房地產策劃書

1、 合營銷策劃及執(zhí)行方案 肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁

2、膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆

3、莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃

4、節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇

5、肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈

6、莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅

7、膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀

8、莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖

9、芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁

10、肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅

11、芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿

12、腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄

13、莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈

14、芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂

15、肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆

16、羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃

17、腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈

18、莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂

19、膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆

20、肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀

21、艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅

22、膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂

23、莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆

24、膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀

25、肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄

26、芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆莃蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃襖芃莀裊聿腿荿薅袂肅莈蚇肈莃莇螀袀艿蕆袂肆膅蒆薂衿

27、肁蒅螄肄肇蒄袆羇莆蒃薆膃節(jié)蒂蚈羅膈蒁螀膁肄蒁袃羄莂薀薂螆羋蕿蚅羂膄薈袇螅膀薇薇肀肆薆蠆袃蒞薆螁聿芁薅襖袁膇薄薃肇肅蚃蚆袀莁螞螈肅芇蟻羀袈芃蝕蝕膃腿芇螂羆肅芆襖膂莄芅薄羄芀芄蚆膀膆 目 錄前 言 -2第一篇 xxxx項目的背景-3第一章 xxxx項目基本情況-3第二章 該市房地產市場概況-3第二篇 xxxx項目swot分析與目標定位-9第一章 xxxx項目swot分析-9第二章 目標客戶定位-城市的泛白領-13第三篇 xxxx營銷診斷方案-15第四篇 整合營銷策劃方案-19第一章 歐亞項目整合營銷策劃思路和路徑分析-19第二章 xxxx項目主題定位-20第三章 營銷氛圍形成-23第四章 銷售推廣

28、策略-階段性安排-25第五章 宣傳推廣策略-32第六章 媒體組合策略-39第七章 本案調整后的營銷推廣策劃建議（略）-39前 言本案策劃的宗旨是營造銷售氛圍，加快銷售進度、提高銷售效果、實現銷售利潤最大化。 本案以市場調研為前提，從提升項目價值和利于市場推廣的角度出發(fā)設計本案，內容涉及主題定位、形象定位、客戶定位、營銷推廣策略等，希望為康弘公司落實下一步推廣策略提供有效的幫助。由于時間倉促、加之我們只有預定客戶的基本資料，所占有的資料非常有限，在這種情況下，我們克服種種困難，以積極的心態(tài)去調研和收集各種樓盤資料，完成了xxxx項目整合營銷策劃及執(zhí)行方案。第一篇 xxxx項目的背景第一章 xxx

29、x項目基本情況xxxx項目位于平原路與文化路交匯處，處于文化路、平原路、株洲路、生活路的合圍之中。緊鄰本市最高學府河海大學（新、老）校區(qū)。這里具備了濃重的文化氛圍，它緊靠本市最大的體育場，為健康活動提供了保障。項目所處位置交通便利、是居民休閑、運動、活動的最佳場所。 xxxx項目兩期總建筑面積20萬平方米，總投資2.7億元，其中一期占地113畝，總建筑面積15萬平方米，總投資1.9億，共有800余戶住宅，建筑密度為23.75%,容積率1.33，綠化率高達40%，是該市唯一一個高綠化率小區(qū)。第二章 房地產市場概況近5年來，市委、市政府高瞻遠矚、立足市情，積極探索，走出了一條以房地產業(yè)為突破口，借

30、助外力來發(fā)展城市、塑造城市形象的道路。2001年以來，隨著地區(qū)區(qū)域經濟的發(fā)展，國內許多知名品牌的地產商紛紛逐鹿平原（2001年房地產業(yè)外商累計完成投資40多億元），使得本市的房地產市場更具商業(yè)化、思想化、也更加活躍，市場逐漸成熟，原來的買方市場已轉變?yōu)橐孕枨鬄閷虻馁u方市場。一、外商進入后的房地產市場發(fā)展外商對該市房地產市場的投資開發(fā)，激發(fā)了本市的市場迅猛發(fā)展，其過程可劃分為：1、2001年為外商進入的萌芽階段；2、2002-2003年為起步階段。如福建、浙江、江西、北京、廣州、深圳、上海等投資商、服務商紛紛逐鹿平原，使得該市的房地產供應量瞬間膨脹，在很短的時間內完成了買賣市場的定位過程。3、

