2021年房地產(chǎn)估價師真題及答案

1、1、估價機構(gòu)接受估價委托后 ,由于業(yè)務(wù)繁忙 ,可以適當轉(zhuǎn)讓局部受托的估價業(yè)務(wù),但要明確合適的人員負責該估價工程。()A、對B、錯2、 中國大陸目前有償出讓與轉(zhuǎn)讓土地的價格都就是( )。A、所有權(quán)價格B、抵押權(quán)價格C地役權(quán)價格D、使用權(quán)價格3、 估價資料保管期限從估價報告出具之日起計算,一般應(yīng)在 ( )年以上。A、30B、 25C、 20D、 154、 如果可比實例的交易時點與其估價時點不一致,那么必須進行交易日期的修正。( )A、對B、錯5、 某房地產(chǎn)的報酬率為 8%,受益期限為30年的價格為4000元/m2。假設(shè)報酬率為6%,受益期 限為50年，那么該房地產(chǎn)價格為()元/m2。A、3000B

2、、 4500C、 5200D、 56006、 房屋殘值就是指房屋到達使用年限,不能繼續(xù)使用 ,經(jīng)撤除后的舊料價值 ,其與房屋造價的 比例為殘值率。 ( )A、對B、錯7、 某城市房地產(chǎn)交易中 ,賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的6%、 3%,某宗房地 產(chǎn)交易中買方付給賣方 2500元/m2,應(yīng)繳納的稅費均由買方負擔 ，那么該宗房地產(chǎn)的正常成交價 格為 ( )元 /m2 。A、2660B、 2427C、 2425D、 22948、 估價目的就是由委托人提出的,但在實際中委托人往往并不懂得要提出估價目的 ,并可能不懂得如何表達其估價目的,因此一般估價目的都就是由估價人員自己來確定。( )A

3、、對B、錯9、 長期趨勢法應(yīng)用的假設(shè)前提條件為( )。A、過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來繼續(xù)存在B、房地產(chǎn)市場無明顯季節(jié)性波動C、忽略了政府宏觀調(diào)控因素對價格的影響D、市場上能夠找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料10、 甲土地的樓面地價為 2000元/m2,建筑容積率為5,乙土地的樓面地價為 1500元/m2,建筑 容積率為 7,假設(shè)兩塊土地的面積等其她條件相同,那么( )的總價多。A、甲B乙C、甲、乙一樣多D、無法比較答案 1、 B 2、 D 3、 D4、B5、D6、B 7、 A 8、 B9、A10、B1、 在本錢法中 ,直接本錢利潤率的計算基數(shù)包括( )。A、土地取得本錢B、開發(fā)本錢C、管理

4、費用D、銷售費用2、 收益法的本質(zhì)就是以房地產(chǎn)的( )為導向求取估價對象的價值。A、預(yù)期收益大小B、預(yù)期收益能力C預(yù)期價格上下D、預(yù)期價格漲落3、 現(xiàn)實中 ,某種房地產(chǎn)在未來某一時間的供給量為( )。A、供給量=存量-轉(zhuǎn)換為其她種類房地產(chǎn)量 +新開發(fā)量B、供給量=存量-轉(zhuǎn)換為其她種類房地產(chǎn)量 +其她種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量C、 供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其她種類房地產(chǎn)量+新開發(fā)量D、 供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其她種類房地產(chǎn)量 +其她種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新 開發(fā)量:( )。4、在完全競爭條件下 ,各種用途的經(jīng)濟地租曲線梯度的大到小的排列順序為A、零售業(yè)、效勞業(yè)與批發(fā)業(yè)、多層住

