怎樣成為一名優(yōu)秀的報建人員

1、企業(yè)成功要素金字塔企業(yè)成功要素金字塔怎樣成為一名優(yōu)秀的報建員怎樣成為一名優(yōu)秀的報建員 報建人員的崗位職責 職業(yè)道德和綜合素質(zhì) 報建流程 常用必備的建筑知識 主要職能部門審查的重點 報建工作中應(yīng)注意的事項報建人員的崗位職責1、熟悉各相關(guān)職能部門的規(guī)章制度及辦事程序，掌握政策動向,融洽政府職能部門和友鄰單位關(guān)系，樹立良好的企業(yè)形象。2、理清報建各個環(huán)節(jié)、各階段、各條線之間的邏輯關(guān)系和相關(guān)性。3、擬定項目報建計劃，并負責起草上報政府及各職能部門的相關(guān)文件。4、做實項目建設(shè)前的報建工作、做穩(wěn)建設(shè)過程中的協(xié)調(diào)配合工作、 做妥建設(shè)后期竣工驗收備案手續(xù)。5、收集房地產(chǎn)相關(guān)信息及政策、法規(guī)文件并及時反饋公司各

2、相關(guān)部門。必須具備良好的職業(yè)道德和綜合素質(zhì)1、先做人，后做事，學會尊重自己、尊重他人。2、必須使自己成為一個學習型的人才。靈活機動、掌握溝通技巧。3、熟悉政策、掌握程序、關(guān)注時事變化。4、學會擬定切實可行的工作計劃并具有結(jié)果意識。5、有較強的責任心、耐心，遇事不推諉、不找借口，具有較強處理事務(wù)的決斷能力和溝通能力。6、認真執(zhí)著且全力以赴去完成每項工作，做完美的自己。7、注意禮儀，樹立良好的企業(yè)形象。報建流程1、報建流程 取得土地使用權(quán)方案設(shè)計及審批初步設(shè)計及審批施工圖設(shè)計及審批辦理預(yù)售許可證各項竣工驗收及備案國土證開發(fā)項目開發(fā)項目前期報建前期報建 建設(shè)工程規(guī)劃許可證立項備案證預(yù)售許可證施工許可

3、證建設(shè)用地規(guī)劃許可證開發(fā)項目開發(fā)項目后期報建后期報建竣工驗收備案證房產(chǎn)證投資備案證或核準投資備案證或核準地勘（初勘）及地災(zāi)評估報告地勘（初勘）及地災(zāi)評估報告辦理建設(shè)規(guī)劃用地許可證取得規(guī)劃紅線圖辦理建設(shè)規(guī)劃用地許可證取得規(guī)劃紅線圖方案設(shè)計（設(shè)計院）方案設(shè)計（設(shè)計院）綜合管網(wǎng)綜合管網(wǎng)審查會及審查會及市政審查市政審查意見意見人防工程人防工程方案預(yù)審方案預(yù)審消防方案消防方案審查意見審查意見園林綠化園林綠化方案設(shè)計方案設(shè)計審查意見審查意見水保、環(huán)評、水保、環(huán)評、審查審查規(guī)劃局方案設(shè)計審查意見規(guī)劃局方案設(shè)計審查意見初步設(shè)計（設(shè)計院）初步設(shè)計（設(shè)計院）人防初步設(shè)計人防初步設(shè)計審查意見審查意見節(jié)能審查意見節(jié)能

4、審查意見園林綠化初步園林綠化初步設(shè)計審查意見設(shè)計審查意見防雷初步防雷初步審查意見審查意見建委初步設(shè)計建委初步設(shè)計審查意見審查意見地勘（詳勘）地勘（詳勘）施工圖設(shè)計（設(shè)計院）施工圖設(shè)計（設(shè)計院）防雷施工圖防雷施工圖審查意見審查意見消防施工圖消防施工圖備案備案施工圖備案施工圖備案委托施工圖委托施工圖審查意見審查意見人防施工圖人防施工圖審查意見審查意見（易地建設(shè)費）（易地建設(shè)費）消防初步消防初步設(shè)計審查意見設(shè)計審查意見施工圖修改（設(shè)計院）施工圖修改（設(shè)計院）綜合管網(wǎng)施工圖備案綜合管網(wǎng)施工圖備案規(guī)劃施工圖審查規(guī)劃施工圖審查規(guī)劃局放線通知書規(guī)劃局放線通知書規(guī)劃局驗線規(guī)劃局驗線市勘測院放線回執(zhí)市勘測院放線