31、2004-2005年為過渡階段。該市的房地產項目由原有的每年在銷十幾個項目，一下子增加了一倍以上，但由于一些樓盤尚在施工，市場競爭逐漸明朗化。4、未來三年，將為房地產市場的發(fā)展階段，市場競爭將更加白熱化。二、房地產市場狀況據資料統(tǒng)計，2003-2005年，完成施工面積263.25萬平方米，市區(qū)人均居住面積27.3，市區(qū)內10萬平方米以上的建成及在建住宅小區(qū)25個(注：已完工的物業(yè)包括住宅、商業(yè)等8個)，在建和擬建小高層65幢。1、全市施工面積狀況見下圖1-1。圖1-1 各類物業(yè)項目施工面積示意圖2、竣工面積狀況見下圖1-2。圖1-2 各類物業(yè)項目竣工面積示意圖3、市場銷售情況及控制見下圖1-3

32、。50%35%8%7%預售面積 65.33萬銷售面積 47.29萬出租面積 16.37萬空置面積 9.28萬圖1-3 各類物業(yè)項目銷售及空置示意圖三、房地產市場的發(fā)展趨勢改革開放以來，市政府解放思想，開拓進取，制定了良好寬松的投資政策、營造了良好的投資環(huán)境，使得國內許多知名品牌的地產商紛紛逐鹿平原，致使該市房地產市場發(fā)展很快。未來幾年的房地產市場將呈現如下趨勢：1、市場競爭激烈住宅項目（多層、小高層、高層）紛紛上馬，目前該市住宅市場已處于“成長期的中后期”，即將于3年后進入整個住宅市場的“收割期”，房地產市場已基本處于飽和狀態(tài)。從有關資料統(tǒng)計分析預測，未來五年內，房地產集中投放量達到400萬平

33、方米，競爭的激烈程度可想而知。表1-1 住宅項目開工時間表開工時間樓盤項目名稱數量2001.2.1海天花園 天朝家園 金帝苑 32002.6.1金城大廈 東方世家 聯圣商住樓 凱撒花園 中原車城52002.11.1財富天地國際廣場光彩大市場32003.1.1順安苑小區(qū)(二期)綠色家園 xxxx 金地郵政大廈 歸德名珠52003.4.1海亞港灣 新生活廣場 香江明珠42、住宅市場大盤逐漸引領市場，品牌效應漸成趨勢，競爭激烈市區(qū)內10萬平方米以上的建成及在建住宅小區(qū)25個(注：已完工的物業(yè)包括住宅、商業(yè)等5個)，在建和擬建小高層65幢。都在樹立自己的品牌效應，競爭非常激烈。表1-3 競爭樓盤一覽表

34、項目名稱規(guī)劃建筑面積（萬平方米）工程進度開工時間（年/月/日）竣工時間（年/月/日）海天花園15二期工程開工前的拆遷規(guī)劃設計正在國際廣場20無金城大廈14無圓中圓18無無無東方世家16b區(qū)1#2#3#4#主體已驗收，門窗安裝外墻粉刷在建;售樓部裝修完，會所驗收；內外抹灰在建，大門綠化，小高層地勘完成20022004歐亞港灣25一期工程25%已封頂，30%已接近封頂。30%以施工砌墻35層，主體工程基本于12月底完工。凱撒花園10二期工程：1#6#8#部分基礎已完工。新城60一期地基工程正在進行。水上公園80正在進行運河治理等基地工程。無無世紀名城14沿街轉角綠化大樹已栽種，正在水池道路的修建。