5、宅、農(nóng)業(yè)B、零售業(yè)、多層住宅、效勞業(yè)與批發(fā)業(yè)、農(nóng)業(yè)C、農(nóng)業(yè)、多層住宅、零售業(yè)、效勞業(yè)與批發(fā)業(yè)D、效勞業(yè)與批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、多層住宅、零售業(yè)5、計算凈收益時 ,房地產(chǎn)貸款還本付息額、會計上的折舊額、改擴建費用與所得稅要扣除。( )A、對B錯6、某估價事務(wù)所在 1998 年 3 月 27 日至 4 月 12 日評估了一宗房地產(chǎn)于 2004 年 4 月 6 日的 價格。之后 ,有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。現(xiàn)在假設(shè)要求您重新估價以證明該估價結(jié)果就是 否真實 ,那么重新估價的估價時點應(yīng)為 ( )。A、2004年4月6日B、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定的日期考試大論壇7、 收益性房

6、地產(chǎn)的價值就就是其未來凈收益的現(xiàn)值之與,價值的上下主要取決于 ( )。A、未來凈收益的大小B、獲得凈收益的可靠性C、獲得凈收益期限的長短D、獲得凈收益預(yù)期8、 收益法就是以 ( )原理為理論依據(jù)。 決定房地產(chǎn)當前價值的 ,重要的不就是過去的因素 ,而就 是未來的因素。A、收益遞增原理B、最高最正確使用原理C、預(yù)期原理D、未來趨勢原理9、 以下關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中,正確的就是 ( )。A、 不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向與程度就是不盡相同的B、房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)C、理論上,房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成負相關(guān)D、房地產(chǎn)價格影響因素對房地

7、產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化E匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)就是：本幣匯率上升會導致房地產(chǎn)價格上漲；相反，那么導致房地產(chǎn)價格下降10、估價時點為現(xiàn)在 ，估計對象為歷史狀況下的情形 ，多出現(xiàn)在 ( )中。A、房地產(chǎn)損害賠償案件B、房地產(chǎn)糾紛案件C房地產(chǎn)預(yù)售D、房地產(chǎn)預(yù)測答案 1、 AB 2、 B 3、 D 4、 A 5、 B 6、 A 7、 ABC 8、 C9、 ACE 10、A1、 甲房地產(chǎn)的建筑物建于 1993 年，乙房地產(chǎn)的建筑物建于 1999 年，假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn) 權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同 ，假設(shè)采用直線法計算 2004 年該兩建筑物的年功能 折舊額并加

8、以比較 ，那么( )。A、甲大于乙B、甲小于乙C甲等于乙D、難以判斷2、 抵押貸款剩余技術(shù)就是自有資金數(shù)量求取抵押貸款金額或價值的剩余技術(shù)，它適合于 對已設(shè)定特定抵押的房地產(chǎn)進行估價。 ( )A、對B錯3、在市場法估價種 ，用于作為比較的可比實例的房地產(chǎn)價格可以用單價也可以用總價來進行如實比較 ，而并不就是一定要化為單價。( )A、對B錯4、用本錢法估價房地產(chǎn)時 ，房屋現(xiàn)值 =( )。A、房屋重置價格-房屋年折舊額B、房屋重置價X房屋成新度C、房屋重置價格-年折舊額X耐用年限D(zhuǎn)、房屋重置價格-年折舊額X尚可使用年限5、建筑物的物質(zhì)折舊包括 ( )。A、功能衰退B、正常使用的磨損C、環(huán)境惡化D、

9、意外的破壞損毀6、房地產(chǎn)的交易類型有 ( )。A、土地使用權(quán)協(xié)議出讓B、一般買賣C、租賃D、征用7 、市場比較法中 ,采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正,其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得 103分,估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分,那么個別因素修正系數(shù)為 ( )。A、1、05B、0、98C、0、95D、1、03&房屋拆遷管理費以城市拆遷規(guī)模大小，按照不超過房屋拆遷補償?shù)陌仓觅M用的0、3%0、5%收取。具體收費標準 ,由各省、自治區(qū)、直轄市物價、財政部門制定。( )A、對B、錯9、某市于 2005 年對市中心一平房區(qū)進行改造，該市 2000 年出臺的城市房屋拆遷