5、回執(zhí)繳納規(guī)劃局管理規(guī)費繳納規(guī)劃局管理規(guī)費發(fā)放規(guī)劃許可證發(fā)放規(guī)劃許可證辦理招投標手續(xù)（邀標、招標、直接發(fā)包）辦理招投標手續(xù)（邀標、招標、直接發(fā)包）發(fā)放中標通知書發(fā)放中標通知書繳納各種規(guī)費及資本保證金繳納各種規(guī)費及資本保證金辦理配套費及繳納手續(xù)費辦理配套費及繳納手續(xù)費辦理質(zhì)監(jiān)及建管手續(xù)辦理質(zhì)監(jiān)及建管手續(xù)繳納民工保證金繳納民工保證金發(fā)放施工許可證發(fā)放施工許可證房屋面積預(yù)測 預(yù)售許可預(yù)售資金監(jiān)管物業(yè)用房審批 預(yù)售合同登記物業(yè)合同簽定房屋預(yù)售抵押合同登記建立樓盤表 銀行按揭全套施工圖（施工單位）全套施工圖（施工單位）房屋工程項目竣工房屋工程項目竣工面積二面積二次測繪次測繪市勘測院市勘測院現(xiàn)狀圖現(xiàn)狀圖消防

6、消防驗收驗收防雷防雷驗收驗收綠化綠化驗收驗收市政市政驗收驗收室內(nèi)環(huán)境測試室內(nèi)環(huán)境測試門窗及電梯測試門窗及電梯測試環(huán)保預(yù)驗收環(huán)保預(yù)驗收白蟻防治驗收白蟻防治驗收燈飾工程驗收燈飾工程驗收主體竣工驗收主體竣工驗收規(guī)劃驗收規(guī)劃驗收節(jié)能驗收節(jié)能驗收人防人防驗收驗收檔案驗收檔案驗收辦理竣工備案登記證辦理竣工備案登記證常用必備的建筑知識 建筑常用術(shù)語解釋建筑常用術(shù)語解釋 住宅戶型簡析住宅戶型簡析 住宅面積計算住宅面積計算一、建筑常用術(shù)語解釋一、建筑常用術(shù)語解釋 建設(shè)用地面積 套內(nèi)建筑面積 總建筑面積 公攤面積 建筑占地面積 進高 容積率 層高 建筑密度 開間 綠地率 進深 建設(shè)用地面積：建設(shè)用地面積：建設(shè)用地

7、是指規(guī)劃用地范圍線內(nèi)建設(shè)項目的用地。建設(shè)用地面積不包括城市規(guī)劃道路紅線內(nèi)的道路用地面積。建設(shè)用地面積是計算核定建筑容積率、建筑密度、綠地率等技術(shù)經(jīng)濟指標的基礎(chǔ)參數(shù)。其計算應(yīng)精確到平方米。 總建筑面積：總建筑面積：指所有建筑物外墻（柱）勒腳以上各層的外圍小平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑（在計算容積率時，只包含地上建筑面積的總和） 建筑占地面積：建筑占地面積：地塊內(nèi)所有建筑物的投影總面積，即建筑物首層建筑投影面積。 容積率：容積率：指總建筑面積與建設(shè)用地面積的比值。 建筑容積率計算公式： S1 FAR= S

8、2 其中： FAR建筑容積率 S1總建筑面積 S2建設(shè)用地面積 建筑密度：建筑密度：建筑密度指一定地塊內(nèi)所有建筑物的投影總面積占建設(shè)用地面積的比值（用百分比表示）。 建筑密度的計算公式： S3 D= 100% S2 其中：D建筑密度； S2建設(shè)用地面積； S3建筑投影總面積。 建筑投影總面積的計算：除雨篷、挑檐、構(gòu)架之外的建筑物各部分的水平投影面積，均計入建筑投影總面積。 綠地率：綠地率：各類建設(shè)用地內(nèi)的綠化用地面積占用地總面積的比例（以下稱綠地率），應(yīng)當符合重慶市城市園林綠化條例及其他有關(guān)規(guī)定的指標。其中，舊城改造區(qū)綠地率不低于25%，新建區(qū)綠地率不低于30%。 套內(nèi)建筑面積：套內(nèi)建筑面積：