35、無無帝好花園15樁基工程正在施工。無無3、市場逐漸呈現供大于求的情況，市場狀況異常嚴峻由于外商的進入，市場逐漸呈現供大于求的情況，但市場的吸納力有限，消費者持幣待購、觀望，說明了其理性回歸。對每個開發(fā)商而言，既是機遇又存在著威脅，但市場總體狀況異常嚴峻。4、樓盤各種概念迭現，營銷方式多樣 由于市場競爭激烈，開發(fā)商已經重視項目主題概念，樓盤的各種概念迭現，如水景住宅、園林住宅、生態(tài)住宅、到后來的新造城運動等。因此，開發(fā)商都非常重視營銷策劃，市場出現了多種營銷方式。5、樓盤整體品質提升，特色樓盤漸受關注，但價格一路飄升由于市場競爭激烈，開發(fā)商已經重視樓盤產品的競爭力，因而樓盤整體品質提升，特色樓盤

36、漸受關注，但價格一路飄升。2003年，市場均價為1120元/，而高質樓盤均價高出500元/。盡管如此，由于開發(fā)商的品牌優(yōu)勢、良好的生態(tài)環(huán)境和規(guī)模效應，也吸引了部分市場購買力。6、廣告投放量增加展開了全面的廣告宣傳，住宅項目競爭的序幕由此拉開。隨后各項目也紛紛增加了廣告投放量，從去年開始，住宅項目廣告戰(zhàn)進一步升級，8-10月出現了一個集中投放的高峰期7、高層住宅份額增加，價格很高，但市民承受能力有限，經濟適用房可能走俏。第二篇 項目swot分析與目標定位第一章 項目swot分析一、s優(yōu)勢 1、教育文化氛圍濃厚本項目地處文化路與平原路交匯處，屬高密度文化區(qū)；項目與區(qū)行政中心等企事業(yè)單位相鄰，距離高

37、校老校區(qū)300米、距新校區(qū)500米，衛(wèi)校、技校200米，附近還有前進小學分校、雙語幼兒園、振華幼兒園、小博士幼兒園、實驗中學分校等名校，有利于本項目區(qū)域內人文環(huán)境的提升。 2、交通方便公交車9路（途經南湖、豐園熱電廠、淮海駕校、西保灣、平原派出所、技校、火車站）、2路（途經火車站、廣場、區(qū)法院、大學、玻璃廠）、19路（途經體育場、師專、公安分局、步行街、凱利農、310環(huán)島）、26路（火車站到王樓）、小一路公交車（途經玻璃廠、人民醫(yī)院古城）讓你隨意到達該市每一個地方，緊鄰該市唯一體育場，健身運動最大便利。 3、配套設施齊全、生活方便項目附近有五家銀行（中、農、工、建、信用社）；三大超市（恒大、傻

38、子、親源）；大學附屬等幾所醫(yī)院；兩大高檔酒店（麗晶、霞光），清水灣高檔洗浴中心，網吧隨處可見。 4、社區(qū)配套設施一流社區(qū)內有幼兒園、社區(qū)服務中心、生活超市、會所等，還有游泳池、網球場等2800平方米的公共配套設施。小區(qū)內設置有地下停車場、室內停車庫和地面停車位，停車泊位高達50%，是愛車一族的理想首選。充分考慮到未來5-10年的發(fā)展。5、該市最大的超寬樓間距最大的超寬樓間距25-38米，通風、采光效果很好。6、規(guī)劃設計一流、體現了人性化本小區(qū)由中國建筑科學研究院和江蘇設計院聯手規(guī)劃，采用歐式現代主義人文風格，體現了現代、簡潔、莊重、典雅的小區(qū)外部形象。小區(qū)總體共分為“二心，三組團，三綠地”，其

