià)對(duì)象的同類房地產(chǎn)有較多交易的，應(yīng)選用比較法。2 估價(jià)

13、對(duì)象或其同類房地產(chǎn)通常有租金等經(jīng)濟(jì)收入的，應(yīng)選用收益法。3 估價(jià)對(duì)象可假定為獨(dú)立的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行重新開發(fā)建設(shè)的，宜選用成本法；當(dāng)估價(jià)對(duì)象的同類房地 產(chǎn)沒有交易或交易很少，且估價(jià)對(duì)象或其同類房地產(chǎn)沒有租金等經(jīng)濟(jì)收入時(shí)，應(yīng)選用成本法。4 估價(jià)對(duì)象具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用除成本法以外的方法測(cè)算的，應(yīng)選用假設(shè) 開發(fā)法。4.1.3 當(dāng)估價(jià)對(duì)象僅適用一種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，可只選用一種方法進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)估價(jià)對(duì)象適用兩種 或兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，宜同時(shí)選用所有適用的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍；當(dāng)必須取舍 時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。4.2 比較法4.2.1 運(yùn)用比較法估價(jià)

14、，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 搜集交易實(shí)例；2 選取可比實(shí)例；3 建立比較基礎(chǔ)；4 進(jìn)行交易情況修正；5 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；6 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7 計(jì)算比較價(jià)值。4.2.2 搜集交易實(shí)例信息應(yīng)滿足比較法運(yùn)用的需要，宜包括下列內(nèi)容：1 交易對(duì)象基本狀況；2 交易雙方基本情況；3 交易方式4 成交日期；5 成交價(jià)格、付款方式、融資條件及交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況；6 交易目的等。4.2.3 選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列規(guī)定：1 可比實(shí)例應(yīng)從交易實(shí)例中選取且不得少于三個(gè)；2 可比實(shí)例的交易方式應(yīng)適合估價(jià)目的；3 可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的相似4 可比實(shí)例的成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)，與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相關(guān)不宜超過一年，且不得超

15、過兩年；5 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。6 在同等條件下，應(yīng)將位置與估價(jià)對(duì)象較近、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)較近的交易實(shí)例選為可比實(shí)例。4.2.4 下列特殊交易情況下的交易實(shí)例，不宜選為可比實(shí)例：1 利害關(guān)系人之間的交易；2 對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易；3 被迫出售或被迫購(gòu)買的交易；5 人為哄抬價(jià)格的交易；6 對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易；7 相鄰房地產(chǎn)合并的交易；8 受迷信影響的交易；4.2.5 可比實(shí)例及其有關(guān)信息應(yīng)真實(shí)、 可靠、 不得虛構(gòu)。應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的外部善和區(qū)位狀況進(jìn)行實(shí)地查勘， 并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告說明可比實(shí)例的名稱、位置及附位置圖和外觀照片。4.2.5 選取可比實(shí)例

16、后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化處理應(yīng)包 括統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一融資條件、統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位并應(yīng)符合下列規(guī)定： 1 統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的財(cái)產(chǎn)范圍進(jìn)行對(duì)比，并應(yīng)消除因財(cái)產(chǎn)范圍不同而造成的價(jià) 格差異。2 統(tǒng)一付款方式， 應(yīng)將可比實(shí)例不是在成交日期或一次性付清方式下的價(jià)格， 調(diào)整為在成交日期且一次性 付清的價(jià)格。3 統(tǒng)一融資條件，應(yīng)將可比實(shí)例在非常規(guī)融資條件下的價(jià)格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價(jià)格。4 統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，應(yīng)將可比實(shí)例在交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)情況下的價(jià)格，調(diào)整為在交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)情況 下的價(jià)格。5 統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位，包括統(tǒng)一為總

17、價(jià)或單價(jià)、樓面地價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積內(nèi)涵及計(jì) 量單位等。不同幣種之間的換算宜國(guó)務(wù)院金融主管部門頌的成交日期的市場(chǎng)匯率中間價(jià)計(jì)算。4.2.7 當(dāng)滿足本規(guī)范第 4.2.3 條要求的交易實(shí)例少于三個(gè)時(shí)， 在掌握特殊交易情況且能量化其對(duì)成交價(jià)格影 響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實(shí)例選為可比實(shí)例，但應(yīng)對(duì)其進(jìn)行交易情況修正。修正時(shí)，應(yīng)消 除交易中的特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。4.2.8 進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，應(yīng)消除成交日期的市場(chǎng)狀況與價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同造成的價(jià)格差異，將可 比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格調(diào)整為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格，并應(yīng)在調(diào)查及