9、指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之和。（重慶主城區(qū)使用的套內(nèi)面積） 公攤面積：公攤面積：應(yīng)分攤的公用建筑面積的組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。套內(nèi)（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體中心線外側(cè)的水平投影面積。三、住宅面積計算三、住宅面積計算1、全面積、全面積 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍小平面積計算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計算。 自然層內(nèi)的附層、技術(shù)層，按其層高在2.20m以上部位的上口外圍小平投影面積計算。

10、穿過房屋信道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度，均按一層計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然計算 突出房屋屋面，有圍護結(jié)構(gòu)且層高在2.20m 以上的方形或坡形樓梯間、水箱間、電梯機房，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。 封閉陽臺、挑廊，按其外圍水平投影面積計算。 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積總和計算。 房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。 凈高在2.05m以上的地下室或半地下室，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。 建筑物墻外有頂

11、蓋和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面積計算。 有柱雨蓬或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算。 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平投影面積計算。 位于自然層以上的假層房屋或斜面結(jié)構(gòu)房屋，按其高度超過2.20m以上部位的水平投影面積計算（應(yīng)具備通風、采光條件）。 2、半面積 與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計算。 獨立柱，單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積一半計算。 未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積一半計算。 無上蓋的室外樓

12、梯，按各層水平投影面積總和的一半計算。 3、不計面積 層高在2.20m以下的房屋，凈高在2.05m以下的地下室和半地下室。 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、藝術(shù)裝飾、垛、挑沿、半圓柱、勒腳、臺階等。 房屋之間無上蓋的架空通廊。 無柱的雨蓬。 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。 騎樓、過街樓的用作街巷通行的部分，以及房屋層用作街頭巷通行的部分。 房屋的天面，挑臺，天面上的花園、泳池。 消防、檢修等用途的室外爬梯。 構(gòu)筑物如獨立煙囪，煙道，水塔，儲油（水）池、罐，地下人防干、支線等。例如下圖：主要職能部門審核的重點主要職能部門審核的重點1、規(guī)劃局： 主要控制點：總平面布局、

13、外立面、天際輪廓線控制、規(guī)模（容積率、覆蓋率）、間距、物管用房、社區(qū)用房、車位配套及公共空間等 項目在方案設(shè)計過程中，由于設(shè)計深度不夠，在初步設(shè)計和施工圖階段有可能出現(xiàn)調(diào)整 ，調(diào)整中應(yīng)注意以下問題： 1）調(diào)整范圍不能突破總指標(如：容積率、綠化率、覆蓋率等經(jīng)濟指標，包括輪廓線不能發(fā)生變化）。2）如需增加地下不計容部分面積，可事先與規(guī)劃部門溝通調(diào)整。3）調(diào)整后報規(guī)劃審查，取得復(fù)函意見，作為要收依據(jù)。如調(diào)整大，還須重新報初步設(shè)計審查（包括專家審查、節(jié)能審查和協(xié)辦部門的審查），并進行施工圖備案。4）目前規(guī)劃對外立面審查更加嚴格，特別是城市主干道、沿江項目，色調(diào)主要以淺灰色調(diào)為主，要求簡潔，不提倡采用

14、玻璃幕墻。方案要求做二到三個方案進行比選，方案中要求有效果圖，平面圖，立面圖、區(qū)位圖、鳥瞰圖、實景融入圖、外墻使用材質(zhì)及色板圖。 （案例一）2、消防總隊： 防排煙（機械排煙、自然排煙、正壓送風系統(tǒng)）、疏散通道（不能使用三合一消防前室）、撲救面、消防通道、消防設(shè)施、設(shè)備(水系統(tǒng)：噴淋、室內(nèi)外消火栓；電系統(tǒng)：報警、煙感、溫感設(shè)置、雙電源發(fā)電機，氣體滅火)；建筑外保溫材料、微型消防站及停機坪（超高層）的設(shè)置要求。 3、園林局： 綠化總平面布局、綠地率、綠化配置 1）配套綠地面積：距多層及以下建構(gòu)筑物外墻1米起算 距高層建筑物外墻1.5米起算。如建筑物底層架空的內(nèi)部綠化與外部綠地聯(lián)為一體的自架空底層建