39、中小區(qū)一期工程總體結構為“一心、二組團、二綠地”，一個小區(qū)服務中心，二個居住組團和二個組團綠地組團。7、采用全智能化系統(tǒng)控制整個社區(qū)采用全智能化系統(tǒng)控制，包括：樓宇可視對講系統(tǒng)、信息化系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、瓦斯泄漏報警系統(tǒng)、電子公共信息顯示系統(tǒng)、停車智能管理系統(tǒng)。8、國內智能化物業(yè)管理貼心式人性化管理、13層安放層層把關。9、價格優(yōu)勢本項目的樓盤價格與市內同質樓盤相比較低。項目的宗旨就是：締造未來5-10年商丘最適合居住的全智能園林社區(qū)。二、w劣勢 1、雖然本項目有良好的人文環(huán)境，但西部發(fā)展相對滯后導致本項目缺乏居住氛圍，市民對本地塊缺乏“認同感”。尤其是市行政中心向東南方向發(fā)展，

40、消費者對區(qū)位的抗性較大，對本案的認同度較低。2、距市區(qū)較遠，但緊鄰次主干道，車流量大。據實地觀測，平原路車流量每小時達600輛、文化路車流量每小時達300輛，噪音很大。3、周圍無小區(qū)、花園，缺乏生活大自然氣氛。4、本項目前期在營銷策略上，在當地居民和已認購該項目的業(yè)主中產生不良口碑，為本項目前期銷售增加了難度。5、開發(fā)商缺乏本地市場知名度和品牌形象。這對項目的開發(fā)及銷售產生較大的影響，導致銷售成本及宣傳成本的增加。6、盡管本案樓盤的價格與市內同質樓盤相比較低，但在西區(qū)其價格被區(qū)民認為最高，缺乏“認同感”。7、前期工程施工進度較慢、一定程度上影響了開發(fā)商和樓盤的美譽度。而對于這種危機公關，開發(fā)商

41、并沒有及時把握，予以彌補。8、本項目沒有很好的借助力量，化解一些劣勢，導致本項目在本區(qū)域內和市區(qū)的宣傳力度不夠。三、o機會 1、高校的人文熏陶，提升了本案未來的人文環(huán)境。 2、本區(qū)域內不存在同等品質的樓盤與之競爭，為本案贏得了大的市場空間。 3、該市整體未來規(guī)劃軍用飛機培訓基地、5000畝大型社區(qū)、3000畝的工業(yè)園，提升了本案的潛在價值。四、t風險1、市場因素 從目前房地產市場看，項目競爭同質化嚴重，已引起許多開發(fā)商高度重視，按本項目的開發(fā)周期預測，開發(fā)商已經清晰地認識到產品“差異性”的重要性，未來五年，預售和在售住宅集中投放量達到600萬平方米，市場競爭異常激烈。因此，本項目存在較大的風險

42、性。2、自身因素本案前期問題導致開發(fā)商美譽度受到一定的影響，使購房者在選擇過程中比較慎重，在以后的開發(fā)過程中，如果廣告宣傳不到位，就不能有效地樹立樓盤形象，就會增大營銷風險和困難。 3、該地區(qū)居住意識是跟隨政治中心的遷移而擇居，還沒有進入“城郊居住”階段，且市場競爭激烈。 4、本案在本區(qū)域內雖然無同質樓盤競爭，但購房者認為價格較高。5、本案所處地區(qū)難以在短時間內形成企業(yè)集群效應。五、綜合分析從市場調研情況來分析，對項目的優(yōu)、劣勢進行比較，機會和風險并存，但風險大于機會。針對這些因素，我們要尊重市場，順應消費者的需求，在做好本案硬件配套設施的同時，建議運用整合營銷手段，整合廣告媒體，強化樓盤的廣