18、分析可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)價(jià)格變 動(dòng)情況的基礎(chǔ)上，采用可比實(shí)例所在地同類房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或價(jià)格指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，且價(jià)格變動(dòng)率或價(jià) 格指數(shù)的來源應(yīng)真實(shí)、可靠。4.2.9 房地產(chǎn)狀況調(diào)整應(yīng)消除可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況不同造成的價(jià)格差異，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí) 物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。4.2.10 進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身區(qū)位狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格。 且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置、 交通、 周圍環(huán)境、 外部配套設(shè)施等。 單套住宅的區(qū)位因素還應(yīng)包括所處樓幢、 樓層和朝向。4.2.11 進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身實(shí)物狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況下的價(jià)格。

19、土地實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、開發(fā)程度。 建筑物實(shí)物狀況調(diào) 整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、空間布局、建筑功能、外觀、新舊程度等。4.2.12 進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實(shí)例在自身權(quán)益狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。 且調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括規(guī)劃條件、土地使用期限、共有情況、用益物權(quán)設(shè)立情況、擔(dān)保物權(quán)設(shè)立情況、租 賃或占用情況、拖欠稅費(fèi)情況、查封等形式限制權(quán)利情況、權(quán)屬清晰情況等。4.2.13 進(jìn)行區(qū)位、實(shí)物和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況 因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出各種因素之間的差異，量化狀況差異

20、造成的價(jià)格差異，對(duì)可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行相 應(yīng)調(diào)整。調(diào)整的具體內(nèi)容和比較因素，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況確定。4.2.14 交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，視具體情況可基于總價(jià)或單價(jià)，采用金額、百分 比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。4.2.15 進(jìn)行 交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)符合下列 規(guī)定：1 分別對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的單項(xiàng)調(diào)整幅度不應(yīng)超過 20，綜合調(diào)整幅度不應(yīng)超過 30 。2 經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格中，最高價(jià)與最低價(jià)的比值不宜大于 1.23 當(dāng)幅度或比值超出本條規(guī)定時(shí)，宜更換可比實(shí)例4 當(dāng)因

21、估價(jià)對(duì)象或市場(chǎng)狀況特殊，無更合適的可比實(shí)例替換時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明并陳述理由。4.2.16 對(duì)經(jīng)修正和調(diào)整后的各個(gè)可比實(shí)例價(jià)格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的相 似程度、可比實(shí)例資料的可靠程度等情況，選用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出比較價(jià)值。4.2.17 比較法的原理和技術(shù)，可用于其他的估價(jià)方法中有關(guān)估價(jià)數(shù)據(jù)的測(cè)算。4.3 收益法4.3.1運(yùn)用收益法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1選用具體估價(jià)方法；2估計(jì)未來收益期或持有期；3測(cè)算未來凈收益；4測(cè)算報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；5計(jì)算收益價(jià)值。4.3.2收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分報(bào)酬資本化法和直接資本化法，并應(yīng)優(yōu)先選用報(bào)酬資本化法

22、。報(bào)酬資本化法 估價(jià)時(shí)，應(yīng)區(qū)分全剩余壽命模式和持有加轉(zhuǎn)售模式。當(dāng)收益期較長(zhǎng)，難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年凈收益時(shí)，宜 選用持有加轉(zhuǎn)售模式。4.3.3選用全剩余壽命模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按下式計(jì)算：nAiV = E ( 4.3.3)i=1(1+ Y) i式中V 收益價(jià)值（元，元/m2）；Ai 未來第i年的凈收益（元，元/m2）；Y 報(bào)酬率（）； n 收益期（年）。4.3.4選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值應(yīng)按正式計(jì)算：/ J AV；Vi- r（ 4.3.4）-（l+Y） （1+Y）-式中V 收益價(jià)值（元，元/m2）；Ai 期間凈收益（元，元/m2）；2V- 期末轉(zhuǎn)售收益（元，元/m ）Y-期末

23、報(bào)酬率（）Yi 未來第i年報(bào)酬率（）；-持有期（年）。4.3.5選用直接資本化法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，收益價(jià)值按下式計(jì)算：NOIV =（4.3.5）R式中V 收益價(jià)值（元，元/m2）；2NOI 未來第一年的凈收益（元，元 /m ）；R資本化率（）。4.3.6收益期應(yīng)根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命進(jìn)行測(cè)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時(shí)結(jié)束的，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑 物剩余經(jīng)濟(jì)壽命；2建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同時(shí)結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為收益期，并應(yīng)對(duì)超 出收益期的建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物按第4.3.16條規(guī)定處理。3評(píng)估