15、筑物外墻基起算綠地面積 2）植草磚鋪地及其縫隙內(nèi)的少量綠化不計入配套綠地面積 3）地下架空平臺綠化種植土層深度大于1.5米的，按實際植 物種植面積的100沖抵；種植土層深度大于1.0米、小于1.5米 深的，按實際植物種植面積的60沖抵集中綠化面積；種植土層深度大于0.4米、小于1.0米的，按實際植物種植面積的20沖抵集中綠化面積。（以上為條例上的），實際上現(xiàn)控制是，架空綠化不能超過50%，浮土深度不能小于2米。 （案例二） 4、人防： 1）項目所在地的地質(zhì)、地形等是否有條件建人防工程，如確受限，則采取由建設(shè)單位繳納易地人民防空工程建設(shè)費，人民防空主管部門集中修建公共人民防空工程（如項目所在地有

16、高切坡、地下綜合管網(wǎng)復(fù)雜等）。異地人防費按地面規(guī)劃設(shè)計總建筑面積計收：一類區(qū)域（主城區(qū)）每平方米按45收?。欢悈^(qū)域（涪陵、合川、長壽、永川等每平方米按35收取），人防可能要調(diào)整收費標準。 2）如有條件建設(shè)人民防空工程，則需對圖紙設(shè)計及施工過程進行審核，是否達到相應(yīng)級別和應(yīng)建規(guī)模的要求（建筑物為多層的，按地面建筑面積的4為應(yīng)建規(guī)模；建筑物為10層及以上的，按首層建筑面積為應(yīng)建規(guī)模），目前由于車位緊張，地下不計算容積率，很多開發(fā)商都自建人防工程，因為人防工程車位可出售。渝國土房管發(fā)（渝國土房管發(fā)（2009）51號對結(jié)建號對結(jié)建式人防工程依法初始登記后，兼作停車場的，政府允許參照普通地下停式人防工

17、程依法初始登記后，兼作停車場的，政府允許參照普通地下停車場的方式出售，且同意購房人對所購的兼有停車庫功能的人防工程擁車場的方式出售，且同意購房人對所購的兼有停車庫功能的人防工程擁有產(chǎn)權(quán)。已購人防工程的業(yè)主憑售房合同及相關(guān)資料向登記機構(gòu)申請車有產(chǎn)權(quán)。已購人防工程的業(yè)主憑售房合同及相關(guān)資料向登記機構(gòu)申請車庫產(chǎn)權(quán)登記。庫產(chǎn)權(quán)登記。5、市政： 主要審核路面占道開挖、項目管網(wǎng)與市政管網(wǎng)接口關(guān)系，雨、污水管網(wǎng)排放接溝走向、燈飾工程方案。6、建委： 對初步設(shè)計進行審查、開發(fā)項目施工過程中的安全、質(zhì)量檢查和監(jiān)督，項目竣工驗收。 1）項目資本金。 2）配套費 3）農(nóng)民工工資保障金 4）保險費 5）安全文明施工保

18、證金的落實 6）綜合服務(wù)費 7）散裝水泥押金 （案例三）7、國土資源房屋管理局 1）負責全市城鄉(xiāng)土地、房屋權(quán)屬確認和登記發(fā)證的統(tǒng)一管理。 組織土地資源調(diào)查、地籍調(diào)查、房籍調(diào)查、土地統(tǒng)計和動態(tài)監(jiān)測；負責土地、房屋確權(quán)和登記資料匯交管理工作。依法負責全市地籍和房籍測繪管理。 2）監(jiān)測土地市場和建設(shè)用地利用情況 3）審核項目物管用房的配置、管理 4）房屋拆遷 5）核發(fā)商品房預(yù)售許可證 6）“渝府發(fā)2010113號重慶市人民政府關(guān)于進一步規(guī)范土地出讓管理工作的通知；渝國土房管2011116號重慶市國土房管局關(guān)于公布重慶市主城區(qū)2011年度增加建筑面積補交國有土地出讓價款綜合樓面地價標準的通知”報建工作

19、中應(yīng)注意的事項報建工作中應(yīng)注意的事項 一、項目報建過程中應(yīng)如何進行有效溝通 溝通是為了一個設(shè)定的目標，把信息、思想和情感在個人或群體間傳遞，并且達成共同協(xié)議的過程。 有效溝通有效溝通的技巧 理解溝通的過程和其重要性理解溝通的過程和其重要性 知道阻礙有效溝通的障礙知道阻礙有效溝通的障礙 獲得與他人溝通的基本技巧獲得與他人溝通的基本技巧37 溝通的三大要素： 要有一個明確的目標 達成共同的協(xié)議 溝通信息、思想或情感38 缺乏信息或知識 沒有說明重要性 只注重了表達，而沒有注重傾聽 沒有完全理解對方的話，以致詢問 不當 時間不夠 不良的情緒 沒有注重反饋 沒有理解他人的需求 職位的差距、文化的差距也