43、告宣傳力度，形成較強的廣告合力，加快銷售進度，提高銷售效果，同時也可以提高本案的知名度與美譽度。第二章 目標客戶定位-城市的泛白領一、目標客戶群范圍、年齡及購買決策因素簽約年齡人數職業(yè)分析015110115220225230235大專以下大專本科本科以上文化程度分析人數媒體分析戶型分析0121161811011211411690以下120-130140-150150-160170以上面積面積分析人數用途分析由此得出結論：1、年齡范圍：主力年齡段：28-45歲，即386和486現象。 次要年齡段：46-55歲2、區(qū)域范圍：大致是7：3的比例。3、購買決策因素：原則上有個人傾向決定，但注重朋友和家

44、人的評價；輿論的引導是形成判斷的另一重要因素，自信往往來自于聽信，不用事實做判斷，而是用事實支持判斷。二、目標客戶的特征根據市場調研，我們認為香格里拉城市花園的目標客戶是這座城市和縣域的泛白領，他們具有以下特征：1、擁有住房,但缺乏滿意感,希望在擁有另一較大居所的一群人；2、他們大部分具有較高的文化素養(yǎng),具備一定的藝術修養(yǎng)；3、崇尚自然,崇尚自我,崇尚安靜閑適的生活空間；4、20%的人文化素養(yǎng)低，但有一定的經濟基礎和收入，而想離開本土向往城市生活和享受生活的人群。5、能夠比較自由的安排工作,生活時間,努力工作,享受生活,是他們的共同特征。三、目標客戶的職業(yè)本案具體的目標客戶可能是：1、公務員、

45、企業(yè)、事業(yè)單位主管和骨干人員（包括軍人）； 2、中小型私營公司業(yè)主、合伙人；3、高級知識分子，中小學、大學教師；4、自由職業(yè)者自由撰稿人、設計師（廣告、裝潢）、藝術家等；5、各種行業(yè)經紀人、代理商；6、傳媒行業(yè)； 7、有一定經濟基礎的經商人群；8、縣域富裕家庭為子女在商丘讀書、工作而置業(yè)的人群。四、目標客戶共同的心理特征1、要求完善的配套設施；2、注重居住品質，但價格承受力不高3、關注社區(qū)的環(huán)境品質和鄰里和睦4、重視現代居家感受、理想的生活方式 5、在消費的理性上，更多隱形的感性要求6、關注交通，關注區(qū)位7、購買房產除了滿足居住需求外，要求更高層次的居住感受8、在決定購買時，對產品的“形象感受

46、”要求很高除以上之外，還有這樣的需求特征：1、除了對產品品質、細節(jié)的細致要求外，他們還需要情感上的滿足，這雖然不是他們買房的標準，但卻是能夠打動他們的要素。2、向往格調、品位的生活形態(tài)，從居所中享受精神的自由，居住理想早已成為他們體現自己追求和價值的重要部分；3、他們渴望擁有一個人們互相尊重又互不打擾的社區(qū)生活；4、他們期望的鄰里關系是自由與尊重同在；5、他們關注子女的成長，所以他們會關注周邊的教育配套；6、他們對私密性的要求比較高。第三篇 項目營銷診斷方案改革開放以來，一些外地開發(fā)商和本地開發(fā)商不斷推出一些大盤，致使該市房地產市場發(fā)展很快。該市人口981萬，經濟發(fā)展水平很低，根據市有關統(tǒng)計資

47、料如人均gdp、人均可支配收入分析，市場容量有限。未來五年內，房地產集中投放量達到400萬平方米，房地產市場已基本處于飽和狀態(tài)。市場競爭的激烈程度可想而知。項目占地15公頃，總投資2.9億人民幣，總占地面積40萬平方米。該項目共分兩期開發(fā)。其中一期工程投資1.9億元人民幣，占地113畝，建筑面積16.07萬平方米，屬于大型住宅項目。從規(guī)模上來說，位居商丘住宅項目第九，同期開發(fā)量相當的有17個樓盤，此外還有一些小樓盤。而項目與水上公園、國際新城、海天花園、帝豪花園、凱撒花園等樓盤競爭的客戶層次類似或相近，市場不容樂觀，開發(fā)商的競爭壓力很大。 項目于2002年3月奠基，11月26日正式開盤，經歷了