24、承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期應(yīng)為剩余租賃期限。4.3.7持有期應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間，以及能預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來確定， 并宜為5年至10年。4.3.8凈收益可通過租賃收入測(cè)算的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入測(cè)算，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1根據(jù)租賃合同和租賃市場(chǎng)資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。2有效毛收入應(yīng)為潛在毛收入減去空置和收租損失，再加上租賃保證金或押金的利息等各種其他收入， 或?yàn)樽赓U收入加上其他收入。3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等維持房地產(chǎn)正常使 用或營(yíng)業(yè)的必要支出，并應(yīng)根據(jù)租賃合同約定的租金（以下稱合同

25、租金）涵義決定取舍。其中由承租人負(fù) 擔(dān)的部分，不應(yīng)計(jì)入。4 評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，凈收益應(yīng)為市場(chǎng)租金減去合同租金。4.3.9 凈收益不可直接通過租賃收入測(cè)算的，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途等情況，選擇下列方式之一測(cè)算：1 商服經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為經(jīng)營(yíng)收入減去經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、經(jīng) 營(yíng)稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)后的余額。2 生產(chǎn)型房地產(chǎn)，根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格和原材料、人工費(fèi)用等資料測(cè)算凈收益，且凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售 收入減去生產(chǎn)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤(rùn)后的余 額。3 尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照

26、有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)方式測(cè)算凈收益，或通 過直接比較得出凈收益。4.3.10 估價(jià)中采用的收入和費(fèi)用或凈收益取值，應(yīng)符合下列規(guī)定：1 除有租約限制且評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值外，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。2 有租約限制且評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值的，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部 分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場(chǎng)租金確定租賃收入。3 評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值或承租人權(quán)益價(jià)值時(shí)，合同租金明顯高于或低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)調(diào)查租賃合同的 真實(shí)性、分析解除租賃合同的可能性及其對(duì)收益價(jià)值的影響。4.3.11 測(cè)算凈收益時(shí)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查估價(jià)對(duì)象至少最近三年的實(shí)際收入、費(fèi)用或

27、凈收益等情 況。利用估價(jià)對(duì)象的資料得出的收入、費(fèi)用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費(fèi)用 或凈收益等數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。若與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進(jìn)行分析并予以適當(dāng)修正。4.3.12 期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)是在持有期末的轉(zhuǎn)售價(jià)格減去轉(zhuǎn)售成本。 持有期末的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價(jià)格可采用直接資 本化法、 比較法等方面來測(cè)算。 持有期末的轉(zhuǎn)售成本應(yīng)為轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)的銷售費(fèi)用、 銷售稅費(fèi)等費(fèi)用和稅金。4.3.13 測(cè)算凈收益時(shí)，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動(dòng)情況，判斷確定未來凈收益流量及其類型和 對(duì)應(yīng)的收益法公式， 并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明判斷確定的結(jié)果及理由。4.3.14 報(bào)酬率宜選用下列方法確定：1 市場(chǎng)提

28、取法：選取不少于三個(gè)可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，測(cè) 算報(bào)酬率。2 累加法：以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率可選用國(guó)務(wù)院金融主管部門公布的同一時(shí)期 一年定期存款年利率或同一時(shí)期一年期國(guó)債年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)估 價(jià)對(duì)象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場(chǎng)等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。3 投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與 這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定報(bào)酬率。4.3.15 資本化率宜采用市場(chǎng)提取法確定。其中的綜合資本化率還可根據(jù)具體情況，選用下列方法確定：1 根據(jù)房地產(chǎn)的購(gòu)買資金構(gòu)成，

29、將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與權(quán)益資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資 本化率，按下式計(jì)算：RO= M RM +（ 1 M ） RE （ 4315-1）式中RO 綜合資本化率（）;M 貸款價(jià)值比率（），即抵押貸款額與房地產(chǎn)價(jià)值的百分比；RM 抵押貸款資本化率（） ，即第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比；RE 權(quán)益資金要求的正常收益率（） 。2 根據(jù)房地產(chǎn)中土地和建筑物的價(jià)值構(gòu)成， 將土地資本化率與建筑資本化率的加權(quán)平均數(shù)作為綜合資本化 率，按下式計(jì)算：RO= L RL + B RB （ 4.3.15-2）式中 RO 綜合資本化率（） ，適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；RL 土地資本化率（） ，適用于土