20、會造成很多溝通的失敗溝通失敗的原因39有效溝通的基本步驟有效溝通的基本步驟40 設(shè)立溝通的目標 制定計劃 預(yù)測可能遇到的異議和爭執(zhí) 對情況進行SWOT分析 S優(yōu)勢 W弱勢 O機會 T 威脅 提示：初次認識政府部門的人員時，請先留意其提示：初次認識政府部門的人員時，請先留意其辦公桌上的標牌，弄清對方的姓名和職務(wù)，牢記辦公桌上的標牌，弄清對方的姓名和職務(wù)，牢記在心，準確地稱呼對方，禮貌謙遜的介紹自己。在心，準確地稱呼對方，禮貌謙遜的介紹自己。步驟一：事前準備步驟一：事前準備41 在與人會談以前，如果對于我所要說的，乃他似乎要回答的東西沒有一個極清楚的觀念，我情愿在那人辦公室的人行道上踱上兩小時，而

21、不愿走進他的辦公室。 戴爾卡耐基 預(yù)備好你的心態(tài)與情緒 提示：在接觸中摸清對方的興趣、愛好、尋提示：在接觸中摸清對方的興趣、愛好、尋找合適的話題拉近彼此的距離。找合適的話題拉近彼此的距離。溝通的預(yù)備溝通的預(yù)備42 積極聆聽 有效提問 問題的種類 及時確認 提示：如對方提出疑問或委托辦理事情，我們一提示：如對方提出疑問或委托辦理事情，我們一定要盡快落實、及時回復(fù)。定要盡快落實、及時回復(fù)。步驟二：確認需求步驟二：確認需求提示：談工作上的事情時，簡明扼要、準確地表提示：談工作上的事情時，簡明扼要、準確地表達信息。達信息。43步驟三：闡述觀點（步驟三：闡述觀點（FABFAB）44步驟四：處理異議步驟四

22、：處理異議 在溝通中，異議是經(jīng)常會遇到的。要想說服別人是非常困難的，因為成年人固有的觀念和習慣都很難改變，很不容易被人說服。所以在溝通中一旦遇到異議，就很容易導致溝通的破裂。 當溝通中遇到異議時，我們可以采用一種類似于借力打力的方法，叫做“柔道法”。這種方法不是強行說服對方，而是用對方的觀點來說服對方。在溝通中遇到異議之后，首先了解對方的某些觀點，然后找出其中對你有利的一點，現(xiàn)時順著這個觀點發(fā)揮下去，最終說服對方。另外，當我們在逐級匯報工作，發(fā)生異議時另外，當我們在逐級匯報工作，發(fā)生異議時，也要巧妙地處理對方上下級間的關(guān)系。，也要巧妙地處理對方上下級間的關(guān)系。45在達成協(xié)議的時候，要做到以下幾

23、方面： 1、感謝善于發(fā)現(xiàn)別人的支持，并表示感謝對別人的結(jié)果表示感謝愿與合作伙伴、同事分享工作成果積極轉(zhuǎn)達內(nèi)外部的反饋意見對合作者的杰出工作給以回報 2、贊美 3、慶祝步驟五：達成協(xié)議步驟五：達成協(xié)議46步驟六：共同實施步驟六：共同實施 信任是溝通的基礎(chǔ)，如果你失去了對方的信任，那么下一次溝通就變得非常地困難。所以，作為一個職業(yè)人士在溝通的過程中，對所有達成的協(xié)議一定要努力地照協(xié)議去實施。一定要努力地照協(xié)議去實施。 積極合作的態(tài)度 按既定方針處理 發(fā)現(xiàn)變化及時溝通47所以良好的溝通模式如下圖所示：所以良好的溝通模式如下圖所示：二、項目報建過程中應(yīng)注意的情況二、項目報建過程中應(yīng)注意的情況1、時間與程序 對于開發(fā)商而言，時間就是效益，如何能在最短的時間內(nèi)辦理好所有報建手續(xù)，也是考驗一名報建人員的能力。 1）學會如何穿插報建。做到事先與職能部門溝通，請專業(yè)人 士指導，然后再報建，即主辦部門在審核的同時，就先請并聯(lián)部門的人先行審圖，這樣可以節(jié)省更