48、9個多月。這段時間內，在項目推向市場的過程中，開發(fā)公司和代理公司都盡了最大的努力。從奠基、開盤至目前，盡管兩個公司積極努力，采取了一系列營銷推廣策略，如奠基、房展會、開盤、抽獎等活動，同時也推出了報紙、電視、派單、路牌等各種媒體系列廣告，從銷售效果來看，雖然取得了一定的成績，但并不盡人意。究其原因，有宏觀和微觀的外部市場原因，也有主觀和客觀的經營原因。由于項目個別樓盤已近封頂，一期工程正緊張施工，樓盤成長速度很快?；诖耍景钢痪湍壳绊椖克嬖诘膯栴}、目前所處的狀態(tài)進行分析，指出其影響，并提出相應的對策，以樹立樓盤形象，改變目前的銷售狀況，完成銷售任務?，F分述如下：【診斷項目之一】：1、問題：

49、前期工程進度緩慢，施工現場管理混亂2、狀況：工程進度方面，隨著樓盤的一天天成長，目前已經不是問題。但項目施工現場，管理較混亂，如安全生產牌較少，施工工人有不少人不戴安全帽等。3、原因：既有外部市場環(huán)境原因，也有開發(fā)經營和管理的原因。4、影響：工程進度緩慢，對樓盤銷售造成了一定的負面影響。而項目施工現場管理混亂，一定程度上影響了樓盤形象。5、對策：（1）工程進度方面目前已經不是問題。但應加強施工現場管理。（2）利用公司內部開會、節(jié)假日搞聯歡活動，搞好內部公關，提高企業(yè)凝聚力。（3）利用多種機會和場合辟謠，樹立樓盤和開發(fā)商的良好形象。目前，此種狀況隨著樓盤的成長和宣傳已基本消除客戶的誤解?！驹\斷項

50、目之二】：1、問題：項目高尚形象的軟、硬包裝和塑造不到位，對中高層客戶缺乏吸引力。2、狀況：樓盤的軟包裝（開發(fā)理念、主題、宣傳推廣等）硬包裝（如售樓部內外包裝）。3、原因：（1）觀念有點滯后。（2）策劃滯后。樓盤建好了，已經開盤了，走不動了，才想到引入策劃機制，把策劃當成是一種補救。（3）缺乏系統(tǒng)性，沒有整合效果。項目與同類競爭者樓盤的包裝相比，有一定的距離。（4）銷售人員的素質參差不齊，包括前期的流言蜚語。（5）售樓部內外包裝，不能為購房者展示一個未來生活的夢想。4、影響：（1）包裝要有系統(tǒng)性，不能像打游擊一樣，東放一槍西放一槍，冷槍沒有殺傷力，也沒有影響力。（2）弱化了市場攻勢。（3）損害

51、了樓盤形象，樓盤形象上不去，嚴重影響銷售效果。5、對策：（1）對樓盤軟、硬環(huán)境進行重新包裝，為購房者展示一個未來生活的夢想。（2）對樓盤進行概念包裝，在整合原來樓盤形象要素的基礎上，給樓盤一個全新的“說法”，注入興奮劑，以引起消費者的關注。（3）引入整合營銷推廣形式，將所有傳達給消費者的信息，包括廣告、sp促銷、事件營銷、包裝等形式，以有利于樓盤品牌的形式呈現，并對每條信息使之整體化，相互呼應。 【診斷項目之三】：1、問題：樓盤形象在開發(fā)商（包括代理商）和顧客心目中反差太大。2、狀況：項目作為市重點工程項目，其規(guī)模位居大盤項目的第九位，具有規(guī)模大、檔次高、環(huán)境好、配套全等特點，2003年還獲得