30、地估價(jià)；RB 建筑物資本化率（），適用于建筑物估價(jià)；L 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（）;B 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（）, L + B = 100%。4.3.16 收益價(jià)值的計(jì)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：1 對(duì)土地使用權(quán)剩余期限長(zhǎng)于建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加 自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。2 對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地用地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無 償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值。3 對(duì)建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命超過土地用地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同未約定建設(shè)用地使

31、用權(quán)期間屆滿 無償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的房地產(chǎn)，收益價(jià)值應(yīng)為按收益期計(jì)算的價(jià)值，加建筑物在收益期 結(jié)束時(shí)的價(jià)值折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。4.3.12 利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)測(cè)算土地價(jià)值，可采用下式：Ao Vb RbVL = （ 4316 1）RL利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)測(cè)算建筑物價(jià)值，可采用下式：AO Vl RlVb = （ 4.3.16 2）RB式中 AO 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；VL 土地價(jià)值（元，元 /m2）；VB 建筑物價(jià)值（元，元 /m2 ）。4.3.17 自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，可根據(jù)具體情況，

32、 選用下列方法計(jì)算 ：1 先分別測(cè)算自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余期限土附表很可能和以收益期為使用期限的土地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，再將兩者相減；2 先預(yù)測(cè)自收益期結(jié)束進(jìn)起計(jì)算的剩余期限土地使用權(quán)在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值，再將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí) 點(diǎn)。4.4 成本法4.4.1 運(yùn)用成本法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 選擇具體估價(jià)路徑；2 測(cè)算重置成本或重建成本；3 測(cè)算折舊；4 計(jì)算成本價(jià)值。4.4.2 成本法估價(jià)時(shí)，對(duì)包含土地和建筑物的估價(jià)對(duì)象，應(yīng)選擇具體估價(jià)路徑，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況和土地市場(chǎng)狀況，選擇房地合估路徑或房地產(chǎn)分估路徑，并應(yīng)優(yōu)先選擇房地合估 路徑。2 當(dāng)選擇房地合估路徑時(shí)，應(yīng)把

33、土地當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，測(cè)算房地產(chǎn)重置成本或重建成 本進(jìn)行估價(jià)。3 選擇房地分估路徑時(shí)，應(yīng)把土地和建筑物分別作為獨(dú)立的物，分別測(cè)算土地重置成本、建筑物重置成 本或重建成本。4.4.3 測(cè)算重置成本或重建成本，應(yīng)符合下列規(guī)定：1 重置成本或重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。2 房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、 開發(fā)利潤(rùn)。4.4.4 測(cè)算土地成本和土地重置成本，可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法，并應(yīng)符合下列規(guī) 定：1 土地成本和土地重置成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購(gòu)置土地的必要支出

34、，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)2 重新購(gòu)置土地的必要支出應(yīng)包括土地購(gòu)置價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)，重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng) 包括待開發(fā)土地成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)。3 除估價(jià)對(duì)象狀況相對(duì)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為歷史狀況或未來狀況外，土地狀況應(yīng)為土地在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀 況，土地使用期限應(yīng)為自 價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的土地使用權(quán)剩余期限。4.4.5 測(cè)算建筑物重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法等方法，或利用政 府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1 對(duì)一般建筑物，或因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊建筑物相同的建筑材

35、料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技 術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物宜測(cè)算重置成本；2 對(duì)具有歷史、藝術(shù)、科學(xué)價(jià)值或代表性的建筑物，宜測(cè)算重建成本；3 建筑物重置成本和重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)；4 建筑的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)包括建筑物建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開 發(fā)利潤(rùn)。5 利用政府或其有關(guān)部門公布的房屋重置價(jià)格扣除其中包括的土地價(jià)值且進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整測(cè)算建筑物重 置成本或重建成本的，應(yīng)了解該房屋重置價(jià)格的內(nèi)涵。4.4.6 各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)的測(cè)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：1 各項(xiàng)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)應(yīng)為正?？陀^的支出和利潤(rùn)2 銷