10、補償指導價格在該區(qū)為4000元/m2,并且一直沒有變動;2005年該區(qū)同類建筑物的重置本錢到達2000元/m2,房地產(chǎn)市場交易價格為6000元/m2,重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計為9000元/m2,那么最合理的拆遷補償價格應(yīng)以()元/m2為根底進行修正。10、為評估出公平合理的價值A(chǔ)、具有良好的職業(yè)道德,估價人員應(yīng)當遵循 ( )。B假設(shè)各方當事人都就是理性的、精明的A、 4000B、 5000C、 6000D、 9000C、“換位思考答案 1、 B 2、 B 3、 BD、以專家的身份反復、精細的權(quán)衡評估價值4、B 5、 BD 6、 ABC 7、 C 8、 B 9、 D 10、AB

11、CD1、建筑物的重新構(gòu)建價格 ,可以采用 ( )來求取 ,或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除其中 可能包含的土地價格后的比較修正來求取 ,也可以按照工程造價估算的方法來求取。A、比較法B、本錢法C、收益法D、假設(shè)開發(fā)法2、2000 年 6 月,根據(jù)國務(wù)院的統(tǒng)一部署 ,建設(shè)部大力推進原有房地產(chǎn)估價機構(gòu)與政府部門的 脫鉤改制工作 ,使其改制成為 ( )。A、事業(yè)單位B、公私合營企業(yè)C、有限責任公司或合伙企業(yè)D、私營企業(yè)或個體企業(yè)3、運用市場比較法估價 ,選取的可比實例應(yīng)符合 ( )。A、交易日期與估價時點相近B、使用性質(zhì)相同C、地點相近D、價格相同4、現(xiàn)行的土地權(quán)屬證書有 ( )。A、?國有土地

12、所有證?B、?國有土地使用證?C?集體土地所有證?D、?土地她項權(quán)利證明書?5、( )就是以房地產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合就是否均衡,來判定該宗房地產(chǎn)就是否為最高最正確使用狀態(tài)。A、權(quán)益原理B、均衡原理C、適合原理D、收益原理6、 可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同,當兩者不相同時 ,一般( )。A、不能作為可比實例B、取相同的局部作可比性C、仍然允許適當做一定范圍內(nèi)一定時間內(nèi)的可比實例D、仍然可作為可比實例7、母公司與子公司之間、 公司與其職工之間的房地產(chǎn)交易 ,由于相互間比較了解 ,其成交價格 往往與正常的市場價格相差不會太大。 ( )A、對B、錯8、在城市房屋拆遷估價中 ,當拆遷補

13、償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式 ,且所調(diào)換的房屋為期房時 ,由 于估價對象狀況為某個時點的狀況 ,因此估價時點應(yīng)為未來。 ( )A、對B、錯9、( )就是隨著時間的推移而減少的。A、原始價值B、賬面價值C、市場價值D、投資價值10、一宗房地產(chǎn)的價格 ,雖然受到許多復雜多變的因素的影響 ,但仔細觀察其形成與運動的過 程,仍然有它自身的根本性規(guī)律 ,并不以個人的主觀意志為轉(zhuǎn)移。 因此 ,估價人員對房地產(chǎn)的估 價應(yīng)該做到 ( ) 。A、公正B、公開C、客觀D、合理答案 1、 AB 2、 C 3、 ABC4、 BCD5、 B 6、 A 7、 B 8、 B 9、 B 10、ACD1、 房地產(chǎn)的市場供給量與市場需