52、了市消協評定的“最佳人居環(huán)境獎”和“標志性高尚社區(qū)”獎，是高檔樓盤的代表作之一，但在消費者心目中，樓盤檔次定位是位置偏、檔次低、價格高，內外反差很大。3、原因：（1）由于前期工程進度遲緩和一些流言蜚語，給樓盤造成了很大的負面影響。（2）樓盤位于市西部，被認為位置較偏，周邊沒有住宅項目開發(fā)，也沒有形成企業(yè)或其他工業(yè)項目集群效應，即尚沒有形成住宅氛圍，導致項目周圍缺乏人氣。（3）盡管市西部的城市規(guī)劃除該項目以外，還有3000畝工業(yè)園、5000畝的軍用培訓基地和3000畝的大型住宅社區(qū)，但廣告宣傳不到位。（3）平原路和文化路是市二環(huán)路，過往貨車、農村三輪等車輛多，噪音大。據實地觀測，平原路白天過往車

53、輛為600輛·每小時左右、文化路為300輛·每小時。(4)樓盤形象包裝不到位、營銷節(jié)奏不對、項目的亮點不能凸出展現。4、影響：（1）增加營銷難度、延長營銷周期。（2）客戶質量低，成交率低。（3）項目缺乏對中高層客戶的吸引力。（4）一定程度上，流失了資金、流失了客戶、也流失了一定的信心。5、對策：（1）對樓盤硬件和軟件進行重新包裝、整合。（2）外環(huán)公路已經可以通車，可借用政府力量。（3）建議政府加大西部區(qū)發(fā)展規(guī)劃的宣傳，營造氛圍勢能。（4）利用各種媒體和各種機會加大宣傳區(qū)位價值的力度，扭轉或淡化區(qū)位對消費者的影響?！驹\斷項目之四】：1、問題：樓盤停留于知名階段。2、狀況：前期

54、的廣告宣傳多采用報紙、電視、戶外、派單等形式。3、原因：（1）廣告對目標客戶宣傳的針對性、鎖定性不強。（2）廣告宣傳雖然對塑造項目的形象起了一定的積極作用，但傳播區(qū)域和力度不夠強、較平淡，沒有沖擊力。（3）廣告媒體整合力不夠，廣告主題缺乏產品實質性內涵支撐，廣告造勢缺乏閃光點。各種營銷手段有割裂之感，難以形成整體效果。4、影響：（1）廣告力互相沖減，約束了整合發(fā)揮的效能，減弱或淡化了對消費者的吸引力。（2）廣告宣傳針對性不強，缺乏購房者真是感覺的買點，只是完成了形式上的廣告發(fā)布，沒有從心理上真正打動消費者。5、對策：（1）通過調研了解消費者對媒體的關注，掌握消費者的心理。（2）調整廣告策略，針

55、對不同區(qū)域、不同年齡的消費者，采用不同的廣告媒體進行宣傳推廣。（3）整合廣告力，使之形成較強的廣告合力，鎖定消費者。【診斷項目之五】：1、問題：樓盤定位模糊，廣告主題不突出。2、狀況：xxxx闡釋的是首座智能化園林式品牌社區(qū)，但目前，某某項目闡釋的是大型江南園林景觀社區(qū)、頂級智能化住宅系統(tǒng)；等等。加上其位置好，是主要的競爭對手。3、原因：（1）房地產市場的狀況和發(fā)展趨勢分析研究的不夠。沒有形成自己的特色。（2）沒有認真挖掘樓盤的內涵和品質。（3）對消費者心理認識不清4、影響：（1）樓盤特色不明顯，缺乏買家感興趣的東西。（2）找不準目標客戶，客戶的質量低，難與主要競爭對手爭奪同一層次的顧客。5、對策：（1）賦予樓盤新的主題概念。建議改為“最適合居住示范社區(qū)”或“最適合居