36、售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)不應(yīng)作為投資利息的計(jì)算基數(shù)3 作為投資利息計(jì)算基數(shù)的各項(xiàng)必要支出的計(jì)算期，應(yīng)為別自其發(fā)生時(shí)起至建設(shè)期結(jié)束時(shí)止；4 開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)在明確其計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，為其計(jì)算基數(shù)乘以開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)的 相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率。4.4.7 建筑物折舊應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，并應(yīng)等于建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成 本減去建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。4.4.8 測(cè)算建筑物折舊可選用年齡 -壽命法、 市場(chǎng)提取法、分解法。4.4.9 采用年齡 -壽命法測(cè)算建筑物折舊后的價(jià)值，可選用下列公式：1 直線法下建筑物折舊后的價(jià)值計(jì)算公式：tV = C -

37、（ C - S）（449 1）N2 成新折扣法下建筑物折舊后的價(jià)值計(jì)算公式：V = C q （ 4.4.9 2）式中 V 建筑物折舊后的價(jià)值（元，元 /m2）;C 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）;S 建筑物預(yù)計(jì)凈殘值（元，元 /m2）；t 建筑物有效年齡（年） ；N 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命（年） ；q 建筑物成新率（） 。4.4.10 建筑物有效年齡應(yīng)根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，在建筑物實(shí)際年齡的基礎(chǔ) 上進(jìn)行適當(dāng)加減調(diào)整得出。4.4.11 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)自建筑物竣工時(shí)起計(jì)算， 可在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上， 根據(jù)建筑物的施工、 使用、維護(hù)和更新改造等狀況及周圍環(huán)境、房地

38、產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行等綜合分析判斷后確定。非住宅建筑物 經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束， 且出讓合同等約定土地使用權(quán)期間屆滿后無償 收回土地使用權(quán)及地上建 筑物的，測(cè)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)將建筑物經(jīng)濟(jì)壽命替換為自建筑物竣工時(shí)起至土地使用權(quán)期間屆滿之日止 的時(shí)間。4.4.12 采用市場(chǎng)提取法測(cè)算建筑物折舊，應(yīng)先從交易實(shí)例中選取不少于三個(gè)含有與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具 有類似折舊狀況的建筑物的可比實(shí)例，再通過這些可比實(shí)例的成交價(jià)格減去土地重置成本得到建筑物折舊 后的價(jià)值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后的價(jià)值得到建筑物折舊。4.4.13 采用分解法測(cè)算建筑物折舊，應(yīng)先把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能

39、折舊、外部折舊等各個(gè)組成部 分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分并應(yīng)分為可修復(fù)和不可修復(fù)兩類，再分別測(cè)算各個(gè)組成部分，然后相加得到 建筑折舊。修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，應(yīng)為可修復(fù)折舊；否則，應(yīng)作為不 可修復(fù)折舊。對(duì)可修復(fù)的，應(yīng)測(cè)算修復(fù)成本并將其作為折舊額。4.4.14 測(cè)算建筑物折舊時(shí)，應(yīng)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、判斷建筑物的實(shí)際新舊程度，并應(yīng)根據(jù)建筑物的建 成時(shí)間和使用、維護(hù)、更新改造等情況，確定折舊額或成新率。4.4.14 成本價(jià)值應(yīng)為符合下列規(guī)定：1 對(duì)估價(jià)對(duì)象為包含土地和建筑物的計(jì)稅的，房地合估路徑的成本價(jià)值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本 減去建筑物折舊，房地分估路徑的成本價(jià)

40、值為土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折 舊。2 對(duì)估價(jià)對(duì)象為土地的，成本價(jià)值應(yīng)為重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。3 對(duì)估價(jià)對(duì)象為建筑物的，成本價(jià)值應(yīng)為建筑物重置成本減去建筑物折舊。4.4.16 在建工程和新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)，采用成本法估價(jià)的，可不扣除折舊，但對(duì)存在減價(jià)因素的，應(yīng) 予以相應(yīng)的減價(jià)調(diào)整。4.4.17 成本法測(cè)算出的價(jià)值一般是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不存在租賃、抵押、查封等情況下的價(jià)值。 當(dāng)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況與此不同，應(yīng)對(duì)成本法測(cè)算出的價(jià)值進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。4.5 假設(shè)開發(fā)法4.5.1 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1 選用具體估價(jià)方法；2 選擇估價(jià)前提；3