14、求量相等時的價格,也就就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場 需求曲線相交時的價格 ,一般叫做 ( )。A、房地產(chǎn)的供給價格B、房地產(chǎn)的需求價格C、房地產(chǎn)的市場價格D、房地產(chǎn)的均衡價格2、關(guān)于高層建筑地價分攤的方法 ,以下說法正確的就是 ( )。A、地價分攤有按建筑面積、房地價值、土地價值三種方法B、按建筑面積分攤主要適用于各層用途相同且價格差異不大的建筑物C、按房地價值分攤適用于房地價值有差異但差異不大的建筑物D、 因為房地價值與土地價值都在不斷變動，所以按房地價值與土地價值分攤的從理論上要求 地價分攤不斷進行3、 在會計上 ，資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱為資產(chǎn)的賬面價值，它必須與資產(chǎn)的市場價值相

15、一致。 ( )A、對B錯4、以下房地產(chǎn)價格的影響因素中 ，屬于一般因素的有 ( )。A、土地的位置、面積、形狀、地勢、地質(zhì)條件B、通貨膨脹率C、環(huán)境改善、根底設(shè)施D、利率因素5、 一直臨街矩形地塊甲的總價為 36萬元，臨街寬度為20 ft,臨街深度為75 ft?，F(xiàn)有一相鄰矩 形地塊乙，臨街深度為30 ft,臨街深度為125 ft。運用四三二一法那么，地塊乙的總地價為()萬元。A、 65、 4B、 81、 8C、 87、 2D、 109、 06、 對土地利用的限制可以歸納為以下幾個方面，即( )。A、土地征用管制B、土地使用管制C、房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制D、土地權(quán)利設(shè)置以及行使的限制7、 以下屬于

16、房地產(chǎn)的自身因素的有( )。A、位置B、肥力C、地質(zhì)條件、地形與地勢、土地面積與形狀D、日照、風向、降水量、天然周期性災(zāi)害8、房地產(chǎn)具有易受限制性 ，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過 ( )來實現(xiàn)。A、充公權(quán)B、管制權(quán)C征稅權(quán)D、征收權(quán)9、比準價格就是一種 ( )。A、理論價格B公平價格C、市場價格D、評估價格10、 對那些特殊的有保護價值的建筑物的估價應(yīng)以重置本錢為宜。( )A、對B、錯答案 1、 D 2、 ABCD3、B 4、 BD 5、 A6、BCD7、ABCD8、 ABCD9、 D10、1、在市場法估價中 ,統(tǒng)一中外貨幣單價時 ,應(yīng)該采用成交當時的市場匯率來進行換算。( )A、對B、錯2、在

17、確定估價時點時要注意 ,估價時點應(yīng)采用公歷來表示 ,一般要精確到月。 ( )A、對B錯3、從賣房的角度瞧 ,本錢法的理論依據(jù)就是 ( )。A、銷售狀況價值論B、市場供求價值論C、生產(chǎn)費用價值論D、經(jīng)濟花費價值論4、( )就是以一個城市為對象 ,在該城市一定區(qū)域的范圍內(nèi) ,根據(jù)用途相似、地塊相連、地價 相近的原那么劃分地價區(qū)段 ,調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。A、土地單價B 土地總價C、基準地價5、在運用假設(shè)開發(fā)法時 ,不應(yīng)考慮某些無形收益。 ( )A、對B、錯6、 下面對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最為準確的為( )。A、新開發(fā)房地產(chǎn)工程C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、標

18、定地價7、搜集交易實例時應(yīng)搜集交易實例的 ( )等。A、成交價格B議價時間C、成交日期B、用于出售用途的房地產(chǎn)工程D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)D、付款方式8、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素 ,就是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。這方面的因素主要有 ( )。A、大氣環(huán)境B、聲覺環(huán)境9、 數(shù)學曲線擬合法主要有:( )A、直線趨勢法B、指數(shù)平滑法法10、考慮資金的時間價值可以采用如下方式A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法B、未來收益貼現(xiàn)法方法C、水文環(huán)境D、衛(wèi)生環(huán)境C指數(shù)曲線趨勢法D、二次拋物線趨勢( )。C計算利息的方式D、計算凈現(xiàn)金流的答案 1、 B2、 B 3、 C 4、 C5、 B 6、 C7