41、 選取最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式；4 測(cè)算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；5 測(cè)算開發(fā)完成后的價(jià)值；6 測(cè)算后續(xù)開發(fā)的必要支出；7 確定折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的利息和利潤(rùn)；8 計(jì)算開發(fā)價(jià)值。4.5.2 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇具體估價(jià)方法，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1 應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)階段等情況，選擇動(dòng)態(tài)分析方法或靜態(tài)分析方法，應(yīng)優(yōu)先選用動(dòng)態(tài)分 析方法。2 動(dòng)態(tài)分析方法應(yīng)對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析， 且不另外 測(cè)算后續(xù)攷的投資利息和應(yīng)得利潤(rùn)；3 靜態(tài)分析方法應(yīng)另外測(cè)算后續(xù)攷的投資利息和應(yīng)得利潤(rùn)。4.5.3 假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)等情況，并應(yīng)經(jīng)過分析

42、，選擇 下列之一：1 業(yè)主自行開發(fā)前提；2 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提；3 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。4.5.4選取最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式，應(yīng)先調(diào)查估價(jià)對(duì)象狀況、估價(jià)對(duì)象所在房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等情況，再據(jù)此 確定未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)狀況及其經(jīng)營(yíng)方式。4.5.5 后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般期限，估價(jià)前提、估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)狀 況等進(jìn)行測(cè)算。4.5.6 后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況、未來開發(fā)完成房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式、類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相應(yīng)的一般期限，估價(jià)前提、估價(jià)對(duì)象所處開發(fā)建設(shè)狀

43、態(tài)等來確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：1后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)為將估價(jià)對(duì)象開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和 稅金，動(dòng)態(tài)分析法的構(gòu)成包括后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等，靜態(tài)分析法的構(gòu)成項(xiàng)目還包括后續(xù)開發(fā)的投資利息。當(dāng)估價(jià)前提為自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)時(shí)，構(gòu)成項(xiàng)目還應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象取得稅費(fèi)。2動(dòng)態(tài)分析法中折現(xiàn)前后續(xù)開發(fā)的必要支出應(yīng)為其在未來發(fā)生時(shí)的金額；在靜態(tài)分析方法中， 應(yīng)為假設(shè)其在價(jià)值時(shí)點(diǎn)發(fā)生時(shí)的金額。4.5.7開發(fā)完成后價(jià)值測(cè)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：1不應(yīng)采用成本法測(cè)算，2 當(dāng)采用比較法測(cè)算時(shí)，應(yīng)先測(cè)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)單價(jià)再將該單價(jià)乘以未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)面

44、積或體積等得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)值；當(dāng)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)中有不同用途、檔次等差別較大 時(shí)，應(yīng)分別測(cè)算不同部分的單價(jià)，再將它們乘以相應(yīng)的面積或體積等后相加得出開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià) 值。4.5.8動(dòng)態(tài)分析方法中折現(xiàn)前開發(fā)完成后的價(jià)值測(cè)算，應(yīng)符合下列規(guī)定：1應(yīng)為未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在其未來開發(fā)完成時(shí)的價(jià)值；但當(dāng)能預(yù)計(jì)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)預(yù)售 或存在延遲銷售時(shí)，應(yīng)為預(yù)售或延遲銷售時(shí)的價(jià)值；2應(yīng)根據(jù)類似房地產(chǎn)未來市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。4.5.9靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價(jià)值，可為假設(shè)未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。4.5.10動(dòng)態(tài)分析方法中的折現(xiàn)率，應(yīng)為同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般所要

45、求的收益率。4.5.11靜態(tài)分析方法中的后續(xù)開發(fā)的利息的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格和后續(xù)開發(fā)的建設(shè)成 本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用。當(dāng)估價(jià)前提為自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)時(shí)，計(jì)算基數(shù)還應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象取 得稅費(fèi)。各項(xiàng)計(jì)算基數(shù)的計(jì)息期，應(yīng)分別自其發(fā)生時(shí)起至建設(shè)期結(jié)束時(shí)止。4.5.12靜態(tài)分析法中后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)，應(yīng)在明確其計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，為其計(jì)算基數(shù)乘以類似房地產(chǎn)副局長(zhǎng)相應(yīng)開發(fā)利潤(rùn)率。4.5.13采用動(dòng)態(tài)分析方法的開發(fā)價(jià)值，應(yīng)為開發(fā)完成后的價(jià)值與后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相 減；采用靜態(tài)分析方法的開發(fā)價(jià)值，應(yīng)為開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。4.6其

46、他估價(jià)方法 4.6.1其他估價(jià)方法包括基準(zhǔn)地價(jià)修正法、路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法、多元回歸分析法、修復(fù)成本法、收 益損失資本化法和價(jià)差法等，應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象等情況分析選用。表4.6.1其他估價(jià)方法序號(hào)估價(jià)方法適用范圍1基準(zhǔn)地價(jià)修正法政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)地區(qū)的土地估價(jià)2路線價(jià)法城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地批量估價(jià)3標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法大量相似的房地產(chǎn)批量估價(jià)4多元回歸分析法大量相似的房地產(chǎn)批量估價(jià)5修復(fù)成本法可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估6損失資本化法不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估7價(jià)差法:不可修復(fù)的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)價(jià)值增加評(píng)估462運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法宗地估價(jià)時(shí)，應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：1搜集有關(guān)基準(zhǔn)地

47、價(jià)資料；2查找估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)；3對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整；4進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地狀況調(diào)整；5測(cè)算估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格。463基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)時(shí)，符合下列規(guī)定：1在將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為宗地價(jià)值或價(jià)格前，應(yīng)了解基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵；2對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整，應(yīng)將基準(zhǔn)地價(jià)在其基準(zhǔn)日期的價(jià)值調(diào)整為在價(jià)值日期的價(jià)值，調(diào)整的 方法與比較法中市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法相同。3對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行土地狀況調(diào)整，應(yīng)將估價(jià)對(duì)象宗地狀況與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的土地狀況進(jìn)行比較，根據(jù)之 間的差異對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。4運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值或價(jià)格，宜按估價(jià)對(duì)象所在地對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4.6.4 運(yùn)用路線

48、價(jià)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)先在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，再在每個(gè)路線價(jià) 區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算平均單價(jià)或樓面地價(jià)，然后利用相關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或 樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地的價(jià)值或價(jià)格。465運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法，應(yīng)先確定估價(jià)范圍，對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同一組內(nèi) 的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內(nèi)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，然后利用樓幢、樓層、朝向等調(diào) 整系數(shù)，將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價(jià)值價(jià)格。467運(yùn)用多元回歸分析法估價(jià)，應(yīng)先確定估價(jià)范圍，對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，使同 一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，再在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價(jià)值

49、或價(jià)格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價(jià)值的若干因素 作為自變量，設(shè)定多元回歸模型， 搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗(yàn)，確定多元回歸模型，再利用該模型計(jì)算出各宗房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。4.6.8 運(yùn)用修復(fù)成本法房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估時(shí)，應(yīng)測(cè)算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，將其作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。4.6.9 運(yùn)用收益損失資本化法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估時(shí)，應(yīng)先預(yù)測(cè)未來各年的凈收益減少額或收入減 少額、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額，再計(jì)算其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。4.6.8 運(yùn)用價(jià)差法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值減損或價(jià)值增加額評(píng)估時(shí)，應(yīng)先分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變之前狀況下的 價(jià)值和改變之后狀況下的價(jià)值，再將兩者

50、之差作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或增加額。5不同估價(jià)目的下的估價(jià)5.1房地產(chǎn)抵押估價(jià) 5.1.1房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)區(qū)分抵押貸款前估價(jià)和貸款后重估。5.1.2房地產(chǎn)抵押貸款前估價(jià)，應(yīng)包括下列內(nèi)容：1評(píng)估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值；2調(diào)查抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款3計(jì)算抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值或抵押凈值4分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險(xiǎn)提示5.1.3評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，不得低估法定 優(yōu)先受償款及預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金。5.1.4 評(píng)估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓

51、開發(fā)前 提進(jìn)行估價(jià)。5.1.5 抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)符合下列規(guī)定：1 合同租金低于市場(chǎng)租金的應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值；2 合同租金高于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為無租約限制價(jià)值。5.1.6 抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評(píng)估其假定未設(shè)立法定優(yōu) 先受償權(quán)下的價(jià)值：1 直接評(píng)估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值；2 先評(píng)估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)狀況下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，且該出讓建設(shè)用地使 用權(quán)的使用期限設(shè)定為自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn) 變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)支付的

52、出讓金等費(fèi)用。5.1.8 抵押房地產(chǎn)為按份共有的，其抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價(jià) 值或抵押凈值。5.1.9 抵押房地產(chǎn)為享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的，其抵押價(jià)值或抵押凈值應(yīng)為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益 的份額的抵押價(jià)值或抵押凈值。5.1.10 房地產(chǎn)抵押估價(jià)用于設(shè)立最高額抵押權(quán)， 且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)入最 高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，抵押價(jià)值或抵押凈值可不減去相應(yīng)的已抵押的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中 說明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。5.1.11 在進(jìn)行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)， 應(yīng)調(diào)查及在估價(jià)報(bào)告中說明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生