19、、 ACD 8、 ABCD9、 ACD 10、AC1、在實際運用假設(shè)開法估價結(jié)果的可靠性如何關(guān)鍵取決于( )。A、就是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的原那么與最高最正確使用原那么，正確地判斷了房地產(chǎn)的最正確開發(fā)利用方式B、就是否根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來最正確開發(fā)利用方式后的房地產(chǎn)價值C、 就是否根據(jù)我國的房地產(chǎn)相關(guān)稅法規(guī)定，正確地扣除了開發(fā)完成后作為賣方要繳納的稅費D、 就是否根據(jù)我國的房地產(chǎn)估價相關(guān)約定，正確地扣除了開發(fā)完成后要獲得的開發(fā)利潤2、建筑物的重新構(gòu)建價格 ，可以采用 ( )來求取 ，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除其中 可能包含的土地價格后的比較修正來求取 ，也可

20、以按照工程造價估算的方法來求取。A、比較法B、本錢法C、收益法 D、假設(shè)開發(fā)法3、房地產(chǎn)估價的重要性在于 ( )。A、為了建立合理的房地產(chǎn)交易秩序B、促進房地產(chǎn)公平交易的根本保障C、有助于將房地產(chǎn)價值導向正?；疍、為了方便買賣雙方4、重建價格又稱重建本錢 ，就是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備 與建筑技術(shù)等 ，按照估計時點時的價格水平 ，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。 ( )A、對 B錯5、某高層樓房占用的土地總面積為800 m2,總建筑面積為2000 m2,某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進行分攤計算,該所有人擁有的土地數(shù)量

21、為 ( )m2。A、 40B、 456、在運用路線價法過程中 度的 ( )作為標準深度。A、中位數(shù)B、眾數(shù)C、 48D、 50,為了簡化以后各宗土地價格的計算,一般以臨街各宗土地的臨街深C、平均數(shù)D、分位數(shù)7、在進行城市基準地價評估時要明確基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、 中特別就是要明確擬評估的基準地價所對應(yīng)的土地條件或狀況 度、平整程度及 ( )等。A、權(quán)利性質(zhì)B、使用年限C用途表達方式、基準日期等。其,包括土地的根底設(shè)施完備程D、容積率8、一般地說 ,如果家庭人口規(guī)模小型化 ,即家庭平均人口數(shù)量下降房地產(chǎn)價格會有下降的趨 勢。( )對B錯實際估價中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下 過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均

22、法 未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法以下費用不用計入商品住宅價格的為 非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費用A、9、A、C、10、A、,求取凈收益最合理的方法就是B、過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法D、未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法( )。住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房與設(shè)施的建設(shè)費用 住宅小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施 住宅小區(qū)的文化娛樂中心答案 1、 ABAB1 、一個地價區(qū)段可以視為一個地價“均質(zhì)A、商業(yè)路線價區(qū)段B、住宅片區(qū)段B、C、D、2、 AB 3、 ABC 4、5、6、 B 7、 ABCD 8、 B 9、 D 10、"區(qū)域,通常可將土地劃分為 3類地價區(qū)段 ,即( )。C工業(yè)片區(qū)段D、教育用地片區(qū)段1999 年,假定該兩宗房地產(chǎn)的產(chǎn) ,假設(shè)采用直線法計算 2004 年該兩建筑物的年功能2、甲房地產(chǎn)的建筑物建于 1993 年,乙房地產(chǎn)的建筑物建于 權(quán)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、面積等各項條件相同 折舊額并加以比較 ,那么( )?？荚嚧笳搲疉、甲大于乙B甲小于乙C、甲等于乙D、難以判斷3、 基準地價修正法可以被定義為 :在政府確定公布了基準地價的地區(qū),通過具體區(qū)位、 土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較,由估價對象宗地所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的一種估價方法。 ( )A、對B錯4、毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點有 ( )。A、方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價格