53、 的變化，并應(yīng)根據(jù)已發(fā)生的變化情況進(jìn)行估價(jià)。對(duì)同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)估價(jià)，抵押價(jià)值、抵押凈值 可不減去續(xù)借對(duì)應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中 說明并對(duì)估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用作出 相應(yīng)限制。5.1.12 房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測(cè)抵押房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化、掌握抵押價(jià)值或抵押凈值變化情 況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時(shí)，對(duì)抵 押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、抵押凈值等進(jìn)行重新評(píng)估，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提 示。5.1.13 重新評(píng)估大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)格或市場(chǎng)價(jià)值、抵押價(jià)值、抵押凈值，可 采取批

54、量估價(jià)方法。5.2 房地產(chǎn)稅收估價(jià)5.2.1 房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)區(qū)分房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收估價(jià)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價(jià)和房地產(chǎn)開發(fā)環(huán) 節(jié)的稅收估價(jià)，并應(yīng)按相應(yīng)稅種為核定計(jì)稅依據(jù)而進(jìn)行估價(jià)。5.2.2 房地產(chǎn)稅收估價(jià)，應(yīng)兼顧公平、精準(zhǔn)、效率和成本。對(duì)同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、相互之間具有一定可 比性的應(yīng)稅房地產(chǎn)，應(yīng)優(yōu)先選用批量估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)同類房地產(chǎn)數(shù)量較少、相互間可比性差、難以 采用批量估價(jià)方法估價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)采用個(gè)案估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。5.2.3 房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收估價(jià)，各估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)相同， 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收估價(jià)，價(jià)值時(shí) 點(diǎn)應(yīng)為應(yīng)稅房地產(chǎn)的成交日期。5.3 房地產(chǎn)征收、征用估價(jià)5

55、.3.1 房地產(chǎn)征收估價(jià)，包括國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估、集體土地征收評(píng)估。5.3.2 國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估，應(yīng)區(qū)分被征收房屋價(jià)值評(píng)估、被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值評(píng)估、被征 收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估、因征收房屋造成的搬遷費(fèi)用評(píng)估、因征 收房屋造成的臨時(shí)安置費(fèi)用評(píng)估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評(píng)估等。533被 征收房屋價(jià)值評(píng)估，應(yīng)符合下列規(guī)定：1被征收房屋價(jià)值應(yīng)包括補(bǔ)征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和屬于補(bǔ)征收人的其他不動(dòng)產(chǎn)的價(jià) 值。2當(dāng)被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值由征收當(dāng)事人協(xié)商確定或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)另行評(píng)估確定時(shí)，被征收房 屋價(jià)值不應(yīng)包括被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的

56、價(jià)值，并應(yīng)在被征收房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告中作出特別說明。3被征收房屋的價(jià)值應(yīng)為在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在房屋征收決定公告之日自愿進(jìn)行交易的金額，且假定被征收房屋沒有租賃、抵押、查封等情況。4當(dāng)被征收房地產(chǎn)為正常開發(fā)建設(shè)的待開發(fā)房地產(chǎn)或因征收已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇業(yè)主自行開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)5當(dāng)被征收房地產(chǎn)為非征收原因已停建、緩建的未完工程且采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓 開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。5.3.4用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估，應(yīng)符合下列規(guī)定：1 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值應(yīng)包括用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的其他不 動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值；2 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值就是在房屋征收決定公告之日的市場(chǎng)價(jià)值，當(dāng)政府或其有關(guān)部門對(duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào) 換房屋價(jià)格有規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。5.3.5房地產(chǎn)征用估價(jià)，應(yīng)評(píng)估被征用房地產(chǎn)的市場(chǎng)租金，為給予使用上的補(bǔ)償提供參考依據(jù)。并可評(píng) 估因征用造成的搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失；當(dāng)房地產(chǎn)被征用或征用后毀損的，還可評(píng) 估被征用房地產(chǎn)的價(jià)值減損額；當(dāng)房地產(chǎn)被征用或征用后滅失的，還可評(píng)估被 征用房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為相關(guān)補(bǔ)償提供參考依據(jù)。5.4房地產(chǎn)拍賣、